Юристы и риелторы рассказали о «вечных» жильцах, скрытых обременениях и других сюрпризах, которые могут подстерегать покупателей жилья на аукционе
M. Stolt / CHROMORANGE / Global Look Press
Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры.
Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости.
«На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».
Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы.
Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества».
«Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.
Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе.
«На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова.
— Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».
ТАСС/ Андрей Никеричев
Что продают на аукционах
Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей.
«Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.
Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».
В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами.
«Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.
Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется.
Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева.
— Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».
Anton Gyngazov / Global Look Press
Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур.
«Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский.
— Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год.
Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».
Наконец, последний вид аукционов — риелторские торги. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по заниженной стоимости, а дальше проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — рассказывает Бернадский. Впрочем, этот вид аукционов мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.
Долги, жильцы и другие сюрпризы
Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева.
— Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд.
Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».
Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.
ТАСС/ Сергей Неделин
Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».
«Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский.
— Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».
В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы.
«Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире.
Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».
Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости».
«Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан.
Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.
Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2.
«Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.
Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться.
Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя.
Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».
ТАСС/ Антон Буценко
Как найти «чистую» квартиру
Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы.
«У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet.
— Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги.
Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».
С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько.
«Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски.
То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».
ТАСС/ Артем Геодакян
Кому нужны квартиры с аукциона
Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы.
«Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.
— Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».
Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя.
«Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский.
— Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».
Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги.
«Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов.
Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.
«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».
Как купить квартиру ниже рыночной цены
Спрос на новые квартиры в среднем по России в третьем квартале значительно сократился. Это связано с резким ростом цен на недвижимость в последнее время. И хотя в сентябре подорожание сменилось стагнацией, купить жилье все равно для многих проблематично. Но есть другой вариант.
В последнее время многие заговорили о покупке недвижимости на специальных аукционах. Там есть шанс получить неплохое жилье по цене значительно ниже рыночной.
“Российская газета” вместе с адвокатом в сфере недвижимости Олегом Суховым рассмотрела основные особенности и риски, связанные с такими сделками.
Олег Владимирович, для начала, давайте расскажем, что же представляют собой эти торги и доступны ли они для простых граждан?
Сухов: Торги проводятся в форме аукциона. Это предусмотрено Гражданским кодексом РФ, ч.4 ст.447. Он открыт по составу участников, по способу подачи предложений и по цене.
Собственников недвижимости защитят от высоких налогов
Итоги торгов подводит комиссия. Оформляются протокол о результатах. Если организатор смог продать квартиру, то заключается договор купли-продажи, стороны рассчитываются между собой, и в Единый государственный реестр недвижимости вносят новые сведения.
А кто организует все это?
Сухов: Такие торги могут организовать как частные компании, так и государственные структуры. Они информируют об аукционах на сайте в интернете, в районных и городских газетах, а также в сборниках.
Владельцам ветхого жилья дадут льготную ипотеку
Например, в Москве – это бюллетень оперативной информации “Московские торги”. Сведения об аукционах и конкурсах, на которых реализуется арестованное и изъятое имущество, можно узнать на официальном сайте РФ о проведении торгов.
Так что если хотите принять участие в аукционе, надо покупать и просматривать местные газеты и бюллетени, посещать в интернете страницы организаторов торгов и государственных органов.
Хорошо, выбрал я аукцион. А как потом действовать?
Сухов: Надо заранее оформить электронную цифровую подпись (ЭЦП). Потом зарегистрироваться на электронной площадке, заполнить пакет документов и получить навыки участия в аукционе.
Какие обычно квартиры участвуют в таких торгах?
Сухов: На торгах продают разные квартиры. Большинство из них – это ипотечное жилье, находящееся в залоге у банка, арестованное судебными приставами и выставленное на реализацию в ходе исполнительного производства.
Квартир, принадлежащих гражданам-банкротам почти нет. Банкротство физического лица не предполагает изъятие единственного жилья, если оно не находится в залоге. В России зафиксирован только один подобный случай, да и то с элитным жилищем.
Матвиенко предложила давать сиротам соцжилье до получения собственного
Другое дело, когда гражданин-банкрот и при этом квартира находится в ипотеке. В этом случае она будет арестована и выставлена на торги. Но опять же в рамках исполнительного производства и в соответствии с законом об ипотеке.
Кроме того, в аукционе участвует жилье, выставленное на продажу банком по договоренности с должником, квартиры, принадлежащие фирмам-банкротам, а также жилые помещения, находящиеся в собственности государственных или муниципальных органов, ведомств, частных компаний и предпринимателей.
А могу я выставить на этих аукционах свое личное жилье?
Сухов: На популярных и посещаемых электронных площадках простой человек, как физлицо, квартиру не продаст. Они не предусматривают такую возможность. Гражданин не сможет реализовать помещение на таких крупнейших площадках, как Сбербанк АСТ, Аукционы Сибири, Единая электронная торговая площадка и так далее.
Поэтому, если физлицо хочет продать квартиру на аукционе, то ему придется искать других организаторов. Например, в последние 5-6 лет на рынке недвижимости появился так называемый “аукционный метод продаж”. Его применяют риелторы.
Но это уже не совсем аукцион, ведь так?
Сухов: Совершенно верно. Это не имеет ничего общего с торгами на электронной площадке или классическим аукционом, когда участники торгов выкрикивают суммы, а аукционист молотком фиксирует “шаги”.
Росреестр попросил граждан проверить списки своей недвижимости
Как правило, мероприятие проходит по следующей схеме. Агентство недвижимости выставляет квартиру на торги по цене 30-60 процентов от ее рыночной стоимости. На эту стоимость “слетаются” покупатели, смотрят помещение и называют сумму, за которую его купят. Затем между покупателями, предложившими самые большие цены, проводится торг на повышение.
По идее, обладателем квартиры должен стать тот, кто озвучит самую большую цену. Однако на практике даже самое лучшее предложение не дотягивает до рыночной и кадастровой стоимости. Поэтому собственник объекта отказывается от сделки. Тем не менее, говорят, что удачливые риелторы закрывают до 30 процентов подобных сделок.
Если же собственник желает продать квартиру на реальном аукционе, то ему все-таки придется обратиться в фирму, занимающуюся организацией торгов, которые можно найти в интернете. Подобные организации, как я уже говорил, есть в каждом российском регионе.
Правовые аспекты сделок с жильем эксперты “РГ” разбирают в рубрике “Юрконсультация”
И это все? Больше вариантов нет?
Сухов: Есть еще один вариант. Можно продать квартиру государству, субъекту федерации, муниципальным властям или ведомству. Они размещают запросы на покупку квартир на сайте Единой информационной системы в сфере закупок.
И вполне вероятно, что в вашем городе или даже районе, какой-нибудь департамент или министерство желает купить квартиру. Чтобы узнать об этом, надо заполнить строки поиска на сайте Единой информационной системы в сфере закупок. И система выдаст сведения о закупках жилья. Некоторые собственники таким образом успешно продают квартиры.
Другой вопрос, что для работы на сайте госзакупок опять же надо иметь электронную цифровую подпись, зарегистрироваться на площадке и подготовить пакет документов. В торгах могут участвовать несколько продавцов.
Но вернемся к покупке жилья. Говорят, на аукционах можно купить квартиру в центре Москвы почти за бесценок, где-то до миллиона рублей. Стоит ли этому верить?
Сухов: Скажу сразу, что “халявы” на рынке недвижимости Москвы нет. В столице суды по ходатайству банка-кредитора определяют начальную цену торгов с дисконтом в 5-8 процентов от рыночной или кадастровой стоимости жилья.
Каждый из военных супругов получит жилье
И здесь два варианта развития событий. Если помещение находится в хорошем районе и у него нет изъянов, то цена быстро дойдет до рыночной. И люди, не имеющие денег, утратят к нему интерес.
А если помещение, когда-то горело, заливалось, и в нем прописаны несовершеннолетние или граждане, имеющие право бессрочного проживания, то дисконт составит и 30 процентов. Однако покупка такой квартиры сродни лотерее.
И, тем не менее, никто не продаст ее за полцены. Кредиторам нужны деньги. Они не занимаются благотворительностью.
Другое дело, когда жилье продает город Москва. В этом случае можно приобрести квартиру по цене ниже рыночной. Но все равно не стоит ждать существенной экономии.
Но могут быть и прямо противоположные варианты. Недавно город продавал однокомнатную квартиру. Ее рыночная и кадастровая цена была 3,7 миллиона рублей, а стартовая – 2,5 миллиона. Это привлекло внимание покупателей. В результате торгов квартиру реализовали за 4,7 миллиона рублей. То есть кто-то явно увлекся и переплатил.
Главные преимущества такого аукциона для продавца и покупателя квартиры?
Сухов: У гражданина, который хочет продать квартиру с аукциона, преимуществ нет. Он не выставит ее на площадках, так как они не предусматривают подобного сервиса. Если же собственник заключит договор поручения с организатором торгов, который оказывает такую услугу, то, наверное, он сэкономит время. Ведь продажей квартиры будет заниматься организатор. Но за все надо платить.
Эксперты рассказали, как изменятся цены на недвижимость осенью
Если торги закончатся неудачей, то владелец потеряет деньги, которые он заплатил организатору за работу. Хотя, честно говоря, я не понимаю, зачем в этом случае требовать проведения аукциона. Гораздо проще заключить тот же договор поручения. А как уж поверенный продаст квартиру – это его дело. Главное, чтобы цена устроила собственника.
Что же касается покупателя, то он может купить квартиру с дисконтом. Скидка бывает, как я уже говорил, 5-10 процентов, а в редких случаях 20-30 процентов от кадастровой или рыночной стоимости. Тут уж как повезет. И опять же, приобретатель сэкономит время.
О каких рисках должен знать человек, который придет на аукцион?
Сухов: Покупатель приобретает на электронных торгах “кота в мешке”. Особенно это касается арестованного имущества. Приставы не показывают квартиры. Человек не может заранее приехать и посмотреть помещение, побеседовать с соседями, собрать дополнительную информацию.
В его распоряжении только документы судебного пристава, выписки из Единого госреестра недвижимости, фотографии объекта, планы, да сканы бумаг организатора торгов.
Поэтому можно купить горевшую или затопленную квартиру с негодным оборудованием и коммуникациями.
При этом организатор торгов, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, и все госорганы не несут ответственности за качество квартиры и за ущерб в случае отмены торгов.
Россиян предупредили о росте тарифов ЖКХ из-за углеродного сбора
Кроме того, должник вправе обжаловать, решение суда о конфискации, действия судебного пристава, а также итоги аукциона. В результате покупатель может погрязнуть в судебных тяжбах.
Следующая проблема состоит в жильцах, зарегистрированных на проданной жилплощади. Покупатель залоговой квартиры рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами семьи. Процесс выселения занимает много времени. А иногда он просто невозможен. Особенно, когда в квартире живет человек, отказавшийся от приватизации.
Ну, и наконец, существует риск признания недействительности первоначальной сделки, в результате которой квартира попала на аукцион. Этот риск повышается, если правоохранительные органы возбудили уголовное дело.
Не секрет, что различные микрофинансовые организации и мошенники обманным путем лишают людей жилья, отбирают квартиры и продают их. В последние годы полиция все чаще возбуждает по данным фактам уголовные дела. И в случае, если расследование закончится приговором, то суды признают недействительными все сделки с квартирой и вернут ее потерпевшему.
Продажа недвижимости на госзакупках для собственников и поставщиков 2022 г
Содержание
- 1. Продажа жилплощади собственником
- 2. Продажа недвижимости риэлтером
- 3. Продажа квартиры поставщиком
Психологи рекомендуют менять свое окружение хотя бы раз в пять лет. Но даже без их рекомендаций любой из нас так или иначе сталкивался с проблемой продажи квартиры или дома.
Однако мало кто знает о возможности продажи своей недвижимой с места собственности без посредства агентов и маклеров через государственные закупки.
Данный материал может пригодится как поставщикам, так и частным собственникам, потерявшим надежду продать свой дом или квартиру, и те, и другие смогут открыть для себя новые перспективы.
Государственные заказчики в лице муниципальных и региональных властных структур достаточно часто закупают жилые помещения для решения тех или иных социальных проблем (расселение аварийных домов, предоставление жилья сиротам, погорельцам, жертвам стихийных бедствий, беженцам и т. д.).
Преимущества продажи недвижимого имущества через портал государственных закупок очевиден: здесь меньше влияние сезонных колебаний спроса и предложения, адекватное ценообразование и прозрачная правовая среда. Алгоритм действий несложно выучить даже несведущему человеку.
К недостаткам продажи квартиры через ЕИС можно отнести расчёт максимальной цены контракта в соответствии с тарификацией за квадратный метр, что может отразиться на конечной стоимости недвижимости. Кроме того, нужна государственная регистрация перехода права собственности.
Хотите выиграть в запросе котировок?
Воспользуйтесь нашими наработками! Мы поможем вам выиграть не менее трети котировок!
Выиграть котировку
1. Продажа жилплощади собственником
- Если вы продаете свою квартиру на государственных закупках, следует сделать следующее:
- 1) Отыскать в ЕИС привлекательный для вас вариант закупки (технологию поиска мы описывали здесь).
- 2) Изучить техническое задание, соответствующее по параметрам продаваемой недвижимости.
- 3) Получить электронную подпись (ЭЦП).
- 4) Оформить заявку на участие в закупке.
- 5) Заключить контракт с покупателем.
- 6) Продать недвижимость заказчику.
Хотите гарантированно побеждать в тендерах?
Отправьте запрос и получите в распоряжение целый штат экспертов с оплатой за результат!
Выиграть в тендере
2. Продажа недвижимости риэлтером
- 1) Ищем закупку жилой недвижимости.
- 2) Находим собственника нужного варианта.
- 3) Составляем агентский договор и доверенность на продажу квартиры.
- 4) Участвуем в закупках под своей ЭЦП от имени собственника.
- 5) Побеждаем на торгах.
- 6) Оформляем дополнительное соглашение, включив собственника жилья в качестве участника правоотношений.
- 7) Получаем комиссионную плату за сделку.
3. Продажа квартиры поставщиком
- 1) Ищем подходящую закупку квартиры.
- 2) Подбираем среди объявлений о продаже недвижимости без посредников нужный вариант.
- 3) Принимаем участие в торгах и побеждаем.
- 4) После протокола вторых частей выкупаем квартиру у собственника.
- 5) Проводим регистрацию договора купли-продажи в Росреестре.
- 6) Продаем нашу квартиру заказчику.
Для гарантированного результата в тендерных закупках Вы можете обратиться за консультацией к экспертам Центра Поддержки Предпринимательства.
Если ваша организация относится к субъектам малого предпринимательства, Вы можете получить целый ряд преимуществ: авансирование по гос контрактам, короткие сроки расчетов, заключение прямых договоров и субподрядов без тендера.
Оформите заявку и работайте только по выгодным контрактам с минимальной конкуренцией!
Обратно к списку
Как купить имущество государства
Статья актуальна на 8 июля 2021
Государство не только закупает, но и продает собственные товары. Рассказываем, как проходят торги госимуществом, что на них продают и как в них поучаствовать.
иллюстратор — Маргарита Федосеева
Государство владеет разным имуществом — природными ресурсами, организациями, недвижимостью, автомобилями. Периодически это имущество государство продает или сдает в аренду.
Торги госимуществом проходят в бумажном или электронном виде. Информацию о будущих тендерах публикуют на специальном сайте.
Что продают и сдают в аренду на торгах госимуществом
На торгах госимуществом можно купить, например:
- недвижимость,
- автомобили,
- драгоценные камни,
- места для рекламы или предприятия.
Также проводят торги на право:
- заключить контракт на управление многоквартирным домом
- вылавливать рыбу и заготавливать лес,
- участвовать в проектах государственно-частного партнерства.
Как купить госимущество
Покупку государственного имущества частным лицом или коммерческой организацией называют приватизацией. Участвовать в приватизации могут и юридические, и физические лица.
Порядок проведения торгов описан в 178-ФЗ, а также в Приказе ФАС № 67. Некоторые виды торгов могут контролироваться и другими актами.
Например, правила торгов на аренду систем водо- или теплоснабжения описаны в 190-ФЗ.
Перед торгами организатор собирает специальную комиссию, в которую должно войти не меньше пяти человек. Именно она будет рассматривать заявки и выбирать победителя.
Чтобы продать имущество, организатор может выбрать один из четырех видов торгов.
Аукцион
Аукционы проводят, если к участникам торгов нет особых требований. Продавец оценивает имущество и публикует извещение о проведении торгов на официальном сайте. В извещении он указывает:
- сведения о себе,
- описание лота и его целевое назначение,
- минимальную цену,
- срок действия договора,
- сайт, на котором опубликована документация,
- размер задатка, если его нужно внести,
- за какое время организатор может отменить аукцион.
Некоторые торги проводят только для субъектов малого и среднего предпринимательства (СМП). Об этом тоже напишут в извещении.
Как участвовать в аукционе:
- Подайте заявку и при необходимости внесите задаток.
Заявку можно подать как в электронном, так и в бумажном виде. Юрлицам и ИП в ней нужно указать:
- название компании и организационно-правовую форму,
- место нахождения,
- выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП,
- документ, который подтверждает полномочия действовать от имени юрлица,
- копию учредительных документов,
- решение об одобрении крупной сделки,
- заявления об отсутствии решения о ликвидации, приостановлении деятельности и банкротстве компании,
- документ, который подтвердит перевод задатка.
Физлица указывают в заявке ФИО, паспортные данные и сведения о месте проживания. В некоторых могут запросить дополнительные документы.
Заявки рассматривает аукционная комиссия. Если заявитель соответствует требованиям, приложил необходимые документы и внес задаток, его допустят к участию.
Во время аукциона участники повышают цену на определенную сумму — 5% от начальной цены. Такое повышение называют шагом аукциона. Каждый шаг аукционист объявляет трижды. Если никто из участников не готов купить лот за эту сумму, ее снижают на 0,5% от начальной цены. Побеждает тот, кто предложил самую большую сумму.
Если вы проиграете, задаток вернут в течение пяти дней после объявления результатов. Если выиграете — эти деньги пойдут в счет стоимости товара.
Заявку можно отозвать до окончания срока приема. В этом случае продавец должен вернуть задаток в течение пяти дней после уведомления об отзыве.
Специализированный аукцион
Проводят, чтобы продать акции открытых акционерных обществ. В результате таких торгов все победители получают акции по одной цене.
Для участия покупатель должен подать заявку в течение 25 дней после объявления торгов. Вместе с заявкой он подает ценовое предложение — сумму, которую готов потратить на покупку. При этом он может согласиться на любую стоимость акции или указать максимальную цену.
После того, как организатор опубликует список допущенных участников, он рассчитает единую цену продажи. В расчетах он использует только те средства, которые предложили участники. Однако единая цена не может быть меньше начальной цены, которая указана в извещении.
Победителей может быть несколько. Сколько акций получит каждый победитель рассчитывают по специальной формуле: сумму его ценового предложения делят на единую цену.
В первую очередь акции получат участники, у которых сумма предложенных средств выше единой цены. Во вторую — участники, которые предложили максимальную цену выше единой. В третью очередь попадут те, чье ценовое предложение равно единой цене. А в четвертую — те, у кого максимальная цена равна единой.
Конкурс
Конкурсы проводят, если хотят продать:
- больше 50% акций АО или доли уставного капитала ООО,
- объекты культурного наследия.
Организатор конкурса может установить требования к участникам и указать в договоре специальные условия, например:
- оставить определенное число сотрудников или повысить их квалификацию,
- провести работы по сохранению объекта культурного наследия.
При этом каждое условие нужно обосновать.
Если состояние объекта культурного наследия, который продают на конкурсе, признали неудовлетворительным, к документации приложат проект по его сохранению. Покупатель объекта должен провести все указанные в проекте работы в течение семи лет. Чтобы продать такие сложные объекты, устанавливают низкую цену — один рубль
Чтобы поучаствовать в конкурсе, нужно подать заявку. В ней участник должен подтвердить, что соответствует требованиям и может выполнить все условия договора. Также нужно внести задаток — 20% от начальной цены.
Ценовое предложение можно указать в заявке или подать в день проведения торгов. При выборе победителя комиссия учитывает не только предложенную цену, но и условия исполнения договора, например:
- в какие сроки участник планирует провести реконструкцию объекта,
- в каких объемах планирует производить товары на покупаемом оборудовании,
- за какое время он планирует выйти на такие объемы производства.
За каждый критерий участники получают баллы. Побеждает тот, кто набрал больше всего баллов. Если несколько участников наберут одинаковое количество баллов победит тот, кто первым подал заявку.
Если победитель уклонится от заключения договора, организатор предложит его участнику, который стал вторым. Если он откажется от подписания — его также признают уклонившимся. В этом случае организатор может обратиться в суд, чтобы участник компенсировал убытки или принудительно подписал договор.
Публичное предложение
Если аукцион признали несостоявшимся, организатор проводит публичное предложение. Перед торгами он должен установить:
- Шаг понижения — на сколько будет снижаться цена, если никто не подаст заявки за определенное время. Чаще всего шаг не превышает 10% от начальной цены.
- Цену отсечения — минимальную стоимость товара, по которой его планируют продать.
Для участия нужно подать заявку и внести задаток в размере 20% от начальной цены. После начала торгов площадка ждет один час. Если в течение этого времени никто не предложит цену, указанную в извещении, ее снизят на шаг понижения. Снижать цену будут до тех пор, пока:
- один из участников не подаст предложение,
- не будет достигнута цена отсечения.
Если во время очередного снижения несколько участников подали предложения, между ними проводят аукцион.
Продажа без объявления цены
Если товар не купят и после публичного предложения, проводят продажу без объявления цены. В этом случае стоимость товара оценивает сам покупатель. Для участия нужно отправить заявку и указать в ней сумму, за которую вы готовы купить лот. Если организатор получит несколько предложений — победит тот, кто предложил самую высокую цену.
Эксперты ответят на ваши вопросы по теме статьи в первые сутки после публикации. Потом отвечают только участники закупок, а вопрос экспертам можно задать в специальной рубрике.
Загрузка...
