Лишь малая часть квартир, не более 8%, была приобретена на средства самих жильцов — кооперативные квартиры. Теперь по Жилищному кодексу РФ за содержание домов отвечают сами собственники квартир.
Для многоквартирных домов существует несколько путей, по которым можно пойти жильцам – заключить договор с управляющей компанией или создавать ТСЖ.
Можно также пойти третьим путем – управление домов общим собранием владельцев без ТСЖ, но подобная форма оптимальна только для небольших домов. Так что же это такое, ТСЖ, и как оно работает?
Понятие и цели создания
В первую очередь разберем, ТСЖ – это коммерческая или некоммерческая организация? Товарищество собственников жилья (расшифровка ТСЖ) – это некоммерческая организация, состоящая из объединившихся собственников помещений в многоквартирном доме для его совместного управления, чтобы обеспечивать его эксплуатацию, владеть и в ограниченных законом пределах пользоваться общим имуществом.
Прибыль – это не цель ТСЖ, его не интересует повышение тарифов на содержание и ремонт дома, в отличие от ее альтернативы управляющей компании, которая является коммерческой организацией. Цели ТСЖ – повысить качество жизни и уровень безопасности собственников помещений в многоквартирном доме.
Деятельность осуществляется двумя способами:
- выбор и контроль деятельности управляющей компании;
- осуществление услуг по содержанию и ремонту дома только своими силами, путем привлечения работников, нанятых по трудовому договору.
ТСЖ помогает предотвратить:
- неконтролируемый расход денег управляющей компанией, т.к. через нее проходят все платежи;
- повышение уровня безопасности;
- получение дополнительных средств на содержание дома, благоустройство двора и подъезда, т.к. ТСЖ имеет право сдавать нежилые помещения дома в аренду.
ТСЖ вправе самостоятельно выбирать управляющую компанию, полностью ее контролирует и может ее сменить, если она плохо работает, составив акт о недостаточном качестве коммунальных услуг, который будет являться основой перерасчета средств, выплаченных жильцами ранее.
Товарищество собственников жилья — юридическое лицо. Обязательна государственная регистрация. Правовое регулирование — Жилищный кодекс РФ.
Согласно статье 136 ЖК РФ, в одном многоквартирном доме собственники имеют право создать одно ТСЖ. Его можно создать также между несколькими, близко расположенными МКД. Товарищество также допускается создавать на этапе строительства.
Как организовать ТСЖ? Решение о вступлении в ТСЖ принимают собственники квартир самостоятельно. Не все жильцы одного дома могут быть членами товарищества.
Тсж – это что за организация? как создать тсж
Проблема коммунальных организаций привела к тому, что все больше домов становятся кооперативными и уходят на самообслуживание. Плохо это или хорошо, решать лишь жильцам каждого дома в отдельности, но вот проследить, куда уходит квартплата и сданные на ремонт деньги, стало гораздо легче.
Данная статья будет посвящена так называемой некоммерческой организации ТСЖ. Это объединение собственников квартир и нежилых помещений в многоэтажных домах, которые все свои силы и финансы бросают на благоустройство исключительно того здания, в котором находится их недвижимость.
Итак, ниже будут рассмотрены более подробно обязанности ТСЖ, что это такое и как организовать такое объединение.
Законность ТСЖ
Если раньше законодательство несколько ограничивало возможности различных жилищных товариществ, то благодаря изменениям, введенным в Жилищный Кодекс РФ, значительно расширилась область действия ТСЖ в отношении решения текущих жилищных проблем. А самое главное, согласно ст.
135 ЖК совместное управление собственниками в пределах распоряжения общим имуществом стало законным. Теперь не нужно полагаться на коммунальные службы и ждать как манны небесной ремонта в подъезде.
Все проблемы содержания дома жильцы могут взять на себя и самостоятельно планировать ремонтные работы, затраты и прочие организационные вопросы.
В соответствии со статьей 136 ЖК РФ владельцы жилых и нежилых помещений, которые располагаются в одном доме, могут создать лишь одно товарищество собственников жилья.
Такая организация может объединить несколько рядом стоящих многоквартирных домов, которые находятся на граничащих между собой земельных участках с общими инженерно–техническими сетями и прочей инфраструктурой.
ТСЖ – это управляющая компания, которая занимается благоустройством, и законом не запрещено объединение нескольких товариществ для совместного управления.
Как создать ТСЖ ?
В первую очередь следует определиться с понятием ТСЖ, что это такое, и как организовать данное сообщество. Сама аббревиатура расшифровывается как “товарищество собственников жилья”. В принципе, из полного названия уже понятно, что это управляющий орган, который взял на себя все проблемы, связанные с содержанием здания в надлежащем состоянии.
Но как создать такое товарищество, чтобы полностью отказаться от услуг жека? Сразу нужно сказать, что это процесс трудоемкий, но вполне оправданный. Создание должно происходить строго в установленном законом порядке.
При этом нужно понимать, что ТСЖ – это юридическое лицо, а потому следует составить устав, определить председателя и членов правления, а только после этого регистрировать.
Инициативная группа
Понятно, что для того чтобы собственники решились объединиться в товарищество, необходим инициатор. По закону активистов должно быть не менее 5 человек.
А чтобы они смогли правильно оформить товарищество, они должны либо иметь опыт в подобном деле, либо же иметь юридическое или бухгалтерское образование. Как правило, именно эти активисты и составляют правление ТСЖ.
Это те люди, которые будут заведовать всеми насущными проблемами и их устранением. Инициативная группа должна оповестить всех жильцов о своих намерениях и провести собрание собственников квартир.
Правила оповещения о собрании
В первую очередь активисты должны оповестить всех собственников жилых и нежилых помещений о том, что будет проведено собрание.
При этом оповещение должно быть доставлено за 10 дней до назначенной даты и вручено непосредственно в руки не прописанным в квартире, а именно владельцам под расписку.
Если в квартире несколько собственников, то приглашение должно быть вручено каждому, исключение составляют лишь дети до 18 лет.
В оповещении обязательно следует указать причину сборов. Обязательно должно быть отмечено, что все собственники должны явиться с паспортами и свидетельствами о праве собственности.
Правила проведения собрания
Очень важно чтобы на собрании обсуждались лишь те вопросы, которые были указаны в приглашении, а именно: актуальность существования ТСЖ и причины его создания. Порядок собрания четко описан в ЖК РФ статья 146.
Организация деятельности ТСЖ | ГКУ «Центр реформы в ЖКХ»
После получения Свидетельства о регистрации ТСЖ необходимо изготовить круглую печать и открыть расчетный счет в любом банке. В соответствии с ч. 2 ст. 23 Налогового кодекса РФ ТСЖ обязано уведомить ИФНС об открытии счета в течение 7 (семи) дней со дня его открытия, иначе в соответствии со ст. 118 Налогового кодекса РФ на ТСЖ будет наложен штраф в размере 5000 (пяти тысяч) руб.
Кроме того, необходимо осуществить постановку ТСЖ на учет в государственных внебюджетных фондах и органах статистики.
Инициативная группа или председатель ТСЖ извещает собственников помещений многоквартирного дома о состоявшейся регистрации ТСЖ. Председатель ТСЖ информирует собственников помещений о целесообразности их вступления в члены ТСЖ.
Согласно разъяснительному письму Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 г. № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом», товарищество собственников жилья обязана приступить к управлению МКД непосредственно со дня государственной регистрации ТСЖ.
Согласно разъяснительному письму Минрегиона РФ от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на МКД», организация, управлявшая многоквартирным домом ранее (т.е.
до создания ТСЖ), обязано безвозмездно передать товариществу техническую документацию на дом за тридцать дней до возникновения у ТСЖ обязанности приступить к управлению таким домом.
Порядок передачи управления многоквартирным домом, в котором создано товарищество собственников жилья, зависит от того, как осуществлялось управление данным домом до выбора этого ТСЖ.
С нечленами ТСЖ необходимо заключить Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг.
В соответствии с ч. 1 ст. 137, ст. 162 ТСЖ может осуществлять управление многоквартирным домом в двух формах.
Какой орган управления товариществом – общее собрание членов ТСЖ или правление ТСЖ – вправе принять решение о выборе формы управления МКД? Ответ на данный вопрос должен содержаться в уставе товарищества. Если устав ТСЖ не относит данный вопрос к компетенции правления, тогда этот вопрос решают члены ТСЖ на своем общем собрании.
Две формы управления многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ:
Управление многоквартирным домом самостоятельно ТСЖ
I. ТСЖ управляет домом самостоятельно, при этом все или большинство видов работ исполняет нанятый товариществом персонал, отдельные работы выполняют подрядные организации в соответствии с заключенными договорами.
ТСЖ от своего имени и в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими и иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов ТСЖ, например, услуг связи – РСВО, МГТС, охраны подъездов и т.п.
Платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги поступают на расчетный счет ТСЖ.
Разновидностью этой формы является ситуация, когда ТСЖ заключает договор на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по всем видам требуемых работ и услуг в таком доме с установленной периодичностью выполнения. Заключает договоры с ресурсоснабжающими предприятиями, выступает исполнителем коммунальных услуг. Заключает в интересах собственников помещений договоры на предоставление прочих услуг.
Управление ТСЖ многогквартирным домом по договору с управляющей организацией
II. ТСЖ заключает договор управления многоквартирным домом с Управляющей организацией, поручив такой организации выполнение работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома, функции исполнителя при предоставлении коммунальных услуг, заключение прочих договоров в интересах собственников помещений в доме, а также начисление и сбор платежей за оказанные управляющей организацией услуги по договору Примерный договор на предоставление услуг. При выборе управляющей организации можно воспользоваться информацией Портала управления многоквартирными домами. Платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги поступают на расчетный счет такой Управляющей организации.
При второй форме управление домом осуществляет Управляющая организация, выступая исполнителем коммунальных услуг, выполняет работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
При таком варианте хозяйственно – финансовая деятельность ТСЖ ведется только в части работ, выполняемых непосредственно жилищным объединением.
ТСЖ в данном случае не несет расходов и не имеет доходов, если не занимается в соответствии со своим уставом какой-либо предпринимательской деятельностью и не формирует за счет неё целевых фондов, направляемых впоследствии, например, на капитальный ремонт многоквартирного дома.
ТСЖ только осуществляет контроль за деятельностью Управляющей организации, организует взаимодействие с собственниками помещений. Организация, с которой ТСЖ заключает договор управления, выступает в отношениях с ТСЖ подрядчиком, выполняющим услуги по управлению многоквартирным домом.
III. Возможен вариант, при котором ТСЖ заключает договор управления с управляющей организацией, но функции начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги осуществляет самостоятельно.
Платежи собственников, нанимателей, арендаторов помещений и бюджетные субсидии поступают на расчетный счет ТСЖ.
Недостатки данного способа – большой объем работы для председателя ТСЖ, необходимость принятия на постоянную работу одного или нескольких бухгалтеров, соответственно, существенные дополнительные расходы на заработную плату.
Что такое ТСЖ в многоквартирном доме и как его создать?
Собственники могут выбрать один из трех вариантов управления общим имуществом, в том числе создать товарищество собственников жилья. Так они получают возможность самостоятельно управлять своим домом, выбирая, сколько денег и на что потратить. Плюсов много, но и сложностей хватает. Как создать ТСЖ и какие могут возникнуть трудности – разбираемся в статье.
Управляющие организации редко хорошо справляются со своими обязанностями, но плата за содержание многоквартирного дома при этом регулярно увеличивается. Муниципальная или частная организация предполагают получение прибыли, а значит, они будут пытаться сократить затраты по максимуму. В том числе за счет качества и объема выполняемых работ.
Истории о том, как жильцы годами не могут заставить управляющую компанию выполнить свои обязанности по содержанию дома, регулярно появляются в региональных новостях.
Но Жилищный кодекс (статья 161) предполагает выбор способа управления из нескольких вариантов:
- управляющая организация (что актуально для большинства домов);
- управление жильцами самостоятельно (если квартир в доме не больше 30);
- управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным или специализированным потребительским кооперативом.
У каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Власти считают более предпочтительным вариант управления домом через ТСЖ, поэтому на местном уровне оформление товариществ может поощряться.
Кстати, в законодательстве есть путаница с названиями. ТСЖ существовали до 1 сентября 2014 года, когда их заменили товарищества собственников недвижимости (ТСН). Формально ТСЖ больше не существует, но в Жилищном кодексе упоминаются именно товарищества собственников жилья. Для простоты будем называть эту форму управления домом именно как ТСЖ.
Главное, для чего организовывают ТСЖ – уменьшение тарифа за содержание общего имущества дома, а также обеспечение нормального уровня этого содержания.
Другими словами, ТСЖ должно более эффективно расходовать средства на обслуживание дома, чтобы удалось и тариф удерживать на низком уровне, и дом содержать в порядке.
Преимущества ТСЖ связаны с недостатками управляющих компаний – жильцы сами управляют своим домом, расходуя средства так, как считают нужным. С другой стороны, для ТСЖ нужен председатель, который будет хорошо разбираться в правовых и финансовых вопросах.
ТСЖ должно выполнять все функции управляющей компании – проводить текущий ремонт фасадов, подвалов, крыши, инженерных коммуникаций, взаимодействовать с поставщиками ресурсов, убирать во дворе дома и в подъездах, вести паспортный учет и т.д.
В отдельных случаях на ТСЖ ложится обязанность обеспечивать работу собственной котельной (актуально это, как правило, для новостроек).
Поэтому работа председателя и сотрудников ТСЖ весьма непростая, хоть и оплачивается. Но прежде чем собирать деньги и содержать дом, ТСЖ нужно зарегистрировать.
Этапы регистрации
Еще до организации и регистрации ТСЖ нужно четко определиться со способом управления многоквартирным домом. У товарищества есть много преимуществ, но они далеко не всегда очевидны.
Лучше всего принимать решение на основании предварительных расчетов:
- подсчитать приблизительные расходы на содержание общедомового имущества. Цифры можно найти на сайтах ТСЖ в своем городе, иногда что-то публикуют управляющие компании. Их нужно будет пересчитать с учетом площади своего дома;
- прибавить расходы на оплату труда председателя, управляющего (если его нужно нанять), бухгалтера/кассира, паспортиста, диспетчера;
- учесть расходы на аварийную службу (по договору с другой организацией или свою);
- полученную сумму на месяц разделить на количество квадратных метров жилой площади в доме. Какой-то процент жильцов принципиально не оплачивает коммуналку, это тоже нужно учесть;
- сравнить полученный результат с действующим тарифом управляющей компании.
Если полученная сумма будет ощутимо меньше того, что просит управляющая компания, стоит заняться оформлением ТСЖ. Даже если тарифы вышли примерно одинаковые, но УК почти ничего не делает по дому, то ТСЖ тоже будет предпочтительнее.
Создание ТСЖ – длительный и сложный процесс с разными бюрократическими преградами. Если среди жильцов нет желающих этим заняться, работу можно поручить фирме-посреднику, ценник на такую услугу составляет порядка 10 тысяч рублей, что не очень дорого в расчете на 1 квартиру.
Общее собрание собственников
Решение о том, в какой форме будет осуществляться управление домом, принимают жильцы на общем собрании собственников помещений. Но до общего собрания нужно провести подготовительные работы:
- создать инициативную группу из нескольких жильцов дома. Они должны спросить у остальных жильцов, поддерживают ли те идею организовать ТСЖ;
- посчитать голоса за/против ТСЖ;
- если большинство «за», подготовиться к собранию жильцов:
- определиться с датой и местом проведения собрания,
- подготовить наглядные материалы о ТСЖ;
- разработать проект Устава;
- разослать или раздать жильцам уведомления о собрании. Список собственников можно запросить в Росреестре, что обойдется в 4 рубля за квартиру.
Уже на этом этапе будет какое-то противодействие. Некоторые жильцы будут категорически против ТСЖ, так как они против любых перемен. Кого-то пугает возможный рост тарифа, кто-то не уверен, что ТСЖ справится с работой.
Но если большинство жильцов все же поддерживают идею товарищества, можно организовывать общее собрание.
Собрание собственников может быть очным или заочным (то есть, жильцы голосуют письменно на специальных бланках). Вопрос этот важный, поэтому лучше уговорить жильцов прийти на очное собрание. Обычно используется смешанный вариант: часть жильцов заполняет бланки прямо на собрании, решения и подписи остальных собирают при обходе по квартирам.
ТСЖ: что это такое, плюсы и минусы, как организовать
Последние изменения: Январь 2022
Наличие жилой собственности предполагает не только права на объект, но и ответственность за его содержание, обслуживание, исправность. Для исполнения обязанностей владельцы привлекают сторонние компании. Перед выбором компании, определяют принципы организации ТСЖ, что это такое и как правильно организовать взаимодействие.
Под аббревиатурой скрывается организация, которая исполняет определенный договором перечень действий, связанных с заботой о многоквартирном доме, его имуществе, оборудовании. Первое, что должен владелец помещений в МКД знать, это как расшифровать ТСЖ.
Основная информация
Полномочия организации определяют согласно ст. 135 ЖК РФ, а создание возможно только при согласии собственников, полученном на общем собрании дома. Закон не устанавливает ограничений по срокам учреждения организации. Статьей 139 жилищного законодательства определяется право создавать ТСЖ даже на этапе строительства. Впоследствии организация может быть реорганизована в ЖСК на основании ст.140 ЖК РФ.
Если ранее собственник не имел дела с ТСЖ, расшифровка слова поможет определить назначение организации, но степень ответственности и полномочий предстоит выяснять через уставные документы и подписанный с жильцами договор.
Многие граждане сомневаются в юридических основаниях для передачи дел МКД в ведение компании, не зная, как определить ТСЖ, это юр лицо или нет. Рекомендуется запросить Устав учреждения и прояснить вопрос о его деятельности. ТСЖ определенно является юрлицом, однако его цель вовсе не связана с коммерческой деятельностью и извлечением прибыли.
Отвечая на вопрос, что такое ТСЖ, собственникам квартир рекомендуется обратиться к юридическим документам, где прямо говорится о том, что организация не работает на прибыль, не нацелена на иную деятельность, кроме мероприятий по улучшению качества проживания и заботы о каждом собственнике помещений.
Товарищество имеет печать, на нее открыт счет, регистрирован юридический адрес. Расходы собственников жилья определяются в квитанциях согласно начислениям ТСЖ. В свою очередь, организация руководствуется нормами закона и договором с владельцами недвижимости, определяя размер оплаты за каждый коммунальный ресурс или оказанную услугу.
- Неплательщикам стоит помнить, что несвоевременное внесение платежей ведет к исключению из списка участников, а значит и право на пользование услугами прекращается.
- ТСЖ – лишь один из вариантов форм управления. На общем собрании жильцов может быть выбрана любая другая форма:
- управляющая компания;
- жилищно-строительный кооператив;
- прямое управление.
- Чем больше дом, тем сложнее им управлять, поэтому самостоятельно управлять многоэтажкой крайне затруднительно, ведь предстоит от имени жильцов решать вопросы с обслуживанием общедомового имущества.
- На выбор формы управления влияет:
- уровень платежеспособности жильцов;
- степень финансовой ответственности;
- наличие работающих приборов учета потребления ресурсов.
Выбор также бывает ограничен списком уже действующих товариществ в силу определенных ограничений.
Особенности управления многоквартирного дома
ТСЖ как способ управления многоквартирным домом доказал свою эффективность, однако для крупных домовладений установлены свои особенности. Статья 136 ЖК РФ предусматривает возможность создания только 1 товарищества для 1 МКД.
В то же время жильцы нескольких зданий вправе объединиться для создания одного ТСЖ. Закон допускает организацию обслуживания нескольких зданий, если они соседствуют друг с другом или входят в единый участок.
ТСЖ не может объединяться с другими товариществами, но допускается организация альянса для обслуживания нескольких домов.
При передаче полномочий по содержанию и управлению МКД жильцы несут ответственность за контроль исполнения обязательных мероприятий по обслуживанию здания и имущества в нем. Собственники квартиры вправе выбирать управляющую организацию и менять ее, если исполнение обязательств в рамках договора низкого качества.
Чтобы понять, насколько качественно справляется товарищество с возложенными обязательствами, необходимо выяснить, как работает ТСЖ, и что обязана делать организация для своего дома.
Организация товарищества собственников жилья/имущества
ТСЖ & ТСН
(нюансы организации)
В последнее время наблюдается стойкая тенденция строительства коттеджных посёлков, которые по сути являются некой заменой Садовых и огородных товариществ или же их разновидностью.
В законе нет определения понятия Коттеджный посёлок и этот вызывает массу вопросов, не точностей и применений аналогии права взамен прмых норм.
Так же многие собственники в многоквартирных домах уже не оставляют на откуп муниципальным службам и управляющим компаниям вопросы управления недвижимостью, создания новых объектов общего пользования и капитальный ремонт имеющихся.
Сейчас многие дома и коттеджные посёлки переходят на систему самоуправления. Организуются товарищества собственников жилья, товарищества собственников недвижимости, инициативные группы среди жильцов. В действительности это один из наиболее эффективных и рациональных способов управления недвижимостью и общим имуществом.
Согласитесь, что наиболее заинтересованы в заботе об общем имуществе, его сохранности и улучшении его собственники.
При принятии решения о самостоятельном управлении имуществом возникают вопросы: как зарегистрировать? Как провести общее собрание? Как оформить протокол общего собрания? И первый, на мой взгляд, один из самых важных вопросов: насколько возможно реализовать задуманное? Соответствует ли желание возможностям?
Если мы говорим о ТСЖ, то ответы на большинство вопросов уже содержатся в Жилищном кодексе, судебной практике и разъяснений судов по этому вопросу тоже достаточно. А если это новая или не часто используемая форма? Например, объединение нескольких домов в одно ТСЖ или ТСН в коттеджном посёлке? Процедуры вроде бы те же. Но есть и большие различия, которые кроются в мелочах.
Если мы говорим об объединении нескольких жилых домов в одно ТСЖ, то нужно учесть несколько нюансов:
Управление общим имуществом. Это основной момент, который должен быть учтён. А как понять есть ли общее имущество у двух стоящих отдельно друг от друга домов? На первый взгляд ответ очевиден: конечно же нет. Но если присмотреться и внимательно проанализировать ситуацию, вполне возможно, что ответ изменится на да.
- Итак, что может и должно объединять два многоквартирных дома:
- · Наличие общей границы земельных участков, по данным ЕГРН;
- · Совместное использование общего имущества допускается проектной документацией этих домов;
- · Обеспечение работоспособности общего имущества одного дома зависит и или достигается путем технологического подключения к общему имуществу в другом доме;
- · Наличие элементов инфраструктуры, которые предназначены для использования собственниками помещений обоих домов;
Но и после проверки всех сведений и принятия решения об объединении двух многоквартирных домов в одно ТСЖ необходимо оформить протокол общего собрания собственников о создании такого ТСЖ.
Решения о создании такого объединённого ТСЖ принимаются собственниками обоих домов на общих собраниях собственников в каждом многоквартирном.
Решение будет считаться принятым если «за» проголосует большинство (не менее 2/3) собственников помещений каждого из домов.
Так же при оформлении протокола общего собрания собственников необходимо учитывать какие особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.
После оформления протокола и разработки необходимых внутренних документов (устав ТСЖ, решение о создании ТСЖ) необходимо собрать пакет документов для регистрации ТСЖ в налоговой инспекции, в настоящее время непосредственно ехать в налоговую инспекцию нет необходимости все необходимые действия можно совершить нотариально, фактически нотариус сам за вас подаст документы в налоговую инспекцию и выдаст документы о регистрации ТСЖ.
Однако и после регистрации ТСЖ с участием двух домов, можно столкнуться с недопониманием со стороны жильцов. В судебной практике имеются случаи, когда люди доходят и до Конституционного суда РФ в попытке доказать невозможность создания одного ТСЖ на два дома.
Судебная практика, как правило складывается в пользу ТСЖ. Взять, к примеру определение Конституционного суда № 708-О от 27.03.2018г.
В описательной части Суд чётко даёт понять, что если дома связаны, например единым фундаментом, то создание одного ТСЖ является законным и не противоречит законодательству РФ.
ТСЖ. Организация и эффективное управление
Приватизация жилищного фонда, т. е. фактическая передача его в собственность населения, обусловила переход к новым формам управления многоквартирными домами (МКД), основанным на принципах рыночных отношений и ответственности собственников квартир за принадлежащее им в МКД имущество, и созданию организации нового типа – товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Жилищный кодекс (ЖК) РФ определяет ТСЖ как некоммерческую организацию, объединение собственников помещений в МКД для совместного управления комплексом недвижимого имущества в МКД, обеспечивая эксплуатацию этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД.
Из указанного определения следует, что основной функцией ТСЖ является обеспечение надлежащего содержания МКД, входящего в его состав.
При этом под надлежащим содержанием подразумевается содержание конструкций, помещений, оборудования или общего имущества МКД в целом, осуществляемое в соответствии с предусмотренными в нормах эксплуатации показателями.
Чем ближе к этим показателям будет содержание общего имущества МКД, тем выше следует считать обобщающий показатель эффективности функционирования ТСЖ. В то же время необходимо сознавать, что этот обобщающий показатель обеспечивается эффективностью различных мероприятий, осуществляемых ТСЖ в процессе реализации его основной функции.
- Создание ТСЖ и его деятельность – сложный, многоплановый процесс, требующий определенных знаний и усилий.
- Во-первых, целесообразно изучить имеющийся опыт создания ТСЖ, раскрывающий многие трудности организационного плана.
- Во-вторых, для каждого создаваемого ТСЖ необходимо выполнить анализ всех местных факторов, позволяющих остановить свой выбор на наиболее эффективном способе управления.
- В-третьих, если такой выбор сделан, разработать систему управления ТСЖ, позволяющую перейти к профессиональному управлению.
- И наконец, следует рассмотреть важные, первоочередные вопросы экономического, правового и технологического характера, оказывающие влияние на эффективное функционирование ТСЖ.
- В книге предложен именно такой системный подход последовательного решения проблемы эффективного функционирования ТСЖ от его создания до перехода к профессиональному управлению.
- В книге представлена система управления ТСЖ, рассматривающая профессиональное управление как необходимое условие для достижения решаемых ТСЖ задач и поставленных целей с максимальным эффектом, и позволяющая осуществлять руководство товариществом на профессиональной основе.
- С учетом большого значения роли председателя правления обосновывается целесообразность и легитимность совмещения его выборной должности с оплачиваемой должностью наемного управляющего, что создаст условия для его роста как профессионального управленца в системе ТСЖ.
- Рассматриваются важные актуальные вопросы экономического, правового и технологического характера, влияющие на эффективность функционирования ТСЖ.
- В приложении представлены типовые стандарты предприятия, составляющие основу системы управления ТСЖ и регламентирующие порядок принятия решений на всех уровнях управления, а также устанавливающие функциональные обязанности и границы полномочий всех должностных лиц товарищества.
Глава 1 Организация ТСЖ
1.1. Порядок образования ТСЖ
Организация ТСЖ и регистрация его в качестве юридического лица является непростым процессом, зависящим прежде всего от состава кандидатов в члены правления.
Кем же должны быть эти люди, если в стране не готовились специалисты в области управления многоквартирными домами, да и самих ТСЖ не было? В то же время мы имеем квалифицированных специалистов в смежных областях, способных к обучению и работе в новых условиях.
Например, руководители строительных подразделений, имеющие опыт не только строительства жилых домов, но и их временной эксплуатации, а также – передачи в постоянную.
Да и многие специалисты в промышленности и других отраслях, молодые демобилизованные офицеры, имеющие опыт организационной работы, – все они могут в той или иной роли войти в состав управляющих органов ТСЖ и даже стать профессиональными управленцами.
Кстати, все сказанное можно отнести и к специалистам управляющих компаний, да и к самим компаниям, которые пока находятся в стадии становления.
Главное заключается в другом – в мотивации, по которой человек выдвигает свою кандидатуру в управляющие органы ТСЖ, и в реальности его оценки собственных возможностей для такой работы. Кандидаты утверждают, что хотят принести пользу своему дому и бескорыстно для этого работать.
Однако их, к сожалению, единицы, и это, как правило, пенсионеры, которые хотят участвовать в обсуждении проблем ТСЖ. Встречаются и карьеристы, и просто нечистоплотные люди.
В большинстве своем все кандидаты действительно хотят улучшить обслуживание своих домов, готовы потратить на это силы и время и совершенно естественно и справедливо ожидают в случае успеха материальное поощрение.
Однако при этом они должны иметь хотя бы минимальные знания и подготовку к такой работе, а также быть способными к изучению технических, экономических, юридических и управленческих аспектов проблем ТСЖ. В этом случае их может ждать успех.
Несмотря на то что основные правовые аспекты организации ТСЖ прописаны в Жилищном кодексе РФ и этот процесс выглядит на бумаге привлекательным и простым, на практике он имеет достаточно труднопроходимых «подводных камней». Прежде всего надо собрать инициативную группу, команду, которая взялась бы за подготовку общего собрания по созданию ТСЖ, обеспечила избрание членов этой группы в состав правления и зарегистрировала ТСЖ.
Например, организацией одного из петербургских ТСЖ занималась инициативная группа из пяти человек, которая впоследствии была избрана в состав правления.
Первое организационное собрание по созданию ТСЖ было практически сорвано, так как подготовка и проведение его осуществлялись непрофессионально. К тому же была проигнорирована помощь (бесплатная) города в теоретической и практической организации ТСЖ.
Это был первый урок непрофессионализма и завышенной самооценки членов инициативной группы.
После такой неудачи инициативная группа проделала титаническую организационную и разъяснительную работу и зарегистрировала ТСЖ. А это уже первый успех!
«Подводные камни» проявили себя с момента подготовки к регистрации ТСЖ. Необходимо было оформить пакет документов, отпечатать его, размножить, согласовать, утвердить и т. д. Эта работа требовала значительных трудовых и материальных затрат.
Для нормального функционирования ТСЖ требовалось осуществить заключение договоров со всеми обслуживающими организациями, а это опять же затраты, но в большем объеме.
И это при фактическом отсутствии у еще не созданного и, далее, только что созданного ТСЖ каких-либо финансовых средств! Проблема требует заранее продуманного способа ее решения в рамках действующего законодательства.
В рассматриваемом ТСЖ она была решена главным образом за счет вхождения в состав правления лиц с юридическим образованием и опытом работы, которые, не считаясь со временем, готовили и оформляли все необходимые документы. Финансовые проблемы решались за счет личных средств в расчете на будущее вознаграждение.
Первым положительным эффектом работы правления упомянутого ТСЖ после его регистрации следует признать разумный подход к выбору обслуживающих организаций, юридически грамотное и экономически оправданное заключение с ними договоров и составление на их основе сметы доходов и расходов, реализация которой позволила не только несколько улучшить обслуживание домов, но и получить экономию. Вряд ли при каком-либо другом методе управления можно было в первый год получить экономию и создать финансовый резерв.
Практика показала, что правление должно выступать единой командой, ведущая роль в которой отводится председателю. При этом каждому члену правления отводится сфера его ответственности, подкрепленная правами и соответствующая его профессиональным возможностям.
В противном случае могут возникнуть конфликтные ситуации.
Гармония не всегда достигается сразу, и перераспределение обязанностей не следует рассматривать как негативное явление, особенно в начальный период деятельности ТСЖ, когда на практике проявляются деловые качества и потенциальные возможности каждого члена правления.
Так, в одном из ТСЖ председателем был избран человек с производственным опытом, и ему была отведена роль контролера за текущим состоянием дома, в то время как все финансовые и экономические вопросы фактически решались другими людьми. Налицо явное несоответствие между правами и обязанностями. Проще говоря, председатель в первую очередь отвечает за все и ему подчиняются все, он не должен ограничиваться оперативной работой.
Ситуация подсказала лучший выход из создавшегося положения: председатель был переизбран, а для выполнения текущей работы по содержанию домов был взят на работу по найму главный инженер. Но это был только первый шаг к профессиональному управлению.
Многообразные вопросы жизнедеятельности ТСЖ (а их много – начиная от составления финансового плана, обеспечения сбора платы с жильцов, расчета с обслуживающими организациями и заканчивая организацией капитального ремонта, общего собрания и т. д.) также следует решать на профессиональной основе.
Для этого надо либо взять по найму управляющего со стороны, либо принять на работу в этом качестве избранного председателя правления, совместив в одном лице штатную оплачиваемую должность с избранной неоплачиваемой.
Второй вариант предпочтительнее в сравнительно небольших (500-1000 квартир) ТСЖ, в которых обслуживание и текущий ремонт домов осуществляется силами привлеченных организаций. Этот вариант не противоречит законодательству РФ и имеет преимущество: ставит у руля управления ТСЖ не наемного управляющего, а председателя правления.
Легитимность, при соблюдении определенных условий, такого решения будет обоснована в главе 2.
При этом у председателя появляется возможность сосредоточиться на экономических вопросах, играющих решающую роль в перспективном развитии ТСЖ: анализе результатов деятельности, экономическом обосновании предлагаемых организационно-технических решений, грамотном составлении финансового плана и выявлении причин перерасхода по отдельным его разделам и т. п. Таким образом, к председателю не только предъявляются повышенные требования, но и создаются условия для их реализации в качестве оплачиваемого должностного лица с широкими полномочиями и большой ответственностью.
В этом случае председатель правления, пользуясь всеми правами, предоставленными ему Жилищным кодексом и уставом общества, единолично осуществляет выполнение решений правления и руководство текущей деятельностью общества.
Практика упомянутого выше ТСЖ подтвердила правильность последовательного перехода к управлению ТСЖ на профессиональной основе.
В дальнейшем могут быть предприняты шаги по осуществлению определенных функций, например текущего ремонта, силами наемных работников ТСЖ. Но эти шаги требуют соответствующего экономического обоснования.
Загрузка...
