Как Правильно Внести Залог При Покупке Квартиры

Найдя нужный вариант, хочется быть уверенным, что продавец не уйдет от сделки. В свою очередь и продавец, заинтересованный в продаже, готов закрепить устные договоренности гарантиями. Для этого при покупке квартиры обе стороны составляют соглашение или договор о задатке, образец 2022 года который найдете ниже.

Законодательно этот шаг не является обязательным, и продавец не вправе требовать от потенциального покупателя денежные средства до совершения основной сделки. Однако, часто именно получение и передача задатка накладывает на обе стороны некие обязательства и они охотно идут на эту меру.

При передаче денежных средств нельзя надеяться на слово и добрые отношения, которые могут сложиться в процессе обсуждения предстоящей сделки. Только официальный договор послужит гарантией того, что покупатель не останется без квартиры и части денег. Договор о задатке можно составить в обычной письменной форме, но лучше заверить его нотариально.

Что такое задаток на покупку квартиры?

Задаток – это часть денежных средств, передаваемых покупателем и получаемый продавцом, как обеспечение того, что стороны договора сделки готовы выполнить его условия. Термин и порядок передачи средств задатка установлены статьей 380 Гражданского кодекса РФ.

Следует уточнить, что сумма задатка учитывается при совершении основной сделки по продаже квартиры, т.е. при заключении договора купли-продажи она фигурирует в его тексте и покупатель передает продавцу денежные средства за минусом ранее переданных.

Правила передачи

Гражданский кодекс требует письменное заверение передачи задатка в форме договора или соглашения независимо от его суммы. Помимо этого документа обязательно оформить расписку, которая подтверждает факт передачи денег. Расписка пишется продавцом от руки, исправления недопустимы.

Если продается квартира, находящаяся в совместной собственности супругов или приватизированная на несколько членов семьи, то в момент подписания предварительного договора все собственники обязаны присутствовать. Если документ подписывается в присутствии нотариуса, потребуется присутствие двух независимых свидетелей.

Передача задатка накладывает на обе стороны серьезные обязанности, и отказаться от сделки будет невыгодно никакой из них:

• если до совершения сделки купли-продажи квартиры продавец передумал, то он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере;
• если передумал покупатель, то он лишается суммы задатка.

При этом покупатель вправе настаивать на заключении договора купли-продажи и передаче квартиры по оговоренной цене. Если существует предварительный договор и часть средств за жилье по нему переданы, то в течение 6 месяцев он может добиться совершения сделки.

Отличие от аванса

Если стороны договорились о задатке, то это накладывает на них ряд обязанностей:

• заключение договора или соглашения;
• возврат средств в случае отказа от сделки в двойном размере со стороны продавца и потеря суммы задатка со стороны покупателя.

С авансом все проще. Он оговаривается в основном договоре сделки, где устанавливаются сроки внесения остальных денежных средств. Если же по некоторым обстоятельствам сторонам пришлось пересмотреть условия и отказаться от сделки, то сумма аванса просто возвращается покупателю. Никаких последствий тут не присутствует.

Следует учесть, что задаток является надежной гарантией для сторон, в отличие от аванса.

Как правильно оформить задаток в 2022 году

Передача суммы по предварительному договору происходит только с составлением письменного документа и его подписанием обеими сторонами.

Уточним еще несколько моментов:

1. Обязательно нужно заранее просмотреть документы собственника на квартиру, один он или несколько. Если несколько, то на подписании договора или соглашения должны присутствовать все. Не исключение и несовершеннолетние дети, имеющие долю в недвижимости. За них подписи ставят родители или опекуны.
2. Рекомендуется оформлять задаток в присутствии нотариуса с привлечением нескольких свидетелей. Они не должны являться родственниками ни одной из сторон. Это могут быть коллеги, друзья и т.д.
3. В предварительном договоре должна быть обозначена полная стоимость жилой недвижимости и указывается размер задатка. При этом обязательно прописать, что он будет учтен при окончательном расчете.

Составляется договор в двух экземплярах, по одному каждой из сторон.

Размер

Стороны самостоятельно договариваются о размере платежа, который будет выступать в качестве задатка, законом он не регулируется. Чаще всего это 5-10 % от стоимости квартиры.

Если ваше намерение купить именно это жилье окончательное, можно предложить сумму больше. Однако далеко не все продавцы идут на такой вариант.

Поэтому, если продавец предлагает установить в качестве задатка менее 5 % от суммы сделки, то задумайтесь о том, уверен ли он, что готов эту квартиру продать вам.

Если до совершения сделки он найдет покупателя за цену выше, он потеряет не слишком много.

Основные пункты договора

Договор или соглашение о задатке можно составить самостоятельно. Если стороны сомневаются в том, что смогут учесть все существенные моменты, то можно обратиться в нотариальную контору.

Правильное оформление договора заключается в заполнении всех пунктов по порядку:

• дата и место составления документа;
• поименовать обе стороны сделки с указанием адресов по штампу в паспорте и паспортных данных (если собственников несколько, указать всех);
• полная стоимость квартиры и сумма вносимого задатка цифрами и прописью;
• информация о квартире (все данные, которые затем будут присутствовать в основном договоре: почтовый адрес, жилая и общая площадь и т.д.). Описание квартиры должно быть полным, даже при продаже только доли в ней. При продаже доли, она обязательно указывается;
• точный срок подписания договора сделки. Это может быть конкретная дата или условия, с наступлением которых будет заключен договор купли-продажи. Таким условием может быть, например, вступление в наследство;
• другие существенные моменты, например, при наличии задолженности по ЖКУ, срок их погашения;
• обязательно нужно обозначить ответственность сторон в случае отказа от совершения сделки. При этом указывается, что продавец в этом случае возвращает задаток и дополнительно штраф в таком же размере.
• подписи сторон (все собственников со стороны продавца и хотя бы одного покупателя).

Дополнительно можно указать и другие пункты, которые будут и в основном договоре.

Образец договора задатка за квартиру 2022 года

Образец договора задатка при покупке квартиры

Расписка в получении денежных средств за квартиру

Помимо соглашения при передаче денег продавец должен составить расписку, подтверждающую их получение. При этом соблюдаются несколько правил:

• оформляется собственноручно продавцом синей шариковой ручкой в присутствии покупателя;
• недопустимы никакие исправления;
• перечисляются информация о сторонах передачи денежных средств;
• указывается сумма переданного задатка и то, что это именно задаток, а не аванс;
• обязательна дата и время передачи и получения денег.

Эти пункты очень важны, чтобы не возникло проблем с возвратом средств, если дело дойдет до суда. Если в тексте будут присутствовать исправления, вряд ли вам удастся доказать, что они сделаны не после подписания. Если не будет указано, что это задаток, сумма будет рассмотрена судом, как аванс, и вернуть его в двойном размере не получится.

Скачать бланк расписки в получении денег за квартиру

Скачать заполненный образец расписки

Видео: Все о задатке при покупке квартиры

Отвечает на вопросы практикующий юрист!

Аванс, задаток, залог — разбор полетов

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Задаток, аванс и залог – учимся отличать

Существуют 3 понятия первого внесения средств – это залог, задаток и аванс. Они несут в себе юридически абсолютно разные значения, оформление которых также отличается.

• Задаток – обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата.По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку. Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка.В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель. Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу. Договор задатка
• Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. Пример типового договора аванса скачайте здесь

И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.

• Залог носит немного другой характер. Покупатель вносит вместо денежных средств в залог имущество с последующим безусловным обязательством вернуть долг. Образец договора залога по ссылке

Аванс не требует четко установленной требуемой суммы. Это часть от суммы стоимости квартиры, которая будет достаточно значимая для обоих сторон сделки, а также будет соразмерна хлопотам продавца или продавцов по текущим делам переезда, поиска нового объекта жилья и прочего.

То есть сумма аванса – понятие строго индивидуальное между участниками сделки, хотя принято корректировать сумму в пределах 5-10 % от стоимости жилья. Важно, чтобы доводы были уместны и подкреплены фактической ситуацией.

Тем более, что аванс в любом случае потерпевшая сторона сможет вернуть в полном размере.

Другой вопрос о задатке. Сумма безвозвратна при любых обстоятельствах, вопрос только пойдет ли она в счет покупки или в счет неустойки. Потому здесь определиться с суммой гораздо сложнее и ответственнее.

Задаток определяется сторонами также на условиях обоюдной договоренности. Чем больше стоимость и желание обладать именно этой квартирой, тем больше сумму предлагают. Потому в процентном соотношении трудно вывести среднестатистические примеры задатка.

Оформление залога и задатка

Аванс и задаток оформляются на бумаге между продавцом и покупателем самостоятельно. Не обязательны нотариальные и юридические услуги. Хотя допускается и приветствуется наличие свидетелей при составлении и подписании подобных поручительств.

Соглашение о задатке содержит в себе такие позиции как:

• цена недвижимости;
• ее характеристики – площадь, количество комнат, особенности;
• адрес продаваемой квартиры;
• сумма задатка;
• информация о сторонах сделки – Ф. И. О., паспортные данные;
• сроки выполнения обязательств сторон-участников.

В письменном соглашении об авансе прописываются также сроки совершения сделки купли-продажи, условия возврата, штрафов при отказе от сделки.

Залог оформляется часто с участием нотариуса. Договор о залоге вмещает в себе множество позиций, где расписаны обязанности сторон – залогодателя и залогодержателя – перед сделкой. Основные положения договора:

• распределение ролей сторон – залогодатель и залогодержатель;
• информация о требованиях, которые обеспечивает залог, то есть сведения об основном договоре;
• информация об имуществе, которое является предметом залога, описание точных характеристик;
• может ли предмет залога быть заменен, с какими условиями;
• обязательства, права залогодателя и залогодержателя в подробностях (права пользования предметом залога залогодержателем, условия возврата, невозврата имущества и т. д.);
• в каком соотношении заложенное имущество покрывает требования;
• какие риски несут обе стороны, а также ответственность;
• сроки действия, условия к изменению и т. д. , реквизиты участников сделки.

Отличным дополнительным шагом станет страховка имущества под залог. Передача самого имущества происходит после подписания договора о залоге.

По истечению срока договора о залоге с учетом выполненных обязательств обеих сторон, заложенное ранее имущество переходит к первичному владельцу – залогодателю.

Вернуть залог по иным причинам можно, если условия, которые прописаны в договоре, позволяют это. В большинстве случаев все зависит от предмета залога.

Ведь залог различного рода имущества, не только недвижимого, регулируется отдельными законами. Правоотношения сторон могут расцениваться даже совсем не как залоговые.

Различные траты при покупке квартиры

Помимо основной стоимости покупателю приходиться учитывать дополнительные траты в процессе поиска, сделки и регистрации имущества на нового владельца.

1. Учитывайте стоимость оформления договора о купле-продаже, что составит минимум 3000 рублей и более.
2. Следующие траты – государственная пошлина за регистрацию жилья, а также сама регистрация.
3. Если покупатель воспользуется услугами банка для расчетов с продавцом, то неизбежны комиссионные и прочие взносы. Особенно, если дело касается ипотечных выплат и т. д., тогда банк еще потребует и страхование жилья и жизни владельца.
4. Супружеские пары нотариально заверяют обоюдное соглашение на продажу-покупку квартиры. Без данной бумаги сделка невозможна.
5. Доверенность (при необходимости) для подписания сделки вместо покупателя составит менее 1000 рублей.
6. Налог на приобретение недвижимости порой несет в себе крупные растраты. Особенно если вы покупаете или продаете квартиру, что сменила собственника менее 3 лет назад по причине наследия, продажи и т. д.

Риелторские комиссии: как не переплатить

Возможно, для поиска и оформления вам понадобятся риелторские услуги или агентские. Здесь нужно выбирать: либо время, либо деньги. Либо вы ищите квартиру самостоятельно, либо платите деньги и этот процесс выполняют за вас.

Такие учреждения берут в среднем 3-6% от стоимости приобретаемого жилья. На самом деле, сумма немаленькая. В дополнение обычно приписывают стоимость нескольких параллельных услуг, специалистов, потому выйдет дороже, чем обещали сначала.

Это включает в себя:

• мониторинг рынка недвижимости по заданным параметрам покупателя;
• осмотр квартиры;
• проверка и подготовка документов сторон сделки.

Очень часты мошенничества на рынке недвижимости, где участвуют агентства с малым стажем работы, новички. Потому лучше обращаться в проверенные временем компании, хотя стоимость у них выше.

Все предъявленные услуги обязательно прописываются в договоре между покупателем и агентством.

Потому всякого рода пошлины, налоги, дополнительные расходы оплачиваются покупателем самостоятельно и риелтер отношения к этому не имеет.

Заранее обговаривают с агентом услуги, которые будут предоставлены, а также возможные дополнительные сервисы. После этого подписывают бумагу о сотрудничестве.

Бывает 2 вида тарификации на услуги посредников:

• фиксированная ставка на конкретные услуги с любым видом недвижимости;
• процент от стоимости жилья, особо высокую плату запрашивают на загородные объекты.

Если агентство работает от процента, то осветите вопрос каков он будет от предполагаемой суммы, от чего зависит рост ставки. Ведь в таких сделках даже 1% — серьезная сумма.

Заключение

В итоге финансовые и юридические вопросы с сделках с недвижимостью имеют очень тесную связь. Потому любые финансовые операции следует задокументировать хотя бы на листе бумаге с обоюдными подписями. Это уже станет весомым аргументом в случае неудовлетворенности одной из сторон или судебной тяжбы.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Задаток при покупке квартиры | Гордон и Партнеры

А. Гордон

Задаток при покупке квартиры

Условия договора о полной или частичной предварительной оплате, совсем не редкость. Как вернуть эту оплату, если договор не состоялся? Зависит от того, как была оплачена предоплата — внесение задатка или внесение аванса. Задаток при покупке квартиры применяют все реже. Повсеместная практика — внесение аванса.

Большинство покупателей квартир и иной недвижимости уверены — внести аванс, а затем его вернуть, не составит сложности, ведь это не задаток.

Действительно, по нашей практике, сопровождения сделок с квартирами часть сделок купли-продажи квартир заканчиваются на этапе проверки. После чего предоплату возвращаем, и вносим аванс за другой объект. Не сложно.

Но это потому, что мы знаем кому, сколько, зачем и как вносить предоплату. Так же, нам известно:

Возврат аванса — существенно сложнее, чем его уплата. Не редко, затрудняются вернуть  аванс  даже крупные агентства недвижимости.

Вернуть аванс из крупного агентства недвижимости — это искусство!

Развивающаяся семимильными шагами отрасль информационных технологий сделала доступными широким массам населения России базы данных о продаже недвижимости.

Вооруженные интернет-знаниями и интернет-опытом многочисленные покупатели квартир не опасаются самостоятельно проводить сложные сделки, на пример, по обмену квартир, включающие несколько отдельных сделок купли-продажи. А что касается аренды жилья — случаев жульничества там море!

Регулярно самодеятельные покупатели квартир и арендаторы становятся легкой добычей не чистых на руку продавцов и арендодателей квартир. Нет, деньги или квартиры теряют не многие, но потеря  аванса или залога при выборе квартиры – повсеместная практика.

Давайте разбираться, как вернуть аванс.

Покупка квартиры, покупка  машиноместа в подземном паркинге или загородного дома, как известно, длительный процесс.  Квартира выбрана. Покупателю все нравится: и район, и дом, и вид из окна. С ценой то же договорились.

Надо покупать.

Тут и начинаются варианты.

Предварительная оплата. АВАНС или ЗАДАТОК, что вносить?

В отдельных ситуациях возврат аванса должен быть запланирован. Например, в альтернативных сделках – когда покупатель сначала продает свою квартиру и затем покупает другую.

В этом случае, продавец берет предварительную оплату за свою квартиру и сам вносит предоплату за другую. Аналогичная ситуация может оказаться и у контрагентов продавца.

Тогда одномоментно совершаются 2, 3 а иногда и 4 сделки.

Соответственно на этапе подбора и подготовки сделок каждая из квартир будет проходить проверку, и продавец, внесший предоплату может отказаться от покупки выбранной квартиры, и ему придется возвратить предоплату за свою квартиру.

По технологии риэлторов, выбор квартиры должен завершаться ее «бронированием» на срок до совершения сделки. В этот временной промежуток покупатель готовиться к заключению договора купли-продажи.

Необходимо проверить квартиру на  юридическую чистоту, проверить продавца, подготовиться к расчетам и т.д. В альтернативных сделках в этот период параллельно проходит проверки альтернативных квартир.

На это нужно время, за которое квартиру могут продать другому покупателю.

Такую остановку «бронирование» квартиры обычно оформляют отдельным договором между продавцом и покупателем квартиры, иногда это происходит и в устной форме.

Беседы с многочисленными «погоревшими на авансах» покупателями квартир показали:  все понимают необходимость такой остановки и знают о необходимости заключить специальный договор. Но что это за договор и его особенности знают единицы.

Пояснения покупателей одни и те же: я конечно готовлюсь к покупке квартиры, но вдруг, появится более интересная квартира, тогда я заберу аванс и буду покупать другую квартиру.

Пояснения продавцов: получив деньги, буду продавать все равно, вдруг найдется покупатель на большую цену. Тогда деньги верну покупателю. Если покупатель откажется, тогда я деньги оставлю, ведь это задаток.

• Большинство покупателей считают уплаченные деньги авансом, Большинство продавцов – задатком.
• В описанной выше ситуации альтернативной сделки следует заключать авансовое соглашение, и рискованно соглашение о задатке (альтернативные сделки регулярно разваливаются на этапе подготовки).
• Правы и те и другие: в одних случаях выгодно вносить аванс, в других — задаток

Чем не выгоден задаток для покупателя и для продавца?

1. В случае необоснованного отказа покупателя от покупки квартиры задаток не возвращается.
2. В случае отказа продавца от продажи, сумма задатка возвращается в двойном размере.
3. Таким образом, задаток «обоюдо опасный» договор для обеих сторон.

Как отличить договор задатка?

Любой договор – права и обязанности его сторон.

Задаток – денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Так определяет задаток Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 380.

Основные признаки договора задатка – 1) заключается только в письменной форме, 2) должен содержать условие о признании произведенного покупателем платежа «в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».

Все без исключения договоры агентств недвижимости, с которыми нам пришлось столкнуться при сопровождении покупки квартир и иной недвижимости, по своей сути являлись договорами задатка. Можете быть уверенными: если вы покупаете квартиру через агентство продавца,  для бронирования квартиры вам предложат подписать договор задатка.

Не имеет значения, какое название у договора. Он может быть озаглавлен просто: соглашение, договор, или предварительный договор купли-продажи квартиры, или иным образом. Суть договора содержится не в названии а в его содержании.

Внимательно читайте текст договора. Как правило, это несколько листов, и главное, будет расположено не на первом листе.  Ищите фразы: «обеспечение обязательства», «уплаченная сумма не возвращается» и т.д.

Договор специально пишут так, что иногда правильно квалифицировать договор затрудняются даже юристы, специализирующиеся на сопровождении покупки квартир.

Только опыт систематической подготовки сделок купли-продажи квартир и знание методик работы агентств недвижимости позволяет  защитить деньги покупателя и  заключить договор на выгодных покупателю условия, или применить другой договор, или значительно снизить возможные риски покупателя.

Требуйте разъяснений неясных пунктов договора. Если что-то в тексте договора вам не нравится, требуйте эти положения из договора убрать или изложить в предложенной вами редакции. Вы убедитесь, ни одно агентство править свой договор под ваши пожелания не станет. Позиция будет жесткой:  «Или подписывайте такой договор, или бронировать квартиру не будем».

Внимание : С 2015 года продавцы применяют новую «фишку» — платеж по авансовому договору называют «обеспечительным платежом».  И покупатели легко подписывают такой договор! Ведь обеспечительный платеж, это не задаток, значит продавец  его вернет.

Ошибаетесь, господа покупатели!  Обеспечительный платеж вернуть не проще, чем задаток.

Особенно подобными выкрутасами грешат крупные брендовые агентства.

Второй признак задатка – крупная сумма в договоре. В Москве, в зависимости от категории квартиры, сумма по договору доходит до 500 тыс. руб.

Авансовый договор на покупку квартир, или как их иногда называют авансовое соглашение или соглашение об авансе.

Господа покупатели и продавцы,  авансовый договор, как вид или особая  форма договора  не существует!

В практике покупки квартир и другой недвижимости устоялись несколько видов авансовых договоров, что позволяет говорить, что Авансовое соглашение  — это слэнговое выражение риелторов,  под которым понимают группу видов договоров о передаче денежных средств покупателем в счет уплаты за квартиру (или иную недвижимость), которую он намерен купить. В частности, авансовый договор содержит условия о расчетах за квартиру с обязательным внесением аванса и условиями его возврата покупателю.

По составу сторон Авансовый договор может быть между продавцом и покупателем, между агентством недвижимости и покупателем.

По юридической конструкции, это могут быть предварительный договор купли-продажи, или расписка, или иная форма.

Основной признак авансового договора – содержащиеся в его тексте условие об уплате покупателем сумме, в качестве  аванса, в счет уплаты цены покупаемой квартиры до заключения основного договора купли-продажи. Аванс носит только функцию оплаты и доказательства намерения. Задаток – дополнительно еще и обеспечение.

Именно это отличие от задатка, позволяет покупателю (плательщику  аванса)  в случае не исполнения обязательства продавцом, или на условиях авансового договора требовать возврата  суммы аванса.

Вернуть уплаченную сумму по авансовому договору возможно если вы правильно составили этот договор, правильно договор исполняете, соблюдаете правила по возврату аванса. При внесении аванса не торопитесь, изучите предложенный вам договор, внесите в него исправления и дополнения.

В случае отказа продавца вернуть аванс покупатель вправе требовать возврата в судебном порядке обратившись с иском в суд.

Типичные ошибки покупателей при внесении аванса

Покупатели совершают четыре группы  ошибок:

• Неправильно заключают договор об авансе
• Неправильно исполняют договор
• Неправильно действуют при возврате
• Неправильно действуют при отказе продавца вернуть аванс

Как правильно заключить договор об авансе за квартиру:

• Правильно договор может быть заключен только с полномочным лицом – собственником квартиры, или лицом, действующим на основании доверенности.
• Рекомендуем заключать авансовый договор в письменной форме, с изложением в его тексте всех существенных условий, на которых будет заключаться договор купли-продажи квартиры в будущем.
• Платеж по авансовому договору именовать только «аванс».
• В договоре не должно быть упоминаний, ни о каких обеспечениях обязательств этим платежом.
• Для покупателя удобно (и обязательно) указать срок на который уплачивается аванс.
• По окончании этого срока покупатель или возвращает аванс покупателю, или заключается договор купли-продажи квартиры и аванс зачитывается в счет цены квартиры.
• Рекомендуем указать в договоре каким образом осуществляется переписка между сторонами, каким образом в какой срок возвращается аванс.

 Как правильно исполнить договор об авансе за квартиру:

Основное правило покупателя – уплата аванса должна быть оформлена в письменной форме отдельным документом.  Как? Например,  распиской продавца квартиры.

Типичная ошибка – заключают договор об авансе, далее, передают наличные. Все!

Расписки или иные подтверждающие  документы – отсутствуют.

Если аванс вносите агентству:  Вам обязаны предоставить доверенность на лицо принимающее аванс о праве принять эти денежные средства. Денежные средства вносятся в кассу, вам предоставляют приходный кассовый ордер + Контрольно-кассовый чек.

1. Необходимо при получении сверить реквизиты получающего аванс юридического лица и сведения, указанные в договоре об авансе.
2. Если в договоре покупатель несет еще иные обязанности, покупатель должен их исполнять буквально, как это предусмотрено договором.
3. В случае отказа от покупки квартиры, при наличии правильного письменного договора об авансе, сумму аванса возвращают.

Как правильно действовать при возврате аванса за квартиру:

Если по устному требованию аванс не возвращают, не тратьте время и письменно уведомляйте продавца о своем отказе от покупки квартиры и требовании возвратить сумму аванса. Целесообразно мотивировать требования ссылкой на пункты договора.

Требование направляются  телеграммой с уведомлением о вручении.

В случае отказа или молчания продавца квартиры, покупатель вправе в судебном порядке требовать возврата уплаченного аванса кроме того, уплаты процентов на сумму удерживаемого аванса. Если в договоре об авансе вы не установили размер процентов, или сумму неустойки на случай удержания аванса продавцом, суд рассчитает проценты  по ставке банковского процента.

Как вернуть задаток?

Если за квартиру внесен задаток,  ситуация  не такая безвыходная, как может показаться.  Задаток, по своей юридической конструкции, предполагает возможность его возврата.

 Обеспечительная функция задатка, то есть не возврат, возможна только при наличии вины лица, которое уплатило задаток.

По этому, даже при заключении соглашения о  задатке отказываясь от квартиры необходимо найти фактические основания (недостатки, юридические пороки) квартиры, которые препятствуют покупке. В этом случае вина покупателя в отказе от покупке отсутствует, и задаток подлежит возврату.

Перспективы судебного спора

До суда споры об авансах доходят в случаях отказа продавцов квартир вернуть аванс.  Доводы продавцов в суде сводятся к одному – авансовое соглашение это задаток. Покупатель отказался покупать квартиру, задаток не возвращается.

И здесь в полный рост встает вопрос доказывания: а какой договор заключен: об авансе или о задатке.

В пользу покупателя  – плательщика будет свидетельствовать правильно заключенный и исполненный договор. На стороне продавца – обязанность доказать суду, что имеет место задаток.

Многочисленная судебная практика по этому вопросу не однозначная. Суды больше поддерживают позицию покупателей.

Как выясняется, совсем не просто доказать, что внесенная плата это задаток, даже если  соблюдена установленная статьей 380 Гражданского кодекса РФ письменная форма.

Более того, существуют судебные решения в пользу покупателей, когда внесение аванса не подтверждалось  распиской продавца.

Продавцу квартиры следует помнить, что бремя доказывания наличия задатка лежит именно на нем в соответствии со статьей 380 кодекса. Пока не доказано обратное, переданные деньги считаются авансом, что делает существенно более сильной позицию покупателя.

По состоянию на 16.10.2016 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

Как правильно оформить передачу недвижимости продавцу в залог при покупке квартиры? Образец договора на сделку

Одной из форм обеспечения для договора является залог. И в том случае, если договор заключается при покупке квартиры, использовать залог для того, чтобы стороны не нарушили предварительно согласованных условий – очень правильный метод.

Посмотрим же, что говорит на этот счёт законодательство и как оформить использование этого способа в том случае, если покупается квартира. Расскажем, нужна ли расписка о получении залога и можно ли его вернуть в случае, если сделка не состоялась.

Что это такое?

• Нормы законодательства относительно залога зафиксированы в ГК РФ (где указаны общие правила, касающиеся этого вида обеспечения при договоре), а также в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ.
• В последнем случае речь идёт о тех ситуациях, когда предметом выступает сама квартира или другое имущество, относящееся к категории недвижимого, за счёт реализации которого продавец (или займодавец, если покупка осуществлялась на заёмные деньги) может вернуть себе сумму, переданную должнику – либо ту, которую он в силу договора обязан был передать продавцу.
• По сути же такой вид обеспечения представляет собой следующее:

1. Покупатель либо не имеет денег, чтобы осуществить платёж сразу, либо по каким-то своим причинам вынужден платить по частям или с отсрочкой.
2. Однако при этом у него есть (или будет – как при ипотеке с использованием заёмных средств) достаточно ценное имущество, за счёт реализации которого кредитор (или продавец) может удовлетворить все заявленные им требования.
3. Стороны составляют договор, по которому залогодатель (должник, покупатель) гарантирует, что в том случае, если он в установленные сроки не произведёт полную оплату, вторая сторона договора может продать принадлежавшее ему имущество и за счёт вырученных средств полностью погасить долг перед ней.

Справка! Такой способ в первую очередь защищает интересы продавца или займодавца. Однако он может быть выгоден и покупателю (должнику), если тот уверен, что нужные денежные средства найдёт, но прямо сейчас их на руках не имеет. В этом случае залог успокаивает контрагента и позволяет вести правоотношения дальше.

Как правильно оформить договор при купле-продаже?

Требования к оформлению

Относительно оформления договора применяются правила § 3 главы 23 ГК РФ и нормы ФЗ «Об ипотеке» №102-ФЗ. Согласно этим правовым актам договор должен быть:

1. Составлен в письменной форме, если стороны не договорились о том, что он должен быть нотариально заверен или этого не требует закон (ст. 339 ГК РФ).
2. Если предметом является недвижимость, то после подписания договора возникшее обременение должно пройти государственную регистрацию в установленном порядке (ст. 339.1 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке»).

Содержание

Содержание договора о залоге должно соответствовать требованиям, установленным ст. 339 ГК РФ. Согласно им, в договоре чётко должны быть оговорены:

1. Предмет залоговых отношений – какое именно имущество передаётся залогодержателю в обеспечение обязательств по основному договору.
2. Условия, при которых залогодержатель вправе реализовать имущество и из вырученных сумм погасить долг залогодателя (должника, покупателя по договору купли-продажи) перед собой.

При этом важно соблюдать следующие условия:

• Предметом отношений в этом случае могут быть лишь вещи, которые не изъяты из оборота и не связанные с конкретной личностью. Поэтому, например, нельзя в залог передать право на получение алиментов.
• В залог можно давать и предметы, находящиеся в обороте. В этом случае неважно, что конкретные предметы выбыли из собственности должника и заменены другими (например, если должник ИП и в залог предоставил товары в своём магазине) – главное, чтобы общая стоимость не была меньше той, которая установлена условиями договора.
• В залог можно давать и имущество, которое только будет в будущем в собственности у должника (ст. 345 ГК РФ). Именно на этом основан договор покупки квартиры в ипотеку, взятую у банка.
• Возможен договор перезалога. В этом случае имущество, уже находящееся под условиями договора, может быть заложено ещё раз. Если все стороны договора на это согласны, то при неисполнении условий основной сделки возмещение будет осуществляться по принципу старшинства прав – то есть чем раньше возникло право требования, тем быстрее оно будет удовлетворено.
  Внимание! Залогодатель (должник) должен каждому следующему залогодержателю (кредитору, продавцу) сообщать об уже имеющихся обременениях, существующих для отдаваемого в залог имущества.

Таким образом, у договора о залоге есть три существенных условия:

1. Предмет и стоимость его согласно условиям договора или оценке независимого эксперта. Стороны вправе сами определить стоимость предмета отношений. Однако если речь идёт о договоре с банком или иным кредитным учреждением без независимого эксперта-оценщика сторонам не обойтись.
2. В каком случае и при каком размере долга предмет должен быть реализован или передан в собственность кредитору-залогодержателю. Для этого необходимо в договоре о залоговых отношений отразить условия основного договора о покупке квартиры.
3. Указание, кто из сторон договора вправе пользоваться заложенным имуществом – и у кого оно находится на сохранении.

Главное отличие этого вида от других форм обеспечения (аванса, задатка и т. д.) состоит в том, что залог при исполнении обязательств должен быть возвращён залогодателю. Аванс и задаток же не возвращаются, а идут в зачёт платежа по основному договору.

Какие документы должен предоставить продавец квартиры покупателю?

Размер стоимости заложенного имущества

Относительно размера стоимости заложенного имущества закон не устанавливает никаких требований. Однако, если погашение требований кредитора осуществляется за счёт реализации отданной ему квартиры, купленной в ипотеку, то погашение будет осуществляться в полном объёме требований кредитора.

Поэтому стороны сами определяют в каком размере покупатель (залогодатель) должен обеспечить требования стоимостью залогового имущества.

Когда и как осуществляется передача?

Момент, в который осуществляется передача имущества, стороны сделки определяют самостоятельно исходя из содержания договора об обеспечении основной сделки.

Однако поскольку такой договор является обеспечительным по отношению к договору купли-продажи, то соответственно заключение залогового соглашения и передача предмета должна состояться раньше, чем по договору купли-продажи.

В том случае если предметом является недвижимость, необходимо руководствоваться ФЗ-102, по которому для передачи предмета необходима закладная.

Важно! Закладная – это ценная бумага, подтверждающая права залогодержателя относительно заложенной недвижимости.

ФЗ «О госрегистрации недвижимости» указывает, что наложенное на квартиру обременение должно быть отражено в ЕГРН. Кроме того, нужно учитывать и другие нормы закона.

В частности:

• Если передаваемое имущество или право хранится у кредитора (залогодержателя), то необходимо оформлять акт приёма-передачи, в котором стороны описывают, какое имущество и в каком состоянии передаётся. Без этого возможны споры о том, было ли имущество подвергнуто ущербу за время хранения, или нет.
• Если передаётся сама закладная, то договор об этом совершается в простой письменной форме (ст. 48 ФЗ-102).
• Если законом или договором не установлено иное, то право реализации и удовлетворения своих требований за счёт вырученных средств у залогодержателя возникает с момента, когда предмет залога ему был передан (ст. 338 ГК РФ).

Статья 338 ГК РФ. Владение предметом залога

1. Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом или договором.
2. Предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя.
   Предмет залога может быть оставлен у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге (твердый залог).
3. Предмет залога, переданный залогодателем на время во владение или в пользование третьему лицу, считается оставленным у залогодателя.

Зачем нужен акт приема-передачи квартиры к договору купли-продажи и как его правильно оформить?

Нужна ли расписка о получении?

В том случае если обязательства покупателя выплатить оговоренную в договоре стоимость квартиры обеспечены залогом, договор залога должен быть совершён в письменной форме. Но нужна ли расписка в том, что имущество получено?

Тут всё зависит от обговоренных сторонами условий договора:

1. Если стороны в соглашении о передаче имущества указали, что расписка (либо акт приёма-передачи, либо иной документ) обязателен – он должен быть оформлен.
2. То же самое касается и ситуаций, когда имущество подлежит передаче в установленном законом и регулируемом порядке (например, в случае обеспечения за счёт недвижимого имущества, которым пользуется залогодержатель).
3. Если же в залоге находятся предметы в обороте или имущество, которое только будет получено в будущем – оформление расписки или другого документа невозможно.

Вне зависимости от содержания договора, должник не может распоряжаться тем что было отдано, если закон или существо договора прямо не указывают на иной порядок действий.

Титульное страхование – это панацея или дополнительная защита имущества?

Можно ли вернуть?

В том случае если заключение договора сорвалось, возврат предмета залога зависит от ряда обстоятельств.

• Если стороны готовы добровольно расторгнуть договор или отказаться от его заключения, то предмет залога должен быть возвращён с момента, когда стороны договорились о прекращении правоотношений.
• Если основной договор прекращён по независящим от воли сторон обстоятельствам, то прекращается и договор залога, и тогда заложенный предмет возвращается к владельцу.
• Если по спорному договору купли-продажи недвижимости было вынесено судебное решение в пользу залогодателя – то продавец, получивший залог, должен вернуть имущество.
• Если случилось событие, которое стороны предусмотрели при заключении договора о залоге.

В целом же можно указать следующее: если сделка сорвалась без вины залогодателя, то практически всегда залог должен быть возвращён. Если же виновен залогодержатель – то он не только должен вернуть предмет, но и возместить ущерб, причинённый срывом соглашения.

Заключение

Залог, задаток или предоплата (аванс) – это методы, с помощью которых стороны защищают свои интересы по сделке. Поэтому использование конкретных вариантов обеспечения зависит от воли сторон. Однако нужно иметь в виду требования закона, чтобы использование обеспечения не превратилось в самоуправство.