Как Правильно Передавать Задаток При Покупке Квартиры

Задаток – это денежная сумма, которая определена сторонами договора и является гарантией совершения сделки.

Как известно, задаток – гарантия намерения купить именно то жилье, которое вы выбрали. В договор задатка включается его размер (обычно это 10% от всей требующейся суммы), сумма может изменяться, в зависимости от договоренности между покупателем и продавцом.

В гражданском праве задаток используется при купле-продажи недвижимости. Это обусловлено высокой стоимостью и длительным сроком оформления сделки.

Обязательства:

• Покупатель вносит задаток , тем самым подтверждает серьезность своих намерений и дает гарантии, что не откажется от покупки квартиры пока будут оформляться все документы.
• Продавец также берет на себя обязательства, по которым оговоренное жилье не будет поступать в продажу раньше необходимого срока, и пока не будет выплачена вся сумма.
• Цена сделки не изменится.

Функции задатка при приобретении жилья

При покупке недвижимого имущества задаток исполняет 3 основные функции:

1. Платежная: исполнение всех условий в точности, и как следствие, задаток идет в счет оплаты.
2. Обеспечительная: работает как стимул для должника, для выполнения всех обязательств.
3. Доказательственная: доказательство, что договор заключен на самом деле.

Сумма

В случае если продавец или покупатель хотят существенно изменить размер задатка, у другой стороны есть повод задуматься.

Оформление

Договор задатка необходимо составлять корректно и в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ статья 380:

1. В пункте 2 сказано: «Договор о задатке оформляется в письменной форме».
2. Пункт 3 содержит в себе такую информацию: «При несоблюдении правила, указанном в пункте 2, эта сумма переходит в разряд аванса, если невозможно доказать иное» Перед тем, как оформлять договор, необходимо проверить всю документацию продавца. Когда все сомнения в этом отношении исчерпаны, можно смело подписывать договор. В статье 381 ГК РФ определяются обязанности сторон, а также последствия при прекращении или невозможности исполнения обязательств, которые были обеспечены задатком.
3. Пункт 1 гласит, что «как только обязательства прекращаются до начала их исполнения по договоренности между сторонами или невозможности это исполнить, то задаток необходимо вернуть».
4. Пункт 2 гласит, что «если нарушено исполнение договора той стороной, что обеспечивала задаток, то он остается у другой стороны. Если условия нарушаются стороной, что получила задаток, то другая сторона задаток выплачивает в двойном размере». Безусловно, что такие договоры необходимо заверять нотариально.

Помимо указанных выше правил, необходимо также предоставлять расписку о получении суммы, в которой кроме этого будут указаны и паспортные данные получателя.

В таком случае можно передать задаток второй стороне. Ради чистоты передачи денег, это необходимо делать как минимум в присутствии нескольких свидетелей, которые не являются заинтересованными в данной ситуации. Как только уточнены все сроки исполнения договора, то стороны могут обменяться своими личными данными и документами.

Скачать типовой договор задатка при покупке квартиры в формате .doc (Word)

Ключевые моменты:

1. Передавать деньги продавцу следует только после оформления договора, который обладает юридической силы.
2. После того как договор вступил в силу, покупатель обязан купить предоставленное жилье, а продавец обязан не продавать ее до определенного срока. В ином случае покупатель может оказаться без денег, а продавец отдать деньги покупателю в двойном размере.
3. Чтобы минимизировать возможность мошенничества до того, как передан задаток, необходимо тщательно проверить все документы на предмет прав на данную недвижимость.
4. Если у жилья только один владелец, но у него есть супруг или супруга, то присутствие этого человека обязательно. Помимо этого необходимо учитывать различные жизненные ситуации: пример: развод. В таком случае может потребоваться раздел имущества, тогда нужно обладать распиской одной из сторон о том, что нет никаких претензий ко второй стороне (одному из владельцев) и что эта сторона согласна на продажу данного недвижимого имущества.
5. Нельзя забывать и о домовой книге. Расширенная выписка поможет вычислить всех потенциальных претендентов на это имущество. Также необходимо взять у них согласие на продажу жилья, уточнить отсутствие материальных претензий.
6. Безусловно, не стоит пренебрегать и сверкой планировки квартиры с фактическими и паспортными данными. А в случае, если есть расхождения, необходимо узнать законность данных действий, в противном случае данным вопросом необходимо заниматься этим вопросом самостоятельно.
7. Необходимо обладать и информацией об обременении. Для этого нужно обладать выпиской с ЕГРП, которая будет указывать не только наличие владельцев квартиры, но фиксированные данные об обременении другими лицами. В случае если обременение имеет место быть, это может стать основной причиной отказа от покупки недвижимого имущества.

Незаконно передавать деньги, если кто-либо из собственников недвижимого имущества отсутствует, а также, если оговоренное жилье находится в аренде у третьих лиц, есть законный договор об аренде. Помимо этого может возникнуть ситуация, в которой в квартире прописаны не собственники, в таком случае деньги передавать в руки владельцу передавать противозаконно.

При покупке недвижимого имущества любой вид предоплаты обязателен. Будь то аванс или задаток, неважно.

Главное, в использовании любого способа предоплаты — необходимость тщательно изучать абсолютно все предоставленные документы на жилье, внимательно проверять владельцев и их действие на предмет нарушения закона.

Помимо этого необходимо также тщательно подбирать нотариальные конторы и агентства по недвижимости. Помимо этого необходимо фиксировать следующую информацию:

• полный комплект паспортных данных всех продавцов и покупателей;
• данные обо всех собственниках жилья и покупателях;
• информация технического паспорта жилища, где в обязательно указываются: удельный вес квартиры, основная площадь, официальный адрес;
• жилищная стоимость, а также размер задатка, указанная в договоре как цифрами, так и прописью;
• временные рамки исполнения договора;
• информация о возможных издержках, которые может понести либо продавец, либо покупатель по окончании заключения договора.

Например: покупатель должен быть готов заплатить все долги за коммунальные или какие-либо другие услуги, или продавец обязуется предоставить бесплатную линию интернета.

Подобные, как и другие договоры необходимо подписывать в нескольких экземплярах. Ни в коем случае нельзя оформлять задаток в виде расписки, при самом негативном развитии событий, она ничего не докажет. Это может послужить основанием для аферы.

Прежде чем передавать денежные средства продавцу в качестве предоплаты, необходимо оформить договор задатка. Относительно этого документа не установлены правила составления и форма.

Типовые образцы соглашения можно попросить у агентства недвижимости, которое оформляет сделку. При составлении договора нужно учесть требования к содержимому.

В тексте соглашения должны указываться следующие данные:

• Информация об участниках договоренностей, включая паспортные реквизиты, сведения о постоянной прописке. Если квартира находится в долевой собственности, в графе «Продавец» указываются все лица, обладающие правами собственности.
• Данные по предмету сделки. Необходимо указать технические параметры жилища, информацию о перепланировках и их узаконивании. Также указывается полная стоимость квартиры.
• Сумма задатка. В обязательном порядке прописывается в цифровом значении и прописью. Также здесь оговариваются условия и порядок передачи денежных средств. Если деньги передаются наличными, потребуется подготовить расписку; если на банковские реквизиты продавца, в качестве подтверждения выступает банковская выписка по счету.
• Обязательства сторон за возможный срыв сделки. Согласно текущим правилам, если покупатель виноват в срыве сделки, он теряет задаток. Если исполнение договоренностей невозможно по вине продавца, он обязан уплатить покупателю компенсацию в виде 2-х задатков.
• Прочие существенные условия. Здесь указывается, что остаётся в квартире после передачи прав собственности, а именно предметы мебели и интерьера, бытовая техника и т.д. Также можно отметить обстоятельства непреодолимой силы, при наступлении которых задаток возвращается покупателю.
• Временные рамки для заключения сделки. Одним из важнейших требований является указание точных сроков оформления договора купли-продажи и последующей регистрации сделки в государственных органах.

Договор задатка составляется минимум в 2-х экземплярах. С целью обеспечения юридической безопасности сделки рекомендуется завизировать документ у нотариуса. Благодаря этому он приобретёт юридическую правомочность.

Расписка о передаче задатка: требования к документу

Если денежные средства, составляющие задаток, передаются сторонами в виде налички, потребуется документальное подтверждение того, что условия договора выполнены.  Расписка составляется в письменной форме, пишется лично продавцом. Это необходимо для того, чтобы в случае возникновения проблем почерковедческая экспертиза могла установить автора документа.

Если расписка составляется в печатной форме, для обеспечения безопасности сделки рекомендуется заверить бумагу у нотариуса.

Денежные средства передаются в присутствии свидетелей, которые смогут подтвердить факт выполнения обязательств согласно договору. Документ составляется непосредственно в момент передачи денег, в тексте должны содержаться такие сведения:

• наименование документа – «Расписка», дата составления;
• данные о сторонах соглашения, паспортные реквизиты;
• переданная сумма в виде цифр и прописью;
• описание недвижимости. Здесь необходимо указать все параметры и технические моменты, которые были обозначены в договоре задатка;
• подписи продавца и покупателя, идентичные росписи в паспортах;
• паспортные реквизиты, контактные данные свидетелей, при которых происходил процесс передачи денег.

Составляя расписку, нужно помнить о том, что денежная сумма должна непременно именоваться задатком. Если права собственности на квартиру принадлежат нескольким лицам, потребуется составить расписку в нескольких экземплярах.

Виды предоплаты

Задаток – это назначенная сумма, которая выплачивается покупателем за приобретенную недвижимость. Такой вид предоплаты является основой сделки, так как в случае отказа или невыполнения своих обязательств одной из сторон, задаток выплачивается в двойном размере.

Такая гарантия нуждается в нотариальном заверении. В документах необходимо прописать стоимость квартиры и размер задатка, сроки окончательных выплат и жилищная площадь, а также всю общую информацию о сделке.

Еще одним видом предоплаты является аванс – сумма или ценность, которая предварительно выплачивается. В этом случае нотариальное оформление не требуется, но необходимо письменное.

В документации обязательно указывать сумму аванса, а также стоимость квартиры и ее почтовый адрес, количество комнат, общая жилищная площадь, сроки исполнения сделки и личные данные обеих сторон, заключающих данное соглашение.

В случае несостоявшейся сделки аванс в полном размере подлежит возврату, без взаимных претензий.

При выборе и покупке квартиры выбирается один из видов предоплаты: аванс или задаток. В зависимости от того, насколько сильна вера и доверие к продавцу и выбирается вид представленных предоплат. В любом случае кто-то все равно теряет деньги.

• Natalko80
• Распечатать

Залог, задаток при покупке квартиры

Главная » Купля-продажа квартиры » Залог, задаток при покупке квартиры

13 538 просмотров

Покупка квартиры может быть сложной и многоэтапной процедурой. Покупатель хочет быть уверен, что продавец не откажется от сделки на последних этапах, а продавец, в свою очередь, хочет убедиться, что покупатель действительно собирается приобретать это жилье, а не просто перебирает варианты. Именно для фиксации предварительных договоренностей обычно и используется задаток.

Обязателен ли задаток при покупке квартиры

Нет, не обязателен. Но на практике, если покупатель отказывается вносить задаток/залог, продавец не будет его воспринимать всерьез и с легкостью согласиться на предложение другого потенциального покупателя.

Таким образом, задаток/залог – это не обязательный, но очень желательный элемент, который подтверждает намерения сторон и, фактически, делает отказ от продажи/покупки жилья очень сложным и финансово невыгодным.

Чем отличается залог от задатка при покупке квартиры

При покупке-продаже квартиры используются два основных вида предварительных платежей: задаток и аванс. Формулировка «залог» практически не применяется. Исходя из самого смысла этого слова, она больше похожа на задаток, однако в контексте данной статьи будем рассматривать данное понятие как аванс.

Залог

Если взять за основу, что залог – это аванс, называемый по-другому, то он является предпочтительным для продавца, но не желательным для покупателя. Суть аванса в том, что это просто досрочный платеж за квартиру.

Эта сумма при окончательном расчете за жилье будет рассмотрена как часть платежа. Однако она не налагает на покупателя или продавца какие-то обязательства или ограничения.

В случае отказа от сделки, продавец просто возвращает покупателю его залог/аванс, без всяких штрафов и других условий.

Пример: Предположим, что жилье стоит 3 миллиона рублей. Покупатель, на предварительном этапе (на стадии начальных договоренностей), вносит 500 тысяч рублей в качестве залога/аванса.

Если бы сделка была завершена в обычном порядке, покупателю пришлось бы доплатить только 2,5 миллиона, так как 500 тысяч рублей он уже выплатил. Но продавец находит другого клиента, который готов за то же жилье заплатить на 200 тысяч рублей больше.

Логичным образом продавец возвращает первому покупателю 500 тысяч рублей залога/аванса и заключает договор со вторым.

В отличие от аванса/залога, задаток предполагает штрафные санкции в случае отказа от покупки или продажи. Как следствие, продавцы не очень любят заключать такие соглашения, особенно если они сами не уверены, что готовы продать квартиру именно этому человеку.

Конкретные условия соглашения и штрафы могут быть очень разными, но зачастую, если покупатель отказывается от приобретения жилья, то он теряет внесенный задаток.

А если продавец отказывается от реализации квартиры, то должен вернуть покупателю сумму задатка в двойном объеме.

Пример: На основании примера выше, если покупатель откажется от сделки, то он потеряет внесенные 500 тысяч рублей.

А если продавец решит, что он лучше продаст жилье другому человеку, который готов заплатить на 200 тысяч рублей больше, то ему сначала придется заплатить штраф в размере 500 тысяч рублей (фактически, он вернет покупателю не 500 тысяч, а целый миллион рублей).

Как следствие, при таких условиях нет никакого смысла отказываться от сделки, ведь сумма штрафа будет значительно выше, потенциальной выгоды.

Как уже было сказано выше, задаток при отказе не возвращается (или возвращается в двойном объеме, если говорить с точки зрения продавца). Именно это является основным отличием данного типа договоренностей от других вариантов (аванса). А вот сумма штрафа/возврата может быть уже любой. Стороны имеют право договориться о тех условиях, которые устраивают всех.

Как следствие, штраф может быть снижен или увеличен. Могут применяться дополнительные условия или ограничения, временные рамки и так далее.

Пример: В соглашении о задатке может фигурировать условие, что в случае отказа от продажи продавец должен вернуть задаток в двойном объеме, однако актуально это только через 1 месяц после заключения соглашения. В результате продавец в течение первого месяца переговоров, может спокойно расторгнуть сделки и вернуть сумму задатка без штрафа. На практике, чаще всего условия все же более жесткие.

В законодательстве нет никаких четких определений рекомендуемого или требуемого уровня залога/задатка/аванса. Стороны сами принимают решение, какая сумма их устроит. Логично, что покупатель хочет заплатить меньше, а продавец – получить больше.

В среднем, сумма задатка редко превышает 5% от стоимости жилья. Обычно стороны останавливаются на уровне 1-2%. Также сумма зачастую округляется до «красивой цифры».

Пример: Квартира может стоить 3 миллиона 250 тысяч рублей. 1% от это суммы – это 32,5 тысячи. В подобной ситуации обычно округляют до 30, 40 или 50 тысяч рублей.

В некоторых ситуациях продавец может попросить сумму больше, чтобы успеть до окончания сделки купли-продажи решить какие-то финансовые проблемы с данной квартирой. Например, оплатить долги по коммунальным платежам или узаконить перепланировку.

Все это тоже обсуждается и нередко покупатель может согласиться заплатить больше задатка, но при этом снизить общую стоимость квартиры.

Залог или задаток оформляются в виде отдельного соглашения/договора. Нередко они заменяют собой предварительный договор купли-продажи.

Как правило, такой документ подписывается уже после того, как стороны достигнут каких-то базовых договоренностей.

Порядок действий

Для оформления договора залога/задатка необходимо:

1. Обсудить условия сделки с покупателем/продавцом.
2. Определить сумму залога/задатка и способ передачи денег (наличкой или безналичным образом).
3. Составить соглашение о задатке.
4. При необходимости, заверить соглашение у нотариуса.
5. Подписать этот документ.
6. Передать продавцу деньги.

Рекомендуется потребовать у продавца расписку о получении задатка. Соглашение лишь подчеркивает намерение сторон передать/получить деньги, но не сам факт передачи. Для фиксации этого необходима расписка.

Документы

На этапе подписания такого соглашения требуется лишь обязательный минимум документов:

• Паспорта сторон.
• Выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающие документы.

Расходы и сроки

Стороны сами решают, когда и при каких условиях им удобно составить и подписать такое соглашение. Если не планируется обращаться в нотариальную контору за заверением, то никаких дополнительных расходов не будет.

Содержание соглашения о задатке

В соглашении такого типа должна фигурировать следующая информация:

• Паспортные данные сторон (ФИО, серия и номер паспорта, кем и когда выдан, адрес регистрации и так далее).
• Информация о сути соглашения.
• Данные о квартире, которая будет приобретаться.
• Сумма задатка.
• Общая стоимость квартиры.
• Срок действия соглашения.
• Условия сделки (штрафные санкции в случае расторжения).

Образец соглашения о задатке

Скачать образец соглашения о задатке при покупке квартиры

Задаток при покупке квартиры в ипотеку

Если квартира приобретается в ипотеку, общие принципы составления соглашения, особенностей залога/задатка и расписки остаются неизменными. Разница лишь в том, что о наличии такого договора обязательно нужно уведомлять банк. На основании данного документа будет произведена корректировка суммы кредита. Других особенностей и отличий нет.

Залог, задаток или аванс при покупке квартиры – это хоть и не обязательный, но очень важный элемент, который буквально «связывает» стороны друг с другом определенными обязательствами. Мошенники нередко пользуются этой системой для того, чтобы получить деньги от покупателя, но ничего не передавать взамен. Опытные юристы на бесплатной консультации расскажут об основных особенностях таких соглашений. Они же могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым исключая возможности мошенничества и любые другие потенциальные проблемы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Задаток при покупке квартиры: правила и порядок проведения

Рекомендации по составлению договора о продаже квартиры и внесении задатка

Как это часто случается в наших сегодняшних реалиях, идеальная квартира для покупки найдена, но средств на то, чтобы полностью оплатить ее стоимость, не хватает. В этих случаях многие сограждане берут ипотечный кредит на приобретения столь желаемой жилплощади. Абсолютное большинство банков работает по системе задатков, без внесения которых полную сумму кредита на руки никогда не выдадут.

Задаток представляет собой определенную и строго фиксированную сумму, которую клиент должен передать кредитной организации в подтверждение серьезности своих намерений и способности затем выплатить полученные в кредит средства. Задаток можно отдать и продавцу квартиры, которую вы желаете приобрести.

Как только продавец получил задаток, он обязан никому не продавать жилплощадь до определенного срока. Этот срок обговаривается в индивидуальном порядке. Он рассчитан на то, чтобы покупатель за обговоренный срок смог найти всю сумму на покупку. Ведь пока не будет выплачена вся сумма сделки, покупатель не может обживать квартиру.

Поэтому часто прибегают к задатку, который будет являться подтверждением серьезности намерений и способности за определенный срок внести всю стоимость квартиры. Кроме того, он является дополнительным стимулирующим фактом, чтобы все участники сделки купли-продажи надлежащим образом выполняли свои обязательства.

На этапе совершения покупки, сумма задатка вычитается из общей стоимости квартиры. Что логично, ведь вы уже передали часть денег продавцу.

Правила передачи задатка

Даже если вы полностью доверяете продавцу и уверены в его честности и добросовестности, ни в коем случае не отдавайте задаток просто так без всяких оформлений специальных документов. Исключительно после того, как будет оформлен двусторонний договор о передаче и получении задатка, можно передавать деньги лично в руки или по средствам электронных расчетов.

Подготовку договора нужно поручить грамотному юристу, чтобы он был составлен по всем правилам и имел определенную юридическую силу. Только в этом случае покупатель может рассчитывать на то, что квартиру не продадут другому лицу, и он не потеряет уже отданные деньги.

Продавец же получает официальное подтверждение того, что именно этот покупатель приобретет жилплощадь.

Если покупатель уже отдал задаток, но неожиданно передумал покупать именно эту квартиру или нашел вариант получше, то задаток продавцом возвращен не будет.

В тех случаях, когда продавец после получения залога отказывается продавать жилплощадь или продает ее другому покупателю, то выплатить задаток ему придется в двойном размере.

Однако, для этого необходимо чтобы в составленном договоре была специальная отметка о том, что если покупатель в итоге не получит обещанную квартиру, то продавец выплачивает неустойку равную двойному размеру задатка.

Конечно, пока самостоятельно не окунешься в мир покупки и продажи квартиры, все выглядит очень просто и понятно. Однако, преступный мир черных риэлторов также развивается и совершенствуются способы обмана покупателей. Единственное, что сможет обезопасить вас как покупателя от потери своих личных сбережений – это личная бдительность и знание основных юридических тонкостей.

Основные особенности, на которые необходимо обратить внимание при передаче залога.

• Прежде чем расстаться со своими денежными средствами, обязательно попросите продавца показать вам все оригиналы документов, которые бы подтверждали, что именно этот человек является собственником продаваемого жилья.

Такими документами являются договор об основании владения жильем, а также подтверждение о правах собственности.

• При передаче задатка необходимо присутствие всех собственников квартиры, которую планируется продать. О том, кто именно является собственником должно быть указано в документах о подтверждении прав собственности.

Если в свидетельстве указано, что собственником продаваемой недвижимости является один человек, но при этом он состоит в официальном браке или у него имеются дети, то его семья также имеет определенные права на продаваемую недвижимость. И эти права они могут предъявить покупателю уже после того, как данная квартира была продана.

Более того, даже в случае расторжения брака продавца, все члены семьи могут претендовать на часть жилплощади на протяжении трех лет.

Поэтому, чтобы обезопасить себя как покупателя от неожиданно нагрянувших родственников продавца, тщательно проверьте свидетельство собственности и паспорт продавца, а также проследите за тем, чтобы при передачи залога присутствовали все собственники.

• Продавец жилплощади обязан предоставить покупателю справку о том, кто прописан в данной квартире. Если он отказывается ее предоставить, то это должно насторожить. Без этой справки ни в коем случае не совершайте внесение залога.

Получить такую справку можно при обращении к председателю дома. Секретарь составит ее на основании данных, занесенных в домовую книгу. В ней содержится вся информация о том, кто сейчас прописан в квартире или был ранее в ней прописан, а замет выписан.

В ней также должны быть сделаны пометки о тех, кто имеет временную прописку. К ним могут относиться граждане, отбывающие срок в местах лишения свободы или армии. У данной категории граждан также имеются определенные права на продаваемую жилплощадь.

В последствии, когда заключенный выйдет из-под стражи или срок службы закончится, прописанные могут прийти к вам в квартиру и потребовать свою часть. И в этом случае вы уже ничего не сможете сделать, ведь закон в любом случае будет на их стороне.

С этим стоит быть особенно осторожным и непременно требовать выписку из домовой книги.

• Если в продаваемом жилье была проведена перепланировка, то обязательно спросите у продавца документы, подтверждающие законность проведенных строительных работ.

В тех случаях, когда вы приобретаете квартиру с незаконной перепланировкой, все расходы и труды по ее узакониванию автоматически переходят на вас. Но данная процедура довольна затратная. Поэтому перед внесением залога проверьте технический паспорт квартиры на предмет незаконных работ.

• Настоятельно рекомендуется до передачи задатка продавцу попросить его взять выписку из ЕГРП на продаваемую жилплощадь.

Эта справку будет являться дополнительным гарантом того, что у квартиры определенное количество собственников, которые имеют свои права на продаваемое жилье. И всех их нужно пригласить на передачу залога.

Кроме того, в данной выписке будет указано, находится ли продаваемая квартира в залоге в каком-нибудь банке или в обременении у совершенно посторонних лиц.

Логично, что если имеются какие-либо обременения, то от покупки такой недвижимости лучше всего отказаться.

• Обязательно перед покупкой квартиры проконсультируйтесь со знающим юристом, который поможет вам избежать различных «подводных камней» при совершении сделки, а также не нарваться на мошенников и не потерять свои сбережения.
• Правильное оформление и передача задатка составляет несколько этапов.
• Первый этап – составление договора
• Типовой образец для составления договора о передаче задатка можно найти в свободном доступе в сети Интернет.

При этом стоит учесть те пункты, которые обязательно должны быть в договорах данного типа. Согласно ст. 380 и 381 ГУ Российской Федерации указывается:

1. все владельцы продаваемой жилплощади, а также один из покупателей. Покупателя отдельно прописывать не обязательно, но желательно;
2. полные данные из паспорта продавца и покупателя: их ФИО, адреса регистрации и фактического проживания;
3. полная цена продажи квартиры, со стоимостью оформления всех необходимых документов;
4. цена задатка, которую необходимо прописать цифрами и буквами;
5. описание продаваемой жилплощади, в котором обязательно должны быть указаны точная площадь квартиры, а также проведение перепланировок или их отсутствие;
6. сроки, в которые при получении залога, продавец не продает квартиру другим покупателем, а покупатель обязуется выплатить полную стоимость покупаемого жилья;
7. строка с обговоренными важными условиями продажи. В ней необходимо прописать дополнительные условия при совершении сделки. Например, остается ли мебель в продаваемой квартире, остаются ли подключенными телефон или телевидение и интернет;

• Не стоит забывать о том, что договор о передаче задатка должен составляться в двух экземплярах.

Один остается у покупателя, другой у продавца. На каждом из договоров должна быть подпись участвующих в сделке сторон.

• Очень важно правильно составить данный договор.

Распространенной ошибкой является то, что залог путают с авансом и поэтому неправильно прописывают обязанности сторон.

Стоит учесть, что аванс не возвращается покупателю в двойной сумме, если продавец нарушает свои обязанности и продает квартиру другому покупателю или вообще не продает.

Для продавца это тоже не выгодно, так как при нарушении договора со стороны покупателя, аванс придется вернуть, а не оставить у себя.

• Часто договор о передаче задатка называют иначе, а именно предварительный договор совершения покупки и продажи квартиры.

Его можно оформить, как и любой юридический договор, с учетом перечисленных выше пунктов. Однако, назначение его в том, чтобы подкрепить серьезность намерений обеим сторонам на проведение сделки.

• Даже если продавец квартиры ваш хороший знакомый или вы полностью ему доверяете, не стоит оформлять договор о получении залога, как простую расписку.

Может случиться такая ситуация, что продавец окажется «нечестным на руку» и продаст квартиру другим покупателям. Тогда своих денег вы также не получите.

Ведь родственники могут показать вам справку из психиатрического диспансера о том, что на момент принятия денег продавец находился в неадекватном состоянии, а, значит, и расписка не имеет своего действия.

В этом случае, даже судебное разбирательство будет не в вашу пользу.

• При подписании договора о получении задатка необходимо иметь при себе паспорт. Также настоятельно рекомендуется еще раз проверить все документы у продавца.
• Кроме того, данный договор о получении задатка не должен обязательно быть заверен у нотариуса. Без этого вполне можно обойтись.

Второй этап – составление расписки

Чтобы дополнительно обезопасить себя от мошенничества, следует взять расписку с продавца о получении денежных средств.

Расписка должна быть написана от руки. Этот факт поможет доказать вашу правоту, если придется обращаться в суд для урегулирования каких-либо разногласий. Потому что подделать подпись может оказаться очень легко, а подделать подчерк сложно. Расписка пишется исключительно шариковой ручкой. Нельзя использовать карандаш, даже простой или ручку на гелиевой основе.

Расписку должны написать все владельцы квартиры. Полученный залог при этом делится в соответствии долевых частей в продаваемой жилплощади. Если у жилища имеется несовершеннолетний владелец, то вместо него полученные средства забирает опекун или один из родителей.

В каждой расписке обязательно должны присутствовать следующие пункты.

• По середине сверху листа указывается название документа, а именно «Расписка о получении денежных средств в качестве задатка по договору от … числа».
• Внизу листа указывается дата составления и подписания расписки;
• Данные из паспорта, как покупателя, так и продавца.

Данные переписываются полностью. Указываются также учреждения, в которых был выдан паспорт. Например, Иванов Иван Иванович … года рождения, паспорт (серия) № …, выдан …, … года, адрес регистрации …дальше будет именоваться как Покупатель.

• В расписке нужно отметить, что именно передается в качестве залога. Если это денежные средства, то так и пишется «в качестве залога были получены деньги». Если в качестве залога выступает процент от суммы продажи квартиры, то это тоже указывается.
• Также указывается валюта задатка и точная сумма. Лучше всего прописать ее как цифрами, так и прописью. Если задаток в другой валюте, то рекомендуется перевести ее в рубли и также указать данную цифру.
• Обязательно должна быть ссылка на то, что расписка привязана к получению залога.

Это можно указать следующим образом. Например, полученный задаток в размере пятьдесят тысяч рублей (50 000 руб.) принимает в расчет оплаты покупки квартиры, которая состоится до … числа … года.

• В расписке указывается основная информация о квартире, которую должны продать. А именно, адрес, площадь, серия свидетельства и год на право владения квартирой.
• Расписку должен подписать продавец и никак не покупатель.
• Всю расписку должен написать тот, кто получает деньги, то есть покупатель. Ни в коем случае не допускается написание расписки совершенно посторонним человеком. Даже если у человека есть доверенность о том, что продавец полностью передает свои права владельцу доверенность. Если расписку отказывается писать продавец, то это веский повод разорвать договор купли-продажи.
• Расписка должна писаться в присутствии покупателя. Не стоит соглашаться на то, что она будет написана в другое время и в другом месте.
• В исключительных случаях расписка может быть напечатана на компьютере, но подписана она должна быть шариковой ручкой. Кроме того, ее обязательно нужно заверить у нотариуса.

Если у вас возникают сомнения в добросовестности продавца, то попросите его паспорт и просто сверьте подписи.

Третий этап – операция проведения задатка

1. Прежде всего, необходимо точно обговорить размер задатка. Это может быть любая сумма, которая устоит и покупателя и продавца. Кроме того, в качестве задатка может выступать определенный процент от продажи квартиры.
2. Составляется текст договора по пунктам, которые были описаны выше. В договоре обязательно следует прописать ответственность, которую будут нести стороны в случае несоблюдения правил договора. То есть если продавец продаст квартиру другому покупателю, то он должен выплатить залог в двойном размере. Или если покупатель откажется в итоге покупать квартиру, то продавец оставляет у себя залог в полном объеме.
3. С продавца рекомендуется взять расписку, которая бы засвидетельствовала факт передачи денежных средств от покупателя к продавцу. Но расписка не заменяет договора о залоге и это стоит учесть. Деньги настоятельно рекомендуется передавать после того, как была получена расписка и подписан договор о залоге.
4. Необязательным, но все же рекомендуемым обстоятельством является передача денежных средств при свидетелях. Обязательно подождите, пока продавец пересчитает при вас все деньги по купюре и подтвердит, что все в порядке и денежных средств ровно столько, сколько было согласовано ранее. Лучше всего, если в качестве свидетелей будут выступать не близкие родственники обеих сторон, а посторонние люди, которые не имеют личной заинтересованности. Например, приглашенный юрист.
5. Обязательно согласуйте и уточните сроки действия договора и выполнений обязательств.
6. «На прощание» обменяйтесь копиями необходимых документов для проведения сделки и контактными номерами, чтобы в случае чего без проблем можно было позвонить друг друга.

Полный возврат залога возможен. Но для этого должны быть весомые факты. И, конечно, согласие самого продавца. Без него вернуть отданный залог невозможно.

Соблюдая перечисленные выше рекомендации, вы сможете обезопасить себя от мошенничества и потери накопленных средств.

Когда вы передаете задаток, то должны быть полностью уверены, что именно эту квартиры вы хотите приобрести и больше никакие варианты рассматривать не будете. Стоит остерегаться подозрительно дешевых предложений на рынке продажи недвижимости.

Если у вас возникают хотя бы малейшие сомнения по поводу проведения сделки, рекомендуется обратиться к профессиональному юристу или риэлтору.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры

Содержание:

Главная » Финансы » Оформление договора задатка при покупке квартиры

Для большинства сделок, совершаемых на рынке недвижимости, задаток за квартиру при покупке имеет огромное значение.

Продавцы часто настаивают на предварительной оплате, объясняя это рациональными соображениями, в то время как покупатели опасаются отдавать деньги заранее.

Однако продажа жилплощади может не состояться без обеспечения, поскольку участникам сделки нужны гарантии. Чтобы избежать спорных моментов и неоднозначных ситуаций, стороны оформляют передачу-получение задатка специальным соглашением.

Задаток при покупке жилья: сущность, целевое назначение

Так, 380 статья ГК (пункт второй) предусматривает, что письменная форма обязательна для такого договора, при этом сумма предварительного платежа не имеет значения. Деньги, переданные приобретателем квартиры, впоследствии учитываются при оплате заключаемой сделки. Иначе говоря, когда главное соглашение купли-продажи будет подписано обеими сторонами, покупатель жилплощади заплатит продавцу оговоренную сумму за вычетом предварительно внесенных средств.

Сторонам сделки рекомендуется заключать предварительный договор задатка, поскольку он выполняет одновременно следующие функции:

• свидетельствует о наличии договорных отношений между продавцом и покупателем конкретной жилплощади;
• подтверждает серьезность намерений обеих сторон – готовность к выполнению обязательств по сделке с квартирой;
• обеспечивает выполнение обеими сторонами обязательств, предусмотренных условиями сделки;
• удостоверяет частичную предоплату, поскольку внесенная сумма засчитывается в оговоренную стоимость жилплощади, являющейся предметом соглашения о продаже.

Как правило, договором задатка определяются конкретные условия, при выполнении которых стороны заключают основное соглашение и, соответственно, совершают сделку.

Задаток при покупке жилья также нельзя отождествлять с залогом. Внесением залога подразумевается, что выполнение соответствующего обязательства гарантируется конкретным имуществом. Как правило, в качестве залогового актива часто рассматривается либо надел земли, либо транспортное средство.

При каких обстоятельствах покупателю квартиры возвращается задаток?

Если субъект, выступающий продавцом жилья, не исполнил свои договорные обязательства, внесенный задаток на законных основаниях возвращается покупателю в двойном размере. Кроме того, сторона, которая нарушила соглашение, компенсирует убытки другой стороне, учитывая при этом сумму внесенного задатка. Такие требования четко предусматриваются 381 статьей ГК (второй пункт).

Невыполнение продавцом жилья обязательств по сделке купли-продажи чаще всего выражается в следующих типичных ситуациях:

• отказался продавать жилплощадь (по любой причине);
• в указанное время не явился для оформления основного соглашения купли-продажи жилья;
• нарушил требования, обозначенные в предварительном соглашении (к примеру, не подготовил документацию, необходимую для совершения сделки);
• когда оформлялся предварительный договор, продавец намеренно предоставил недостоверную информацию (к примеру, скрыл тот факт, что у продаваемой жилплощади имеется несколько законных владельцев);
• по оплате услуг ЖКХ у стороны, выступающей продавцом, имеется непогашенная задолженность (речь идет о долгах по квартире, являющейся предметом купли-продажи), что является препятствием для совершения намеченной сделки;
• жилплощадь пребывает под обременением, поскольку на её территории до сих пор числятся зарегистрированные жильцы, своевременно не выписанные продавцом и, соответственно, законно там проживающие.

Соглашение о задатке при покупке жилья: как составить

Договор задатка при покупке квартиры составляется в том количестве экземпляров, которое соответствует числу участников сделки. Если, например, у продаваемой жилплощади имеются два законных собственника, данное соглашение оформляется в трех одинаковых экземплярах: один – для покупателя, два оставшихся – для каждого из собственников реализуемой квартиры.

В соглашении о задатке при покупке жилплощади необходимо отразить следующие сведения:

1. Информация о сторонах сделки. Указываются персональные сведения о приобретателе квартиры и её продавце. Если у реализуемого жилья имеются несколько владельцев, следует зафиксировать необходимые данные о каждом из них. Для каждого участника следует прописать ФИО, сведения паспорта, адрес регистрации/проживания.
2. Дата оформления/подписания документа. Её нужно четко обозначить, чтобы избежать неоднозначных толкований при возникновении споров.
3. Конкретные сведения о реализуемой жилплощади. Указываются площадь продаваемой квартиры (общая, жилая), её уникальный номер в кадастровой базе, официальный адрес. Помимо этого, могут отражаться иные данные, имеющие значение (к примеру, номер реестровой выписки).
4. Конкретная сумма уплачиваемого задатка. В обязательном порядке она отображается как прописью, так и цифрами.
5. Порядок внесения денежных средств. Нужно четко обозначить, как и когда покупатель квартиры будет передавать продавцу оговоренную сумму денег. Если предусматривается безналичное перечисление, указываются реквизиты банковского счета. Если все деньги передаются наличностью, это также следует четко оговорить.
6. Важно конкретно обозначить, в какие сроки планируется оформить/подписать основное соглашение купли-продажи. Рекомендуется указать предельную дату (например, не позднее 25.05.2019).
7. Ответственность, обязанности и права для каждой из сторон. Как минимум, желательно оговорить, что покупатель должен в указанные сроки уплатить оставшуюся сумму денег по сделке купли-продажи, а продавец – передать жилплощадь в надлежащем состоянии, зафиксированном при осмотре.
8. Обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор). Необходимо уточнить, что конкретно подразумевается под такими обстоятельствами, а также обозначить, как их возникновение повлияет на выполнение соглашения.
9. Дата, с которой начинается действие договора задатка. Как правило, с момента подписания.
10. Все участники подписывают соглашение (с надлежащей расшифровкой).

Скачать договор о задатке (образец)

Дополнительные документы

Чтобы юридическая сила внесенного задатка не оспаривалась сторонами, к соглашению о задатке рекомендуется оформить два дополнительных документа. Первый – предварительное соглашение купли-продажи жилплощади, которое заключается до основного договора. Второй – расписка, удостоверяющая факт получения продавцом денег.

Предварительное соглашение о продаже жилья может включать такие сведения:

1. Общая стоимость продаваемой квартиры.
2. Сумма уплаченного задатка.
3. Схема совершения расчетов по сделке.
4. Перечень документов, необходимых для сделки. Нужно указать, что продавец должен их подготовить до наступления конкретной даты.
5. Перечень имущества, оставляемого в реализуемом жилье. Это могут быть бытовая техника, предметы мебели.
6. Конкретный срок передачи жилья приобретателю (предельная дата).
7. На кого возлагаются затраты по оплате услуг нотариуса и оформления бумаг.
8. Сведения о реализуемой недвижимости.

Расписка должна содержать такую информацию:

1. Сведения обо всех участниках сделки (ФИО, адрес проживания/регистрации, данные паспорта).
2. Констатация того факта, что деньги передаются продавцу в качестве задатка и не являются авансом.
3. Конкретная сумма уплаченного задатка (прописью, цифрами).
4. Подписи участников с надлежащей расшифровкой.

Скачать расписку о получении задатка за квартиру (образец)

Резюме

Оформление задатка при покупке квартиры подразумевает заключение сторонами надлежащего соглашения. Помимо этого, рекомендуется составить и подписать дополнительные документы, подтверждающие легитимность договора задатка.

В данном случае речь идет о предварительном соглашении купли-продажи жилья и расписке, удостоверяющей получение продавцом определенной суммы.

Возврат такого взноса покупателю осуществляется на основаниях, предусмотренных 381 статьей ГК.