Что Такое Договор Купли Продажи Недвижимости

Покупка или продажа недвижимости, будь то квартира или загородный дом, не может обойтись без документального оформления. Иными словами, вашу сделку должен зафиксировать договор купли-продажи квартиры. Если ограничиться только устным соглашением, то права собственности на недвижимость так и останутся у продавца, а покупатель рискует остаться и без денег, и без жилья.

Рассказываем, что такое договор купли-продажи квартиры, как его правильно составить и когда его можно расторгнуть. Покажем образец договора купли-продажи квартиры 2021 года и расскажем, где можно скачать бланк документа.

Собственником недвижимости вы станете  только после заключения договора  купли-продажи. nedvigimost-i-financi.ru

Что такое договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо.

 Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.

Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление ДКП

Договор купли-продажи жилья — документ, который может быть предъявлен в суде в случае оспаривания сделки. Чтобы не возникало сомнений в законности договора, он должен составляться с учетом достаточно большого количества правовых норм.

ДКП, не соответствующий законодательным актам, можно оспорить в суде. psiheya-market.ru

Существуют и другие законодательные акты, которые придется учитывать при составлении договора купли-продажи, если конкретные обстоятельства требуют этого.

Важно! Если вы занимаетесь составлением договора самостоятельно, изучите все законодательные нормы, связанные с ДКП.

К примеру, если покупка или продажа квартиры затрагивает интересы супруга собственника жилья или несовершеннолетнего, то необходимо соблюдать положения Семейного кодекса РФ. В частности, статьи №34 и №35 СК РФ.

Содержание договора

Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.

В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.

Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.

Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.

Бланки ДКП можно скачать на Госуслугах или специализированных сайтах. blank-dogovor-kupli-prodazhi.ru

Обязательные условия договора

Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.

Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.

К обязательным условиям содержания договора относятся:

• наименование документа («Договор купли-продажи»), название населенного пункта, в котором он был заключен, дата заключения договора;
• стороны договора (полные имена покупателя и продавца), их паспортные данные;
• описание недвижимости: наименование объекта (дом, квартира, комната, доля), точный адрес, общая площадь;
• суть договора, которая заключается в том, что сделка является именно продажей недвижимости. То есть не ее дарением, арендой и прочее;
• цена договора, то есть сумма, за которую одна сторона продает, а вторая покупает данный объект недвижимости;
• перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки и сохраняющих право на пользование квартирой после ее продажи (если таковые имеются).

Важно! Если права продавца на квартиру каким-то образом ограничены (ипотечная квартира), то этот факт обязательно следует указать в договоре. Иначе вам могут отказать в регистрации прав собственности.

Дополнительные условия

Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в  договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.

Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.

В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:

• время фактической передачи недвижимости покупателю;
• сроки и способы взаиморасчетов;
• состояние передаваемой квартиры;
• сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
• гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
• порядок решения споров и распределения ответственности;
• условия, при которых договор может быть расторгнут;
• штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.

Какие нужны документы

Оформляете вы договор купли-продажи квартиры самостоятельно или через нотариуса, для совершения сделки необходимо подготовить несколько документов.

Для оформления договора купли-продажи много документов не нужно. online-kassa.com

Перечень документов продавца и покупателя жилья:

• выписка из ЕРГН на продаваемую недвижимость;
• правоустанавливающий документ продавца, в роли которого могут выступать: свидетельство о приватизации, дарственная, судебное решение о признании права собственности и другие;
• паспорт продавца;
• паспорт покупателя;
• справка из управляющей компании о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован;
• согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке);
• разрешение органа опеки (если собственник недвижимости несовершеннолетний);
• квитанция об уплате государственной пошлины (в 2021 году ее сумма составляет 2000 рублей).

С 2013 года договор купли-продажи квартиры или дома можно не заверять у нотариуса. За исключением соглашений, которые оформляются не на целый объект недвижимости, а его доли. Напоминаем, что нотариального заверения требуют сделки с участием несовершеннолетних собственников.

Все остальные договора будут иметь законную силу независимо от того,  заверите вы документ в нотариальной конторе или нет. При этом эксперты советуют все же обращаться к специалистам. Нотариус заверит лишь правильно составленный ДКП, что убережет вас от проблем в будущем.

Процесс оформление ДКП

Как оформляется договор купли продажи квартиры, можно прочитать в статье № 454 ГК РФ. В ней исчерпывающе изложены нормы и правила, которым должен соответствовать документ. В частности, договор купли-продажи квартиры, дачи или другого жилого помещения оформляется поэтапно.

Этапы оформления договора

1. Получаем выписку из ЕГРН. Прежде чем перейти к составлению договора купли-продажи, нужно получить выписку из ЕГРН. Так продавец сможет подтвердить права собственности на жилье, а покупатель убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости.
2. Изучаем документы на объект недвижимости.

   Перед заключением договора необходимо проверить правоподтверждающие (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН) и правоустанавливающие (ДКП, свидетельство о наследовании, договор дарения и другие) документы.

3. Заключаем предварительный договор купли-продажи.

   Вы можете заключить предварительный договор, если еще не готовы к оформлению основного соглашения или в данный момент у вас нет всей суммы. Так вы сможете забронировать понравившиеся жилье, передав продавцу задаток.

4. Подписываем договор купли-продажи. Проверьте правильность составления документа.

   Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Проследите за тем, чтобы в соглашении не было помарок и опечаток.

5. Оплачиваем госпошлину. Госпошлину оплачивает покупатель. Ее размер зависит от вашего статуса: юридическое или физическое лицо.

   Стандартные размеры госпошлины вы найдете на портале «Госуслуги».

6. Регистрируем права собственности. Подаем документы на регистрацию в Росреестр. Если сделка совершалась через нотариуса, то он сам передаст документы на регистрацию.

   В случае самостоятельного оформления ДКП, вам нужно будет подать документы через МФЦ или сразу в Росреестр.

7. Получаем свидетельство о регистрации нового владельца.

   Через 10 дней после подачи документов покупатель приходит к нотариусу за готовыми документами или самостоятельно получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными.

Выписка из ЕГРН с новыми данными подтверждает переход  прав собственности на жилье. taldom.7555000.ru

Сколько нужно заплатить

Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.

В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры —  2000 рублей. Платит покупатель.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.

Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не  позднее трех дней.

При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.

Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.

Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.

Когда ДКП признают недействительным

По закону договор купли-продажи жилого помещения может быть признан ничтожным. Это означает, что сделка аннулируется, а стороны возвращаются в первоначальное положение.

Договор может потерять силу только по обоюдному согласию или по решению суда. zhil-savelki.ru

Суд признает договор оспоримым, если он:

• заключен с помощью угроз и насилия;
• оформлен от лица несовершеннолетнего без согласия органа опеки;
• заключен недееспособным гражданином без согласия его опекуна;
• составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке;
• продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки;
• не соответствует требованиям законодательства;
• на нем поддельные подписи.

Важно! Признать договор купли-продажи недействительным можно только через суд, если соглашением не предусмотрены иные условия, к примеру, обоюдное согласие сторон.

Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором — заключение одной сделки ради прикрытия другой.

На что нужно обратить внимание

Что необходимо сделать, чтобы обезопасить себя от действий мошенников, которые могут воспользоваться вашим незнанием нюансов оформления ДКП? К примеру, высокие риски связаны с покупкой/продажей квартиры, полученной в наследство.

Это значит, что на недвижимость могут предъявить права лица, не указанные в завещании, но являющиеся наследниками первой очереди. Или наследуемая квартира может находиться в собственности продавца менее 3 лет, о чем он умолчал. Тогда покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей, попросите у продавца документы, на основании которых он получил квартиру в наследство. Проверьте историю объекта на наличие завещательных отказов и случаев ареста недвижимого имущества.

Если вы продаете квартиру, то внесите в договор купли-продажи жилого помещения пункт о залоге в пользу продавца. Условием залога станет полная оплата стоимости квартиры. Несмотря на то, что это условие прописано в законе, другая сторона договора может отметить в документе оговорку об отсутствии залога.

Особого внимания требуют сделки с доверенными лицами продавцов недвижимости. Имейте в виду, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. То есть после получения денег собственник может прекратить действие доверенности, что влечет недействительность сделки.

Чтобы не остаться и без денег, и без жилья, в первую очередь проверьте доверенность представителя собственника продаваемой недвижимости. В частности, узнайте, входит ли в полномочия доверенного лица продажа недвижимого имущества доверителя.

Посмотрите, нет ли в документе ограничений: кому может быть продана квартира, вилка стоимости, порядок расчетов и другие. Обратите внимание на срок действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента регистрации перехода права собственности).

• Не спешите переходить к этапу подписания договора купли-продажи квартиры, проверьте все документы другой стороны сделки, запросите дополнительные данные или обратитесь к опытному специалисту, который уже «собаку съел» на сделках с недвижимостью.
• «Все заработала сама, делиться не собираюсь». Подруга не общается с дочерью и не видит внука из-за «лишней» квартиры
• Семь раз отмерь. Как мой приятель пытался продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
• Из психотерапевта в юмористы. Как живет Гарик Мартиросян в «Золотых ключах»
• Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости

Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

При совершении сделок с недвижимыми объектами необходимо соблюдать требования ГК РФ о письменной форме договора и регистрации его в службе Росреестра.

Покупатель и продавец вправе определять его содержание, однако обязаны включить ряд обязательных условий. Рассмотрим особенности заключения и регистрации договора купли-продажи недвижимости в 2018 году.

Прежде всего, стороны должны достигнуть договоренности по обязательным и дополнительным условиям, которые указаны в договоре. Если между ними не достигнуто соглашения, сделка не состоится.

Требование о его письменной форме также является обязательным, в противном случае переход права собственности не будет зарегистрирован в Росреестре.

В таком случае договор купли-продажи является недействительным, и не влечет правовых последствий для третьих лиц.

Правила регистрация сделок с недвижимыми объектами в 2018 году регламентируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ и ГК РФ.

Условия

При совершении сделки сторонам необходимо согласовать существенное условие — предмет договора. Под ним понимается конкретный объект недвижимости, которым продавец владеет на праве собственности.

При описании предмета соглашения указываются следующие характеристики:

• местоположение и адрес;
• уникальный кадастровый номер;
• площадь;
• количество помещений в квартире или частном доме;
• этажность;
• сведения о правообладателе и основаниях возникновения права собственности.

Все сведения должны соответствовать данным из выписки ЕГРН, которую необходимо получить на дату составления договора купли-продажи.

Перечень дополнительных условий стороны определяют самостоятельно:

• стоимость недвижимого объекта — по взаимной договоренности;
• порядок взаиморасчета (например, наличными денежными средствами или с использованием банковского перевода);
• наличие жильцов, которые сохраняют право пользования после регистрации договора;
• состояние объекта недвижимости и отсутствие у покупателя претензий к качеству;
• порядок и сроки снятия с регистрационного учета жильцов квартиры или дома;
• иные условия, которые стороны посчитают нужным включить в договор.

По каждому из дополнительных пунктов продавец и покупатель также должны прийти к общему согласию.

Закон не содержит требований к сроку действия документа, так как с момента регистрации все права переходят к новому собственнику.

Обратите внимание!

Стороны могут оговорить срок заключения будущей сделки, для этого составляется предварительный договор купли-продажи недвижимости. Он будет содержать обязательство оформить основной документ на согласованных условиях.

При заключении предварительного соглашения покупатель может внести задаток за приобретаемое жилье. Если по вине продавца сделка не завершится в оговоренные сроки, задаток подлежит возврату в двукратном размере.

При правильном составлении предварительного соглашения одна сторона может принудить другую к заключению основного договора и регистрации его в Росреестре.

Регистрация договора купли-продажи недвижимости

С января 2017 года утверждены новые правила регистрации договора купли-продажи недвижимости, которые характеризуются следующими нюансами:

• единственным правоустанавливающим документом, выдаваемым по итогу регистрационных действий, является выписка из ЕГРН. Свидетельство о праве и кадастровый паспорт утратили юридическую силу;
• кадастровый учет и регистрация объединены в одну процедуру, сроки которой существенно сократились;
• подать документы можно напрямую в службу Росреестра, либо через МФЦ;
• если продаваемое жилье ранее не было поставлено на кадастровый учет, продавцу необходимо получить технический план.

Регистрация проводится на основании заявления, которые стороны представляют одновременно с договором.

Сроки регистрации

Законом № 218-ФЗ установлены следующие сроки регистрации:

• семь дней — если стороны сдают документы напрямую в службу Росреестра;
• девять дней — если договор был представлен через МФЦ;
• если объект недвижимости одновременно проходит процедуру кадастрового учета, указанные сроки увеличиваются на три рабочих дня.

Их продление допускается только путем вынесения решения о приостановке регистрационных действий.

Госпошлина

За регистрационные действия сторонам необходимо уплатить госпошлину. В 2018 году ее размер составляет 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для юридических лиц. В службу Росреестра или МФЦ подается оригинал платежного документа.

Расторжение

По нормам ГК РФ расторжение договора купли-продажи недвижимости может осуществляться в любой момент по соглашению между продавцом и покупателем.

Обратите внимание!

Закон допускает расторжение в одностороннем порядке, если одна из сторон допустила существенные нарушения прописанных условий.

До регистрации

Пока договор не прошел регистрационную процедуру, он не приобретает юридической силы для третьих лиц. Однако для продавца и покупателя документ вступает в силу с момента подписания. Поэтому для расторжения требуется выполнить следующие формальности:

• согласовать и оформить в письменном виде соглашение о расторжении договора;
• вернуть все полученное по сделке в исходное состояние — денежные средства возвращаются покупателю, а продавец вновь принимает во владение объект недвижимости;
• регистрировать в Росреестре такое соглашения не требуется.

Не обязательно указывать причины расторжения в дополнительном соглашении, достаточно обоюдного согласия сторон.

После регистрации

Добровольное расторжение договора возможно и после регистрационных действий. Однако дополнительное соглашение следует направить в службу Росреестра или МФЦ. Оно станет основанием для аннулирования записи о переходе права собственности в реестре ЕГРН.

Если стороны не достигли договоренности о расторжении, сделать это в одностороннем порядке можно через суд. Стоит учесть следующие нюансы:

• основанием является существенное нарушение условий сделки (например, нарушение сроков передачи денежных средств за объект недвижимости);
• договор расторгается судебным актом, который нужно направить в Росреестр;
• только после внесения изменений в реестр ЕГРН действие считается завершенным.

Обратите внимание!

Обязанность по доказыванию оснований расторжения договора возложена законом на инициатора иска.

Сроки расторжения

Сроки завершения всех формальностей зависят только от сторон. При обращении в суд нужно учитывать период для рассмотрения гражданского дела (до двух месяцев), а также для совершения регистрационных действий в Росреестре (три дня, если расторжение происходит на основании судебного акта).

Последствия расторжения

В любом случае стороны обязаны вернуть обратно все полученное по сделке. При аннулировании записи в ЕГРН юридическая сила договора утрачивается как для сторон, так и для третьих лиц. При обращении в суд истец вправе не только вернуть исходное состояние, но и потребовать возмещения убытков и упущенной выгоды. Обязанность по доказыванию убытков также возложена на него.

Внесение записи в ЕГРН об аннулировании договора купли-продажи сопровождается восстановлением в правах предыдущего владельца объекта.

Продавцу будет выдана выписка из госреестра, удостоверяющая возврат права собственности на недвижимость.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Договор купли-продажи недвижимости: зачем он нужен и как его составить

❗️Читайте новую версию статьи❗️

Рассказываем о формальных вопросах человеческим языком.

Что такое договор купли-продажи

Договор купли-продажи (ДКП) — юридическое соглашение о том, что продавец передаст покупателю право на определенную вещь, являющуюся предметом по договору, за оплату в оговоренном размере и на указанных условиях. Договор купли-продажи нужен, чтобы подтвердить переход права собственности на товар от продавца к покупателю.

ДКП по недвижимости заключается на «вторичку», то есть на готовый объект недвижимости, на который ранее было зарегистрировано право собственности. Продавец при этом обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Какие бывают типы договоров ДКП

Договор купли-продажи — широкое понятие, он может быть устным (когда вы покупаете продукты на рынке) и письменным (например, покупка машины или дома).

В сделках с недвижимостью ДКП должен быть письменным в любом случае, даже если он заключается между друзьями или родственниками. На основании этого договора в Росреестре регистрируется переход права собственности.

Кто может заключить ДКП

Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании.

В любом случае в сделке принимают участие как минимум две стороны:

✓

Продавец — тот, которому принадлежит объект недвижимости

✓

Покупатель — тот, к кому после завершения сделки переходит право собственности на объект договора

При необходимости в сделке могут принимать участие доверенные лица, которые представляют интересы сторон.

Нужен ли заверять ДКП у нотариуса

Ранее мы уже публиковали подробный материал о том, как и в каких случаях проводится нотариальная сделка, прочитать его можно на сайте DomClick.ru.

В законе определены случаи, когда ДКП должен быть в обязательном порядке удостоверен нотариусом. Во всех остальных случаях ДКП на недвижимость может быть заключен в простой письменной форме.

Основные случаи, когда нужен нотариус, если вы продаете или покупаете:

✓

Долю в квартире или доме — ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

✓

Квартиру вашего ребенка или человека, над которыми вы осуществляете опеку, — ч. 2 ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

✓

Квартиру с условием, что вам будут пожизненно выплачивать средства на ваше содержание — ренту, — ст. 584 ГК РФ

В большинстве остальных случаев договор не надо заверять у нотариуса, достаточно соблюсти все требования, которые описаны в гражданском кодексе: указать стороны сделки, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия передачи.

Как составить договор купли-продажи

ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.

Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее — в ДКП необходимо прописать стороны, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче.

✓

Стороны. То есть все владельцы и покупатели недвижимости, которая продается.

✓

Предмет договора. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес объекта недвижимости, тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.

✓

Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.

✓

Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могу быть собственные или с привлечением ипотеки.

✓

Порядок оплаты. Вносится ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок передаются денежные средства: наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом, с помощью сервиса безопасных расчетов Сбербанка.

 

 

Как работает сервис безопасных расчетов СберБанка

Покупатель перечисляет сумму на специальный счет в DomClick.ru. После регистрации в Росреестре сумма по договору переводится на банковский счет продавца. Сторонами ипотечной сделки с использованием инструмента безопасных платежей могут быть как частные лица, так и компании-застройщики.

Сейчас читают

Ипотека от застройщика: плюсы и минусы

Как написать продающее объявление для недвижимости

Сбербанк снижает ставки по ипотеке с 1 октября 2019 года

Была ли эта статья полезна?

Договор купли-продажи при покупке квартиры на вторичном рынке

Договоритесь о форме договора купли-продажи. Стандартный договор купли-продажи может иметь простую письменную форму, а может быть, по желанию, заверен у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, форма договора будет только нотариальной.

Почему шаблоны договоров не подходят

Договор, заключённый в простой письменной форме, — самый простой и дешёвый вариант заключения сделки, но очень важно составить его правильно.  Если сделку попытаются оспорить, суд во многом будет опираться на пункты договора.

Хотя все договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений, каждый из них должен составляться с учётом конкретных условий сделки (например, сроков физического и юридического освобождения квартиры и иногда порядка расчётов).

Использовать типовой шаблон нельзя, потому что в нём могут быть не полностью отражены права и обязанности сторон — если возникнет спорная ситуация, доказать свою правоту будет сложно.

В этом случае риску подвергается именно покупатель — он может потерять деньги, — поэтому, выбирая простую письменную форму, доверьте составление договора профессионалу — юристу или риелтору.

Что делает нотариус

Составлять ДКП у нотариуса выгодно, прежде всего, покупателю.

Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдение в нём всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения и вносит при необходимости дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, нотариус проверяет наличие и правильность нужного для заключения сделки пакета документов и после подписания договора может взять на себя регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Сколько стоят услуги нотариуса

Если у  квартиры несколько собственников, участие нотариуса в сделке обязательно. Стоимость его услуг фиксированная и зависит от города. Например, в Москве это 25 000 рублей. Если же стороны привлекают нотариуса по своему желанию, стоимость его услуг будет зависеть от размера госпошлины, а госпошлина — от кадастровой оценки квартиры.

Если квартира стоит до 10 млн рублей включительно, стоимость услуг нотариуса рассчитывается по схеме: 7 000 рублей + 0,2% суммы, превышающей 1 млн рублей. Подробнее о ценах на услуги нотариусов можно почитать на сайте Федеральной нотариальной палаты. А ещё договоры, заключённые у нотариуса, обычно регистрируют быстрее — за 3–4 дня.

Для договоров, составленных в простой письменной форме, этот срок больше — от 10 дней.

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи

В договоре, вне зависимости от того, какие у сделки нюансы, обязательно должны быть указаны:

•  полные паспортные данные продавца и покупателя, включая место рождения, код выдавшего паспорт подразделения и адрес прописки;
• характеристики квартиры: её адрес, этаж и общая площадь;
•  документ, на основании которого у продавца есть права на квартиру (например, договор купли-продажи) и регистрационные данные;
• права и обязанности, ответственность сторон;
• заверения и гарантии продавца: это стандартный пункт, в котором продавец заявляет, что квартира не под арестом, не в залоге, не является обязательством, не куплена с использованием материнского капитала и так далее;
• цена договора: сумма, которую покупатель уплачивает за квартиру;
• лица, зарегистрированные в квартире, порядок и сроки освобождения ими жилплощади.

В договоре обязательно указывается полная стоимость квартиры. Продавцы часто просят указать заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов. Не соглашайтесь на это. Если что-то пойдет не так, и сделка будет оспорена, вернуть вы сможете только прописанную в договоре сумму.

Что ещё хорошо бы указать в договоре купле-продажи

Помимо  обязательных, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, которые помогут разрешить спор, если он возникнет. Такими условиями могут быть:

• Форма передачи денег за квартиру — когда и каким способом будут производиться денежные расчёты.
• Срок, в который продавец освободит квартиру и передаст её вам.
•  Состояние квартиры — наличие или отсутствие в ней ремонта и мебели. Указывают обычно наличие сантехники и электроники, а иногда и мебели. В квартире премиум-сегмента стоимость мебели и предметов интерьера может составлять до 10–15% от суммы сделки. Поэтому всё, что представляет собой ценность, прописывается в описи. Она прикладывается к договору купли-продажи. Это гарантия того, что продавец не заберёт с собой картину или дизайнерский столик.
• Порядок разрешения споров, например, если на квартиру начнут претендовать третьи лица.
•  Основания для расторжения договора. Причиной для расторжения договора чаще всего служит неисполнение сторонами обязательств. Например, если покупателю досталась квартира с огромными долгами за коммунальные услуги или совсем не в том состоянии, которое было прописано в договоре: после потопа или «убитая» после прощальной вечеринки.  
• Размер неустойки и штрафных санкций для обеих сторон на случай несоблюдения условий договора.
•  Кто оплачивает расходы по сделке, например, нотариальную госпошлину.

Когда подписывать договор

Если у договора купли-продажи простая письменная форма, то договор подписывают в банке во время закладки денег в ячейку. Если договор составлял нотариус, его подписывают заранее, до передачи денег, в офисе в присутствии нотариуса.

Когда договор вступает в силу

Договор можно считать заключённым, как только он подписан (с этого момента обе стороны обязаны выполнить все прописанные в документе условия) , а исполненным — когда подписан акт приёмки-передачи квартиры.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Таисия Смирнова

Договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости заключается либо в простой письменной форме, либо удостоверяется у нотариуса.

В установленных законом случаях нотариальная форма договора купли-продажи обязательна, однако не стоит забывать о праве сторон предусматривать нотариальное удостоверение сделки в любых других ситуациях ради обеспечения большей правовой защиты.

Совершение сделки предполагает составление документа, по которому стороны передают недвижимое имущество во владение, пользование и распоряжение от одного лица (продавца) к другому (покупателю) за оговоренную в договоре плату.

В отличие от нотариальной формы договора, где законность соглашения и намерения сторон проверяет нотариус и несет за это полную имущественную ответственность, ответственность за последствия сделки в простой письменной форме полностью лежит на продавце и покупателе.

• Когда договор купли-продажи недвижимого имущества нужно удостоверять у нотариуса:
• · В случае отчуждения долей в недвижимости (кроме купли-продажи долей в недвижимости по одной сделке всеми сособственниками);
• · договоры купли-продажи имущества, которое принадлежит не достигшим совершеннолетия и ограниченным в дееспособности гражданам, и сделки по распоряжению недвижимостью на условиях опеки;
• · если вы заключаете предварительный договор купли-продажи недвижимости, то есть выражаете таким способом намерение заключить по прошествии времени основной договор, а он по закону подлежит нотариальному удостоверению.
• При заключении предварительного договора обращение к нотариусу особенно ценно, так как процедура отчуждения имущества сложнее и риски выше.

Условия договора купли-продажи недвижимого имущества: без чего сделка не состоится

Существенное условие договора продажи недвижимости — предмет, то есть квартира, дом, земельный участок и т.д.

В договоре необходимо указать информацию об имуществе: кадастровый номер, адрес, площадь (поможет выписка из государственного реестра недвижимого имущества) — тогда не возникнет трудностей с определением, какой объект недвижимости продается и как следствие нарушения прав сторон.

Например, если в договоре нет необходимых для идентификации недвижимого имущества сведений, сделка будет считаться незаключенной (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).

Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, например, продается квартира в строящемся доме (по договору участия в долевом строительстве — другая ситуация и другой договор, но все же хотим напомнить о важности этого условия). Тогда в качестве описания предмета подойдут площадь, кадастровый номер земельного участка, географические координаты объекта и все, что известно — подъезд, этаж, строительный адрес дома и квартиры.

Если продается недвижимость или доля в недвижимости и у других лиц остается право пользования жилплощадью, об этом должно быть указано в договоре.

При составлении договора важно также внести условие о продажной (той, о которой договорятся стороны) цене имущества и о порядке и сроках расчетов (можно воспользоваться депозитом нотариуса, это удобно безопасно и выгодно).

Договор может предусматривать внесение платы за имущество в рассрочку или в кредит, в таком случае в документе прописывается график платежей. Кроме того, рекомендуем подробно прописать в договоре сроки передачи имущества, и то, как это будет происходить. Обычно стороны договариваются о подписании акта приема-передачи недвижимого имущества.

Безопасность сделки: правовые гарантии нотариально удостоверенного договора

1. При удостоверении соглашения о продаже недвижимого имущества нотариус:
2. · проверяет законность сделки, устанавливает личности граждан и представителей физических и юридических лиц;
3. · проверяет правоспособность юридических лиц, дееспособность граждан, полномочия представителей;
4. · разъясняет продавцу и покупателю смысл, значение и последствия заключаемого договора;
5. · проверяет соответствие намерений сторон требованиям закона и соответствие воли сторон волеизъявлению.

При обнаружении нарушений законодательства, недобросовестности со стороны участников сделки, нотариус не удостоверит договор. Нотариально удостоверенная сделка гарантирует продавцу и покупателю, что стороны осознают суть соглашения, последствия своих действий, что исключает возможность введения в заблуждение и принуждения к подписанию договора. При этом если нотариус допустит ошибку, пострадавшая сторона получит компенсацию ущерба, так как профессиональная деятельность нотариуса застрахована. Он несет полную имущественную ответственность за реальный вред, причиненный в ходе совершения нотариального действия.