Как Проходит Альтернативная Сделка Купли Продажи Квартиры

• По подсчетам специалистов рынка недвижимости до 70% всех сделок на рынке вторичного жилья — альтернативные сделки.
• Поэтому покупая или продавая вторичное жилье, любой участник рынка имеет очень высокую вероятность столкнуться именно с таким видом сделки.
• При этом он может выступать как в качестве простого продавца или покупателя, так и покупателя и продавца одновременно.
• Разберем, что же такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры и где она применяется.

Альтернативная сделка: что это?

Альтернативная сделка — та сделка купли-продажи, при которой продавец квартиры одновременно приобретает себе жилье.

Альтернативная сделка имеет следующие особенности:

• одновременно проводится минимум 2 сделки купли-продажи, причем во второй покупателем выступает продавец первой сделки,
• сделки связаны друг с другом, отмена первой сделки автоматически влечет срыв второй.

Эти принципы отличают альтернативную сделку от обычной, в которой получение денег продавцом не приурочено к каким-либо событиям.

В дальнейшем он может распоряжаться ими по собственному усмотрению и, например, также купить квартиру. В альтернативной сделке главными принципами являются именно связанность и одновременность.

Как правило, такая ситуация складывается по одной единственной причине — продавцу негде жить, если он просто продаст квартиру.

А продажа является способом улучшить или изменить свои жилищные условия.

Как составить договор купли-продажи квартиры? Читайте тут.

Варианты сделок

Все сделки на вторичном рынке можно условно разделить на три вида:

1. прямая (чистая) продажа,
2. альтернативная сделка,
3. «цепочка» квартир.

1. Прямая продажа — сделка, при которой продавец просто получает деньги и в дальнейшем распоряжается ими по собственному усмотрению.
2. Это самый простой вид сделок, по своим принципам мало отличающийся от покупок на рынке первичного жилья.
3. Альтернативная сделка — продажа квартиры с одновременным приобретением другого жилья.
4. У такой сделки имеется минимум 3 участника:
5. Покупатель — Продавец/Покупатель — Продавец.

• Деньги, полученные Продавцом/Покупателем от Покупателя полностью или частично передаются Продавцу.
• Альтернативные способы организации сделки:

• улучшение жилищных условий, например, продажа однокомнатной и покупка двухкомнатной квартиры,
• изменение жилищных условий без однозначного повышения качества, например, переезд в другой район, смена этажа и т. д.,
• разъезд, когда продается многокомнатная квартира и покупается 2 жилья,
• съезд — достаточно редкий вариант, когда одновременно продается два или более жилья, а покупается одно.

1. Вариант съезда встречается достаточно редко, так как бывает трудно найти одновременно двух или более покупателей на продаваемые объекты.
2. К тому же обычно съезжающиеся могут «безболезненно» продать одну квартиру по прямой продаже, чтобы не усложнять альтернативную сделку.
3. При оформлении альтернативной сделки вторая сделка купли-продажи всегда является «чистой продажей», в ином варианте образуется «цепочка» квартир.
4. Она состоит из нескольких альтернативных сделок, заканчивающихся «чистой продажей».

О правилах торга при покупке квартиры Вы можете узнать из нашей статьи.

Порядок действий

Альтернативная сделка по своей сути состоит из нескольких обычных сделок, порядок которых зависит от количества участников.

В случае, если их трое (Покупатель, Продавец/Покупатель, Продавец), можно примерно описать порядок действия всех сторон.

Этапы проведения

Этапы проведения альтернативной сделки имеют небольшие нюансы по сравнению с прямой сделкой купли-продажи:

Смотрите видео о том, как безопасно провести сделку по покупке квартиры через банковскую ячейку:

Необходимые документы

Для проведения альтернативной сделки купли-продажи необходим тот же список документов, что и при оформлении стандартной сделки.

Обоим продавцам необходимо предоставить:

• правоустанавливающие документы (выписку из ЕГРН),
• договор, согласно которому квартира перешла в собственность (купли-продажи, приватизации, дарения и т. д.),
• кадастровые паспорта,
• справку на продажу из ЖСК (об отсутствии задолженностей, количестве и составе зарегистрированных лиц),
• генеральную доверенность, согласие органов опеки, согласие супруга (при необходимости).

Всем участникам сделки для регистрации необходимо предоставить удостоверения личности. Покупателям — согласие супругов на покупку.

«Цепочка» квартир: что это?

«Цепочкой» квартир называют те альтернативные сделки, в которых количество участников превышает 3 и может достигать десятка или даже более.

Хотя на практике такие случаи редки. Обычно «цепочкой» называют связанные между собой сделки купли-продажи как минимум из 4 участников.

• Проиллюстрировать такую сделку можно следующей формулой:
• Покупатель — Продавец/Покупатель 1 — Продавец/Покупатель 2 — Продавец
• Любая «цепочка» заканчивается «чистой продажей», то есть сделкой купли-продажи, в которой не приобретается альтернативный вариант.
• «Цепочка» квартир — еще более сложный вариант, чем альтернативная сделка, так как количество участников в ней больше, а вероятность срыва всей «цепочки» растет в геометрической прогрессии.
• Поэтому многие продавцы или покупатели квартир с трудом соглашаются на участие в «цепочках» из-за высокой вероятности срыва персональной сделки купли-продажи по вине одного из участников «цепочки».

Риски и привилегии

1. Альтернативная сделка имеет свои плюсы и минусы, но больше всего в ней заинтересовано то лицо, которое продает и покупает квартиру одновременно.

2. Другие покупатели и продавцы становятся участниками такого соглашения поневоле из-за того, что найти прямые варианты устраивающего их жилья или покупателей не удалось.
3. Главным риском альтернативной сделки является сложность ее организации и оформления.

4. Чем больше участников — тем сложнее их организовать, согласовать условия и требования, составить и подписать предварительные и основные договора купли-продажи и одновременно зарегистрировать сделки в органах государственной регистрации.

5. Поэтому такие сделки практически никогда не обходятся без риэлторов, при этом сопровождение может проводить одно или даже несколько агентств по числу участников.
6. Такая сделка может сорваться не только на стадии подготовки, но и после передачи документов на регистрацию.

7. Например, если органы регистрации приостановят одну сделку, то участникам второго соглашения также придется подать заявление на приостановку.

8. Большое количество участников сделки, особенно при «цепочке» квартир, резко повышает вероятность появления неадекватных участников, из-за которых может сорваться вся общая сделка.

9. Поэтому при альтернативной сделке следует особенно обращать внимание на психологические и нравственные качества сторон, так как один участник может сломать всю «цепочку».
10. В особенной опасности находится то лицо, которое покупает и продает жилье одновременно.

• Другие участники альтернативной сделки имеют меньшую заинтересованность в ее проведении, так как им бывает проще оформить обычные сделки прямой продажи.
• Довольно часто Продавцу/Покупателю приходится предоставлять дисконт на свою квартиру и покупать жилье чуть дороже рыночной стоимости, чтобы другие участники согласились на участие в альтернативной сделке.
• Альтернативную сделку купли-продажи теоретически можно разбить на две простые сделки, однако у такого варианта также есть недостатки.
• К преимуществам альтернативной сделки относится возможность прямого переезда и регистрации по новому адресу, минуя промежуточные жилплощади.
• К тому же в случае срыва покупки продавец не рискует «зависнуть» с деньгами и лихорадочно искать новые варианты покупки.
• Проведение двух обычных сделок не защитит продавца от срыва варианта покупки, что представляет особенную опасность на нестабильном рынке с растущими ценами.
• За тот период, что ищется новый вариант покупки, цены могут вырасти на 10 и более процентов, что никак не входит в интересы продавца.
• Советуем посмотреть видеоролик о том, что такое альтернативная сделка и нюансы ее проведения:

Налогообложение

Согласно российскому налоговому законодательству, продажа жилья считается получением дохода и должна облагаться НДФЛ в размере 13% в случае соблюдения двух условий:

1. жилье находилось в собственности менее 5 лет (для жилья, приобретенного до 01.01.2016 — менее 3 лет),
2. стоимость жилья превышает 1 млн. рублей, при этом налогом облагается доход, превышающий эту сумму (1 млн. размер имущественного вычета, не облагаемого налогом).

1. Распространено мнение, что при оформлении двух сделок купли-продажи, если стоимость покупки равна или превышает стоимость продажи, то лицо освобождается от НДФЛ.
2. Это мнение немного ошибочно, так как налоговый резидент не освобождается от уплаты налога.
3. Но он может воспользоваться взаимозачетом, если он ранее не пользовался правом на получение налогового вычета при приобретении жилья.

В этом случае можно оформить возврат налога в сумме 13% от стоимости приобретаемого жилья, при этом облагаемая сумма не может превышать 2 млн. рублей.

При проведении взаимозачетов в зависимости от стоимости проданного и приобретенного жилья можно уменьшить облагаемую сумму до нуля и полностью освободиться от обязанности уплачивать налог, но только если ранее лицо не пользовалось налоговым вычетом.

Советы профессионалов

• Альтернативная сделка, а особенно «цепочка» квартир — один из самых сложных вариантов купли-продажи на вторичном рынке.
• Не будет лишним дать несколько советов профессиональных участников рынка недвижимости.
• Риэлторы советуют:

• При проведении альтернативной сделки лучше обратиться в надежное агентство недвижимости, так как риэлторы неоднократно сталкивались с такого рода сделками. Самостоятельно провести такую сделку и проконтролировать всех ее участников достаточно тяжело,
• Не стоит выстраивать длинные «цепочки» из квартир, которые практически всегда обречены на срыв. Чем меньше звеньев в альтернативной сделке — тем лучше. Следует обратить внимание на особенности характера всех участников сделки, и в случае хотя бы одного ненадежного звена лучше не тратить время на выстраивания всей цепочки,
• Альтернативная сделка — крайняя мера для всех ее участников, если есть возможность просто продать или купить квартиру, то лучше в ней не участвовать. С другой стороны, если намерения твердые и подписаны все предварительные договора, то стоит много раз подумать, прежде чем отказываться от такой сделки, так как в таком случае вы подведете очень большое количество людей,
• Лучшее время для проведения альтернативных сделок — период стабильных цен на рынке недвижимости, так как скачки стоимости могут сказаться на намерениях тех или иных участников.

о том, что такое эксклюзивный договор на оказание риэлторских услуг здесь.

Альтернативная продажа квартиры в 2020 году: особенности процедуры

Время чтения: 6 минут

Улучшение жилищных условий — один из мотивов для совершения сделок по купле-продаже недвижимости. При этом еще до отчуждения своего имущества многие собственники ищут новый, наиболее подходящий для них вариант жилья. Альтернативная продажа квартиры — это процедура, позволяющая закрыть два вопроса одной сделкой.

Варианты сделок по продаже квартир

Занявшись процессом подбора или отчуждения имущества, частное лицо сталкивается с профессиональной терминологией рынка. От специалистов можно узнать, что существуют такие типы сделок:

• Альтернативная, в которой участвуют несколько объектов, а деньги от продажи первого сразу вкладываются в приобретение второго.
• Свободная продажа квартиры — сделка, завершающаяся отчуждением одного объекта;.
• Цепочка, предполагающая несколько последовательных продаж и приобретений.

Каждый тип сделки требует разного времени на подготовку: подбор объектов, составление документов и регистрацию квартир. Поэтому удобно использовать механизмы, упрощающие процесс.

Содержание альтернативной продажи и ее стороны

Термин «альтернативная продажа» в правовом поле отсутствует. Он используется лишь среди риэлторов, однако является вполне законным.

Что такое альтернативная продажа квартиры, становится понятнее при знакомстве с сутью процедуры. Она заключается в том, что продавец помещения на полученные от покупателя средства сразу приобретает новое жилье.

Регистрация обеих сделок проходит одновременно. Деньги переходят от покупателя к последующему продавцу, как правило, с использованием банковской ячейки.

В таком соглашении всегда будет больше двух участников, отчуждающих свою собственность, например:

• Продавец и покупатель в одном лице, у которого происходит одновременная продажа и покупка квартиры.
• Покупатель, намеревающийся приобрести помещение первого продавца.
• Второй продавец, который отчуждает недвижимость в пользу первого.

Вся операция проходит в один день. Ее условия оформляются документально — путем заключения нескольких договоров купли-продажи.

Что такое «легкая альтернатива»

Можно встретить дополнительные характеристики встречной сделки. Так, важно понимать, что значит “легкая альтернатива” при продаже квартиры. Под ней специалисты подразумевают последовательную сделку, в которой:

• количество участников ограничивается тремя;
• сумма, вырученная первым продавцом, совпадает с той, которую за свою недвижимость просит второй.

Не стоит путать такую операцию с меной. В ней фигурируют два собственника, передающие друг другу свои жилые помещения по договору.

Легкая альтернативная сделка с недвижимостью всегда заканчивается тем, что продавец получает деньги, а покупатель — жилье.

Порядок альтернативной купли-продажи

Алгоритм подобной сделки осложнен большим количеством участников и затратами времени на согласование ее условий. В большей степени это касается человека, одновременно продающего и покупающего новое жилье.

Опишем общий пошаговый порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры:

1. Поиск участников — покупателя и продавца. Важно поставить их в известность об альтернативном соглашении.
2. Проверка юридической чистоты приобретаемого жилья (анализ документов, проверка отсутствия обременений).
3. Согласование сторонами способа и порядка проведения расчетов.
4. Оформление предварительного договора. Хотя этот этап не является обязательным, с ним альтернатива при покупке квартиры становится прозрачнее (фиксируются ее условия и сроки).
5. Заключение договоров купли-продажи (ДКП).
6. Регистрация в Росреестре.
7. Расчет. Этот этап реализуется в тот момент и таким способом, как это прописано в соглашении.
8. Передача квартир.

Важно подчеркнуть, что последовательность шагов может быть другой. Участники определяют время расчета и передачи квартир на свое усмотрение.

Заключение договора купли-продажи при альтернативной сделке

Договор купли-продажи квартиры при альтернативной сделке представляет собой соглашение, по которому продавцы отчуждают, а покупатели приобретают недвижимость.

Сделка должна соответствовать требованиям параграфа 7 гл. 30 части второй Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ. Он определяет существенные условия договора, его форму и порядок заключения. Несоблюдение этих правил влечет недействительность соглашения.

Договор обязательно должен содержать такие сведения:

• Паспортные данные сторон.
• Данные об отчуждаемом объекте: точный адрес, площадь, кадастровый номер, основание права собственности.
• Цена недвижимости и четкий порядок расчетов. Он особенно значим, когда заключается альтернативная сделка купли-продажи квартиры.
• Права и обязанности сторон.
• Дата подписания.

Кроме того, лучше подробно описать порядок передачи имущества, определить форму акта приема-передачи. Сделать это можно в приложениях.

По общему правилу сделка совершается в простой письменной форме. Она не требует нотариального заверения. Важно: на каждый объект составляется свой договор.

Образец договора купли-продажи квартиры с альтернативой приведен ниже.

Скачать (DOCX, Неизвестный)

Порядок расчетов

Наиболее распространены два способа расчетов:

• Проведение платежей с использованием банковских ячеек;
• Передача части денег на руки при подписании договора, а оставшейся суммы — на расчетный счет второго продавца. Этот способ актуален, если цены покупки и продажи не совпадают.

Расчет через ячейку или сейф проходит по следующей схеме:

1. Участники договора арендуют их в банке. Количество хранилищ зависит от того, как проводится альтернативная сделка и платежи по ней. Если средств от продажи не хватает, доплату можно поместить в другую ячейку.
2. Стороны составляют соглашение. В нем прописывают условия предоставления доступа к деньгам. Безопаснее их продублировать и в договорах купли-продажи.
3. В ячейки закладываются денежные средства.
4. После подписания бумаг и регистрации перехода права собственности, продавцу открывается доступ к деньгам. Для этого покупатель передает ключи от банковского сейфа в обмен на расписку о получении средств.

Для того чтобы изъять деньги, следует предоставить в банк соглашение и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН).

Регистрация квартир и их передача

После подписания договоров купли-продажи запись о переходе права необходимо внести в ЕГРН. Для регистрации все участники сделки обращаются в Росреестр.

По каждой продаже должен быть собран отдельный пакет документов. Это объясняется тем, что для государственного органа альтернативная продажа недвижимости — не одна операция, а несколько.

Следует подать:

• заявление;
• паспорта заявителей;
• выписку из ЕГРН или иные правоустанавливающие бумаги на объект (например, свидетельство о праве собственности);
• кадастровый паспорт квартиры;
• договор купли-продажи;
• квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины (2000 рублей за каждый каждый переход права).

Весь перечень подается лично:

• в офисе Росреестра;
• в многофункциональном центре.

Через 10 дней записи будут внесены в ЕГРН. Выписку из реестра выдадут на руки каждому участнику сделки. Срок сокращается до 3 дней, если договор подписан у нотариуса.

Получение нового жилья происходит по акту приема-передачи. Порядок выселения и заселения, как и срок выдачи ключей, определяется договором.

Особенности отдельных альтернативных сделок

Рассмотрим некоторые особенности альтернативных сделок с недвижимостью:

1. Сделка с использованием сертификата на материнский капитал. Это обязывает покупателя выделить в новом доме каждому члену семьи по доле в праве собственности. На стороне приобретателя в договоре будет указано сразу несколько лиц — родители и дети. Такие соглашения подлежат обязательному нотариальному заверению.
2. Сделка с участием несовершеннолетнего — альтернатива с опекой. Квартира, одним из собственников которой является ребенок в возрасте до 18 лет, может быть продана только при наличии разрешения от районных органов опеки и попечительства. Такая справка выдается, когда законные представители ребенка предоставят доказательства, что новая квартира не будет ухудшать его жилищные и имущественные права.
3. Альтернативная сделка с ипотекой. Когда кто-то из участников договора покупает недвижимость в кредит под ее залог (ипотеку), право собственности регистрируется с обременением. Условие о нем удаляется из ЕГРН только в момент погашения долга перед банком. Если же покупатель по альтернативе приобретает квартиру, которая уже является предметом залога кредитного обязательства (продавец отчуждает свое ипотечное жилье), для сделки требуется разрешение кредитора.

Возможные риски

Существуют такие риски покупки квартиры с альтернативой:

• Количество сторон приводит к промедлению при согласовании условий между ними. Это может стать причиной отмены купли-продажи (изменятся цены на рынке, истечет срок действия справок).
• Если по одному из договоров возникнет проблема с регистрацией права (например, квартира оказалась под арестом), это повлечет за собой задержку получения платежа для другой стороны. Поэтому важно проверить чистоту сделки заранее.
• Альтернатива при продаже квартиры может быть полностью остановлена отказом от нее одного из продавцов или покупателей. В таком случае необходимо срочно искать новые варианты.

Налоговые обязательства сторон

В статье 217.1 части второй Налогового кодекса РФ от 11.08.2000 № 117-ФЗ установлено, что собственник недвижимого имущества освобождается от 13-процентного налога на доходы от его отчуждения, если квартира:

• до продажи находились в собственности не менее 3 лет (при отсутствии иного жилого помещения);
• получена по наследству, в дар или за плату ренты более 3 лет назад;
• была приватизирована.

В иных случаях от налога освобождается тот, кто владел недвижимостью более 5 лет. При этом регионы вправе уменьшить минимальный срок владения. Его можно уточнить в налоговой инспекции.

Покупатель, приобретая альтернативное жилье, может получить имущественный вычет в соответствии со статьей 220 НК РФ. Для этого в налоговую службу подается декларация.

Плюсы и минусы альтернативной сделки

Встречная купля-продажа имеет преимущества. Прежде всего, продавцу-покупателю нет необходимости искать деньги на приобретение нового жилья. Вырученная от отчуждения сумма сразу пойдет на покупку.

Кроме того, жилищный вопрос будет решен, так как альтернативная покупка квартиры предусматривает последовательный переезд собственника из прежнего жилья в новое.

Плюсом для второго продавца является гарантия наличия у покупателя денежных средств.

Вместе с тем такое количество участников негативно влияет на скорость принятия решений. Это может затянуть сроки оформления и одна сорвавшаяся покупка повлечет за собой невозможность второй.

Альтернативная сделка купли продажи квартиры: порядок действий, риски

Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий

Просмотров 527

Если владелец квартиры хочет купить другую и для получения необходимых средств продает свою недвижимость, то речь идет об альтернативной сделке, фактически идентичной обмену. Насколько она удобна и безопасна, сколько собственников может принять в ней участие, какие налоговые вычеты при этом положены?

✅ Что такое альтернатива при покупке квартиры?

Альтернатива подразумевает одновременное заключение участниками нескольких отдельных ДКП. Документы подписываются, осуществляются расчеты и регистрируются права собственности также одновременно. Такая процедура очень похожа на обмен, но в отличие от него совсем необязательно владельцы приобретают права на недвижимость друг у друга.

Пример. Владелец трехкомнатной квартиры желает купить двухкомнатную. Свободными средствами он не располагает, поэтому продает свое жилье молодоженам.

Они владеют двумя однокомнатными квартирами, расположенными в хорошем районе. Чтобы расплатиться с продавцом, им приходится срочно искать покупателей на свою недвижимость.

В каждом случае заключаются отдельные договоры купли-продажи, но происходит это практически одновременно.

Формально некоторые участники “цепочки” не имеют тесной связи с остальными – в приведенном примере это будут покупатели однокомнатных квартир.

Но если их не удастся найти в кратчайшие сроки и не произойдет “вливания” свободных денег, то остальная схема распадется.

Молодожены не смогут купить трехкомнатную квартиру, а ее владелец не получит необходимых средств на приобретение облюбованного объекта.

Необходимость выполнения участниками схемы всех действий практически одновременно друг с другом является главной сложностью – чем больше “звеньев”, тем труднее реализовать задуманное.

Исходя из этого, сторонам часто приходится фиксировать в ДКП отлагательное условие, в соответствии с которым оплата будет производиться после получения денег покупателем по проводимой им сделке.

Составляя текст такого договора, стоит быть максимально внимательным к деталям, чтобы не понести убытков – без грамотной юридической консультации не обойтись.

Значительно снижает сложность процедуры обращение к посредникам-юристам, готовым представлять интересы доверителей на разных этапах, включая сбор документов, исправление технических ошибок, прием жилья по акту.

✅ Договор при альтернативной купле-продаже квартиры

Содержание договора купли-продажи квартиры при совершении альтернативной сделки зависит от обстоятельств – за основу берется стандартный образец ДКП, в который нужно внести конкретные условия.

???? Разновидности соглашений и их условия

Самый простой, но редко встречаемый вариант – равноценный обмен, при котором собственники не получают денег (сумма фигурирует только на бумаге). Один объект приобретается взамен другого, доход аннулируется расходом.

Наиболее распространена на рынке недвижимости неравноценная альтернативная сделка, при которой стоимость объектов отличается. В этом случае один из участников получает в дополнение к жилью определенную сумму, а второй – улучшает свои жилищные условия (приобретает квартиру, расположенную в престижном районе или имеющую большую площадь).

Еще один вариант предполагает приобретение вместо многокомнатной квартиры нескольких однокомнатных или наоборот. В зависимости от обстоятельств, сделка может пройти без доплат или потребовать внесения дополнительных средств.

Составление договоров купли-продажи при проведении альтернативной сделки стоит доверить правовому эксперту. Каждый конкретный случай заслуживает отдельного внимания – требуется учесть целый ряд важных факторов, чтобы в итоге каждый из участников получил желаемое, не нарушив прав и интересов остальных.

???? Порядок купли-продажи

Как проходит сделка? Порядок ее проведения практически идентичен тому, который реализуется участниками обычной процедуры купли-продажи.

• Оценка жилья. На первом этапе необходимо узнать рыночную стоимость объекта, чтобы не нарушить своих интересов и не отпугнуть возможных покупателей. Проще всего узнать примерную цену, проанализировав сведения о реализуемых квартирах, аналогичных по площади/благоустроенности и расположенных примерно в том же районе. Помогут также калькуляторы стоимости – лучше использовать несколько разных и вывести среднюю цифру. Еще один вариант – агентство недвижимости. Обладая обширной базой, там смогут назвать наиболее близкую к рыночной стоимости цифру. Можно также заказать услуги компании, занимающейся оценкой недвижимости – такой вариант актуален при ипотечном кредитовании.
• Поиск квартиры и покупателя на недвижимость. Альтернативные сделки имеют большой недостаток – необходимо одновременно подыскать для себя новое жилье и найти покупателя на свою квартиру. Если в схему входят и другие участники, то задача становится практически невыполнимой. Наиболее целесообразным решением является обращение в имеющее хорошую репутацию агентство недвижимости. Благодаря риэлторам удается не только быстро найти подходящие варианты, но и в определенной мере обезопасить себя – АН осуществляет первичную проверку клиентов. Главный недостаток этого способа – необходимость оплатить услуги АН (около 5% от стоимости объекта).
• Проверка юридической чистоты. При оформлении договора купли-продажи необходимо исключить все возможные риски. К проблемам могут привести недееспособность лиц, нарушение интересов несовершеннолетних, наличие обременений или неузаконенных перепланировок, значительный долг по коммунальным платежам, несоблюдение требований закона при оплате жилья средствами материнского капитала. Это лишь часть юридически значимых деталей, на которые стоит обратить внимание. Наиболее целесообразно привлечь к проверке юриста.
• Обсуждение деталей, разработка предварительного договора, его подписание. Чтобы уменьшить риск нарушения договоренностей одной из сторон, рекомендуется заключить предварительный договор, в котором будут отображены все нюансы сделки и указаны сроки заключения основного ДКП (рекомендуется предусмотреть запас, поскольку в случае с несколькими участниками сложно предугадать возможные задержки). В соответствии со ст. 429 ГК РФ, в случае уклонения от исполнения обязательств вторая сторона вправе заявить требования об исполнении (на это отводится 6 месяцев). Дополнительной гарантией служит задаток. В отличие от аванса, который либо становится первым вкладом в покупку, либо возвращается, задаток является материальным стимулом. Если продавец отказывается продать квартиру, то он обязан вернуть покупателю залог, увеличив сумму вдвое, а если покупатель не хочет больше участвовать в сделке, то внесенные им деньги становятся компенсацией принесенных неудобств (ст. 380 ГК РФ). Подробнее: В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры
• Заключение основного договора. Фактически этот документ повторяет по смыслу предварительный ДКП, но, в отличие от договора о намерениях, он передается в Росреестр для регистрации перехода прав собственности. В случае, если в сделке принимает участие недееспособное лицо или несовершеннолетний собственник, а также при продаже долей не всеми участниками долевой собственности, обязательным условием является заверение ДКП нотариусом. Отличительной чертой альтернативного соглашения является параллельное подписание документов на продажу жилья и на его покупку.
• Регистрация прав собственности. Подписав основной ДКП, участники одновременно подают документы на регистрацию перехода прав собственности. Если сделки оформлялись у нотариуса, то он сам отправляет запрос в Росреестр (придется заплатить лишь госпошлину).
• Взаиморасчет между участниками. Окончательный расчет чаще всего осуществляется с помощью 2-х и более банковских ячеек, но возможно также безналичное перечисление денег. Сложнее всего обстоят дела, если для приобретения квартиры используются кредитные средства – необходимо заблаговременно найти банк и подать запрос (по ряду причин он может быть отклонен). Если получено одобрение, то оно действует на протяжении ограниченного срока (до 4-х месяцев).
• Подписание актов приема-передачи. Этот документ завершает процедуру приобретения недвижимости – квартира принимается, как правило, уже после получения прав собственности (в течение 2-х недель). Своей подписью покупатель подтверждает отсутствие претензий. С момента подписания он берет на себя оплату коммунальных услуг и ответственность за состояние жилья. Если в процессе осмотра квартиры выявлены какие-либо проблемы, то в документ вносится список претензий, и указываются сроки устранения. Подробнее: Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи

???? Документы

Для оформления альтернативной сделки необходимо собрать пакет документов:

• удостоверения личности и доверенность, если вместо продавца/покупателя действует его представитель;
• правоустанавливающие/правоподтверждающие документы, технический паспорт и выписка из ЕГРН;
• согласие супруга/супруги, если реализуется совместная собственность или тратятся общие деньги (не нужно получать разрешения, если жилье/деньги получены в результате дарения, перешли по наследству, находились в собственности до брака);
• выписка из домовой книги для получения информации о прописанных жильцах (нужен расширенный вариант);
• справка, подтверждающая наличие/отсутствие долгов по коммунальным платежам.

???? Расходы и сроки

Сроки предугадать невозможно, поскольку все зависит от количества участников цепочки, согласованности их действий и наличия покупателя, располагающего свободными деньгами (для покупки жилья ему не приходится реализовывать свою недвижимость). Расходы включают следующие пункты:

• стоимость жилья;
• госпошлина;
• налоги.

Дополнительно может потребоваться оплата услуг:

• нотариуса (тариф зависит от того, требуется заверение по закону или совершается по собственному желанию, а также от степени родства продавца/покупателя и стоимости жилья);
• риэлтора (около 5% от суммы сделки);
• оценочной компании – в среднем от 2 тыс. руб. (зависит от региона, срочности исполнения, характеристик квартиры);
• аренды банковских ячеек.

???? Преимущества альтернативного соглашения

В случае синхронного проведения купли и продажи квартир:

• экономится время на подготовке пакета документов;
• отпадает необходимость в поиске жилья для временного проживания;
• появляется возможность обойтись без дополнительных трат или максимально снизить их размер;
• снижается налоговая нагрузка (предоставляется 2 налоговых вычета).

???? Риски и подводные камни

Альтернативные сделки таят некоторые специфические риски, не присущие прямой продаже. Прежде всего, это несогласованность действий участников, затягивание сроков или отказ одного из них от ранее взятых обязательств. Это заставляет пересматривать схему или искать новый объект для купли-продажи.

Как и при оформлении прямой продажи (без параллельной покупки жилья), существует риск, что одному из участников будет отказано в регистрации прав собственности. Поскольку все соглашения оформляются отдельными ДКП, регистратор не обязан проводить регистрацию “пакетом” или автоматически приостанавливать процедуру, если звено альтернативной сделки “выпало”.

В итоге остальные участники оказываются в очень невыгодном положении. Чтобы этого не произошло, необходимо отслеживать ситуацию и мгновенно реагировать на изменения. При возникновении у регистратора вопросов к одному ДКП, остальные участники должны подать заявление на приостановление процедуры по каждому из договоров.

До момента решения проблемы регистрация не должна быть возобновлена.

Если стороны решают задействовать риэлтора, то из-за сложности сделки стоит быть готовым к повышенному тарифу. К тому же участникам часто приходится намеренно занижать стоимость жилья, чтобы привлечь покупателей и иметь возможность оперативно провести процедуру.

✅ Налогообложение при альтернативной продаже

Несмотря на то, что при проведении альтернативной сделки прибыль часто полностью отсутствует, от налогов это не освобождает (при условии, что квартира находилась в собственности менее 5 лет).

В случае, если квартира перешла по безвозмездной сделке, срок сокращается до 3-х лет. Норма действует с 01.01.16 г.

Поскольку продажа и покупка жилья осуществляются синхронно и разрыва по времени практически нет, это дает право на получение сразу 2-х налоговых вычетов (ст. 220 НК РФ):

• 1 млн. руб. предоставляется продавцу недвижимости (это число вычитается из стоимости жилья, с остатка выплачивается 13% НДФЛ);
• 2 млн. руб. предоставляется покупателю (ему возвращается 13% от этой суммы – 260 тыс. руб.).

Стоит учесть, что покупателю вычет предоставляется лишь в случае, если право на его получение он уже не использовал в полной мере. Если по факту приобретения другого жилья, оплаты обучения или лечения была получена лишь часть выплат, то при второй покупке она будет вычтена из положенных 260 тыс. Получить компенсацию от государства имеют право только плательщики налогов.

Участники должны в следующем за покупкой/продажей жилья году обратиться в местное отделение налоговой службы со следующими документами:

• форма 3-НДФЛ;
• ДКП;
• ИНН;
• копия паспорта;
• заявление.

Срок подачи – до 30 апреля. Значительно занизить стоимость проданной квартиры не получится, поскольку, в соответствии с № 382-ФЗ от 29.11.14 г., она сравнивается с 70% кадастровой стоимости, которая сейчас практически равна рыночной цене, а в ряде случаев может ее превышать.

✅ Как снизить риски при проведении альтернативной сделки?

Чтобы снизить риски, рекомендуется:

• найти грамотного риэлтора, имеющего опыт в построении “цепочек” из продавцов и покупателей;
• удостовериться в том, что все участники сделки имеют право на ее заключение (являются правоспособными и дееспособными);
• разработать детальный план и действовать в четком соответствии с ним;
• внимательно отслеживать события и мгновенно на них реагировать;
• реально оценивать сроки, которые будут прописаны в предварительном договоре (лучше предусмотреть запас).

Если один из участников действует через представителя, рекомендуется встретиться с доверителем и удостовериться в том, что он знает о проводимой сделке и срок действия доверенности не истек.

Не стоит покупать недвижимость, которую за последние годы несколько раз перепродавали. Приступать к построению схемы рекомендуется в период относительно стабильных цен, иначе не избежать незапланированных изменений стоимости и условий.

Насколько безопасна альтернативная сделка купли-продажи? Без грамотной юридической поддержки возникает множество рисков, которые могут привести как к напрасной трате времени, так и к потере денег.

Юристы сайта помогут разобраться в сложной цепочке соглашений и избежать подводных камней.

Заручившись помощью правового эксперта в качестве своего представителя, удастся не только в значительной мере облегчить процедуру, но и свести к минимуму возможность появления любых проблем.