Как купить квартиру обремененную ипотекой

Одна семья купила двухкомнатную квартиру в Москве. Продавец — молодая женщина Ольга, получившая столичную недвижимость в наследство от деда. Жилье находится в старом доме и нуждается в ремонте. Но главу семьи Сергея это не смутило, он все равно собирался делать ремонт, да и цена была невысокая.

Хозяйка «двушки» предупредила, что некоторое время назад она приютила знакомую, пустила ее жить и присматривать за квартирой. «Все равно там никто не живет, а ее жалко. Она там не прописана и знает, что жилье продается. Как только скажете — она сразу съедет с квартиры».

Когда Сергей осматривал квартиру, жилички в ней не было. А когда он о ней узнал, то не стал отказываться от сделки. Женщина не прописана, прав на жилплощадь не имеет — проблем не предвиделось. Семью вполне устраивали сама квартира, ее расположение и главное — цена.

Сергей попросил женщину съехать, но получил отказ. Оказалось, что пенсионерка имеет право проживания в квартире по завещанию прежнего собственника, дедушки Ольги. Этого бы не случилось, если бы Сергей проверил юридическую чистоту квартиры, то есть наличие обременения.

Рассказываем, что тaкoe oбpeмeнeниe на квартиру, в каких случаях оно накладывается, чем рискуют продавец и покупатель при продаже недвижимости с обременением.

Как Купить Квартиру Обремененную Ипотекой

Квартиру с обременением можно продать, если на нее не наложен арест. m.bsn.ru

Обременение недвижимости — что это?

Недвижимость с обременением — дом, квартира, участок или другой объект, на который наложены ограничения прав собственности. Ограничения появляются после получения другими людьми или государством права владения жильем.

Внимание! В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риэлторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной.

Собственник квартиры с обременением не вправе самостоятельно распоряжаться своей жилплощадью. То есть решение, к примеру, о продаже недвижимости будет согласовываться с другими лицами или с государственными органами. А иногда продажа просто невозможна.

Какие бывают обременения: виды и условия

Причины для обременения квартиры или дома могут быть разными: по решению суда, по воле собственника, по предъявлению акта, составленного уполномоченным органом, к примеру, органами опеки. 

Ипотека

Если вы приобрели недвижимость с помощью ипотечного кредита, будь то «вторичка» или новостройка, то на нее будет наложено залоговое обязательство. То есть ваша новая квартира станет залогом, гарантирующим выполнение обязательств перед банком, другими словами — жильем с обременением.

Весь период оплаты кредита вы являетесь собственником квартиры. Но на некоторые действия со своей недвижимостью вы должны получить одобрение банка. К примеру, разрешение кредитора потребуется, если вы решите продать, подарить или сдать в аренду недвижимость с обременением.

Внимание! Специалисты не советуют покупать залоговую квартиру без участия банка. Продавец может отказаться от сделки сразу после закрытия кредита или на недвижимость может быть наложен арест за другие долговые обязательства.

Банк снимает обременение с ипотечной квартиры, когда вы закроете кредит, не нарушая сроков, указанных в договоре. С этого момента вы вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению. Если долг не выплачивается, то банк продает залоговую недвижимость, чтобы вернуть свои деньги.

Договор безвозмездного пользования

В 1991 году россияне получили право приватизировать свое жилье, находящееся в муниципальной собственности. Кто-то воспользовался возможностью, а кто-то отказался от приватизации в пользу другого человека, сохраняя право бессрочного пользования.

То есть такого жильца невозможно выселить из квартиры и лишить его права проживания. Cнять с недвижимости обременение по договору безвозмездного пользования можно только после выписки жильца или его смерти.

Арест

Обременение имущества может наступить в результате судебного разбирательства. Судья выносит такое решение, основываясь на том, что собственник жилья злостно нарушает свои долговые обязательства или приговорен к тюремному заключению.

С этого момента все действия с арестованной квартирой должны согласовываться с членами специальной комиссии, которая формируется судебными органами. Судебная комиссия вправе принять решение о конфискации недвижимости и ее продаже. Все средства от реализации жилья идут в счет оплаты долга и судебных издержек.

Как Купить Квартиру Обремененную ИпотекойЕсли не вернуть вовремя долг, то можно остаться без дома. ipotekaved.ru

Доверительное управление

Доверительное обременение на недвижимость налагается по желанию собственника на основании договора доверительного управления. Иными словами, вы приглашаете управляющего и передаете ему определенные права пользования квартирой, исключая права собственности.

К примеру, вас отправили за границу в длительную командировку. Чтобы ухаживать за квартирой, вы пригласили управляющего, которому передали право проживания на вашей жилплощади, поручили оплату коммунальных услуг и других расходов по содержанию квартиры.

Обременение недвижимости по договору доверительного управления наступает, когда начинает действовать соглашение. Договор оформляется у нотариуса. Снимается обременение, когда заканчивается срок договора или со смертью одной из сторон.

Аренда

Некоторые ограничения на использование своего жилья получают арендодатели. Если вы сдаете квартиру в аренду, то не сможете в ней жить весь срок действия договора, если иное не указано в договоре. Этот вид обременения исключает сдачу жилья третьим лицам.

Продать квартиру или дом с обременением по договору аренды можно, но только вместе с жильцом. Если вы приобрели такое жилье, то учтите, что квартиросъемщик имеет право проживания на вашей новой жилплощади до окончания срока действия договора аренды.

Квартира с несовершеннолетним

Несовершеннолетние собственники или просто прописанные в квартире уже являются обременением данной недвижимости. Государство ставит на первое место защиту детей, в том числе защиту их интересов в вопросах купли-продажи жилья.

Поэтому вы не сможете продать квартиру с несовершеннолетним, не выполнив определенные требования, установленные законом. А именно: после продажи недвижимости несовершеннолетний должен получить равное или лучшее по условиям жилье.

Иначе органы опеки и попечительства, контролирующие соблюдение прав ребенка, могут наложить запрет на сделку. Обременение снимается, если все требования выполнены и получены доказательства, что условия проживания несовершеннолетнего не ухудшились.  

Как Купить Квартиру Обремененную ИпотекойОбременение с квартиры можно снять, если предоставить несовершенолетнему равное жилье. pvlida.by

Рента

Обременение недвижимости по договору ренты подразумевает передачу прав собственности плательщику ренты на определенных условиях.

Это может быть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания c иждивением.

В первом случае новый собственник в обмен на квартиру выплачивает бывшим владельцам определенную сумму до момента их смерти. Во втором — не только выплачивает ренту, но и помогает по хозяйству.

В полной мере распоряжаться жильем с обременением рентой вы сможете только после смерти бывшего владельца. Снять обременение можно, если рентополучатель по каким-либо причинам расторгнет договор ренты.

Завещательный отказ

Завещательный отказ — обязательство наследников реализовать волю наследодателя, если он передает указанным лицам имущество в собственность. Обременение налагается на недвижимость, которую получат наследники, выполнив определенные условия по завещанию.

К примеру, вы получили в наследство от дяди «трешку» в столице. По завещанию дяди, его дальний родственник, не являясь наследником, получает право на пожизненное проживание в этой квартире.

То есть наследуемое вами жилье получает обременение в виде жильца, которого нельзя выселить. Он не потеряет право проживания даже в случае смены владельца недвижимости.

Сервитут

Понятие слова «сервитут» можно расшифровать как: «обременение на недвижимость, дающее право юридическому или физическому лицу частично распоряжаться имуществом другого человека». Обычно такое обременение получают земельные участки и расположенная на них недвижимость.

Например, к участку вашего соседа нет доступного подъезда, поэтому вам придется смириться с тем, что посторонние люди будут ходить к своему дому через вашу территорию. Может случиться, что госструктурам потребуется проложить через ваш участок какие-либо коммуникации.

Встречаются ситуации, когда сервитут налагается на квартиру. К примеру, двум собственникам принадлежат равные доли в двухкомнатной квартире с проходной комнатой. Жилец дальнего помещения не сможет попасть на свою жилплощадь, минуя комнату соседа.

Собственник квартиры с сервитутным обременением распоряжается своим имуществом в полной мере. Такую недвижимость можно сдать, подарить, продать. Но поскольку сервитут неотчуждаем, то есть его нельзя снять, то вместе с покупкой жилья новому владельцу перейдет и обременение.

Как Купить Квартиру Обремененную ИпотекойСнять сервитут с недвижимости в большинстве случаев невозможно. adm-shr.ru

Все вышеперечисленные виды обременения должны быть зарегистрированы в Росреестре. Исключение составляют права пользования, проживания и регистрации. То есть наличие прописанных жильцов в квартире тоже можно считать обременением.

Внимание! Ограничение на продажу может быть наложено на недвижимость, признанную архитектурным памятником. Историческое наследие охраняется законом, поэтому чтобы продать такое жилье, собственник должен получить разрешение органов по охране памятников.

Какие еще виды обременения не регистрируются в Росреестре: где и как узнать

  • право коммерческой аренды, если договор аренды жилой недвижимости заключен на срок меньше года — расспросите соседей, посетите квартиру без предупреждения;
  • право на общее имущество, приобретенное в браке, если недвижимость оформлена на одного из супругов — запросите информацию в ЗАГСе;
  • право преимущественной покупки, когда доля в квартире продается без согласия других владельцев долей — попросите у продавца письменные отказы содольщиков.
Читайте также:  Погашение ипотеки материнским капиталом в 2020 году условия

При продаже квартиры стоит учесть, что эти права могут быть предъявлены в суде. В случае удовлетворения такого иска продавец может погрязнуть в судебной тяжбе, а покупатель останется и без квартиры, и без денег.

Как узнать, есть на квартире обременение или нет

Узнать, есть ли обременение на квартире, можно самостоятельно, не прибегая к услугам специалистов. Закажите выписку из ЕГРН в МФЦ, на сайтах Росреестра или Кадастровой палаты.

Как Купить Квартиру Обремененную Ипотекой

Выписку из ЕГРН можно получить, не выходя из дома. rosreester.net

В документе указано, кто собственник интересующей вас квартиры, какова доля в праве собственности, есть ли обременение, и т.д. Стоимость выписки варьируется от 250 до 1000 рублей, в зависимости от вида документа.

Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры

Продажа недвижимости с ограниченными правами собственности может быть рискованной как для покупателя, так и для продавца. Как для одной, так и для другой стороны признание сделки недействительной — это всегда потеря денег и времени.

Риски покупателя

Если вы решились купить недвижимость с обременением, то должны понимать, что наличие ограничений не даст вам распоряжаться своим имуществом полноценно.

Если сделка купли-продажи уже свершилась, то вам придется потратить дополнительные средства, чтобы попытаться снять обременение. К примеру, вернуть долги бывшего владельца и снять арест с недвижимости.

Но такой вид обременения, как сервитут, вы снять не сможете, так как он в большинстве случаев неотчуждаем. Поэтому до совершения сделки вам нужно узнать, какой вид обременения имеет жилье.

Риски продавца

Безусловно, что продавец жилья с обременением рискует меньше, чем покупатель. Но из-за незнания нюансов сделок с такой недвижимостью можно потерять немаленькую сумму. При этом стоит учесть, что продавец и так теряет в цене, так как недвижимость с обременением обычно продается с дисконтом.

Продажа недвижимости с ограниченными правами собственности подразумевает, что продавец сообщит покупателю, какое обременение он получает вместе с жильем. Если этого не сделать, то ваши действия могут признать мошенничеством со всеми вытекающими последствиями.

  • Как я расселил коммунальную квартиру в центре Петербурга и превратил ее в неофициальный отель
  • Развелся, да недоразвелся. Отобрали квартиру, потому что муж не отнес бумажку в ЗАГС
  • Как родители позаботились о том, чтобы их невестка при разводе осталась ни с чем
  • Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – нюансы и риски

Владельцы недвижимости и многие покупатели не знают, что значит обременение и как покупать квартиру с ипотекой. Между тем это актуально при заключении сделок с банками и застройщиками.

Как Купить Квартиру Обремененную Ипотекой

Как узнать, обременена ли недвижимость

Для владельцев и покупателей квартир в жилых комплексах важно, чтобы сделка прошла успешно и без негативных последствий. Неурядицы возникают, если объект обременен. Под обременением понимается событие или процесс, который направлен на ограничение свободы действий субъекта или на снижение способности изменять состояние объекта. Такое свойство считается в некоторой степени ущербным.

Ипотека – 1 из распространенных видов обременения. Застройщик несет ответственность за то, чтобы ипотечный кредит продавца был погашен при урегулировании, чтобы покупатель не взял на себя ипотечный кредит продавца.

Поиск по названию и титульное страхование – способ, чтобы узнать, есть ли обременения на имущество. Эта тактика также может защитить домовладельца от любого снижения стоимости собственности, если окажется, что на территории квартиры есть необнаруженные препятствия.

По гражданскому кодексу, поиск по названию собственности – это исследование публичных записей собственности для подтверждения законного владельца собственности и поиска любых претензий или ограничений, которые могут существовать. После проведения поиска по титулу домовладелец может получить страхование для защиты от определенных претензий или дефектов в праве собственности.

Сделать предложение

Когда недвижимость выставляется на продажу, потенциальных покупателей приглашают «сделать предложение».

Создание предложения – это акт подписания договора купли-продажи на покупку недвижимости, который, если он будет принят (встречной подписью продавца), образует обязательное соглашение между продавцом и покупателем.

Письменное предложение также включает особые условия. Например, провести в контракте оценку, финансовое утверждение или проверку здания и вредителей.

Также можно указать количество дней, в течение которых предложение открыто для принятия продавцом.

После того, как предложение утверждено, агент по недвижимости представит условия сделки продавцу на рассмотрение. Продавец может отклонить предложение по причинам, не связанным с ценой. Законодательство, разрешающее совершение определенных сделок с объектом, предусматривает другие правила проведения операций.

Обременение по факту становится ограничением прав собственника, который связан с частичным владением ипотечной квартиры наряду с другим владельцем собственности. Это может быть конкретное лицо, государство, банк или другое учреждение.

Для выяснения деталей обременения, надо открыть § 1 главы 20 ГК РФ, § 3 главы 23 ГК РФ.

Как Купить Квартиру Обремененную Ипотекой

Классификация

Законодательством утверждено обременение в качестве:

  • ипотеки;
  • доверительного управления;
  • аренды;
  • ареста квартиры.

У всех этих типов ограничений есть особенности, которые нужно изучить подробнее.

Залог

Ипотека предполагает получение денежных средств под временную передачу прав на имущество кредитной организации. Это ограничение действует до погашения долга. Банковская организация, предоставляющая деньги гражданину, желает получить гарантию их возврата. В связи с этим, пока задолженность не будет погашена, физическое лицо не может проводить никаких операций с объектом.

Аренда

Вряд ли кто-то захочет покупать недвижимость у жителей. Если эквайер не знает, каково бремя аренды, то после заключения сделки у него могут возникнуть трудности с выселением граждан. Возможно, вам придется обратиться в суд. Покупатель, в свою очередь, не должен заключать сделку с объектом аренды. Проблемы могут возникнуть не только у покупателя, но и у людей, проживающих в комнате.

С оформление аренды гарантируется обеспечение собственника недвижимости на протяжении всей жизни или определенного периода необходимыми условиями существования взамен на получение жилой площади после смерти. Такая сделка должна исключать возможность отчуждения помещения собственником в период, на который заключен договор с обременением.

Обычно его заключают перед смертью владельца. Если собственник по тем или иным причинам передумает продавать свою жилплощадь гражданам, с которыми он подписал этот договор, или перестанет нуждаться в посторонней помощи, договор должен быть расторгнут.

В этом случае собственник объекта будет обязан вернуть полученные ранее средства, в том числе выданные на приобретение лекарств, продуктов.

Как Купить Квартиру Обремененную Ипотекой

Арест

Этот вид обременения считается самым сложным. На имущество наложен арест по разным причинам. Например, это может быть задолженность по оплате коммунальных услуг. В этом случае ограничение будет наложено государственными службами, имеющими соответствующие полномочия.

Никакие другие организации не смогут повлиять на их решение. При этом уполномоченные органы могут не только установить ограничение на операции с объектом, но и запретить собственнику проживание в квартире.

Доверительное управление

Этот вариант обременения предполагает присмотр за недвижимым имуществом собственника. В этом случае между субъектами заключается договор на определенный срок. В соответствии с ним собственник передает доверительному управляющему часть имущественных прав.

Например, владельцам квартир нужно надолго уехать. Они хотели бы, чтобы кто-то присматривал за ними и оплачивал их счета. Переданное право управления может быть прекращено ранее срока, указанного в соглашении, только в случае смерти исполнителя или с согласия сторон сделки.

Во всех этих случаях фиксируется обременение.

Как Купить Квартиру Обремененную Ипотекой

Риски

Собственник, который в силу различных обстоятельств не снял обременение с недвижимого имущества и не реализовал его, будет вынужден решать проблемы, возникающие в результате такой сделки. Ситуация усложнит ситуацию, когда собственник, продав объект, покинул страну и не может вернуться для разрешения конфликта.

Однако бывают чрезвычайные обстоятельства, при которых гражданин вынужден совершить транзакцию, не сняв бремени. В этом случае желательно обратиться к квалифицированному юристу, который поможет найти наиболее рациональное решение. На практике после продажи обремененного объекта возникшие проблемы решаются в судебном порядке.

Причем все судебные издержки перекладываются на виновного.

Чтобы избежать этих сложностей, следует перед продажей снять обременение. Риски несет не только собственник, но и приобретатель имущества. Существующие ограничения не позволяют ему полностью реализовать свои права. При этом вернуть деньги до решения проблемы будет крайне сложно, а процесс в суде может затянуться на неопределенный срок.

Особое внимание на практике уделяется ситуациям, когда приобретается квартира, в которой прописан несовершеннолетний гражданин или он выступает собственником части жилой площади. Сделка в этом случае разрешена с участием органа опеки и попечительства. Во избежание всех этих проблем перед покупкой следует внимательно изучить документы.

Обременения связаны с трудностями, которые невозможно решить в короткие сроки.

Как Купить Квартиру Обремененную Ипотекой

Как заключить сделку с объектом, имеющим ограничения

В случае установления ипотечного обременения имущество будет удерживаться банком в залоге до выплаты долга. Без согласия кредитной организации собственник может проживать в жилье, сдавать его в аренду. Однако для отчуждения потребуется разрешение банка.

Читайте также:  Порядок и особенности сокращения работников предпенсионного возраста по трудовому кодексу: компенсации, финансовая помощь

Предоставляется в письменной форме. Механизм одобрения операции определяется кредитной организацией. Если планируется продать квартиру, обремененную жизнеобеспечением собственника, сделка возможна только с письменного нотариально заверенного согласия получателя аренды.

Есть ограничения, исключающие возможность отчуждения объекта. К таким обременениям относятся запрет на регистрацию и арест. Эти ограничения влекут недействительность договора купли-продажи. Законодательство допускает отчуждение объекта, отягощенного коммерческой занятостью.

В то же время,

Нюансы дизайна

Специалисты рекомендуют оформить договор купли-продажи у нотариуса. К нему должны быть приложены дополнительные документы. В частности, должно быть предоставлено согласие кредитной организации, государственного агентства или другого уполномоченного органа, разрешающее операцию. В договоре указаны все условия и порядок передачи объекта, последующего отчуждения новому собственнику.

Например, в типовой договор желательно включить пункт, устанавливающий условия выселения / выселения посторонних лиц, проживающих в квартире. В случае обременения ипотекой важно оговорить гарантии своевременного погашения задолженности. Не менее важно разрешение органа опеки и попечительства на заключение сделки с объектом, на котором несовершеннолетний зарегистрирован как владелец квартиры.

Как снять ношу

Ограничение снимается на основании документа-подтверждения от установившей его организации. Если это была ипотека, то кредитная организация, предоставившая средства, выдает справку о погашении долга.

Также гражданин может получить справку госагентства о прекращении запретов путем оплаты долгов за коммунальные услуги.

В случае доверительного управления подтверждающим документом будет договор с истекшим сроком действия, свидетельство о смерти подрядчика или соглашение сторон.

Проверка информации об объекте

Для любого покупателя важно исключить любые риски при приобретении недвижимости. Для этого он может проверить наличие обременения на объекте, обратившись в Госреестр. Заинтересованное лицо подает заявку и получает справку о недвижимости. В этом документе содержится вся информация о обременениях.

Кроме того, в заявлении содержится информация о ранее проведенных операциях с этим объектом. Следует сказать, что этот документ желательно иметь не только покупателю, но и продавцу. Срок действия справки с момента получения – 1 месяц. Наиболее достоверные и точные данные будут рассмотрены в течение первых трех дней с момента выдачи документа.

Уполномоченный сервис готовит и систематизирует информацию за 1-2 дня.

Вывод

Прежде чем совершать сделку с какой-либо недвижимостью, необходимо внимательно изучить всю документацию. Во избежание проблем желательно запросить выписку из Единого государственного реестра об интересующем объекте.

Этот документ наглядно покажет судьбу недвижимости, наличие / отсутствие обременения. Кроме того, есть указания на ограничения в праве собственности. Специалисты не рекомендуют приобретать обремененные предметы.

Как показывает практика, такие транзакции создают массу проблем для всех ее участников. Владельцы обремененной недвижимости не должны скрывать ограничений для потенциальных покупателей. В противном случае может возникнуть спор, который разрешится в судебном порядке.

Это, в свою очередь, чревато значительными расходами, как финансовыми, так и временными. Поэтому надо заглянуть в единый государственный реестр недвижимости за выяснением условий сделки.



Как купить квартиру с обременением без риска?

Покупка квартиры – всегда дорогое удовольствие. И неудивительно, что большинство людей в первую очередь обращают внимание на самые бюджетные варианты. В список наиболее выгодных часто попадают квартиры с обременением.

Они стоят значительно дешевле, чем аналогичные объекты, которые не находятся в залоге. Но есть и оборотная сторона медали: покупка обремененной жилплощади – это многоэтапный, а иногда – еще и довольно рискованный процесс.

Чтобы сделка не обернулась многолетним кошмаром, нужно знать, как правильно купить квартиру с обременением.

Виды обременений

Обременение – это любое юридическое ограничение в отношении недвижимости. Оно образуется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица или государственные учреждения.

Соответственно, любые сделки с жилплощадью должны производиться с согласования всех заинтересованных сторон. Самостоятельно продать такую квартиру владелец не может.

Случаи, в которых на жилье накладывается обременение, и другие нюансы этой процедуры, описываются в законе ФЗ-122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основные виды обременений:

  • Ипотека – самый распространенный вариант. При заключении ипотечного договора квартира автоматически становится залоговым имуществом и гарантией исполнения обязательств перед банком. В течение всего периода кредитования жилье остается за заемщиком. Если он исполняет все условия, банковская организация убирает ограничение. Только после этого владелец может продать квартиру. Если же кредит не погашается, банк может продать залоговое имущество, чтобы вернуть заемщику ранее выплаченные средства. Ипотечное ограничение может быть наложено также при оформлении кредита под залог жилья.
  • Аренда. Ограничения возникают при условии заключения договора соответствующей формы. Такое жилье можно продать, но квартиросъемщик имеет право жить в арендованной квартире до конца срока действия договора. При этом владелец не имеет права сдать жилье другим лицам или использовать его для собственных нужд.
  • Рента – вид обременения, при котором права собственности на недвижимость передаются другому человеку в обмен на регулярные денежные выплаты или другие услуги. Сюда относится содержание с иждивением. Рентополучатель (владелец жилья) имеет право жить в своей квартире, но право собственности уже находится у рентодателя – того, кто осуществляет выплаты или оказывает помощь. Проще говоря, собственником получатель ренты уже не является, но и выселить его нельзя. Действие рентного договора прекращается только со смертью получателя.
  • Доверительное управление. По договору ДУ владелец жилья передает право управление недвижимостью специалисту без оформления на него права собственности. Соглашение вступает в силу после регистрации у нотариуса. Как только будет оформлен договор купли-продажи, обременение потеряет юридическую силу.
  • Опека. Несовершеннолетние собственники надежно защищены государством. Если в ходе сделки нарушаются их права, органы опеки вправе наложить запрет на заключение договора купли-продажи. Ограничение снимут после того, как будет доказано, что ребенок получит аналогичное по условиям жилье в другом месте.
  • Материнский капитал. Если квартира куплена при поддержке государства, после погашения кредита собственник обязан выделить детям долю в продаваемой квартире. Соответственно, он должен получить соответствующее разрешение органов опеки.
  • Арест. Ограничение может быть связано с невыполнением долговых обязательств либо арестом самого собственника. И в том, и в другом случае любые действия в отношении объекта должны быть согласованы с судебной комиссией. Она, в свою очередь, вправе самостоятельно принимать решения о конфискации и продаже недвижимости в счет уплаты долгов собственника.
  • Аварийные дома и памятники архитектуры. С таким жильем нельзя совершать никакие сделки. В первом случае владельцы имеют право на новую квартиру от государства, а значит, нужно просто дождаться своей очереди. Во втором – реализация должна быть согласована с соответствующими ведомствами.

Главная опасность для покупателя – не знать об обременении вообще. В результате в придачу к жилью можно получить обязательства перед совершенно незнакомыми людьми. Но если владелец не скрывает наличия ограничений и готов содействовать при сделке, отвергать вариант покупки обремененного жилья не стоит. Тем более, что оно в среднем на 30-50% дешевле остальных вариантов.

Основные нюансы, которые стоит учесть:

  • Сделки с недвижимостью, на которую наложено обременение, требуют больше времени, чем обычные. Кроме того, для них придется собирать расширенный пакет документов.
  • В случае покупки ипотечной квартиры есть риск отказа со стороны банка, который выдал кредит.
  • При приобретении жилья, на который заключен договор ренты, стоит учитывать возможность его расторжения. А значит, предыдущий владелец может сохранить право проживания в квартире.
  • О правах на обремененную недвижимость могут заявить временно отсутствующие жильцы – те, кто служит в армии, отбывает срок в тюрьме, находится в лечебном учреждении.
  • Если сделку признают недействительной, расходы на оформление документов и прочие издержки можно вернуть только через суд, предварительно доказав вину продавца.

Возможны дополнительные расходы: оплата долгов, неустойки перед квартиросъемщиками, траты на реконструкцию объекта и так далее.

Как Купить Квартиру Обремененную Ипотекой

Как проверить наличие обременений?

Существует несколько юридических документов, в которых отражаются данные об обременении:

  • Выписка из ЕГРН – основной источник информации о недвижимости. Он помогает понять, находится ли жилье в ипотеке, долгосрочной аренде или долевом владении, заключен ли на него договор ренты, является ли оно собственностью несовершеннолетнего.
  • Домовая книга или справка о прописанных – позволяют узнать, сколько жильцов зарегистрировано в квартире.
  • Договор приватизации – содержит информацию о лицах, которые отказались от официального оформления.
  • Документ о праве на материнский капитал – показывает, использовались ли эти средства для покупки недвижимости.

В большинстве случаев именно выписка из ЕГРН используется в качестве доказательства юридической чистоты сделки. Информация о смене владельца в обязательном порядке фиксируется Росреестром, поэтому вероятность того, что купленная квартира в дальнейшем преподнесет неприятные сюрпризы, полностью отсутствует.

Получить документ в бумажном виде можно в любом МФЦ, в электронном – на сайте Росреестра. Выяснить, не относится ли недвижимость к объектам архитектурного или культурного наследия, можно в районной администрации. Сложнее всего дело обстоит с арендой – это информация фиксируется только в договоре, который заключают собственник и будущий жилец.

В этом случае придется обойтись неофициальными подтверждениями – например, расспросить соседей.

Читайте также:  Особенности ведения дел в судах различной юрисдикции

Как возможно снять обременение?

Что делать, если квартира уже с обременением? Его можно снять, разобравшись с причинами возникновения. Обременение аннулируется:

  • ипотечное – в момент полного погашения долга;
  • судебное – после того, как завершится разбирательство, а подсудимый будет признан невиновным;
  • рентное – по окончании срока действия договора, чаще всего – после смерти предыдущего собственника;
  • в остальных случаях (например, доверительное управление, аренда) – при наличии документов, подтверждающих завершение срока действия договора.

Какие условия сделки?

Порядок сделки может варьироваться в зависимости от вида обременения. Рассмотрим на самом популярном примере – покупке ипотечной квартиры. Процедура заметно отличается от стандартной:

  1. Покупатель недвижимости арендует две отдельные банковские ячейки: одну – для покупателя, другую – для организации, которая выдала кредит.
  2. Далее в ячейку для банка он вносит средства, которые направляются на погашение обязательств.
  3. После получения денег банк выдает бумагу, которая подтверждает погашение кредита.
  4. Стороны заключают договор купли-продажи без участия банка и регистрируют его в Росреестре.
  5. Новый собственник получает документ о снятии ограничения.
  6. Бывший владелец забирает из ячейки причитающиеся ему деньги
  7. Право на квартиру переходит к покупателю.

Как Купить Квартиру Обремененную Ипотекой

На что еще обратить внимание?

Чтобы покупка жилья прошла гладко, не забудьте проверить его по следующим  пунктам:

  1. Перед внесением аванса лично убедитесь в корректности пакета документов, предоставленного продавцом. Лучше изучать их под контролем специалиста. Особое внимание следует уделить выписке из ЕГРН: помимо данных об известных вам обременениях, в ней не должны присутствовать сведения о каких-либо еще ограничениях.
  2. Обратите внимание на состав семьи продавца. Если в ней двое или больше несовершеннолетних детей, есть вероятность, что при покупке жилья использовался материнский капитал. Соответственно, существует обязательство о наделении их долями в квартире. Если продавец уверяет, что материнский капитал не привлекался, попросите его подтвердить слова соответствующей справкой из Пенсионного фонда.
  3. Проверьте, не признано ли жилье аварийным. Это можно сделать в Управлении жилищных отношений.
  4. Уточните, не относится ли дом, в котором расположена недвижимость, к памятникам архитектуры. Лучше это сделать в Управлении по охране культурного наследия. Истории известны случаи, когда в районной администрации нужной информации не было.

Теперь вы знаете, что покупка квартиры с обременением – это хороший, но все-таки достаточно рискованный способ сэкономить на жилье. Поэтому если есть возможность избежать подобных сделок – лучше ею воспользоваться.

А в остальных случаях поможет агентство недвижимости «Трансферт»! Наши специалисты оформят нужные документы, проконтролируют процесс и сделают максимум для того, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Звоните!

Последние поступления объектов

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – 3 варианта сделки

Предлагаем ознакомиться с главными нюансами покупки квартиры с обременением ипотекой. В данной публикации мы расскажем, что это такое, остановимся на основных нюансах предстоящей сделки и рассмотрим плюсы и минусы.

Что такое обременение

Для начала предлагаем разобраться с понятием «обременение» – это ограничение пользования собственником своим имуществом в полной мере в связи с юридически обусловленными условиями. Сведения вносятся в ЕРГП (единый госреестр). Соответствующая отметка ставится и в свидетельстве о праве собственности.

Важно – обременений на один и тот же объект может возлагаться несколько видов одновременно, и ипотечная квартира не исключение. Все обязательства по ним переходят к новому владельцу. Чтобы избежать неприятностей, нужно тщательно изучить данные в госреестре о состоянии жилья и количестве возможных арестов по нему.

Виды обременения

Обременение бывает нескольких видов:

  1. Арест имущества – этот вариант свидетельствует о задолженности владельца (по коммунальным платежам и пр.). Для снятия ареста нужно оплатить долги.
  2. Аварийное состояние недвижимости – факт аварийности подтверждается выводами соответствующего органа (специальной комиссии).
  3. Сервитут – под этим понятием предполагается право посторонних лиц (одного или нескольких) на пользование участком, не принадлежащем им на юридических правах.
  4. Рента – до вступления в права собственности либо пока на этой территории проживает рентополучатель, плательщик ренты не имеет право проводить любые сделки с квартирой.
  5. Сделка с прописанными людьми – процесс выписки предполагает посещение паспортного стола и подачу соответствующего заявления. Если один из прописанных на данной территории отказывается сделать это в добровольном порядке, собственник производит выписку через суд. Но даже в этом варианте законодательством предусмотрены исключения – некоторые категории граждан не подлежат выписке даже в таком порядке (дети, инвалиды пр.). Покупателю нужно понимать, что в некоторых вариациях прописанный гражданин может «остаться» на территории квартиры после продажи, и новый владелец также не может его выписать.
  6. Квартира в найме у третьих лиц – эта позиция не помешает сделке, но наниматели имеют право находиться на территории до истечения срока действия договора.
  7. Ипотека – покупка квартиры с обременением ипотекой возможна только с согласия залогодержателя, т.е. банка на его же условиях (часто это уплата 50% общей суммы кредита).

В первых двух вариантах никакие сделки с недвижимостью невозможны. В остальных – в зависимости от конкретной ситуации понадобится согласие третьих лиц.

Главные нюансы сделки

Ипотечное обременение самый распространенный вид из описанных выше. Поэтому вопрос: «Как купить квартиру с обременением по ипотеке» возникает у многих. Главной причиной продажи является невозможность заемщика выполнять обязательства перед банком. В этом варианте согласие последнего обязательное условие.

Процедура занимает от одного до трех дней (зависит от рассмотрения предложения банковскими сотрудниками) и состоит из следующих этапов:

  • урегулирование соглашений между сторонами (продавец/покупатель);
  • получение разрешения залогодержателя (банка);
  • погашение задолженности по ипотеке;
  • заключение сделки о купле продаже квартиры.

Важно – договор купли-продажи заключается нотариусом только после снятия банком имущественного ареста, т.е. после внесения полной суммы долга.

На что обратить внимание

При покупке квартиры с обременением шансы столкнуться с проблемами особенно высоки, потому всегда нужно перестраховываться. Потому перед тем как купить квартиру с обременением ипотекой, нужно проделать следующий порядок действий :

  1. Возьмите выписку из ЕГРЛ. Вы можете обнаружить другие обременения, что создаст для вас новые проблемы.
  2. Когда вы будете осуществлять расчёты, обязательно позаботьтесь о том, чтобы взять расписку. Также хорошей идеей будет применение банковской ячейки.
  3. Возьмите выписку из домовой книги, иначе может оказаться, что в квартире зарегистрированы лишние люди.
  4. Удостоверьтесь в том, что у вас имеется согласие банка.

Если правильно всё оформить по квартире с обременением, ипотека не будет серьёзной проблемой.

Три варианта покупки

Возможно три варианта покупки квартиры с обременением: за наличные; путем перезаключения ипотечного договора на нового заемщика (переуступка долга на покупателя); у банка. В первом случае ситуация ясна: получение разрешения от залогодержателя – полное погашение долга – снятие обременения – юридическое оформление сделки.

Второй вариант занимает больше времени, поскольку банк дополнительно рассматривает еще и кандидата на кредит.

Сюда входят стандартные этапы: проверка кредитной истории, соответствие возрастным требованиям (стандартные требования 25-60 лет) и платежеспособности заемщика (в данном варианте покупателя).

Особое внимание уделяется официальному трудоустройству будущего клиента (допускается другой вид постоянного дохода). Процесс сделки на каждом этапе курирует залогодержатель.

Третий вариант возможен, если предыдущий заемщик не выполнил обязательства перед банком, и квартира перешла в собственность последнего. В этом варианте банки делают льготные предложения: минимальная сумма первоначального взноса; сниженные процентные ставки; быстрое оформление и пр. Оформление сделки происходит в стандартном режиме.

Плюсы и минусы

Как и любой другой вариант юридических взаимоотношений – покупка квартиры с обремененной ипотекой имеет положительные и отрицательные стороны.

Плюсы:

  • быстрое решение жилищной проблемы – после всех мероприятий оформления покупатель переезжает в новое жилье;
  • пониженная стоимость – продавцы делают значительные скидки при такой продаже;
  • покупка новой квартиры – при выдаче ипотеки банки дают согласие только на покупку заемщиками ликвидной недвижимости (подробнее об оценке квартиры при ипотеке читайте здесь ).

Минусы:

  • вероятность мошенничества – при продаже квартиры по ипотеке с обременением скрывают от покупателя другие аресты (покупатель о них узнает после вселения в новое жилье или после выплаты задолженности банку) или прописанных жильцов, которых нельзя выписать даже через суд;
  • вступление в права собственности – если покупается квартира по переуступке долга, в свои законные права новый владелец сможет вступить только после выплаты всей суммы;
  • страхование – при оформлении сделки по переуступке долга банки требуют оформление страхового полиса (обычно титульный), что влечет за собой лишние расходы.
  • отказ банка – при неудовлетворении предъявленным требованиям банк может отказать в предоставлении кредита.

Чтобы избежать неприятностей и наслаждаться новым приобретением в полной мере, прежде чем подписывать договор рекомендуем тщательно изучать документы на момент юридической чистоты: посетите банк, который выдавал кредит продавцу, орган домоуправления и Росреестр.

Если Вы не уверены в своих силах всегда есть альтернативный вариант – обратиться за помощью к специалистам или просмотреть предложенный видеоролик. Сэкономить время и деньги на посещении нотариальной конторы можно посредством нашего сайта – задайте вопрос во всплывающей форме и получите профессиональную консультацию юриста.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector