 |
Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года |
Работа застройщика считается завершенной только после того, как дольщик принял объект и подписал соответствующий акт.
Нередко возникает ситуация, когда собственник квартиры обнаруживает в ней недостатки спустя несколько месяцев или лет. Согласно законодательству застройщик обязан устранить любые недоделки и ошибки при возведении здания. Для этого нужно направить ему соответствующую претензию.
Взаимоотношениям между застройщиком и участником долевого строительства посвящен Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ. В нем подробно прописан порядок устранения недостатков строительной компанией, а также действия, которые необходимо предпринять дольщику.
Претензия к застройщику представляет собой документ с требованием устранить допущенные при строительстве ошибки
Все, что будет обнаружено в течение пятилетнего гарантийного срока, должно быть исправлено застройщиком собственными силами либо при участии ТСЖ.
Составление письменной претензии к застройщику по качеству строения, нарушению сроков работ либо ликвидации выявленных недостатков становится основным доказательством досудебного урегулирования имеющегося спора. Это также показывает, что взаимодействие между собственником и строительной компанией осуществлялось строго в рамках закона.
Обратите внимание!
Если жилец решил устранить недостатки сам, компания должна возместить его расходы.
Досудебная претензия застройщику
Составление документа начинается с указания в шапке юридического наименования застройщика, фактического и юридического адреса компании. Далее следуют Ф.И.О. генерального директора и ваши данные.
В основной части претензии следует указать все выявленные недостатки и обязать строительную компанию устранить их, выполнить иные требования собственника.
Если недостатки на объекте были обнаружены в течение 5 лет с момента его сдачи, застройщик должен исправить их за свой счет
Описание объекта претензии, то есть квартиры, должно сопровождаться точным перечислением реквизитов договора на долевое участие и указанием сведений о регистрации в реестре прав на недвижимое имущество. Также потребуются номер квартиры, ее площадь, местонахождение и полная стоимость.
В требованиях по устранению погрешностей следует ссылаться на закон, который обязывает застройщика незамедлительно приступить к выполнению работы.
Обратите внимание!
Если были допущены грубые ошибки, которые привели жилой дом в некачественное и даже аварийное состояние, застройщик обязан устранить их в течение 10 дней после получения претензии.
Документ завершается условием, что в случае отсутствия реакции со стороны застройщика вы будете вынуждены обратиться в суд, и требовать устранения погрешностей, а также возмещения понесенных убытков и неустойки, привлечения застройщика к ответственности по Закону «О защите прав потребителей».
Образец претензии о выплате неустойки в связи с нарушением сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию
pretenziya-k-zastrojshchiku.docx ≈ 12 КБ
Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!
Скачать образец
Как отправить претензию застройщику по почте?
Претензию застройщику относят к срочной документации, поэтому в случае отправления по почте необходимо выбрать вариант ценного письма с описью вложения и обязательным уведомлением о вручении. Перед отправкой следует подготовить претензию в двух экземплярах и принести в почтовое отделение, не запечатывая в конверт.
Обратите внимание!
Отправляя претензию заказным письмом, вы можете быть уверены, что застройщик получит письмо в срок и незамедлительно ознакомится с ним.
На почте нужно заполнить выданный сотрудниками бланк по форме Ф-107, где указываются реквизиты получателя, перечень документов и объявленная ценность (если нужно).
После проверки правильности заполнения данных и соответствия описи вложению, один из заверенных экземпляров претензии помещают в письмо и запечатывают для дальнейшего отправления, а второй передают вам.
Претензию застройщику можно направить по почте или доставить лично под роспись
Как ответить застройщику при отказе?
Согласно законодательству компания, получившая претензию, обязана написать ответ с указанием принятого решения по устранению выявленных недостатков либо об отказе.
Застройщик может потребовать от собственника провести дополнительные экспертизы, а также привести доводы, опровергающие указанные в полученной претензии сведения.
Получив соответствующий ответ, вы вправе ответить на него новой претензией, дополнив ее недостающими сведениями. Так же можно направить исковое заявление в мировой или арбитражный суд по месту жительства.
 |
Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Застройщик задержал сдачу квартиры. Как получить компенсацию?
Срок сдачи новостройки — это не тот, что значится в рекламных буклетах застройщиков, а тот, что прописан в проектной декларации. Если дом был введён позже этого срока, вы можете претендовать на неустойку и другие компенсации от застройщика. Такое право даёт закон о дольщиках (214-ФЗ).
1. Неустойка
Размер неустойки определяется как одна трёхсотая ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки. За основу расчёта правильно брать ставку, которая действует на последний день установленного срока исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта.
«Например, дольщику должны были передать квартиру 20 января 2021 года, а передали 20 апреля 2021 года. В этом случае за основу берём ставку на 20 января 2021 года (последний день установленного договором срока исполнения обязательства)», — объясняет юрист по гражданским и арбитражным делам компании «ПравоВест» Кирилл Анискин.
Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
Неустойку можно рассчитать самому, а можно воспользоваться готовыми калькуляторами неустойки в интернете — например, «Закониус» или «Договор-юрист.ру».
Чтобы верно рассчитать сроки задержки, нужно правильно определить дату, с которой считать.
Например, последний день окончания срока передачи квартиры может попасть на нерабочий день, обращает внимание юрист Кирилл Анискин. В этом случае, по словам эксперта, действует ст.
193 ГК РФ, согласно которой, если последний день срока приходится на нерабочий день, днём окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.
«Скажем, квартиру должны были передать до 2 января 2021 года (нерабочий день). В этом случае последний срок передачи квартиры переносится на первый рабочий день — то есть на 11 января 2021 года, а просрочка в передаче квартиры и, как следствие, неустойка наступают с 12 января 2021 года», — приводит пример Анискин.
2. Компенсация морального вреда
Достаточным условием для взыскания компенсации морального вреда является сам факт нарушения прав потребителя, объясняет Кирилл Анискин. Этим фактом является сама задержка в передаче квартиры. Доказывать свои физические или нравственные страдания в этом случае необязательно.
Сумму этой компенсации суд определит независимо от размера возмещения имущественных потерь. Правда, сделает это на своё усмотрение.
Анискин приводит пример: в одном суде у одного и того же юриста (и в целом практически в двух одинаковых исках) в одном случае за моральный вред суд взыскал 5 тысяч ₽, а в другом — 15 тысяч ₽. В среднем, по судебной практике в Москве и Московской области, суд взыскивает в счёт компенсации морального вреда около 5–10 тысяч ₽.
Компенсацию можно положить на вклад
Калькулятор Сравни.ру
3. Штраф в размере 50% от суммы компенсации
Этот штраф начислят застройщику, если он откажется выплатить неустойку добровольно и дольщику придётся обращаться в суд. Тогда он может претендовать дополнительно ещё и на сумму в размере половины полученной компенсации — речь идёт не о той сумме, которую насчитал сам дольщик, а о той, которую одобрит в итоге суд.
«Если застройщик в течение 10 дней (или в иной срок, установленный договором участия в долевом строительстве) не выплатит дольщику неустойку, то это является основанием для взыскания штрафа, причём вне зависимости от того, заявлялось такое требование в иске или нет», — обращает внимание Кирилл Анискин.
4. Судебные расходы и стоимость услуг адвоката
Если дольщику пришлось обращаться в суд, то он может взыскать с застройщика судебные расходы. Например, оплату госпошлины (её можно рассчитать с помощью калькулятора на сайте Верховного суда). Также можно компенсировать расходы на юриста.
Порядок взыскания компенсации с застройщика за перенос срока ввода дома прописан в том же законе о дольщиках.
Шаг 1: досудебная претензия
Сначала дольщику нужно направить девелоперу письменную претензию. Лучше всего отправить Почтой России заказное письмо с описью вложения по форме 107 и с уведомлением о получении. В этом случае у вас будет доказательство факта отправки.
В письме нужно описать все свои претензии, привести ссылки на нормы законодательства, указать размер неустойки и реквизиты счёта, куда можно перевести деньги. Также можно предложить решить проблему мирно.
Не все застройщики соглашаются выплачивать покупателям неустойку во внесудебном порядке.
Но вам могут предложить какой-нибудь компромиссный вариант: скидку на кладовую или машино-место, помощь в регистрации права собственности или при ремонтно-отделочных работах.
Другой вариант — продлить беспроцентную рассрочку платежа, если такая имеется. Всё будет зависеть от застройщика, его фантазии и желания идти на компромисс.
Но обычно застройщики неохотно реагируют на письма дольщиков. Поэтому, вероятно, придётся идти в суд.
Шаг 2: судебный иск
Как правило, суд встаёт на сторону истцов. Правда, размер неустойки может сократиться в несколько раз (согласно статье 333 Гражданского кодекса).
Суды учитывают тот факт, что застройщик не скрывался, стремился выполнить свои обязательства и в конце концов достроил дом, что и даёт право снизить размер штрафа.
Неустойку в полном объёме реально получить разве что в случае, если речь идёт об откровенном мошенничестве при строительстве и продаже жилья.
Для обращения в суд необходимо написать исковое заявление и оплатить госпошлину, если сумма иска превышает 1 миллион ₽. В заявлении нужно указать реквизиты суда, истца, ответчика, подробно описать обстоятельства дела со ссылками на нормы закона, указать и обосновать размер претензии.
- В конце заявления прописывается перечень всех прилагаемых документов: • копия договора долевого участия; • копия акта приёмки-передачи квартиры; • выписка из ЕГРН на квартиру; • копия претензии досудебного урегулирования; • кредитный договор;
- • платёжные документы и другие.
- Пример иска
Принести документы можно лично в канцелярию суда или отправить почтой (опять же, нужно составить опись вложения по форме 107 и направить пакет с уведомлением о вручении). В течение пяти дней дело должны принять к производству.
Если сумма иска больше 50 тысяч ₽, то такие дела о нарушении прав дольщиков рассматривают районные суды общей юрисдикции. Если меньше — это компетенция мирового судьи. В какой суд обращаться, истец может выбрать сам: • по адресу своего постоянного проживания или временного пребывания (при условии, что есть регистрация); • по месту строительства;
• по адресу регистрации застройщика.
Может. Если застройщик докажет, что дольщик намеренно уклонялся от подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры.
Также как основание в отказе взыскания неустойки в судебной практике встречаются случаи, когда дольщик не выполняет своих обязательств по договору в части оплаты цены договора участия в долевом строительстве. Но это скорее исключение из правил, заключает юрист Кирилл Анискин.
Дольщики нередко отказываются от услуг опытных адвокатов. Мы нашли героя, который самостоятельно получил компенсацию от застройщика.
«Компенсацию за срыв срока ввода дома я получал сам. Для этого пришлось самостоятельно изучить весь порядок: на что можно претендовать, какие документы и как подавать.
Сначала я пытался договориться с застройщиком без суда — отправил ему письма о досудебном урегулировании (образец нашёл в интернете), сам рассчитал сумму неустойки.
Но немного ошибся и не учёл требование о возмещении убытка — оплату аренды за незапланированный наём жилья: траты на квартиру, которую мне пришлось снимать, пока застройщик достраивал дом.
Можно было возместить по 1 тысяче ₽ за каждый день просрочки.
За 75 дней просрочки за мою “однушку” я насчитал около 125 тысяч ₽ неустойки, плюс штраф в 50% от размера неустойки и моральный ущерб в размере 1 тысячи ₽ за каждый день просрочки. В общей сложности вышло примерно 250 тысяч ₽.
Сначала я пытался решить вопрос с застройщиком мирно: был готов принять 100% скидку на приобретение кладовки в моём доме (кладовки стоили около 186 тысяч ₽). Но застройщик отказался выплачивать неустойку, а в качестве компенсации предложил скидку в 5% на ту же кладовку.
Такие условия меня, конечно, не устроили. Пришлось обращаться в суд. На самом заседании судья зачитывал документы очень быстро, я не всё понимал и пожалел, что не обратился к адвокату.
Мне задали всего один вопрос, вроде: «Вы подтверждаете свои претензии к застройщику?» Я ответил, что, конечно, да.
Суд снизил размер неустойки практически вдвое. Решение суда вступило в силу через месяц — его и исполнительный лист нужно было забрать из суда самостоятельно, потом написать заявление на взыскание в банк, где у застройщика был оформлен счёт. Вся эта бумажная волокита отнимала время, в очередях пришлось стоять почти на каждом этапе. Зато мне удалось сэкономить на юристе».
Изучить ставки и рефинансировать ипотеку
Калькулятор Сравни.ру
Другая наша героиня сразу обратилась к адвокату.
«Я сразу решила, что буду обращаться к юристу. Сделать что-то своими силами даже не пробовала. Благо выбор адвокатов в Москве большой — это и юристы с частной практикой, и адвокатские агентства. Конечно, старалась найти наиболее выгодные условия и чтобы человек вызывал доверие.
Средняя стоимость услуг составляла около 15 тысяч ₽. Конечно, мне предлагали свои услуги и юристы за 2 тысячи ₽, но крайне низкая цена меня немного смутила. Кроме того, не везде прозрачные условия.
Например, один адвокат работал за 10% от стоимости присуждённой суммы компенсации, оплата после того, как деньги придут на карту. Получается, при сумме компенсации в 100 тысяч ₽ я отдам за услуги юриста 10 тысяч ₽. Да ещё и после того, как дело будет сделано — меня этот вариант устраивал.
Но когда я начала читать договор, который предлагал подписать адвокат, то увидела небольшую оговорку (о которой адвокат промолчал) “…но не меньше 35 тысяч ₽”… А если мне будет присуждена компенсация в 50 тысяч? Почти всё я отдам за услуги адвоката? Такое ценообразование оказалось не для меня.
Я обратилась к адвокату с более прозрачными условиями (стоимость услуг — 18 тысяч ₽, 10 тысяч — сразу, 8 тысяч — после того, как получим неустойку). Что я получила за эти деньги? Спокойствие, уйму свободного времени и грамотного адвоката по всем семейным вопросам.
С юристом пока мы встретились дважды: чтобы подписать договор на его услуги и чтобы передать доверенность и документы для суда. Всё остальное он взял на себя. Саму компенсацию мы пока не получили, но дата суда уже назначена.
Причём присутствовать на самом суде мне не обязательно — у адвоката есть доверенность».
Как получить компенсацию за строительные недостатки с застройщика?
Согласно положениям Закону № 214-ФЗ застройщик обязан обеспечить соответствие по качеству объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В связи с особенностями долевого строительства практически ни один застройщик не передает объект долевого строительства в срок, указанный в договоре долевого участия.
И в связи с тем, что за просрочку передачи объекта ДДУ предусмотрена ответственность в виде неустойки, а предусмотрительный застройщик старается минимизировать свои риски, квартиры зачастую передают с многочисленными строительными недостатками и недоделками.
Чаще всего, исходя из практики, у дольщиков имеются претензии к застройщику в связи с некачественными окнами, неровными стенами.
Бывали в нашей практике ситуации, когда у дольщика в квартире отсутствовала стена по проекту, либо планировка квартиры совершенно отличалась от той, которая была предусмотрена договором. При этом с каждым годом отмечается рост количества претензий дольщиков к застройщику в связи с некачественным строительством.
Права дольщика
Если застройщик построил объект недвижимости с отступлениями от строительных норм или условий ДДУ, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
- соразмерного уменьшения цены договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков согласно заключению специалиста)
- возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов)
- расторжения договора (при существенном нарушении)
На практике максимально действенный способ защиты дольщика в подобных случаях – уменьшение цены ДДУ и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста).
Размер компенсации за строительные недостатки
Прежде всего необходимо отметить, что в зависимости от наличия в квартире отделки, а также типа отделки (черновая, предчистовая (white box) либо чистовая отделка) квартиры требования к качеству передаваемой квартиры будут разные. При чистовой отделке, как правило, стоимость выявленных недостатков существенна, так как объем того, что застройщик должен сделать, значительно больше, чем в других вариантах.
Определить стоимость устранения строительного недостатка может только специалист. При расчете стоимости устранения учитывается: а) стоимость необходимых материалов; б) стоимость демонтажа (если требуется) и в) стоимость восстановительных работ.
Часто “несущественные” с точки зрения дольщика недостатки являются “дорогостоящими” с точки зрения специалиста.
Например, небольшие дефекты покрытия пола, отклонения могут быть незаметны глазу, но фактически являются отступлением от строительных норм, а рыночная стоимость устранения такого дефекта значительна, так как требует демонтажа.
Если дольщик при обнаружении недостатков выбирает второй способ защиты – требование об уменьшении цены ДДУ, то размер компенсации рассчитывается исходя из заключения эксперта: эксперт выявляет дефекты и составляет смету с рыночной стоимостью работ и материалов, необходимых для устранения недостатков. То есть в этом случае дольщик взыскивает деньги, которые еще не потратил. На расчет компенсации экспертом, помимо объема и вида дефектов, влияет также применяемая им стоимость работ и материалов при расчете (цены на одни и те же работы, материалы могут быть различными, поэтому рыночная цена в экспертном заключении может варьироваться, цена также может меняться с течением времени). Если в ходе рассмотрения дела была назначена судебная экспертиза, при определении размера компенсации суд, как правило, ориентируется на выводы судебного эксперта.
Если дольщик самостоятельно устраняет строительные дефекты и требует от застройщика компенсации расходов на устранение (третий способ защиты), то размер компенсации определяется исходя из фактических затрат. Вместе с тем, данный вариант действий имеет на практике некоторые минусы.
Во-первых, для возмещения расходов должны быть подтверждающие документы, которые часто отсутствуют или являются ненадлежащими при обращении к частным мастерам и покупке материалов на строительном рынке.
Во-вторых, дефекты до их устранения необходимо зафиксировать, то есть также потребуется заключение специалиста с описанием выявленных нарушений, а также со сметой необходимых работ и материалов для устранения (выполняемые по договору работы и закупаемые материалы должны соответствовать смете).
Иначе будет сложно доказать суду, что дефекты до ремонта имели место и строительные материалы приобретались для их устранения.
Пошаговая инструкция “Как получить компенсацию за строительные недостатки с застройщика?”
Шаг 1. Закажите заключение специалиста (строительного эксперта) с оценкой стоимости устранения допущенных недостатков качества
Обратитесь к независимому строительному эксперту для проведения строительно-технического исследования и согласуйте с экспертом день проведения строительно-технического исследования квартиры (иного объекта недвижимости).
Не позднее чем за 3 рабочих дня (если застройщик зарегистрирован в том же регионе, где находится объект недвижимости) или за 5 рабочих дней (если объект и застройщик находятся в разных регионах) до проведения исследования квартиры (иного объекта недвижимости) уведомьте Застройщика по юридическому адресу о дате и времени осмотра квартиры (иного объекта недвижимости) специалист.
Рекомендуем направлять уведомление застройщику телеграммой. Перед направлением телеграммы уточните актуальный адреса застройщика в ЕГРЮЛ (на сайте ФНС России).
По результатам строительно-технического исследования эксперт подготовит заключение с указанием причин возникновения недостатков, стоимости восстановительного ремонта (к заключению прикладывается смета со стоимостью материалов и восстановительных работ).
Шаг 2. Направьте застройщику претензию с приложением копии заключения
В претензии укажите ваши требования к застройщику. Если в вашем ДДУ не предусмотрен иной порядок, то вы можете обратиться к застройщику сразу с требованием об уменьшении цены договора.
В некоторых ДДУ предусматривается, что дольщик при обнаружении недостатков вправе обратиться к застройщику с требованием об устранении недостатков и только при неисполнении данного требования обратиться с требованием об уменьшении цены.
Если ваш ДДУ содержит такие условия, то необходимо отправить сначала требование об устранении строительных недостатков в срок, указанный в ДДУ, а затем, если застройщик не устранит недостатки в срок, направить претензию с требованием уменьшить цену ДДУ.
Претензия направляется заказным письмом с описью вложения. Укажите в претензии разумный срок для исполнения требования (исходя из практики, разумным сроком для выплаты компенсации является 10 дней с даты получения претензии).
Шаг 3. Обратитесь в суд с иском о взыскании компенсации строительных недостатков с застройщика
- Если застройщик не исполнит требование добровольно, то подайте иск в суд.
- До подачи иска в суд в связи с обнаружением строительных недостатков дольщику необходимо:
- а) определить подведомственность и подсудность дела
Физические лица, которые приобрели объект недвижимости для личных целей, должны обратиться в суд общей юрисдикции: к мировому судье (если цена иска менее 100 тыс.
руб) или в районный суд (в иных случаях).
При этом у дольщиков есть право выбора подсудности: дольщик может подать иск в соответствующий суд по месту нахождения застройщика, либо по месту жительства дольщика (по адресу постоянной либо временной регистрации), либо по месту заключения ДДУ, либо по месту исполнения ДДУ (то есть по адресу объекта долевого строительства). Перед выбором суда нужно изучить практику возможных судов исходя из территориальной подсудности, так как правильный выбор подсудности – залог успешного завершения дела, взыскания максимальной суммы неустойки и штрафа, так как суды могут снижать проценты и штраф в соответствии со ст. 333 ГК РФ.
- Юридические лица, индивидуальные предприниматели по спорам о качестве строительства объекта долевого строительства должны обратиться в арбитражный суд по месту нахождения застройщика или в соответствии с договорной подсудностью, если в ДДУ она предусмотрена.
- б) определить цену иска и размер госпошлины, подлежащей уплате
- Что можно взыскать с застройщика при уменьшении цены ДДУ в связи с обнаружением строительных недостатков? Дольщик-физическое лицо при обращении в суд в данном случае может взыскать с застройщика:
- компенсацию строительных недостатков (заявляется с соответствии с заключением строительного эксперта, но может быть изменена по результату судебной экспертизы, если она будет назначена судом, как в меньшую, так и в большую сторону);
- неустойку за нарушение срока выплаты цены ДДУ (не стоит путать данную неустойку с неустойкой за нарушение срока передачи объекта, это разные неустойки за разные нарушения, в данном случае взыскивается неустойка в соответствии с Законом о защите прав потребителей);
- компенсацию морального вреда (заявляется в любом размере, окончательный размер определяет суд);
- штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей
Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, штраф. Кроме того, неустойка в этом случае начисляется в другом порядке (за исключением случаев уступки юридическому лицу, ИП неустойки дольщиком-физическим лицом).
В цену иска (по искам дольщиков-физических лиц) для расчета госпошлины из указанных требований включается только компенсация строительных недостатков и неустойка. Дольщики-физические лица освобождаются от уплаты госпошлины при сумме иска менее 1 млн.
рублей, то есть при расчете пошлины от цены иска более 1 млн. рублей из суммы госпошлины вычитается сумма пошлины, причитающаяся на 1 млн. рублей. Закон предусматривает именно в этой формулировке льготу для потребителей, а не уменьшение только цены иска на 1 млн.
рублей, посчитайте пошлину правильно, так как при правильном расчете сумма пошлины получится меньше.
- в) отправьте копию иска застройщику ценным письмом с описью вложения
- г) к исковому заявлению надо приложите копии документов, подтверждающих требования: копи ДДУ, документов об оплате по ДДУ, заключения специалиста, подтверждения уведомления застройщика об осмотре квартиры специалистом, а также копии претензии с подтверждением об отправке, квитанции и описи, подтверждающих отправку иска застройщику, иные доказательства по делу.
- После подачи иска в суд истцу необходимо принять участие в судебных заседаниях (обычно их 2-3, при назначении судебной экспертизы, вызове судом специалиста для дачи показаний проводятся дополнительные судебные заседания) при рассмотрении дела для того чтобы отстоять свои права, особенно в случае заявления ответчиком возражений по иску.
Важно: При обнаружении недостатков качества выполненных отделочных работ и нарушении срока их выполнения дольщику необходимо опираться на Гражданский кодекс РФ и Закон о защите прав потребителей (если дольщик – физическое лицо), а не на нормы Закона № 214-ФЗ.
Шаг 4. Исполнение решения суда о взыскании компенсации строительных недостатков
Получить положительное решение суда о взыскании денег с застройщика – это полдела, дольщику нужно обеспечить исполнение решения суда и взыскать деньги с застройщика.
Для начала оговоримся, что Решение суда вступает в силу по истечении месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме (полное решение с мотивировочной частью), если никто из сторон не обжаловал решение.
Если решение обжаловано, то постановление суда вступает в силу в день вынесения постановления апелляционной инстанцией, но дольщику для получения исполнительного листа необходимо дождаться возвращения дела в суд первой инстанции.
После вступления в силу решения суда дольщик должен для взыскания денег в принудительном порядке получить в суде исполнительный лист.
Далее дольщик предъявляет исполнительный лист к взысканию в установленном порядке (помимо исполнительного листа необходимо подготовить заявление о взыскании в соответствии с ФЗ об Исполнительном производстве) в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика (узнать счета можно, направив запрос в налоговый орган), либо в отдел судебных приставов.
Процесс фактического получения денег с застройщика является длительным, зачастую творческим, а иногда напоминает оперативно-розыскную деятельность по поиску счетов, имущества застройщика, в редких случаях деньги поступают дольщику сразу после подачи исполнительного листа в банк, указанный в реквизитах застройщика в ДДУ.
При недостаточности денег у застройщика, но наличии какого-либо имущества (недвижимости, транспорта, дебиторской задолженности и т.д.) дольщику придется взаимодействовать с отделом судебных приставов, который, к сожалению, по практике работает неэффективно и неоперативно, обжаловать бездействие пристава в вышестоящий орган и суд.
Кроме того, у дольщика, которому застройщик не выплатил компенсацию стоимости строительных недостатков объекта долевого строительства (если сумма компенсации более 300 000 рублей и просрочка более 3 месяцев), есть право обратиться в суд с заявлением о признании застройщика банкротом. Зачастую такое обращение является эффективным с точки зрения побуждения застройщика к выплате денег. Но дольщику нужно знать нюансы подготовки, подачи заявления о признании банкротом в суд, а также самой процедуры банкротства.
В целом процедура взыскания с застройщика компенсации строительных недостатков квартиры в судебном порядке занимает в среднем 4-5 месяцев с учетом досудебного урегулирования при наличии у застройщика денежных средств на счетах (если дело рассматривается только в суде первой инстанции и не проводится судебная экспертиза).
Если дольщик или застройщик обжалуют решение суда о взыскании, то дополнительно к данному сроку нужно прибавить 2-3 месяца (в среднем, но бывает и больше). Кроме того, судебная экспертиза увеличивает срок рассмотрения дела на несколько месяцев (судебная экспертиза назначается по ходатайству застройщика или по инициативе суда).
Также если застройщик испытывает финансовые трудности, то процесс поиска денежных средств для взыскания тоже может занять длительное время.
Таким образом, срок взыскания компенсации строительных недостатков с застройщика зависит от разных обстоятельств: срока рассмотрения судебного дела, сроков изготовления судом судебных актов, исполнительного листа, срока поиска денежных средств у застройщика.
Важно: В связи с тем, что в судебном процессе может быть назначена судебная экспертиза (по инициативе суда или по ходатайству ответчика), до окончания судебного процесса рекомендуем воздержаться от проведения существенного ремонта в объекте недвижимости. При этом, если квартира с чистовой отделкой, то дольщик может размещать мебель и проживать в ней, судебный процесс по взысканию компенсации за некачественную отделку этому не препятствует.
Юридическая фирма “Двитекс” накопила значительную судебную практику по спорам с застройщиком о качестве строительства.
С некоторыми решениями судов по нашим делам можно ознакомиться в разделе “Выигранные дела” (в каждом деле вы найдете подробное описание дела: застройщик, жилой комплекс, суд, судья, № дела, заявленная сумма компенсации и взысканная сумма, взысканная сумма неустойки и штрафа).
ВС: Самовольное оборудование проемов в несущей стене многоквартирного дома может нарушить права жильцов
Верховный Суд РФ опубликовал Определение от 12 ноября по спору между ТСН многоквартирного дома и владелицей магазина в нем относительно выполненных ею работ по оборудованию проемов в несущей стене в обход согласия жильцов дома.
Елена Шишкина является собственником магазина «Очкариум», расположенного в многоквартирном доме под управлением ТСН «Проспект». Помещение торговой точки представляет собой встроено-пристроенную к дому площадь – ее ограждающая стена является одной из несущих стен этого дома. В 2010 г.
Шишкина на основании положительного заключения негосударственной экспертизы проекта перепланировки помещения оборудовала два проема в наружной стене лестничной клетки, получив доступ к техническому подполью, где обустроила кабинет, санузел и складское помещение.
В результате площадь магазина существенно увеличилась.
В сентябре 2018 г. по заявлению Елены Шишкиной было проведено экспертное исследование выполненных работ, результаты которого подтвердили, что работы по устройству проемов в несущей кирпичной капитальной стене соответствуют проектной документации, а техническое состояние несущих и ограждающих конструкций дома в пределах точки розничной торговли соответствует категории «исправное состояние».
Впоследствии ТСН обратилось в суд с иском к Елене Шишкиной.
Истец счел, что ответчица в ходе перепланировки помещения самовольно оборудовала проем в капитальной стене и получила доступ в подвальное помещение, относящееся к общему имуществу жильцов дома.
Тем самым она незаконно заняла места общего пользования (подвал и часть вестибюля), значительно увеличив площадь собственного магазина. Это обстоятельство, по мнению истца, нарушило законные интересы других жильцов.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска со ссылкой на соответствие перепланировки требованиям проектной документации, а также положительное заключение негосударственной экспертизы. Он счел, что выполненные ответчицей работы соответствуют требованиям СНиП, ГОСТу и иным строительным нормам и правилам.
Суд также указал на отсутствие дефектов отделки и конструктивных элементов, свидетельствующих о нарушении работоспособности и снижении несущей способности конструкции в доме. Кроме того, он сослался на недоказанность нарушений ответчицей прав общей долевой собственности жильцов МКД. Данное решение устояло в апелляции.
Тогда ТСН обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, который согласился с его доводами после изучения дела № 34-КГ19-9.
Проанализировав положения жилищного законодательства, ВС отметил, что ограждающие несущие стены, технические подвалы и вестибюли входят в состав общего имущества МКД. Следовательно, уменьшение размера такого имущества допустимо только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции, на которую также требуется их согласие.
Верховный Суд подчеркнул, что строительство и реконструкция объектов капстроительства производятся на основании разрешения, которое выдается уполномоченным органом местного самоуправления (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ). Кроме того, он указал на необходимость обеспечения технического обслуживания зданий, а также исправности их строительных конструкций.
Со ссылкой на п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г.
№ 170) Суд указал на недопустимость переоборудования и перепланировки жилых домов и квартир (комнат), ведущих к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций.
«При этом материалы дела не содержат сведений о том, что Елена Шишкина обращалась в соответствующий орган местного самоуправления для получения разрешения на реконструкцию принадлежащего ей нежилого помещения, ею не представлено никаких документов, подтверждающих безопасность проведенных ею работ, не получены разрешения и согласования с компетентными органами (организациями) на проведение реконструкции нежилого помещения, а также согласие собственников помещений многоквартирного дома», – сообщается в определении.
Высшая судебная инстанция добавила, что представленное ответчицей экспертное заключение по проектной документации содержало вывод о соответствии последней техническим регламентам и указанным в нем нормативным документам.
Тем не менее в нем не указывалось состояние несущих и ограждающих конструкций в пределах помещений магазина.
Также отсутствовали выводы о влиянии реконструкции на прочностные характеристики всей несущей стены, на жесткость и устойчивость здания в целом, исправность и работоспособность несущих строительных конструкций.
В свою очередь, в акте исследования выполненных работ отсутствовали расчеты по безопасности вследствие нарушения целостности внутренней капитальной стены не только в пределах помещений, принадлежащих ответчице, но и по периметру всего дома, что может свидетельствовать о нарушении прав собственников помещений на безопасное проживание.
В указанной документации, добавил ВС, также имелась ссылка на проведение эксплуатирующей МКД организацией предварительного (до начала производства работ по усилению проема) обследования квартир с целью получения выводов о сохранности несущих стен и планировки помещений. Вместе с тем в материалах дела указанные сведения об обследовании и его выводах отсутствовали.
Таким образом, заключил Суд, нижестоящие суды не дали оценки тому, являются ли выполненные ответчицей работы перепланировкой, переустройством или реконструкцией. Они не установили, изменился ли в результате проведения указанных работ размер общего имущества, в том числе размер одной из ограждающих конструкций многоквартирного дома.
Суды также не проверили, были ли соблюдены ответчицей при проведении самовольного изменения параметров помещений требования градостроительных и строительных норм и правил. Кроме того, ими не был разрешен вопрос о том, нарушают ли действия ответчицы права и охраняемые законом интересы других лиц, имеется ли угроза их жизни и здоровью.
ВС обратил внимание на отсутствие в материалах дела согласия всех собственников на проведение реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД, влекущих присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества, и, соответственно, уменьшение последнего. В связи с этим он отменил судебные акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Комментируя «АГ» выводы ВС, адвокат КА № 22 «Гражданские компенсации» Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов положительно оценил их. В то же время он отметил, что данное определение не является судьбоносным для жилищных правоотношений.
«Верховный Суд в очередной раз подтвердил давно сформированную судебную практику, согласно которой изменение размера общего имущества требует согласия всех собственников МКД, – пояснил эксперт.
– В рассматриваемом случае собственник нежилого помещения не просто уменьшил размер общедомового имущества, а кардинально увеличил площадь своего помещения. В связи с этим непонятно, как подобное решение устояло в апелляции».
Александр Немов добавил, что судебная практика на протяжении длительного времени требует не просто административного согласования и технической безопасности перепланировки или реконструкции, но и проведения общего собрания собственников, а также получения согласия на изменения от всех собственников многоквартирного дома.
Адвокат МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев полагает, что определение ВС соответствует требованиям жилищного и градостроительного законодательства. «Приведенные в нем нормы права широко и достаточно единообразно применяются в судебной практике», – отметил он.
О правовых позициях по гражданским делам из Обзора ВС № 3 за 2019 г.
Судебная коллегия по гражданским делам включила в него позиции по 15 делам
Эксперт выразил удивление, что нижестоящие судебные инстанции допустили такие грубые ошибки норм материального права, которые привели к вынесению очевидно неверного решения по делу.
«В частности, они не проверили и не оценили обстоятельства, которые всегда должны проверяться в спорах данной категории: соблюдение строительных норм при проведении перепланировки, ее законность и безопасность, а также наличие обязательного согласия всех собственников жилых помещений», – пояснил он.
Илья Прокофьев подчеркнул, что подобные ошибки вызывают вопросы к качеству судопроизводства и квалификации судей. «Об этом также свидетельствует Обзор судебной практики ВС № 3 за 2019 г.
, который всецело посвящен очевидным ошибкам судов по довольно простым спорам при применении норм материального и процессуального права», – добавил он. В связи с этим эксперт выразил надежду, что изложенная в данном определении позиция ВС поможет судам в дальнейшем избежать вынесения неверных решений с явными юридическими ошибками.
А это, в свою очередь, позволит участникам судопроизводства быстрее и эффективнее добиваться реализации права на судебную защиту нарушенных прав.
Загрузка...
