Как приватизировать и продать квартиру с долгами

Когда назревает необходимость продать жилье с неоплаченными счетами, возникают проблемы. А если нет возможности погасить все и сразу, собственники ищут пути для продажи квартиры с долгом за коммунальные услуги. Разберёмся: возможно ли осуществить данную сделку и на каких условиях составляется договор с наличием долговых обязательств.

Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам

Не важно, по какой причине, но, если возникли долги по коммуналке, ЖК предусматривает штрафы и пени в рамках невыплаченной суммы. А УК вправе осуществить частичное или полное ограничение по снабжению ресурсами.

Важно! По закону, можно продавать приватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам, но не в случае ее ареста судебными приставами.

Последовательность этапов при процессе сделки:

1. Договориться с покупателем о возможной стоимости квартиры и о том, кто и как будет выплачивать долг.
2. Собрать документы.
3. Заключить договор предварительного характера (в нем можно указать результат соглашения).
4. Погасить долг или передать его покупателю, как было условлено сторонами.
5. Подписать основной договор купли-продажи.
6. Оформить переход собственности новому владельцу.

Закон не запрещает продавать приватизированную квартиру с долгами.

Нужно четко понимать, что долг закреплен не за квартирой, а за ее владельцем.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате

Продавать квартиру с долгами по ЖКХ без предупреждения о том приобретателя не стоит.

Это может вскрыться в самом начале пути, и сделка отменится. Либо аннулируется по закону после ее проведения.

Возможные способы урегулирования ситуации при создании письменного соглашения:

• продавец обязуется выплатить долг из денег, полученных вперед, как задаток или аванс;
• приобретатель сам выплачивает долг, но стоимость квартиры должна быть на сумму долга ниже;
• в случае категорического отказа покупателя идти на компромиссы продавец обращается в УК и подписывает документ о том, что выплатит долг в рассрочку.

Долг закрепляется за старым л/с, оформленным на имя продавца.

Необходимые документы

Помимо подписанного соглашения между двумя сторонами о наличии долгов, и том, кто будет их оплачивать, необходим целый перечень документов (оригиналы и копии):

• паспорта, ИНН и свидетельства о рождении детей, и всех, кто зарегистрирован в квартире, плюс справка о семейном составе;
• свидетельство о браке, разрешение от мужа (жены) и органов опеки на сделку с имуществом;
• если квартира приватизирована, и есть несколько долевых собственников, нужно согласие, заверенное у нотариуса (либо их личное присутствие);
• документы на собственность квартиры, в т. ч. из ЕГРН;
• кадастровый и технический паспорта на продаваемую недвижимость;
• план БТИ, акт оценки помещения;
• справка о текущем состоянии л/с из УК;
• реквизиты счета в банке.

Также необходимо взять документ, что квартира не находится у приставов под арестом.

Договор купли продажи с наличием долговых обязательств

Документ составляется в обычной форме и включает в себя стандартные пункты, где указывается:

• ФИО сторон;
• сведения об объекте сделки (адрес, технические характеристики и т. д.);
• информация о документах на право владения квартирой;
• цена, и как будет произведен расчет по сделке.

Если, по договоренности, из стоимости квартиры вычитается сумма долговых обременений, цена указывается окончательная, с учетом минуса.

При условии, что продавец сам гасит долг, указывается срок выплаты. В случае оплаты долга из суммы задатка прописываются обе цифры (аванс и долг), а также период, в течение которого он погасится.

Для продавца указывается срок выплаты задолженности при заключении договора купли-продажи.

Главное, что факт наличия долга и его размер указываются в договоре во избежание в дальнейшем возможности опротестовать его в суде. Лучше, если документ будет нотариально заверен.

Заключение сделки

Покупатель, на этапе переговоров, вправе потребовать у продавца документы, согласно которым в данном объекте нет долгов, никто не прописан (либо гарантийный срок их выписки) и не было проведено незаконных перепланировок.

Пошаговый процесс сделки:

• продавец собирает документы и извещает приобретателя о наличии долга;
• переговоры и подписание предварительного договора купли-продажи;
• из квартиры выписываются все жильцы, что документально подтверждается;
• оплачиваются долги;
• подписывается основной договор;
• перечисляются денежные средства за квартиру, и оформляется право на собственность новым владельцем с получением подтверждающего документа из ЕГРН;
• ставится в известность УК о смене собственника;

Бывший владелец уведомляет налоговый орган и платит налог. Новый обладатель квартиры имеет право получить 13 %-й налоговый вычет от выплаченной суммы.

Проверка наличия задолженности

Статья 155 ЖК дает право предполагаемому новому владельцу самостоятельно узнать о существовании долга за услуги ЖКХ. Сделать это можно:

• на сайте госслужб, в разделе ЖКХ;
• через личный кабинет на сайте УК или по телефону;
• в банке, с помощью квитанции;
• через меню банкомата, введя точный адрес;
• в ЕРЦ или в центре координации, связанном с недвижимостью;
• в почтовом отделении, назвав № л/с.

О долге за телефон и интернет можно узнать в компании, предоставляющей услугу.

Способы продажи недвижимости с коммунальными долгами

Чтобы продать законно квартиру с долгом по квартплате, люди часто прибегают к следующим способам.

Ликвидация долгов перед продажей

Метод самый простой и понятный. Торговец обнуляет всю сумму долга из личных доходов. Преимущество в том, что для сторон это удобно и безопасно. Но неприятным моментом может стать отсутствие денег.

Кредит в банке

Можно взять заем в банке, чтобы оплатить долг по коммунальным обязательствам. Для потенциального владельца – это плюс. Для продающей стороны – убытки в виде процентной переплаты. К тому же можно получить отказ.

Продавец может взять заем в банке для оплаты долга по услугам ЖКХ.

Задаток перед оформлением сделки

Стороны договариваются об авансе, который пойдет на аннулирование долга. У продовца есть шанс сделать все без дополнительных затрат. Покупателя, не идущего на компромиссы, придется мотивировать, снижая цену.

Возможные нюансы продажи

Владелец жилья имеет право продать квартиру с долгами или без таковых. Если за время его владения квартира не была отчуждена или арестована, то после ее продажи вся задолженность числится за ним в течение 3 лет. Потом просто списывается. Требование вернуть долг после истечения срока давности, даже через суд, – незаконно.

Приобретатель, не взявший на себя долги за коммунальные услуги, вправе не оплачивать их. Все начисления, за которые он обязан платить, начинаются с даты регистрации его, как собственника. Все угрозы по прекращению подачи ресурсов неправомерны. Можно смело обратиться в прокуратуру. А вот долг по капитальному ремонту, согласно 158 ст. ЖК, переходит к нему в полной мере.

УК не может передать долги другим лицам. Это уголовно наказуемо.

Письменное согласие покупателя

В случае покупки квартиры с долгами, когда клиент согласен взять их на себя, необходимо оформить согласие письменно и описать все нюансы. Либо он покупает квартиру по меньшей стоимости и сам выплачивает всю сумму.

Либо дает задаток, из которого торговец погашает накопленный долг. В предварительном договоре должны быть прописаны все суммы и сроки выплаты. Соглашение пишется свободно, но с учетом делового языка.

Оно должно содержать личные и паспортные данные, информацию о недвижимости, дату и подписи обеих сторон.

Предварительный договор считается официальным документом, лучше не экономить, и оформить его в нотариальной конторе. После заключения основного договора с перенесением всей информации предварительный уничтожается.

Уменьшение стоимости квартиры на сумму долга

Данный вариант идеален для продающей стороны, когда сумма задолженности очень большая, а сам продавец не может ее оплатить. Но лишь в том случае, когда клиент согласен.

Уведомление управляющей компании

Со сменой собственника меняется и лицевой счет. Поэтому необходимо предупредить УК. И чем раньше, тем лучше. Новый л/с открывается не с даты обращения, а с даты регистрации собственности. Не стоит копить новые долги, уже свои.

Для этого нужно прийти в УК, ТСЖ или абонентский отдел биллинговой компании, которая обслуживает адрес, с оригиналами и копиями договора купли-продажи и выписки ЕГРН. Заявление пишется в свободной форме или на специальном бланке. Если несколько поставщиков предоставляют услуги, то заявление следует написать по каждому из них.

Не всегда, но есть возможность отправить копии документов Почтой России или через интернет.

Что делать, если продавец скрыл долги

Приобретение жилья с задолженностью чревато давлением со стороны УК об ее возмещении. По закону, к новому владельцу переходят только обязательства по капремонту, и никакие аргументы не убедят суд пойти навстречу.

Но в остальных случаях он будет на стороне покупателя. Если есть моральные силы противостоять нападкам коммунальщиков и отстаивать правоту, можно бороться до конца.

Стоит отметить, что действия приобретателя будут правильными, если он, не откладывая, сразу же уведомит о смене владельца. Причем в случае замены одной РСО, по которой возник долг, на другую, нужно найти предыдущую, и также известить.

Есть определенный риск лишиться жилья без компенсации, когда бывшего владельца признают банкротом и сделают это в течение 3-х лет после сделки. Жилье просто уйдет в конкурсную массу. Под данную процедуру может попасть и человек, у которого продавец сам приобрел квартиру (а 3 года не прошли). Последствия те же.

Невозможно предусмотреть все варианты. Но уменьшить риск можно, обратившись к юристам или риэлторам перед началом сделки. Они проверят всю историю квартиры и ее владельцев. Застрахуют от недобросовестности продовца и подскажут пути решения возникшей проблемы.

Можно прибегнуть к страхованию квартиры на случай признания сделки недействительной не по вине покупателя. Но походы по судам обеспечены.

Когда продажа невозможна

Основные причины, по которым нельзя совершить сделку:

• один из собственников не согласен на продажу;
• у иных лиц тоже есть право;
• законное обременение.

Продать крайне сложно неприватизированную квартиру с долгами, поскольку, теоретически, она находится в собственности государства. Хотя профессиональные юристы находят легальные, но рискованные лазейки.

Таким образом, сбыть квартиру с долгами можно. Но платить по ним нового собственника, в случае несогласия, никто обязать не может.

Можно ли и как продать неприватизированную квартиру?

По сути, владельцами неприватизированных домов и квартир являются не жильцы, проживающие в них, а муниципалитет или государство и только они имеют право совершать сделку с недвижимостью. Сложность в этой ситуации заключается в том, что жилец хочет продать то, что ему не принадлежит. И закон этот факт может однозначно трактовать как неправомерный.

• Но поскольку российский народ издавна славится своей выдумкой и изобретательностью, то к настоящему моменту существуют несколько способов решить эту проблему.
• Чтобы успешно осуществить задуманное путем использования «лазеек» в законодательстве, необходимо не только посоветоваться по этому вопросу с родственниками и знакомыми, но и получить квалифицированные подсказки опытного специалиста — юриста или риэлтора, которые на этом деле, как говорится, «собаку съели».
• Так как основные варианты сделок будут балансировать на «грани фола», то желательно, чтобы эти специалисты имели не только высокую квалификацию, но и репутацию порядочных людей.
• Здесь мы отвечали на вопрос — как расприватизировать квартиру.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?

Продажа неприватизированной квартиры с долгами явление, распространенное повсеместно. Конечно, многие покупатели стараются не связываться с такими объектами, боясь излишних проблем при оформлении, но все же при желании можно подобрать вариант решения проблемы, который устроит всех.

Например:

• В первую очередь попытаться договориться непосредственно с покупателем о внесении залога за недвижимость для погашения долга и последующего оформления в собственность. Поскольку этот способ таит в себе некоторый риск, следует подстраховаться и позаботиться о письменных гарантиях. При этом продавцам приходится идти на существенные уступки, чтобы договор состоялся.

• Второй вариант связан с агентством — они могут за определенную компенсацию сами выплатить ваш долг, а после завершения сделки вычтут сумму.

• Также довольно часто практикуется способ, когда агентство официально обращается в домоуправляющую компанию и дают им гарантии погашения долга после приватизации. Если такое разрешение получено, объект приватизируется и немедленно продается. Все эти действия возможны только с согласия самого продавца.

Какие есть ограничения при продаже неприватизированной квартиры?

Обязательными условиями являются:

• Продавец должен иметь другую жилую недвижимость, куда пропишется после продажи квартиры.

• Еще одним ограничением является требование к площади продаваемого жилья — она должна иметь пятнадцать или более квадратных метров.

• В момент оформления внимательно учитывается следующее положение — количество людей, выписывающихся из продаваемой квартиры должна совпадать с количеством прописывающихся в нее. Другими словами, если выписываются 3 человека, то прописаться должны тоже трое. Потом, конечно, это правило перестает быть актуальным — можно будет прописать кого-то, или, наоборот, выписать.

Способ первый: приватизируем квартиру совместно с покупателем

Грамотная реализация этого варианта предполагает следующие действия:

1. В первую очередь необходимо выяснить, может ли вообще ваша квартира пройти процедуру приватизации. Дело в том, что есть такая категория муниципальной собственности, которая в принципе  не может быть передана в частные руки. К ним прежде всего относятся — жилое помещение в специальных домах, квартиры в военных городках, комната в общежитии, социальное жилье и квартиры в доме, где в этот момент ведется капитальный ремонт. Если ваше жилье к таковым не относится, то смело можете собирать соответствующий пакет документов.
2. Затем в администрацию того района, где находится ваша недвижимость, следует написать заявление, подписанное абсолютно всеми лицами, проживающими по данному адресу. Также необходимо предоставить пакет документов:
   • справка о составе семьи и данные о квартире;
   • паспорт гражданина России;
   • справка о жилищной квоте;
   • если имеются дети, недостигшие совершеннолетия, то их свидетельства о рождении;
   • документ, подтверждающий право на льготы.

Заявление будет рассматриваться в течение одного месяца. В дальнейшем должен быть заключен договор приватизации, заверенный нотариусом.

Все эти действия оправданы, если у вас уже есть готовый покупатель. Как лицо заинтересованное в покупке жилья, он вносит определенную сумму за приватизацию. А дальше, как говорится, вопрос техники — поскольку вы получили законное право продать квартиру, то и делаете это на радость покупателю и себе. Все довольны.

Способ второй — осуществляем обмен

Результат этого способа напрямую зависит от степени надежности агентства по недвижимости. Такой вариант был весьма популярным в эпоху девяностых, но и сейчас является хоть и рискованным, но оправданным шагом, когда речь идет о муниципальном жилье.

Основные моменты этого процесса:

• Самым сложным моментом является необходимость найти покупателя, который был бы не против такого обмена. Основным мотивирующим фактором для него является цена, ведь неприватизированная квартира стоит намного дешевле. Но все же этот способ вызывает у многих подозрение, поэтому количество таких сделок составляет всего 5% от общего числа продаж.
• Подыскивается агентство с хорошей репутацией, где покупатель приобретает жилье, равноценное вашему по цене и площади. Тут есть один щекотливый момент — после совершения сделки агентство может отказаться обратно купить квартиру. Другими словами, «кинет» вас на деньги. Доказать что-либо в суде будет практически невозможно.
• Затем подаются документы в районную администрацию с просьбой разрешить обмен.
• После того как получено разрешение происходит обмен квартирами. Став «хозяином» квартиры покупателя вы продаете ее обратно агентству за наличные деньги. В итоге все в выигрыше — покупатель получил то, что хотел (вашу неприватизированную квартиру), вы продали свой «неприват», риэлторы «наварились» на комиссионных.

Как видите, с одной стороны все легко и просто, с другой — рискованно и опасно.

Еще один вариант обмена

Все так же, как в первом варианте, но с небольшим отличием — теперь уже продавец заключает сделку с агентством, которое подбирает ему равноценное жилье в обмен на его «неприват». После завершения процедуры обмена продавец продает обратно агентству полученное жилье. Но здесь нюанс заключается в том, что такого рода сделки проворачиваются с помощью так называемых квартир-буферов.

Суть заключается в том, что на обмен обычно предлагается жилое помещение где-нибудь в самом удаленном месте, чаще всего существующее только на бумаге.

Таким образом, получается, что хозяин неприватизированной квартиры отдает свое жилье в обмен на несуществующую жилплощадь. Все хорошо кончится, если агентство не начнет жульничать. А если нет?

При самом плохом сценарии продавец может остаться вообще без жилья и денег.

[box type=»download»] К тому же еще одна сложность заключается в том, что необходимо будет найти такое агентство, которое согласится провернуть такую сделку. А условием является наличие у риэлтора квартиры-пустышки, которая существует только на бумаге. Не зря многие не соглашаются на такой обмен — все вроде бы в рамках закона, но очень подозрительно и ненадежно.[/box]

Продажа неприватизированной квартиры — плюсы и минусы

Рассмотрим минусы:

• Такую квартиру может приобрести только гражданин России.
• Подобная сделка не допускает налогового вычета, то есть уплаченный налог невозможно будет вернуть.
• Покупатель такого жилья не будет являться собственником, хотя честно купил за наличные деньги.
• Также он не сможет его приватизировать, если до этого делал это с другой недвижимостью, так как право на такую процедуру дается только один раз.
• Есть реальный шанс пострадать от недобросовестности покупателя, так как доказать, что он должен продавцу денег совершенно невозможно. Ни один суд не примет такой иск, поскольку сделка оформлялась как равноценный обмен.
• Покупателю рассчитываться за такое жилье можно только наличными деньгами, так как подобные сделки не пользуются уважением у банков и они никогда не дают кредитов под это.

Как и в любом деле есть, конечно, и положительные моменты:

• Начать и завершить всю процедуру можно очень быстро буквально за неделю.
• Поскольку вся проверка и оформление документов осуществляется в государственной службе, исключены аферы и подлоги, связанные с ними.
• Такое жилье обычно бывает «чистым», то есть не может находиться под арестом за долги владельца и его невозможно заложить.
• Признание обмена недействительным полностью исключается.

Подводные камни при продаже

Любой из вышеперечисленных способов — это огромный риск для продавца. Угроза может исходить как со стороны продавца, так и со стороны агентства недвижимости.

Наиболее распространенные моменты мошенничества:

• продавец выписывается из квартиры, а деньги не получает;
• агентство под тем или иным предлогом отказывается выкупать квартиру-пустышку.

Если вы все же решитесь на такой отчаянный шаг, то рекомендуется тщательным образом проверить благонадежность и того, и другого.

Также при реализации этих схем не меньшую угрозу представляет и закон, так как подобные действия расцениваются как мнимые или притворные сделки.

Судебный маховик может раскрутиться, если кто-то из числа заинтересованных лиц напишет заявление с просьбой признать сделку недействительной. А как закончится слушание не возьмется предсказать даже опытный юрист.

Если в продаваемой квартире имеются несовершеннолетние дети, то этот факт еще больше увеличивает проблемы и вопросы, так как по закону им должно быть гарантировано будущее жилье.

Поэтому совет тут может быть только один — лучше спокойно приватизировать жилье, а потом на законных основаниях продать его. Это займет времени гораздо больше, зато все будет легально.

Как подстраховаться?

Чтобы избежать форс-мажорных ситуаций лучше каждый этап сделки оформлять письменно:

• если вам дают деньги, сразу выписывайте расписку;
• когда покупатель дает задаток, уговорите его подписать договор, в котором будут даны гарантии с обеих сторон, что после процедуры приватизации обязательно будет оформлена купля-продажа. Здесь можно посмотреть образец расписки в получении задатка за квартиру.
• проследите, чтобы в договоре отдельным пунктом была указана цена жилого помещения.

Какие права вы получаете после приватизации?

Основным смыслом приватизации является тот факт, что после завершения этой процедуры вы становитесь полновластным хозяином и владельцем жилья. У вас на руках будут два неоспоримых документа для этого: договор передачи квартиры в собственность и свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Теперь распоряжаться своим жильем можете как угодно, по своему усмотрению: продать его, оформить дарение, заложить в банке или внести в качестве вклада в уставной капитал.

Но не стоит забывать и о том, что вместе с правами вы получаете и обязанности по содержанию принадлежащего вам жилого помещения — оплачивать коммунальные услуги и платить налоги.

Как продать квартиру с долгом по квартплате

Обязанности по оплате ЖКУ

Величина квартплаты соразмерна показаниям, что ежемесячно фиксируются на индивидуальных учетных приборах. В случае отсутствия счетчиков за основу в расчетах необходимо брать нормативы потребления ЖКУ, закрепленные на законодательном уровне.

Это утверждено нормативами ст. №157 ЖК РФ.

Последствия неуплаты квартплаты

Нормативно-правовой документ «Правила предоставления ЖКУ населению» описывает возможные меры воздействия. Таковыми могут выступать:

• выдворение из жилого помещения;
• подача иска в судебную инстанцию, которая в процессе судопроизводства истребует задолженность в размере 50% от суммарного дохода ответчика;
• приостановление предоставления ЖКУ;
• наложение штрафа, начисление пени.

В некоторых ситуациях удается добиться мирового соглашения между управляющей организацией и непосредственным пользователем коммунальных услуг, по условиям которого жилец получает отсрочку оплаты.

К документу в обязательном порядке прилагается график перечисления задолженности с отметками суммы долга, сроков погашения.

При условии, если неплательщик проживает в квартире муниципального типа на основании соглашении соцнайма, он может быть выдворен из жилплощади в соответствии с положениями ст. № 90 Жилищного кодекса РФ, если квартплата не перечислялась на протяжении более чем 6-ти месяцев.

В описанных условиях основание для выселения – отсутствие веских оснований для неуплаты.

Образец платежки

Согласно положениям действующих нормативно-правовых документов, оплата ЖКУ должна осуществляться на основе платежных квитанций не позже первого числа текущего года.

При этом в платежном документе присутствуют строки, в которых указано:

Все коммунальные услуги	которые предоставляются пользователю, их тарифы, фактическое подтверждение доставки, а также объемы потребления
Реализация оплаты в рассрочку	величина перечисленного аванса, текущий долг

Кроме выше представленных строк в платежке должна содержаться еще одна, в ней представляются результаты перерасчета с отметкой основания.

Законодательные нормы

Вопросы, касающиеся формирования, погашения задолженности по ЖКУ, рассматриваются в нормативах Российского ЖК.

Так, в ст. №155 указано, что в результате неполной или несвоевременной оплаты коммунальных услуг должно происходить начисление пени.

Как продать квартиру с задолженностью по квартплате

У продавца такой недвижимости могут возникнуть некоторые сложности в процессе сбора пакета документации, необходимой для оформления сделки купли-продажи.

 Не приватизированная квартира

Данная жилая площадь находится в государственной собственности.

Граждане могут проживать в квартире на основании соглашения соцнайма. При этом жильцы не имеют права распоряжаться недвижимостью, соответственно они не могут проводить никаких сделок с квартирой.

Чтобы продать такую недвижимость, изначально нужно ее приватизировать, а также оформить право собственности.

Перерасчет квартплаты в связи с отсутствием жильца смотрите в статье: перерасчет квартплаты.

Перечень требуемых документов

Список документов закреплен положениями действующих законодательных актов.

Чтобы оформить сделку купли-продажи необходимо предоставить в нотариальную контору:

Паспорт гражданина РФ	который удостоверяет личность собственника квартиры, что подлежит реализации
Свидетельство о рождении	для несовершеннолетних лиц (в случае их наличия), свидетельство о праве собственности
Выписка из ЛС	по оплате ЖКУ, которая показывает данные по оплате
Согласие владельцев	оформленное в письменное форме, если квартира оформлена на праве паевой собственности
Соглашение дарения	наследства, мены, купли-продажи
Выписка	из базы ЕГРН
Паспорта квартиры	кадастровый, технический
Официальный документ	который подтверждает согласие структуры попечительства, опеки на продажу жилого помещения

При условии, если сделку купли-продажи реализует лицо по доверенности, в отношении него следует оформить доверенность.

Заключение предварительного соглашения

При наличии задолженности по ЖКУ собственник жилого помещения может полностью ее погасить, взяв у покупателя задаток.

Однако для этого необходимо оформить предварительное соглашение, положения которого документально зафиксируют обязанности, права каждой стороны сделки.

В соглашении определяется:

• Срок, на который заключается основное соглашение
• Срок выплаты задолженности, назначение задатка
• Сумма, которая передается продавцу в качестве задатка
• Общая цена квартиры.

Содержание документа должно четко соответствовать содержанию основного соглашения, именно из-за этого в нем так само указывается персональная информация о покупателе и продавце недвижимости.

Особенности процедуры

Благодаря процедуре приватизации жилплощади граждане имеют возможность стать полноправными собственниками недвижимости.

• В то же время они получают право распоряжаться квартирой на свой лад, несмотря на существующую задолженность по коммунальным услугам.
• Собственник жилплощади вправе совершать с ней различные сделки, в частности подарить ее.
• Задолженность за ним числиться в течении 3-х лет, затем она будет списана за сроком исковой давности.
• При условии, если на квартиру наложен арест по исполнительному производству, она не может быть продана.

В соответствии с общепринятыми правилами новый собственник жилого помещения не несет ответственности за существующие долги по оплате коммунальных услуг прошлого владельца.

Дабы в дальнейшем не возникли непредвиденные обстоятельства, потенциальный покупатель должен определить юридическую чистоту планируемой сделки.

Как начисляются пени по квартплате в 2021 году, читайте здесь.

1. Благодаря описанной мере удастся перестраховаться от неприятных спорных ситуаций с управляющей конторой, а также с поставщиками ЖКУ.
2. Видео: Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Продажа квартиры с долгами: инструкция

Время чтения: 5 минут(ы)

Задолженность за услуги коммунальных служб может возникнуть по ряду причин, включая как уважительные, так и связанные с безответственностью собственника квартиры.

В любом случае долг накапливается и требует погашения. Из-за образовавшейся задолженности собственник непременно столкнется с проблемами при необходимости продажи квартиры.

Поэтому для того, чтобы избежать возможных последствий, необходимо знать, как продать квартиру с долгами.

Инструкция по продаже квартиры с долгами

Можно ли продать квартиру с долгами: разбираем различные ситуации

Приватизированную

В большинстве случаев продать квартиру с задолженностью по коммунальным услугам возможно, но избежать ответственности за неуплату не удастся.

Согласно российскому законодательству новый собственник жилья несет ответственность за оплату коммунальных платежей:

• с даты оформления и получения свидетельства государственной регистрации права собственности;
• сразу после получения помещения в свое распоряжение.

Таким образом, новый собственник квартиры, обнаружив задолженность по квартплате, может обратиться в суд, где предыдущего владельца обяжут погасить задолженность.

Однако если передача задолженности по коммунальным платежам была оговорена между сторонами, то такая сделка может быть заключена. Согласие на погашение долга новым владельцем должно быть зафиксировано в письменном виде. Кроме того, потребуется письменное подтверждение управляющей компании, ответственной за предоставление коммунальных услуг.

Все обязательства сторон должны быть заверены у нотариуса с обязательным указанием суммы задолженности на момент купли/продажи квартиры.

Необходимо понимать, что задолженность по квартплате возлагается на человека, а не на объект недвижимости. Поэтому продажа квартиры с задолженностью является возможной, но сопровождается определенными трудностями оформления сделки.

Для оформления продажи квартиры с долгами необходимы следующие документы:

• паспорт или любой другой равноценный документ, удостоверяющий личность;
• нотариально заверенная доверенность (если продажей объекта занимается посредник);
• свидетельство о рождении и разрешение на продажу от имени попечительского совета (если совладельцем квартиры является несовершеннолетний);
• свидетельство о собственности;
• основание получения прав на квартиру (завещание/дарственная/договор купли-продажи или обмена и т. д);
• кадастровый паспорт и план;
• техническая документация;
• выписка из ЕГРП (для подтверждения юридической чистоты сделки);
• нотариально заверенное согласие на сделку от имени всех собственников жилья;
• справка из домой книги;
• выписка из лицевого счета.

При предъявлении претензий к потенциальному покупателю жилья, его последовательность действий будет заключаться в следующем:

• обратиться в управляющую компанию за справкой о наличии долга;
• уведомить управляющую компанию о смене собственника квартиры, написав заявление и приложив копии правоустанавливающих документов;
• сообщить продавцу о предъявляемых требованиях об уплате задолженности.

Конфликты, которые стороны не могут уладить самостоятельно, решаются в судебном порядке.

В случаях, при которых оплата задолженности является обязательным требованием для оформления сделки, можно оговорить с покупателем условие, согласно которому задолженность будет погашена из суммы внесенного аванса.

В некоторых случаях наиболее оптимальным вариантом будет снизить стоимость объекта на сумму задолженности по квартплате.

Однако при любом выходе из сложившейся ситуации все нюансы сделки должны быть зафиксированы на бумаге. Отдельным пунктом необходимо прописать перевод долга продавца на покупателя.

Ни одна управляющая компания не обладает полномочиями, достаточными для принуждения нового владельца квартиры выплатить долг за предыдущего собственника.

В случаях, когда приобретение квартиры с обременением из-за долга по коммунальным платежам не подразумевает перевод задолженности на нового собственника, обязанность погашать образовавшуюся задолженность возникает с даты регистрации нового права собственности.

Передача задолженности осуществляется исключительно при письменном согласии сторон.

Неприватизированную

Согласно российскому законодательству неприватизированную квартиру независимо от того, числятся долги за жильцами или нет, продать невозможно.

В таком случае квартира является собственностью государства, а значит, и распоряжаться ей проживающие не могут. Только после процедуры приватизации квартиру можно будет выставить на продажу.

Однако порой можно избавиться от квартиры, не находящейся в собственности, можно путем ее приватизации совместно с покупателем или совершив обмен одного жилья на другое.

Муниципальную

Одним из вариантов продажи квартиры с имеющимися задолженностями по квартплате является внесение покупателем залога. Данная сумма впоследствии должна быть отправлена на погашение долга по коммунальным платежам, без чего разрешение на реализацию недвижимости получить будет невозможно.

У риэлторов шансов успешно провести такую процедуру гораздо больше, так как они могут взять все риски на себя и заручиться поддержкой ЖКХ, предоставив организации гарантийное письмо с обязательством погасить долг из полученной от продажи жилья суммы.

Могут ли приставы продать квартиру за долги?

Если собственник жилья своевременно не оплачивает коммунальные услуги, то при значительной сумме долга сотрудники ЖКХ могут подать исковое заявление в суд для взыскания задолженности.

Как правило, коммунальные службы для проведения процедуры взыскания ориентируются на недвижимое имущество, которое может стать гарантией выплаты долга.

Если квартира находится в собственности, то отнять ее могут в счет погашения долгов за коммунальные услуги в следующих случаях:

• квартира не является единственным жильем должника;
• квартира отдана в залог по ипотечному договору;
• вынесено судебное решение о проведении взыскания.

Если квартира передана должнику от государства по договору найма, а долги образовались по объективно неуважительным причинам, то через полгода просрочек квартиру могут отобрать, а семью выселить в принудительном порядке.

Безусловно, на улицу никто никого не выгонит, и жильцам предоставят жилье взамен. Однако площадь квартиры будет подобрана из расчета 6 квадратных метров на одного члена семьи.

Лишить жилья не смогут, если присутствует хотя бы одна из нижеуказанных уважительных причин:

• болезнь члена семьи;
• наличие несовершеннолетних или инвалидов в составе семьи;
• задержка выплаты заработной платы;
• вынужденная безработица должника.

Если в течение шести месяцев с момента последнего платежа жильцы внесли хотя бы часть суммы, то выселить должника не могут.

Выселение возможно только в том случае, если должнику неоднократно поступали предупреждения о необходимости срочного погашения долга, но жильцы игнорировали данные сообщения и платежи не вносили.

Если собственник является должником по алиментам

Если должник по алиментам является собственником жилья, и при этом жилье не арестовано судебными приставами, то продать квартиру возможно. При этом долг останется за старым хозяином, а новый владелец не будет иметь к нему никакого отношения.

Однако если арест на жилье уже наложен, то продать квартиру не представляется возможным.

Можно ли продать квартиру с долгом за кап ремонт?

Продать квартиру с имеющимися долгами по коммунальным платежам, квартплате или капремонту можно. Но необходимо понимать, что факт задолженности перед новым покупателем утаить не получится, так как оформление прав собственности происходит на основании пакета документов, куда входит выписка из лицевого счета, отражающая состояние оплаты за ЖКУ.

В таком случае остается только попробовать договориться с покупателем о внесении аванса для дальнейшего погашения задолженности или о передаче долга новому владельцу, предварительно уменьшив стоимость жилья на соизмеримую сумму.

Имея долги в банке

Если жилье является залогом по кредиту, то без согласия банка продать такую квартиру нельзя.

Если банк не препятствует сделке, то продажа квартиры вполне реальна и осуществляется по стандартной схеме.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке с материнским капиталом?

В данном случае процедура продажи квартиры мало чем отличается от продажи квартиры, просто взятой в ипотеку.

Однако любое жилье, приобретенное с помощью материнского капитала, может быть продано только с разрешения органов опеки.

Таким образом, чтобы продать квартиру, взятую в ипотеке под материнский капитал, необходимо получить разрешение не только от органов опеки, но и от кредитора.

Для органов опеки потребуется доказательство того, что дети получат в собственность долю в другой квартире, с учетом все санитарных норм. Игнорирование данного условия и получение разрешения обманным путем влечет за собой уголовное наказание по факту мошенничества.

Как происходит процесс продажи квартиры с долгами?

Существует несколько способов продажи квартиры по обоюдному согласию сторон. Один из них заключается в составлении промежуточного соглашения о получении аванса. В данном документе должны быть прописаны все условия сделки и цели, на которые пойдет уплаченная покупателем сумма.

После оплаты долгов собственник квартиры будет обязан продать квартиру на ранее оговоренных условиях человеку, заплатившему аванс. Кроме того, стороны могут договориться об уменьшении стоимости жилья на сумму накопившейся задолженности.

В таком случае, если новый владелец даже не предпримет мер для погашения долга по ЖКУ, он не избежит проблем с управляющей компанией. Однако с юридической точки зрения он не будет нести никакой ответственности за накопленный долг.

В этой ситуации задолженность будет числиться за прежним собственником до истечения срока исковой давности. После окончания трехлетнего срока с бывшего хозяина средства в счет уплаты долга не сможет взыскать даже суд.

Из-за задолженности по коммунальным платежам судебные приставы могут наложить на квартиру обременение, которое не позволит продать квартиру до полного погашения долга.

Кто занимается покупкой квартир с долгами?

Как показывает практика, некоторые граждане целенаправленно приобретают квартиры с долгами по коммунальным платежам. Обусловлен этот интерес тем, что такие квартиры сильно падают в цене, благодаря чему потенциальный покупатель может сэкономить существенную сумму денег.

Кроме того, нередко должники по коммунальным услугам оказываются в тяжелом финансовом положении, что заставляет их продавать квартиру в кратчайшие сроки. А срочная продажа практически всегда дополнительно снижает и без того низкую цену.

Помимо обычных граждан подобные мероприятия нередко практикуют некоторые агентства недвижимости, приобретая жилье на максимально выгодных для себя условиях, погашая долги, и затем продавая его с существенной большей наценкой.

Подводя итог, хочется отметить, что продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам возможна, но требует знания некоторых юридических тонкостей. Привлечение специалистов в сфере недвижимости и юриспруденции поможет существенно облегчить процедуру и избежать неприятных последствий оформления такой сделки.

Вам помогла эта статья? Будем благодарны за оценку: