Как Получить Деньги за Долю в Квартире

При расторжении брака все совместное имущество делится между мужем и женой пополам. Компенсация за квартиру при разводе может быть выплачена, если один из супругов получает большую долю и разделить имущество поровну не удается. Решить вопрос можно простым соглашением или через суд.

Можно ли получить материальную компенсацию за жилье при разводе

Раздел имущества – процедура, нередко сопровождающая расторжение брака. Однако поделить все на одинаковые доли удается не всегда. Например, если речь идет о единственном жилье супругов. В этом случае оптимальным вариантом решения проблемы будет денежная компенсация. Ее выплачивает супруг, получивший большую долю совместно нажитого имущества.

Как Получить Деньги за Долю в КвартиреПроцедура развода редко проходит без раздела имущества

Этот способ раздела часто используют в досудебном порядке. Бывшие супруги договариваются о сумме и способах выплат. Такое соглашение приравнивается к договору купли-продажи. Оно входит в налоговую базу как источник дохода.  Компенсацию может также назначить суд.

Когда можно получить компенсацию

Если супруги договариваются о компенсации за долю в квартире при разводе в досудебном порядке, соглашение заверяется у нотариуса. О выплатах можно договориться в следующих случаях:

  1. Если имеется брачный договор – компенсация назначается по его условиям.
  2. Есть письменное соглашение о разделе имущества в случае развода.
  3. Если разделение проводится в судебном порядке.

Основное условия для возмещения – невозможность разделить натуральным способом недвижимость в равных долях. Если стоимость имущества, полученного одним из супругов, больше его доли, он обязан выплатить компенсацию второй стороне.

На законодательном уровне этот вопрос регулируется 38 статьей Семейного кодекса.

Что подлежит разделу при разводе

Гражданский и Семейный Кодексы РФ четко оговаривают все виды имущества, которые могут быть разделены после развода. В перечень вошли:

  1. Денежные сбережения – вклады на банковских счетах, пенсионные накопления и пр.
  2. Недвижимость – квартиры, дома, гаражи, офисные и производственные помещения.
  3. Движимые предметы имущества – мебель, техника, транспортные средства.
  4. Обязательства супругов по долгам и кредитам, взятые для общих нужд семьи.

В соответствии со статьями закона при расторжении брака все имущество делится в равных долях.

Размер денежной компенсации

Первое, что необходимо выяснить при начислении компенсации, – стоимость жилья, которое подлежит разделу. При заключении соглашения супруги могут определить цену имущества самостоятельно, учитывая рыночные значения. Если договориться не удается, проводится оценочная экспертиза.

Как Получить Деньги за Долю в КвартиреДоля в квартире после развода может быть компенсирована деньгами

Чтобы определить сумму, из половины стоимости квартиры вычитается цена меньшей доли. Это и будет служить размером компенсации. При этом учитывается несколько факторов:

  1. Если стоимость имущества и размер компенсации значительны для каждой стороны, необходимо согласие того супруга, который обязан будет эту разницу выплачивать.
  2. При незначительной сумме ее взыскивают решением суда, согласие сторон не требуется.

Допускается выплата компенсации не только деньгами, но и другими способами по усмотрению супругов. Точных определений на этот счет в законе нет.

Получение выплат по обоюдному соглашению

Соглашение при разводе супруги составляют добровольно и по взаимному согласию. Процедура включает несколько этапов:

  1. Определение объектов раздела.
  2. Оценка стоимости имущества.
  3. Договоренность о том, кто какую долю имущества получает.
  4. Расчет компенсации.
  5. Установление способов выплаты – банковским переводом, наличными и пр.

Время выполнения договора супруги устанавливают сами исходя из своих интересов и возможностей. Соглашение о компенсации за квартиру составляется в письменной форме. Заверять его у нотариуса не обязательно. В документе подробно описываются характеристики квартиры, которая подлежит разделу. Договор на нескольких листах прошивается, все страницы нумеруются.

Оценка квартиры

При оценке жилья принимают в расчет его рыночную стоимость, сведения из Росреестра и состояние. Особенно актуальны эти данные, если компенсация за долю в квартире после развода будет определяться в судебном порядке:

  1. Для начисления государственной пошлины при составлении иска.
  2. Для расчета суммы компенсации если разделить квартиру поровну невозможно.

Как Получить Деньги за Долю в КвартиреПри оценке жилья принимают в расчет его рыночную стоимость

Если участники спора не могут прийти к общему мнению о стоимости жилья, приглашаются эксперты-оценщики. Их заключение тоже можно оспорить, обратившись в другую компанию. Опротестовать экспертизу не получится, если оценщика назначил судья.

Форма договора

Письменное соглашение заключается, если цена имущества превышает 10 тыс. рублей. Документ должен включать обязательные пункты:

  1. Персональные данные супругов.
  2. Статус каждой из сторон (муж или жена).
  3. Список имущества, которое планируется разделить.
  4. Четкое указание, кому какая доля недвижимости будет принадлежать.
  5. Размер компенсационной выплаты.
  6. Способ и сроки возмещения разницы.
  7. Дата подписания договора и вступления в юридическую силу.

Если разделу подлежит несколько объектов (дом, квартира, дача), для каждого можно составить отдельный документ.

Декларация о выплатах

Декларация подается, когда у супругов имеются официальные документы о размере компенсации – соглашение или решение суда.

Если супруги не подали документ самостоятельно, налоговые органы получают информацию из Росреестра. Эти данные предоставляются каждый год для расчета налога на доходы и недвижимость.

Если декларация не будет получена, налоговые органы требуют разъяснений от бывших супругов.

Обмен имуществом или нефинансовая компенсация

Компенсация за квартиру при разводе не обязательно может быть денежной. Ее характер не прописывается точно в законодательных актах. Суд или супруги могут определить вариант возмещения по своему усмотрению:

  1. Одна из сторон может оказать второй услугу или провести какие-либо работы – ремонт и пр.
  2. Оба супруга могут проживать в квартире после развода.
  3. В качестве компенсации может быть отдано другое имущество на установленную сумму.

Вне зависимости от характера компенсации договор заключается письменно и заверяется обеими сторонами.

Компенсация через суд

Если достичь согласия мирным путем супругам не удается, компенсация за долю в квартире после развода может быть получена через суд. Подать исковое заявление можно также при несоблюдении одного из участников брачного договора или соглашения о возмещении стоимости квартиры.

Как Получить Деньги за Долю в КвартиреЕсли стороны не могут договориться, то компенсация за долю в квартире после развода может быть получена через суд

Судебное разбирательство протекает в несколько этапов:

  1. Инициатор собирает необходимые документы.
  2. Устанавливается цена квартиры или дома, подлежащих разделу.
  3. Одна из сторон пишет исковое заявление и платит госпошлину.
  4. Начало судебного производства и предварительное рассмотрение вопроса.
  5. Судебные слушания. При необходимости назначается экспертиза.
  6. Принятие судьей решения и расчет размера компенсации.
  7. Оглашение вердикта суда и его исполнение.

Если одна из сторон не выполняет постановление суда, к решению вопроса подключается служба судебных приставов. При определении размера компенсации необходимо получить согласие обоих супругов.

Составление и подача иска

Форма заявления для подачи в суд отражена в Гражданско-процессуальном кодексе. Основные требования к содержанию текста иска:

  1. Заявление должно быть составлено деловым официальным стилем.
  2. Все события изложены в хронологической последовательности.
  3. В тексте нет нецензурных оборотов.
  4. Все факты излагаются объективно и конкретизируются, без эмоциональной окраски.

Если документ составлен неточно или с нарушением процессуальных требований, суд имеет право не принимать его к рассмотрению.

В заявлении указываются:

  • наименование и адрес органа суда;
  • паспортные данные супругов – ФИО, возраст и адрес прописки, контакты;
  • суть событий – даты вступления и расторжения брака, наличие детей;
  • информация об имуществе, которое необходимо разделить;
  • требования истца со ссылкой на правовые акты.

В конце указывается перечень прилагаемых документов.

Оплата государственной пошлины

Размер пошлины зависит от стоимости жилья и величины компенсации. Если сумма превышает 1 млн рублей, взыскивается 0,5% от нее. Установленная величина варьируется от 13200 до 60 000 рублей. Если в одном иске рассматриваются несколько объектов недвижимости, пошлина за каждый начисляется отдельно.

Оплатить ее можно в банке, почтовом отделении, через терминал или интернет-банкинг.

Как Получить Деньги за Долю в КвартиреРазмер пошлины зависит от стоимости жилья и величины компенсации

Постановление суда

После изучения материалов судья может обязать одного из бывших супругов выполнить исковые требования полностью или частично.  Претензии также могут быть отклонены. Решение вступит в силу через месяц после даты заседания. За это время стороны могут обжаловать постановление.

Если один из супругов уклоняется от исполнения, к нему будут применены принудительные меры в виде исполнительного производства ФССП.

Сроки получения выплат и форма

Сроки выплаты компенсации устанавливаются в письменном соглашении супругов или судебном решении. Передача денег может быть единовременной или поэтапной. Это зависит от возможностей сторон и величины компенсации.

Сроки выплат могут быть оговорены письменно. Если они не отражены в соглашении или решении суда, датой исполнения обязательств считают день вступления документа в силу.

Если плательщик не выполняет решение суда, компенсация удерживается из его зарплаты частями. При этом разовая сумма не должна быть больше 50% дохода.

Ндфл при денежной компенсации

Компенсация за квартиру при разводе, назначенная в суде, считается операцией между членами семьи. Она не облагается доходом. Если же супруги заключили соглашение добровольно, вступает в силу статья 217 НК. Получивший компенсацию должен заплатить НДФЛ.

Однако есть возможность получить налоговый вычет. Для этого квартира должна соответствовать нескольким требованиям:

  1. Стоимость не превышает 1 млн рублей.
  2. Жилье было куплено более 3 лет назад.

Соглашение между супругами должно быть оформлено как договор купли-продажи.  В этом случае одна сторона получает квартиру, а другая – право не платить налог с дохода.

Что делать если супруг (супруга) не платит компенсацию

Если ответчик не исполняет решение суда, взысканием выплат занимаются судебные приставы. Они могут применить следующие меры:

  1. Изъять или арестовать имущество.
  2. Составить протокол об административном задержании.
  3. Объявить в розыск скрывшегося супруга.
  4. Заключить его под арест.
  5. Взыскать деньги принудительно – из заработка или со счета, а также реализовать часть имущества.
Читайте также:  Трудовое Соглашение Как Правильно Оформить

Возможны ситуации, когда судебные приставы изымают единственное жилье ответчика. Это допустимо, если цена квартиры полностью покрывает долг и остаются средства на покупку жилья меньшей площади.

Если выплата непосильна для одного из супругов

В судебной практике бывают случаи, когда материальные возможности должника не позволяют ему выплатить компенсацию в срок. В этой ситуации лучшим решением будет подача заявления о рассрочке платежей. Ответчику необходимо обратиться в суд, который вынес решение о компенсации.

  Необходимо также подтвердить отсутствие доходов или других объектов взыскания (недвижимости, автомобиля и прочего имущества). Федеральная служба приставов проведет проверку и может прекратить производство.

Однако компенсация за долю в квартире после развода может быть затребована бывшим супругом повторно.

Если соглашение подписано супругами добровольно, возможно использование других юридических механизмов:

  1. Требование выплатить неустойку.
  2. Взыскание с третьих лиц.
  3. Выдача поручительства или банковской гарантии об оплате.
  4. Взимание залога или задатка.

Если один из супругов решит отказаться от выполнения договора, он может отстоять свою точку зрения в суде.

По воле метра — Верховный суд разъяснил, в каких случаях за маленькую долю квартиры ее владельцу можно отдать деньги

Собственник большей части квартиры обратился в суд и попросил разрешить ему принудительно выплатить участнику долевой собственности денежную компенсацию за его очень незначительную часть в этой квартире площадью чуть больше 44 квадратных метров.

Верховный суд защитит жилье граждан от аферистов

В суде гражданин заявил, что ответчику в квартире принадлежит 7/100 доли. Это в пересчете на метры – немногим больше 3 метров общей, и 1,9 жилой площади.

Сам ответчик выделить ему долю не просил, согласие на замену метров деньгами не высказывал и другой недвижимости не имеет. Местные суды отказали истцу в его просьбе, и тот дошел до Верховного суда РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС отказы коллег изучила и с ними не согласилась.

Вот аргументы Верховного суда. По 252-й статье Гражданского кодекса, имущество, которое находится в долевой собственности нескольких человек, можно разделить по их согласованию. Каждый участник долевой собственности вправе требовать свою долю. Если соседи договориться между собой не могут, то это может сделать суд по просьбе одного из них.

Если выделить долю невозможно без “несоразмерного ущерба” для остальных собственников, то желающий получить свою часть дольщик может просить у соседей заплатить ему за свою часть.

Выплата компенсации участнику долевой собственности вместо выделения доли допускается только с согласия самого собственника.

Но если доля так мала, что выделить ее невозможно, и собственник кусочка “не имеет существенного интереса к использованию общего имущества”, то суд может сам обязать соседей заплатить гражданину за его метр.

Это сказано в 4-й части той же 252-й статьи Гражданского кодекса. Как только человек получает деньги, он утрачивает право собственности.

Верховный суд разъяснил правила, по которым можно перестроить балкон

Верховный суд пишет, что право суда отнять микродолю и заменить ее выплатой является исключительным случаем и он допустим “только при конкретных обстоятельствах и в пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и интересов других участников долевой собственности”.

По мнению ВС, местные суды были не правы. Они решили, что хозяин метра “имеет интерес к использованию общего имущества, так как не заявлял требования о выделении ему доли”. Это, заявила высокая инстанция, противоречит 252-й статье Гражданского кодекса.

А ссылка местных судов на то, что у собственника мини-доли нет другого недвижимого имущества, не может быть основанием для отказа в иске. Кроме того, местные суды не обратили внимание, что собственник метра живет совсем в другом субъекте РФ и никаких отношений с хозяином оставшейся части квартиры не имеет.

Как упрек в адрес нижестоящих судов ВС заявил и еще одну вещь – решая вопрос о реальной заинтересованности мини-собственника в общем имуществе, суды не учли неудобства, которые он причиняет другому собственнику.

Каждый участник долевой собственности вправе требовать свою долю

Имеет ли хозяин метра интерес в “использовании общего имущества”, решает суд в каждом конкретном случае, анализируя все представленные доказательства, подтверждающие необходимость и нужность общего имущества. Так, проверяется, в частности, возраст, состояние здоровья, профессиональная деятельность, наличие детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных.

Ничего этого местные суды не изучали, значит, сказал Верховный суд, спор надо пересматривать с учетом разъяснений.

Могу ли я забрать свою долю из квартиры?

serezniy/Depositphotos

Отвечает заместитель руководителя департамента продаж АО «Российский аукционный дом» Николай Яблоков:

Регистрация в квартире (прописки не существует с 1993 года) и право собственности – разные вещи. Долю (в случае, если нельзя договориться с бывшей семьей о выкупе ими или дарении им) можно продать, получив отказ других владельцев долевой собственности в квартире. Но при этом нужно определить порядок пользования этой долей (комнатой), получить свой лицевой счет.

Кроме того, нужно понимать, что у заявителя есть обязанность по оплате коммунальных услуг вне зависимости от того, живет он в квартире или нет. Поэтому в случае начала раздела квартиры бывшая супруга имеет право взыскать с заявителя его долю в оплате коммунальных услуг.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Зачем выделять долю в натуре и как это сделать?

Отвечает руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН» Дмитрий Логинов:

Насколько я понимаю, имеется квартира в общей долевой собственности 3 физических лиц. Самый простой и быстрый способ – договориться с другими собственниками о выкупе доли одного из сособственников.

Если договоренности достичь не получилось, а один из собственников хочет раздела либо выхода из состава собственников, придется обращаться в суд. Согласно ст. 252.

ГК РФ, один из собственников может потребовать выдела доли в натуре, однако для это необходимо соблюсти следующие условия:

  1. имеется техническая возможность передать участнику долевой собственности не только жилое помещение, но и подсобные помещения, а также оборудовать отдельный вход;
  2. выделяемые части соответствуют установленным техническим и санитарно-гигиеническим требованиям;
  3. выдел не наносит квартире несоразмерный ущерб, то есть не препятствует использованию квартиры по целевому назначению, не ухудшает ее техническое состояние, не создает неудобство в пользовании и т.п.

Вопрос о соблюдении условий будет решаться судом на основании экспертизы, проведенной в рамках судебного процесса. Если раздел в натуре возможен, суд удовлетворит требование. В противном случае собственнику, участнику долевой собственности, заявившему требование о выделе доли, с его согласия может быть выплачена компенсация остальными собственниками.

Если выдел доли в натуре невозможен, а участник долевой собственности не согласится на выплату компенсации, то суд откажет в удовлетворении иска.       

Отвечает специалист по недвижимости Элина Абросимова:

Вы можете забрать свою долю путем продажи. У вас три варианта:

  1. Договориться с другими собственниками о совместной продаже квартиры целиком и разделе полученных денег, в соответствии с долями.
  2. Перевести свою долю в квадратные метры, если у вас в квартире больше одной комнаты, и продать соответствующую метрам комнату.
  3. Продать только свою долю.

Во втором и третьем случае вам необходимо сначала предложить остальным собственникам выкупить вашу долю/метры, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

Также важно соблюсти правильное оформление уведомления о намерении продать, чтобы в будущем не было возможности оспорить законность проведенной сделки.У собственников будет месяц на принятие решения.

Если через месяц они не выкупили вашу часть или никак не отреагируют на уведомление, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, и предлагать ее любым другим покупателям.

Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?

Как происходит раздел квартиры на доли?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Понятие прописки и владения собственностью – две разные вещи, в связи с чем необходимо понимать, какие в вашем случае действуют правоустанавливающие документы. Вам стоит обратиться в многофункциональный центр или управление Росреестра и заказать соответствующую выписку с подтверждением того, что вы являетесь правообладателем. 

В случае подтверждения этого факта следует также помнить, что преимущественное право на приобретение вашей доли – у ваших сособственников, поэтому вы можете предложить бывшей жене и дочке выкупить ваши квадратные метры. На рынке доли реализуются очень плохо и обычно по низкой стоимости.

Отвечает руководитель юридического отдела технологичного агентства Homeapp Антон Самойлов:

Если в этой квартире вы только зарегистрированы по месту жительства, ничего, кроме права пользования, у вас нет. Если же речь идет о равной доле совместно с бывшей супругой и дочерью,  вы имеете право распоряжаться своей долей на правах собственника: продавать, дарить, завещать и так далее.

Однако стоит помнить, что закон закрепляет за участниками общей долевой собственности право преимущественной покупки доли.

Это означает, что при намерении распорядиться принадлежащей ему долей собственник в первую очередь обязан в письменной форме уведомить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому другому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации своего преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу до истечения месячного срока.

При нарушении данного порядка остальные собственники могут обратиться в суд с требованием перевести права по договору купли-продажи на себя. В вашем случае также необходимо прояснить, приобреталась ли квартира в долях уже в состоянии зарегистрированного брака и каким образом оформлялась долевая собственность.

Читайте также:  Что Относится к Потребительским Свойствам Товара

Отвечают заместитель директора по юридическим вопросам МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости Ольга Балбек:

Вы можете забрать свою долю, если вы являетесь собственником квартиры, и она принадлежит вам в равной доле, как вашей жене и дочери.

Вы можете предложить своей жене/дочери или им двоим выкупить вашу долю. А в случае получения отказа – уже выставить ее в открытую продажу.

Но если вы не являетесь собственником квартиры, а просто стоите на регистрационном учете, забрать свою долю вы не можете.

Как продать квартиру, если один собственник против?

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» Елена Ряховская:

Если квартира оформлена в равных долях на троих человек, это значит, что доли в квартире четко определены. Тогда вы можете:

  • предложить бывшей супруге и дочке продать квартиру и разделить деньги;
  • продать свою долю.

Если вы решите продавать только свою долю, сначала будете должны предложить ее бывшей жене и дочке, потому что у них есть преимущественное право покупки. Если сособственники откажутся от покупки, то можно предлагать долю другим покупателям.

Хочу сразу сказать, что предложение сособственником стоит делать в письменной форме и направлять заказным письмом с описью вложения либо курьерской службой с типом доставки «дверь-дверь». 

Согласно ч. 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко:

В первую очередь, вам нужно предложить купить эту долю бывшей жене и дочке. Если они откажутся, тогда ее можно будет выставить в открытую продажу на рынок. Но надо помнить, что доли реализуются по цене, меньшей на 30-40%, нежели вы могли бы получить, продавая квартиру целиком.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова:

Вы можете продать свою долю. Преимущественное право покупки есть у вашей бывшей жены и дочери, как сособственников. Если в течение месяца после вашего письменного предложения о продаже доли они не ответят, то можете продавать долю третьим лицам.

При этом следует понимать, что цена 1/3 квартиры будет существенно ниже, чем стоимость целой квартиры. То есть на долю вам придется делать скидку потенциальным покупателям.

  • Идеальным вариантом будет договориться с бывшей супругой и дочерью о выкупе вашей доли за адекватную цену.
  • Что надо учесть при покупке квартиры с долями?
  • Положена ли доля в квартире мужу при разводе?

Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов GLOBUS PRAVO Денис Вольнов:

Если вы только зарегистрированы (прописаны) в квартире, то «забрать долю» не получится. Если какая-то доля есть в вашей собственности, то вы вправе ей распоряжаться. При этом при продаже доли третьим лицам необходимо соблюсти право преимущественной покупки, то есть сначала предложить ее вашим сособственникам.

Естественно, что доля является неликвидным товаром, и при продаже вы много потеряете. Соответственно, необходимо договариваться, продавать объект совместно или пытаться выкупить друг у друга, прекратив долевую собственность. Очень часто процесс урегулирования споров между собственниками приводит стороны в суды.

Отвечает юрисконсульт офиса «Парк культуры» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Чекалина:

Если вы являетесь собственником 1/3 доли в праве общей собственности на квартиру, вы имеете право распорядиться ею в установленном законом порядке, в частности, продать. Но нужно иметь в виду, что, согласно ст.

250 Гражданского кодекса РФ «Преимущественное право покупки», перед продажей своей доли вы обязаны известить остальных участников долевой собственности (бывшую супругу и дочь) о своем намерении продать принадлежащую вам долю.

Причем извещение должно быть составлено в письменной форме с указанием цены и прочих условий продажи. Если ни один из участников долевой собственности не приобретет вашу долю в течение одного месяца со дня извещения, вы сможете продать долю любому постороннему лицу.

Договор купли-продажи доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, для начала рекомендуем переговорить с бывшей супругой и дочерью на предмет выплаты вам компенсации за вашу долю (выкупа ими вашей доли).

Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Из вопроса неясно, являетесь ли вы собственником доли в этой квартире. Если это так, то вы можете продать долю бывшим членам семьи или третьим лицам с соблюдением преимущественного права покупки сособственниками.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  4. Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?
  5. Как передать долю в ипотечной квартире другому человеку?
  6. Нужен ли нотариус для выдела долей детям?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Вс разъяснил особенности принудительного выкупа доли в квартире при разделе общего имущества

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ опубликовала Определение от 19 октября по делу № 3-КГ21-9-КЗ о разделе совместно нажитого имущества бывших супругов при невозможности выдела доли имущества в натуре.

Обстоятельства дела

Брак между Галиной Алексеевой и Евгением Соколовым был расторгнут 8 ноября 2017 г. В период брака супруги совместно приобрели имущество – 1/3 доли двухкомнатной квартиры.

Согласно договору купли-продажи от 10 октября 2013 г.

2/3 доли в праве собственности на квартиру принадлежат Галине Алексеевой на основании соглашения о разделе супружеского имущества в предыдущем браке от 29 ноября 2004 г.

Позднее Галина Алексеева обратилась в суд с иском к Евгению Соколову о разделе совместно нажитого имущества, прекращении общей долевой собственности, взыскании денежных средств, а также выплате компенсации за долю в праве на имущество.

Истица указала, что ответчик не имеет существенного интереса в использовании принадлежащего ему имущества, поскольку выехал из квартиры и проживает с другой семьей, расходы на оплату жилья и коммунальных услуг не несет, а его доля является незначительной (4,7 кв.

м жилой площади и 9,2 кв. м общей) и не подлежит выделению в натуре.

В ходе судебного разбирательства истица уточнила требования и просила выделить ей 1/6 доли в праве на квартиру, прекратив право ответчика в общей долевой собственности с выплатой ему компенсации в 150 тыс. руб.

согласно имевшемуся в материалах дела экспертному заключению от 24 февраля 2020 г. об оценке рыночной стоимости указанной доли.

Кроме того, истица просила взыскать с ответчика плату за жилое помещение и коммунальные услуги, расходы на оплату услуг представителя, оплату экспертизы и уплату госпошлины на общую сумму 125 тыс. руб.

Решением Кировского городского суда Ленинградской области от 17 июля 2020 г.

исковые требования были удовлетворены частично: бывшим супругам передано в собственность по 1/6 доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру.

С ответчика в пользу истицы взыскано 24 тыс. руб., а также судебные расходы в 27 тыс. руб. В выплате ответчику компенсации за долю в праве на имущество было отказано.

Частично удовлетворяя иск, суд исходил из того, что спорная квартира является местом жительства ответчика и что доказательств, свидетельствующих о наличии у истицы денежных средств для выплаты ответчику справедливой денежной компенсации взамен принадлежащего ему имущества, не представлено. Суд пояснил, что денежные средства в размере 150 тыс. руб. на депозит Управления Суддепартамента в обеспечение иска не вносились, а ответчик имеет существенный интерес в использовании доли в праве собственности на квартиру.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 17 ноября 2020 г. и определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 5 апреля 2021 г. решение суда оставлено без изменений.

Выводы ВС

В связи с этим Галина Алексеева обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд. Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Ссылаясь на п.

3 указанной статьи ГК, Суд пояснил, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела имущества или выделе доли одного из них участник вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли из общего имущества в натуре. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, собственник имеет право на выплату стоимости его доли другими сособственниками.

Суд подчеркнул, что несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании ст. 252 ГК, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. При этом ВС обратил внимание, что выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с согласия данного собственника.

Если же доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, разъяснил ВС. При этом отмечается, что с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Особенности принудительного выкупа доли в квартиреВерховный Суд разъяснил правила применения ст. 252 ГК РФ касательно выкупа доли в квартире без согласия всех собственников

Читайте также:  Нарушение Трудового Законодательства Работодателем Куда Обратиться

Верховный Суд обратил внимание, что, закрепляя возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Обращаясь к п. 36 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6 и 8 (в ред. от 25 декабря 2018 г.

), ВС отметил, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей и других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Верховный Суд принял во внимание, что истица в обоснование заявленных требований указывала, что 1/6 доли жилой площади, принадлежащая ответчику, составляет 4,7 кв. м. и выделить ее в натуре невозможно, поскольку в таком случае доля ответчика в квартире будет значительно увеличена.

Также истица отмечала, что ответчик зарегистрировался в спорной квартире только в ходе судебного разбирательства – в конце 2019 г.

Кроме того, Суд обратил внимание на пояснение истицы о том, что она проживает в спорной квартире с несовершеннолетними детьми – дочерью от первого брака и внучкой и что с бывшим супругом сложились неприязненные отношения, поэтому совместное проживание в одной квартире невозможно.

ВС указал, что судами при решении вопроса о наличии у ответчика существенного интереса в использовании общего имущества правовая оценка возможности использования общего имущества, приходящегося на его долю, не дана.

Ссылка суда на то, что ответчик не имеет в собственности другого жилого помещения, кроме спорного, сама по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, поясняется в определении.

Обращаясь к разъяснениям содержащимся в п. 1 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г.

№ 25, Верховный Суд отметил, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В связи с этим, пояснил ВС, суду надлежало оценить соответствие отказа ответчика от выплаты ему денежной компенсации в счет стоимости его доли в общем имуществе требованиям добросовестности, однако это не было выполнено.

Верховный Суд указал: суд первой инстанции ссылался на то, что истица не представила доказательств, свидетельствующих о наличии у нее денежных средств для выплаты ответчику справедливой денежной компенсации взамен принадлежащего ему имущества.

Вместе с тем, подчеркивается в определении, суд возложил обязанность на истицу представить доказательства своей платежеспособности для выплаты компенсации, что та и сделала, а именно представила выписку о состоянии вклада. Предложения суда о внесении денежных средств в размере 150 тыс. руб.

на депозит Управления Суддепартамента в Ленинградской области истице не поступало, а в последнем судебном заседании данный вопрос не исследовался.

Ввиду изложенного Судебная коллегия ВС пришла к выводу о наличии нарушений норм материального и процессуального права, допущенных нижестоящими судами, и отменила их судебные акты в части требований о разделе совместно нажитого имущества, прекращении общей долевой собственности, выплате компенсации за долю в праве на имущество, направив дело в данной части на новое рассмотрение в первую инстанцию. В части удовлетворения исковых требования о взыскании с ответчика платы за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 24 тыс. руб. ВС оставил решения без изменения.

Адвокаты прокомментировали выводы Суда

ВС разобрался, в каких случаях участнику может быть выплачена действительная доля обществаСуд отметил, что отсутствие ответа от общества на заявление о даче согласия на вступление в состав его участников не образует обязанности выплатить истцу действительную стоимость доли уставного капитала как участнику

Адвокат АП Томской области Алена Ульянова в комментарии «АГ» отметила, что случаи невозможности выдела доли имущества в натуре, нахождение общего имущества в ипотеке – наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются бывшие супруги при разделе имущества. По мнению адвоката, проблема в том, что суды нижестоящих инстанций зачастую не пытаются подойти индивидуально к каждой конкретной ситуации при разрешении спора, порой рассматривают спор только с учетом одной из сторон (и это не всегда истец), нарушая при этом права другой стороны. В итоге выносятся неправомерные решения, которое стороны пытаются оспаривать годами.

«В рассматриваемом определении Верховный Суд в очередной раз указал на необходимость более тщательного, индивидуального подхода к каждой конкретной ситуации, рассмотрения вопроса со всех сторон, не нарушая при этом прав ни одного из участников процесса. Хочется надеяться, что данное определение изменит ситуацию», – подчеркнула Алена Ульянова.

По мнению адвоката АП Воронежской области Олеси Алимкиной, проблема общей долевой собственности на жилье традиционно актуальна, и суды в части раздела совместно нажитого имущества консервативны: «если бывшие супруги не смогли договориться о порядке раздела недвижимости, то суд разделит все это имущество строго пополам и стороны будут обречены на дальнейший конфликт до тех пор, пока кто-либо не уступит добровольно другой стороне право собственности в обмен на денежную компенсацию».

Также адвокат добавила, что суды крайне осторожно подходят к вопросу о признании доли участника общей долевой собственности на жилое помещение незначительной, поскольку такое решение будет означать лишение права на жилище.

По ее мнению, вопрос отсутствия у собственника небольшой доли существенного интереса в пользовании ею – это сфера усмотрения суда, и задача представителя истца состоит в том, чтобы приложить максимум усилий для доказывания данного обстоятельства всеми доступными способами.

«Тем не менее полагаю, что в рассматриваемом случае ВС поступил разумно, признав долю ответчика незначительной, поскольку очевидно, что реально выделить долю бывшему супругу не представляется возможным, до обращения истицы в суд он не был зарегистрирован по месту жительства в спорной квартире и проживает с другой семьей», – отметила Олеся Алимкина.

Адвокат отметила, что по делам о разделе наследственного имущества, где также часто имеется несколько участников общей долевой собственности на недвижимое имущество, суды гораздо решительнее выделяют жилое помещение в собственность кого-либо из наследников.

По мнению адвоката, лишение стороны спора принадлежащей ей доли в жилом помещении должно быть компенсировано справедливой денежной выплатой, определяемой как соответствующая доля от рыночной стоимости всей квартиры, а не как рыночная стоимость доли, поскольку последняя всегда будет значительно ниже.

«Мне показался крайне низким и несправедливым размер денежной компенсации, определенный заключением специалистов, которое представила истица.

Полагаю, ответчику следовало бы представить альтернативное экспертное заключение или ходатайствовать о назначении судебной экспертизы, но, вероятно, его сторона делала ставку на довод о невозможности лишения его права на долю в имуществе», – заключила она.

Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова считает, что проблема принудительной выплаты доли в праве общей долевой собственности участнику долевой собственности на имущество в отсутствие его согласия, несомненно, актуальна.

Адвокат отметила, что Верховный Суд, указывая на то, что в рамках рассматриваемой категории дел истице необходимо было представить доказательства реального наличия финансовых средств на выкуп доли, обоснованно обратил внимание, что вносить денежные средства на депозит суда необязательно.

Светлана Немчинова полностью поддержала позицию ВС, пояснив, что принудительная выплата стоимости доли позволяет решать проблемы раздела имущества бывших супругов, особенно когда один из них злоупотребляет своими правами, не давая согласия на выкуп.

«Ко мне очень часто обращаются доверители с аналогичными вопросами. Я сталкивалась с такими случаями, когда бывший муж, манипулируя наличием своей доли, находясь в квартире, буквально “изводил” бывшую жену.

В одном случае бывший супруг, не проживая в квартире, тем не менее регулярно появлялся в ней, чтобы контролировать личную жизнь бывшей жены, не давал ей возможности приглашать в гости друзей, угрожая скандалами.

В другом случае бывший супруг не давал согласия на продажу квартиры либо на выкуп его доли, поскольку не хотел, чтобы его бывшая супруга вместе с детьми сменила место жительства», – рассказала адвокат.

В заключение Светлана Немчинова добавила, что законодателем не урегулирована возможность выкупа значительной доли, что нередко приводит к манипуляциям и злоупотреблением правом участниками долевой собственности.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector