Как купить квартиру через аукцион

Сегодня через интернет можно не только оценивать состояние рынка недвижимости и анализировать стоимость, прочие параметры предлагаемого жилья, но и купить квартиру. Речь идет об аукционных торгах на электронной площадке, принимать участие в которых может любой желающий. В рамках настоящей статьи мы поговорим о привлекательности данного способа приобретения жилья, выделим его достоинства и недостатки, расскажем, как стать участником торгов.

С одной стороны может показаться, что покупка жилья через аукцион имеет одни только преимущества, к таковым, например, можно отнести отсутствие необходимости платить комиссию риелторам, а также возможность хорошо сэкономить, ведь стартовая цена выглядит весьма привлекательной. Однако есть и недостатки, например, невозможность осмотреть объект сделки, или вероятность купить квартиру с жильцами, которые не хотят съезжать.

Содержание

Как правило, жилье выставляется на аукцион коммерческими структурами, так как именно этот способ позволяет избавиться от актива в виде недвижимости быстро и по хорошей цене.

Например, это могут быть банки, которые продают ипотечную недвижимость кредиторов, не имеющих возможности рассчитаться по кредиту, или предприятие продает квартиру, ранее предоставленную для проживания сотруднику. Судебные приставы также предпочитают данный способ при необходимости реализации жилья, конфискованного по решению суда (при банкротстве, пр.).

• Кстати, на аукционе может предлагаться, как готовая квартира в новостройке, так и права требования, если застройщик еще не успел ввести здание в эксплуатацию.
• Продавать жилье на аукционе могут и сами застройщики, такой формат помогает получить больше прибыли за самые привлекательные квартиры, а также поможет продать жилье, которое, скажем так, не пользуется усиленным спросом.
• Участниками аукциона в качестве потенциальных покупателей являются опытные инвесторы, которые желают выгодно вложиться в недвижимость, а также участие в торгах могут принять и обычные граждане, которые покупают жилье для себя.

Как проводится аукцион. Этапы торгов

Принцип аукциона (не только по недвижимости) заключается в том, что объект продажи достается тому, кто предлагает самую высокую цену. Организаторы торгов получают документы, в которых отражаются их полномочия по продаже недвижимости и оформляют распорядительную документацию, выставляют объекты на торги и размещают в интернете и СМИ информацию о дате и времени проведения аукциона. На ресурсе компании-организатора обязательно размещается информация о предлагаемом объекте.

• Начальная цена оговаривается с владельцами недвижимости и чаще всего бывает ниже рыночной стоимости. Определяется шаг повышения цены, как правило, в пределах 5% – 10% от текущей стоимости лота. После того, как цена озвучена, эту цену может принять участник, и если затем ставки не будут повышаться (на шаг цены), то этот участник окажется победителем. Или же победит тот, кто предложит самую высокую ставку.
• Если на этапе оглашения цены никто из покупателей не согласился купить по предложенной цене и не предложил более высокую цену, недвижимость снимается с торгов и выставляется затем уже на втором этапе. Теперь от цены отнимается примерно 20%-30% рыночной стоимости и в течение торгов участники постепенно повышают цену. После того, как предложения закончили поступать, недвижимость достается тому, кто предложил самую высокую цену и его ставку никто не перекрыл.
• Однако и на этом этапе может оказаться, что квартира по заявленной цене покупателей не заинтересовала, в этом случае торги переходят на следующий этап – начинается понижение стоимости. Устанавливается «Цена отсечения» – нижняя ценовая планка, до которой владелец недвижимости согласен ее продать и покупателям снова предлагают цену ниже 20%-30% рыночной стоимости. Затем цену понижают на шаг, и если покупателей не находится, продолжают понижать до тех пор, пока не появится покупатель или пока цена не дойдет до нижней границы.

Описанный выше способ продажи не является единственным вариантом аукционных торгов. Некоторые компании, которые занимаются организацией аукционов, предлагают, так называемые, сдвоенные аукционы – только на одном этапе цена может повышаться и понижаться. Этот тип аукциона дает возможность избежать разделения торгов на этапы, за счет чего экономится время.

Переход собственности. Договор купли-продажи и оформление в Росреестре

Третий этап является самым интересным для участников, ведь есть возможность купить недвижимость по весьма привлекательной цене, однако, вместе с тем, принимать решение нужно очень быстро.

После того, как появился покупатель, организаторы аукциона готовят документы, подписывается договор купли-продажи, а покупатель переводит денежные средства, регистрируются права на собственность и победитель аукциона становится законным владельцем жилья. Если же приобретены права требования, с застройщиком заключается новый ДДУ.

Регистрация, заявка на участие в аукционе, ЭПЦ

Чтобы принять участие в аукционе, для начала нужно зарегистрироваться на электронной площадке и подать заявку, которая будет включена в реестр потенциальных покупателей.

Однако участие в электронном формате торгов предполагает возникновение правовых отношений между участником и организатором аукциона, и договоренности (права и обязанности сторон) в рамках этих отношений необходимо зафиксировать.

Если при подписании договора в бумажном виде обязательства фиксируются проставлением подписей участников, то для подачи заявки (и при последующих операциях) от участника требуется «электронная цифровая подпись» или ЭЦП.

Подписываемый через интернет договор имеет вид файла, а ЭЦП представляет собой информацию, которая присоединяется к данным файла. Электронная цифровая почта позволяет установить личность подписантов, а также дает возможность узнать, не был ли изменен документ после его подписания.

Получить ЭЦП можно в компаниях, сертифицированных на выдачу электронной подписи, необходимо собрать и подать пакет документов, оплатить услугу и через некоторое время получить подпись. Кстати, некоторые компании предлагают оформить ЗЦП всего за один час, однако цифровая подпись должна ежегодно обновляться.

Для чего вносится аванс

После того, как заявка на участие будет одобрена, участник должен внести аванс, который подтверждает намерения потенциального покупателя.

Авансовый взнос нужен, чтобы обеспечить выполнение обязательств – если покупатель откажется оплачивать лот, который он выиграл (на любом из этапов аукциона), то есть, фактически, сорвет аукцион, деньги ему не возвращаются.

Все остальные участники после окончания аукциона могут спокойно забрать свои деньги, кроме победителя, в его случае авансовый взнос засчитывается в полную сумму оплаты. В принципе, после закрытия торгов аванс можно не забирать, а просто перевести его на будущие аукционы.

Могут ли иметь место манипуляции организаторов?

Те, кто только недавно столкнулся с возможностью приобретения недвижимости через интернет-аукцион (да, сейчас это не самый популярный способ покупки жилья) могут заподозрить коррупционную составляющую. Так, ходят слухи о том, что некоторые организаторы могут «подыгрывать» отдельным участникам или беспричинно отстранять граждан от участия в торгах. На самом деле, подобное не практикуется (по крайней мере, в случае независимых интернет-аукционов по недвижимости), так как это противоречит интересам организаторов, которые стараются продать жилье как можно дороже, ведь от этого напрямую зависит сумма комиссионных.

Подготовка к участию в аукционе

Перед тем, как принять участие в аукционе, нужно ответственно подготовиться к этому мероприятию. Первым делом, необходимо собрать сумму, нужную для покупки квартиры, это, пожалуй, самый сложный момент для подавляющего большинства потенциальных покупателей. Кроме этого, нужно оформить электронную подпись, как уже отмечалось, это необходимое условие для участия в интернет-аукционе.

Затем необходимо найти электронные аукционные площадки, ознакомиться с предлагаемыми объектами. Нужно изучить все, что касается предлагаемой недвижимости, установить ее реальную рыночную стоимость, оценивая все без исключения параметры:

• Качество жилья. Выяснить метраж, расположение комнат, состояние жилого дома (возраст объекта). Если дому более пятнадцати лет, могут иметь место проблемы, связанные с районной инженерной инфраструктурой (горячее и холодное водоснабжение, электросети, канализация, отопление). О наличии подобных проблем на сайте информации не будет, искать нужно самостоятельно;
• Местоположение. Необходимо понять уровень транспортной доступности объекта, наличие в шаговой доступности остановки общественного транспорта, а также необходимых объектов социальной инфраструктуры (магазины, детский сад, школа).
• Юридические параметры. Кто в данный момент является собственником, сколько человек зарегистрировано на предлагаемых квадратных метрах, не наложены ли на недвижимость различные обременения.

Недостатком является то обстоятельство, что нельзя прийти и посмотреть на состояние жилья, то есть, вплоть до покупки можно только догадываться, сколько денег придется выложить за ремонт. Впрочем, если потенциальный покупатель предполагает начать свое проживание с капитального ремонта, это обстоятельство можно не учитывать.

Если предложенная квартира по всем показателям устраивает и при этом цена ниже рыночной, можно регистрироваться на сайте аукциона, оформлять заявку, дожидаться одобрения и вносит авансовый платеж.

Рекомендации по участию в аукционе

Имейте в виду, что стоимость жилья обязательно вырастет относительно исходной цены, если, конечно, квартира стоящая, поэтому заранее определите верхний порог – максимальное количество денег, которые вы хотели бы заплатить.

Аукционные торги являются достаточно азартным занятием, и по этой причине стоимость недвижимости может вырасти выше, чем цены квартир с аналогичными параметрами, которые имеются на рынке, где можно их купить в любой момент.

Поэтому определите для себя ценовую границу, выше которой сделка будет, фактически, лишена смысла.

Были зафиксированы случаи, когда стоимость аукционных квартир в ходе торгов превышала рыночную цену в полтора раза только на ажиотаже участников. Поэтому всеми силами старайтесь не выходить за рамки, и помните, что если вы не сможете оплатить цену, которую указали, авансовый взнос вам не вернут.

Покупая квартиру на аукционе, имейте в виду, что в момент физической передачи квартиры, проживающие могут отказаться съезжать, такие случаи действительно имеют место.

Например, отказ от выселения может быть мотивирован наличием новорожденного, инвалида, или еще целым рядом причин.

Не забывайте, что через аукцион квартиры часто продаются по решению суда, а не по воле собственников, а в такой ситуации люди часто оказываются без денег и физически не могут переехать на съемную квартиру.

Участковый в данном вопросе вам помогать не будет. Для выселения необходимо обращаться в суд с соответствующим заявлением, иногда такие процессы затягиваются на годы. Кроме того, собственники могут всячески тянуть время, оставаясь жить в квартире, и в некоторых случаях получается это довольно неплохо.

Для этого нужно всего лишь время от времени подавать в суд (и прочие инстанции) различные иски. Могут оспариваться судебные решения, результаты проведения аукциона, суд с ипотечным банком, пр.

, и даже если дело заведомо проигрышное, время, выделенное на рассмотрение, дает возможность проживать в квартире в течение продолжительного периода.

Заключение

Если вы приняли решение принять участие в аукционах по недвижимости, помните, что риск быть обманутым никуда не исчезает, ведь в сделке фигурируют крупные суммы. Проверяйте компании, на счет которых вы переводите авансовый платеж (или полную сумму в случае победы), проверяйте юридическую сторону сделки. Возможно, неплохим решением будет консультация у независимого юриста.

И самое главное – избегайте спешки и азарта, излишняя торопливость может привести к потере денег на любом этапе, от принятия решения об участии в аукционе, до оформления сделки.

Аукцион квартир или как купить квартиру напрямую у государства. Возможные риски и альтернативы

Мы привыкли искать жилье по объявлениям в интернете и СМИ, но не все знают про более продвинутый способ – аукцион. Продавцом часто выступает само государство, а цены могут быть ниже рыночных на четверть. Но не слишком ли рискованно покупать квадратные метры у государства?

Государство регулярно продает имущество, которое находится у него в собственности. Имущество может быть в федеральной собственности, в собственности региона или конкретного муниципалитета. Очевидно, что государство владеет в том числе квартирами, и иногда их продает.

Больше всего квартир продает Москва в лице ГУП «Моссоцгарантия». Это то жилье, которое город получает по договорам пожизненного содержания пожилых людей. Схема работает так: пожилой человек заключает договор с городом, получая за это доплату к пенсии в 1-2 прожиточный минимума. После его смерти квартира переходит в собственность города, который ее продает.

Продаются такие квартиры через аукцион, а проходит все через специализированную торговую площадку «Сбербанк-АСТ». Купить жилье иногда получается ниже рыночной стоимости, к тому же с юридической точки зрения рисков будет меньше (все-таки продавцом выступает государство).

Помимо квартир по договорам пожизненного содержания, продаваться может и другая жилплощадь. Квартиры могут попадать к государству разными путями – как обязательная квота при строительстве, как конфискованное имущество, и другими способами. Продают их, как правило, через торги с аукциона.

Отдельная история – это имущество должников, которое продается для погашения долгов. Если при исполнении судебного акта о конфискации судебный пристав арестовывает имущество, его передают в государственную собственность, а затем продают с открытых торгов в форме аукциона.

В случае ареста квартиры судебными приставами у должника обычно есть достаточно возможностей, чтобы вернуть себе права на жилье. Однако в действительности бывших собственников приходится выселять силой, поэтому вариант достаточно спорный.

А вообще покупка квартиры у государства – это неплохой способ сэкономить примерно 5-10% от рыночной стоимости, главное правильно взвесить все выгоды и риски (об этом пойдет речь дальше).

Банки и другие кредиторы

Ипотечное кредитование в 2018 году установило рекорд по объемам и количеству выданных кредитов. Такой бурный рост означает, что часть кредитов выдается заемщикам с не самой безупречной кредитной историей. В дальнейшем у них могут возникнуть проблемы с оплатой по ипотеке.

Так как понятие «ипотека» буквально означает залог, при отсутствии платежей со стороны заемщика банк вправе обратить взыскание на такое имущество. Согласно закону, банк вправе начать процедуру по взысканию, если заемщик задержал более 3 платежей в течение года, а сумма просроченного долга превысит 5% от стоимости залогового жилья.

На практике от первых проблем у заемщика до выставления квартиры на торги проходит несколько лет. За это время банк предлагает реструктуризировать долг, предлагает разные варианты урегулирования, а теперь еще добавляются ипотечные каникулы.

Тем не менее, залоговых квартир продается уже много. По оценкам экспертов, это каждая 10 квартира (хотя еще 5 лет назад была каждая 35-я). Купить залоговое жилье иногда можно с хорошей скидкой, до 15-30% от рыночной стоимости.

Банк – не агентство недвижимости, он старается поскорее избавиться от непрофильных активов. Если к тому же банку срочно нужны деньги, можно подобрать квартиру по действительно низкой цене.

У такого варианта остаются риски того, что должник оспорит решение о выставлении квартиры на торги, но при грамотном оформлении покупки рисков можно избежать. К сожалению, выселять прежних жильцов часто приходится силой.

На аукционе квартиру могут выставить и другие игроки – компании по управлению активами, крупные предприятия, коллекторские агентства, и т.д. По сути, покупка у государства или покупка у них не особо отличаются, главное соблюдать регламент торгов и не забывать о рисках.

Процесс покупки квартиры у государства

Сам процесс покупки на аукционе зависит не столько от продавца (им может быть государство, банк или частное лицо), сколько от регламента самого аукциона. Но некоторые особенности все же есть.

Общий порядок действий будет таким:

1. изучить предлагаемые к продаже лоты (можно на сайте организатора торгов, можно на самой площадке);
2. выбрав интересные варианты, записаться на просмотр;
3. зарегистрироваться на торговой площадке (для этого нужна ЭЦП);
4. определившись с квартирой, перечислить торговой площадке задаток в нужном размере;
5. подать заявку на покупку квартиры;
6. в день аукциона нужно будет принять участие в торгах (если есть другие участники).

   Если заявка единственная – она выигрывает аукцион автоматически и по начальной цене.

7. после выигрыша – получить протокол аукциона и заключить договор купли-продажи.

Примерно такой вариант будет актуальным почти для всех регионов. Например, если речь идет о покупке квартиры у «Моссоцгарантии», то перечень лотов можно посмотреть на сайте ведомства, там же по каждому объекту есть разная информация, а также фотографии.

Покупать квартиру вслепую – плохая идея, поэтому любой лот можно посмотреть вживую. Для этого достаточно записаться на просмотр, в случае с Москвой заявку нужно отправить на специальный электронный почтовый ящик. В других городах порядок будет аналогичным – сотрудники организатора аукциона свяжутся с потенциальными покупателями и назначат дату и время просмотра квартиры.

Большая часть аукционов в России сейчас проводится в электронном виде, и продажа квартир «Моссоцгарантии» не исключение, продажа осуществляется через портал закупок «Сбербанк-АСТ». В других городах могут продавать лоты через другие площадки, но в целом их не так много.

Главное в аукционе – денежный вопрос. Суть аукциона в том, что начальная цена определяется по экспертным оценкам, после чего участники делают ставки. Побеждает тот, чья ставка окажется наибольшей. Поэтому ориентироваться на стартовую цену не стоит, ведь она может вырасти.

Но еще до начала аукциона, для участия в торгах нужно заранее внести задаток. Его сумма обычно – 5-10% от стартовой цены лота. В случае с квартирой это будет сумма в среднем от 150 до 300 тысяч рублей. Задаток возвращается всем, чьи ставки не выиграли. Уплаченный задаток победителя учитывается в общей стоимости лота, а если он откажется выкупать квартиру – задаток ему не вернут.

Среди затрат еще нужно предусмотреть деньги на электронную цифровую подпись. Выглядит она как обычная флешка, но ею можно подписывать договор. Без ЭЦП не получится зарегистрироваться на торговой площадке. Стоимость ЭЦП может варьироваться от 1500 до 5000 рублей в зависимости от города и срочности изготовления.

Платформа для торгов «Сбербанк-АСТ» достаточно сложная в освоении, и даже специально созданная презентация для участников не отвечает на все вопросы. Регистрироваться на ней нужно через интернет, потребуется приложить скан-копии паспорта и ИНН. Проверять документы будут до 3 дней.

Сам аукцион будет проходить в назначенный день, а перечислить задаток и подать на него заявку нужно заранее. Перед началом аукциона система известит об этом всех участников.

Чтобы подать первое предложение по цене, «Сбербанк-АСТ» дает час, а на встречные предложения – 30 минут. То есть, если в течение получаса никто не перебил ставку участника, он побеждает. Повышать ставку можно на определенный шаг, он равен 1% от начальной цены.

Победителю аукциона система присылает протокол, с которым можно уже идти к организатору торгов и заключать договор купли-продажи. Дальше все зависит от организации, которая выставляет лоты на торги. Например, «Моссоцгарантия» проводит сделку купли-продажи через аккредитив (его применяют не все банки), а в других городах система может быть иной.

Несмотря на то, что описанный процесс характерен для «Сбербанк-АСТ», похожим образом работают практически все электронные торговые площадки.

Как купить квартиру у судебных приставов или банка

Федеральная служба судебных приставов не занимается непосредственно продажами арестованного имущества. Приставы передают имущество в государственную собственность, а Росимущество через посредника (в каждом регионе свой) реализует лоты через те же электронные торговые площадки.

В итоге желающему купить арестованное жилье, можно сразу смотреть предложения на электронных площадках. Но так как площадок несколько, информация о торгах обобщается на сайте https://torgi.gov.ru, а также на сайте фирмы-посредника, которая организует торги.

Общероссийский сайт для размещения информации о торгах тоже не самый удобный. Например, чтобы узнать, через какую площадку продается квартира, придется открывать аукционную документацию – в другой форме это не раскрывается никак.

Но в результате сама продажа проходит цивилизованно через электронные торги. Многие регионы продают арестованное имущество через тот же «Сбербанк-АСТ», так что повторно расписывать процедуру не будем.

Что касается продажи залоговых квартир банками, есть 3 варианта продажи:

• сделка с самим должником – чтобы выручить за квартиру больше денег, банк может разрешить должнику самому найти покупателя на квартиру;
• покупка на аукционе;
• покупка квартиры напрямую у банка – практикуется, когда через торги продать объект не удалось.

Первый вариант достаточно рискованный – нет гарантий, что продавец, получив деньги от покупателя, погасит задолженность перед банком. В противном случае на квартире остается обременение, а покупатель остается без денег и без жилья. Но если такая продажа будет проводиться под полным контролем банка, риск мошенничества снижется.

По стоимости это тоже не лучший вариант, так как должник будет пытаться продать свою недвижимость как можно дороже, чтобы хватило на погашение долга перед банком и еще осталось ему самому.

С продажей квартиры на аукционе все понятно – если должник не смог решить проблему, банк выставляет залоговую недвижимость на торги. По сути, это то же самое, что и покупать квартиру у любого другого продавца с аукциона.

Торги признаются состоявшимися, если заявки подали хотя бы 2 покупателя. Если желающих нет, то стартовая цена снижается на 15%, а если квартиру не продать и так, то ее приобретает банк в зачет суммы долга.

Когда квартира остается в собственности банка, он будет пытаться как можно быстрее ее продать (так как под нее приходится формировать резервы, а это отвлекает деньги из оборота). Поэтому в таком варианте цена может быть снижена достаточно сильно – скидка составляет до 30% от оценочной стоимости.

Но стоит задуматься – а почему должник не смог найти на эту квартиру покупателя и почему ее не купили на торгах? Возможно, в квартире есть некая особенность, которая отпугивает всех потенциальных покупателей (сложные соседи, плохое состояние, аварийный дом и т.д.).

Можно ли купить в ипотеку

Купить квартиру на аукционе в ипотеку вполне можно, учитывая некоторые особенности. Прежде всего, ипотека одобряется банками на определенную сумму, а это одобрение действует ограниченное время. Например, если банк одобрил ипотечный кредит на 4 миллиона рублей, а срок действия предложения – 2 месяца, то нужно уложиться в оба параметра.

Другими словами, если дата аукциона назначена через месяц, а стартовая цена – 2 миллиона рублей, то вполне можно попытаться принять в нем участие. Проблема в том, что нужно внести задаток в размере около 5% от стартовой цены. Но впоследствии этот задаток будет оформлен как часть первоначального взноса (который почти у всех банков минимум 20%).

Следующая проблема – сроки оформления сделки купли-продажи. Все зависит от продавца квартиры. В Москве, например, все проходит примерно за месяц и можно успеть оформить покупку в кредит. А если продавец будет не особо спешить, то можно и не успеть.

Покупатель в этом случае сильно рискует: если срок действия одобренного кредита закончится, или банк не одобрит конкретный объект (или его не одобрит страховая компания), он просто потеряет внесенный задаток – несколько сотен тысяч рублей.

Эксперты советуют обратить внимание на продажу залоговых квартир банками, и оформлять ипотеку в этих же банках, в этом случае проблем со сроками или отказом из-за неподходящего объекта быть не должно.

Еще один момент касается продаж в Москве. Так как «Моссоцгарантия» работает через аккредитивную форму расчетов, для ипотечного кредита нужно искать банк, который также работает с аккредитивами (иначе сделка не состоится).

Больше выгод или рисков?

Изначально люди связываются с аукционами по продаже недвижимости, чтобы сэкономить. По разным оценкам, дисконт в стоимости квартир по сравнению с рыночными ценами составляет 10-20%, очень редко он больше. При этом покупатель несет определенные риски.

Сопоставить цены продажи квартир на аукционе и рыночные цели достаточно сложно. Учитывая, что стартовая цена – это оценочная стоимость, сильного расхождения с рынком быть не может.

Если поискать цены на продаваемые квартиры, получится, что средний дисконт равен 25%:

• однокомнатная квартира площадью 42,3 м2 в Москве (улица Новаторов, дом 14, корпус 2) на 16 этаже была продана «Моссоцгарантией» за 8 826 400 рублей в мае 2019 года. Сейчас в том же доме аналогичная квартира продается уже за 10 950 000 рублей;
• однокомнатная квартира площадью 30,8 м2 в Москве (Валдайский проезд, дом 11) на 2 этаже была продана «Моссоцгарантией» за 5 478 000 рублей в мае 2019 года. Сейчас в доме рядом аналогичная квартира продается за 6 890 000 рублей.

Казалось бы, в обоих случаях разница составляет 25%. Но в реальности цена в объявлении на продажу обычно предполагает некоторый торг, и итоговая цена будет ниже. Также стоит учитывать разное состояние квартир.

В реальности дисконт составит порядка 10% от стоимости. Если квартира действительно хорошая, а цена на нее низкая, в ходе торгов она подберется к среднерыночной.

Рисков в таких сделках куда больше, чем выгод:

• выселить прежних жильцов иногда бывает труднее, чем кажется. Законных способов немного, судебные приставы тоже не всесильны. В среднем на принудительное выселение требуется около года;
• прежний владелец может оспорить в суде и факт реализации залога банком, и сам аукцион. Бывает, что суд признает взыскание необоснованным, тогда квартиру придется освободить. Естественно, что банк вернет стоимость покупки, но ремонт и затраченное время никто не компенсирует;
• квартира может иметь обременения, о которых банк не знает;
• в квартире могут оказаться прописаны несовершеннолетние или инвалиды, который выписать невозможно даже через суд.

От части рисков спасает титульное страхование (то есть, страховая защита статуса владельца недвижимости), но оно обойдется в 0,5-2% от стоимости квартиры за год. Страхуют обычно на 3 года, так как именно в этот срок могут объявиться родственники бывшего владельца.

Остальные риски можно предотвратить, если более тщательно проверять объект перед сделкой – запросить выписку из ЕГРН и справку о составе семьи.

Тем не менее, эксперты считают, что полностью защититься от угроз невозможно, поэтому любая покупка на аукционе – это компромисс между рисками и выгодой.

Покупка квартиры через аукцион, на торгах: риски

Главная » Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры через аукцион, на торгах

3 313 просмотров

Аукционы – это один из самых выгодных способов получить неплохое жилье по минимальной стоимости. Несмотря на достаточно широкий «ассортимент» (большое количество предложений) такая система приобретения недвижимости не пользуется особой популярностью. Рассмотрим основные особенности и риски, связанные с такими сделками.

Понятие покупки квартиры через аукцион, на торгах

Сама торговля на аукционе – это очень старое явление. Суть в том, что некие лица по каким-то своим причинам (подробнее см.ниже) предлагают свои квартиры к продаже, выставляя их на торги. Для продавца – это очень быстрый способ реализовать ненужную недвижимость, однако нужно быть готовым к тому, что цена за жилье будет значительно меньше (порядка 20-30%).

Какие квартиры продают на торгах

На торгах преимущественно продается то жилье, которое по какой-то причине нельзя реализовать другим способом или то, которое не получается продать обычным способом:

• Квартиры, так или иначе перешедшие государству. Муниципалитет не имеет права продавать их в частном порядке и потому для реализации подобное жилье передается на торги. Следует учитывать, что сюда обычно относятся только те квартиры, которые по каким-то параметрам не подходят для того, чтобы передать их в аренду различным категориям лиц с низким уровнем достатка. Как следствие, они лишь в редких случаях нормально выглядят и имеют более или менее терпимый ремонт.
• Жилье пожилых людей. Эта категория лиц при помощи того же государства сознательно продает свои квартиры, оставляя за собой право пожизненного проживания. Обычно дополнительно от покупателя требуется и содержание пожилого предыдущего собственника.
• Залоговая недвижимость. Банки часто выдают кредиты под залог недвижимости или на ее покупку. В залог оформляются различные объекты, в том числе и квартиры. Если должник не может или не хочет самостоятельно продавать квартиру для того, чтобы рассчитаться с задолженностью (если она есть, разумеется), то банк выставляет такую квартиру на торги. Как и в случае с государственной недвижимостью, у продавца просто нет других вариантов.
• Недвижимость от риэлторов. Агентства недвижимости (АН) могут для ускорения продажи квартиры клиента выставить ее на торги. Однако в данном случае не большую скидку к стоимости рассчитывать не стоить. В этом не заинтересован ни продавец, ни риэлтор.

В некоторых случаях свои квартиры на торги выставляют застройщики, однако, как правило – это происходит тогда, когда покупателей на такую недвижимость нет очень долгое время. Несложно догадаться, что скорее всего подобные квартиры будут крайне низкого качества.

Низкое качество, плохое состояние и многочисленные проблемы – это практически неразрывно связанные с торгами факторы. Если бы такие квартиры можно было продать по-другому, это было бы сделано.

Конкретные условия напрямую зависят от того, какую торговую площадку выбрал покупатель (их достаточно большое количество). Однако основные требования и особенности практически всегда остаются неизменными:

• Сначала покупатель должен зарегистрироваться. В некоторых случаях придется получать электронный ключ, для чего потребуется предоставлять паспорт и выписку со счета, подтверждающую тот факт, что у клиента есть деньги на покупку квартиры.
• Внести залоговый депозит. Обычно это от 100 до 200 тысяч рублей. Эти деньги идут в счет оплаты квартиры, если покупатель выигрывает торги или возвращаются в срок до 5 дней, если он проигрывает.
• На торгах должен быть хотя бы один покупатель. Если его нет, стоимость квартиры падает примерно на 5-10%. Так может повторяться до трех раз. Если и на такое дешевое жилье не нашлось желающих, то торги отменяются на неопределенный срок.
• Некоторые аукционы проводятся только при личном присутствии покупателей, а другие доступны в электронном формате.
• Участником торгов может стать абсолютно любой совершеннолетний гражданин РФ.
• Регистрация участников начинается примерно за 5 дней, до начала торгов.

Во время торгов участники предлагают все большую и большую цену за лот (квартиру) с определенным шагом. Например, распорядитель торгов может объявить, что торговый шаг не может быть меньше 50 тысяч рублей. Как следствие, каждый раз, когда очередной потенциальный покупатель поднимает стоимость, он делает это на 50 тысяч рублей или выше.

Пример: Предположим, что квартира стоит на рынке 5 миллионов рублей. На торгах она продается за 3 миллиона рублей. 1 шаг равен сотне тысяч рублей. Один покупатель заявляет, что готов приобрести квартиру за ее минимальную стоимость.

Второй «делает шаг», тем самым повышая стоимость жилья сразу на 100 тысяч рублей. А третий покупатель заявляет, что заберет жилье сразу за 4 миллиона (шаг получается в размере 900 тысяч рублей).

Если бы кто-то захотел поднять цену не на 100 тысяч, а на 50, ему бы не позволили – эта сумма меньше минимального шага.

Сама процедура участия в торгах достаточно сложная за счет того, что нужно совершать множество непривычных для обычного покупателя действий.

Кроме того, многие факторы, моменты и нюансы зависят от самой торговой площадки из-за чего то, что действовало в одном месте, может не работать в другом.

Впрочем, это скорее исключение, чем правило, значительная часть компаний предпочитает придерживаться неких общих для всех «усредненных законов».

Порядок действий

Для покупки квартиры на аукционе необходимо:

1. Подобрать подходящий вариант квартиры. Следует учитывать, что предложения постоянно меняются и добавляются. Для выбора рекомендуется регулярно просматривать все доступные торговые площадки.
2. Оформить электронный ключ (при условии, что торговая площадка допускает возможность «удаленной» торговли). Сделать это необходимо в той самой компании, которая будет заниматься торгами. Придется предоставить свои документы и дождаться выдачи этого ключа.
3. Зарегистрироваться в качестве участника торгов. Если ранее был получен ключ, то это скорее формальность, указывающая лишь на то, что человек действительно готов участвовать в данных конкретных торгах (ключ действует один год, так что вариантов для участия будет множество).
4. Присутствовать во время торгов лично или удаленно, при помощи специализированного ПО (программного обеспечения). Тут все зависит от того, как именно работает выбранная торговая площадка.
5. Участвовать в торгах (активно торговаться за жилье). В данном случае рекомендуется установить для себя определенный предел, выше которого выходить не планируется. Например, если квартира стоит на рынке 5 миллионов, а на аукционе ее стартовая цена 3 миллиона, то есть смысл определить для себя предел в 4 миллиона.
6. В случае выигрыша, оплатить свой лот (внести оставшуюся часть суммы, за вычетом ранее внесенного залога).
7. Получить документы, подтверждающие факт приобретения жилья на аукционе.
8. С этими документами посетить Росреестр и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Действия и некоторые элементы могут изменяться в зависимости от того, какая торговая площадка выбрана.

Для участия в торгах необходимо предоставить следующие документы:

• Паспорт гражданина РФ.
• Выписка со счета клиента, согласно которой у потенциального покупателя есть достаточная для покупки квартиры сумма (хотя бы для оплаты минимального предела).

Некоторые банки готовы кредитовать даже такие объекты. В такой ситуации необходимо вместо выписки предоставить согласие от банка на выдачу займа.

Расходы

Помимо оплаты залоговой суммы и самой стоимости квартиры, покупатель несет затраты на госпошлину, при регистрации права собственности (2000 рублей на каждого нового владельца). Дополнительные расходы не предусмотрены, однако покупатель всегда можно обратиться за помощью к юристам, нотариусам, агентствам недвижимости и так далее. Все это оплачивается отдельно.

Сроки

Указать конкретные сроки достаточно сложно, так как каждая торговая площадка определяет их для себя самостоятельно. Примерно это будет выглядеть так:

• Поиск подходящего лота: неограниченно, от 1 дня и до нескольких лет.
• Регистрация и получение электронного ключа: 1 день.
• Регистрация в качестве участника конкретных торгов: за 5 дней до начала.
• Участие в торгах: от нескольких часов, до нескольких дней.
• Регистрация права собственности: около 1-2 недель.

Риски покупки квартиры на торгах

Самое важное при покупке квартиры на торгах – не приобрести проблемное жилье. Или хотя бы узнать о возможных проблемах заранее. О том, что значительная часть подобной недвижимости относится к достаточно некачественно построенным объектам было сказано ранее. Ниже будут представлены другие риски и проблемы, с которыми может столкнуться потенциальный покупатель.

Зарегистрированные совершеннолетние лица

Многие квартиры, особенно если они ранее были банковским залогом, имеют прописанных в них жильцов.

Если прописанные лица являются совершеннолетними, то после покупки недвижимости придется или договариваться с ними (просить выписаться) или же сразу обращаться в суд.

Проще, разумеется, сначала попробовать договориться «по-хорошему» и только в том случае, если «ненужные» жильцы откажутся – подавать иск в суд.

Нередко такими жильцами являются вполне нормальные люди, просто не способные выплатить кредит. Они согласятся выписаться, но могут попросить некой отсрочки, например, 1 месяца, чтобы найти подходящее жилье.

Может возникнуть вопрос, почему эти люди не были выписаны заранее? На самом деле, продажа одной квартиры может растягиваться на несколько лет, так что бывшим владельцам (прописанным лицам) нет особого смысла начинать снимать новое жилье или покупать новую квартиру до тех пор, пока еще можно жить в старой.

Зарегистрированные несовершеннолетние лица

Значительно хуже ситуация, когда в квартире прописаны несовершеннолетние лица. Детей выписать нельзя ни при каких условиях.

Сначала нужно предоставить им другое жилье и запросить разрешение от органов опеки. Логично, что покупатель в этом не заинтересован.

Но и родители детей также не будут стремиться выписать своего ребенка (если вообще смогут это сделать, для этого тоже нужно разрешение из органов опеки).

В результате, несмотря на то, что покупатель будет считаться полноценным собственником квартиры, он не сможет ее продать в дальнейшем. Придется или пытаться договориться с родителями несовершеннолетних жильцов или же ждать, пока последние достигнут совершеннолетия, чтобы выписать их в принудительном порядке.

Обе представленные выше ситуации можно «предупредить» если сразу после выбора квартиры обратиться в паспортный стол за выпиской по данной квартире. Этот документ покажет, кто именно зарегистрирован в жилье. Там же могут рассказать, насколько сложно будет выписать того или иного жильца (если это вообще будет возможно).

О такой проблеме обычно сообщают еще до старта аукциона, так как нередко именно содержание является ключевым фактором.

В данном случае человек, который по какой-то причине не может ухаживать за собой самостоятельно (инвалидность, возраст и так далее) и не имеет родственников, которые могли бы в этом помочь, соглашается продать квартиру третьим лицам с хорошей скидкой, но при условии, что бывший собственник сохранит за собой право пожизненного проживания и его будут содержать, помогать и так далее.

Если покупатель готов на уход за таким человеком, он может приобретать подобное жилье. Следует учитывать, что состояние иждивенца будут регулярно проверять те же органы опеки и при малейшем подозрении на то, что за ним плохо ухаживают, могут объявить сделку по покупке жилья недействительной.

Долги по коммунальным платежам

Жильцы квартир, выставленных на торги, нередко игнорируют необходимость оплачивать коммунальные услуги. Они считают, что это будет делать тот, кто купит их бывшую квартиру. В результате новый собственник получает жилье, за которым числятся фантастические долги, в котором нет света, газа, воды и так далее.

Нужно помнить, что долги начисляются не на квартиру, а не людей, которые в ней проживают. Это значит, что новый владелец может обратиться в управляющую компанию и потребовать вернуть свет/газ/воду, а также обнулить счетчики (или отсчитывать с новой даты). Разумеется, это не выгодно управляющей компании и во многих случаях приходится судиться, но судебная практика на стороне покупателей.

Единственное, за что скорее всего придется заплатить – это платежи за капитальный ремонт, так как они привязаны как раз именно к квартире.

Неузаконенная перепланировка

Еще одна проблема – неузаконенная перепланировка. Продать квартиру с такой перепланировкой на торгах не составит особого труда, но уже взять под залог такой недвижимости кредит или продать то же жилье в частном порядке будет практически невозможно.

Тут есть два варианта: или возвращать все, как было по техпаспорту или же узаконивать все сделанное (если это возможно). Как доказывает практика, первый вариант обычно проще и быстрее, тем более, что значительная часть квартир, реализуемых на торгах, находится в достаточно плохом состоянии и капитальный ремонт им все равно будет нужен.

Оспаривание решения суда

Если квартира ранее находилась в залоге у банка, то продавать ее на торгах финансовая организация может только по решению суда. Как следствие, это решение могут оспорить предыдущие собственники.

В результате покупатель может лишиться вроде как купленной квартиры, за которую уже были заплачены деньги.

Единственное, что радует в данном случае – деньги идут банку и он точно вернет их покупателю, если возникнут какие-то проблемы.

Покупка на торгах квартиры в новостройке

Очень редко появляются застройщики, продающие свои квартиры на торгах по сниженной цене. Выше уже было сказано, что обычно это очень некачественное жилье. Однако иногда попадаются и вполне актуальные предложения, на которые не жалко потратить деньги.

Этот вариант на самом деле является наименее рискованным из всех перечисленных выше. Однако следует помнить, что перед покупкой такой квартиры сначала ее нужно осмотреть. Вполне возможно, что информация на торговой площадке и реальные данные не совпадают.

Жилье по завышенной цене

Еще одна вероятная проблема – можно купить квартиру по стоимости не ниже, а выше рынка. В процессе торга покупатель может «впасть в азарт» и сам не заметить, в какой момент стоимость жилья вышла за все разумные рамки. Именно для решения этой проблемы ранее была рекомендация о том, что нужно устанавливать для себя максимальную планку, выше которой торговля продолжаться не будет.

Покупка квартиры через аукцион – очень опасное и рискованное дело. Вместе с дешевым жильем можно получить массу проблем. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, какие именно проблемы можно ждать в том или другом случае. Они же могут сопровождать всю процедуру купли жилья, что поможет избавиться от вероятных рисков.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область