Юридический статус участка предполагает закрепление права собственности на землю за физическим или юридическим лицом. На этапе оформления сделки, правоустанавливающие документы могут закреплять собственность за одним человеком, а со временем может возникнуть желание переоформить его на другое лицо.
Практика показывает, что на данном этапе, многие землевладельцы допускают ошибки, либо сталкиваются с бюрократическими трудностями, которые вполне разрешимы, если конечно знать “правила игры”…
Для чего переоформляют землю?
Чтобы стать полноправным владельцем земли, важно иметь на руках не только правоустанавливающие документы, но и бумаги, подтверждающие местной администрацией право собственности. Их можно получить в результате проведения сделки: путем заключения с новым лицом договора купли-продажи или дарения.
В данном договоре должны быть прописаны не только все характеристики земельного участка, но и условия его передачи и дальнейшего использования.
Если вы не имеете опыта, то для оформления сделки по переоформлению, лучше обратиться к юристу, специализирующегося на земельных вопросах и сделках с недвижимостью. Он подготовит документы в соответствии со всеми требованиями Федерального законодательства и норм, которые регулируют подобные операции (закон №122-ФЗ).
Опытные землевладельцы также могут обратиться в местную администрацию, здесь важно сразу предоставить правильный пакет документов, после чего, через несколько дней, можно будет уже забрать готовые бумаги, переоформленные на нового владельца.
Какие документы нужны для переоформления?
Право переоформлять участок есть исключительно у владельца. Это значит, что даже супругу или родственнику собственника следует сначала узаконить статус доверенного лица (оформить нотариально заверенную доверенность), перед тем как проводить операции с этим недвижимым имуществом.
Оформить землю возможно как на физическое, так и на юридическое лицо. Будьте готовы к тому, что администрация затребует следующий пакет бумаг:
- оригиналы документов, удостоверяющих личности текущего собственника и того, на кого переоформляется участок;
- договора о заключении сделки купли-продажи или дарения (3 экз.);
- доверенность, заверенной нотариусом, если одну из сторон представляет посредник;
- свидетельство о праве собственности;
- подтверждение права владения участком земли;
- кадастровый паспорт;
- квитанции об уплате государственной пошлины.
Размер госпошлины при переоформлении составляет около 2 тыс. руб.
После передачи полного пакета документов, заявителю следует подождать несколько дней, которые уйдут на проверку и вынесение решения. Сроки государственной перерегистрации земельного участка не должны превышать 21 рабочий день.
После этого новый владелец земельного участка может обратиться в администрацию и получить на руки оформленные на него документы, в том числе:
- заверенный договор купли-продажи или дарения участка;
- кадастровый паспорт;
- а также новое свидетельство о регистрации права собственности.
Нюансы переоформления при купле-продаже земли
Договора купли-продажи, при переоформлении участков, используются, если текущий владелец не состоит в родственных связях с покупателем и выставляет свой участок как продавец на свободный рынок.
Чтобы не допустить мошенничества по таким сделкам, административные органы, при регистрации, более тщательно проверяют договора купли-продажи, сопоставляют их с характеристиками земельного участка и удостоверяют личности участников сделки. При этом, они могут отказать в сделке, если на объект недвижимости наложены какие-либо ограничения.
Ограничения на продажу участков:
- Продать можно землю, которая не находится под обременением (в залоге, в отчуждении по решению суда и т.д.);
- Участок должен быть размежеван и иметь кадастровый номер;
- Участок не должен быть предметом спора и/или находится в распоряжении нескольких лиц.
Проверить статус объекта недвижимости можно через базу государственного реестра.
При оформлении договора купли-продажи, обычно привлекают нотариусов: они проверяют все данные, чтобы обезопасить сделку и сделать ее максимально прозрачной. Имущественный договор заключается непосредственно у юриста, а регистратору предоставляется пакет документов:
- удостоверения личности (паспорта);
- договор дарения, свидетельство о регистрации или приватизации участка;
- кадастровый паспорт;
- квитанция об уплате госпошлины (2 тыс. руб.).
Если одного из участников сделки представляет доверенное лицо, важно предоставить нотариально заверенную доверенность.
Переоформление происходит на протяжении 21 дня, после чего обеим сторонам передаются заверенные договора, а новому владельцу правоустанавливающие документы на его имя.
Преимущество договора дарения состоит в уменьшенной ставке государственной пошлины. В стандартных условиях законодатель требует уплаты в размере 13% от кадастровой стоимости участка.
Подарить свой участок — является лучшим решением для сторон, которые находятся в родственных связях. Напротив, оформлять дарение на незнакомых людей может обернуться для собственника неприятными последствиями. К примеру, на него могут подать в суд с требованием отменить действие договора дарения или повесить налоговые долги.
При подаче документов в органы регистрации, заявителю потребуется идентичный пакет документов, что и при оформлении сделки по договору купли продажи, плюс договор дарения.
При этом, в силу также вступают различные нематериальные условия.
В самом договоре прописываются требования, обязывающие в определенный срок построить на участке дом, или начать его использование только при выполнении другого условия (окончание учебы в университете, вступление в брак и мн. др.). Таким образом, сохраняется истинная суть гражданско-правового договора, обуславливающего дарение.
Как переоформить участок в случае смерти собственника?
Если владелец земельного участка скончался и не оставил завещания, то его имущество распределяется по праву наследования. Порядок наследования регламентируется гражданским законодательством.
При появлении спорных моментов и ссор между родственниками, оформление может производиться следующим образом:
- методом долевой собственности (распределения права собственности между несколькими владельцами);
- путем выкупа всех долей одним наследником (переоформление на одного);
- добровольным отказом всех наследников в пользу одного;
- путем выкупа некоторыми наследниками.
Если участок, после смерти собственника, не был переоформлен, то считается, что все родственники в равных частях владеют им, без распределения долей.
Для узаконивания переоформления, следует обратиться в многофункциональный центр (МФЦ), имея на руках правоустанавливающие документы на землю, а также документы, подтверждающие право наследования. Госпошлина при переоформлении также составит 2 тыс. руб.
Аналогично, в случае, если переоформление земли производится на родственника, лучше выбрать вариант безвозмездного договора дарения. Он позволит заявителю сохранить время и деньги.
Чтобы удостовериться в том, что вы имеете на руках полный список документов, лучше заранее записаться на консультацию в МФЦ. Там же вы получите реквизиты для оплаты госпошлины и точное время приема документов.
Несколько советов как избежать неприятностей
Если вы планируете переоформить земельный участок не на родственника, и он просит вас оформить все через договор дарения, лучше отказаться от этой схемы. Подобные предложения могут быть ловушкой со стороны злоумышленников.
Также важно внимательно проверять все документы и сотрудничать только с проверенными юристами. Проявлять осмотрительность важно не только покупателям, но и продавцам.
Учтите, что заключение договора купли-продажи еще не означает переход прав. После заключения сделки с новым владельцем, следует обязательно зарегистрировать изменения в МФЦ, в противном случае мошенники могут воспользоваться этим и вы останетесь без участка и без денег.
После получения документов от регистратора, внимательно изучите внесенные сведения и застрахуйте себя от бюрократических ошибок. Помните, что одна неправильно внесенная цифра или буква может обернуться основанием для отчуждения вашей собственности.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Разбираем вопрос: сколько стоит оформление купли-продажи земельного участка?
Ведь кроме суммы, которая передается продавцу, участников сделки ждут дополнительные траты. Их размер зависит от различных факторов.
Разберем подробно сумму каждой составляющей сделки по покупке земли, а также ответим на вопрос изменится ли стоимость, если участок приобретается вместе с домом.
Основные траты
За последние 5-10 лет схема купли-продажи земельного надела упростилась. Требуется меньше документов, а значит, стоимость оформления сделки также стала ниже.
Сегодня к основным графам расходов (помимо цены за землю) относятся:
- оформление выписки из Росреестра о собственности;
- составление договора;
- оплата госпошлины.
Также в этом разделе будет рассмотрена услуга нотариального заверения сделки.
Выписка из Росреестра
- Посмотреть информацию можно и онлайн на сайте Росреестра, но при оформлении сделки выписка заказывается в расширенном печатном виде.
- Она действительна в течение 30 дней, поэтому получать ее рекомендуется перед непосредственным заключением договора купли-продажи.
- Стоимость выписки в соответствии с Приказом МинЭкономРазвития №291 “Об установлении размеров платы за сведения, содержащиеся в ЕГРН” — 750 рублей для физических лиц.
Стоимость составления договора
Участники соглашения не обязаны пользоваться услугой сопровождение сделки при составлении соглашения купли-продажи земли. Он может быть составлен самостоятельно. Образцы документов можно найти в интернете. Но подобная услуга рекомендуется, так как позволяет составить индивидуальный договор, где будут учтены все особенности сделки.
Законодательно не установлена единая ставка для предоставления юридических услуг, поэтому цены за составление договора может сильно варьироваться даже в пределах одного региона. В среднем за составление соглашения необходимо заплатить около 2000 рублей (данные взяты для Белгородской области).
Обратите внимание! Юрист может предоставлять дополнительные услуги. Например, консультацию, выезд. Все они оплачиваются отдельно.
Госпошлина
Государственная пошлина оплачивается только за переход права собственности на землю.
Ее размер (в рублях):
- 350 — для земель под ИЖС, гаражное строительство, ЛПХ, садоводство и огородничество;
- 2000 — для земель другого типа назначения для физических лиц;
- 22000 — для юридических лиц.
Эту сумму можно внести после подачи документов в Росреестр. В результате в реестре изменится имя собственника, а покупатель получит выписку из ЕГРН с обновленными данными.
О правилах оплаты госпошлина читайте в этой статье.
Нотариальное заверение сделки
Заверять договор купли-продажи у нотариуса в 2019 году требуется только в случае, если одним из собственников является несовершеннолетний или недееспособное лицо. Если подобного обременения нет, то обращаться к нотариусу не обязательно.
Внимание! По личному решению договор может быть нотариально заверен даже в случаях, когда это не требуется законом. Это дает дополнительную гарантию чистоты сделки.
При заверении договора купли-продажи услуги нотариуса оплачиваются в соответствии со ст. 22.1 “Основ законодательства о нотариате”:
- 3000 руб. + 0,2% от стоимости участка при продаже близким родственникам надела стоимостью менее 10 миллионов;
- 23000 руб. + 0,1% процент от суммы свыше 10 миллионов для родственников;
- 3000 руб. + 0,4% от цены земли при продаже участка третьим лицам, при условии ее стоимости до 1 миллиона;
- 7000 руб. + 0,2% от суммы свыше миллиона при цене участка до 10 миллионов;
- 25000 руб. + 0,1% от цены свыше 10 миллионов.
Максимально возможная ставка нотариуса — 50 тысяч рублей при продаже земельного участка родственникам или 100 тысяч при передаче третьим лицам.
Подробнее о необходимости заверения договора купли-продажи у нотариуса читайте здесь.
Стоимость сделки по покупке земли с домом
При покупке надела с недвижимостью покупателю необходимо оформить переход права собственности не только на участок, но и на дом.
Поэтому кроме основных трат при покупке земли добавляется еще одна пошлина — 2000 рублей для регистрации в Росреестре права собственности физического лица или 22000 рублей — для юридических.
Дополнительные траты
Дополнительные расходы при покупке земли связаны с оформление документов:
согласие супруга на продажу участка должно быть нотариально заверено — 2000 рублей;- межевание участка, если продается доля совместного имущества, — в зависимости от тарифов кадастрового инженера и площади надела (5000-10000 рублей);
- изменение категории земли перед продажей — около 10000 рублей;
- оформление дубликатов правоустанавливающих документов при потере — от 10000 рублей.
Также не стоит забывать о налогах. Доход с продажи недвижимости должен быть задекларирован в НДФЛ, если продавец владел участком менее 5 лет. Налог с земли для частного лица составляет 13% для граждан РФ и 30% для нерезидентов.
Кто оплачивает расходы?
Продавец и покупатель могут договориться о том, кто будет оплачивать основные расходы.
Но на практике:
- продавец платит за оформление всех документов со своей стороны (выписка из ЕГРН, план межевания и т.д.);
- покупатель оплачивает пошлину.
Справка! Остальные расходы, например, составление договора или нотариальное заверение сделки, могут быть разделены или включены в стоимость участка.
Можно ли сэкономить?
Сэкономить можно на составлении договора о покупке земли. Этот документ можно оформить самостоятельно без участия юристов. Или же обратиться к нотариусу, который обязан разъяснить все условия сделки, но берет строго установленную законом сумму.
Заключение
Минимальная стоимость оформления договора купли-продажи земли составляет 1100 рублей, в эту сумму входит заказ выписки ЕГРН продавцом и оплата перехода прав собственности покупателем. Максимальная сумма зависит от конкретной ситуации, площади участка и дополнительных услуг нотариуса. Максимальная сумма может достигать около 150 тысяч.
Во сколько обойдется переоформление дачи?
Стоимость переоформление дачного участка на другого собственника зависит от многих факторов и условий сделки. На территории России данная сумма колеблется от двух с небольшим тысяч до 50 тыс. рублей.
Какие имеются способы переоформления дачи?
Переоформить дачу на другого собственника можно несколькими способами:
- Оформить договор купли-продажи. Это будет один из самых затратных вариантов.
- Оформить договор дарения. Данный способ лучше избрать в том случае, если будущий владелец дачи – ваш близкий родственник (родители, дедушки-бабушки, братья-сестры). Затраты здесь будут самые минимальные.
- Передать по наследству. Это тоже недешевый вариант переоформления. Самое важное — вовремя вступить в наследство.
Стоит помнить, что наличие на руках у собственника документа на право владения данным недвижимым объектом, существенно облегчит оформление дачи в собственность другого человека, а следовательно и будет менее затратным.
Поэтапное описание оформления дачи в собственность
Давайте рассмотрим каждый из выше перечисленных способов более подробно:
- В случае продажи дачного участка постороннему для вас человеку происходит по следующей схеме: предварительная договоренность и просмотр объекта продажи и всех имеющихся документов → заключение предварительного ДКП, после того как все условия данного соглашения рассмотрены обеими сторонами и каких-либо возражений по предмету сделки нет, то оформляется конечных вариант договора купли-продажи в 3-х экземплярах → вместе с ним подписывается акт-приемки-передачи недвижимости и расписка в получении полной денежной суммы либо рассрочки с графиком внесения платежей → оплачивается госпошлина → необходимый комплект документов передается в Рег. Палату для дальнейшего оформления.
- Если собственник дарит дачный участок, то он обращается к нотариусу и оформляет договор дарения на выбранного им родственника. Это самый быстрый и менее затратный способ переоформить дачу. При этом подаренное имущество не подлежит разделу во время развода, что тоже немало важно! В данном случае остается только переоформить подарок в Рег. палате, при этом госпошлина не оплачивается.
- Получение этого объекта недвижимости посредством наследования. Здесь самое главное – не пропустить дату вступления в наследство (через 6 месяцев после смерти родственника), это в том случае если не было оформлено завещание.
Какой бы способ переоформления дачи вы ни избрали, самое главное – иметь документ о собственности на передаваемый объект. В противном случае продавцу сначала придется оформить все правоустанавливающие документы, получить свидетельство о том, что он является владельцем дачного участка, и только потом начинать процесс оформления продаваемого имущества другому собственнику.
Примерные расценки оформления дачи в собственность
| Наименование услуги | Ее стоимость |
| Гос. регистрация прав с ЗУ из земель с/х назначения | 350 рублей для всех категорий |
| Гос. регистрация права собственности | физ. лица – 2 тыс. руб., юр. лица – 22 тыс. руб. |
| НДФЛ | 13% от суммы сделки |
| Гос. регистрация ЗУ | 350 руб. |
| Услуги нотариуса, юр. компаний | 5% от суммы сделки |
| Услуги БТИ (межевание, границы, кадастровый паспорт ЗУ) | от 10 до 15 тыс. руб. |
| Нотар. оформление договора аренды | в пределах 5 тыс. руб. |
| Рабочие моменты с СНТ | до 15 тыс. руб. |
В таблице указаны основные траты, но их может быть больше.
Все зависит от того, все ли правоустанавливающие и правоутверждающие документы в порядке, каков путь оформления для дачи для сторон более приемлем.
Кстати, в МФЦ можно решить многие вопросы, касаемые переоформления ДУ, подешевле. Специалисты данных центров достаточно компетентны в этих вопросах, только времени это может занять немного дольше.
Какие организации оказывают помощью в оформлении дачи
Помощь такого характера могут оказать фирмы, специализирующиеся на различных юридических услугах, а также можно попробовать обратиться в агентства недвижимости, положительно заарендовавших себя на рынке подобных услуг. Стоимость полного сопровождения данной сделки будет стоить в пределах 25 тыс. рублей, но все зависит от объема и сложности заказа.
Для этого можно зайти на их сайт и заказать бесплатный звонок с консультантом либо лично обратиться в их офис.
Переоформление права собственности недвижимого объекта на другого владельца может и не вылиться в большую деньгу, если нынешний собственник относился с ответственностью к получению всех необходимых для этого документов, да и в плане потраченного времени можно значительно сэкономить.
Сколько стоит переоформление документов для дома?
Приобретая в собственность дом, важно помнить, что фактический переход права не происходит при подписании продавцом и покупателем договора. Факт оставления подписей на бланке договора — это сделка, которая должна пройти государственную регистрацию.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!
Переоформление права собственности осуществляется государственной организацией Росреестр. Фактический переход права собственности на дом наступит только после внесения соответствующих изменений в базу данных Росреестра.
Материал, представленный в этой статье, позволит внести ясность в вопрос стоимости, порядка переоформления, а также необходимых документов
Стоимость переоформления дома
Стоимость переоформления включает в себя различные затраты.
| № | Название пункта | Стоимость услуги для физических лиц | Стоимость услуги для юридических лиц | |
| 1 | Получение выписки из ЕГРН | на портале Госуслуги | Бесплатно | Бесплатно |
| в Росреестре | На бумаге | 300,00 руб. (госпошлина) | 900,00 руб. (госпошлина) | |
| 2 | Получение кадастрового паспорта | На бумаге | 200,00 руб. (госпошлина) | 600,00 руб. (госпошлина) |
| В электронном виде | 150,00 руб. (госпошлина) | 600,00 руб. (госпошлина) | ||
| 3 | Оформление кадастрового паспорта | ~ 5000,00-10000,00 руб. | ||
| 4 | Узаконивание самовольных построек | От 25000 руб. | ||
| 5 | Геодезические работы | 10 000,00 руб. | ||
| 6 | Регистрация права собственности | 2 000,00 руб. (госпошлина) |
Полезно знать! В данной таблице приведены примерные расценки, которые могут изменяться в зависимости от сложности дела. Размер указанных госпошлин является фиксированным и не изменяется.
Как переоформить дом при покупке?
Переоформить дом, который был куплен, можно двумя способами:
- Обратившись к опытному юристу или риелтору агентства недвижимости.
- Самостоятельно.
В первом случае — все понятно. Оплатив комиссионное вознаграждение, специалист сделает все необходимое. Клиенту нужно будет предоставить только договор купли продажи и написать доверенность на представление своих интересов специалистом.
Юристы советуют! Для второго способа необходимо обладать определенными знаниями в области гражданского законодательства. Данный процесс является многоступенчатым и требует внимательного отношения на каждом этапе. Также, во время переоформления дома с самостроем, придется ознакомиться с законами, регулирующими порядок их узаконивания.
Порядок переоформления
Порядок переоформления дома закреплен в:
- Гражданском кодексе РФ.
- ФЗ №218 от 13.07.2015 “О государственной регистрации недвижимости”.
Инструкция: как переоформить собственность на дом
Для чего может понадобиться переоформить дом? Это происходит при разных обстоятельствах, включая получение недвижимости в наследство или покупка квартиры, когда нужно поменять одного собственника на другого. Чаще всего новый владелец не знает, как стать полноценным хозяином собственности, а это является необходимым условием для дальнейшего проживания и распоряжения полученным жилищем.
Необходимая документация
Для переоформления дома необходимо учитывать, что вся недвижимость, зарегистрированная до 1998 года, не имеет свидетельств о собственности. Это произошло по той причине, что все сделки по купле и продаже недвижимости или наследовании ранее проводились на основе нотариально заверенных документов.
Со второй половины 2016 регистрация недвижимых объектов стала также делаться без выдачи на руки бумажного свидетельства, его роль теперь выполняет выписка из ЕГРН. В остальных случаях оригинал документа о собственности должен присутствовать.
Чтобы новый владелец мог переписать на себя собственность, необходимо предпринять следующие действия:
- Обновите все документы, которые имеют отношение к вашему имуществу.
- При наличии неограниченного по сроку годности технического паспорта и неоформленных кадастровых документов нужно подать заявку в бюро технической инвентаризации на специальном бланке. Помните, что услуги мастера из БТИ требуют оплаты государственной пошлины, квитанцию также прикладывают к документам. На основании проведенного осмотра составляется домовый план и кадастровый паспорт недвижимости. Срок их действия ограничен. То есть если документация оформлялась пять лет назад, то ее надлежит обновить.
- Необходимы правоустанавливающие документы, на основании которых было получено право собственности прежним владельцем: дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т. д. Соответственно предъявляется документ о собственности — выписка либо регистрационное свидетельство.
- Паспорт гражданина России от каждого участника сделки.
- Недвижимость всегда лучше переоформлять с привлечением нотариуса. Хотя дарственная не требует обязательного заверения, в случае с домом желательно все же ее составить по всем правилам, дабы избежать в будущем возможных претензий к новому собственнику со стороны заинтересованных лиц. При передаче дома умершего родственника, например, сыну после смерти отца, требуется иметь на руках свидетельство о наследовании — завещание не является в данном случае правоустанавливающим актом.
- После того как все необходимые документы собраны, их нужно отнести в регистрационную палату. При этом документы должны быть как в оригинале, так и в копии вместе с квитанцией об уплате госпошлины.
Цена переоформления и затраты
Средний срок рассмотрения документов в регистрационном органе составляет 30 дней. В результате положительного решения владельцу выдается свидетельство собственности на недвижимость определенного типа.
Сколько стоит переоформление дома? Здесь цена зависит от вида объекта. Лучше всего, если недвижимость является готовой и закреплена за продавцом или наследодателем.
Тогда цена составит 2 тысячи рублей государственной пошлины плюс услуги юристов и риелторов.
Если право собственности на дом и землю не было зарегистрировано должным образом, придется дополнительно оплачивать геодезические работы (межевание), оформление кадастровых документов, оценку и другие обязательные процедуры.
Также стоит отметить, что переход собственности на дом сопровождается обязательствами по налогообложению. Так, новый владелец с момента переоформления будет платить налог на объект недвижимости и на землю.
Значение имеет также способ передачи прав:
| дарение близкому родственнику | 2000 за дом + 350 руб. за участок | не оплачиваются |
| наследование | 0,3% от стоимости (максимум 100 руб.) и 0,6% (максимум 1 млн руб.) для членов семьи и не родственников соответственно | не оплачиваются |
| купля/продажа | 2000 руб. | покупатель оплачивает 13% от суммы сделки за вычетом 1 млн руб. в случае, если дом был в его собственности менее 3 лет |
Расходы на остальные услуги будут зависеть от количества владельцев и сложности объекта.
Особенности оформления
Имеются определенные нюансы относительно того, как и где переоформить свой дом на другого человека. Отличие данной процедуры от приобретения квартиры в том, что вместе объектом передается и домашний участок, ведь здание должно стоять на собственной земле.
Надел под домом изначально регистрируется отдельно, в зависимости от его статуса.
В деревне необходимо запрашивать разрешение у местной администрации, в дачном поселке — оформлять пожизненную аренду или приватизацию, а при следующих сменах собственника дом передается уже вместе с придомовой территорией.
Что касается самой сделки, порядок действий в общем случае одинаков, могут меняться только те или иные пункты, а также их количество.
Если покупатель состоит в брачных отношениях, то муж или жена предоставляет свидетельство о заключении брака, а также разрешение на операцию от второй половины, составленное у нотариуса.
Продавец, помимо общих документов, предоставляет выписку из ЕГРН, экспликацию, поэтажный план здания.
При соблюдении всех нюансов и наличии необходимых документов процесс переоформления не представляет особых сложностей, главное — зарегистрировать свои права и получить возможность не только пользоваться и владеть, но и распоряжаться собственным домом.
Договор дарения и мены: что выгоднее родственникам — Юридическая консультация
В данном случае законными будут оба предложенных варианта. Оба договора – и дарение, и мена – являются гражданско-правовыми сделками, используются, чтобы юридически оформить переход права на недвижимое имущество. На практике договор дарения чаще заключается между близкими людьми, родственниками.
Поскольку предметом сделок дарения и мены являются объекты недвижимости, то переход права собственности на каждый объект требует обязательной государственной регистрации в Росреестре с внесением записи в ЕГРН, с уплатой физическим лицом госпошлины за каждый объект в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, ст. 131 Гражданского кодекса РФ).
Главное при выборе договора учесть, чтобы тип договора соответствовал реальным правоотношениям, которые вы хотите зафиксировать со своим братом. От этого зависит, правовые нормы каких глав ГК РФ будут применятся: гл. 32 (к договорам дарения) или гл. 30-31 (к договору мена), а также какие правовые последствия могут возникнуть в случае возможного судебного спора.
Содержание
Оформление взаимных договоров дарения: на что обратить внимание
При оформлении вами взаимных договоров дарения вместо заключения договора мены надо обратить внимание на следующие моменты.
1. По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель не получает финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости.
2. Юридически два заключенные договора дарения недвижимости независимы друг от друга. Расторжение одного из них, признание его недействительным (например, отказ дарителя передать в виде дара свою недвижимость или расторжение одного из договоров дарения) никак не влияет на действительность заключенного второго договора дарения недвижимости.
Обмен долями между родственниками
3. В п. 1 ст. 572 ГК РФ указано, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору могут быть применены нормы о притворности сделки. А притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Таким образом, квалифицирующим признаком дарения является безвозмездный характер передачи недвижимости, который заключается в отсутствии встречного представления. Любое встречное представление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным.
К слову, по судебной практике, чтобы представление считалось встречным, оно не обязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, а может быть предметом отдельной сделки.
Тогда в судебном процессе заинтересованной стороной доказывается причинная обусловленность дарения встречным представлением со стороны одаряемого.
4. Поскольку даритель действует безвозмездно и бескорыстно, законодательством предусмотрено несколько оснований, при которых даритель имеет право отказаться от исполнения обещанного дарения или отменить и требовать назад подаренное имущество (ст. 577-578 ГК РФ)
5. Согласно п. 1 ст.
36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью, поэтому на приобретенную недвижимость по договору дарения не распространяется режим общей совместной собственности, т.е. у супруги одаряемого не появляется прав на ½ долю подаренной недвижимости. На практике именно с этой целью часто заключают договор дарения – исключить права супруги одаряемого на недвижимость.
6. По вопросу налогообложения: по общему правилу, при расчете налогооблагаемой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п.1 ст.
210 НК РФ), поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, получает доход в натуральной форме и должен оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Расчет налогооблагаемой базы проводится от кадастровой стоимости подаренной недвижимости.
Об этом не следует забывать, обдумывая переоформление недвижимости через дарение.
Если же даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами), то доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В рассматриваемом случае дарение планируется между родными братьями, поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, будет освобожден от уплаты НДФЛ.
Обмен квартир путем взаимного дарения между родственниками
7. В случае признания одного из дарителей банкротом присутствует существенный риск признания договора дарения недвижимости недействительным. Недействительными могут признаваться договоры, заключенные за три года до начатого процесса банкротства гражданина, поскольку с правовой точки зрения такие договоры причиняют вред кредитору и отражаются на его финансовом положении.
Случаи аннулирования дарения между гражданами возникают на основании ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”. Договор дарения часто используется банкротами как нехитрая попытка спасти имущество при банкротстве, вывести его из конкурсной массы.
При этом дарители забывают о том, что в рамках конкурсного производства временные управляющие проявляют особую бдительность к любым безвозмездным сделкам, совершенным банкротом.
В результате у них есть возможность в судебном порядке требовать отмены договора дарения и возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества.
По сложившейся судебной практике с очень высокой долей вероятности суды отменяют сделки дарения между заинтересованными лицами – близкими родственниками, совершенные до или во время процесса банкротства одного из них.
8.
Именно по этим причинам на рынке недвижимости, в случае последующей реализации одаряемым-собственником своей недвижимости, потенциальные покупатели (а особенно их ипотечные банки и страховые компании) не жалуют объекты недвижимости, где документом-основанием указан «свежий договор» – договор дарения между близкими родственниками, что может сказываться на сроках и стоимости продажи таких объектов. И этот момент рекомендуем учитывать при выборе способа переоформления недвижимости.
Вы также можете прочитать подробную статью юриста, размещенную на нашем сайте, о дарении квартиры близкому родственнику.
Особенности договора мены
Что касается правовой природы договора мены, то по такому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ).
При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).
Особенность предмета договора мены заключается в том, что один объект обменивается на другой, а не на деньги. То есть при мене объектов недвижимости каждый из них рассматривается как продаваемый товар. А оплачивается этот объект не деньгами, а предоставлением другого объекта в натуре.
Как указано в рассматриваемом случае, стоимости объектов недвижимости разные, но не указано: планируется ли одним из братьев произвести доплату, чтобы уравнять стоимости объектов недвижимости. Согласно п. 1 ст.
568 ГР РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.
Стороны договора полностью свободны в формулировках условия договора и подчиняются основополагающему принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
Поэтому в договоре мены вы можете предусмотреть, что обмениваемые объекты недвижимости равноценны, или, наоборот, признать их неравноценными, тогда сторона, передающая объект, цена которого ниже цены объекта, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).
Поскольку договор мены всегда носит возмездный характер (независимо от того, была мена осуществлена с доплатой или нет), то на недвижимость, приобретенную супругом-менщиком по сделке, распространяется режим общей совместной собственности супругов, а у супруги (в случае отсутствия брачного договора) появляются права на ½ долю в праве собственности этой недвижимости (ст. 253 ГК РФ и ст. 34 СК РФ).
Право собственности на обмениваемые объекты у сторон возникает после исполнения обязательств по взаимной передаче товара обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).
В случае признания в судебном порядке договора мены недействительным общим последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция (т.е.
каждому из участников мены возвращается то, что он передал), если закон не предусматривает иных последствий их недействительности.
В случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Вышеуказанные правовые последствия при мене существенно отличаются от признания недействительным договора дарения, когда одаряемый вынужден отдать подарок, но претендовать на возмещение его стоимости не может.
Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены
Что касается вопроса по уплате НДФЛ при заключении договора мены, то согласно письму ФНС России, размещенному на официальном сайте (https://www.nalog.ru/rn77/about_fts/about_nalog/4005413/), в соответствии с положениями п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного товара в обмен на другой является реализацией. Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар.
Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества.
Если при обмене имущества одной из сторон договора мены была получена доплата (оплата разницы в ценах обмениваемых товаров), сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы (см. письмо ФНС России от 27.11.
2012 N ЕД-4-3/19911@ “Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены”).
Другими словами, каждая сторона договора мены получает доход в натуральной форме в виде стоимости недвижимости и доход в денежной форме в сумме полученной доплаты (если у одной из сторон договора предусмотрено получение доплаты), с которых надо оплачивать НДФЛ.
Но в рассматриваемом случае оба объекта недвижимости находятся в собственности у каждого из братьев более пяти лет, соответственно, от налогообложения освобождены (п. 17.1 ст.217 НК РФ). Но в случае получения доплаты по договору мены одним из братьев с суммы полученной им доплаты надо будет оплачивать НДФЛ.
Сколько стоит переоформить дом и землю, какие для этого нужны документы?
Самым сложным этапом приобретения земельного участка или дома является сбор необходимых документов.
Фактический переход права собственности на дом или землю наступает не в момент подписания договора купли-продажи, а только после того, как сделка пройдет государственную регистрацию. Переоформить право собственности помогут специалисты Росреестра.
Чтобы в кратчайшие сроки собрать документы и соблюсти все правила проведения сделки, следует разобраться с тем, какие потребуются бумаги для переоформления и сколько это будет стоить.
Понятие о договоре купли-продажи
Договор купли-продажи представляет собой двустороннее соглашение, в котором одна сторона выступает продавцом, а другая покупателем.
В обязанности продавца входит передача объекта (товара) в собственность покупателя, который, в свою очередь, обязан заплатить за данный объект согласованную цену.
Основные условия для заключения договора купли-продажи – это двусторонность, консенсуальность и возмездность. Сторонами договора могут выступать любые лица при условии их полной дееспособности.
Документ содержит основную информацию о продавце и покупателе, название продаваемого объекта и его технические характеристики, стоимость объекта недвижимости и порядок внесения денежных средств.
Купля-продажа недвижимости – очень сложный процесс, есть целый ряд документов, без которых подписание договора не будет правомерно.
Например, выписка из Росреестра о праве собственности на объект и из домовой книги, паспорта сторон, различные технические документы и т. д. Процесс оформления сделки происходит следующим образом:
- подготовка пакета документов;
- оформление, согласование и подписание договора купли-продажи;
- подписание акта приема-передачи объекта продажи;
- регистрация перехода прав собственности в ЕГРН.
Документы, предоставляемые продавцом
Планируя продать свой дом или земельный участок, человек должен быть готов к тому, что ему придется собрать определенный пакет документов, без которых эту сделку заключить не получится. В первую очередь, следует подготовить документы, характеризующие предмет договора: экспликацию, кадастровый паспорт, поэтажный план.
Затем нужно собрать правоустанавливающие документы: действующее свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН (выдают в Росреестре), справку об отсутствии задолженности из ЖЭУ, выписку из домовой книги. Наконец, продавец должен иметь подготовленный в трех экземплярах договор купли-продажи, письменное согласие жены (мужа) на продажу дома (земли) и квитанцию об оплате расходов на регистрацию сделки.
Какие документы нужны покупателю?
Покупатель, желающий приобрести недвижимость, должен предоставить продавцу паспорт, либо другой документ, удостоверяющий личность. Лица, состоящие в браке, должны заранее позаботиться о получении письменного согласия на покупку от своей второй половины. Подготовка документа может занять некоторое время, ведь его обязательно нужно заверить у нотариуса.
Порядок переоформления недвижимости
Когда подписан договор купли-продажи и собраны все документы, нужно переходить к завершающему этапу оформления сделки – переоформлению права собственности на приобретенное жилье. Собранная документация и заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подаются в МФЦ или Росреестр.
Чтобы зарегистрировать свое право собственности потребуется оплатить госпошлину. Размер будет зависеть от вида сделки. Госпошлина при переоформлении прав на земельный участок составляет 350 руб., на квартиру или дом – 2000 руб. Если недвижимость приобретается несколькими лицами, сумма делится на всех новых владельцев поровну.
Загрузка...
