Как Правильно Оформлять Документы При Продаже Квартиры

Хотите купить или продать квартиру, но переживаете за безопасность сделки? Не знаете, как составить договор купли-продажи и провести расчет?

Если вы уже работаете с риелтором — волноваться не о чем. Но что делать тем, у кого нет такой поддержки, и кому придется продать или купить квартиру без риелтора? Узнайте из нашей статьи.

Почему важно подготовиться к сделке

Покупка квартиры — одна из самых дорогих сделок в жизни человека. И одна из самых редких, поэтому опыта в этой области зачастую просто нет. А рисков при ее совершении — огромное множество.

Даже если вы заключаете сделку с соседом, с которым бок о бок прожили всю жизнь, помните: в каждой истории могут быть подводные камни, а цена ошибки — невероятно высока.

Если вы уже нашли специалиста по недвижимости, договоритесь о самых важных вещах: что именно он будет проверять перед сделкой, какие документы поможет подготовить, сколько будут стоить его услуги.

Если же, например, бюджет строго ограничен и не позволяет вам привлечь риелтора, — не отчаивайтесь. Воспользуйтесь сервисом СберБанка «Сделка под ключ». Он поможет безопасно и просто провести сделку в ситуации, когда продавец и покупатель уже нашли друг друга и нуждаются в профессиональной поддержке по сопровождению сделки.

Какой бы вариант вы ни выбрали — даже если решили провести сделку самостоятельно — есть моменты, которые обязательно нужно продумать заранее.

Проверьте участников сделки

Убедитесь, что перед вами именно тот человек, который вправе совершать сделку: его данные — фамилия, имя, отчество, серия и номер паспорта — совпадают с данными, указанными в документах на квартиру. Проверьте действительность паспорта, обратите внимание на его внешнее состояние. Вас ничто не должно насторожить.

Почему это важно проверить

Федор нашел очаровательную квартиру, ее владелицей оказалась не менее очаровательная женщина. Внимательно проверять документы владелицы Федор не стал — чтобы не оскорблять даму.

Заключили сделку, Федор въехал в квартиру, а через неделю в дверь позвонили. На пороге стояла настоящая хозяйка квартиры. Оказалось, что паспорт у нее недавно украли, квартира — это ее единственное жилье, о продаже которого она конечно не знала.

Как ни печально, скорее всего, Федор потерял и квартиру, и деньги.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Мы тщательно проверяем всех участников сделки, их полномочия по ее совершению и законность ее условий. Кроме того, на самой сделке менеджер еще раз внимательно проверяет документы ее участников с помощью специальной техники.

Проверьте историю квартиры

Рисков тут великое множество. Изучите, как квартира досталась текущему владельцу. Посмотрите документы, которые помогут понять — не были ли в какой-то момент ущемлены права кого-либо из владельцев, и кто еще может на нее претендовать. Насторожиться стоит, если за последние пару лет произошло несколько последовательных переходов права.

Обычно так пытаются скрыть мошеннические схемы. При этом вполне может быть такое, что продавец не пытается сознательно вас обмануть — просто и сам не знает каких-то важных подробностей, но по счастливой случайности сам с проблемой не столкнулся.

Почему это важно проверить

Маша купила квартиру в потрясающем старом районе города, не вдаваясь глубоко в ее историю. Знала лишь, что квартира получена продавцом от родственника — дедушки, по договору ренты. Маша счастливо прожила в этой квартире три месяца. Пока однажды не получила повестку в суд.

На суде выяснилось, что на квартиру претендуют и другие родственники дедушки, а сам он имел серьезное заболевание, которое не позволяло ему заключать какие-либо договоры. Маше предстоит долго и мучительно отстаивать права в суде, но скорее всего, квартиру она потеряет. Как в этой ситуации вернуть деньги — тоже непонятно.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Мы проводим юридическую проверку истории переходов права собственности и наличия обременений. По ее итогу выносим заключение — рекомендуем ли мы приобретать эту квартиру, и как обезопасить сделку, если это требуется. По итогам наших проверок, в которых мы рекомендовали объект к покупке, не произошло ни одной утраты права собственности.

Подготовьте договор купли-продажи

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Если у вас нет юридического образования, советуем вам сразу обратиться к грамотному специалисту — это слишком важный и сложный для самостоятельного решения вопрос.

Ищите компании, которые на рынке давно и имеют хорошую репутацию. Да, это дорого.

В интернете можно найти бесплатно шаблоны договора или попросить продавца составить договор, но будут ли учтены ваши интересы?

Почему это важно

Настя долго и тщательно выбирала квартиру, потратила много денег на проверки, а на договоре купли-продажи решила сэкономить — скачала договор в интернете и переделала под себя.

Настя полностью рассчиталась с продавцом, а вот ключи от квартиры он не отдает, ссылаясь на то, что съезжать ему пока некуда. Срок передачи ключей в договоре не указан.

Да, всё закончилось благополучно, но только через несколько месяцев — после скандалов, бессонных ночей и обращения в суд.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Мы составляем индивидуальный договор купли-продажи. Он обеспечивает защиту интересов всех участников сделки. А еще он соответствует требованиям Росреестра — подготовленные нами договоры купли-продажи регистрируются с первого раза, никаких проволочек.

Перед сделкой участники могут ознакомиться с договором в режиме онлайн и предложить свои дополнения. Если они не нарушают ваших интересов, мы их внесем.

Продумайте, как вы будете передавать деньги за недвижимость

Выберите и согласуйте с другими участниками сделки способ расчета. Таких способов несколько. У каждого есть свои преимущества и недостатки. Выбирайте самый удобный и безопасный для себя.

Если вы выбираете наличные, продумайте: как и в какой момент вы будете отдавать деньги, какую расписку о получении денег попросить у продавца, и что там должно быть указано, как будет происходить пересчет денег — сумма немаленькая, и продавцу точно захочется убедиться, что его не обманывают. Если же вы, например, выберете ячейку, продумайте условия доступа, найдите отделение, где предоставляют услугу.

Почему это важно

Местом для подписания документов и расчета за купленную квартиру Катя выбрала кафе популярной сети. Она подумала, что в людном месте днем будет максимально безопасно и удобно — слишком много свидетелей, чтобы продавец мог попытаться ее обмануть.

А продавец и не собирался. Сумку со всеми деньгами у нее стащила парочка, которая сидела за соседним столиком и слышала ее разговор с продавцом.

Если полиции не удастся найти грабителей, шанса купить квартиру у Кати не будет — ведь эти деньги она и так одолжила у родных.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Никаких наличных. Никакого риска получить фальшивые купюры или недосчитаться их. Мы гарантируем, что расчет будет произведен безопасно, полностью и только при соблюдении интересов всех сторон.

Покупатель до сделки вносит средства на специальный счет в СберБанке. Там они надежно хранятся, а кроме того, до сделки покупатель не может снять средства со счета без согласия продавца. После перехода права собственности деньги зачисляются на счет продавца.

Кроме того, за саму услугу «Сделка под ключ» вам не надо вносить предоплату — вы платите за нее только на сделке.

Продумайте, где вы будете проводить сделку и подписывать документы

Тут всё просто. В этом месте вам должно быть спокойно и комфортно. А еще безопасно, чтобы никто не мог сбить вас с толку.

Почему это важно

Дима решил, что документы удобнее всего подписать в МФЦ, перед подачей. Но свободных стульев или столов там не нашлось. Мало того, что документы пришлось подписывать на коленке, так еще и покупатель подсунул другой вариант договора.

Узнал об этом Дима, когда пошел за документами после регистрации. Теперь придется расстаться с дорогой сердцу и кошельку антикварной мебелью — ведь по новому договору он обязался ее оставить, и ее стоимость входит в цену квартиры.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Каждая сделка проходит в удобной переговорной комнате в охраняемом ипотечном центре СберБанка. Для сделки понадобится всего один визит в удобный вам офис банка в удобное время.

Рассчитайте, сколько времени вам потребуется на оформление сделки

Если вы всё делаете самостоятельно, приготовьтесь к тому, что сделка займет не один день: визит в юридическую фирму для составления договора купли-продажи, проверка информации о квартире, подписание договора с продавцом, сдача документов на регистрацию, получение документов, расчет с продавцом.

Почему это важно

Если вы понадеетесь на быструю сделку, может сложиться так, что из-за задержек сорвутся намеченные планы. Например, если вы планировали быструю продажу и переезд в другой город, строительство, отпуск.

Или хотели купить и переехать через неделю, а сделка затянулась и снимать квартиру придется еще месяц. Ниже — основные этапы и ориентировочные сроки.

Стандартный срок рассчитан как средний срок по рынку.

Получение информации о квартире в Росреестре и юридическая проверка

✘

Стандартный срок: 5-15 рабочих дней

✓

С Домклик: 3 дня

Подготовка договора купли-продажи

✘

Стандартный срок: 1-3 дня

✓

С Домклик: 1 час

Подписание документов и сдача на регистрацию

✘

Стандартный срок: 1-3 рабочих дня

✓

С Домклик: 1 день

Регистрация договора и расчет с продавцом

✘

Стандартный срок: до 14 дней

✓

С Домклик: до 5 рабочих дней

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Все вопросы вы сможете урегулировать в режиме онлайн. На сделку нужно будет приехать только 1 раз — а время и место вы выбираете сами. Никаких переносов и накладок.

Никаких походов по инстанциям для сдачи или получения документов.

Мы направляем их в электронном виде в Росреестр, а после все участники сделки получают полный пакет зарегистрированных документов на электронную почту.

Провести сделку безопасно

Была ли эта статья полезна?

Сделка по продаже квартиры от А до Я

Уточните, можно ли в принципе продать вашу квартиру

Согласие всех собственников

Продать квартиру может только её собственник, то есть вы лично или ваше доверенное лицо.

Разные хлопоты по поиску покупателей и подготовке сделки можно поручить риелтору или вашему поверенному (у них должна быть нотариальная доверенность, в которой перечислены все действия, на которые вы им даёте полномочия), но на сделке всё равно присутствовать должны вы лично.

Если вы не можете присутствовать на сделке по объективным причинам (например, живёте в другой стране и не можете уехать), по закону можно провести сделку без вашего участия, если у вашего представителя есть генеральная доверенность. Иногда покупатели соглашаются на это.

Но чаще — нет, так как велик риск подлога документов. Если у квартиры несколько собственников, нужно, чтобы на продажу согласились все.

Если квартира находится в долевой собственности (то есть каждому собственнику принадлежит определённая часть квартиры, например, одна треть или половина), договор о продаже квартиры обязательно нужно заключать у нотариуса, а всем собственникам придётся заверить своё согласие подписью — одновременно, в присутствии других собственников и нотариуса. Если собственность совместная (то есть распределения по долям нет), можно заключать договор в простой письменной форме, идти к нотариусу в этом случае необязательно.

Отсутствие обременений

Если квартира находится под арестом или в залоге, продать её не получится. Оказаться под арестом квартира может, например, в ходе судебного спора, когда идёт разбирательство, кому эта недвижимость принадлежит. Пока суд не разрешит этот вопрос, на квартиру будет наложен арест.

Если квартира находится в залоге, продать её можно будет только с согласия банка или другого залогодержателя. Не стоит переживать, если вы продаёте квартиру, за которую ещё не выплатили ипотеку. Таких сделок на рынке очень много, схема хорошо отработана, поэтому риск мошенничества минимален (и возможен только со стороны продавца).

Все обременения на квартиру (арест, залог, рента и т. д.

) отражаются в выписке ЕГРН — её покупатель обязательно попросит или закажет сам перед сделкой, так что скрыть эту информацию не получится, да и Росреестр такую сделку не зарегистрирует.

Кроме того, есть другие виды обременений, которые могут усложнить продажу квартиры. Как собственник вы, скорее всего, должны о них знать, но на всякий случай это стоит проверить.

Нехорошая квартира

Есть квартиры, которые в принципе менее охотно покупают, так как у них есть те или иные минусы. К таким относятся:

Квартиры с несогласованными перепланировками (особенно те, где изменения невозможно согласовать). Если Жилинспекция о них узнает, всё придётся возвращать на место. Такой риск захотят взять на себя немногие (ведь если не вернуть всё, как было, квартиру можно и потерять). Перед сделкой у вас, скорее всего, попросят показать технический паспорт БТИ — по нему легко определить несоответствие реальной планировки той, что указана в документах. Если перепланировку всё-таки можно узаконить, лучше сделать это до сделки и заказать новый техпаспорт. Получить его можно в МФЦ или в БТИ своего округа.
Квартиры, которые находятся в собственности менее года, — только что купленные, недавно полученные по наследству, по договору дарения или ренты. Подозрительный покупатель обязательно прокрутит в голове сценарий, в котором после заключения сделки вдруг объявляются наследники, обнаруживается живой рентополучатель, а бабушка впадает в маразм и договор дарения объявляется недействительным. Всё это — риск оспаривания сделки. Проверить, что всего этого не произойдёт, в большинстве случаев можно только косвенно, также на рынке недвижимости нередки подлоги документов. Даже если вы купили квартиру и решили продать её через несколько месяцев, это насторожит потенциальных покупателей — такое часто встречается в мошеннических схемах. Вам нужно подготовить доказательства того, что предыдущую сделку точно нельзя оспорить и все документы в порядке.
Квартиры, где один из собственников страдает подтверждённым психическим заболеванием или просто пожилой человек. В этом случае будьте готовы, что от вас или вашей пожилой бабушки (если она, к примеру, тоже собственник) потенциальный покупатель потребует справку из ПНД (психоневрологического диспансера), чтобы проверить диагноз и показания и убедиться, что она может участвовать в сделках. Сходить за справкой можно вместе с ним — чтобы он был уверен, что вы не принесёте подделку. Если вы стоите на учёте в наркологическом диспансере, вам нужно будет пройти полную экспертизу, которая должна подтвердить, что вы можете участвовать в сделке. А если у вас есть опекун, то за сделку будет отвечать он, и для этого вам нужно будет получить разрешение органов опеки. Покупатель также может настоять на том, чтобы на сделке присутствовал нотариус, который сделает её видеозапись.
Квартира, один из собственников которой находится в местах лишения свободы или признан пропавшим без вести. Например, кто-то из ваших родственников-сособственников сидит в тюрьме и, разумеется, не сможет появиться на сделке. Покупателя это, конечно, насторожит. Выход есть — можно оформить доверенность, и тогда присутствие заключённого на сделке будет необязательным, но, безусловно, ответственный и осторожный покупатель тысячу раз перед этим подумает.
Квартира, купленная с использованием материнского капитала, в которой не выделили доли детям. Нюанс в том, что использование материнского капитала в сделке нигде не фигурирует. Покупатель может только проверить записи в паспорте о наличии детей и попросить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате — но это всё косвенные доказательства. Также иногда использование материнского капитала в покупке указывается в договоре купли-продажи. Но не всегда. Если вы продадите квартиру, для покупки которой был использован материнский капитал, а доли детям не выделили, и обман раскроется, вам грозит наказание вплоть до уголовного.

Как правило, такие квартиры продаются со скидкой или долго ищут своего покупателя (а иногда и то, и другое).
У идеальной квартиры для продажи — один владелец, в ней никто не прописан, она много лет находится в собственности, владение — на основании первичной приватизации или договора купли-продажи.
Соберите нужный пакет документов для продажи
Чтобы продать квартиру, вам понадобятся оригиналы следующих документов:

Выписка из домовой книги или единый жилищный документ (ЕЖД). В документе будет указано, кто собственник квартиры, кто в ней прописан (и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире при её продаже), есть ли задолженность по коммунальным платежам. Получать единый жилищный документ нужно в МФЦ, для этого понадобится ваш паспорт и запрос (заявление) на предоставление этой услуги. ЕЖД сформируют на месте. Выписку из домовой книги можно получить в МФЦ или запросить в управляющей компании (если дом новый, со своей управляющей компанией). Срок действия выписки из домовой книги — один месяц, а ЕЖД — 60 дней. Что брать, выписку из домовой книги или ЕЖД, зависит от того, что у вас за дом. В элитных домах и кооперативах с обособленной управляющей компанией — первый вариант, в остальных случаях — второй.Пример выписки из домовой книги
Выписка из ЕГРН. В ней указано, кто владеет квартирой, на основании каких документов и есть ли на недвижимость обременения. Заказать выписку из ЕГРН можно в Росреестре, в офисе или через форму на официальном сайте — она действует в течение одного месяца.
Документ, на основании которого вы получили квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор передачи, договор дарения или ренты. Этот договор у вас должен быть в наличии. Если вы его потеряли, дубликат можно запросить в Росреестре. Если сделка была нотариальная, тогда нужно запрашивать дубликат в архиве нотариуса.
Общегражданский паспорт. Возможно, покупатель попросит показать заграничный паспорт или водительское удостоверение, чтобы убедиться, что перед ним не мошенник — большое количество документов сложнее подделать.

Помимо документов обязательных для заключения сделки, покупатель может попросить и дополнительные. Они помогут ему убедиться, что с собственником (то есть с вами) и с квартирой, которую он собирается купить, не будет никаких проблем. В зависимости от особенностей вашей квартиры нужно иметь:

Письменное согласие на сделку супруга. Если квартира, которую вы собираетесь продать, приобреталась в браке, возьмите такой документ у нотариуса.
Технический паспорт БТИ. Докажет, что в квартире не было перепланировок или все они узаконены. Получить паспорт БТИ можно в МФЦ или в БТИ своего округа.Пример плана жилищного помещения
Согласие опекуна или органов опеки. Если у вас есть уполномоченный опекун или одним из собственников квартиры является ребёнок.
Оригиналы справок из ПНД. При ипотеке это — обязательно требование (банк также может согласиться принять копию водительского удостоверения). Покупатель должен убедиться, что вы дееспособны и можете участвовать в сделках. Особенно это актуально, если вы пожилой человек.Пример справки ПНД

Подготовьте квартиру к продаже и напишите объявление

Подготовка квартиры к продаже называется Home Staging. На Западе это целый комплекс мероприятий, направленных на то, чтобы сделать квартиру максимально привлекательной в глазах потенциальных покупателей. Это очень серьёзный этап предпродажной подготовки. В России это только набирает обороты, но те, кто серьёзно относится к нему, имеют высокие шансы продать квартиру быстрее.

Мы написали подробную инструкцию (с фото!), как подготовить квартиру и сделать объявление, по которому хочется позвонить, для собственников, которые сами сдают квартиру. Всё это актуально и для продажи квартиры.

Остановимся на основных моментах:

Проведите генеральную уборку, спрячьте все личные вещи, чтобы квартира выглядела аккуратно и уютно, но без следов чьего-либо проживания.Если убрать все лишние вещи, комната будет выглядеть значительно лучше
Сделайте хорошие фотографии всех помещений, подъезда и двора при естественном освещении, не поленитесь обработать их в фоторедакторе. В идеале — пригласите фотографа.
Напишите объявление о продаже с чётким описанием характеристик квартиры и её преимуществ. Укажите основные моменты: кто владелец, на основании каких документов квартира стала вашей, кто прописан, схема сделки — свободная или альтернативная (и подобрана ли альтернатива).
Укажите контактные данные. На Яндекс. Недвижимости ваш реальный телефон будет скрыт подменным номером, звонки с него будут переадресовываться вам. Это защитит вас от попадания вашего номера в различные спам-базы. Если вы размещаете объявление где-то ещё, купите отдельную SIM-карту. Даже если этот номер попадёт в базы риелторов — нестрашно.

Если вы работаете с риелтором, всё ещё проще — часть работы он возьмёт на себя: сделает часть документов, даст советы по предпродажной подготовке, напишет и разместит объявление, проведёт осмотры.

Покупатель найден. Что ещё нужно сделать до сделки

После нескольких недель или месяцев осмотров квартиры покупатель найден. Поздравляем, самая сложная часть выполнена. Осталось заключить договор и получить деньги за квартиру. Для этого вам нужно сделать еще несколько шагов.

Подготовка документов. Если вы ещё что-то не собрали или что-то устарело.

Аванс и соглашение. В качестве подтверждения серьёзности своих намерений покупатель передаёт вам определённую сумму денег. Сумма может быть разной — в Москве это обычно около 50 000 рублей. Обязательно дайте расписку в получении денег.

Стоит различать аванс и задаток. Аванс — это чаще всего предоплата (хотя в законе никакого определения аванса нет). Если сделка расстроится по какой-то причине, аванс нужно будет вернуть. А задаток — финансовое обеспечение договорённостей.

Если покупатель откажется от сделки, задаток можно не возвращать. Также при передаче аванса или задатка подписывается авансовое соглашение или договор задатка, в которых прописывается в течение какого времени должна быть заключена сделка и по какой цене.

Не забудьте после этого дописать в объявлении, что квартира забронирована, или снять его с публикации.

Условия сделки и составление договора.

В большинстве случаев достаточно составить договор в простой письменной форме, но если ваша квартира находится в долевой собственности (то есть нескольким людям принадлежит определённая часть квартиры, например одна треть или половина), договор о продаже квартиры нужно заключать только у нотариуса. В договоре обязательно должны быть указаны:

данные продавца и покупателя;
полная стоимость квартиры;
её адрес и описание;
права и обязанности, ответственность сторон;
сроки освобождения жилплощади (как юридически, так и физически).

Сделка и передача квартиры

Осталось чуть-чуть. И квартира будет продана.

Деньги. В день сделки вы приезжаете в банк, где покупатель закладывает деньги в арендованную им банковскую ячейку. Во время закладки денег заключается дополнительное соглашение, в котором прописано, при выполнении каких условий вы можете забрать деньги.

Обычно для этого достаточно предоставить паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом регистрационной палаты о переходе права на имя нового собственника. В случае, если регистрация электронная, условием доступа к ячейке может быть подписанный договор и выписка из ЕГРН с именем нового владельца. Это самый надёжный способ передачи денег.

Ещё можно воспользоваться банковским аккредитивом. Система здесь точно такая же, только деньги не закладываются в ячейку, а хранятся на счёте.

Договор. Если договор купли-продажи заключается у нотариуса, после передачи денег вы и покупатель должны поехать к нему и подписать договор. Если договор составлялся в простой письменной форме, его можно подписать прямо в банке.

Регистрация сделки. Когда договор будет подписан, вам с покупателем необходимо съездить в МФЦ и отдать договор купли-продажи на регистрацию для перехода права собственности. С собой нужно иметь договор купли-продажи и паспорт. Обычно в Москве на регистрацию уходит 3-4 дня, если это нотариальная сделка, и 10 дней, если договор заключался в простой письменной форме.

Получение денег. Обычно в банке нужно показать паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом о переходе права на имя нового собственника или свежую справку из ЕГРН с данными нового владельца. После этого вы получите доступ к банковской ячейке.

Передача квартиры. В договоре прописано, когда вы должны передать квартиру новому владельцу. Это можно сделать хоть в день регистрации перехода права собственности. В процессе передачи квартиры покупателю нужно составить и подписать акт приёма-передачи.

Это приложение к договору купли-продажи, в котором указаны характеристики и особенности квартиры. Его составляют в произвольной письменной форме, и это можно сделать самому (образец акта приёма-передачи есть на Яндекс.

Недвижимости), но если в составлении договора помогал риелтор или юрист, логично доверить им и составление акта. Заверять акт нотариально не нужно. В акте нужно указать, что квартира была передана новому владельцу именно так и в таком состоянии, как прописано в договоре купли-продажи.

Сделка может считаться состоявшейся при передаче квартиры и подписании покупателем акта приёмки-передачи.

Заключение

Даже если к концу статьи вам стало казаться, что продать квартиру — очень сложно, это не так. Каждый этап занимает несколько дней или даже недель, поэтому вам не нужно будет выполнять все эти пункты практически одновременно. А если хочется сэкономить время и нервы, проще нанять риелтора, который возьмёт большую часть вопросов на себя, будет консультировать и помогать на всех этапах.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ева Народицкая.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры? | Кадастровая палата

В рамках рубрики «Вопрос – ответ» Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости.

Этот материал будет полезен тем, кто планирует продать или купить квартиру. Какие документы собрать, какую информацию проверить, какие юридические нюансы учесть – всё это поможет в успешном оформлении сделки.

Что делать, если вы продавец

Продажа квартиры начинается с подготовки пакета документов. Лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время.

Первым делом советуем воспользоваться сервисом «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра, который предусматривает большое количество различных вариантов оформления недвижимого имущества. С помощью интерактивного анкетирования сервис вам подскажет, какой перечень документов необходим конкретно в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

Рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
Если среди собственников продаваемой квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, несовершеннолетние граждане, совершеннолетние недееспособные граждане, граждане, признанные ограниченно дееспособными), нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале Госуслуг, или обратившись в МФЦ. После этого там же необходимо заказать выписку из домовой книги – она позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.
Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Что делать, если вы покупатель

Изначально необходимо убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником. Для этого следует попросить продавца предоставить или самому получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Важно! Попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения (получения) квартиры в собственность (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Это поможет вам дополнительно удостовериться, что продавец владеет квартирой на законных основаниях.

Кроме того, вы самостоятельно можете заказать или попросить продавца представить выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости – как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.

Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».

Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам, а также его семейный статус. В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласие супруга (см. выше).

При этом необходимо учитывать, что непредставление согласия супруга продавца на продажу квартиры не будет являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на эту квартиру, вопрос о наличии или отсутствии такого согласия государственным регистратором прав не выясняется. Однако, если такое согласие не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) будет внесена отметка, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.

Проверьте информацию, кто зарегистрирован в квартире.

Справку об отсутствии задолженности по платежам услуг ЖКХ по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в Управляющей компании или на портале Госуслуг.

Если для вас это важно, настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от непредвиденных ситуаций и возможных конфликтов, в том числе от обращения в суд.

Также важно проверить, была ли в квартире перепланировка. Для этого запросите у продавца технический паспорт. Важно, чтобы все изменения в квартире были узаконены. В обратном случае после покупки квартиры вам придется это делать самостоятельно.

В случае если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи вам понадобится кредитный договор.

Кроме того, для составления договора купли-продажи (а также для представления (предъявления) на государственную регистрацию) потребуются в том числе следующие документы:

документы, удостоверяющие личность сторон договора купли-продажи (их представителей);
свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний

Важно! В случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения (например, если ее продавцом (одним из продавцов) является малолетний (не достигший 14 лет) гражданин, недееспособный гражданин, гражданин, находящийся под опекой; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора).

Куда обращаться для осуществления регистрационных действий
Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Документы на регистрацию права собственности можно подать:

в бумажном виде при личном визите в МФЦ или офисы Федеральной кадастровой палаты Росреестра;
в электронном виде (если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра («Выездное обслуживание»);
через нотариуса по личной инициативе участников сделки купли-продажи или по требованиям законодательства.

За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина (для физических лиц – 2 тыс. руб.).

При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации прав (и иными документами, необходимыми для регистрации) не требуется.

Документ об уплате государственной пошлины можно представить по собственной инициативе.

Если квартира приобретается в кредит или в рассрочку, то регистрируется ипотека в силу закона с одновременной регистрацией права собственности на квартиру.

Для этого покупателем (залогодателем) или лицом, в пользу которого будет зарегистрирована ипотека (залогодержателем, например, продавцом, представителем банка и т.д.

) предоставляется заявление о регистрации ипотеки в силу закона. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается.

Важно! В настоящее время в 75 регионах России Росреестр совместно с кредитными организациями реализует проект «Электронная ипотека за 1 день». В рамках проекта граждане могут оформить ипотеку за сутки, при этом документы на регистрацию в Росреестр банк подаёт самостоятельно в рамках электронного взаимодействия.

После завершения регистрационных действий покупатель получает в том числе выписку из ЕГРН, где содержится информация о его зарегистрированном праве собственности на квартиру.

Как продать квартиру: пошаговая инструкция оформления выгодной сделки – Блог JCat.Недвижимость

Как выгодно продать квартиру самому? Стоит ли обратиться к риэлтору? Как не потерять в деньгах и быстро найти надежного покупателя? На эти и другие вопросы отвечает JCat.Недвижимость.

Решение о продаже квартиры может быть взвешенным или спонтанным. Независимо от этого, продавцу важно тщательно продумать все условия заключения сделки. Даже если деньги нужны срочно, лучше потратить несколько дней на подготовку, чем жалеть о невыгодном решении.

JCat.Недвижимость предлагает руководство «Как продать квартиру: пошаговая инструкция». Оно должно стать путеводителем каждого, кто планирует заключить договор купли-продажи.

Шаг 1. Выбор способа продажи

Есть всего два варианта на выбор: делать все самостоятельно или поручить дело специалистам. Как правильно продать квартиру: сделать все самому или обратиться в риэлторское агентство?

Правильного ответа нет. Выбор зависит от возможностей продавца. Если есть желание и достаточное количество свободного времени, вполне реально найти покупателя и оформить все документы на квартиру своими силами.

Особенно этот вариант подходит в случае, если покупатель уже есть, например, квартиру хочет купить родственник или знакомый человек. Но даже в этом случае нельзя терять бдительность: грамотное юридическое оформление — не оскорбление чувств близкого человека, а обязательная подстраховка на случай непредвиденных обстоятельств.

При самостоятельной продаже можно сэкономить на комиссии посреднику. Это может быть очень приличная сумма, особенно если квартира стоит дорого.

Услуги риэлтора — это идеальный выход для продавцов, которым физически некогда заниматься продажей, а также при страхе совершить ошибку.

В таком случае собственнику нужно только найти посредника, которому можно доверять, и быть готовым заплатить за его работу от 2 до 6% стоимости квартиры.

Зато с владельца снимаются все заботы: ему не нужно искать покупателей, бегать по различным инстанциям и можно даже не ходить на просмотры.

Единственное, что не сможет сделать риэлтор, — это оформить документы, которые выдают только собственнику недвижимости.

Шаг 2. Выбрать риэлтора

Допустим, вы выбрали вариант помощи специалиста в этой сфере. Теперь нужно не только найти посредника, но и оценить, насколько он компетентный, порядочный и опытный для того, чтобы оформить выгодную продажу. Лучше всего обратиться к эксперту, который уже помог кому-то из знакомых.

Если таких вариантов нет, то стоит встретиться с несколькими специалистами «из объявлений», чтобы понять, с каким человеком будет комфортнее работать. При личной встрече можно попросить показать документы об образовании и квалификации, поделиться успехами продаж и решения подобных случаев.

Дополнительное подтверждение компетентности риэлтора — его участие в заседаниях профессиональных сообществ, повышение квалификации, участие в различных мероприятиях в качестве эксперта.

Шаг 3. Оценка недвижимости

Как выгодно продать квартиру? При продаже недвижимости очень важно не прогадать с ценой. Завышенные ожидания часто приводят к тому, что риэлторы в течение нескольких месяцев безуспешно пытаются найти покупателя, и в итоге продавец соглашается на цену значительно ниже, чем можно было бы поставить изначально.

Для людей, которые никак не связаны с недвижимостью, вопрос об ожидаемой выручке загоняет в тупик. Чтобы этого избежать, лучше «прицениться» заранее. Сделать это можно на сайте Федеральной службы государственной статистики.

Но нельзя просто скопировать «ценники» оттуда, поскольку окончательная стоимость недвижимости зависит не только от площади жилья, но и от дополнительных факторов. Среди них:

район расположения квартиры;
удаленность от центра города;
инфраструктура в микрорайоне;
тип дома;
этаж квартиры;
количество комнат;
особенности планировки;
стоимость коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно сформировать цену на квартиру, нужно найти максимально похожие объекты на рынке недвижимости. В объявлениях можно посмотреть их срок давности. Это покажет реальный спрос на такие предложения.

Конечно, лучше обратиться к специалистам по оценке недвижимости, чтобы не прогадать с ожидаемой выручкой.
Кроме того, если продажа терпит, можно попробовать поднять цены и посмотреть на реакцию желающих приобрести жилье.
По подсчетам экспертов в сфере недвижимости, правильно подобранная цена привлекает около 60% потенциальных покупателей.

Шаг 3. Оформление документов

Чтобы сделка состоялась, важно побеспокоиться о документах на объект недвижимости. Любые неточности в сборе официальных бумаг могут удлинить время сделки и отпугнуть покупателей.

Все документы для продажи квартиры делятся на обязательные и дополнительные. Их может запросить регистратор сделки, попросить покупатель или потребовать банк.

Документы, без которых нельзя заключить сделку купли-продажи:

паспорта всех собственников квартиры (для детей — свидетельства о рождении);
договор между продавцом и покупателем;
разрешение опекунского совета — в случае, если есть несовершеннолетние собственники квартиры;
согласие супруга или супруги — нотариально заверенный документ нужен, если недвижимость была куплена в браке;
доверенность — если делами продажи занимается не собственник.

Дополнительные бумаги:

свидетельство о праве собственности, если продавец стал собственником квартиры до 2016 года;
выписка из ЕГРН;
кадастровый паспорт;
выписка из домовой книги;
подтверждение отсутствия долгов по оплате коммунальных счетов;
справка о том, что перепланировка сделана на законных основаниях.

Позаботьтесь о документах заранее. Их оформление может занять так много времени, что покупатели не дождутся и найдут другой вариант квартиры.

Шаг 4. Поиск покупателей

Продавцу придется продумать виды рекламы и подключить маркетинговый талант, чтобы грамотно составить объявление.

Основные ключи к успеху:

качественные фотографии — освещение, композиция, выбор объектива могут сыграть важную роль в привлечении покупателей;
объявление с подробностями о преимуществах и технических характеристиках квартиры;
поиск правильной площадки для объявления;
размещение рекламы в печатных изданиях, расклейка объявлений на досках — все еще есть люди, которые не пользуются соцсетями.

Объявление должно быть коротким, но содержательным. Все факты желательно подкрепить удачными фотографиями, чтобы покупателю сразу захотелось посмотреть на квартиру лично.

Шаг 5. Показ квартиры

Кульминация знакомства покупателей с квартирой — это личная встреча. Риэлторы знают, насколько важно «зацепить» клиента во время показа.

Нужно подготовиться к встрече: привести в порядок не только квартиру, но и придомовую территорию, подъезд, лестничную площадку.

Минимальная уборка и яркие лампочки в подъезде могут стать дополнительным преимуществом для покупателя при выборе между несколькими вариантами.

Заранее подумайте, какие в квартире есть недостатки, как их можно «сгладить». Также стоит сразу определиться с минимально допустимой ценой, чтобы во время переговоров и торга не поддаться на давление покупателей.

Проявите заботу, станьте для претендентов на квартиру друзьями и советчиками, не давите и не навязывайтесь. После просмотра спросите о впечатлениях, а через несколько дней напомните о себе звонком или сообщением.

Один из действенных лайфхаков — показ квартиры сразу нескольким потенциальным покупателям. В такой ситуации срабатывает конкуренция: это может подтолкнуть к покупке.

Шаг 6. Составление договора и финансовые операции

Еще один важный этап — это расчет за квартиру. В этих вопросах лучше проконсультироваться со специалистом: нотариус поможет составить договор о передаче задатка или аванса, расписку о расчете покупателя и сам договор купли-продажи. Именно договор необходимо передать в Росреестр для регистрации сделки.

Передача денег должна быть безопасной: важно не распространяться даже родственникам о дате и времени сделки. Лучше всего производить финансовые операции с помощью нотариуса: покупатель может рассчитаться наличными в кабинете у специалиста или произвести передачу денег через специальный счет специалиста. Еще один надежный способ расчета — услуга банковской ячейки.

Дополнительные советы

Не стоит забывать о том, что на каждом из этапов продавца могут подстерегать мошенники.

Главное, чтобы передача денег за квартиру состоялась до подписания договора купли-продажи, иначе уже бывший собственник недвижимости рискует остаться без средств за нее.

В любой непонятной ситуации лучше обратиться за помощью к юристам и специалистам по недвижимости: оплата их услуг не сравнится с суммой, которую можно потерять при неудачной сделке.

Продажа недвижимости — это искусство, поэтому к каждому из этапов нужно подойти не только с умом, но и с душой. Тогда выгодная сделка не заставит себя ждать.

Простое добавление объектов на всех сайтах сразу