Как Правильно Купить Дом в Ипотеку

Если вы нуждаетесь в жилье, или хотите расширить свою жилплощадь, то ипотека на дом – услуга, которая в этом поможет. Благодаря усилиям государства ипотечное кредитование в России пользуется стабильной популярностью.

Ипотека на дом — услуга, которую предоставляют далеко не все банки. Поговорим об условиях таких кредитов, изучим их особенности, нюансы, недостатки и достоинства.

Ипотека на дом – зачем оформлять и кому подойдет

Прежде чем углубиться в тему, ответим на вопрос: что собой представляет ипотека на дом?

Это особая залоговая форма, при которой человек закладывает купленный дом. Должник имеет полное право пользоваться своим имуществом, а сам факт залога гарантирует возврат задолженности кредитору.

Основной документ, регулирующий такого рода взаимоотношения — Закон РФ «Об ипотеке», который был принят еще в 1998 году.

Важно! Хотя сам дом формально и принадлежит заемщику, права распоряжаться недвижимостью в одностороннем порядке у него нет.

В случае возникновения проблем кредитная организация в соответствии с Законом наделяется полномочиями использовать дом по своему усмотрению. Обычно кредитор выставляет проблемную недвижимость на продажу.

Ипотеку на дом чаще всего берут:

• люди, которые хотят расширить свое жизненное пространство;
• люди, которым необходим дом для ведения бизнеса;
• в качестве подарка;
• для последующей перепродажи;
• с целью обеспечения безопасности своих сбережений.

Учитывая большие риски такого мероприятия, нужно сказать, что в современных условиях кредит на дом подходит ограниченному количеству людей. В основном это граждане, которые пользуются специальными программами или льготами — молодые или многодетные семьи, военные и другие категории населения, имеющие права на определенные льготы.

Различия между «квартирной» и «загородной» ипотекой

И для кредитора, и для заёмщика ипотека на дом — более сложный вид взаимоотношений, чем покупка обычной квартиры.

Основная особенность оформления жилых домов связана с земельным вопросом, который обычно не поднимается при купле квартиры. Ведь земельный участок многоквартирного жилого дома, согласно Жилищному кодексу РФ, принадлежит всем владельцам квартир в этом доме.

«Загородная» же ипотека устроена не так просто. Собственником земли, на которой стоит дом, иногда оказывается совсем другой человек или организация.

Известны случаи, когда участок под домом даже не был предоставлен предыдущим собственникам в пользование с правом его последующего наследования. Или же документы, подтверждающие это право, потеряны, и восстановить их не представляется возможным.

Иногда недвижимость располагается не на землях, отведенных под поселения, а на территории сельхозназначения. Тогда возникает целый ряд правовых ограничений, и получить заем становится намного труднее.

Нужно знать! Продажа дома невозможна, если он расположен на охраняемой природной территории, либо в зоне военного или специального назначения.

В отличие от квартиры, далеко не каждая кредитная организация готова предоставить средства на покупку загородного частного дома. Это обусловлено повышенными рисками подобной сделки. Кредиторы прекрасно понимают, что у таких объектов низкая ликвидность и в случае просрочки платежей реализовать их будет сложно.

Условия предоставления

В этом вопросе как банки, так и другие кредитно-финансовые учреждения не проявляют особой оригинальности. Выгодно отличать вас перед другими людьми будет тот факт, что ранее вы уже брали кредит и успешно его погасили.

В остальном требования и условия достаточно схожи:

• минимальный возраст на момент подписания договора – от 21 года, но не более 65 в день его погашения;
• трудовой стаж – больше 1 года (не менее полугода необходимо работать на последнем месте);
• гражданство Российской Федерации или прописка по месту расположения приобретаемого имущества.

Из документов от вас (чаще всего) потребуют:

1. Паспорт.
2. Выписку о состоянии счета, на котором должна находиться сумма, достаточная для внесения первого взноса.
3. Справку о доходах за последние полгода (в некоторых случаях – за год).
4. Копию трудовой книжки.
5. Индивидуальный номер налогоплательщика.
6. СНИЛС.
7. Выписку из ЕГРП.
8. Кадастровый паспорт дома и его план.
9. Справку с экспертной оценкой рыночной стоимости объекта.
10. Документ на право собственности.

Важно! Наличие дополнительного движимого (недвижимого) имущества, которое можно использовать в качестве залога, значительно облегчит получение кредита.

Для кредитной организации важно оценить, как быстро получится продать дом, если вдруг заемщик перестанет перечислять взносы.

Поэтому к такой недвижимости предъявляются повышенные требования:

1. Бетонный фундамент, несущие стены из кирпича или бетона. Это не исключает коттеджи из дерева или пенобетона, а вот каркасные, садовые (дачные) – не подходят.
2. Легкая доступность. Идеально, если объект располагается в пределах 100 км от крупного населенного пункта. Отлично подходит Ленинградская или Московская область.
3. Строение не должно находиться в обременении или иметь запреты на регистрационные действия, иметь статус памятника архитектуры.
4. Общий износ дома не может превышать 60% — при показателе меньше 10% дом считается новостройкой.

Как купить дом в ипотеку – пошаговое руководство

Мы подошли к тому моменту, когда нужно предметно рассказать, как взять ипотеку.

Предлагаю вашему вниманию пошаговую инструкцию.

Шаг 1. Оцениваем свой бюджет и выбираем объект недвижимости

Один мой знакомый так загорелся идеей собственного дома, что в каком-то смысле потерял связь с реальностью, когда решился на ипотечный кредит. Он даже не удосужился просчитать свои финансовые возможности по оплате жилья огромной площади.

Думал, что займет недостающие деньги у родственников. Его проект завершился крахом: из-за постоянных просрочек платежей банк изъял у него дом. Плюс он безвозвратно потерял те средства, которые уже были уплачены.

Следовательно, прежде чем решиться на ссуду, убедитесь, что выбрали тот объект недвижимости, который вам «по карману» и отвечает всем требованиям. Остановиться стоит на более скромном варианте, ведь выполнить точный расчет уровня будущих доходов довольно сложно.

Шаг 2. Выбираем банк и программу кредитования

Благодаря активному регулированию и стимулированию рынка ипотечного кредитования со стороны государства среди финансовых организаций наблюдается повышенная конкуренция. Каждый день появляются новые пакеты и программы.

Чтобы уследить за ними, рекомендую постоянно мониторить официальные сайты разных банков. Почти на всех серьезных ресурсах есть специальный кредитный калькулятор, который поможет вам самостоятельно рассчитать как сроки погашения, так и подходящий размер ежемесячных платежей, а также их порядок.

Банки более опасны, чем регулярная армия.

Томас Джефферсон

Не стоит доверять первому попавшемуся банку с приемлемыми для вас условиями. Нужно тщательно изучить его капитализацию, учесть опыт и перспективы. Важно определить его место в независимых и государственных рейтингах.

Шаг 3. Предоставляем документы в банк

Пожалуй, самый важный этап. Именно на этой стадии станет понятно, дает банк «добро» или нет. Даже если в этот раз получен отказ, вы узнаете, каким аспектам в будущем нужно уделить особое внимание, чтобы решение следующей структуры оказалось положительным.

Я уже говорил, что требования к документации стараются унифицировать, но каждая организация вправе потребовать от вас какие-то специфические бумаги, и нужно быть к этому готовым. Полный их перечень с пояснениями и рекомендациями обычно находится на сайте кредитора.

Шаг 4. Заключаем договор и оплачиваем первоначальный взнос

Когда все вопросы с документами улажены, самое время приступить к заключению договора и оплате первоначального взноса. Обязательно выясните наличие возможных процентных сборов.

Один мой знакомый правовед когда-то дал мне совет, которому я следую всю жизнь. А заключается он в следующем: любой договор подписывай в присутствии опытного юриста.

Договор с кредитором – последняя стадия покупки. Именно на этом этапе возможны разные «подводные камни». Поэтому в случае, когда рядом нет проверенного юриста, внимательно читайте документ и при необходимости требуйте пояснений.

Реально ли взять ипотеку на дом без первоначального взноса

Что делать, когда приобретение дома продиктовано не словом ХОЧУ, а словом – НАДО. Как быть, если у вас просто нет свободных средств на первоначальный взнос? Ведь его сумма составляет 12-60% процентов от общей залоговой стоимости.

Давайте разберемся в популярных способах ипотечного кредитования, не требующих первоначального взноса:

1. Классическая ипотека. Предоставляется ограниченным количеством банков, у которых в перечне услуг значится пункт «Без первоначального взноса». Носит временный характер. Нужно понимать, что процентная ставка по такому кредиту будет выше, чем обычно.
2. Под залог движимого или недвижимого имущества. Если в вашей собственности уже имеется дом, квартира или автомобиль, они могут выступить в виде залога для первоначального взноса.
3. Погашение материнским капиталом. Популярный способ среди семей с двумя и более детьми. Для рефинансирования вам просто нужно обратиться в Пенсионный фонд РФ с необходимым пакетом документов, подразумевающим погашение долга материнским капиталом. Тогда ПФ в течение двух месяцев должен перечислить средства кредитору и погасить за вас не только первоначальный взнос, но и часть ссуды или даже полностью (при условии, что суммы хватит).
4. Субсидии от государства. Для участия в подобной программе обратитесь в органы местной власти и представьте требуемые документы, чтобы вас признали нуждающимися в улучшении жилищных условий. Отмечу, что для военных, прослуживших более трех лет, действует особая накопительно-ипотечная система.
5. Программа реновации. Направлена пока только на улучшение качества жизни москвичей.

Где взять кредит на покупку дома

Как показал анализ, взять ссуду на покупку дома не составляет большого труда. Но тогда почему многие граждане боятся таких отношений? Дело в том, что ввиду большого количества разнообразных кредитных организаций люди часто делают неправильный выбор. В результате они остаются и без жилья, и без денег.

Чтобы избежать роковой ошибки, назову три крупнейших банка России, выдавших наибольшее число ипотечных кредитов в 2017 году.

Сбербанк

Занимает лидирующие позиции уже не первый год. И сейчас «Сбер» продолжает снижать ставки по ссудам.

Давайте рассмотрим условия снижения:

• до 10,9% – при условии страхования жизни и здоровья;
• до 11,9% – без страхования жизни и здоровья;
• до 12,9% – по продукту «Нецелевой кредит под залог недвижимости».

Наличие зарплатной карты позволит вам дополнительно сэкономить 0,5%.

ВТБ24

Работает по принципу «больше площадь – меньше ставка».

В числе преимуществ:

• выгодные условия на покупку квартир в строящихся домах и на достройку сельских;
• сумма кредита от 600 тыс. до 60 млн. руб.;
• ставка – от 9,5%;
• срок – до 30 лет;
• первый взнос от 10%;
• полный спектр страхования.

Газпромбанк

Регулярно проводит специальные акции, которые дают возможность неплохо сэкономить.

Некоторые из них:

• единая ставка, не зависящая от суммы первоначального взноса и срока кредитования для всех заемщиков от 9%;
• первый взнос – от 10%;
• срок кредита – до 30 лет;
• заявка рассматривается от 1 рабочего дня.

Сравнительная таблица наглядно показывает условия кредитования в перечисленных банках:

Место в рейтинге	Название	Кол-во займов (тыс.)	Сумма займа (млрд.руб.)	Рыночная доля (%)
1	Сбербанк	629,6	1 082,4	53,27
2	ВТБ24	179,3	376,7	18,54
3	Газпромбанк	35,3	79,8	3,93

Отличительная особенность «Газпрома» – обязательное личное страхование в организациях, перечисленных на сайте.

Что делать, если отказали в ипотеке – советы экспертов

​Оформление займа вряд ли похоже на лотерею, так как процедура одобрения носит строго регламентированный характер. Выходит, что говорить о каком-то везении глупо. С другой стороны, отказ в кредите одного банка совсем не значит, что вам даст от ворот поворот другая кредитная организация. Но что же все-таки делать, если вам отказали?

Если так случилось, а вы следовали всем требованиям организации, порекомендую следовать такой процедуре:

1. Пересмотрите выбранный объект недвижимости. Причиной отказа часто служит слабая ликвидность выбранного вами объекта. Поэтому благоразумно искать другие варианты. Выберите дом поближе к населенному пункту. Обратите особое внимание на его состояние, транспортную развязку и инфраструктуру.
2. Поправьте свою отрицательную кредитную историю. Ваша плохая репутация очень часто служит причиной отказа в ипотечном займе. Если вам кажется, что допущена какая-то ошибка, обратитесь в технический отдел с просьбой о пересмотре. Если же учреждение обоснует свою правоту, необходимо поправить ситуацию. Для этого возьмите небольшой займ и прилежно погасите его.
3. Изучите другие предложения. Если вам отказали в одной организации, это не повод сложить руки. Практически все финансовые структуры стараются заработать на рынке ипотечного кредитования, поэтому найти альтернативный вариант не составит труда. Правда, стоит учесть, что требования другой организации могут кардинально отличаться, что заставит вас оформлять дополнительные документы.
4. Привлеките созаемщиков. Если ваш доход не совпадает с требованиями кредитора, всегда можно найти дополнительных участников или поручителей. Это могут быть члены семьи или другие физические и юридические лица.
5. Оформите потребительский кредит вместо ипотечного. Воспользоваться обычным потребительским займом значительно проще, чем ипотечной программой. Поэтому если вам уже неоднократно отказали, рекомендую привлечь такие ресурсы. Но есть существенный недостаток – проценты по таким кредитам будут выше.
6. Воспользуйтесь услугой кредитного брокера. Если вы неспособны самостоятельно решить ипотечный вопрос, остается воспользоваться услугами профессионалов. Хотя кредитные брокеры и берут немалую комиссию, они способны помочь даже в самой безнадежной ситуации.

В заключение советую посмотреть видео, в котором человек делится своим опытом:

Заключение

Когда нет «живых» денег купить дом, поможет ипотечная программа.

Каждая финансовая структура предъявляет к ним свои требования, но кое в чем они унифицированы. Важно помнить, что ваш бюджет «не резиновый» и требует взвешенных решений. Необходимо тщательно изучить все предложения и выбрать оптимальное.

(7

Как купить дом в ипотеку

Лучший вариант повысить качество жилищных условий – приобрести частный дом. Причем покупать его в ипотеку, поскольку хороший коттедж в пригороде определенно дороже городской квартиры.

Внешне все просто: выбраны загородный дом и ипотечный банк, есть средства под первоначальный взнос и подтвержденный доход, аккуратная кредитная история и платежеспособные созаемщики. Но банк ипотечного кредита не дает. Разберемся, почему отказывают в ипотеке на дом и что делать, чтобы получить кредитный заем.

Почему банки слабо кредитуют «загородку»

В сравнении с городской недвижимостью, ипотеку на загородные дома с участками банки предоставляют гораздо реже. И личных мотивов у представителей финансового учреждения здесь нет, лишь практический расчет.

Предмет ипотеки (объект залога) обязан быть ликвидным. Ведь если заемщик утратит платежеспособность, то банку нужно продать ипотечную недвижимость и возвратить денежные средства. Кредитным отделам банков более интересны городские квартиры со стандартной планировкой и средней ценой, поскольку они легко продаваемы.

Что касается дома за городом, выстроенного по индивидуальному проекту и под потребности определенной семьи – с позиции банка это рискованный объект залога, поскольку быстро продать такой дом затруднительно. Поэтому доля частных домов на рынке ипотечного кредитования в России не превышает 2%.

Требования банка к частному дому под ипотеку

Банковские кредитные отделы анализируют предлагаемые под объект ипотеки дома по нескольким показателям:

• завершенный объект капитального строительства (большинство банков с недостроями не связываются);
• допустимость круглогодичного проживания;
• отсутствие признаков ветхого, либо аварийного жилья;
• надежный фундамент (бетонный, кирпичный, каменный);
• надежные стены (кирпич, камень, ж/б панель, монолит, бетонный блок). Деревянные и каркасные дома рассматриваются по году постройки;
• свободный подъезд к дому (земельному участку);
• внешнее электроснабжение;
• оснащенность отопительной системой, канализацией и санузлом (полная комплектность оборудования);
• не выше трех этажей;
• не далее 100 км от крупного города.

К сведению: для домовой ипотеки обязательно страхование от наводнения, пожара, стихийных бедствий. В среднем взнос по ней – 25%. Дома в военных городках и ЗАТО ипотеке не подлежат.

Техническое состояние загородного дома

Недвижимый объект залога будет обязательно проверен на износ конструкционных элементов, который не должен превысить 50%. Т.е. на дом, построенный более полувека назад, ипотеку банк определенно не даст.

Часто банки отказывают из-за деревянных домовых перекрытий – риск распространения пожара, что угрожает значительной потерей стоимости недвижимости.

Инфраструктура и коммуникации

Размытая по весне дорога к загородному участку, превращающая подъездной путь в грязевое болото – такой вариант банку не понравится.

Пристальное внимание финансовая организация уделяет подведенным коммуникациям. Газ, электроэнергия и вода должны быть обязательно. Санузел должен находиться внутри дома, это важно – удобства «во дворе» кредитный отдел не устроят.

Правоустанавливающие документы

Земельный участок под рассматриваемым банком объектом залога должен принадлежать владельцу дома, ведь в ипотеку приобрести коттедж без земли, на которой возведено здание – невозможно (ст.69 закона «Об ипотеке»).

Целевое назначение участка под домом должно быть документально отмечено, как «для дачного строительства» или «для ИЖС». Коттедж на сельскохозяйственной земле банк в качестве залога не примет.

Также важно, чтобы планировка дома соответствовала документам. Максимально допускаются переделки, не затрагивающие основных коммуникаций и несущих конструкционных элементов. При наличии более глубоких реконструкций требуется прежде их узаконить, лишь после заниматься оформлением ипотеки.

Если рассматривается ипотека на строительство жилого дома, то помимо отмеченных выше требований банки обычно спрашивают договор подряда со стройкомпанией, либо предварительный договор купли-продажи с застройщиком. А также проект дома, строительные сметы и т.п.

Для ипотечного кредитования строительства жилого дома банк (в частности, Сбербанк) потребует дополнительное обеспечение – залог на другую недвижимость, состоящую в собственности заемщика, либо поручительство физлиц (платежеспособных).

Подтверждением целей кредита станут договор-основание строительства, договор подведения внешних коммуникаций, строительная смета по коттеджу и подводимым коммуникациям с указанием стоимости материалов, разрешение на строительство.

 

Банковские программы загородной ипотеки

Купить дом в ипотеку возможно при финансовом кредитовании различных банков, как-то ВТБ, Сбербанк или «ДОМ.РФ». К примеру, ВТБ предлагает ипотечный кредит на индивидуальный дом на условиях стандартной программы для «вторички»: средний срок 17 лет; средний размер кредита 2 900 000 руб.; ставка 9% (зарплатные заемщики) и 9,5% (розничные клиенты).

Ипотечная программа для «загородки» банка «ДОМ.РФ» (дом с земельным участком, вторичный рынок) предлагает заемщикам ставку 11,1% при 50% первоначальном взносе. Меньший размер взноса (диапазон 40-50%) допускается по более высокой ставке – 12,1%. В Московской и Ленинградской областях «ДОМ.РФ» максимально кредитует 30 000 000 руб., в остальных регионах – не более 10 000 000 руб.

Сбербанк предлагается ипотека как на покупку готового коттеджа-вторички, так и на постройку индивидуального дома, либо дачи.

На кредитование строительства условия Сбербанка следующие: первоначальный взнос 25% и более; срок погашения до 30 лет; ставка по кредиту от 9,7%.

Временно, пока кредитуемый дом-вторичка с земельным участком будет проходить залоговое оформление, банку потребуется обеспечение в другой форме (залог другого помещения, поручительство физлиц).

Госпрограммы ипотеки на дом

В регионах РФ действует государственная программа «сельской» ипотеки, направленная на развитие сельских территорий. Первоначальный взнос по ней от 10%, ставка не выше 3%. Предельный срок погашения «сельской» ипотеки – 25 лет. Для Ленинградской области максимальная сумма кредита составляет 5 млн. руб., а для сельских территорий Дальнего Востока 3 млн. руб.

Дом по «сельской» ипотеке допустимо возводить в сельских населенных пунктах, заселенных не более чем 30 тысячами жителей. Эта программа не действует в Московской области, а также во внутригородских муниципалитетах Москвы и Санкт-Петербурга.

Еще одной госпрограммой льготного кредитования малого жилищного строительства является «деревянная» ипотека. Цель программы – увеличить объемы выпуска домокомплектов заводского производства, развить в стране деревянное домостроение.

Хотя условия госпрограммы базируются на обеспечении потребительских кредитов гражданам, ставка по ним на 5% ниже, чем в схожих банковских программах. Фактическая ставка будет в среднем равна 10-12%, т.е. сравнима с обычными ипотечными ставками.

Дом в ипотеку с материнским капиталом

В случае согласования жилой недвижимости с банком, допускается ее приобретение на средства семейной госсубсидии (маткапитала). При этом лишь крупнейшие ипотечные банки, в частности Сбербанк, ВТБ и Россельхозбанк, принимают материнский капитал (именной сертификат) в качестве первоначального 10% взноса.

Ипотека на дом без первоначального взноса

Добиться оформления ипотечного кредита без внесения первоначального взноса невозможно – вложение собственных денежных средств или хотя бы маткапитала здесь обязательно.

По статистике банков, не вносившие изначально своих денег заемщики чаще других позволяют себе просрочку или полное прекращение погашения кредита, поскольку обращаясь за ипотекой переоценили свои финансовые возможности.

Другая, более практичная причина – дешевизна залоговой недвижимости в сравнении с необремененными залогом вариантами по рынку, минимум на 10-15%. Если заемщик прекратит выплаты, то банку придется реализовывать дом с молотка, предварительно добившись этой возможности в суде.

Поэтому банк заранее предусматривает компенсацию по возможным судебным издержкам и организации продажи недвижимого залога. Это и есть 10% минимум первоначального взноса от суммы, требующейся заемщику ипотеки.

Без первоначального взноса можно получить лишь потребительский кредит. Но размеры кредитуемой суммы и сроки ее восполнения финансовой организации, предоставившей потребкредит, будут значительно меньше банковских ипотечных продуктов.

Если дом не соответствует требованиям банка

Вы выбрали коттедж и обратились за ипотекой, но банк отказывается принимать эту недвижимость в качестве объекта залога. Добиться кредита в этой ситуации возможно иначе – предложить банку другой залоговый объект, состоящий в вашей собственности.

К примеру, залогом под загородно-домовую ипотеку может стать более ликвидная недвижимость – ваша городская квартира. Однако учитывайте, что в случае финансовых затруднений с погашением ипотечного займа отдавать банку придется именно ее.

Для подбора дома вашей мечты, который подойдет ипотечному банку в качестве залога, обратитесь к риэлторам нашей ассоциации.

​Пять шагов к ипотеке: инструкция и рекомендации

Как оформить ипотеку и не пожалеть об этом? Пошаговая инструкция для тех, кто задумывается о покупке жилья в кредит.

Первый шаг: оцените финансовую устойчивость

Хватит ли денег? Это главный вопрос, на который нужно обязательно ответить, прежде чем взваливать на себя ипотечное ярмо. Речь здесь даже не про первоначальный взнос, хотя и без него вряд ли удастся обойтись, а в целом про ваше финансовое состояние.

Ипотека для большинства — история далеко не на один год. В течение 10—20, а может, и всех 30 лет каждый месяц вам придется отдавать банку немаленькую сумму. Просто вдумайтесь: КАЖДЫЙ МЕСЯЦ! Причем независимо от того, что происходит в вашей жизни и в мире.

Банк — это не приятель, которому можно пообещать отдать долг когда-нибудь попозже. Нет денег — нет квартиры. Это, конечно, крайний вариант. Но с должниками банки обходятся без всяких сантиментов: суд и продажа квартиры для покрытия кредитной задолженности.

Как говорится, ничего личного, только бизнес.

В общем, оформляя ипотеку, нужно не питать иллюзий, что проблемы с ипотечными платежами могут сами собой как-то рассосаться. Поэтому очень важно объективно оценить свою не только текущую, но и будущую платежеспособность.

Для начала стоит хотя бы примерно рассчитать ежемесячный платеж по подходящей вам ипотеке с помощью ипотечного калькулятора. Если сумма окажется больше 40% ежемесячных доходов вашей семьи, лучше не рискуйте влезать в ипотеку — вам все равно вряд ли удастся ее выплатить.

40% — это предельно допустимая планка для доходов, направляемых на погашение долга, и чем ниже она установлена, тем для вас лучше. И, конечно, не стоит даже задумываться об ипотеке, если у вас нет стабильной работы. Понятно, что никто не может знать, что будет у него с работой через десять лет.

Но если уже сейчас маячит риск остаться без хорошей зарплаты, ввязываться в ипотеку — чистой воды авантюра, которая, скорее всего, ничем хорошим не завершится. Идеальный вариант — прежде чем брать кредит, скопить деньги не только на первоначальный взнос, но и на «подушку безопасности».

Сбережений должно хватать хотя бы на несколько месяцев ипотечных платежей, пока вы не найдете способы восстановления прежнего уровня доходов.

Второй шаг: определитесь, «первичка» или «вторичка»

Если вы уверены в своей финансовой состоятельности как сейчас, так и в будущем, можно переходить к подбору жилья. Необязательно выбирать конкретную квартиру. Для начала надо определиться, на что именно вы хотите взять ипотеку: на новостройку или уже на готовое жилье.

Дело в том, что условия по кредитам на «первичку» и «вторичку» сильно отличаются как по ставкам, так и по процедуре вынесения решения. Поэтому, если банк вам одобрит ипотеку на квартиру вторичного рынка, это вовсе не означает, что вы сможете купить новостройку. Для этого придется подавать новую кредитную заявку.

Вариант с одновременной подачей заявок и на «вторичку», и на «первичку» вряд ли пройдет, по крайней мере, в рамках одного банка. Вам все равно одобрят только одну заявку.

А вот в разные банки разные заявки можно попробовать подать, но вовсе не факт, что их обе одобрят. Надежнее идти по традиционному пути — подавать заявку либо на «вторичку», либо на новостройку.

Если вдруг передумаете, всегда можно отказаться от уже одобренной заявки и подать на рассмотрение новую.

Выбор пользователей Банки.ру

Третий шаг: выберите банк

Когда вы определились с типом недвижимости, можно начинать поиски кредитора.

Банков, предлагающих ипотеку, много. Для подбора подходящей ипотечной программы можно воспользоваться нашим онлайн-сервисом. Все данные в нашей ипотечной базе актуальные и регулярно обновляются, кроме того, вы можете сразу же подать онлайн-заявку.

Теперь о самих принципах выбора банка. Понятно, что идеальным вариантом будет банк, у которого наименьшая ставка, нет никаких комиссий за оформление и обслуживание ипотеки и есть возможность выбора, если требуется, маленького первоначального взноса и, напротив, большого срока.

Но это всё в идеале, а на практике обычно приходится чем-то жертвовать. Тут уж либо взнос высокий, либо ставка низкая. Но можно попробовать улучшить условия. Большинство банков для своих клиентов, особенно зарплатных, предлагают более выгодные условия кредитования.

Для них и ставка может быть ниже, и первоначальный взнос, не говоря уже про более простую и быструю оценку кредитоспособности. Поэтому, когда приступите к подбору ипотеки, в первую очередь поинтересуйтесь кредитными условиями в банке, в котором у вас уже есть карты, вклады или счета.

Возможно, больше ничего искать и не придется.

Можно идти методом и от обратного — найти банк с наиболее подходящей для вас ипотекой и стать его клиентом.

За несколько месяцев до подачи заявки можно в этом банке открыть вклад или карту, а лучше всего перевести в него выплату зарплаты.

Многие не знают, но работодатель обязан перечислять деньги в банк, который вы сами укажете. Правда, большинство просто не хотят связываться с бухгалтерией и смиряются с «зарплатным рабством».

Для покупающих новостройку отбор банка лучше начинать с застройщика. Сейчас практически у всех строительных компаний есть свой банк-партнер или сразу несколько банков, которые предлагают специальные кредитные программы на возводимые дома. Обычно по партнерским программам установлены гораздо более выгодные условия, чем по стандартной ипотеке.

Правда, не исключен и подход «бери, что дают». Такое возможно в случае, когда объект, в котором вы хотите купить квартиру, кредитует только один банк. Условия у банка могут быть невыгодные, но другие банки вообще не дадут ипотеку на покупку жилья в этом объекте. Так что покупателям новостроек сложнее — их банковский выбор может быть ограничен застройщиком.

Четвертый шаг: не экономьте на страховках

Ипотека — мероприятие недешевое, поэтому заемщики обычно хотят по максимуму урезать все сопутствующие расходы. Конечно, никто не хочет, помимо процентов, каждый год оплачивать еще и страховку.

Тем не менее банки обычно требуют страховать не только ипотечную квартиру, но и жизнь и здоровье заемщика. Есть банки, готовые кредитовать и без страхования, но ставки по такой ипотеке будут в разы выше.

Кроме того, без страховки вы сильно рискуете. Как с квартирой, так и с вами в любой момент может что-то случиться. Пожар, серьезная болезнь и даже, как это ни печально, смерть.

Конечно, страховки не защитят вас от всех этих событий, но зато защитят от их неприятных финансовых последствий. При наступлении страхового случая с банком рассчитается страховая компания, а ваша семья не останется с кредитным ярмом на шее.

То же самое касается и всевозможных бедствий, которые могут приключиться с самой квартирой.

Так что отказ от страхования может выйти боком, как известно, скупой платит дважды.

Пятый шаг: внимательно изучите документы

Очевидная вроде бы вещь, но все-таки проговорим еще раз: прежде чем подписывать кредитный договор, изучите его внимательнейшим образом. Обязательно уточняйте все непонятные пункты и формулировки.

В игры с мелким шрифтом сейчас никто уже не играет, но одно дело, что утверждает менеджер банка на словах, и другое — что прописано в договоре.

Можно, конечно, и не читать договор, но тогда не стоит потом удивляться сюрпризам из разряда комиссии за досрочное погашение или штрафа за просрочку в 50% годовых.

Если вас в договоре что-то не устраивает, спорить с банком бесполезно. Банк не будет менять типовой документ из-за одного недовольного клиента. Не нравится договор — не подписывайте его и идите в другой банк. Можно, конечно, и в суд, но если в договоре нет чего-то явно противозаконного, то вы просто потеряете время, деньги и нервы.

По поводу документов на приобретаемую квартиру аналогичный совет — обязательно все проверяйте и перепроверяйте. Причем лучше не жадничать и привлечь профессионального юриста.

Банк, конечно, тоже будет оценивать документы на квартиру, но по большому счету ему все равно, что вы купите. Даже если впоследствии с квартирой возникнут какие-то проблемы, это не избавит вас от необходимости погашать взятый кредит.

Многие обманутые дольщики остались без квартир при действующей ипотеке.

Ну и в заключение. Лет 10—15 назад в нашей инструкции обязательно был пункт про то, в чем брать ипотеку — в рублях или валюте. Но регулярные девальвации рубля с последующими акциями протеста валютных ипотечников дали радикальный ответ на этот вопрос. Сейчас банки просто не дают ипотеку ни в долларах, ни в евро, только в рублях.

Как взять ипотеку: инструкция для новичков

ArturVerkhovetskiy/Depositphotos

Для начала нужно выбрать банк, в котором вы оформите кредит. Возьмите лист бумаги и расчертите его на семь граф: название банка, цена квартиры, первоначальный взнос, ставка, срок кредита, валюта, необходимые документы. Также отмечайте, если в каком-то банке у вас есть особые условия – например, если у вас открыт в нем зарплатный счет.

Вносите в этот список банки, условия которых вам показались самыми интересными, а потом сравните.

Процентная ставка сейчас может начинаться от 4,7% на новостройки по специальным программам с господдержкой. Обратит также внимание, что у некоторых банков есть предложения об оформлении ипотеки онлайн с более низкой ипотечной ставкой. Обратите внимание на дополнительные платежи, комиссии и условия. 

Определитесь, какую сумму вы хотите и можете взять в кредит, сколько можете отдать в качестве первоначального взноса. Минимальный первоначальный взнос – 15-20% от стоимости жилья, он зависит от выбранной ипотечной программы.

Срок, на который вы возьмете кредит определите, исходя из ваших возможностей: готовы платить значительную сумму ― берите кредит на пять лет. Ограничены в средствах ― оформляйте на 25 лет с возможностью досрочного погашения. Чем больше срок кредита, тем больше вы переплатите в итоге.

Что касается валюты, действует золотое правило: берите кредит в той же валюте, в которой вы получаете зарплату.

Ипотека без первоначального взноса: что это и стоит ли ее брать

Новый год, новые цены: чего ждать покупателям недвижимости

2. Уточните условия и дополнительные платежи

Позвоните, зайдите или напишите в банк и еще раз уточните условия кредита. Выясните у кредитного специалиста размер банковской комиссии, необходимость оформлять страховку, возможные штрафы, условия досрочного погашения кредита. Рассчитайте, хватает ли у вас денег на оформление сделки, регистрацию прав собственности и оплату услуг риелтора.

3. Соберите документы

Узнайте у специалиста по кредитованию, какие документы вы должны собрать.

Обычно это справка 2-НДФЛ от вашего работодателя, заверенная им копия трудовой книжки, копия трудового договора, документы об образовании, свидетельство о браке или его расторжении, страховое свидетельство государственного пенсионного страхования, свидетельство ИНН, копии свидетельств о рождении детей, паспорт. Мужчинам призывного возраста понадобится еще и копия военного билета.

4. Подайте заявку

После того как вы соберете все документы для ипотеки, позвоните в банк и договоритесь, когда вы можете подать заявление на получение кредита. Вы придете в банк, и специалист проверит справки и копии, которые вы подготовили. Попросите его не просто сложить бумаги в стопку, но и проверить, верно ли они оформлены.

Также на основе ваших документов он может сделать ориентировочный расчет того, на какую сумму кредита и первоначального взноса вы можете рассчитывать в этом банке. Напишите заявление на получение ипотечного кредита и передайте его сотруднику вместе с документами.

Обязательно выясните, когда и каким образом вы узнаете о решении банка.

Все в дом: как за год накопить на первоначальный взнос

Льготная ипотека под 6,5%: разбираем условия программы с экспертами

5. Дождитесь решения

Вы можете присматривать квартиру и до того, как получите решение банка. Но договариваться с хозяевами квартир нужно, уже зная, на какую сумму кредита вы можете рассчитывать. Однако обратите внимание, что договоренность с банком о кредите действует не больше трех месяцев. Зазеваетесь ― и придется начинать все с начала.

К недвижимости банк также предъявляет определенные требования. Поэтому не оставляйте аванс или задаток за жилье, пока не получите одобрение сделки со стороны банка.

• Если кредитных сотрудников все устраивает, приглашайте оценщика, а потом направляйте банку отчет об оценке квартиры и сообщайте цену, которую запрашивает продавец.
• Только после всего этого банк принимает окончательное решение о предоставлении ипотечного займа, а также согласует с вами день, когда вы заключите два договора: купли-продажи с хозяином квартиры и кредитный с банком.
• Не пропустите:
• Эскроу-счета: что изменилось в недвижимости за год
• Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость
• Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?
• 20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.