Как Получить Долю в Ипотечной Квартире

Главная
Ипотека
Особенности покупки и продажи комнаты и доли в ипотеку

Бывают случаи, когда купить или продать нужно не целую квартиру, а долю или комнату в ней.

Разберемся, в чем разница между этими понятиями, и какие особенности у таких сделок.

Что такое «комната» и что такое «доля»

Комната — это выделенная часть квартиры, помещение с определенными квадратными метрами и отдельным кадастровым номером.

Доля — это не часть квартиры, а часть права собственности на нее. Обычно доля определяется дробью. Например, если владельцев долевой собственности двое, в выписке из ЕГРН на каждого из них будет записано: доля в праве ½.

Долю и комнату можно купить в ипотеку СберБанка по программе «Приобретение готового жилья». Комнату можно также приобрести по программе «Военная ипотека».

Особенности сделки с комнатой и долей

✅ Преимущестенное право покупки

Одна из главных особенностей сделок с долями или комнатами — это преимущественное право покупки.

Суть в том, что если вы хотите продать свою долю или комнату в квартире, то сначала должны предложить выкупить ее владельцам остальных долей или комнат. Если вы этого не сделаете и продадите недвижимость посторонним людям — такую сделку можно будет признать недействительной.

❗️Например: В квартире две комнаты и два владельца — Гриша и Алла. Гриша хочет продать свою комнату и предлагает купить ее Алле.

Если Алла отказывается, то нужно получить у нее нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Если же Алла не хочет писать отказ, то Гриша может через нотариуса отправить ей заявление о намерении продать свою комнату.

А потом получить опять же у нотариуса свидетельство о передаче заявления. В нем будет указан полученный ответ или написано, что ответа не получено. В таком случае, Гриша может продавать комнату кому угодно, по своему усмотрению.

✅ Передача недвижимости в залог

При покупке доли в ипотеку требуется передать в залог не кредитуемую долю, а всю недвижимость целиком. Остальные участники долевой собственности должны также оформить свои доли в залог банка. Причем это нужно сделать до выдачи кредита.

❗️Например: Гриша решил продать свою долю в квартире, Алла не возражает. Покупатель хочет взять ипотеку. Но для этого в залог банку нужно передать обе доли.

Алла идет в банк и подписывает договор ипотеки — после его регистрации в Росреестре доля будет в обременении ипотекой в силу договора.

Только после этого покупатель подписывает договор на покупку доли, и кредит выдается. После регистрации договора купли-продажи купленная доля тоже будет в залоге банка, а в ЕГРН будет запись по обременению ипотекой в силу закона.

Таким образом, в залоге у банка будет полностью весь объект.

Комментарий эксперта

Если остальные владельцы долей не соглашаются оформлять свои доли в залог, то в качестве обеспечения можно предоставить какую-то другую недвижимость. В таком случае долю, которую покупают, не нужно отдавать в залог банка, так как обеспечением по кредиту будет другой объект недвижимости. Залог на нее надо оформить до выдачи кредита.

Евгения Соколова, эксперт ДомКлик

✅ Отчет об оценке при покупке доли или комнаты

При заказеотчета об оценке по комнате достаточно оценить только приобретаемую комнату.

При покупке доли оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей.

✅ Страхование залога

При покупке недвижимости в ипотеку залог, предоставляемый банку, необходимо застраховать.

Так как при покупке доли в залог оформляется весь объект, то и залоговое страхование оформляется тоже на весь объект, а не на долю. Если в залог банку оформляется другой объект недвижимости, то страхуют его, а кредитуемый — нет.

При передаче в залог комнаты нужно страховать только ее.

Была ли эта статья полезна?

Покупка доли квартиры в ипотеку: условия и особенности сделки

Главная
Советы
Советы по ипотекам

Как Получить Долю в Ипотечной Квартире

Бывают ситуации, когда человек хочет приобрести жилье в конкретном городе или районе, но не находит подходящих вариантов из-за слишком высоких цен на недвижимость. Есть решение — ипотека на часть квартиры. Как оформить кредит и какие банки дают подобную ссуду? Разберемся детально.

Что такое ипотека на долю в квартире

Долевая собственность означает, что у жилья несколько владельцев, и каждый может распоряжаться своей частью имущества по личному усмотрению: дарить и продавать. Закон разрешает брать ипотечный кредит на долю в квартире. Но сделка имеет некоторые нюансы, к тому же банки вправе выдвигать к клиентам дополнительные требования.

Условия для заемщиков:

гражданство РФ;
прописка в регионе, где покупают жилье;
возраст от 21 до 65 лет;
официальное трудоустройство;
стаж работы от 1 года (на последнем месте — не менее 6 месяцев);
хорошая кредитная история.

Прежде чем купить долю в квартире в ипотеку, важно убедиться, что продавец получил согласие от остальных собственников жилья. Нотариус составляет договор, все участники сделки ставят подписи.

Требования к приобретаемой части помещения:

площадь — не менее 12 кв.м.;
соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам;
оснащено коммуникациями;
не находится в залоге или обременении.

Банк откажет, если дом, в котором расположено жилье, признан аварийным или подлежит сносу. Кредит не дадут и в том случае, когда в квартире проведена незаконная перепланировка. Можно ли купить долю в ипотеку у родственников? Да, это не станет препятствием для сделки.

СПРАВКА:

Пока не закончился срок кредита, владелец части квартиры не может продать или подарить свою долю, так как она будет в залоге у банка.

Какие банки выдают ипотеку на долю недвижимости?

Для банков ипотека на часть квартиры сопряжена с рисками, поэтому не все финансовые организации оказывают подобную услугу.

Кредит дадут в Сбербанке, Альфа-банке, ВТБ, но процент будет достаточно высоким (в среднем, 9-11%). Обязательное условие — первоначальный взнос в размере 15-20% от полной суммы кредита.

Он нужен, чтобы подтвердить платежеспособность клиента. Жилищную ссуду дают на срок от 10 до 30 лет.

Пошаговая инструкция, как взять долю в ипотеку:

Обратитесь в банк, напишите заявление, заполните анкету.
Дождитесь ответа в течение 5 рабочих дней.
При положительном решении соберите полный пакет документов и отправьте на проверку в финансовую организацию.
Выберите подходящий объект недвижимости, получите письменное согласие на сделку от всех собственников жилья.
Пригласите оценщика для определения стоимости доли.
Внесите первоначальный взнос, оформите страховку и получите кредит.
Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Какие документы нужны:

Паспорт.
Копия трудовой книжки или свидетельство о регистрации ИП.
СНИЛС.
Справка о доходах.
Документ о семейном положении.
Свидетельство о рождении детей (при наличии).

Рекомендуем заранее позвонить в банк и уточнить полный список бумаг.

Причины отказа в выдаче долевой ипотеки

Заявитель получит отрицательное решение по ссуде в следующих случаях:

маленький доход;
плохая кредитная история;
недвижимость не соответствует требованиям банка;
возраст заемщика превышает допустимую границу (с учетом срока ссуды);
нет первоначального взноса;
гражданин официально не трудоустроен.

Финансовая организация не обязана объяснять причины отказа.

Покупатель вправе привлечь созаемщика, его доходы тоже будут учтены. Недвижимость поделят на части, собственники сами определят величину долей.

Плюсы и минусы сделки

Основным преимуществом называют цену: доля стоит намного дешевле, чем отдельная квартира. Свои квадратные метры впоследствии можно продать и расширить жилплощадь.

Минусы сделки:

выбор недвижимости ограничен;
нужно получить согласие всех владельцев;
жить придется на одной территории с посторонними людьми;
имущество находится в обременении до полного погашения долга.

Покупая долю в квартире, человек должен понимать: вопросы по жилью решают с другими собственниками. Главное, чтобы попались адекватные соседи, тогда совместное проживание будет мирным и комфортным.

Хотите оставить комментарий? Для начала зарегистрируйтесь. Цены на большинство продуктов в мире за год выросли на 30%

Эксперты Росстата подсчитали, что продовольствие на мировом рынке подорожало примерно на 28,1% за 2021 год. Такого скачка стоимости не было за последние 8-10 лет. Изменения затронули цены на основные категории сельскохозяйственных товаров.
Среднегодовой индекс роста стоимостей продуктов оценили в 125,7 пунктов, а в конце декабря он достигал 133,7 пунктов.

Специалисты ведомства считают, что с учетом пандемии и непредсказуемых климатических изменений, стабилизации в ближайшее время не будет.
Злаки за год в среднем стали стоить больше на 27,2%. Единственной культурой, цена на которую уменьшилась, стал рис. Он подешевел на 4% ввиду ожесточенной конкуренции между поставщиками.

В тоже время стоимость сахара или растительного масла в 2021 году продемонстрировала сильный рост. Удорожание этих продуктов в мире составило 65,8% и 37,5% соответственно.
В России средняя инфляция в 2021 году достигла 8,39%. Стоимость продовольственных товаров стала выше на 10,62%. Центробанк связывает такой существенный рост с увеличением издержек производителей.

Представители регулятора подчеркивают, что ценовой скачек негативно влияет на восприятие гражданами инфляционных процессов. Руководитель Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что итоговая годовая величина зависит от ситуации в сельхозсекторе.

В декабре представители агрохолдингов заявили, что наиболее значительного увеличения стоимостных показателей стоит ждать в течение первых 3-х месяцев 2022 года.
Источник: Росстат.

Действия с данной статьей: Названы последствия льготной ипотеки для рынка недвижимости в 2022 году

Собственников и участников рынка недвижимости в наступившем году ожидает несколько важных изменений, часть из которых имеют негативный оттенок. Последствия ипотечного бума
В конце прошлого года банки объявили о снижении доступности жилья. С 1 июля 2021 года завершена программа льготной ипотеки в первоначальном виде: повышена ставка, сокращен размер лимита.

Банки столкнулись с растущей задолженностью клиентов и огромными объемами залогового жилья. Долги граждан по ипотеке сегодня превышают 11 трлн рублей. После того, как ЦБ поднял ключевую ставку до 8,5%, увеличилась и стоимость кредитов. Если инфляция и дальше продолжит расти, то россияне не смогут выплачивать займы и банкам придется решать проблему реализации квартир.

Отдельные кредиторы уже запустили собственные платформы для продажи залоговых лотов.
Выдача ипотеки на квартиры с торгов
ВТБ впервые реализовал процедуру кредитования с аукциона. Совместно с сервисом V-Лотбанк 11 января 2022 года организовал сделку между покупателем и столичным Департаментом городского имущества, одновременно оформив ипотечный заем.

Размер кредита составил около 15 млн рублей. Согласно условиям программы ВТБ, клиенты могут брать ипотеку до 60 млн рублей на срок до 30 лет, но необходимо внесение первоначального взноса. Перед началом имущественных торгов заемщик получает одобрение, а в случае победы на аукционе банк напрямую перечисляет деньги продавцу.

Взыскание жилья в счет погашения долгов
Теперь заемщики банков, неплательщики налогов и алиментов не могут быть уверены, что их квартиры не пойдут с торгов. Судебная практика последних лет показала: правоохранители все чаще принимают решения не в пользу должников. Лишиться квартиры могут даже владельцы единственного жилья.

Конституционный суд подтвердил законность такой меры, если метраж недвижимости превышает санитарную норму площади на человека. В таких случаях после продажи часть денег идет на покупку квартиры более скромного метража.
Так, накануне в Красноярском крае была арестована и выставлена на аукцион квартира россиянина, который долгое время уклонялся от уплаты алиментов.

Общий размер задолженности достиг 700 тысяч рублей. Если торги будут признаны несостоявшимися, то взыскатель заберет жилье в счет погашения долга.
Источник: пресс-служба банка ВТБ.

Действия с данной статьей: Топ лучших кредитных карт с кэшбэком в 2022 году

Когда человек оплачивает пластиковой картой товары и услуги, ему на счет возвращают часть потраченных средств в этом и есть суть кэшбэка. В некоторых банках компенсация за траты достигает 30%! Разберемся подробнее, как работает система и где найти кредитные карты с самым большим кэшбэком в 2022 году.
Как работает кэшбэк
Банки заинтересованы в привлечении новых клиентов.

Поэтому физлицам постоянно предлагают заманчивые продукты: льготные ставки по займам, выгодные проценты по вкладам, кредитные карты с повышенным кэшбэком. Никакого обмана нет: людям действительно возвращают часть расходов. Прибылью с финансовой организацией делятся магазины-партнеры, которым тоже важно увеличить число покупателей. В выигрыше остаются все стороны.

ПРИМЕР: Альбина решила приобрести новый спальный гарнитур. На сайте банка девушка увидела рекламу: при покупке мебели в определенном салоне на карту вернут до 10% кэшбэка. Альбина поехала в этот магазин, выбрала шкаф с кроватью за 100 тыс. рублей и оплатила товары кредиткой;. На следующий день на счет вернули 10 тыс. рублей.

Девушка рассказала об акции подруге, и та тоже решила не упускать случая: отправилась за диваном, хотя изначально планировала купить мебель лишь через полгода. Так, благодаря системе кэшбэка, магазин получил двух новых клиентов. Начисленный кэшбэк разрешено тратить на свое усмотрение и с помощью бонусов оплачивать другие покупки. Есть еще один вариант, когда возвращают не рубли, а баллы.

Они действительны только на отдельных сайтах или в конкретных магазинах.
Для повышения интереса банки предлагают клиентам самостоятельно определить категории, по которым будут возвращать процент. Рестораны, аптеки, путешествия, книги, услуги такси обычно на выбор дают 3-5 категорий. Теперь человек постарается оплачивать товары из списка конкретной картой, чтобы вернуть часть денег.

С одной стороны, кэшбэк возможность сэкономить, а с другой крючок;, побуждающий клиента использовать пластик; единственного банка.
Сравниваем лучшие кредитные карты с кэшбэком в 2022 году
Мы собрали информацию о самых выгодных банковских предложениях по картам с кэшбэком (по данным на 11.01.

2022 год): Банк Грейс-период (дней) Кэшбэк (% от суммы покупок) Обслуживание Альфа-банк 100 до 33 бесплатно в первые 12 месяцев (далее 1490 рублей в год) Ренессанс Кредит 145 до 30 бесплатно Газпромбанк 62 до 30 бесплатно Хоум Кредит 120 до 30 бесплатно СПРАВКА: Грейс-период срок, в течение которого банк не взимает процент за пользование заемными средствами.

Как оформить кредитную карту с кэшбэком
Интересует лучшая кредитная карта с кэшбэком 2022 года? Воспользуйтесь сервисом Банкирофф.ру и подберите подходящий продукт. Рядом с каждым предложением указаны основные условия: срок, процентная ставка, сумма возврата за покупки.
Обратите внимание на следующие моменты: Стоимость выпуска, обслуживания и доставки.
Грейс-период.

Пока он действует, вы можете вернуть заемные деньги без переплаты. Как только льготный срок подойдет к концу, на остаток начнут начислять проценты, как по обычному кредиту (20-30% годовых).
Возможность снятия наличных и денежные переводы. За эти операции кэшбэк не предусмотрен. Кроме того, с вас могут взять комиссию.
Дополнительные услуги.

Страховка, платные оповещения, премиальное обслуживание внимательно читайте договор, чтобы не отдавать деньги за ненужный сервис. Обратитесь в офис финансового учреждения или оформите карту онлайн через приложение. Курьер привезет ее на дом. Банк имеет право отказать в заявке, если у клиента плохая кредитная история или когда гражданин проходит процедуру банкротства.

Действия с данной статьей: Пополняемый вклад: условия и возможности

Банковские вклады делят на два типа: сберегательные и накопительные. По первым все просто: гражданин кладет сумму на определенный срок и впоследствии снимает финансы с прибылью. Клиент сразу знает, сколько денег получит в будущем. С накопительными депозитами ситуация иная.

К счету разрешено добавлять средства и тем самым увеличивать капитал и окончательную выручку от процентов. Это и есть пополняемые вклады. Как часто можно вносить деньги и в каком размере? Какие ставки действуют по пополняемым вкладам в 2022 году? Ответим на вопросы в статье.

Как работают пополняемые вклады
По статистике, клиенты выбирают пополняемые вклады чаще других видов депозитов. Когда гражданин добавляет деньги на счет, тело депозита растет. Значит, и итоговая прибыль от процентов будет выше. В условиях договора прописано, какие суммы и как часто можно вносить. Есть минимальная величина. В большинстве банков это 1 тыс. рублей.

Сравним на примере:
Кирилл и Петр открыли одновременно вклады в банке. Каждый положил на депозит по 50 тыс. рублей сроком на 1 год под 7%. Кирилл выбрал сберегательный тип вклада и через 12 месяцев получил на руки 53500 рублей. В течение года у мужчины регулярно оставались от зарплаты свободные деньги, но он тратил их на свое усмотрение.

Петр выбрал вклад с пополнением и каждый раз, когда ему на работе давали премию, он не расходовал средства, а добавлял к сумме на счете. За год молодой человек увеличил капитал на 20 тыс. рублей и в конце срока снял 75 тыс. рублей.
Для удобства можно настроить автоматическое списание с карты в день зарплаты.

Выберите сумму, и система сама переведет финансы на ваш вклад с пополнением. Если предусмотрена ежемесячная или ежеквартальная капитализация, это дополнительный плюс. Значит, к капиталу добавят не только ваши взносы, но и прибыль от процентов за предыдущий период. То есть итоговая выручка будет еще выше.

В некоторых банках ставка по накопительным депозитам ниже, чем по сберегательным. Бывает и ограничение по срокам: за месяц-два до закрытия счета делать взносы запрещено.

Пополняемые вклады 2022 года: обзор предложений от российских банков
Сравним, какие условия действуют по пополняемым вкладам в 2022 году: Банк Процентная ставка Срок (дней) Минимальная сумма (в рублях) МКБ 7,75% от 30 1 УБРР 9,5% до 300 50000 Локо-банк 8,7% до 1100 50000 Фора-банк 9% до 720 5000 Новикомбанк 9% до 1100 10000 Некоторые банки допускают возможность частичного снятия денег со счета. Срочно понадобились средства? Возьмите с депозита, сколько нужно. Повлияет это на доходность или нет зависит от условий кредитной организации. Внимательно читайте договор.
Как открыть вклад с пополнением
Есть два варианта: пойти в офис банка с паспортом или оформить услугу онлайн. Предлагаем пошаговую инструкцию, как открыть пополняемый вклад через мобильное приложение: Установите на смартфон мобильное приложение банка. Если планируете оформить счет в том учреждении, на карту которого получаете зарплату, не придется даже прикреплять скан-копии документов.
Выберите раздел Счета и вклады;.
Изучите условия по депозитам и нажмите на пункт меню Открыть новый счет;.
Переведите нужную сумму. В приложении удобно отслеживать финансовые операции: когда и сколько процентов начислили на остаток, какова прибыль за прошедший период. В некоторых банках для вкладчиков предусмотрены бонусы: подписки на мобильные сервисы, бесплатные дебетовые карты, льготные ставки по займам.

Действия с данной статьей: Темпы выдачи банками жилищных кредитов в 2022 году будут снижены

Аналитики компании Открытие Research; считают, что количество людей, приобретающих жилье, в 2022 году станет меньше, а проценты за ипотеку вырастут, что повлечет за собой потерю интереса населения к этому виду кредитов и снижению объемов их выдачи.

По заявлению руководителя организации Константина Енина, в 2021 году рынок был существенно разогрет льготными госпрограммами и высоким спросом со стороны покупателей. За год были проданы рекордные объемы недвижимости, а банки выдали максимальное число жилищных кредитов.

По мнению экспертов, в наступившем году ситуация будет сбалансирована. На первичном рынке госпрограммы направлены на поддержание высокого спроса. В некоторых субъектах, например, на Дальнем Востоке, есть собственные проекты, позволяющие сохранять доступность жилищных кредитов.

В 2022 году застройщики намерены удерживать высокие цены на новые квартиры. Ставки по ипотеке при этом вырастут до 10-12%.
Стоимость вторичного жилья, скорее всего, станет ниже на 3-5% в сравнении с декабрем 2021 года.

Специалисты думают, что спрос в ближайшее время станет умеренным, а количество выдач жилищных кредитов будет ниже показателей двух предыдущих лет. Если ЦБ РФ вновь повысит ключевую ставку, то доступность ипотечных кредитов для россиян существенно сократиться.
Источник: пресс-центр банка Открытие;.

Действия с данной статьей:

Можно ли оформить ½ доли в ипотечной квартире в собственность?

VitalikRadko/Depositphotos

Отвечает помощник юриста АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Вячеслав Кожанов:

В соответствии с гражданским законодательством, ипотечная квартира находится в залоге, а совершать какие-либо действия по распоряжению залоговым имуществом разрешено только с разрешения залогодержателя. Соответственно, переоформление ½ доли на вас возможно только с согласия банка (как залогодержателя).

Какие документы оформить при взятии ипотеки в гражданском браке?

Дает ли «гражданский брак» права на недвижимость?

Для начала вам необходимо обратится в банк, в котором оформляли ипотеку, для получения их письменного согласия на отчуждение доли квартиры. Аргументируйте тем, что вы собираетесь погасить кредит своими денежными средствами.

После этого вам необходимо составить нотариально заверенный договор дарения или купли-продажи доли этой квартиры, для чего нужно пойти к нотариусу для заверения данной сделки.

Далее следует оформить переход права собственности на долю квартиры в Росреестре.

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

Пока квартира в залоге у банка, оформить ½ доли в праве собственности на это жилье не получится. Оформление ½ доли в вашу собственность может произойти только после снятия обременения – ипотеки.

Мой совет – не стоит вам продавать вашу квартиру для погашения ипотеки, тем более, если брак не оформлен, и вы не планируете его заключать.
Если же очень хочется это сделать – тогда вам с вашим мужчиной нужно пойти к нотариусу, оформить договор займа денежных средств, а в качестве возврата средств указать, что сожитель переоформит на вас ½ доли в праве собственности в принадлежащей ему квартире в течение одного рабочего дня после снятия в Россрестре обременения.
Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?
На какую часть квартиры можно претендовать после расставания?

Отвечает адвокат Светлана Будникова:

Поскольку квартира в ипотеке, переход права собственности на нее (доли в праве общей долевой собственности в том числе) невозможен. В вашей ситуации есть 2 выхода:

договориться с банком, как с залогодержателем, чтобы он снял обременение. Но это маловероятно;
оформить нотариальное обязательство собственника, согласно которому ваш мужчина после снятия обременения на квартиру передаст вам долю в праве собственности на жилье по договору дарения или купли-продажи. Обязательно нужно заключить предварительный письменный договор, прописав в нем все обязательства сторон.

Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:

Пока сумма ипотечного долга не выплачена, необходимо понимать, что квартира находится под залогом у банка-залогодержателя. Поэтому ваш молодой человек без согласия залогодержателя не вправе отчуждать предмет залога – объект недвижимости.

Какие действия необходимо предпринять?

Вам вместе с вашим молодым человеком следует обратиться в банк с предложением изменить условия действующего ипотечного договора – включить вас непосредственно как созаемщика, что позволит вам на законных основаниях вносить кредитные платежи и закрыть оставшуюся часть ипотечного долга.

Поручитель и созаемщик. В чем разница?

Как официально зафиксировать выплаты по ипотеке?
Кроме того, вам необходимо заключить с вашим молодым человеком предварительный договор купли-продажи доли в квартире, который обязует стороны в дальнейшем заключить основной договор.
Срок заключения основного договора определяется вами – в вашем случае им будет являться дата полного погашение ипотечного долга за квартиру и прекращение каких-либо обязательств перед залогодержателем.

В силу ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, поэтому в нем вам необходимо определить стоимость и размер приобретаемой вами доли, а также размер внесенных вами платежей по ипотечному договору.

Для того, чтобы обезопасить себя, вам следует включить в предварительный договор купли-продажи доли квартиры условия возврата внесенных вами платежей в стоимость кредита в случае невозможности заключения в дальнейшем основного договора.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Может ли второй супруг претендовать на долю в квартире?
Можно ли доказать, что квартира была куплена в браке?
Недвижимость и отношения: что важно знать

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как выделить долю ребенку в ипотечной квартире, купленную с использованием материнского капитала

Мир квартирМир квартир

Разбираемся, когда нужно выделить доли, куда для этого обращаться, как это сделать правильно и какие документы необходимо собрать.

В каких случаях нужно выделять доли?

Государство предоставляет помощь семьям с детьми с 2007 года. Самый востребованный вариант использования выделенных средств — покупка недвижимости. Маткапитал используют для приобретения жилья частично или полностью.

В большинстве случаев выделенной суммы не хватает на покупку. В таких ситуациях родители дополнительно тратят собственные средства или обращаются в банк, чтобы оформить ипотеку.

Маткапитал при обращении в банк используют как первоначальный взнос или выплачивают за счет него уже оформленный ранее кредит.

Порядок выделения и использования средств государства регулируется ФЗ № 256. Закон определяет, что в недвижимости, которую купили с использованием средств маткапитала, нужно выделить доли детям и супругу. На это не влияет, кто выступал заемщиком при оформлении целевого кредита, или какую часть квартиры оплатили за счет государственной помощи.

Когда нужно выделить доли и сколько времени дает закон

При использовании материнского капитала закон дает на выделение доли несовершеннолетнему 6 месяцев. Если речь идет об объекте, приобретенном частично или полностью за средства банка, срок считают с того момента, как будет снято обременение.

Выделение доли до того, как погашен долг банку

Родителям не обязательно выделять долю до того, как ипотека будет погашена. Но если хочется внести изменения в данные о праве собственности в процессе выплаты кредита, супруги имеют право это сделать.

Важный момент выделения доли до выплаты ипотеки — на объекте наложено обременение. Это означает, что родители указаны как собственники жилья, но объект нельзя продать, обменять, подарить. Этот запрет распространяется и на выделение долей.

Чтобы распределить доли, супруги идут в банк. Без разрешения банка изменения в ЕГРН о собственниках не внесут. В большинстве случаев банки не соглашаются выделить доли.

Если родители не смогут погасить кредит, финансовой организации придется реализовать квартиру для погашения долга. Но в такой процедуре возникают сложности.

Это связано с тем, что объект частично принадлежит несовершеннолетним.

Кроме согласия банка нужно оформить документальное разрешение от органов опеки. Его тоже дают не всегда — фактически квартира или дом остаются под обременением. Если родители лишатся недвижимости из-за невозможности выплатить оставшийся долг, могут быть нарушены права несовершеннолетних при продаже объекта.

Какое будет принято решение, зависит от условий кредитования, оставшейся суммы долга и других обстоятельств, которые учитывают органы опеки. Если в выделении долей детям откажут, можно обратиться позже, когда основная сумма долга уменьшится.

Выделить долю не получится, если объект еще не введен в эксплуатацию. Это касается:

строящихся частных домов, для возведения которых родители взяли кредит;квартир, купленных по ДДУ, если дом еще не сдали в эксплуатацию.

Если маткапитал использовали для покупки участка и возведения на нем дома, доли выделяют не только в доме, но и в участке.

Распределение долей после того как погашена ссуда

Родители чаще выделяют доли уже после снятия обременения — для этого не нужно получать дополнительное разрешение от банка, идти в орган опеки. Достаточно собрать пакет документов и обратиться в МФЦ.

Многие банки сами снимают обременение. Заемщику приходит сообщение, когда процедура начнется и закончится. Поэтому лучше уточнить в банке, как проходит снятие обременения. Это нужно, чтобы не пропустить положенный законом срок выделения доли.

Чтобы проверить, снято обременение или нет, можно:

бесплатно получить информацию на сайте Росреестра, введя кадастровый номер объекта и его адрес;заказать в Росреестре выписку из ЕГРН. Она стоит 400 рублей.

Как правильно разделить жилье

Размер доли, выделяемой детям, родители устанавливают самостоятельно. Чаще всего объект разделяют:

поровну между родителями и детьми;пропорционально размеру помощи, использованной на покупку жилья.

Особенности разделения собственности равными частями

Разделяя общую собственность равными частями, не нужно рассчитывать, сколько квадратных метров получит каждый из членов семьи. Это прописывают в долях. Например, указывают, что каждому собственнику принадлежит 1/4 объекта.

Важно, что владельцами долей должны стать все члены семьи. Например, если в момент перечисления маткапитала в семье было два ребенка, но до распределения долей появился третий, на него тоже выделяют часть имущества.

Если ребенку на момент выделения доли исполнилось 18 лет, это не лишает его права собственности. Родители должны выделить ему долю независимо от возраста.

Выделение долей пропорционально размеру маткапитала

Используя материнский капитал на долю в квартире, можно определить, какую часть объекта купили за деньги, выделенные государством. Исходя из этого рассчитать, сколько выделить в недвижимости.

Например, в семье оба родителя и два ребенка. Квартиру купили за 3 млн рублей. Из средств маткапитала на покупку объекта потратили 300 тыс. рублей. Получается, 10% от общей площади распределяют между родителями и детьми — по 2,5%. Оставшиеся 90% жилья супруги по желанию разделяют поровну между собой.

Что будет, если не выделить доли

Собственники жилья, купленного за счет маткапитала, не всегда соблюдают требование закона. Бывает, что они погашают ипотеку, снимают обременение, но доли детям не выделяют.

Чаще это связано с тем, что родители собираются продать квартиру, купленную в ипотеку. Но по закону недвижимость, один из собственников которой несовершеннолетний, продается с разрешения органов опеки. А разрешение выдают при условии, что есть другая недвижимость, где детям будут выделены доли.

Второй вариант, когда разрешение дадут — покупка другого жилья, где детям также выделяют доли. Такой вариант устраивает не всех собственников — бывает, что недвижимость продают, а потом живут у родственников, используя вырученные средства на другие нужды. Но так делать нельзя — это нарушение закона.

Если родители не выделяют доли детям, их привлекают к ответственности. В отдельных случаях заводят уголовное дело по статье УК РФ № 159 о мошенничестве и маткапитал заставляют вернуть государству.

Еще если родители продали квартиру, в которой не были выделены доли детям, сделку признают недействительной. Нарушители закона должны вернуть деньги покупателю. Если деньги, вырученные от продажи, уже потратили, потерпевшая сторона обращается в суд.

И суд решает, за счет чего будет погашен долг перед обманутыми покупателями.

Как выделить детям доли – нужно ли обращаться к нотариусу?

До 2020 года для использования материнского капитала составляли обязательство и заверяли его у нотариуса. Без такого документа Пенсионный Фонд РФ не перечислял деньги продавцу квартиры или банку, в котором взяли ипотеку. Но после внесения поправок в закон у нотариуса документ заверять не нужно. Это правило действует с марта 2020 года.

для перечисления средств из ПФ РФ владелец сертификата на маткапитал направляет заявление. В заявлении он только указывает, что обязуется наделить детей имуществом;выделение долей оформляется в виде соглашения, которое супруги заполняют в свободной форме без визита к нотариусу.

Порядок выделения долей: что делают, чтобы внести сведения в ЕГРН

Чтобы выделить доли, супруги оформляют соглашение, собирают пакет документов и направляют его в Росреестр.

Пишут соглашение о выделении долей детям

Перед тем, как составить соглашение, супруги договариваются о том, в каком размере будут выделены доли. В документе пишут:

информацию о родителях — фамилию, имя, отчество, данные паспортов, адрес регистрации, дату и место рождения;информацию о детях, которым будет передана часть долевой собственности;точный адрес недвижимости, где выделяют доли;характеристику недвижимости, по которой ее можно идентифицировать: этажность дома, этаж квартиры и ее общая площадь, жилая площадь, число комнат;основание для возникновения права собственности на объект;информацию о том, в каких долях родители владеют квартирой;сведения о том, в каком размере применяли маткапитал для приобретения объекта;данные о доли каждого ребенка и взрослого;количество экземпляров, в которых составлено соглашение;подписи всех сторон, указанных в договоре.

Если на момент оформления соглашения детям еще не исполнилось 14 лет, за них расписываются родители — этого требует закон. Дети в возрасте от 14 до 18 лет расписываются сами, но их подпись заверяют родители.

Каждый из членов семьи, который ставит подпись, должен быть согласен с положениями, прописанными в соглашении. Если после того, как соглашение подписано, выясняют, что кто-то действовал по принуждению, документ признают недействительным.

По желанию родители могут выделить детям доли не только по соглашению. Закон разрешает сделать это, составив договор дарения. После его оформления в ЕГРН вносится соответствующая информация, и дети получают долю в недвижимости.

Соглашение, оформленное родителями, только подтверждает намерение выделить часть имущества детям. Для соблюдения требований закона доля в квартире или доме должна быть выделена с перерегистрацией права собственности. Для этого родители обращаются в Росреестр с составленным и подписанным соглашением.

паспорта родителей;паспорта детей старше 14 лет и свидетельства о рождении детей в возрасте до 14 лет;выписка из ЕГРН, где один или оба родителя указаны как собственники недвижимости;документ-основание возникновения права собственности.

Оплачивают государственную пошлину

Регистрация права собственности стоит 2 тысячи рублей. Но не нужно перечислять такую сумму за каждого, кто прописан в соглашении. Стоимость регистрации указана за один объект. К примеру, если собственниками будут 2 родителя и 2 ребенка, оплачивают по 500 рублей на каждого.

Для регистрации обращаются в МФЦ. Соглашение предоставляют в количестве, равном числу всех собственников, включая детей. Дополнительный экземпляр делают для Росреестра. Например, если в соглашении указаны оба родителя и два ребенка, нужно 5 экземпляров.

Если доли будут выделяться одновременно со снятием обременения, дополнительно нужна справка от банка о снятии обременения и закладная. Если закладную не оформляли, в МФЦ кроме супругов приходит представитель банка. Он подтвердит, что ссуда погашена. Справка и закладная не нужны, если банк снимет обременение без участия заемщиков.

В течение 5–10 дней с момента обращения в МФЦ сведения вносятся в единый реестр. На каждого собственника доли выдается выписка из ЕГРН.

Как выделить детям доли в квартире: самое важное

Когда недвижимость покупают за счет средств маткапитала, нужно выделить доли детям и супругу. Если нарушить требование закона, привлекут к ответственности.Выделить доли нужно не позже 6 месяцев после того, как будет погашен кредит и снято обременение банка.Доли можно выделить до снятия обременения.

Но для этого нужно получить согласие банка и органов опеки.Соглашение о выделении долей не заверяют у нотариуса.Соглашение подписывают родители и несовершеннолетние дети в возрасте от 14 лет. За детей, не достигших 14 лет, расписываются родители.

Для выделения долей соглашение вместе с пакетом документов передают в Росреестр.

Раздел квартиры по военной ипотеке при разводе

Как выделить долю ребенку в ипотечной квартире

Можно ли выделять доли детям?
Выделение доли до выплаты ипотеки
Выделение доли после выплаты кредита
1. Что потребуется?
2. Необходимые документы
Как выделить доли в ипотечной квартире?
Когда требуется обязательство о выделении долей?

Можно ли выделять доли детям?

Имущественные права ребенка закреплены в ст. 60 Семейного Кодекса РФ. В ней определено право ребенка на владение собственностью.

Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, то выделение доли на ребенка становится обязательным требованием для оформления сделки.
Чтобы выделить долю несовершеннолетнему в ипотечной квартире, требуется согласие органов опеки на передачу в залог собственности ребенка и одновременно согласие банка на выделение этой доли.
Разрешение органов опеки на детей в возрасте от 0 до 14 лет получают их законные представители, дети от 14 лет получают разрешение самостоятельно, при наличии согласия родителей или опекунов.

В общепринятой практике доли выделяются после погашения ипотеки и снятия обременения с жилья. Однако существуют ситуации, когда выделение необходимо до совершения сделки.

Выделение доли до выплаты ипотеки

До выплаты ипотеки выделение доли может стать необходимым, если квартира приобретается с использованием семейного капитала. При использовании семейного капитала, родители дают согласие на выделение доли в жилье в собственность детям после погашения кредита, которое заверяется нотариально.

Если речь идет о строящемся объекте, сразу выделить долю не получится. Она должна быть выделена до сдачи объекта в эксплуатацию или до оформления собственности на жилье. При строительстве частного домовладения потребуется дополнительно выделение доли на земельный участок.

Органы опеки дают согласие на оформление сделки если права детей оговариваются в договоре купли-продажи недвижимости. Поэтому выделение долей требуется до получения кредита.

Банки в свою очередь неохотно идут на оформление сделок с выделенной детской долей, т. к.

могу возникнуть проблемы с реализацией имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, при невозможности заемщиками погашать ипотечный кредит.

Разрешение конфликта возможно несколькими способами:

предложить кредитору в залог другую недвижимость;
переоформить на несовершеннолетних другую собственность;
обратиться к лояльным кредиторам, работающим по стандартам АИЖК.

Выделение доли после выплаты кредита

В течении полугода после погашения ипотеки, законные представители несовершеннолетних обязаны выделить долю в жилье на детей (в случаях необходимости). При невыполнении данного условия уполномоченные органы могут обратиться в суд на родителей, потребуется вернуть материнский капитал.

Оформление доли производится через оформление дарственной или подписание соглашения на передачу ребенку части имущества. Оба способа представляют собой процедуру безвозмездной передачи доли в жилой недвижимости.

Оба документа содержат в себе следующую информацию:

Информация об участников сделки: И.О.Ф., дата рождения, паспортные данные;
Родовые признаки объекта недвижимости, его регистрационный номер;
Размер выделяемой доли;
Если доля выделяется несовершеннолетнему до 14 лет, указываются его законные представители.

Какое количество квадратных метров должно быть выделено в собственность несовершеннолетнему лицу в Законе не оговаривается, размер определяется местными властями. Если в семье во время выплаты ипотеки родились еще дети, то доли в квартире распределяются на всех детей, рожденных в совместном браке между заемщиком/созаемщиком по договору.

Выделение доли чаще всего производится у нотариуса. В этом случае потребуется заплатить госпошлину в зависимости от размера выделяемой площади.

Соглашение об оформлении долей можно составить без участия нотариуса и подать в Росреестр самостоятельно. Но не всегда. Можно не обращаться к нотариусу, если жилье покупалось или строилось без дополнительных вложений совместных средств супругов, исключительно на средства материнского капитала.

Но возможно оформить долю обоих супругов в общую совместную собственность (супруги – 2/3, ребенок – 1/3), и в этом случае к нотариусу обращаться не обязательно.

Необходимые документы

В Росреестр необходимо представить следующие документы:

Паспорта всех участников сделки;
Свидетельства о заключении брака, рождении детей;
Документы на приобретаемое жилье: Выписка из ЕГРН, договор купли-продажи;
Соглашение на выделение доли или договор дарения;
Квитанция об оплате Госпошлины.

Необходимо написать заявление на регистрацию права на собственность от имени всех участников сделки.

Все документы подаются в оригинале с прикладыванием копий.

Соглашение о наделении несовершеннолетних правами на жилье

Соглашение оформляется в ПФ РФ до перечисления средств материнского капитала в уплату за жилье. Оно содержит в себе обязательство родителей на выделение доли несовершеннолетним детям.

Обязанность выделения доли детям лежит на родителях, с которыми имеется доказанная родственная связь, т. е. когда ребенок является общим в браке.

При подписании соглашения родители несовершеннолетнего выступают его законными представителями, если ребенку нет 14 лет.

Соглашение содержит следующую информацию:

Ф.И.О. родителей, детей с паспортными данными, датами рождения;
Характеристика приобретенной недвижимости с родовыми признаками;
Вид права собственности, размер долей;
Документы-основания сделки;
Сведения о МК;
Условие с перераспределением долей в случае рождения детей в будущем.

Как выделить доли в ипотечной квартире?

Выделение долей в ипотечной квартире производится в соответствии с требованиями законодательства.

Пошаговая инструкция

После погашения ипотечного кредита необходимо снять обременение с залога. Для этого следует обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением и документами, подтверждающими отсутствие задолженности по ипотеке. После рассмотрения документов, заявителю будет представлена новая Выписка из ЕГРН с отсутствием обременения на жилье.
После этого владелец квартиры получает возможность выделить долю.
Составление у нотариуса письменного соглашения на передачу ребенку части имущества или договора дарения. Документы оформляются для обоих родителей, для Пенсионного фонда, для Росреестра.

Потребуется представить документы, подтверждающие личности участников сделки, свидетельства о браке, о рождении детей, Выписку из ЕГРН на недвижимость, Соглашение на наделение несовершеннолетних правами на жилье.
Сдача документов в Росреестр на регистрацию. Заявление на регистрацию подается от имени каждого собственника.

Требуется предоставить полный пакет документов, как нотариусу, и оформленное соглашение или договор дарения.

Госпошлина за услугу составит 2 тыс. рублей.

Документы подаются в МФЦ. Срок регистрации сделки 10 дней, далее собственники получают новую выписку, содержащую сведения о собственниках на квартиру (дом), где будут присутствовать несовершеннолетние.