Как избежать мошенничества при покупке квартиры

Caмыe pacпpocтpaнeнныe cxeмы oбмaнa пoкyпaтeлeй. Paccкaзывaeм, кaк пpeдocтepeчь ceбя oт пoдoбныx пpoблeм: чтo впиcaть в дoгoвop, кoгдa пoдпиcaть aкт пpиeмa-пepeдaчи и кaк пpoвepить пpoдaвцa. Пpoчтитe, зaпoмнитe и пoдeлитecь c дpyгими.

Квapтиpa c изъянoм

Никoгдa нe cтecняйтecь тщaтeльнo ocмaтpивaть квapтиpy пepeд пoкyпкoй: пpoдaвeц мoжeт yмoлчaть o cкpытыx дeфeктax, a oни в peзyльтaтe влeтят вaм в кoпeeчкy.

Caмoe oпacнoe в тaкoй cитyaции – пoдпиcaнный aкт пpиeмa-пepeдaчи c yкaзaниeм, чтo пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa y вac нeт. 

Нepeдкo cтopoны вooбщe нe пoдпиcывaют aкт, a тaкyю фopмyлиpoвкy вcтaвляют в тeкcт caмoгo дoгoвopa, yкaзывaя, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи caм выcтyпaeт дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пepeдaчy имyщecтвa, и дpyгиx бyмaг нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae вaм бyдeт нeпpocтo дoкaзaть в cyдe, чтo вы нe знaли o дeфeктax, и пoтpeбoвaть c пpoдaвцa кoмпeнcaцию пoнeceнныx нa peмoнт pacxoдoв.

Квapтиpa c мeбeлью

Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник.

Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи.

Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.

To, чтo имyщecтвo cтoялo нa мecтe пepeд пoдпиcaниeм cдeлки, нe oзнaчaeт, чтo oнo ocтaнeтcя нa мecтe пocлe тoгo, кaк вы пocтaвитe пoдпиcи. Bы впoлнe мoжeтe пpийти в пycтyю квapтиpy – и xopoшo, ecли oбoи и выключaтeли ocтaнyтcя нa мecтe.

 Ecли в дoгoвope никaк нe oбoзнaчeнo, чтo oбcтaнoвкa и бытoвaя тexникa былa включeнa в cтoимocть квapтиpы, a знaчит oплaчeнa вaми, пpидeтcя cмиpитьcя c пepeплaтoй – y вac нeт ocнoвaний пoтpeбoвaть oт пpoдaвцa, чтoбы oн вepнyл вce нa мecтo.

Чтoбы избeжaть пoдoбныx нeпpиятнocтeй, нyжнo включить в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и aкт пpиeмa-пepeдaчи пyнкт, гдe oпиcaны вeщи, ocтaющиecя в квapтиpe и вoшeдшиe в цeнy дoгoвopa — c yкaзaниeм мapки, цвeтa и пpoчиx oпoзнaвaтeльныx пpизнaкoв.

Уклoнeниe oт нaлoгoв и pacтopжeниe cдeлки  

Пpoдaвeц ocвoбoждaeтcя oт нaлoгa нa пpибыль тoлькo в cлyчae, ecли влaдeeт квapтиpoй бoльшe 5 лeт или ecли жильe cтoит мeньшe миллиoнa. Чтoбы нe плaтить гocyдapcтвy, yшлыe coбcтвeнники пpocят пoкyпaтeлeй впиcaть в дoгoвop cyммy мeньшe peaльнoй, a нa ocтaвшeecя oбычнo oбeщaют дaть pacпиcкy. Ecли нe xoтитe в бyдyщeм пoтepять cвoи дeньги, ocтepeгaйтecь yчacтвoвaть в пoдoбныx aфepax.

Ecли в бyдyщeм coбcтвeнник нaйдeт ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopa, cyд бyдeт иcxoдить из пpoпиcaнныx в нeм ycлoвий, a pacпиcкy в кaчecтвe пoдтвepждeния yплaчeнныx дeнeг мoжeт нe пpинять. Пoлyчaeтcя, чтo ecли cyд yдoвлeтвopит иcк мoшeнникoв, пoкyпaтeлю вepнeтcя poвнo yкaзaннaя в дoгoвope cyммa. 3aплaтив 4 млн, вы пoлyчитe чyть мeньшe oднoгo.

Чтoбы избeжaть тaкиx pиcкoв, нacтaивaйтe, чтoбы в дoгoвope былa yкaзaнa пoлнaя cтoимocть. Инaчe мoжeтe ocтaтьcя и бeз жилья, и бeз дeнeг.

Чyжaя квapтиpa

Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».

Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo.

Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми.

Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.

Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты.

Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь.

Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.

Aвaнc или зaдaтoк

Eщe oдин cпocoб, cвязaнный c зaключeниeм пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — oфopмлeниe пo дoгoвopy нe aвaнcoм, a зaдaткoм.

B cooтвeтcтвии c cтaтьeй 380 ГК PФ зaдaткoм пpизнaeтcя дeнeжнaя cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy в cчeт cтoимocти квapтиpы кaк дoкaзaтeльcтвo cвoиx нaмepeний зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

И ecли в кoнeчнoм итoгe cдeлкa нe cocтoитcя пo винe пpoдaвцa, oн дoлжeн бyдeт вepнyть пoкyпaтeлю пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. A ecли винoвaтым oкaжeтcя пoкyпaтeль, зaдaтoк ocтaнeтcя y пpoдaвцa.

Нeкoтopыe пpoдaвцы пoльзyютcя нeзнaниeм пoкyпaтeлeй и cпeциaльнo oфopмляют пpeдвapитeльный дoгoвop c зaвeдoмo нeвыпoлнимыми ycлoвиями. И вмecтo aвaнca, кoтopый пpи нecocтoявшeмcя дoгoвope пpocтo вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, бepyт зaдaтoк.

Ocoбeннo oпaceн тaкoй вapиaнт, ecли вы плaниpyeтe пpиoбpecти квapтиpy в ипoтeкy, и бaнк eщe нe oдoбpил вaш выбop. Чтoбы yбepeчьcя, oбязaтeльнo oбpaщaйтe внимaниe нa фopмyлиpoвки.

Пoдпиcывaйтe дoгoвop тoлькo c aвaнcoвым плaтeжoм и в cлyчae c ипoтeкoй дoпoлнитeльнo oгoвapивaйтe, чтo ecли бaнк нe дacт oдoбpeния нa пoкyпкy имeннo этoй квapтиpы, пoкyпaтeль cчитaeтcя нeвинoвным в нecocтoявшeйcя cдeлкe, пoлyчaeт oбpaтнo вce пepeдaнныe в aвaнcoвый плaтeж дeньги и нe нeceт никaкoй oтвeтcтвeннocти пepeд пpoдaвцoм.

Pacчeт нaличными

Ceйчac yжe дocтaтoчнo peдкий cлyчaй, нo инoгдa вce-тaки cлyчaeтcя. Ecли вы пepeдaли пpoдaвцy aвaнcoвый плaтeж, a пocлe cдeлкa нe cocтoялacь, пpocитe, чтoбы aвaнc пpoдaвeц вepнyл вaм чepeз бaнк.

Ecть yмeльцы, кoтopыe пoлyчaют oт пoкyпaтeлeй нacтoящиe дeньги, a вoзвpaщaют фaльшивыe. Caми вы мoжeтe нe oпpeдeлить пoддeлкy, нe cпacaют дaжe мaлeнькиe пopтaтивныe мaшинки для пpoвepки.

Чтoбы избeжaть этoй бeды, лyчшe вceгo пoлyчить дeньги бeзнaличным pacчeтoм. B кpaйнeм cлyчae пoтpeбyйтe вcтpeчи в бaнкe, чтoбы пoлyчeннyю нaличкy cpaзy пoлoжить нa cвoй cчeт в пpиcyтcтвии пpoдaвцa.

Бaнкoвcкoe oбopyдoвaниe выявит фaльшивкy, и вы нe ocтaнeтecь c нocoм.

Квapтиpa c нeyчтeнными нacлeдникaми

Bы нaшли квapтиpy, кyпили, чecтнo pacплaтилиcь c пpoдaвцoм, a чepeз кaкoe-тo вpeмя oбъявилcя нoвый нacлeдник. Дeлo в тoм, чтo вaш пpoдaвeц вcтyпил в нacлeдcтвo, a eгo бpaт, cecтpa или ктo-тo eщe из poдcтвeнникoв «нe знaли» o тoм, чтo тoжe имeют тaкyю вoзмoжнocть. Teпepь oни тpeбyют cвoю дoлю в квapтиpe и идyт в cyд зa pacтopжeниeм дoгoвopa.

B этoм cлyчae cyд впoлнe мoжeт pacтopгнyть дoгoвop и oбязaть пpoдaвцa вepнyть вaм вce пoлyчeннoe пo cдeлкe. И пpoдaвeц дaжe нe пpoтив, дa вoт бeдa – дeнeг бoльшe нeт, вepнyть иx нeвoзмoжнo, нo oн гoтoв выплaчивaть вaм из зapплaты дo тex пop, пoкa нe пoгacит вecь дoлг.

Ecли бyдeтe пoкyпaть квapтиpy чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe cтpaxyeт pиcки, тaкoй нaпacти мoжнo избeжaть. Ecли xoтитe пoдoбpaть вapиaнт caмocтoятeльнo, ищитe квapтиpy, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopyю вoзниклo пo дpyгим ocнoвaниям, или нaдeйтecь, чтo вaм пoпaдyтcя чecтныe пpoдaвцы, a нe мoшeнники.

Квapтиpa c нeдeecпocoбным пpoдaвцoм

Bapиaнт oбмaнa, cxoжий c пpeдыдyщим.

Toлькo в этoм cлyчae oбъявляютcя poдcтвeнники, кoтopыe пpинocят пoдтвepждeниe нeдeecпocoбнocти пpoдaвцa – cпpaвкy, чтo oн cocтoит нa yчeтe в нapкoлoгичecкoм диcпaнcepe или cтpaдaeт пcиxичecкими зaбoлeвaниями.

B peзyльтaтe cдeлкa pacтopгaeтcя, a дeньги дoлжны бы вepнyтьcя к пoкyпaтeлю, нo иx нeт — ecть тoлькo гoтoвнocть выплaчивaть пoлyчeннyю cyммy дo пoбeднoгo кoнцa нeизвecтнo cкoлькo лeт.

Дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм и кaпитaльнoмy peмoнтy

Этoт вapиaнт paccчитaн нa нeвнимaтeльныx или дoвepчивыx пoкyпaтeлeй. Пpoдaвeц нaкaпливaeт дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм и кaпитaльнoмy peмoнтy и пpoдaeт квapтиpy вмecтe c ними. B peзyльтaтe пoкyпaтeль oкaзывaeтcя пepeд выбopoм – тo ли oплaтить чyжиe дoлги, тo ли cyдитьcя c пpoдaвцoм.

Пpи этoм пpoдaвeц мoжeт yexaть, и тoгдa пepcпeктивa cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa бyдeт coвceм тyмaннoй – чтoбы cyд вынec peшeниe, нyжнo yвeдoмить oтвeтчикa o cyдeбнoм зaceдaнии, a кaк eгo yвeдoмить, ecли aдpec нeизвecтeн, нeпoнятнo. B тo вpeмя кaк п. 3 cт.

158 Жилищнoгo кoдeкca вoзлaгaeт нa нoвoгo coбcтвeнникa oплaтy вcex pacxoдoв нa кaпитaльный peмoнт oбщeгo имyщecтвa в мнoгoквapтиpнoм дoмe, в тoм чиcлe тex, чтo нe были yплaчeны пpeдыдyщим coбcтвeнникoм .

Нeyзaкoнeннaя пepeплaниpoвкa

B этoм вapиaнтe пpoдaвeц пpocтo избaвляeтcя oт нeдвижимocти, в кoтopoй бeз cooтвeтcтвyющиx paзpeшeний cдeлaл пepeплaниpoвкy, a вы пoлyчaeтe гoлoвнyю бoль. Пoтoмy чтo вaм пpидeтcя либo вoзвpaщaть жильe в пepвoнaчaльнoe cocтoяниe, либo тpaтить дeньги, вpeмя и нepвы нa yзaкoнивaниe cдeлaнныx измeнeний.

Bapиaнт вoзмoжeн, ecли пpoдaвeц пoлyчил тexничecкyю дoкyмeнтaцию и зapeгиcтpиpoвaл cвoe пpaвo, a пocлe зaтeял пepecтpoйкy квapтиpы. Пpи пoдпиcaнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и peгиcтpaции пepexoдa пpaвa Pocpeecтp нe бyдeт тpeбoвaть зaнoвo пpeдcтaвить тexничecкyю дoкyмeнтaцию, и cдeлкa cocтoитcя бeз пpoблeм. Oни нaчнyтcя пoзжe, кoгдa пepeплaниpoвкa выплывeт.

Избeжaть мoжнo, ecли бyдeтe пpиoбpeтaть квapтиpy и oфopмлять дoкyмeнты c пoмoщью cпeциaлиcтoв, или, кaк минимyм, пoтpeбyeтe, чтoбы пpoдaвeц зaкaзaл нoвyю тexничecкyю дoкyмeнтaцию. Xoтя втopoй вapиaнт мeнee нaдeжeн – пpoдaвeц мoжeт дoгoвopитьcя c иcпoлнитeлeм, и тoт нe oтoбpaзит пepeплaниpoвкy в тexничecкoм пacпopтe.

Самые популярные аферы при покупке квартиры

Вы нашли очень дешёвую квартиру-студию, она находится не в центре города, а в коттеджном посёлке или за городом. Отлично! Свежий воздух и красивая природа по бросовой цене. Вы купили её и радуетесь. А в один прекрасный день на доме появляется объявление, что он признан незаконной постройкой и будет снесён.

От отчаяния вы решаете срочно продать квартиру, но и это невозможно, потому что у вас в документах написано, что собственность в вашем доме долевая. Это значит, что, заключив сделку, вы получили в собственность не конкретное помещение, а только долю в доме.

Чтобы продать свою долю, придётся получать согласие всех содольщиков.

Как себя обезопасить:

  • Помните, что скупой платит дважды, а подарков в сфере недвижимости не бывает. Если вы нашли необыкновенно дешёвую квартиру, скорее всего, с ней что-то не так.
  • Если речь идёт о Подмосковье, такая квартира будет продаваться за городом, но в южных регионах, где эта схема особенно популярна, подобные варианты встречаются и в черте города. В любом случае не покупайте квартиру ни в частном доме, ни в таунхаусе. Речь не идёт о покупке дома или таунхауса целиком — это, разумеется, вполне законно. Покупать доли тоже можно, но нужно понимать, что доли — это не квартиры.
  • Загляните в выписку из ЕГРН. Если собственник уже успел продать какую-то долю в объекте недвижимости, это будет занесено в выписку, и вы поймёте, что он продаёт не квартиры, а только доли. В выписке может быть записан и только один владелец — значит, вы первый покупатель. В этом случае внимательно читайте договор.
  • В договоре купли-продажи обязательно будет написано, квартиру или долю в объекте недвижимости вы покупаете. Если написано, что вы приобретаете долю, не покупайте.
  • Продажу доли часто предлагают оформить дарением (мол, так проще и удобнее, чтобы не согласовывать с другими дольщиками). Не соглашайтесь на это! Такая сделка в любой момент может быть признана недействительной, ведь отдавать деньги за договор дарения незаконно. Подписывайте только договор купли-продажи.

Квартира, переоборудованная из комнаты

Вы нашли квартиру значительно дешевле, чем в окрестных домах, — вот это удача! Купили. Спешите переехать в новый дом и радуетесь жизни, пока на пороге не появляется представитель жилищной инспекции.

Он говорит, что ваша студия была переоборудована из комнаты в квартире, все сделанные перепланировки — проводка воды, вытяжка и гидроизоляция, создание отдельного санузла — незаконны, и даёт три месяца на то, чтобы вернуть всё в первоначальное состояние.

В итоге вместо собственной студии вы получите комнату в типичной квартире с общими кухней, входом и санузлом. Это даже хуже, чем комната в коммуналке, потому что комната в коммуналке оформляется соответствующим образом в ЕГРН и её можно продать.

Продать же свою «квартиру» у вас не получится: как и в первой афере, вы купили не помещение, а только долю в квартире, и, чтобы продать свою долю, вам придётся получить согласие собственников других долей.

Как себя обезопасить:

  • Неожиданно дешёвая квартира среди предложений в районе, где недвижимость обычно стоит намного дороже, должна стать первым звоночком. Проверяйте стоимость схожих квартир — она должна быть более или менее на одном уровне.
  • Квартира с общим входом-прихожей на несколько квартир тоже должна вызвать подозрения (не путать со спроектированным при строительстве здания тамбуром или коридором). Даже если в ней есть отдельный санузел и кухня, скорее всего, она была переделана из обычной комнаты. Посмотрите планировки таких же квартир на других этажах в этом же доме в истории объявлений на Яндекс.Недвижимости.
  • Требуйте у продавца оригинал технического паспорта на квартиру. В нём будет первоначальный план квартиры. Сравните его с тем, что есть на самом деле.
  • Внимательно читайте договор купли-продажи. В нём чётко прописано, что именно вы покупаете — квартиру или долю. Если написано, что вы приобретаете долю, не покупайте.
Читайте также:  Как Взыскивают Долги за Коммунальные Услуги

Фальшивые документы

Вы выбрали квартиру. Встречаетесь с «собственником». У него с собой полный пакет документов, включая договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство и выписку из ЕГРН, которая подтверждает, что именно он — собственник квартиры. Он даёт вам и свой паспорт.

Вы уверены, что всё в порядке, ведь есть полный пакет документов. Вы покупаете квартиру. А затем в один прекрасный день на пороге вашей квартиры появляется её истинный владелец и сообщает, что квартиру вам продал человек, которому она не принадлежала.

Все документы на квартиру, которые он вам показывал, были поддельными. Суд признаёт сделку недействительной, вы лишаетесь и денег, и квартиры. Подделка документов — классическая схема обмана.

Обычно, чтобы провернуть такое, злоумышленник снимает квартиру на длительный срок, подделывает все документы на неё, а потом ищет покупателей.

Вы можете и не успеть подписать договор купли-продажи. Часто злоумышленники под видом продавца приглашают посмотреть квартиру и просят за неё задаток, мол, желающих много, но если внесёте аванс, квартира точно достанется вам.

Вы не проверяете толком документы и, поддавшись на уговоры, отдаёте продавцу под расписку запрошенные 50, а то и 200 тысяч рублей. Когда приходит время договариваться о новой встрече, оказывается, что его телефон выключен, а сам он скрылся в неизвестном направлении. В квартире живут уже другие люди.

Да, у вас осталась расписка, но человека-то уже всё равно не найти.

Как себя обезопасить:

  • Максимально тщательно проверьте все документы. Не потекли ли печати, не отслаивается ли ламинат на страницах в паспорте, все ли водяные знаки на месте — они есть на цветных свидетельствах о собственности старого образца и нотариальных документах, например свидетельствах о праве наследования.
  • Сверьте подписи на документах и в паспорте.
  • Просветите все документы под ИК-лампой: на странице с фотографией появится широкая желтая волнистая линия (она обязательно должна заходить на фотографию), появится светящаяся надпись «паспорт».
  • То, что вы проверили часть документов и уверены, что они в порядке, не означает, что действительны все документы. Иногда злоумышленники получают документы на квартиру и подделывают только паспорт владельца. Тщательно проверяйте вообще все документы.
  • Требуйте у продавца еще что-то, чем он может подтвердить свою личность, например, заграничный паспорт или права — подделать такое количество документов гораздо труднее, чем один только паспорт.
  • Прежде, чем отдавать задаток за квартиру, закажите электронную выписку из ЕГРН, чтобы понять, кто истинный собственник квартиры. Все документы и договоры подписывайте только с ним лично.
  • Отдавайте деньги только продавцу, с которым заключаете сделку, и только после того, как проверите все бумаги на подлинность. Составьте с ним расписку о получении денег и не вносите крупные суммы. Как правило, сумма задатка не превышает 50 000 руб.

Двойник

Вы нашли приятную квартиру. Встречаетесь с собственником, и он показывает документы. Все они в порядке, вот только он сам что-то не очень похож на свою фотографию в паспорте. Говорит, постригся и располнел.

Что ж, бывает! Вы отдаёте деньги и оформляете договор купли-продажи. А потом объявляется человек, который утверждает, что квартира на самом деле принадлежит ему, — все документы у него украли, но он без труда докажет свою правоту.

Суд признаёт сделку незаконной, вы теряете и свои деньги, и купленную квартиру.

Как себя обезопасить:

  • Бывает и так, что в руках у мошенников оказываются оригинальные документы на квартиру и паспорт владельца. Вооружившись ими, на сделку приезжает не собственник, а очень похожий на него двойник. Будьте очень внимательны, сверяйте фотографию в паспорте и лицо человека, который приехал на сделку.
  • Обратите внимание на подписи в документах — они точно одинаковые?
  • При малейших сомнениях просите у собственника другие документы, подтверждающие личность, например загранпаспорт и права — подделать такое количество документов сложно.

Занижение цены в договоре

Вы выбрали квартиру, проверили все документы на неё, документы собственника и готовы подписать договор. Владелец начинает умолять вас написать в договоре сумму меньшую, чем реальная стоимость квартиры. Давит на жалость, мол, придётся заплатить много налогов.

Вы соглашаетесь и подписываете договор, в котором стоит заниженная стоимость квартиры. Вместо 5 млн рублей, которые вы заплатили, в нём указан 1 млн. Проходит время, вы радуетесь жизни в новой квартире — и вдруг появляется незнакомец.

Он представляется юристом, сообщает, что человек, продавший вам квартиру, объявлен банкротом, и угрожает расторжением сделки. По закону, если человека признают банкротом, все сделки, которые он заключал за последние три года, действительно аннулируются.

В этом случае, если вы добьётесь возврата денег, вам вернут только ту сумму, которая написана в договоре, — 1 млн рублей. «Чтобы этого избежать, нужно заплатить», — предлагает незнакомец и начинается вымогать у вас любую сумму на своё усмотрение.

Как себя обезопасить:

  • Не соглашайтесь на занижение стоимости квартиры в договоре. Для вас как покупателя никакой выгоды в этом нет, и вы смело можете требовать указать в договоре полную сумму. Продавец, если он не мошенник, должен пойти на ваши условия.
  • Проверьте продавца на риск банкротства. Это можно сделать на сайте Службы судебных приставов, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайте Арбитражного суда. Ни в коем случае нельзя заключать сделку с банкротом: если вы купите у него квартиру, её потом заберут в пользу кредитора.
  • Какой бы договор вы ни подписывали, всегда внимательно читайте его от начала и до конца.

Скрытая комиссия

Вы встречаетесь с недобросовестным риелтором, который показывает выставленную на продажу квартиру. Вам она нравится, и вы соглашаетесь на сделку. Всё происходит без участия собственника: риелтор уверяет, что владелец — человек занятой и поручил ему вести все дела. Вы соглашаетесь и готовы отдать за квартиру требуемую сумму, например, 6 млн рублей.

При этом в расписке о получении денег, под которой стоит подпись собственника, и в договоре купли-продажи указано на 500 тысяч рублей меньше — 5 500 тысяч рублей. Когда вы спрашиваете, почему так, риелтор говорит, что 500 тысяч — это аванс за квартиру, который вы вносите агентству. И квартира продаётся только на таких условиях.

Другой вариант: риелтор говорит, будто один из собственников квартиры хочет получить эти деньги без ведома остальных (они в ссоре) и таковы условия сделки. В этом случае недобросовестный риелтор предлагает поместить дополнительные 500 тысяч рублей в отдельную ячейку (или на отдельный счёт, в зависимости от того, какой способ передачи денег вы выбрали). Вы соглашаетесь.

Поздравляем: риелтор обманул вас на 500 тысяч рублей.

Как себя обезопасить:

  • Обсуждайте стоимость квартиры только с собственником, настаивайте на полной открытости сделки.
  • Отдавайте деньги исключительно собственнику квартиры и только проверив все документы.

Собственник «передумал» через какое-то время

Вы купили квартиру у милой старушки. Никаких подозрений её поведение не вызывало, но на всякий случай вы попросили у неё справку из ПНД (психоневрологического диспансера), и она её принесла.

Вы спокойно отдали деньги, получили все необходимые документы и сделали в квартире хороший ремонт.

И в один прекрасный (на самом деле — не очень) день на пороге возникает старушка или, скорее, кто-то из её родственников или представителей и сообщает, что пенсионерка не осознавала, что делает, продавая квартиру, вот справка, что она не отдаёт отчёт в своих действиях.

Поэтому квартиру с ремонтом придётся вернуть. А деньги? Ну, бабушка не помнит, что там с деньгами, — вот же справка. Постойте, а как же справка из ПНД, которую вам предъявили перед заключением сделки? А справка липовая: оказывается, никто в ПНД старушку не видел.

Как себя обезопасить:

  • Лично сходите с продавцом за справкой в ПНД. Если продавец отказывается, это уже тревожный звоночек. Не можете сходить вместе? Проверьте подлинность справки потом, сходив к врачу, который её выдал.
  • Закажите экспертизу на сделку, чтобы продавец прошёл освидетельствование прямо перед подписанием документов.
  • Пригласите на сделку нотариуса, чтобы он сделал заверенную запись.
  • Убедитесь, что нотариус сделал запрос в суд для подтверждения того, что собственника не признавали недееспособным (это можно сделать только по решению суда). С 1 февраля 2018 года нотариусы обязаны это делать.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Наташа Джола

Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?

katrin_timoff/Fotolia

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Во-первых, стоит обращать внимание на людей, которые продают Вам квартиру.

Если это пожилые люди, лица с психическими отклонениями или люди, ведущие асоциальный образ жизни, не стоит заключать с ними сделку, поскольку у них могут оказаться родственники, которые имеют право на собственность и будут не рады продаже имущества. В таком случае они могут заявить, что продавец, подписывая договор, находился в невменяемом состоянии, и потребуют его расторжения.

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Также стоит проявить больше бдительности, если продажей квартиры занимается не лично ее владелец, а доверенное лицо.

Может оказаться, что доверенность давно недействительна, и сделка не будет иметь юридической силы. Обязательно следует расспросить доверенное лицо о том, в каких отношениях он состоит с владельцем.

Также не будет лишним проконсультироваться с нотариусом, который оформлял данную доверенность.

Я бы рекомендовал изучить документы, подтверждающие право владения недвижимостью. Следует выяснить, является ли продавец непосредственным хозяином квартиры, не принадлежит ли она вдруг государству или частной компании, потому что без их согласия сделка не может считаться состоявшейся.

Если имущество принадлежит владельцу не на основании договора купли-продажи, а на основании судебного решения, то необходимо обратиться в суд с просьбой на просмотр оригинала документа.

Такие документы часто подделываются, и в случае, если вы подпишете договор с мошенником, после перевода денег он имеет право требовать свое имущество назад, так как по закону сделка будет считаться недействительной.

Очень важно проверить, кто имеет право на жилплощадь. Супруги, несовершеннолетние, родственники, лица, считающиеся пропавшими без вести или сидящие в тюрьме – все они спустя какое-то время могут подать заявление, чтобы признать сделку незаконной.

Следует обратиться в паспортный стол или заказать выписку из ЕГРП, чтобы четко определить, кто прописан в данной квартире и имеет на нее права.

Если там будет указан кто-то кроме владельца, необходимо либо требовать выписать их, либо связаться с ними и получить письменное согласие на продажу имущества.

  • Ситуации бывают разные, и на сто процентов уберечься от мошенников вряд ли можно, но, следуя этим простым правилам, Вы обезопасите себя от самых распространенных типов мошенничества.
  • 5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир
  • Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Сегодня, когда спрос на вторичном рынке жилья заметно сократился и относительно низкие цены уже не так настораживают покупателей, нарваться на аферистов особенно легко. Вот несколько моментов, которые должны Вас насторожить.

  1. Подозрительно низкая комиссия или ее отсутствие. Иногда риелтор соглашается Вам помочь за символическую плату. Однако, найдя подходящую квартиру, он убеждает собственника поднять цену и получает часть от этой разницы в качестве вознаграждения. Лишь после этого мошенник соглашается показать квартиру клиенту. В таком случае, заключая сделку, Вы заплатите риелтору гораздо больше обычного, сами того не подозревая. Для того чтобы этого избежать, покупателю и владельцу квартиры лучше лично встретиться на этапе переговоров и обсудить все финансовые вопросы.
  2. Сделка совершается по доверенности от хозяина квартиры. Один из самых широко распространенных способов обмана – продажа квартиры через подставных лиц. Нередко настоящие хозяева даже не в курсе того, что их квартира продается. Мошенники обманным путем получают паспорт, находят похожего человека, едут с ним к нотариусу и оформляют на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Поэтому к сделкам по доверенностям следует относиться особенно внимательно и тщательно проверять все документы.
  3. Недееспособные продавцы. Истории о покупках недвижимости у алкоголиков, наркоманов и психически больных людей за копейки стали притчей во языцех. Однако такие сделки могут быть легко оспорены в суде. Подобная неосмотрительность может дорого обойтись покупателю. Поэтому нелишне запросить у продавца справку из психоневрологического диспансера. Если ему нечего скрывать, получить ее несложно.
  4. Излишняя дружелюбность риелтора. Как правило, риелторы – это прекрасные психологи. Они отлично знают, как расположить к себе человека и как поддержать беседу. Но если риелтор внезапно стал Вашим лучшим другом и разговоры постепенно перешли на личные темы, то это повод насторожиться. Возможно, следует установить дистанцию, чтобы сохранить трезвость ума.
  5. «Ошибка» в адресе. Бывают случаи, когда риелторы намеренно показывают покупателю не ту квартиру, которая выставлена на продажу, а точно такую же в соседнем доме, но с хорошим ремонтом. В спальных районах все дома, как правило, однотипные, поэтому их легко перепутать. И это на руку мошенникам. Когда покупатель решается на сделку, с ним заключается договор, где прописывается настоящий адрес квартиры. Обман в таких случаях раскрывается слишком поздно. Поэтому прежде чем ехать на осмотр, имеет смысл самостоятельно изучить место, где расположен дом. Недобросовестные продавцы проявляют чудеса изобретательности и постоянно придумывают все новые и новые схемы обмана. В таких условиях даже предусмотрительный и юридически подкованный человек не всегда может сразу понять, что имеет дело с аферистами. Совет тут можно дать только один: всегда сохраняйте бдительность, будьте внимательны ко всему, особенно к мелочам.

Как узнать, что объявление о продаже квартиры – фальшивка?

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Читайте также:  Зачем нужна маркировка товаров и что для нее требуется

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Нужно уточнить, что мошенником может оказаться застройщик или продавец. Застройщики не являются мошенниками в прямом понимании, но по тем или иным причинам порой не учитывают интересы своих инвесторов.

Строят небоскребы ИЖС, продают их, а затем сносят. Через жилищно-строительные кооперативы собирают деньги, а объекты в итоге остаются недостроенными.

Сейчас ситуация немного улучшается, поскольку создается компенсационный фонд для подобных ситуаций.

Второй вариант мошенничества – на уровне продавцов. Например, можно наткнуться на квартиру, которая впоследствии может быть отнята третьими лицами. Нужно проверять, нет ли других заинтересованных лиц (помимо продавца), которые могут иметь притязания на данный объект недвижимости, нет ли нарушения прав третьих лиц.

У нас был случай с купленной московской квартирой, когда квартиру приобретали у человека, купившего ее после незаконной приватизации предыдущим собственником. В итоге все сделки были признаны недействительными, а квартира досталась государству. Это значит, что иногда недостаточно проверить только продавца, нужно смотреть всю историю объекта.

Мы знакомы и с ситуациями, когда квартиру продавали в период ее краткосрочной аренды, подделав документы. С осторожностью я бы относился и к объектам, продающимся с большим дисконтом. Распространенная схема в последнее время: продавец после продажи квартиры прикидывается невменяемым и оспаривает сделку.

Все сомнительные ситуации, вызывающие подозрения недобросовестности продавца, следует анализировать!

Как же подстраховать себя от подобных обстоятельств? Правильного совета, который гарантирует Вас от сделки с мошенником, не существует.

Если у Вас имеются какие-то сомнения, я бы рекомендовал обращаться к квалифицированному юристу (наряду с сотрудничеством с риелтором), разбирающемуся в данных вопросах.

Поскольку только юридически подкованный специалист сможет отследить всю историю объекта и продавца/застройщика, а также выявить возможные риски.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Отвечает руководитель группы компаний «ТСН Недвижимость», президент гильдии риелторов Пушкинского района Московской области Татьяна Седых:

Изощренные способы мошенничества в сфере недвижимости множатся и развиваются день ото дня. И чаще всего в направлении вторичного жилья.

Одна из последних преступных схем выглядит следующим образом: продавец квартиры получает от покупателя деньги за объект недвижимости, а через три-четыре месяца оспаривает сделку в суде, ссылаясь на психическое заболевание, которое якобы было в стадии обострения на момент совершения сделки. И квартира возвращается продавцу, несмотря на то что новый хозяин скорее всего в ней уже успел сделать ремонт. Доказать факт мошенничества и вернуть потраченные деньги, увы, невозможно. Причем такой исход – действительно «благоприятный». Ведь иногда происходит так, что продавец «уже потратил» деньги или «не получал их вовсе» – ретроградная амнезия тоже вполне аргументированная лазейка для мошенников.

Второй вариант: черные риелторы скупают доли в квартирах и вынуждают соседей выселиться, создавая невыносимые условия для жизни.

Вариантов мошеннических схем масса! Потому в вопросах, касающихся вторичного рынка недвижимости, стоит быть бдительными и выбирать в помощь только проверенных специалистов. В практике риелторов есть алгоритм, которому рекомендуется следовать при планировании операций с недвижимостью.

После того, как Вы окончательно определились с объектом недвижимости, первое, что нужно сделать, – это проверить наличие правоустанавливающих документов на квартиру и убедиться в том, что гражданский паспорт продавца объекта принадлежит ему и не вызывает сомнений в подлинности.

Затем стоит сверить фактическую и документальную жилую площадь объекта, проверить юридическую чистоту квартиры. Рядовому покупателю сделать это самостоятельно действительно сложно, не имея юридического образования и доступа к различным базам данных.

Потому при операциях с жильем лучше обратиться в сертифицированное агентство недвижимости, обладающее не только разрешительными документами на деятельность, но и хорошей репутацией на рынке. Это один из основных гарантов чистоты сделки.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Первое и главное условие. Вам придется самостоятельно вникать в суть и проверять все представленные Вам документы. При необходимости – получить одну или несколько консультаций специалистов (юристов и риелторов).

Самая простая и надежная схема приобретения жилья – договор купли-продажи, в соответствии с которым одна сторона (собственник, продавец) продает, то есть передает в обмен на определенную договором сумму денег другой стороне (покупателю) право собственности на объект недвижимости (квартиру).

В этом конкретном случае Ваша задача – проверить наличие зарегистрированного права собственности продавца на квартиру (открытые сведения, содержащиеся в электронной базе Росреестра); проверить отсутствие ограничений, обременений и судебных дел (залоги, аресты – сведения находятся также в системе Росреестр); насколько возможно глубоко изучить юридический «провенанс» квартиры (желательно с момента ее первой покупки и приватизации). Далее – проверить наличие согласия супруга продавца на совершение сделки (если продавец в браке не состоит, должно быть нотариальное подтверждение данного факта). И последнее – указать реальную собственность приобретения (желательно, чтобы эта сумма была близка по порядку к стоимости объекта, определенной в целях налогообложения, узнать эту сумму также можно получить в базах Росреестра). В случае, если Вы самостоятельно или с помощью специалистов проверите исходные данные и правовой статус, за будущее Вашей сделки можно быть спокойным.

В отношении иных форм приобретения квартиры: дарения, мены, ренты, договора долевого участия, договора о создании ЖСК и иных форм – Вам следует помнить, что данные договорs являются относительно сложными.

Каждый из них таит в себе дополнительные риски, которые необходимо учитывать и прорабатывать, чтобы не стать жертвой мошенников финансовых и не пополнить собой ряды обманутых дольщиков – жертв мошенников в строительной сфере.

Отвечает генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова:

Некоторые уверены, что мошенники промышляют только однокомнатными квартирами в панельных домах за МКАД, а дорогие квартиры в пяти минутах от Кремля их не интересуют. Это очень опасная ошибка.

Конечно, мошенничества в элитном сегменте на порядок меньше – индустрия профессиональных брокеров, юристов и нотариусов оставляют злоумышленникам мало шансов.

Тем не менее все продавцы и покупатели должны знать основные правила, как уберечься от мошенников.

Первый совет продавцам и покупателям – никогда и ни при каких обстоятельствах не пытайтесь провести сделку самостоятельно. Это примерно так же, как самому шить себе сапоги или удалять аппендицит – попробовать можно, но результат вряд ли обрадует. А для афериста клиент, далекий от тонкостей риелторского бизнеса, но жаждущий сэкономить на комиссии, самый лакомый кусок.

При выборе риелтора обращайтесь только в известное агентство недвижимости, которое много лет на рынке. Его сотрудникам точно не нужен скандал и потеря годами зарабатываемой репутации ради одной сомнительной сделки.

Лучше всего выбирать сотрудника по рекомендации друзей или знакомых, которые прошли с этим человеком через все этапы сделки и остались довольны сервисом. Спросите у руководителя департамента, сколько лет работает этот сотрудник, сколько за его плечами успешных сделок.

Помимо безопасности, хороший риелтор существенно ускорит выход на сделку: благодаря многолетнему опыту он прекрасно знает, сколько стоят квартиры такого же типа и площади, на таком же этаже, в таком же районе, с такими же видами и такими же соседями.

Поэтому с первого же просмотра он может сказать собственнику рыночную стоимость его квартиры, по какой цене ее имеет смысл выставлять в рекламных блоках и уместен ли торг.

Не связывайтесь с брокерами-одиночками: Вам никто не даст гарантии, что в свое время их не выгнали из компании за мошенничество или профнепригодность.

К тому же в агентстве у Вас еще одна защита от мошенников – юрист, работающий не за комиссионные, а за зарплату. В отличие от брокера, ему все равно, будет закрыта сделка или нет.

При малейшем подозрении на попытку мошенничества юристу выгоднее не дать выйти на сделку, чтобы к нему потом не было неприятных вопросов.

Попросите юриста предъявить соответствующие выписки и справки, что никто из собственников и зарегистрированных в квартире людей не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Это одна из известных махинаций: здоровый человек за деньги приобретает справку, что он невменяемый.

Потом продает квартиру, получает деньги, а следующим ходом в суд ложится исковое заявление о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки. Если собственник невменяемый, он не может осознавать или нести ответственность за свои действия.

Поэтому квартира возвращается собственнику, а деньги покупателю могут и не вернуться: невменяемый продавец их потерял, пропил, подарил приюту бездомных котят – придумать можно все что угодно.

Обязательно получите подтверждение, что на квартире нет обременений: она не находится в залоге у банка и на нее нет прав у третьих лиц, по ней нет судебных споров, не наложен арест.

Никогда не держите паспорт, СНИЛС, свидетельство о собственности и другие документы в доступном месте.

Печально, но мошенниками иногда оказываются люди, которым Вы доверяете больше всего, – это могут быть Ваши друзья и даже родственники. Если в квартире нет сейфа, хотя бы запирайте ящик стола на ключ.

Свидетельства о собственности можно хранить в арендуемой банковской ячейке – стоит это совсем недорого.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Мошенничество при покупке-продаже квартиры: 10 видов

Квартирные мошенники не дремлют, и случаев мошенничества с недвижимостью с каждым годом становится все больше.

Преступники и просто недобросовестные граждане придумывают разные схемы, позволяющие продавать «нечистые» квартиры и зарабатывать на этом деньги. Покупатели же в конечном счете лишаются и недвижимости, и нескольких миллионов.

Рассмотрим 10 популярных схем мошенничества с квартирами и способы, с помощью которых можно распознать и избежать небезопасные сделки.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

10 схем мошенничества с квартирами

Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток.

Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., — поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.

Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.

Передача задатка

Задаток передается в ходе большинства «чистых» сделок, обычно в пределах 50 000-100 000 руб. Оставшуюся часть стоимости квартиры продавец получает после регистрации перехода права собственности. Но этим могут воспользоваться мошенники с недвижимостью, схема очень проста:

  1. Продавец выставляет объявление с квартирой по привлекательной стоимости.
  2. Жилье осматривает покупатель, собственник может снизить цену еще. Он представляет полный пакет документов, подтверждающих, что недвижимость принадлежит именно ему.
  3. Покупатель соглашается на сделку, оформляется договор купли-продажи с задатком, согласно которому при отмене сделки по вине покупателя вся сумма остается у продавца.
  4. Всплывают неприятные обстоятельства с недвижимостью, при которых покупатель отказался бы от сделки: например, обременение, арест, долги, неузаконенная перепланировка.
  5. Покупатель отказывается от покупки. Задаток остается у продавца.
Читайте также:  Сосед выбрасывает мусор из окна что делать

Как избежать: достаточно внимательно изучить документы продавца перед подписанием договора. Нужно затребовать у него справку об отсутствии долгов по ЖКХ, документы на перепланировку. Проверить недвижимость на арест или обременения можно онлайн через сервис Росреестра. Но лучше сразу заказать расширенную выписку, она обойдется в 350 руб. при заказе онлайн, 870 руб. – через МФЦ.

Появление наследников

Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев с момента смерти наследодателя. Не все наследники успевают подать документы нотариусу. Если их несколько, один из них может оказаться недобросовестным и, зная, что на квартиру могут претендовать другие правопреемники, после получения свидетельства он попытается ее быстрее продать.

Как выглядит такой развод при покупке квартиры:

  1. Человек получает квартиру в наследство. Другой наследник не знает о смерти наследодателя, и документы нотариусу не подает.
  2. Собственник-наследник выставляет унаследованную квартиру на продажу по низкой цене, аргументируя это тем, что ему срочно нужны деньги.
  3. Находится покупатель, с ним заключается договор. Сделка регистрируется в Росреестре.
  4. Через некоторое время обнаруживается другой наследник. Он подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства, оспаривает сделку через суд. Покупатель пытается доказать, что он – добросовестный приобретатель, не знал и не мог знать о другом наследнике. Тот же доказывает, что не знал об открытии наследственного дела.
  5. Срок принятия наследства восстанавливается, сделка купли-продажи наследственной квартиры оспаривается. Продавца обязывают компенсировать долю объявившемуся наследнику. Возможен и второй вариант – выделение доли в праве собственности, и в итоге покупатель лишается единоличной собственности. Все зависит от конкретной ситуации, но в любом случае покупателю появление скрытого наследника не грозит ничем хорошим.

Как избежать: нужно проверить всю цепочку собственников. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

Чем чаще право собственности переоформлялось, тем больше вероятности появления скрытых наследников. Также можно указать в договоре купли-продажи, что ответственность в такой ситуации будет нести продавец.

Риски для покупателя ниже, если унаследованная квартира находится в собственности продавца более трех лет.

Неожиданное появление родственников

Чаще всего такие «родственники» появляются, если есть наследственное имущество, но наследник по каким-либо причинам не может принять его: например, сидит в тюрьме. Мошенники с квартирой незаконным способом получают решение суда об установлении родства, потом приходят к нотариусу с ним и подают документы для вступления в наследство.

Когда право собственности на недвижимость оформлено, она продается. Потом настоящий наследник может объявиться и оспорить сделку.

Избежать покупки такой квартиры можно, только отказавшись от сделки, если право собственности продавца зарегистрировано недавно (менее трех лет).

Поддельное завещание

Завещание должно быть удостоверено нотариусом, и он может оказаться недобросовестным:

  1. Собственник квартиры умирает, не составив завещания.
  2. Мошенник договаривается с нотариусом об оформлении завещания на себя.
  3. Завещание составляется и подписывается нотариусом задним числом, выдается свидетельство о праве на наследство.
  4. Мошенник оформляет право собственности и продает недвижимость.

Такие случаи мошенничества с продажей квартир крайне редки, но бывают. Оспорить завещание проблематично, так как нотариальное удостоверение означает удостоверенный факт и неоспоримость. Федеральная нотариальная палата лишает возможности недобросовестных нотариусов работать, но определенные риски для покупателей при покупке наследственных квартир все же есть.

Избежать риска покупки недвижимости, полученной продавцом по поддельному завещанию, никак нельзя.

Обналичивание материнского капитала

Часть мошеннических схем с квартирами приходится на продажу недвижимости, купленной с помощью материнского капитала наличными или с ипотекой. По закону владелец сертификата должен выделить доли всем членам семьи, но на практике не все выполняют это требование:

  1. Квартира покупается, часть средств вносится за счет маткапитала.
  2. Доли не выделяются, владелец сертификата является единственным собственником.
  3. Квартира продается. После этого сделку могут оспорить представители органа опеки, супруг продавца или его дети по достижении совершеннолетия. По решению суда им выделяются доли. Таким образом, покупателю приходится делить жилплощадь с родственниками продавца.

Как избежать: нужно запросить у продавца справку об остатке средств по маткапиталу из ПФР. Если на счету вся сумма (453 026 руб. – маткапитал до 2020 года, 466 617 руб.

– на первого ребенка, 616 617 руб. – на двух детей с 2020 года), переживать не стоит: значит, маткапитал для покупки жилья не использовался.

Если продавец отказывается представлять такую справку, лучше выбрать другую недвижимость.

Продажа квартиры недееспособным

По закону для продажи имущества недееспособного возможна с разрешения органа опеки. На практике же афера с квартирой при продаже может выглядеть так:

  1. Мошенник заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком, одиноким пенсионером, алкоголиком, наркоманом. Платит ему минимальную сумму за недвижимость.
  2. Купленная квартира сразу продается уже по нормальной, но не завышенной стоимости. Покупатель не знает, что первоначальный собственник был недееспособным или не мог осознавать последствий своих действий при подписании договора с мошенником.
  3. Объявляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу на основании ст. 171, 176, 177 ГК РФ. Покупателю придется доказывать, что он – добросовестный приобретатель. На практике это весьма проблематично.

Как избежать: проверить историю перехода прав собственности. Если квартира продавалась слишком часто и промежутки составляют менее 1-2 лет, стоит отказаться от сделки.

Поддельная доверенность или паспорт

Согласно ст. 185.1 ГК РФ, доверенность на совершение сделок с недвижимостью подлежит удостоверению нотариусом. Будучи с ним в сговоре, мошенник может оформить доверенность и продать квартиру недееспособного собственника или владельца, находящегося за границей.

Как избежать: договориться о личном присутствии собственника при заключении договора купли-продажи, или отказаться от сделки.

Что касается поддельного паспорта, то такую схему чаще всего используют квартиросъемщики. При заключении договора найма они просят у собственника копии паспорта. Готовится новый паспорт с данными владельца недвижимости, но вклеивается фотография мошенника. По такому документу заказывается выписка из ЕГРН, квартира продается.

Избежать такой сделки проблематично. Стоит обратить внимание на сам паспорт продавца. Если есть подозрение, что он поддельный, договор заключать не стоит.

Намеренное занижение стоимости в договоре

Чаще всего продавцы договариваются об указании заниженной стоимости в договоре, чтобы уменьшить сумму НДФЛ, который платится при продаже жилья. Но это может оказаться и мошеннической сделкой с недвижимостью. Например:

  1. Жилплощадь продается за 5 000 000 руб., но в договоре указывается 2 000 000 руб.
  2. Покупатель вносит задаток – 100 000 руб. Оставшиеся 4 900 000 руб. помещает в банковскую ячейку. Продавец получает деньги после регистрации права собственности.
  3. Бывший собственник оспаривает сделку, говоря, что она для него убыточная, и он готов вернуть покупателю 2 000 000 руб.

Если продавец не давал расписку о получении 5 000 000 руб., покупателю будет тяжело получить обратно всю сумму. Ему отдадут только 2 000 000 руб. – стоимость, указанную в договоре.

Чтобы избежать такой ситуации, достаточно указывать в договоре реальную стоимость.

Продажа квартиры ребенка

Среди квартирных мошенничеств сделки с нарушением прав несовершеннолетних наиболее распространены. Если ребенку принадлежит вся квартира или доля в праве собственности, для продажи нужно разрешение органа опеки. Некоторые родители предпочитают не заморачиваться оформлением всех документов, и продают жилье без разрешения.

Для покупателя это чревато оспариванием сделки органом опеки, прокуратурой или ребенком, достигшим 18 лет.

Как избежать: заказать выписку из ЕГРН, где будут указаны все собственники. Если среди них есть несовершеннолетние, нужно спросить у их родителей разрешение опеки. При отсутствии такового – не заключат договор.

Продажа квартиры с долгами и обременением

Продавец может не предупредить покупателя о наличии обременения, ареста или долгов по ЖКУ. И если в первых двух случаях Росреестр попросту не зарегистрирует сделку, и человек потеряет задаток, то во втором не все так просто.

По закону при продаже квартиры долги по коммунальным услугам остаются на предыдущем владельце.

Но компания, предоставляющая услуги, может через несколько месяцев обрезать электричество или перекрыть водоснабжение, что весьма неприятно для нового собственника: придется доказывать, что он ни в чем не виноват.

Как избежать: проверить недвижимость на наличие обременений и запрета на регистрационные действия онлайн на сайте Росреестра. Подтвердить отсутствие долгов по ЖКУ продавец может справками из ТСЖ или УК.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как распознать мошенников при продаже квартиры?

На мошенников с квартирами могут указывать лишь косвенные факторы:

  1. Заниженная стоимость.
  2. Продажа по доверенности.
  3. Попытки убедить указать в договоре заниженную стоимость.
  4. Отказ от расчетов через банковскую ячейку или иным безопасным способом.
  5. Отказ от предоставления дополнительных справок.

Как избежать мошенничества при покупке квартиры?

Чтобы не нарваться на одну из схем обмана при продаже квартиры, нужно проявить достаточную бдительность:

  1. Проверить все документы собственника, самостоятельно заказать выписку из ЕГРН.
  2. Проверить, не числится ли продавец в Банке данных исполнительных производств. Если он там есть, возможно, что квартира находится под арестом.
  3. Попросить представить выписку из домовой книги, чтобы удостовериться в отсутствии зарегистрированных людей на жилплощади.
  4. Запросить справку об отсутствии долгов по ЖКУ.

Совет юриста: чтобы не нарваться на мошенников, желательно найти грамотного риэлтора. Он поможет подобрать оптимальное жилье и сам проверит сделку на юридическую чистоту, если эта услуга указана в договоре. Стоимость услуг риэлторов составляет в среднем 50 000-100 000 руб., закладывается обычно в цену жилья.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Ответы юриста на частые вопросы

Собираемся покупать дом. Выяснили, что он построен на маткапитал, доли не выделены. Продавец предлагает заключить предварительный договор с задатком, и в течение месяца он выделит доли и получит разрешение опеки. Стоит ли соглашаться на такую сделку?

Продавец заранее знал, что обязан выделить доли, но не сделал этого и попытался продать жилье. Это должно насторожить. Преддоговор оформить можно, но указав сроки, в которые собственник должен получить все документы, а также возврат задатка в двойном размере, если он не выполнит свои обязательства.

Можно ли избежать мошенничества при ипотеке? Банк проверяет недвижимость?

Ипотечную квартиру проверяет обычно не банк, а страховая компания. Риски для покупателя здесь значительно ниже, так как он, страховщик и кредитор заинтересованы в том, чтобы жилье осталось с заемщиком, и он выплатил ипотеку.

Существуют ли мошеннические схемы с квартирами со стороны покупателей?

Да, но зачастую они лишены смысла. Например, покупатель может затягивать срок передачи оставшейся после регистрации суммы. Но в таком случае продавец вправе отменить регистрацию и вернуть задаток.

Покупаю квартиру с обременением. Продавец просит большой задаток, чтобы снять залог. Какие есть риски?

Такие сделки распространены на рынке недвижимости, и обычно проходят без проблем. Риск заключается в том, что в случае смерти продавца до регистрации придется судиться с наследниками и доказывать, что договор был заключен и должен быть исполнен.

Попал на аферу с квартирой. Изначально мне риэлтор показал одну квартиру, мне она понравилась. Заключили договор с собственником и выяснилось, что купленное жилье находится по другому адресу, и не в самом лучшем состоянии. Можно ли оспорить договор?

Такая махинация при продаже квартиры встречается нередко. Оспорить договор будет тяжело: нужно было до подписания сверять адреса. Можно попытаться обратиться в суд, но шансы минимальны. Придется доказывать, что изначально показывалась квартира совершенно в другом месте.

Заключение эксперта

  1. Квартирные мошенничества встречаются нередко, и в основном связано с наследственной недвижимостью или жильем несовершеннолетних, недееспособных.
  2. Избежать мошенничества при покупке или продаже квартиры можно, тщательно изучив документы второй стороны сделки.

  3. Нарвавшись на махинацию с квартирой, покупателю придется доказывать в суде, что он добросовестный приобретатель.
  4. Квартирные мошенники чаще всего продают жилье алкоголиков, наркоманов или недееспособных людей.

Чтобы избежать мошенничества с недвижимостью, стоит обратиться к юристу.

Он проверит сделку на юридическую чистоту, скрытых наследников, и будет сопровождать ее до регистрации права собственности.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector