Как Продать Невыделенную Долю в Квартире

Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников

Сергей Мальгавко/ТАСС

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв.

м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности.

Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно.

«Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной.

Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу.

При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

«Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников.

Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них).

Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова.

 — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна.

Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая.

 — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

 Как продать долю в квартире. Инструкция

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая.

 — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры.

Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги.

Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации.

Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Продажа невыделенной доли в квартире и выделение доли при продаже

• Не всегда недвижимость принадлежит кому-то одному.
• Очень часто даже маленькая квартира находится в долевой собственности.
• Продавать долю не запрещено, точно так же, как и все жилье, но это сопряжено с рядом юридических нюансов, соблюсти которые необходимо.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16
. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Что такое выделение доли при продаже квартиры?

1. Под выделенной долей понимают конкретное выделение части жилища и передачу его в чужое владение — родственника или вовсе постороннего человека.
2. Если при распределении долей это понятие виделось как нечто эфемерное и рассматривалось исключительно как часть прав на квадратные метры, а не что-то осязаемое, то при выделении все иначе.
3. Не обязательно на одного человека приходится одна комната — в долю могут входить и две, и даже больше.

К СВЕДЕНИЮ. Доля — это часть квартиры, переданная другому владельцу, которая имеет свои параметры и размеры.

Если квадратные метры уже были разделены на доли, а бабушка решила из своей доли выделить часть внуку, тогда идет речь о выделе комнаты из существующей доли бабушки.

Все, что касается выдела части в жилье, регулируется нормами Жилищного (ст. 42) и Гражданского (ст. 198, ст. 250) кодексов РФ.

• Когда речь идет о выделенном участке квартиры или дома, обычно перешедшая в чужие руки часть жилья отгораживается от остального пространства перегородками.
• Либо квартиру перепланируют, согласовав это с администрацией города.
• После этого оформление заканчивают в Росреестре, получая на руки обновленную выписку из ЕГРН.
• Возможно Вам будут интересны следующие стаьи:

Не следует путать выделение доли из квартиры с разделом имущества. Это два разных понятия и каждое из них имеет свою юридическую специфику.

1. Раздел имущества осуществляют супруги, когда они его совместно наживали.
2. Здесь все будет отталкиваться от стоимости общего добра, а также того, как именно была получена недвижимость.
3. Приходится учитывать и доли остальных членов семьи — например, если сособственники дети, то перед продажей необходимо наделить их жильем.
4. Только после этого можно делить собственность.
5. Выдел отдельной части не подразумевает раздел всего жилья.
6. Размеры долей могут различаться.
7. Чтобы точно понимать, кому из членов семьи какую отделить, лучше обратиться за квалифицированной юридической помощью.

Порядок выделения долей

В настоящее время выделить часть жилой собственности возможно несколькими способами — путем общего соглашения, через суд, в натуре и в виде денег.

• Часто всем задействованным лицам удается договориться и придти к более-менее устраивающему всех варианту разделения по долям.
• Для этого придется оформить соглашение и заверить его у нотариуса.
• Помимо этого, нужно иметь при себе документы, подтверждающее право владения квадратными метрами (свидетельство, либо выписка из ЕГРН).
• Один из основных пунктов — кому какая по размеру часть приходится.
• Также придется учитывать юридическую чистоту квартиры — например, если кто-то некогда отказался от участия в приватизации, то обойти его права нельзя.
• Только урегулировав этот вопрос, можно составлять документ (причем, все данные об обременениях указываются в тексте).
• Стандартно документ включает следующие пункты:

• дата и место оформления;
• паспортная информация всех участников, их постоянная прописка;
• характеристики квартиры — адрес, на каком этаже какого дома расположена, сколько в ней квадратных метров, помещений, какие из них жилые;
• особые сведения (обременения);
• размер долей;
• подписи с расшифровкой всех участников.

1. Расписываются все задействованные лица.
2. За несовершеннолетних подпись ставят их опекуны.
3. После этого соглашение с квитанцией пошлины и пакетом бумаг сдают нотариусу.

Через суд

• Также в суд обращаются, если предстоит выделить доли в квартире детям, закрепить за ними определенные части жилья.
• Без суда не обойтись и в том случае, если под разделением квартиры на части подразумевается перепланировка.
• В этом случае следует учитывать, что судебные разбирательства потребуют нервных и финансовых затрат.
• Если речь идет о спорном имуществе, лучше привлечь к делу грамотного защитника.

В натуре

Под выделением доли в натуре понимают процесс разделения жилища на части таким образом, чтобы совладельцы пользовались им обособленно.

По сути, это означает превращение стандартной квартиры в коммунальную, поскольку в состав каждой доли обязательно в этом случае входит:

• жилая комната;
• пищеблок;
• санузел;
• прихожая;
• выход.

Почти в ста процентах случаев такой вариант осуществляется посредством перепланировки.

Внимание! Величина каждой части обязана соответствовать нормам метража!

1. Есть и другой способ решения вопроса — замена доли деньгами.
2. Однако по мнению юристов, такие сделки оправданны, когда все участники отношений априори на это согласны.
3. Часто один сособственников таким образом выкупает долю другого, затем третьего и таким образом забирает в собственность всю квартиру.

Как только экс-владелец доли получил на руки деньги, он автоматически лишается права собственности на нее! (ст. 252 ГК РФ).

Можно ли продать долю в квартире без выделения?

• Закон никак не обязывает владельцев квартиры выделять долю в натуре.
• Достаточно иметь соглашение о распределении долей, где прописан ее размер.
• После этого все осуществляется по стандартной схеме: продавец уведомляет письменно сособственников и предлагает им выкупить у него причитающуюся ему часть.
• Не могут или не хотят — можно искать покупателя самостоятельно.
• Можно ли продать квартиру без выделения долей?
• Квартиру в долевой собственности можно продать и без выделения, если все совладельцы на это согласны.
• Если же нет, то каждый может продать только свою долю.

Как выделить долю несовершеннолетним детям при продаже квартиры?

Можно продать площадь и в том случае, если один из ее хозяев — лицо младше 18 лет.
Само по себе это не ограничение.

1. Другое дело, что такая сделка всегда проходит под контролем попечительского совета.
2. Для получения разрешения от контролирующего органа необходимо предоставить доказательства, что ребенок при продаже переселится в другое жилище, не уступающее по качеству тому, что планируется реализовать.
3. И доля его будет там не меньшей.
4. Долю можно обеспечить путем:

• нотариального распределения, если речь идет о будущей квартире;
• подарка — когда мать или отец дарят части своих долей сыну или дочери.

• Разрешения от попечительского совета ждут примерно две недели.
• Если сделку осуществить без привлечения этого органа, это грозит инициаторам судебным преследованием и уголовной ответственностью.
• Тем более, если при покупке продаваемой квартиры был задействован материнский капитал.

Особенности и нюансы

1. Чтобы избежать разбирательств на эту тему, лучше уведомлять их не по телефону, а официальным почтовым отправлением с объявленной ценностью и описью вложения.
2. Адрес указывают тот, где этот сособственник прописан.
3. Неважно, проживает он там по факту или нет — официальный жилец обязан отслеживать приходящую ему корреспонденцию.
4. Пропустит письмо — его трудности.

Внимание! Договор о продаже доли в жилище всегда требует нотариального заверения! Без него сделку не примут на регистрацию в Кадастровой палате!

• Другой сложный момент — стоимость.
• Даже если совладельцы не выкупят долю, продать ее можно ровно за такие же деньги, что были озвучены хозяевам остальных долей.
• В противном случае сделка может быть признана незаконной.
• Есть, правда, и обходной момент.
• Это продать долю можно только с согласования с остальными хозяевами, а насчет подарка таких ограничений не установлено.
• Владельцы долей оформляют сделку как дарение, а по факту получают за часть жилища те деньги, о которых договорились.
• Этот шаг довольно рискован — ведь дарственная означает полный и безвозмездный переход вещи в чужие руки и никто не может дать стопроцентную гарантию, что получатель согласится выполнять свои договоренности.
• Есть и другой вариант — подарить кому-то часть своей доли.
• А оставшуюся часть затем реализовать.
• Таким образом, становится понятно, что выдел и продажа одной части квартиры — не такое простое дело, как кажется из юридических статей.
• Для того, чтобы ускорить и облегчить этот процесс, обращаются в риэлтерские агентства с хорошей репутацией, у которых есть опыт работы по сложным случаям.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас 

+7 (499) 938-94-16 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Продажа невыделенной доли в квартире: пошаговая инструкция

Продажа невыделенной доли в квартире – явление частое, поскольку многие объекты недвижимости принадлежат сразу нескольким собственникам.

Особенность процедуры заключается в необходимости согласования условий сделки с другими владельцами и потребности в определении собственной части в имуществе, которую собираются продавать.

Алгоритм оформления продажи выглядит примерно так же, как и при передаче квартиры целиком. Если мирное оформление сделки невозможно, предстоит обратиться в суд и получить соответствующую санкцию в принудительном порядке.

Что означает невыделенная доля?

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Долевая собственность вовсе не означает, что у каждого собственника есть выделенная доля. Например, супруги могут благополучно владеть совместным имуществом до той поры, пока один из партнеров не потребует раздела имущества с последующей продажей доли.

Невыделенная доля предполагает часть в недвижимом имуществе, определенную в виде процента или дробного числа, но не выделенную физически.

Невыделенные доли также называют идеальными, поскольку она физически пока не существует и отражена только на бумаге.

Согласно ст. 254 ГК РФ, никаких проблем и ограничений с продажей невыделенной доли не предусмотрено. Можно передать другому владельцу право пользования своей частью, либо выделить свою площадь в натуре с последующим освобождением от необходимости согласовывать сделку с остальными.

Продается ли невыделенная доля?

Несмотря на отсутствие физических границ у невыделенной доли в квартире, законом предусмотрена возможность ее продажи, если известен размер в процентах. Есть определенные требования к процедуре и условия оформления, однако запретить продажу вправе только судебный пристав, выполняющий решение суда, либо сам судебный орган.

Чтобы продать долю, собственник обязан соблюсти положения ст. 250 ГК РФ, предусматривающие предварительное предложение доли к выкупу остальным владельцам в приоритетном порядке. Даже если никто не собирается выкупать недвижимость, продавец обязан предложить расширить свою жилплощадь.

Пошаговая инструкция для продажи невыделенной доли

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Схема действий при переоформлении доли на продавца зависит от конкретных обстоятельств продажи:

• выкуп одним из совладельцев;
• передача имущества постороннему покупателю;
• оформление через судебное решение.

Чтобы увеличить стоимость своей собственности и упростить порядок продажи, необходимо провести выдел доли в виде отдельного помещения. Алгоритм, как выделить комнату из доли в квартире для продажи, напрямую зависит от согласия всех других собственников для предлагаемые условия выдела – через мирное соглашение или в судебном порядке.

Шаг 1. Предложение выкупа

Каждый из совладельцев квартиры имеет преимущественное право на выкуп предлагаемой доли другого собственника. Продать свое имущество третьему лицу можно только после того, как другие владельцы отказались от покупки.

Чтобы сделка считалась законной, следует направить уведомление о предстоящей продаже остальным собственникам жилья. В уведомлении содержится информация о планируемой продаже и предложение выкупить долю по указанной цене. Основные реквизиты документа:

1. Сведения о собственнике, который намерен продать долю.
2. Адрес квартиры, в которой расположена доля.
3. Стоимость для продажи.
4. Предложение купить имущество.
5. Срок предоставления окончательного решения.

Чтобы доказать доставку уведомления, его следует вручать в присутствии свидетелей, либо просят поставить на втором экземпляре подтверждающую подпись. Допускается отправка документа телеграммой или на помощь привлекают нотариуса, который займется вопросом соблюдения законности процедуры продажи доли.

Скачать образец уведомления о продаже доли

Шаг 2. Согласование условий с покупателем

Самый простой вариант продажи – договориться с одним из собственников об использовании права на преимущественный выкуп. Тогда не потребуется длительного ожидания в течение месяца, пока все собственники жилья дадут ответ на предложение.

Если предстоит искать постороннего покупателя, необходимо с особой тщательность выбирать цену доли, указываемую в уведомлении.

Согласно действующему законодательству, цена, указываемая в договоре с покупателем, не может быть ниже той, которую указали в письменном уведомлении.

Поскольку отсутствует возможность предоставить заинтересовавшемуся покупателю скидку, следует указывать в уведомлении минимально допустимую стоимость отчуждаемой жилплощади.

Если цена окажется завышенной, предстоит заново пройти процедуру предварительного согласования продажи с остальными собственниками.

Шаг 3. Подготовка договора

Когда покупатель найден и право преимущественного выкупа соблюдено, приступают к оформлению договора купли-продажи. Можно обратиться за помощью в подготовке документа к опытному юристу, либо составить договор купли-продажи самостоятельно по образцу.

Реквизиты договора купли-продажи доли в квартире включают:

• дату и место составления;
• информацию о продавце и покупателе;
• сведения об объекте недвижимости, где расположена доля (точный адрес, общая площадь, этаж);
• размер отчуждаемой доли;
• цена покупаемой доли в недвижимости;
• выбранный вариант расчетов;
• внесение аванса или задатка (если вносился предварительный платеж в счет покупки);
• указание на передачу доли новому собственнику (пункт договора, освобождающий от оформления отдельного приемопередаточного акта);

Чтобы договор был зарегистрирован в Росреестре, необходимо заверить его у нотариуса и собрать пакет документов.

Скачать образец договора купли-продажи доли

Шаг 4. Сбор документации для сделки

Вместе с договором в Росреестр надо собрать пакет документации:

• личный удостоверяющий документ;
• свидетельство на собственности или выписка из ЕГРН;
• выписка, подтверждающая своевременность уплаты имущественного налога;
• документ, на основании которого собственник получил право распоряжаться частью недвижимости (дарственная, купчая, свидетельство на наследство и т.д.)
• техпаспорт;
• справка о зарегистрированных жильцах или их отсутствии;
• для совместной собственности — согласие супруга;
• выписка по лицевому счету, справка, подтверждающая отсутствие задолженности по ЖКХ.

Если сделку оформляет доверенное лицо, дополнительно понадобится нотариальная доверенность на него и личный документ. Проверить законность прав доверенного лица можно через онлайн запрос на портале Федеральной Нотариальной Палаты.

Продажа доли несовершеннолетнего осложняется необходимостью получить разрешение отдела опеки. Его выдадут по личному обращению представителей ребенка, при условии подтверждения, что права и интересы подопечного в случае отчуждения доли не пострадают.

Шаг 5. Заключение договора у нотариуса

Каждый договор купли-продажи недвижимости подлежит заверению у нотариуса, за исключением случаев, когда в одной сделке отчуждается вся квартира, и все собственники долей согласны с продажей. В остальных ситуациях без нотариального заверения не обойтись.

Обязанность нотариуса – проверить содержание договора и удостовериться в законности процедуры.

Шаг 6. Регистрация перехода права собственности в Росреестре

Завершением сделки считается внесение записи о переходе прав на собственность новому владельцу. Подтверждением этого станет выданная в Росреестре выписка ЕГРН.

Для регистрации собственности обращаются в отделении Росреестра, МФЦ или к нотариусу, самостоятельно оформляющего регистрацию. Перед подачей документации оплачивают регистрационную пошлину в размере 2 тысяч рублей.

Принудительная продажа на основании судебного решения

Если сделка отчуждения доли прошла с нарушениями, либо есть основания для принудительного выкупа доли, заинтересованная сторона обращается в судебную инстанцию. Принудительная процедура имеет свои особенности, связанные с основаниями для обращения и конкретных обстоятельств, и не обходится без привлечения квалифицированного юриста.

Шаг 1. Выбор основания для подачи иска

Перед обращением в суд предстоит оценить перспективы судебного разбирательства и сформулировать основания для исковых требований.

В качестве обоснований в суде истец часто использует:

• нарушение порядка уведомления, несоблюдение обязательств по предоставлению преимущественного права выкупа;
• намеренное уклонение от уведомления о предстоящей продаже;
• признание права на принудительный выкуп в связи с незначительностью доли.

Обратиться с иском в суд вправе один из собственников квартиры или законный представитель владельца.

Право оспаривать уже совершенные сделки действует на протяжении 3 месяцев после обнаружения нарушения права преимущественной покупки. Для остальных с иском в суд можно обратиться в течение года после обнаружения несоответствия.

Шаг 2. Подготовка доказательств

Сбор доказательств напрямую зависит от оснований иска. Если нарушено преимущественное право выкупа, заинтересованный в покупке собственник должен доказать, что не получал уведомлений о предстоящей продаже или сообщал продавцу о своем желании расширить жилплощадь.

Для принудительной покупки доли нужно доказать ее незначительность, а также невозможность совместного использования без ущемления прав остальных жильцов, и незаинтересованность собственника во владении этим имуществом.

Чтобы суд принял иск к рассмотрению, необходимо попытаться самостоятельно решить вопрос в рамках досудебного урегулирования. Заявление примут только вместе с документами, подтверждающими попытку мирно решить вопрос.

Шаг 3. Составление заявления

Чтобы увеличить шансы на удовлетворение требований истца, следует уделить внимание составлению иска, а при необходимости привлечь на помощь опытного юриста. Важно не только соблюсти требования ГПК РФ к составлению документа подобного рода, но и предоставить грамотную аргументацию со ссылками на действующие законодательные нормы.

Реквизиты иска о принудительной продажи невыделенной доли:

• точное название судебной инстанции;
• сведения о сторонах иска;
• цена исковых требований;
• размер оплаченной пошлины;
• описание обстоятельств, при которых возникла потребность признания доли незначительной;
• ссылка на прохождение процедуры досудебного урегулирования;
• детали, подтверждающие законность требований;
• ссылки на законодательные нормы;
• требования истца;
• перечень приложений;
• дата и подпись заявителя.

Скачать образец искового заявления о признании доли незначительной

Заявление вместе с прилагаемыми документами передают в суд, к которому территориально относится адрес расположения квартиры. Выбор суда зависит от цены иска. В мировой суд передают иски с ценой требований не более 50 тысяч рублей. Поскольку стоимость доли обычно выше этой суммы, готовят заявление к городской или районный суд.

Шаг 4. Судебное разбирательство

Перед подачей иска необходимо оплатить пошлину и внести деньги на депозит судебной инстанции, если предстоит принудительный выкуп доли. При отсутствии средств на счету, судебное разбирательство не состоится. После удовлетворения требования истца деньги перечислят на счет ответчика, а истец получит право на спорную долю.

На решение суда влияет аргументация в исковом заявлении, а также предъявленные на заседаниях доказательства. Чтобы грамотно обосновать позицию, истцу следует привлечь на помощь опытных юристов.

Шаг 5. Регистрация перехода права на долю по суду

После вступления в силу судебного решения в Росреестр передают подготовленный пакет документации. На внесение изменений в базу Росреестра по закону отводится до 7 дней. Если пакет передается через отделение МФЦ, срок регистрации увеличивается еще на 2 дней. С момента вручения выписки ЕГРН сделка считается завершенной.

Сколько стоит продажа невыделенной доли в квартире?

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

На расходы, связанные с продажей доли в квартире, влияет выбор способа оформления – по взаимной договоренности или в принудительном порядке через суд.

Вариант оформленияДействияСумма, руб.

Мирно, через договор купли-продажи	Подготовка справок, выписки	От 200,00
Услуги по составлению договора	От 3000,00
Пошлина при нотариальном заверении	0,5% от стоимости
Пошлина для регистрации доли	2000,00
Налог с продаж, если продавец владел долей менее 3-5 лет	13% от полученного дохода
Принудительно, через суд	Подготовка доказательной базы и составление иска	От 3000,00
Судебная пошлина	От 800 рублей до 13200 рублей при стоимости до 1 млн рублей. 0,5% от суммы, если доля дороже 1,0 млн руб.
Услуги юриста	От 3000,00

Кто будет платить за переоформление доли, стороны определяют индивидуально. Если предстоит судебный процесс, расходы оплачивает заявитель. Если суд согласится с требованиями истца, по отдельному ходатайству можно потребовать возмещения расходов с ответчика.

Ответы на частые вопросы

Что можно сделать с долей в квартире без согласия других собственников? Если доля не выделена, любое юридически значимое действие требует согласования с остальными владельцами. Исключение составляет продажа доли другому совладельцу.

Считается ли выдел доли разделом квартиры? Разделить имущество могут только супруги, намеренные определить свои доли в совместно нажитой квартире. Раздел может происходит по равным долям, либо стороны договариваются об увеличении чьей-либо части на основании того, что один из супругов делал большие финансовые вложения, увеличившие ценность квартиры.

Выдел доли – определение физических границ владения жилплощадью одного из собственников квартиры, находящейся в общей долевой собственности. Хочу выкупить долю родственника. Что нужно сделать? Если родственник собирается продать свое имущество собственнику другой доли, не требуется ждать истечения 1 месяца с момента передачи уведомлений.

Если вы не владеете долей в той же квартире, придется подождать 1 месяц, вдруг кто-либо из совладельцев захочет расшириться. Вам нужно сообщить продавцу о намерении купить часть устно или в письменном виде.

На каких условиях органы опеки согласуют продажу доли несовершеннолетнего? Сделка будет одобрена, если вместо проданной доли ребенок получит равноценное или лучшее жилье. Понадобится договор о приобретении несовершеннолетним другой собственности стоимостью не меньше, чем цена отчуждаемой доли.

Юридические сложности

Распоряжение долями осложняется необходимостью обязательной процедуры согласования продажи с остальными владельцами. Важно учесть все нюансы на этапе оповещения о сделке и сохранить доказательства того, что каждый из совладельцев получил право приоритетного выкупа части квартиры.

Рекомендуется привлекать юриста к составлению договора и согласованию условий продажи с другими владельцами. Это поможет исключить риск последующего оспаривания сделки и предъявления требований по принудительному выкупу части имущества.

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.

Как выделить долю, разделить дом, квартиру или земельный участок и узаконить раздел

Выделенная доля

Выделенная доля – объект, которым можно более разумно управлять. Ее можно продать, подарить, обменять или иным образом ею распорядиться. Конечно, и невыделенной долей тоже можно распоряжаться, но это будет несколько иной “объект”.

Когда доля остается невыделенной (например, 1/2 доля по наследству или 1/3 доля после раздела имущества), неизвестно, где именно эта доля находится во всем объекте и, условно говоря, ящики с апельсинами можно ставить везде, в каждом углу этого объекта, пока не будет занята вся площадь, приходящаяся на размер такой доли.

Выделенная доля по цене раза в два ( примерно ) дороже невыделенной. Для продавца – хорошо. Для второй стороны, может, и плохо. Выделенная доля может быть реализована продавцом более быстро и успешно, чего при невыделенной.

Хорошо или плохо, если доля выделена в натуре?

• Сын-наследник, возможно не решится продать свою невыделенную долю в квартире, если у проживающей матери не будет отдельной комнаты. А если будет у каждого по комнате? Если раздел возможен…
• Невыделенная доля стоит, например, 700 тысяч рублей, выделенная – 1,5 миллиона. Полмиллиона рублей и более могут подгонять собственника к продаже, даже если он и не хотел этого изначально.
• Выделенной долей можно распорядиться более конкретно. Например, подарить или завещать именно определенный объект.
• В комнату, определенную в результате раздела дома, можно вставить замки и никого не пускать (при невыделенной доле этого не сделать) и т.д.

Если есть возможность разделить территорию, стороны решают все мирно и даже цивилизованно. Остается только узаконить раздел. Но предмет спора (дом, квартиру, землю) не всегда можно разделить на равные части с точки зрения их метража, полезности и удобства.

При единичных элементах объектов (например, одна комната, или единственный розарий в одном углу сада), вообще невозможно выделить долю в натуре одной стороне без ущерба другой. Придется идти на уступки или отступные.

В любой ситуации (развод супругов, наследство, выросшие дети и пр.) раздел объекта (дома, квартиры, земельного участка) может быть:

• Добровольный;
• С процедурой медиации (досудебное урегулирование спора);
• Судебный.

Раздел дома, квартиры, земельного участка добровольный

• Чтобы узаконить раздел, необходимы следующие документы:
• – правоустанавливающие документы на объект;
• – технический или кадастровый паспорт
• – документ – основание для раздела (если есть);
• – паспортные данные сторон.

Все документы в копиях предоставляются в наш юридический центр для составления договора или соглашения. Готовый документ необходимо зарегистрировать в УФСГРКК (не всегда) либо заверить подписи у нотариуса (возможны варианты).

Раздел дома, участка, квартиры с помощью эксперта, юриста или адвоката

Помощь эксперта, юриста, адвоката (процедура медиации) при споре – замечательная вещь. Во-первых, когда спорящие стороны не слышат друг друга, третье лицо услышат все.

Во-вторых, независимое лицо, специалист в области недвижимости и со знанием правил и норм, а также умеющий применить методические рекомендации, инструкции, нормы закона – сможет точно и наиболее выгодно разделить помещения или земельные массивы.

Если же у Вас преимущественное право в получении лучшей части дома или квартиры, земель или насаждений на них – надо подготовить доказательства ваших преимуществ и правильно их применить.

Документы на этом этапе нужны только два: план дома или квартиры, участка (на этом этапе план можно выполнить от руки) и документы на земельный участок (если есть). От того, как пройдет процесс подготовки раздела в теории, зависят дальнейшие действия: сбор документов и подписание соглашения о разделе объекта или же обращение в суд.

Раздел дома, участки,земельного участка в судебном порядке

«Я печку выкладывал сам, почему я должен делить ее с братом?»

«Мы перекрыли крышу, настелили заново весь пол, пристроили веранду. Почему же теперь все делить поровну? Надо – по справедливости.»

«У нас только один вход, одна кухня и одна комната. Это вообще не делится!»

“А как можно разделить однокомнатную квартиру?”

Судебный раздел обекта (раздел дома, земельного участка, квартиры) – хитрая процедура. Кто больше знает законов, тот и выиграет. Мы провели порядка 15 процессов по разделу домов и земельных участков загородной недвижимости и три раздела квартир в городе. Они все разные.

Потому что стартовые условия каждой семьи, каждого клиента – не похожи друг на друга. Иногда в процесс раздела дома, например, вмешивается вопрос раздела земли или установления порядка пользования грядками, кустами, дорожками, колодцем. Внешняя инфраструктура тоже влияет на раздел. Или ее можно заставить влиять.

Тут ведь как – или мы предлагаем выгодный вариант, или нам навязывают вариант второй стороны. Свой-то всегда лучше.

1. Для начала судебной процедуры раздела нужны документы:
2. – паспорт обекта (любого года изготовления);
3. – план земельного участка (если есть земля);

– для раздела земли – обзорный план или генеральный план местности (территория вашего и соседних участков, дорог, водоемов и смежных землепользователей (лесхоз, сельхозземли и пр.).

С учетом нормативов, законов, Ваших прав и преимуществ, юрист может разработать один или несколько законных вариантов, с которыми в дальнейшем можно обратиться в суд. В этом случае раздел обекта у Вас будет по суду, и документом о разделе будет судебное решение.

Регистрация документов о разделе дома в УФСГРКК (ГБР)

Гражданский кодекс и закон «О государственной регистрации прав на недвижимость» обязывают любые действия с недвижимостью регистрировать. В большинстве случаев только после такой регистрации сделки считаются узаконенными. Но так может быть не во всех случаях.

Например, если ни дом, ни земельный участок не оформлены в собственность, а раздел дома требует какой-то процедуры фиксации принятого решения, можно в некоторых случаях обойтись и без регистрации в УФСГРКК (ГБР). Надо разбираться, как выгоднее и как законно. Когда – надо, а когда – не обязательно.

В любой ситуации Вам помогут наши юристы и адвокаты. Обращайтесь в наш юридический центр, мы поможем.

Запишитесь на прием! Получите квалифицированную помощь.