Что лучше: квартира-студия или однокомнатная

Этот текст мы сделали вместе с «Группой ЛСР»

Что лучше: квартира-студия или однокомнатная 66.RU

На российском рынке массового сегмента средний размер студии составляет 26,5 м2, а средняя площадь однокомнатной квартиры — 40,8 м2. Но главная разница в этих квартирах не размер, а планировка.

В студии нет отдельной кухни. Ее заменяет кухня-ниша, которая образует одно помещение с комнатой.

За счет отсутствия перегородок и стен экономится полезное пространство — в небольших квартирах это важно, так как каждый квадратный метр на счету.

При этом при желании студии можно зонировать мебелью, светом или элементами декора. Единственный недостаток, с которым не справиться таким зонированием, — свободное распространение звуков и запахов.

Выбор планировок среди студий небольшой: чаще всего они имеют прямоугольную форму, реже — квадратную. Чаще в таких квартирах предусмотрено только одно окно. Иногда планировкой может быть предусмотрен балкон или лоджия — за счет них можно расширить помещение или использовать как кладовую.

В однокомнатных квартирах есть изолированная спальня и отдельная кухня. Помимо традиционных квадратных и прямоугольных вариантов с одним или несколькими окнами, можно найти угловые и даже распашные «однушки».

Но в любом случае помещения в однокомнатных квартирах кажутся меньше по сравнению со студией такой же площади, стены могут «давить».

С другой стороны — в квартире будет минимум два окна, которые дадут больше света и воздуха.

Цена

Что лучше: квартира-студия или однокомнатная 66.RU

Студий на рынке недвижимости в разы меньше, чем квартир. По последним данным ЦИАН (действительны на момент публикации), на вторичном рынке Екатеринбурга на продажу выставлены 2954 студии и 5963 однокомнатные квартиры.

Минимальная цена между студией и однушкой отличается на 100 тысяч и стартует от 1,05 млн рублей. Самые бюджетные студии на рынке новостроек представлены у «Группы ЛСР» в жилом комплексе «Хрустальные ключи».

Там цена за студию стартует от 1,7 млн рублей, а однокомнатной квартиры — от 2,5 млн рублей.

Минимальная стоимость студий обусловлена небольшим метражом. Но при этом цена за квадратный метр, у них выше, чем у однушек.

На рынке недвижимости действует главное правило ценообразования: чем больше площадь объекта, тем дешевле квадратный метр. И наоборот: чем меньше метраж, тем дороже «квадрат».

В тех же «Хрустальных ключах» цена за квадратный метр студии будет составлять 82 тысячи рублей, а в однокомнатной квартире — 71 тысячу рублей.

Но несмотря на стоимость квадратного метра, по статистике, покупают студии в качестве первого жилья с дальнейшей перспективой сменить ее на более просторную квартиру чаще, чем однушки.

Коммунальные и налоговые платежи

Что лучше: квартира-студия или однокомнатная 66.RU

И коммунальные платежи, и налог на недвижимость для владельцев «однушек» выше. Стоимость коммунальных услуг рассчитывается в том числе исходя из площади жилья: «однушки» больше, соответственно, больше и счет за ЖКУ.

С налогом на недвижимость та же история: чем просторнее квартира, тем выше ее кадастровая стоимость, а значит, и ежегодные отчисления налоговикам будут больше.

Инвестиционный потенциал

Что лучше: квартира-студия или однокомнатная 66.RU

Любое малогабаритное жилье в новостройках — как студии, так и однокомнатные квартиры — имеет одинаковую популярность среди тех, кто покупает недвижимость для последующей сдачи в аренду.

По последним данным ЦИАН, сегодня в городе сдаются 45 студий и 195 однокомнатных квартир. При этом минимальная стоимость аренды что для одной, что для второй составляет 8 тысяч рублей в месяц.

В жилом комплексе «Хрустальные ключи» от «Группы ЛСР» приобрести студию с чистовой отделкой можно по цене от 1,7 млн миллиона рублей, а однокомнатную квартиру — от 2,5 млн миллионов. Никаких дополнительных затрат при такой покупке не потребуется — квартиры сдаются с чистовой отделкой, то есть останется только завезти мебель.

Кстати, в этом жилом комплексе коммунальные счета будут ниже, чем в любом другом в городе: в домах установлена своя газовая котельная, которая дает возможность значительно экономить на оплате нагрева воды и отопления.

Передел на рынке недвижимости: Почему апартаменты снимают с продажи и чем студии лучше однушек

По данным компании “Метриум”, средняя цена студии в новостройках экономкласса и комфорт-класса в Москве составила 7,11 млн рублей. Это на 47% больше, чем год назад. Тогда студию можно было купить в среднем за 4,83 млн рублей.

При покупке квартиры для сдачи в аренду доходность этого мероприятия не превысит и 6% годовых, что толком даже не покроет инфляцию.

Принципиальной разницы между студией и однокомнатной квартирой здесь нет — срок окупаемости у них плюс-минус одинаковый.

Поэтому под сдачу лучше брать апартаменты, — рассказал эксперт рынка недвижимости “Академии управления финансами и инвестициями” Алексей Кричевский.

Что лучше: квартира-студия или однокомнатная

Ликвидность студий и однокомнатных квартир была всегда высокой. А сегодняшний период турбулентности в связи с пандемией добавляет ещё больше привлекательности малогабаритным квартирам. Таково мнение заместителя директора по продажам департамента новостроек аналитического центра агентства “Инком-недвижимость” Валерия Кочеткова.

По его словам, высокий спрос всегда приводит к повышению цены товара. Ещё один фактор в пользу однушек и студий – свёртывание программы льготной ипотеки. Теперь спрос будет смещаться в сторону малогабаритных квартир, поскольку для приобретения жилья большей комнатности придётся вносить внушительную сумму.

Если говорить про стоимость аренды, то заместитель директора департамента аренды квартир агентства “Инком-недвижимость” Оксана Полякова приводит такой пример. Клиент покупает однокомнатную квартиру за8,2 млн рублей. Её можно сдать в аренду за 35 тыс. рублей в месяц. Срок окупаемости такого объекта – 19,5 лет, а доходность – 4,4% годовых.

 Прибыль за 12 месяцев – 420 тыс. рублей. Если вычесть из этой суммы квартплату, оплату услуг ЖКХ (помимо расхода электроэнергии и воды – это оплачивает квартирант), уплату налога, останется приблизительно 360 тыс. рублей. Также следует учесть незапланированные расходы, например на ремонт возникающих неисправностей в квартире.

То же касается и студий.

Также интересна для инвестиций курортная недвижимость. Например, в Анапе студии предлагаются от 2,5 миллиона рублей (19,5 кв. м). Сейчас (в высокий сезон) аренда такой студии стоит 4000 рублей в сутки.

Это 120 000 рублей в месяц для инвестора при условии непрерывной сдачи в аренду. Как правило, у таких проектов есть партнёры по сдаче в аренду, которые снимают с собственника помещения задачу по подбору клиентов и заселению.

Их комиссия составляет 30%, то есть за месяц на руки собственник получает 90 000 рублей. В низкий сезон (осень, зима) стоимость аренды — 2000 рублей в сутки, могут быть перерывы в сдаче.

Но даже в случае, если студия будет сдаваться только полгода, это уже большая доходность, чем от сдачи круглый год жилой недвижимости, — отметил коммерческий директор ГК “РКС Девелопмент” Александр Коваленко.

Апартаменты дорожают быстрее, чем квартиры. Спрос на них резко вырос после того, как началось обсуждение правового статуса таких помещений. На данный момент это коммерческая недвижимость. Сейчас снова поднимается вопрос о переводе их в жилой фонд со всеми вытекающими преимуществами, в том числе с правом регистрации в них.

В столице и Подмосковье цены на апартаменты за год выросли на 38%. Квартиры подорожали на 35%. Таковы данные агентства “Инком-недвижимость”.

Окупаемость и инвестиционная привлекательность апартаментов априори выглядит интереснее, потому что они стоят меньше на 10–15%.

К тому же этот тип помещений подходит для ведения гостиничного бизнеса, то есть сдачи посуточно, и не будет никаких претензий от соседей — апартаменты по документам нежилые помещения.

Посуточная сдача апартаментов в аренду может полностью окупить их покупку за семь-девять лет, если они будут сдаваться бесперебойно и ежедневно. Более реальные сроки полного возврата инвестиций — 12–15 лет, но это всё равно как минимум на пять лет меньше, чем у квартир, — считает Алексей Кричевский.

Что лучше: квартира-студия или однокомнатная

Фото © ТАСС / Андрей Гордеев

По его словам, для инвестирования нужно подбирать объекты исходя из своих возможностей. Причём как финансовых, так и временных.

Если есть деньги на покупку одного объекта, то лучше взять два в ипотеку и отбивать их покупку через поступления от аренды.

Если есть время на управление и сдачу самому, то этим можно заниматься и собственнику, но проще отдать помещения в управление отельеру или компании, которая этим занимается.

Алексей Кричевский подчёркивает, что предпочтение при покупке лучше отдавать именно таким комплексам, где есть подобные операторы. Не нужно брать большие помещения — это затруднит сдачу. В целом сейчас на рынке можно найти апартаменты за 6–7 миллионов и сроком окупаемости 10–12 лет.

Читайте также:  Как Переписать Дом на Сына

Апартаменты не менее интересны с точки зрения перепродажи за счёт роста цены в ходе строительства объекта. Ряд проектов показывают повышение стоимости квадратного метра на 30% и выше в течение полугода. Прежде всего это объекты, расположенные рядом со станциями метро и недалеко от центра. Однако выбирать комплексы надо очень скрупулёзно.

Малейший промах чреват потерей значительной части доходности. Амнистия апартаментов усиливает их инвестиционный потенциал. Если документ примут, новый формат сразу подорожает не менее чем на 10–15%. А это дополнительная доходность при вложениях в текущие апарт-комплексы, — убеждён заместитель директора по продажам ГК “Гранель” Сергей Нюхалов.

На фоне ожидания осеннего решения о статусе апартаментов этот формат недвижимости действительно показывает существенный рост, отметил коммерческий директор ГК “Страна Девелопмент” Александр Гуторов.

По его словам, в принципе сегодня выгодно приобретать апартаменты в случае положительного решения Госдумы. В дальнейшем их приравняют к жилью, что существенно увеличит их стоимость. Самым неликвидным объектом с точки зрения инвестиций стали студии, сейчас их действительно трудно продать. Даже сложнее, чем квартиры большого формата.

Что лучше: квартира-студия или однокомнатная

Дорожать так, как дорожало в прошлом году, уже ничего не будет. Сейчас рост цен постепенно приближается к нулю, а само по себе увеличение цен у застройщиков вызвано повышением степени готовности проекта. Как правило, на этапе от котлована до сдачи дома сильнее всего дорожают малогабаритные квартиры — студии и однушки, говорит Алексей Кричевский.

По его словам, в будущем так и останется, поскольку и средний чек покупки будет сокращаться, и под льготную ипотеку будут попадать только они. К тому же малогабаритное жильё наиболее ликвидно. Соответственно, зафиксировать прибыль от квартир с минимальной комнатностью получится быстрее.

Если отвечать на вопрос, что будет дорожать быстрее — однушки, апартаменты или студии, то ответ будет прост — ничего. Какого-то лидирующего сегмента здесь выделить не получится, поскольку рынок уже перегрет и будет остужаться. А в процессе строительства комплекса все эти три вида дорожают примерно в одинаковом темпе, — пояснил Алексей Кричевский.

На вторичном рынке складывается несколько иная ситуация, чем на первичном. Его лихорадит из-за несоответствия цен продавцов и ожиданий покупателей.

Сейчас многие собственники выставляют квартиры на реализацию по весьма высокому ценнику. Порой даже выше рынка. Хотя средний уровень цен на вторичке, по моему мнению, и так является неадекватно большим.

Они учитывают новую ценовую реальность и, кроме того, хотят воспользоваться тем, что на рынке остаётся ограниченным объём предложения ликвидных лотов (то есть квартир с высокими качественными характеристиками). Однако покупатели в большинстве своём не интересуются квартирами с сильно завышенными ценниками.

Из-за этого реальные цены, по которым проходят сделки, с начала года практически не выросли. Не ожидается и заметного роста в ближайшей перспективе, — считает директор департамента вторичного рынка агентства “Инком-недвижимость” Сергей Шлома.

По статистике риелторов, в этом году во всех крупных городах страны квартиры дорожают на 1–2% в месяц. За прошлый год рост цен в Москве составил около 25%, рассказала руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора Наталья Круглова.

По её словам, поскольку льготная ипотека, несмотря на повышение ставки, работает у всех крупных застройщиков, можно предположить, что к осени рост цен составит ещё около 3–5%. Это средние данные по рынку.

Конечно, надо оценивать каждый проект индивидуально — с его продуктовым предложением, остатками, конкуренцией, но пока рынок жилья чувствует себя очень хорошо, — отметила Наталья Круглова.

Коммерческий директор ИСГ “Мармакс” Валерия Русакова прогнозирует к осени увеличение цен на однушки и студии до 20%. Что касается апартаментов, то, по её словам, в регионах больше доверяют квартирам. Там спрос на них выше, чем на апартаменты. Соответственно, принимая решение о покупке, нужно учитывать ещё и региональный фактор.

Инвестиционные стратегии усложняются. После перехода на новую систему проектного финансирования с эскроу-счетами с каждым годом сокращается разрыв между стоимостью объектов на котловане и на финальном этапе строительства.

Поэтому инвестировать нужно с пониманием конъюнктуры не только той или иной ценовой ниши, но и планов развития района, конкурентов по другим локациям, схожим проектам по концепциям.

Хотя по некоторым проектам комфорт- и бизнес-класса во втором квартале цены взлетели на 20–30%, с началом июля мы видим спад спроса, вслед за которым последует замедление роста стоимости, — пояснила генеральный директор агентства недвижимости VSN Realty Яна Глазунова.

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев отметил, что девелоперы пока снимают с продаж часть объёма апартаментов как раз для реализации после принятия ожидаемого закона.

Соответственно, объём предложения снижается, спрос высокий, и всё это порождает высокий темп роста цен.

В результате окупаемость такой недвижимости сократилась по сравнению с традиционными однокомнатными квартирами.

Однушка vs Студия — что выбрать для комфортной жизни, сдачи в аренду и инвестирования

Отличия студии от однушки

Студией называют квартиру почти без внутренних стен. Кухня, гостиная, спальня и другие помещения представляют собой единое пространство. Стенами выделен санузел и иногда гардеробные, кладовые и прихожие.

Но пространство для жизни всё равно единое — этим студия принципиально отличается от однокомнатной квартиры, где зоны чётко разделены.

При этом площадь студии в среднем на 5–15 м2 меньше, чем у однокомнатной квартиры.

Создателями студий считаются американские архитекторы-модернисты, которые придумали этот формат в 1920-х годах. Похожее жильё в СССР в 1960–1970-е называлось «гостинками». Но ещё 5–10 лет назад не все понимали, что это значит — квартира-студия.

С ростом популярности такого жилья выросло и предложение. Архитекторы новостроек стали проектировать студии разных форматов — от микрожилья до элитных апартаментов площадью до 120 м2, которые отличаются от одно-, двух- и трёхкомнатных квартир только отсутствием стен.

Однако формально никаких студий не существует. Такого термина нет ни в Жилищном кодексе РФ, ни в своде строительных норм и правил. Нет его и в СанПиНе 2.1.2.

2645-10, в котором прописаны санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях.

По документам студия — это обычная квартира, для которой действуют все санитарные нормы и правила купли-продажи жилой недвижимости.

Если выбираете, что купить — студию или однушку, — посмотрите на цену. По сравнению с однушками студии, как правило, дешевле. 

Особенности жизни в студии

Даже очень большая студия — вариант, скорее, для одного человека или пары без детей. Большие семьи предпочитают изолированные пространства: можно уложить детей спать в комнате и заниматься своими делами на кухне или в другой комнате.

Не подойдёт студия и парам с разным ритмом жизни — пока один утром собирается на работу, второй не сможет спокойно спать. Решаться на такую покупку стоит тем, кто готов постоянно быть друг у друга на виду.

Возможности изолироваться не будет.

При покупке студии в новостройке на этапе строительства внимательно посмотрите на варианты планировки от застройщика. На картинках всё может выглядеть красиво: на плане будет отмечено и место для кровати, и место для обеденного стола, нарисован шкаф и рабочее место. Но на деле места для всей мебели может не хватить.

Поищите на рынке недвижимости уже готовые студии похожего метража и оцените их в реальности. Оказавшись в таком помещении, вы поймёте, сможете ли в нём жить или не выдержите ощущения «давящих» стен.

Иногда студии продают сразу после получения акта сдачи-приёмки, потому что реальный размер помещений не всегда подходит для комфортной жизни.

Именно из-за этих особенностей у небольших студий свой «жизненный сценарий». Риелтор и инвестор в недвижимости Артём Сошников: «Чаще этот вид жилья покупают родители для детей-студентов либо молодые люди до 30 лет. В среднем через 5–7 лет такие квартиры продают. Как только владельцы вырастают из первого жилья, его выставляют на продажу».

Удобные и неудобные планировки студий

Просторные студии площадью более 40 м2 обустроить несложно: тут реально выделить зону гостиной и спальни, зону готовки и столовую, предусмотреть системы хранения. Но большинство предложений на рынке недвижимости отличаются более скромными площадями. По данным Яндекс.Недвижимости, в Москве и Санкт-Петербурге средняя площадь студий — 25–26 м2. И здесь особенно важно грамотное зонирование.

«Один из лучших вариантов — окна на две стороны света, — говорит архитектор, арт-директор студии Lines Владислав Седов. — Но такое встречается редко. Чем больше света в помещении, тем лучше и для здоровья человека, и для экономии электроэнергии.

К тому же студийное пространство даёт больше возможностей для зонирования. Можно возводить перегородки, стеклянные или раздвижные конструкции.

Но нужно предусмотреть более сильную вентиляцию и вытяжку, чтобы запахи из зоны готовки не попадали в зону отдыха». 

Студия-пенал с единственным окном в торце считается самой худшей планировкой. В глубине квартиры света будет не хватать. Такой вариант допустим только для небольшой площади.

Квартира-студия 19,3 м² в ЖК «Level Амурская»

Более удачной считается планировка комнаты, «вытянутой» вдоль стены с окнами. Такое помещение проще зонировать, и естественный свет будет поступать не только в гостиную, но и на кухню. «А студию с несколькими световыми проёмами, нестандартной формы, с нишами под кухню при желании можно переделать в малогабаритную однокомнатную квартиру», — подчеркивает риелтор Артём Сошников.

Квартира-студия 25,1 м² в ЖК «Румянцево-Парк» 

Студии в новостройках

Квартиры-студии в большинстве своём делают в новостройках. Последние 5–10 лет количество предложений увеличилось из-за роста спроса на недорогое жильё. Застройщики проектируют дома, полностью состоящие из студий, или располагают жильё такого типа на этаже рядом с обычными квартирами. Но при этом над и под вами будут такие же студии.

Читайте также:  Малый бизнес: как начать успешное дело с нуля в маленьком городе

Ещё на этапе проектирования здания архитекторы предусматривают, чтобы они отвечали всем СНИПам и СанПиНам для жилого помещения. Например, площадь кухни-ниши должна быть не меньше 5 м2 (это прописано в пункте 5.7 СП 54.13330.

2016), она оборудована электроплитой и приточно-вытяжной вентиляцией с механическим побуждением, а мокрые зоны расположены строго друг над другом.

Архитектор Владислав Седов советует при выборе жилья учитывать его класс: эконом, бизнес-класс и элитный — это абсолютно разные квартиры. Они могут быть разными по площади, высоте потолков, количеству света.

Чем выше класс, тем интереснее и комфортнее условия для жизни. Например, в «бизнесе» и «элите» потолки могут быть выше 3,2 метра.

В этом случае можно обустроить спальню на втором ярусе, например, над санузлом и прихожей или над кухней.

Студии в старом фонде

Если не считать тех самых «гостинок», в старом фонде студий нет. Но иногда они там появляются в результате перепланировок. Часто — незаконных. 

Владельцы малогабаритных квартир пытаются сделать пространство более функциональным при помощи перепланировки. Для этого кухню присоединяют к комнате, чтобы получилась просторная студия.

Но в российском законодательстве множество норм и правил, соблюсти которые при перепланировке непросто. Например, согласно п. 11.17 и 11.18 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840, запрещено объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату.

А в хрущёвках и почти всех «брежневках» плита именно газовая, поэтому такая перепланировка незаконна.

Запрет распространяется и на кухни с электроплитами в однокомнатных квартирах. Если стену между помещениями снести, то они оба автоматически станут нежилыми.

А это противозаконно — хотя бы одна комната в квартире должна быть жилой. Иногда зону бывшей кухни выделяют раздвижной перегородкой, фрагментами стены или хотя бы напольным покрытием.

Но решение о согласовании в каждом конкретном случае принимает жилинспекция. 

Специалист по недвижимости, коммерческий директор группы компаний BSA Алексей Зубик не советует покупать студию в старом фонде, чтобы избежать неприятностей: «Не зря «мокрую зону» запрещено располагать над жилым помещением. После перепланировки протечка на кухне соседей сверху может повредить ремонт во всей студии, хотя раньше ограничилась бы одним помещением».

А ещё часто из одной большой квартиры делают несколько студий и продают их как доли в той самой большой квартире. Как правило, такие перепланировки можно узаконить только на первом этаже (и то не всегда). По факту покупатель приобретает долю квартиры (часто — с несогласуемой в принципе перепланировкой), а не отдельный объект. 

Помимо юридических проблем, риелтор Артём Сошников называет и чисто практические: «На квартиру чаще всего выделяют не более 7–8 кВт мощности электросети. Ограничения есть и в водоснабжении. И с тем, и с другим в переделанной студии могут быть перебои».

Инвестирование и сдача в аренду

Студий на рынке недвижимости в разы меньше, чем квартир. В 2019 году на Яндекс.Недвижимости продавалось порядка 4–6 тысяч студий в Москве. Это составляет всего 3–4% от общего объёма квартир.

В среднем по России такие же показатели: около 4–4,5% всех квартир — студийные. В Санкт-Петербурге студий значительно больше — 10–15 тысяч, или 12% всех квартир.

В то же время спрос превышает предложение: от 9 до 12% просмотров объявлений в обеих столицах приходится на студии.

Коммерческий директор группы компаний BSA Алексей Зубик считает, что студии — весьма ликвидный тип квартир: «Из-за маленькой площади стоимость квадратного метра выше, хотя бюджет покупки остаётся небольшим. Этот тип квартир пользуется спросом ещё и потому, что требует меньших вложений на отделку и меблировку».

Если выбирать для инвестирования — студия или однокомнатная квартира — стоит учесть несколько важных параметров. Один из главных — цена. В среднем студия в Москве стоит около 5 млн рублей, а в Питере — 3,2 млн рублей.

За эти деньги в ипотеку лучше купить именно студию, потому что однушку с таким ценником найти практически нереально и придётся занимать у банка больше. А значит, студия окупится быстрее. Но, по словам риелтора Артёма Сошникова, сдать студию сложнее: «Однокомнатные квартиры более востребованы на рынке аренды.

Стоимость проживания в них всего на 2000–3000 рублей выше, чем в студии. И арендаторы готовы платить эту сумму ради более комфортных условий проживания».

Важно учитывать расположение студии. Жильё на окраине предпочитают семьи с детьми. Они жертвуют транспортной доступностью ради большей площади. Поэтому студию в спальных районах сдать сложнее. Но в центре города спрос со стороны молодых арендаторов практически гарантирован. Им обычно важнее инфраструктура и близость к рабочему месту.

Юридическая «чистота» студии

Покупка студии формально ничем не отличается от аналогичной сделки с обычной квартирой и требует проверки того же пакета документов. Но есть и свои особенности. Например, иногда под видом обычной студии продают апартаменты.

Чтобы не ошибиться, адвокат Дмитрий Цараринский советует проверять выписку из Единого государственного реестра прав/недвижимости (ЕГРП или ЕГРН): «В случае с апартаментами там будет написано «нежилое помещение».

Если этого не проверить, то в приобретённой студии можно будет получить только временную регистрацию на 5 лет, там будут выше коммунальные платежи и налог на недвижимость.

Как мы уже писали, под видом студий могут продавать и долю в квартире. Владелец многокомнатной квартиры делит её на части, обустраивает в каждой кухню-нишу и санузел, а затем продаёт несколько студий с большой выгодой. В выписке из ЕГРН в этом случае будет указано «общая долевая собственность».

На поэтажном плане БТИ тоже будет видно, была ли студия в прошлом частью большой квартиры. Покупая такую недвижимость, вы становитесь собственником доли в квартире, возможно, с неузаконенной перепланировкой. Это важно понимать. Если все перепланировки согласованы и вас всё устраивает, то проблем быть не должно.

Но продавцы не всегда честно сообщают покупателям об особенностях и юридических тонкостях таких помещений. 

Даже владельцы комнаты в коммунальной квартире, которая считается отдельным помещением, тоже обустраивают мини-кухню и санузел, и не всегда эта перепланировка согласована.

Проверьте, что именно вы покупаете в старом фонде — отдельную квартиру или долю — и убедитесь, что владелец согласовал перепланировку.

Для этого запросите поэтажный план здания в БТИ или посмотрите у собственника технический паспорт объекта. Важно, чтобы документы были свежими.

Хорошо, если продавец честно признаётся, что не согласовал перепланировку. Он может снизить стоимость квартиры, чтобы покрыть расходы нового владельца на согласование или его риск жить в квартире с незаконными переделками, если согласовать их нельзя. Риелторы отмечают, что скидка может достигать 30%.

Новый владелец берёт на себя всю ответственность за несогласованную перепланировку. Жилищная инспекция может выписать штраф. В Москве он составит 2000–2500 рублей (пункт 9.12 КоАП города Москвы).

Если переделку после этого не согласовать или не вернуть всё как было (в случае, если переделку нельзя узаконить), квартиру в крайнем случае могут отобрать и продать с торгов.

Бывшему собственнику выплатят не очень большую сумму, вырученную на торгах за вычетом стоимости переделок. 

Плюсы и минусы студии и однушки. Что же выбрать? 

Так что же лучше: студия или однокомнатная квартира? Универсального ответа нет. У обоих видов жилья есть свои достоинства и недостатки. Чтобы принять решение, стоит определиться, для чего вам жильё, как вы планируете распоряжаться им в будущем, каким вашим требованиям оно отвечает сейчас

Плюсы студииМинусы студии
  • Низкая цена
  • Обычно расположена в новостройках
  • Легко сдать в аренду
  • Ощущение воздуха и простора по сравнению с однушкой такой же площади
  • Площадь обычно меньше, чем у однокомнатной квартиры
  • Запахи с кухни могут попадать в гостиную, но это зависит от системы вентиляции и вытяжки
  • Сложно изолироваться, мало личного пространства (или его вообще нет)
  • Мало места для хранения вещей
  • Может не хватать естественного света, но это зависит от планировки
Плюсы однушкиМинусы однушки
  • Площадь обычно больше
  • Изолированная комната и кухня
  • Окно в каждом помещении
  • Легко сдать в аренду
  • Цена выше
  • Помещения кажутся меньше по сравнению со студией такой же площади, стены могут «давить»
  • Сложно зонировать, так как помещения небольшие

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова.

Студия или 1-комнатная квартира — что лучше?

1. Планировка

Первое и самое очевидное отличие — отсутствие в студии перегородок между кухней, коридором и жилым пространством. «Это, так сказать, то, что на поверхности, — говорит директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов. — Плюс «открытости» в том, что визуально студия светлее, а порой выглядит и просторнее обычной квартиры».

2. Площадь

Средняя площадь однокомнатных квартир, предлагаемых покупателям в составе жилых комплексов эконом- и комфорт-класса в ближнем Подмосковье, составляет 35 кв. метров. Площадь студий меньше — 28 кв. метров.

«Показатели усредненные, то есть, конечно, можно найти и студии большей площади, и «однушки» меньшей.

Но в целом весь смысл строительства студий изначально заключался в том, что они будут являть собой более компактный, а значит, и более дешевый продукт», — поясняет Дмитрий Пантелеймонов.

3. Стоимость

«Принято считать, что студии бюджетнее — и действительно, полная стоимость такой квартиры, как правило, ниже, чем стоимость классической однокомнатной.

А вот цена метра в итоге зачастую оказывается большей: такова ценовая политика застройщиков (впрочем, как и большинства всех продавцов в любой сфере): чем меньше покупаешь, тем дороже одна единица товара, — отмечает эксперт.

— При этом необходимо, чтобы общая цена студии все-таки оставалась меньше. Поэтому в ряде случаев «однушки» и студии реализуются по одной цене кв. метра».

4. Коммунальные и налоговые платежи

«И коммунальные платежи, и налог на недвижимость для владельцев «однушек», как правило, выше. Стоимость коммунальных услуг рассчитывается в том числе исходя из площади жилья: «однушки» больше, соответственно, больше и счет за ЖКУ.

С налогом на недвижимость та же история: чем просторнее квартира, тем выше ее кадастровая стоимость, а значит, и ежегодные отчисления налоговикам будут больше. К сожалению, лишь немногие покупатели обращают внимание на этот факт при выборе объекта.

Читайте также:  Сколько Стоит Замена Свидетельства о Рождении Ребенка

Разница небольшая, но она все-таки есть», — подчеркивает Дмитрий Пантелеймонов.

5. Инвестиционный потенциал

Эксперты рынка традиционно считают малогабаритное жилье в новостройках массового сегмента наиболее привлекательным для инвесторов, поэтому популярность и однокомнатных, и студийных лотов среди приобретающих жилье «не для себя» достаточно высока.

«В этом плане, действительно, оба продукта интересны, но показатели окупаемости инвестиций в них могут варьироваться в зависимости от текущей общеэкономической и рыночной ситуации, от месторасположения комплекса и прочих факторов, — поясняет Дмитрий Пантелеймонов.

— Могу лишь отметить, что если год и два назад «мяч» был однозначно на стороне студий — они дорожали быстрее, то сегодня в ряде подмосковных локаций уже есть явный профицит такого предложения.

В наших проектах по итогам года рост цен будет одинаковым для обоих форматов, но это скорее исключение, чем правило».

  • ГК «Лидер Групп»
  • slavun/Fotolia
  • Не пропустите:
  • 17 правил ремонта в маленькой квартире
  • Лучшие и худшие цвета для интерьера спальни
  • 7 трендов в интерьерах, которые будут популярны в 2016 году
  • Как узаконить перепланировку в квартире после покупки?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Студия или 1-комнатная??? – 41 ответ на форуме Woman.ru

41 ответ

Последний — 04 февраля 2019, 01:42 Перейти

Лимон

Студия, особенно если 1-2 человека.

Ваша однушка вообще не привлекательна. Берите тогда уж ипотеку и однушку в новом доме, но точно не старую на первом этаже.

Мила

ЛимонСтудия, особенно если 1-2 человека.Ваша однушка вообще не привлекательна. Берите тогда уж ипотеку и однушку в новом доме, но точно не старую на первом этаже.

для 2 человек студия маловата. при самой большой любви иногда надо уединиться.

09 ноября 2011, 03:05

#10

09 ноября 2011, 03:09

#11

09 ноября 2011, 04:55

#12

09 ноября 2011, 07:22

#13

09 ноября 2011, 09:53

#14

Гость

только не 1-й этаж, однозначно.У меня бабушка на 1-м эт.живет, ужас просто, шум, голоса, лишний раз окно не открыть и собачьими испражнениями пахнет. Завещала после смерти эту квартиру мне, но я ни за что там жить не буду, только продавать или сдавать.

09 ноября 2011, 09:54

#15

09 ноября 2011, 09:55

#16

09 ноября 2011, 09:58

#17

09 ноября 2011, 10:14

#18

09 ноября 2011, 10:32

#19

09 ноября 2011, 11:13

#20

09 ноября 2011, 11:16

#21

09 ноября 2011, 11:18

#22

09 ноября 2011, 11:21

#23

09 ноября 2011, 11:25

#24

Квартира-студия представляет собой отдельную однокомнатную квартиру, основным отличием которой является отсутствие капитальных стен между комнатой и кухней. Часто это квартиры небольшого метража, что позволяет купить её людям, которым не хватает денег на однокомнатную квартиру.

09 ноября 2011, 11:54

#25

09 ноября 2011, 14:06

#26

Гость

Студия это часто квартира с ОДНИМ окном,вот и думайте,как там жить и какие перегородки ставить.

09 ноября 2011, 16:40

#27

  • Asti_Martini
  • ГостьСтудия это часто квартира с ОДНИМ окном,вот и думайте,как там жить и какие перегородки ставить.
  • Да неее, скорее всего там просто стену снесли между кухней и комнатой.

09 ноября 2011, 18:33

#28

09 ноября 2011, 20:24

#29

Успешная

Не могу выбрать между 2-мя вариантами квартир. 1 – студия в новом доме, с евро ремнтом, заходи и живи. Квартирка маленькая, но уютная, теплая, огромная лоджия. 2-ой вариант – 1-комн.

квартира, тоже светлая, уютная, но нужен комет.ремонт, окна не пластиковые, балкона нет, 1 этаж. Короче, в однушку придется еще вложиться, а в студия не надо.

Вот и не знаю, что мне выбрать? Подскажите, кто сталкивался с таким выбором. Спасибо.

10 ноября 2011, 01:57

#30

10 ноября 2011, 08:39

#31

10 ноября 2011, 14:46

#32

Лимон

Смотря какие отношения, нам с мужем это не нужно. Я бы комфортно себя чувствовала в студии. Я не люблю быть одна, как и муж

10 ноября 2011, 14:52

#33

Гость

Могу вам посоветовать только одно-ищите ещё варианты.Мы покупаем квартиру в Сходне 3млн.800-монолитный дом,хороший ремонт ,4-ый этаж .Был вариант на 300 тысяч дешевле -квартира студия.

Мы тоже молодые ,у нас ребёнок,поэтому студия однозначно отпала,да и вообще если молодёжи покупать-детей то все планируют,пусть не сегодня-завтра,но в скором будущем!Студии,на мой взгляд покупают закоренелые холостяки или люди не планирующие семью ,настроенные только на карьеру)))))

11 ноября 2011, 01:00

#34

11 ноября 2011, 02:32

#35

Мила

ЛимонСмотря какие отношения, нам с мужем это не нужно. Я бы комфортно себя чувствовала в студии. Я не люблю быть одна, как и мужпри чем тут отношения? если один хочет спать, а у другого бессонница, например? можно пойти на кухню, книжку почитать или посуду помыть.

а гимнастику как делать? перед мужем корячитесь?

11 ноября 2011, 23:04

#36

11 ноября 2011, 23:05

#37

15 февраля 2017, 22:34

#39

Asti_Martini

“квартира уютная, но нужен капремонт” – это как?!?Извините, но в студии вы сойдёте с ума – человеку нужны моменты, чтобы побыть одному – хотя бы 15 минут в день. Ну невозможно все время ворковать с любимым!!!

16 января 2018, 20:52

#40

04 февраля 2019, 01:42

#41

Студия или однокомнатная квартира: что лучше и почему

При подборе жилья покупатели стремятся учесть все плюсы и минусы будущей жилплощади и не хотят переплачивать за то, что для них не так важно. При ограниченном бюджете один из самых частых вопросов – что выбрать, однокомнатную квартиру или студию? Оба варианта имеют свои недостатки и преимущества.

Особенности планировки

Идея квартиры-студии предполагает более компактный вариант: меньшую площадь, отсутствие дополнительных дверей и перегородок. Эти ограничения призваны сделать студию более доступной для покупателей, пишет сайт SRBU. Однако сейчас на рынке недвижимости есть разные типы такого жилья, и некоторые из них не входят в эконом-класс.

Так называемые полу-студии отличаются от однокомнатных квартир только отсутствием перегородки между кухней и спальней. В домах бизнес-класса полу-студия может иметь отдельную гардеробную, просторную лоджию или балкон. Превратить этот вариант в обычную квартиру можно быстро и недорого.

Обычная студия похожа на номер в отеле, ее площадь часто не превышает 25 кв. метров. Квартира может уступать такому жилью, только если находится в старом фонде, где низкое качество застройки, тесные кухни и узкие прихожие. Предпочесть студию современной однушке можно из финансовой выгоды.

Общая площадь и стоимость

В среднем площадь студий всегда будет меньше, чем у однокомнатных квартир. Это отражается на стоимости. Поэтому на студии всегда найдется покупатель, ведь многие люди предпочитают не копить и ждать, а купить ту жилплощадь, на которую хватит денег. По этой же причине этот вариант хорош для молодежи в качестве первой недвижимости.

Всерьез рассматривать приобретение студии для длительного проживания или при планировании семьи – не очень удачная идея. Экономия на отделке вряд ли перевесит неудовольствие от отсутствия возможности уединиться в изолированном помещении.

Коммунальные и налоговые платежи

Более низкие налог и плата за коммуналку – еще одно преимущество студий. При расчете платежей используются понятия “жилой” и “общей” площади, а также социальные нормативы.

Налог рассчитывается на основании кадастровой стоимости жилья, и лишний метраж становится потенциальным риском, а россияне все чаще задумываются, не станет ли просторная квартира недоступной роскошью. У студии кадастровая стоимость изначально более низкая, следовательно, ежегодный налог будет меньше.

Инвестиционный потенциал

В черте города квартиры-студии покупаются не так активно – стоимость квадратного метра здесь высока, и покупатели часто предпочитают добавить определенную сумму и купить полноценную жилплощадь. Самые выгодные предложения можно найти за городом, где цены значительно ниже.

Однако такое решение может привести к разочарованию, если студия куплена для сдачи в аренду. Ведь пригород предпочитают, как правило, семьи, которые готовы пожертвовать транспортной доступностью ради дополнительных комнат и метража.

Что же лучше в качестве вложения средств – квартира-студия или однокомнатная? При выборе придется учитывать не только стоимость, но и расположение, качество застройки и долгосрочные перспективы жилья.

Однокомнатным квартирам и студиям всегда не хватает нормального изолированного места для сна. Есть разные способы сделать спальню более приватной.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector