Как Продать Неприватизированную Квартиру в Днр

Под неприватизированным жильем подразумевается та часть жилищного фонда, собственник которого – государство.

Человек, проживающий на такой площади, не может осуществлять никаких действий: продать, подарить, оставить в наследство, оформить дарственную. Основное и непреложное, закрепленное за таким человеком (людьми) право – проживание и пользование данной площадью.

Однако, продать муниципальную квартиру можно. Причем, вполне законными способами. О них и пойдет речь в данной статье.

Почему нельзя продать муниципальную квартиру напрямую

На жилой площади, собственником которого является государство, невозможно выделить доли с последующим правом выкупа, продажи, дарения и т.д. Причина одна: нельзя распоряжаться тем, что принадлежит не тебе, а другому. А такая квартира находится в собственности государства.

Возможно ли продать другими путями

Продать неприватизированное жилье (квартиру, комнату, дом) сложно, но возможно. Существуют схемы, по которым можно продать такое жилье, причем это будет вполне законно.

Причины продажи неприватизированной квартиры:

• человек не желает утрачивать свое право на приватизацию, которым он может воспользоваться только единожды в жизни;
• нехватка времени или отсутствие желания заниматься процессом приватизации, поскольку эта процедура весьма утомительная и растянута по времени. А также требует немало средств;
• человек хочет другую жилплощадь более новую или просторную.

Раньше, еще во времена СССР самым распространенным способом решения жилищной проблемы был обмен. Сегодня это не актуально. Оптимально – продать.

Каким способом можно осуществить продажу неприватизированной квартиры

• Можно прописать потенциального покупателя на жилую площадь неприватизированной квартиры с последующей выпиской основного квартиросъемщика. По закону это будет выглядеть как оформление постороннего лица по договору-найму для проживания.После заключения договора продавец получает оговоренную сумму и выписывается с данной площади. Покупатель теперь может начать процесс приватизации на себя;
• Можно обменять неприватизированное жилье на приватизированное. Данный вариант весьма сложный.Для осуществления обмена собственник приватизированной квартиры может расприватизировать свое жилье. Тогда две площади будут меняться как муниципальные. Но продавцу будет сложно найти такого покупателя.Можно поступить иначе. Нанимателю и собственнику обменяться своими правами и соответственно жилплощадями. Наниматель выпишется и на основании договора – дарения станет собственником приватизированного жилья, а покупатель станет нанимателем. За осуществления такой сделки необходимо заплатить немалую сумму за обмен.Покупатель квартиры, если он уже воспользовался своим правом на приватизацию, не сможет оформить в собственность неприватизированное жилье по обмену. Также покупатель теряет право на получение государственного жилья, на стандартный налоговый вычет, которым он мог воспользоваться, если бы приобрел приватизированную жилплощадь;
• Проще всего продать неприватизированное место жительства, приватизировав его.

Можно ли продать квартиру с коммунальными долгами

• Из стоимости вычитается сумма, которая будет внесена на погашение долгов покупателем.Зачастую стоимость будет невысокой. И в таком варианте много волокиты;
• Приобрести жилье с долгами, срок которых менее 3 лет. Тогда государство подаст в суд на бывшего владельца, чтобы с него взыскать долг.Новый владелец не отвечает за долги предыдущего. Но новому владельцу все равно придется походить по службам, в том числе и в суд.

Если жилье не приватизировано, но есть долги, то при осуществлении продажи долги перейдут на нового квартиросъемщика. То есть ему не дадут пользоваться коммунальными услугами, пока не будут погашены долги. Поэтому сумму задолженности, которая будет внесена на погашение долгов, необходимо вычесть из стоимости продажи. Только заранее это все оговорить с покупателем.

Риски при продаже

Следует понимать, что рисков при осуществлении продажи (обмена) неприватизированной квартиры очень много. В чем они заключаются и как их избежать:

• Возможны трудности со сроками выписки с жилплощади или с тем, на какую площадь будете прописываться. Проблемы будут, если вы будете предполагать прописаться на жилплощадь родственников, которые проживают в странах СНГ;
• Юридически нельзя оформить факт внесения задатка или авансового платежа за неприватизированное жилье. По закону нельзя совершать сделки с тем, что тебе не принадлежит.Если был внесен задаток, и требуется по каким-то причинам его вернуть, сделать это будет практически невозможно.Напрямую с покупателем лучше не общаться. Лучше пусть это сделает третье лицо, к примеру, работник агентства по недвижимости;
• Необходимо проверить дееспособность и вменяемость продавца.Если окажется, что он находится на учете в псих- или наркодиспансере, то возникнут сложности с обменом. Родственники или иные заинтересованные лица могут подать в суд на признание сделки недействительной, поскольку одна сторона была в состоянии невменяемом. Что будет подтверждено документально;
• Необходимо оговорить сроки, согласно которым владелец выпишется с жилплощади. Чтобы освобождение квартиры или дома не превратилось в бесконечность, сроки лучше прописать на бумаге и оформить нотариально;
• Банковская ячейка будет служить законным способом передачи денежных средств за «покупку-продажу».Также не лишним будет заверить на бумаге условие, по которому денежные средства будут выплачены продавцу только после выписки с занимаемой жилплощади;
• Следует обращать внимание на то, что площадь продаваемой или обмениваемой квартиры не должна быть меньше 15 квадратных метров;
• Если происходит обмен, то сколько людей выехало, столько и должно въехать;
• Если на продаваемой жилплощади прописаны несовершеннолетние, то будут вовлечены органы опеки и попечительства. Им необходимо предоставить гарантии того, что права на жилплощадь несовершеннолетнего при продаже (обмене) не будут нарушены.

Продажа и обмен с помощью специалистов

На рынке недвижимости всегда есть риск нарваться на мошенников. Поэтому самым гарантированным решением при продаже или обмене неприватизированной квартиры (дома) на приватизированную является обращение в агентство. Это позволит минимизировать риски при проведении таких сложных с точки зрения закона операций.

Обращаться лучше в известное агентство. Заранее можно навести справки о деятельности конкретной фирмы, поинтересоваться мнением клиентов.

У агентств существует легальная схема продажи неприватизированных квартир с использованием «буферной» жилплощади.

Суть этой схемы в том, что продавцу предоставляется вместо его жилья вариант, собственником которого является агентство.

После того, как сделка свершилась, продавец получает свои деньги и лишается «буферной» жилплощади, на которой он был временно прописан. Далее он сам решает, что приобретать на вырученные средства.

В донецкой народной республике ведётся работа над новым жилищным кодексом | министерство строительства и жкх донецкой народной республики

Обсуждению проекта Жилищного кодекса Донецкой Народной Республики посвящён новый выпуск передачи «Наш Дом», выходящей под эгидой Минстроя ДНР на телеканале «Юнион». В обсуждении приняли участие депутат Народного Совета ДНР, председатель парламентского комитета по социальной и жилищной политике Юлия Крюкова и главный специалист отдела законодательного и нормативного обеспечения департамента правового обеспечения и технического регулирования Минстроя ДНР Светлана Губарь.

Сейчас Жилищным кодексом регулируются имущественные отношения, возникающие между собственниками жилья при владении и пользованием жильём, вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, содержание и ремонт жилых помещений, управление многоквартирными домами,  создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, предоставление и потребление коммунальных услуг, услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, внесением платы за жилое помещение и коммунальные услуги, перевод жилых помещений в нежилые и множество других вопросов…

Наше жилищное законодательство зародилось в советский период, с момента, когда экспроприированные советской властью дома начали заселяться трудящимися на основании договоров найма. В настоящее время жилищные отношения в Республике регулируются принятым в 1983 году Жилищным кодексом Украинской ССР и рядом нормативно-правовых актов, появившихся позднее.

Сегодня данные нормативно-правовые документы не по всем статьям соответствуют изменившимся экономическим и социальным реалиям, и отсутствие единства правового регулирования жилищных отношений значительно усложняет осуществление государством последовательной жилищной политики, и ведёт к неопределенности в осуществлении гражданами своих жилищных прав и обязанностей.

По этой причине в ДНР началась работа над новым Жилищным кодексом.

По словам гостей студии, главная задача, которую ставят перед собой разработчики этого документа, это изменить сознание и отношение граждан к общему имуществу, приучить к мысли, что нужно содержать в порядке не только свою квартиру, но и весь дом.

В настоящий момент проект Жилищного кодекса Донецкой Народной Республики проходит процедуру согласования в органах государственной власти ДНР. Разработчики ждут предложений и замечаний для доработки.

Смотрите новый выпуск передачи «Наш Дом» на телеканале «Юнион».

Продажа квартиры в ДНР: пошаговая инструкция от специалистов отрасли

Решение продать квартиру сопряжено с исключительной ответственностью. Это длительный процесс, занимающий от нескольких недель до нескольких месяцев и требующий от продавца немало времени, знаний и терпения.

Продажа квартиры в ДНР состоит из трех этапов:

1. Подготовка недвижимости к продаже.
2. Подготовка пакета документов.
3. Осуществление сделки.

Каждый из этих этапов включает массу тонкостей и нюансов, поэтому мы детально рассмотрим самый первый и расскажем, как подготовить квартиру к продаже. Более детально про вторые два этапа вы можете прочесть в статье – «Как продать квартиру в ДНР».

Как быстро продать квартиру

 Подготовка квартиры к продаже

Продажа квартиры в ДНР начинается с размещения объявления, поэтому ей необходимо придать товарный вид. Избавьтесь от мусора и старых вещей, которые загромождают комнаты. Позаботьтесь о том, чтобы квартира выглядела светлой и просторной, тогда покупатель сможет хорошо рассмотреть все ее особенности и достоинства.

Одна из частых причин, по которой квартира долго ждет своего покупателя – некачественные фото с плохим освещением и личными вещами в кадре, создающими ощущение захламленности.

Не забывайте о качественных и детальных фотографиях:

• покупатель должен получить адекватное представление о размере и форме помещений, поэтому предпочтительна горизонтальная съемка;
• обязательный минимум, который должен быть в подборке: кухня, ванная комната, туалет и все жилые помещения (можно воспользоваться режимом панорамной съемки или сделать два снимка из двух противоположных углов);
• сделайте несколько фотографий, которые демонстрируют планировку квартиры, а также переходы из одной комнаты в другую;
• акцентируйте внимание на важных деталях (например, если у Вас сделан дизайнерский ремонт).

Фотографии яркой детской площадки или уютного зеленого сквера рядом с домом станут приятным дополнением.

Где же взять покупателей? Наиболее популярным сервисом в Донецке является OLX. Также можно разместить объявления на прочих местных электронных досках и в тематических группах сервиса «ВКонтакте».

Потенциальный покупатель найден, что дальше? Подготовьтесь к показу: проведите генеральную уборку, спрячьте личные и ценные вещи, ликвидируйте дефекты, если они есть. Лучше, если на момент просмотра в доме не будет детей и животных.

Оценка стоимости жилья

Если цена квартиры не будет соответствовать её рыночной стоимости, то это может затруднить процесс продажи и растянуть просмотры на несколько месяцев.

Рассчитывая стоимость, нужно учитывать много факторов: расположение и состояние квартиры, ситуацию на рынке недвижимости, год постройки дома и т.д.

  Наличие косметического ремонта позволит продать квартиру быстрее, но существенно на ее стоимость не повлияет.

Определить реальную стоимость недвижимости поможет либо сертифицированный оценщик, либо специалисты, которые владеют информацией о рынке недвижимости, например, риелторы. Они смогут определить стоимость квартиры на данный момент, а также сориентируют в вопросах повышения или понижения цены в процессе торгов.

Процесс продажи квартиры

После того, как желающий купить квартиру найден, с ним заключается предварительный договор. Если на момент показа Вы не успели собрать пакет документов, постарайтесь сделать это как можно скорее. Сделать это можно как самостоятельно, так и выписав доверенность на компетентных юристов.

В данной таблице собраны основные и дополнительные документы, которые понадобятся для сделки.

Подробную информацию о перечне основных и дополнительных документов, а также о том,  как проходит сделка у нотариуса и на что обратить внимание в момент подписания документов, можно получить в следующей статье — «Какие документы нужны для продажи квартиры».

Над статьей работали практикующие юристы, риелторы и нотариусы компании «Правоград», поэтому Вы можете быть уверены в том, что получите только актуальную информацию. Если у Вас остались вопросы — звоните по телефону +38 (071) 319-71-39.

Ознакомиться с рекомендациями по продаже квартир можно и в видеоформате.

Как продать квартиру в Донецке (ДНР). Три основных шага

Ежедневно совершаются десятки сделок по продаже квартир в Донецкой Народной Республике.

Прошли те времена, когда граждане с трепетом и страхом держались за свои правоустанавливающие документы и деньги, боясь продать или купить недвижимость в Республике.

Таким образом, последние несколько лет рынок недвижимости в ДНР всё быстрее набирает обороты, появляется все больше желающих приобрести имущество либо расстаться с ним.

Информация, которую Вы узнаете из данной статьи:

По сути, продажа недвижимого имущества – это переход права собственности от одного лица к другому.

Согласитесь, звучит просто, но лишь для малого количества людей данный процесс проходит, не затрагивая драгоценные нервные клетки.

В большинстве же случаев, начиная с подготовки ко сделке и заканчивая подписанием у нотариуса, все участники процесса, в особенности продавцы, испытывают весь спектр эмоций.

https://www.youtube.com/watch?v=dBeTt_DDpqE

Мы с уверенностью можем говорить об этом, потому как ежедневно слышим истории от наших клиентов о том, с чем пришлось столкнуться им лично либо их знакомым.

Например, недавно к нам обратилась девушка (назовём её Анна), с просьбой помочь продать квартиру.

Два года назад Анна столкнулась с продажей недвижимости, только действовала она тогда по доверенности: дядя, уехавший на ПМЖ в Россию, попросил племянницу продать его трёшку.

Девушку, которая никогда не сталкивалась с подобными процедурами, сначала охватило волнение: «Какую стоимость поставить, чтобы не продавать квартиру вечность?».

Обсудив с дядей этот вопрос, Анна поняла, что теперь паникует: «А какие «бумажки» нужны? Куда их бежать делать?».

Разведав у знакомых/соседей/бабушек на лавочке информацию, и посетив первую инстанцию, Анна расстроилась: «И это мне нужно столько стоять в очередях?».

Затем пришло разочарование. Девушка злилась на себя за то, что согласилась помочь родственнику с продажей имущества, не зная, сколькими бессонными ночами ей это обернется.

Справившись кое-как с подготовкой документов, Анна осознала, что у неё присутствует страх: «А вдруг нотариус окажется некомпетентным?», «А как я проверю деньги, которые отдал покупатель?», «А вдруг что-то пойдет не так?».

В тот раз у Анны всё закончилось удачно, но со слов девушки, переживать всю эту процедуру снова она не хотела, поэтому решила сразу обратиться к специалистам, которые сделают всё за неё.

И ведь правда, большое количество людей, решая продать недвижимость, не понимают, что именно им придется делать, и задаются множеством вопросов:

• продавать самому или обратиться в агентство?
• как не продешевить? Ведь эти стены дороги сердцу, сколько всего с ними связано;
• где искать покупателей? Куда выкладывать объявление? Хочется ведь передать имущество в хорошие руки;
• какую собрать документацию?
• как сделать всё быстро и в рамках действующего законодательства?
• как не допустить ошибок и продать квартиру выгодно?

Нам знакомы эти тревоги, поэтому к написанию данной статьи мы привлекли юристов, риелторов и нотариусов. Нашей целью было собрать в одном месте максимально полную, полезную и актуальную информацию для Вас! Надеемся, данная инструкция поможет Вам на нелёгком пути от момента принятия решения до передачи ключей новым собственникам.

Если останутся вопросы или появится желание высказать своё мнение по поводу прочитанного, в конце статьи для всех открыты комментарии. Если нужна более детальная консультация, выбирайте любой удобный для вас вариант указанный в контактах нашего сайта.

Р.S. Для Вашего удобства дополнительно мы сняли видео по данной теме, которое Вы можете просмотреть в конце статьи.

Пошагово: В «ДНР» рассказали, как продать квартиру в Донецке

В «ДНР» озвучили процесс продажи недвижимости по «республиканским» правилам на примере продажи квартиры или дома в Донецке. Об этом рассказали участники тематической программы одного из «республиканских» телеканалов.

Основной акцент – техпаспорт на недвижимость действует в течение 1 года, поэтому прежний такой документ украинского образца в «ДНР» уже не принимается и человеку придется пройти все «республиканские» этапы по подготовке той же квартиры к продаже.

Если человек нашел покупателя на свою недвижимость, первым делом можно обратиться к нотариусу с пакетом документов на квартиру, которые имеются на руках. Нотариус, проанализировав их, даст консультацию – какие документы необходимо переоформить и куда обратиться.

«Во-первых, нужны правообладательные документы. Нотариус проверяет отягощения, обременения – не наложен ли на имущество арест, запрет на отчуждение. Также предоставляете технический паспорт, если были перепланировки – документ об их узаконивании.

Если с документами все в порядке, нотариус готовит новый документ о правообладании уже на имя покупателя. Если с какими-то документами что-то не в порядке – например, техпаспорт делался давно еще при Украине – нотариуст дает рекомендации, куда обратиться для получения новых бумаг.

В частности, рекомендует обратиться в государственную регистрацию вещных прав и подтвердить свое право на обладание этой квартирой, т.е. пройти регистрацию права собственности в Донецкой народной республике, изготовить новый технический паспорт, т.к. он действителен в течение года.

Только после этих основных процедур нотариус может дальше запрашивать информацию», – пояснил представитель «отдела контроля в сфере нотариата и адвокатуры минюста ДНР» Александр Раков.

В Донецке частным лицам оформить техпаспорт на квартиру можно в «Едином регистрационном центре» (пока до сентября 2018 года риелторы по оформлению документов на недвижимость здесь не обслуживаются).

«Целью изготовления техпаспорта является, в первую очередь, подтверждение существования объекта недвижимости и соответствия его технических характеристик правоустанавливающему документу – состав объекта, размеры его общей и жилой площади, целевое назначение», – рассказал начальник «Донецкого отдела технической инвентаризации, учета и оценки недвижимого имущества» Алексей Федоров.

На стенде в «ЕРЦ» есть перечень документов, необходимых для получения техпаспорта. После подачи обращения на объект выезжает техник, который, в частности, проверяет ту же квартиру или частный дом на факт перепланировки, наличия самостроев.

«Перечень случаев, которые не относятся к самовольному строительству, классифицирован. Например, в индивидуальном доме не являются временным сооружением (самостроем) заборы, ограждения, беседки, остекление лоджий, террас и веранд и пр. По сути даже металлический гараж, если он установлен без фундамента, также не является самостроем.

Грубое правило – у сооружения не должно быть фундамента. Также техник проверят наличие перепланировки: например, переделка сарая в летнюю кухню, гаража – в какой-то склад – не является нарушением.

Не являются самостроем в частных домах любые хозяйственные постройки, возведенные до 5 августа 1992 года – здесь главное иметь документ, который сможет подтвердить проведение строительства в указанный период», – уточнил Федоров.

Он дополнил, что для квартир не считается перепланировкой действия, если при этом не были нарушены капитальные, несущие стены, опоры, балки. В частности, не являются «самоволом»:

• увеличение жилой площади за счет демонтажа встроенных шкафов, антресолей, кладовок, за счет площади коридоров и вспомогательных помещений и пр.;
• уменьшение площади за счет уплотнения, отделки стен;
• закрытие дверных проемов в некапитальных стенах;
• демонтаж каминов, печей и пр.

Если обнаружено самовольное строительство, перепланировка, «отделом техинвентаризации» выписывается уведомление в «министерство ЖКХ и строительства ДНР» и в техпаспорте проставляется соответствующая отметка – печать «Самовольно».

Затем нужно обратиться в «отдел разрешительной системы министерства ЖКХ и строительства» и подать декларацию о готовности к эксплуатации самовольных объектов. Когда «министерство» вводит их в эксплуатацию, в техпаспорте «отделом техинвентаризации» ставится печать «Погашено».

И после этого можно продолжать оформление документов.

Что касается земли в частных домах, то нужно обратиться в «отдел земельных ресурсов» и оформить договор. «Нужно оформить договор пользования землей. Есть перечень документов, которые необходимо предоставить.

На место выезжает специалист, делает замеры, затем выдается документ о присвоении участку земли кадастрового номера.

Все оформление занимает месяц-полтора», – рассказал начальник «Донецкого отдела регистрации вещных прав Александр Пастерчук.

При этом для присвоения кадастрового номера (фактически – это определение границ земельного участка) на созданном плане земельного участка должны поставить свои подписи владельцы соседских участков – тем самым они подтверждают границы.

Но сегодня большая проблема – многие люди выехали, и не во всех случаях на месте имеются соседи. Кроме того, участок может быть в совместном владении супругов, а кто-то из них выехал за пределы «ДНР».

В этом случае затрудняется оформление, и соответственно – совершение сделок по объекту. «В случае, если нет информации, необходимой для совершения сделки, нотариус выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия – сделки, купли-продажи, дарения.

И тогда нужно обращаться в суд», – подчеркнул представитель «отдела контроля в сфере нотариата и адвокатуры минюста ДНР» Александр Раков.

Если необходимо подтвердить право собственности на квартиру/дом по «законам ДНР», то человек идет в «отдел регистрации вещных прав» при «регистрационной палате ДНР».

В Донецке данный отдел находится также в здании «Единого регистрационного центра».

«Человек приходит ЕРЦ, на ресепшине получает консультацию, какие документы необходимо при себе иметь», – дополнил «начальник Донецкого отдела регистрации вещных прав» Александр Пастерчук.

Он перечислил необходимые документы:

• оригинал правоустанавливающего документа на квартиру,
• нотариально заверенная «нотариусом ДНР» копия на правоустанавливающий документ (там же в ЕРЦ есть нотариус, можно сразу сделать такую копию);
• копию техпаспорта, изготовленную «отделом технической инвентаризации». Срок действия техпаспорта – всего год, т.е. на момент подачи он должен быть действующий;
• копию документа, удостоверяющего личность (паспорт гражданина Украины, или «паспорт ДНР», или дипломатический или загранпаспорт, или иные заменяющие документы);
• квитанцию об оплате «республиканской» пошлины в размере 400 руб. (170 грн по местному курсу валют);
• квитанцию об оплате услуг за проведение процедуры по регистрации – 300 руб. (127 грн);
• заполнить по образцу заявление о подаче документов на регистрацию прав собственности на свое имущество.

«Регистрация прав собственности проводится в течение 15 рабочих дней.

После того, когда человек забирает регистрацию о праве собственности, чтобы провести дальнейшую сделку у нотариуса, он заказывает информационную справку об отсутствии ограничений, обременений.

Информационная справка изготавливается в течение 5-ти рабочих дней, а срок ее действия составляет 15 рабочих дней», – уточнил Пастерчук.

Полный пакет документов для совершения сделки у нотариуса составляют:

• оригинал о регистрации права собственности;
• оригинал правоустанавливающего документа;
• оригинал техпаспорта;
• информационная справка об отсутствии каких-либо ограничений на сделки с этой недвижимостью.

С этим пакетом документов человек обращается к «нотариусу ДНР», который проводит сделку. «Нотариус не может совершить сделку без наличия информационной справки из отдела вещных прав, в которой будет информация, что на объект нет обременений, ограничений, и что право собственности зарегистрировано», – резюмировал Александр Раков.

Напомним, «единый регистрационный центр», предоставляющий услуги по принципу «единого окна», был открыт в Донецке в ноябре 2017 года. Здесь оформляют техпаспорта на недвижимость вместо БТИ (бюро технической инвентаризации), а также «регистрируют» недвижимость, в частности, после сделок купли-продажи.

Несмотря на заявления «властей ДНР» о решении проблемы с очередями за оформлением технических паспортов и регистрации квартир, сохраняются огромные очереди и ограничения в выдаче талонов.

В день их выдают до 100 шт., лимит обусловлен недобором персонала. После подачи документы оформляются по «нормам» до 120 дней.

Несмотря на многочисленные просьбы жителей, в «ЕРЦ» нет дополнительной платной услуги по ускорению процесса.

Как сообщалось ранее, за год по состоянию на начало 2018 года цены на продажу квартир в неподконтрольном Донецке снизились от 8 до 22%. Согласно реальным запросам продавцов, средние цены на квартиры в Донецке («хрущевки», в жилом состоянии) на конец марта были следующие:

• 1-комнатные – 9 800 долл. США;
• 2-комнатные – 14 500 долл.;
• 3-комнатные – 16 000 долл.

При этом при покупке-продаже квартиры в «ДНР» придется дополнительно заплатить до 20% от сделки. Кроме того, если в довоенный период стоимость услуг агентств недвижимости выражалась в проценте от сделки, то сейчас, при «ДНР», цена фиксированная – от тысячи долларов.

Как отмечалось, все сделки, совершенные с недвижимостью на неподконтрольной Украине части Донбасса не являются легитимными, и квартиры будут возвращены изначальным владельцам после восстановления целостности страны.

Текстовая версия подготовлена РПД «Донецкие новости»

Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости – МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ ДОНЕЦКОЙ НАРОДНОЙ РЕСПУБЛИКИ

«Покупка или продажа недвижимости является процессом, требующим немалого количества ресурсов и понимания его законодательных основ. Учитывая ряд особенностей операций с недвижимостью, к проведению таких сделок следует подготовиться.

Статьей 655 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК), который применяется на территории Донецкой Народной Республики, в соответствии с ч. 2 ст.

86 Конституции Донецкой Народной Республики, определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Если предметом договора является недвижимость или земельный участок, договор купли-продажи заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 657 ГК).

Хотелось бы обратить внимание, что удостоверение купли-продажи имеет ряд особенностей, в связи с чем, перечень документов, необходимых для удостоверения договора купли-продажи, является индивидуальным и определяется нотариусом в каждом конкретном случае.

В связи с чем, лицам, которые намереваются заключить договор купли-продажи недвижимости, рекомендуется обратиться к нотариусу со всеми имеющимися у них документами для проведения их правового анализа нотариусом и разъяснения дальнейших действий относительно оформления купли-продажи.

Сделки по отчуждению имущества, право собственности на которое подлежит государственной регистрации, удостоверяются при условии предоставления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество и, в предусмотренных законодательством случаях, документов, подтверждающих государственную регистрацию прав на это имущество у лиц, которые его отчуждают, в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Подтверждением регистрации вещных прав на недвижимое имущество является предоставление нотариусу извлечения из Государственного реестра прав.

В соответствии с Постановлением Совета министров Донецкой Народной Республики № 17-3 от 02.09.

2015 года (с изменениями), все правоустанавливающие документы, выданные с 11 мая 2014 года до 31 декабря 2016 года нотариусами, органами государственной власти и местного самоуправления Украины в отношении вещных прав на недвижимое имущество, расположенного на территории Донецкой Народной Республики,  являются недействительным на территории Донецкой Народной Республики и подлежат обязательной легализации. Если вышеуказанные документы были выданы после 1 января 2017 года, то они являются недействительными и легализации не подлежат.

При удостоверении договора купли-продажи нотариус проверяет отсутствие (наличие) ограничений (обременений) недвижимого имущества.

Нотариус истребует информационную справку о зарегистрированных вещных правах на недвижимое имущество и их ограничениях (обременениях) для совершения соответствующей нотариальной сделки (нотариального действия). Срок действия данной информационной справки составляет 15 рабочих дней.

• В отношении земельного участка, нотариус истребует также извлечения из Государственного земельного кадастра о земельном участке. 
• С целью проверки отсутствия прав малолетних и/или несовершеннолетних детей, недееспособных или ограничено дееспособных лиц, которые имеют право пользования недвижимым имуществом (его частью), являющегося предметом договора отчуждения, нотариус требует предоставления ему справки о составе семьи, которая выдается жилищно-эксплуатационной организацией, правлением жилищно-строительного кооператива, объединением совладельцев многоквартирных домов, управляющей компанией, соответствующим органом местного самоуправления (местной администрацией), к компетенции которых законодательством отнесено предоставление указанной информации, органами Миграционной службы МВД ДНР или другим компетентным органом.
• В случае выявления из предоставленных продавцом документов, что право собственности или право пользования отчуждаемым жилым домом, квартирой, комнатой или их частью имеют малолетние или несовершеннолетние дети или недееспособные или ограниченно дееспособные лица, нотариус должен истребовать у продавца разрешение органа, осуществляющего функции опеки и попечительства, на совершение такой сделки в установленной законодательством форме.

При продаже доли в праве собственности на объект  недвижимого имущества продавец должен учитывать тот факт, что остальные сособственники имеют право преимущественной покупки данной доли, и продавец обязан письменно уведомить всех сособственников о предстоящей продаже с указанием цены и других условий продажи. И только в случае отказа остальных сособственников от права преимущественной покупки продавец имеет право продать принадлежащую ему долю третьим лицам.

1. Также, для проведения сделки нотариусом, обязательным является наличие документа об оценочной стоимости имущества, являющегося предметом сделки, определенной субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом Донецкой Народной Республики «Об оценочной деятельности».
2. В случае если за совершением нотариального действия обратился представитель лица, обратившегося за совершением нотариального действия, проверяются его полномочия.
3. Учитывая вышеизложенное и исходя из случаев, которые чаще всего встречаются в нотариальной практике, для удостоверения договора купли-продажи необходимы следующие документы, перечень которых не является исчерпывающим и подлежит уточнению в каждом отдельно случае  нотариусом.
4. Документы, которые необходимы покупателю для сделки:
5. — документ удостоверяющий личность;
6. — регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика (если лицо, из-за своих религиозных убеждений отказалось от принятия  налогового номера и сообщило об этом в соответствующий территориальный орган доходов и сборов, нотариус проверяет этот факт по отметке в его паспорте о наличии права осуществлять любые платежи по серии и номеру паспорта или справке о наличии права осуществлять любые платежи по серии и номеру паспорта);
7. — свидетельство о браке;
8. — нотариальное согласие (супруга/супруги) на покупку, если покупатель в браке или в случае, если покупатель проживает одной семьей без регистрации брака.
9. Документы, которые необходимы продавцу для сделки:
10. — документ удостоверяющий личность;
11. — регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика (если лицо, из-за своих религиозных убеждений отказалось от принятия  налогового номера и сообщило об этом в соответствующий территориальный орган доходов и сборов, нотариус проверяет этот факт по отметке в его паспорте о наличии права осуществлять любые платежи по серии и номеру паспорта или справке о наличии права осуществлять любые платежи по серии и номеру паспорта);
12. — свидетельство о браке;
13. — правоустанавливающие документы;
14. — брачный договор/решение суда, другой документ, подтверждающий, что имущество является личной собственностью продавца;
15. — технический паспорт на объект недвижимого имущества;

— справка о наличии/отсутствии зарегистрированных лиц в т.ч. малолетних или несовершеннолетних детей;

• — документ об оценочной стоимости имущества, являющегося предметом сделки, определенной субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом Донецкой Народной Республики «Об оценочной деятельности»;
• — извлечения из Государственного реестра прав;
• — информационная справка о зарегистрированных вещных правах на недвижимое имущество и их ограничениях (обременениях) для совершения соответствующей нотариальной сделки (нотариального действия);
• — согласие органа опеки и попечительства, в случае, если стороной по договору или прописанными в квартире являются малолетние или несовершеннолетние дети;

— при наличии сомнений относительно объема гражданской дееспособности у лица, участвующего в совершении нотариального действия, нотариус имеет право потребовать предоставления документов о том, что лицо не страдает психическим расстройством, которое может повлиять на его способность осознавать свои действия и (или) руководить ими. Данный документ обезопасит в будущем стороны от признания сделки недействительной.

Стоит обратить внимание, что нотариус разъясняет сторонам их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершаемых нотариальных действий. Все договоренности и существенные условия сделки, которые были согласованы между сторонами должны быть максимально детально прописаны в договоре иначе они не будут иметь юридической силы.

После того, как собран пакет документов, оговорены все существенные условия сделки, документы передаются нотариусу для подготовки текста договора и заявлений. На заключение договора нужно приходить к нотариусу с оригиналами всех документов»,

Можно ли продать недвижимость в ДНР и ЛНР: личный опыт

С начала военных действий на Донбассе прошло 5 лет. Регион пережил много разрушений – аэропорт уничтожен, западные окраины Донецка превратились в руины. Луганску тоже досталось. Экономические метаморфозы привели к неутешительным результатам: население республик обнищало, крупный бизнес переместился в более безопасные места, а недвижимость в ДНР и в ЛНР теперь ничего не стоят.

Пенсия ценою в жизнь: реалии ЛНР и ДНР

Недвижимость в ДНР: как я продавал квартиру в Донецке

Автор этой статьи владеет двухкомнатной квартирой в центре Донецка. Я не хвастаюсь – эта информация нужна для повествования. Квартира расположена в доме по улице Университетской.

Если вы немного знаете город, то вспомните, что это вторая центральная улица Донецка. Так вот, в начале 2014 года, тогда еще в мирное время, это жилье стоило 45-50 тыс. долларов.

Прошло 5 лет – в 2019 стоимость этой недвижимости упала до 11 тыс. долларов. Почти в 5 раз.

И дело тут не в моей квартире – она не пострадала в ходе военных действий. Рынок рухнул. Шикарные 4-комнатные апартаменты на бульваре Пушкина (еще одна центральная улица) с ценником 100+ тыс. долларов сейчас нереально продать.

По адекватной цене. Конечно, если сбросить цену до 20 тыс. долларов, желающие будут. Но это не точно.

В западных районах, которые сильнее других пострадали от обстрелов, квартиры вообще ничего не стоят, потому что туда никто, кроме смертников, не поедет.

Анализируя рынок недвижимости в ДНР, нужно понимать, кто вообще сейчас покупает недвижимость. Здесь можно выделить несколько категорий людей:

1. Госслужащие, чиновники и прихлебатели новой власти. Те, кто удачно пристроился в республике, нашел рыбное место или участвует в коррупционных схемах.
2. Бизнесмены, которым конфликт пошел на руку. Например, перевозчики через линию разграничения, решалы по вопросам документов из Украины, коммерсанты с крышей в госструктурах.
3. Россияне, которые решили, что пикирующий рынок – идеальный момент для покупки дешевого жилья.
4. Ярые и недальновидные патриоты ДНР со свободными деньгами на руках.

Блокпосты ДНР-Украина: процветающий бизнес на границе

Все эти люди прекрасно понимают, что цены упали и торгуются до последнего. Все козыри у них на руках: предложение сейчас сильно превышает спрос. Желающих продать свое жилье много, в то время как желающих купить приходится ждать месяцами.

Все вышеизложенное относится к Донецку и городу-спутнику Макеевке. Здесь наблюдается хоть какое-то движение, сделки купли-продажи есть. Но стоит переместиться в глубинку: Шахтерск, Енакиево, Снежное, Иловайск, и становится понятно – продать недвижимость здесь можно только даром.

Что происходит с квартирами в ЛНР?

В ЛНР наблюдается аналогичная ситуация. С небольшой оговоркой: Луганск и в мирное время был не так перспективен, как Донецк, а цены здесь были ниже. Эта разница сохранилась. Рынок недвижимости в Луганске скорее жив, чем мертв. Но стоит немного отдалиться – и тишина.

В 2018 я продал дом в городе Красный Луч (власти Украины переименовали его в Хрустальный, но местные только смеются над этим). Этот дом я получил в наследство и никогда не собирался там жить – городок слишком депрессивный даже по меркам мирного времени.

Трудно поверить в сумму, которую я получил за большой дом и 4 сотки земли. 500 долларов. И это удача – соседу нужна была земля для содержания живности. Я мог отказаться.

И тогда, скорее всего, дом до сих пор стоял бы с забитыми окнами, а местные алкоголики растаскивали оттуда всё, что можно продать.

Обстановка войны и новые законы сыграли свою роль. В республиках немного изменили правила – повысили налоги. Теперь, например, при вступлении в наследство даже при 1-й степени родства нужно платить 3% налога.

Любая бумажка для оформления сделки стоит денег. Суммы вроде бы небольшие: здесь 700 рублей, там 1000, там еще 2000, а в то окошко еще 300 занести. Вот и набегает сумма, пока соберешь все необходимые документы.

Вся правда о жизни на Донбассе: проблемы населения

Самое печальное в ситуации на рынке недвижимости в ДНР и ЛНР – это отсутствие перспектив. Высокооплачиваемую работу здесь не найти, если не хочешь служить властям. Построить серьезный бизнес тоже непросто, когда население нищее, а давление от госструктур только растет. В таком положении просто нет смысла покупать квартиру в ЛНР или ДНР – как актив она не представляет никакой ценности.

(1