Как оспорить оценку кадастровой стоимости земельного участка

Отечественное налоговое законодательство часто меняется. Одним из ключевых новшеств последних лет стала привязка размера налога на имущество физлиц к кадастровой стоимости принадлежащих им объектов недвижимости.

Она определяется по итогам государственной кадастровой оценки, которые в подавляющем большинстве случаев сильно завышены. Следствием этого становится увеличение размера имущественного налога.

Поэтому нет ничего удивительного в актуальности вопроса, как оспорить кадастровую стоимость квартиры с целью уменьшения величины обязательных выплат в бюджет.

Определение и правовое регулирование

Под кадастровой понимается стоимость объекта недвижимого имущества, которая внесена в ЕГРН. Она определяется на основании положений №273-ФЗ, принятого 3 июля 2016 года. В настоящее время актуальной является редакция документа, утвержденная 29 июля 2017 года.

Полученная в результате осуществления государственной оценки стоимость выступает базой для определения величины налога на принадлежащее физлицу имущество. Внесению в ЕГРН и, как следствие, установлению кадастровой стоимости и последующему налогообложению подлежат следующие объекты:

• участки земли, находящиеся в частной собственности;
• квартиры, частные жилые дома или помещения;
• нежилые капитальные постройки и здания, а также комплексы зданий, включая коммерческую недвижимость;
• садовые и дачные дома, хозяйственные строения, возведенные на земле, предназначенной для личного и подсобного хозяйствования, садоводства или огородничества.

Исчерпывающий перечень подобных объектов приведен в части 2 Налогового Кодекса РФ (ст. 378.2). Документ введен в действие после принятия №117-ФЗ, подписанного Президентом страны 5 августа 2000 года. Актуальная на сегодня редакция НК РФ утверждена 28 января 2020 года.

Необходимость и основания для оспаривания государственной кадастровой оценки

Кадастровую стоимость объекта ввели для того, чтобы приблизить налогооблагаемую базу к реальной стоимости имущества. На практике оценка недвижимости, проведенная под контролем госорганов, нередко оказывается заметно выше рыночной цены квартиры, дома или участка. Результатом такого завышения становится переплата имущественного налога.

Действующее законодательство дает положительный ответ на вполне логичный вопрос налогоплательщиков, можно ли оспорить кадастровую стоимость объекта, полученную в результате государственной оценки.

Необходимость проведения такого мероприятия не вызывает вопросов, так как практика показывает: правильно проведенное оспаривание кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или квартиры нередко позволяет сократить налог в 2-3 раза.

Процедура оспаривания стоимости объекта недвижимости по кадастру регламентируется положениями №135-ФЗ, утвержденного 29 июля 1998 года. Федеральный закон определяет правила оценочной деятельности в России. Актуальная редакция документа принята 28 ноября 2018 года.

Законным основанием для оспаривания результатов госоценки выступают:

• допущенные в расчетах неточности или ошибки;
• отсутствие учета важных особенностей и характеристик недвижимости;
• снижение реальной стоимости объекта недвижимости из-за изменений рыночной конъюнктуры.

Важно. Действующий порядок оспаривания позволяет не только уменьшить предстоящие налоговые платежи, но и вернуть часть совершенных ранее выплат. Как следствие — вложенные в реализацию мероприятия средства, например, на независимую оценку недвижимости физлица, могут окупиться в течение одного-двух лет.

Порядок действий для оспаривания кадастровой стоимости в 2020 года

Действующее законодательство предусматривает два способа оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога. Первый предполагает обращение в региональную комиссию при Росреестре, а второй – в судебные органы.

Принимая решение об оспаривании результатов кадастровой стоимости, первым делом следует получить всю необходимую исходную информацию.

Проще всего сделать это, воспользовавшись сервисами официального сайта Росреестра. Информация обо всех объектах, включенных в ЕГРН, обобщена в единую базу данных.

Для поиска нужного объекта недвижимости используется основной реквизиты в виде кадастрового номера или даже его части.

Досудебное оспаривание стоимости квартиры или другого объекта недвижимости, указанной в ЕГРН, предусматривает обращение в комиссию Росреестра. Подобные органы созданы в каждом регионе России специально для рассмотрения подобных вопросов.

Преимущества досудебного урегулирования

Оспаривание кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или жилья в досудебном порядке имеет несколько существенных преимуществ, по сравнению с обращением в суд. В их числе:

• оперативное рассмотрение дела, которое занимает не более месяца;
• минимальный уровень сопутствующих расходов. Фактически, владельцу недвижимости необходимо оплатить только проведение независимой оценки, сэкономив на госпошлине и расходах на услуги юристов;
• возможность последующего оспаривания стоимости имущества по кадастру в суде. Обращение в территориальную комиссию Росреестра не лишает владельца права подать исковое заявление в судебные органы.

Порядок оспаривания в комиссии Росреестра

Законодательство предусматривает сравнительно простую и понятную процедуру рассмотрения вопроса в досудебном порядке. Она предусматривает несколько последовательно реализуемых этапов:

• сбор исходной информации об объекте недвижимости;
• проведение независимой оценки стоимости имущества;
• оформление и подача в комиссию заявления с приложенными к нему правоустанавливающими документами на недвижимость и отчетом эксперта-оценщика;
• уведомление заинтересованных сторон о дате рассмотрения вопроса (осуществляется работниками комиссии в течение 7 рабочих дней с момента получения заявления);
• рассмотрение вопроса по существу;
• вынесение решения комиссии по результатам разбирательства (крайний срок для отправки решения – 5 дней после заседания).

Важно. Несмотря на кажущуюся простоту описанной выше процедуры, для получения благоприятного конечного результата требуется грамотная подготовка комплекта документов и проведение профессиональной оценки имущества. Поэтому целесообразно пригласить квалифицированных специалистов, расходы на которых окупятся гарантированным и максимально возможным снижением кадастровой стоимости.

В суде

Принимая решение оспорить кадастровую стоимость объекта в суде, необходимо понимать, что это заметно более длительное, трудоемкое и затратное мероприятие. Его процедура регламентируется положениями КАС РФ (глава 25), введенного в действие после утверждения №21-ФЗ от 8 марта 2015 года.

В исковое заявление, составляемое владельцем недвижимости или его юристами, включается одно из трех возможных требований:

• оспаривание вынесенного ранее решения комиссии Росреестра;
• использование в качестве кадастровой реальной или рыночной стоимости;
• проведение перерасчета кадастровой цены для устранения ошибок или неточностей, допущенных в ходе государственной оценки имущества.

Дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются Верховными судами субъектов РФ. Стандартный срок административного разбирательства составляет 2 месяца. При необходимости он может быть продлен еще на 1 месяц.

Необходимые документы

Независимо от выбранного способа оспаривания кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или жилья, владельцу имущества необходимо подготовить примерно одинаковый комплект документов. Он включает:

• выписку из ЕГРН о текущей кадастровой оценке объекта;
• документальные свидетельства недостоверности государственной оценки;
• правоустанавливающую документацию на имущество;
• экспертный отчет независимого оценщика.

При обращении в суд потребуется дополнительно оформить или получить документацию двух видов. Первый – это квитанция об уплате госпошлины. Второй – уведомление о вручении искового заявления всем заинтересованным сторонам.

Сроки оспаривания кадастровой стоимости

Продолжительность рассмотрения вопроса об оспаривании кадастровой стоимости в территориальной комиссии Росреестра не превышает 1 месяца. При обращении в суд срок разбирательства составляет не больше 3 месяцев. Он может быть увеличен на время проведения судебной экспертизы.

Ндс при оспаривании кадастровой стоимости

К числу злободневных и очень актуальных вопросов, касающихся рассматриваемой темы, относится включение НДС в процессе оспаривания стоимости объекта, указанной в кадастре. ВС РФ в течение 3-х последних лет трижды принимал решения, запрещающие включать НДС в кадастровую стоимость. Речь в данном случае идет о ситуации, когда в качестве кадастровой используется рыночная цена имущества.

Категория: Кадастровая стоимостьДата: 04.03.2020 г.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28
"О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости"

• ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
• ПОСТАНОВЛЕНИЕ
• от 30 июня 2015 г. N 28
• О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
• ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ РАССМОТРЕНИИ СУДАМИ ДЕЛ ОБ ОСПАРИВАНИИ
• РЕЗУЛЬТАТОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
• ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В связи с вопросами, возникающими у судов при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, Пленум Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьей 126 Конституции Российской Федерации, статьями 2 и 5 Федерального конституционного закона “О Верховном Суде Российской Федерации”, постановляет дать следующие разъяснения:

1.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон об оценочной деятельности).

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости (далее – объекты недвижимости) на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления (далее также – заказчик работ) проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

При этом под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия).

КонсультантПлюс: примечание.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка: что делать?

Завышенная кадастровая стоимость земельного участка – это одна из насущных проблем для предпринимателей, арендующих земельный участок у Администрации или купивших его в собственность.

Поэтому одной из востребованных процедур по-прежнему остается оспаривание кадастровой стоимости земельных участков, так как, как показывает практика, кадастровая стоимость значительно выше рыночной стоимости земельных участков.

Уменьшение кадастровой стоимости земельных участков позволяет существенно снизить налоговую нагрузку (налог на имущество, а также налога с продажи), а также снизить арендные платежи по договорам аренды муниципальной и государственной земли.

В настоящей статье мы подробно разберемся с вопросом снижения кадастровой стоимости земельных участков, разберем порядок действий для юридических и физических лиц, а также расскажем, куда обращаться для уменьшения кадастровой стоимости земли в Москве и области.

Узнать кадастровую стоимость земли, получить сведения о недвижимости, которые использовались при ее определении, а также выяснить, как она рассчитывалась, вы можете, ознакомившись с отчетом в Фонде данных государственной кадастровой оценки.

Кроме того, можно подать запрос о предоставлении сведений о земельном участке, использованных при определении кадастровой стоимости в орган, которым было принято решение о проведении кадастровой оценки, если стоимость определена при ее проведении, или в Росреестр, если проведена оценка вновь учтенных, ранее учтенных объектов или измененных объектов недвижимости.

Пошаговая инструкция “Как оспорить кадастровую стоимость земли?”

Для уменьшения кадастровой стоимости земли рекомендуем руководствоваться данной пошаговой инструкцией.

Административный порядок оспаривания кадастровой стоимости земли

С 01 января 2017 года предварительное обращение в Комиссию Росреестра не является обязательным для обращения в суд.

Вместе с тем, оспаривание кадастровой стоимости в Комиссии в некоторых случаях остается эффективным и быстрым способом. Поэтому решать вам – обращаться в Комиссию или сразу идти в суд.

Если вы решили сразу обращаться в суд, то можете после первого шага переходить к следующей части данной инструкции – судебному порядку оспаривания кадастровой стоимости.

Шаг 1.Закажите отчет об оценке рыночной стоимости земли у оценщика

Переоценка кадастровой стоимости земельного участка независимым оценщиком производится на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. При этом отметим, что в связи с изменениями Закона заключение СРО о соответствии отчета законодательству в настоящее время не требуется.

Шаг 2.Обратитесь с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка

Такие Комиссии создаются Росреестром при его территориальном органе в соответствующем субъекте РФ. Предполагается, что в каждом субъекте РФ создается одна постоянно действующая комиссия. Подобные комиссии созданы при Управлении Росреестра по г. Москве и при Управлении Росреестра по Московской области.

Срок для подачи заявления. Уменьшить кадастровую стоимость земли, иной недвижимости можно с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости до даты определения новой кадастровой стоимости.

Для обращения в Комиссию составьте заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. В заявлении укажите ваши данные и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.

Необходимые документы для оспаривания кадастровой стоимости земли в Комиссии при Росреестре

К заявлению о переоценке кадастровой стоимости земли приложите:
• выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости земли, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости 
• нотариально заверенную копию правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на данный объект недвижимости
• отчет об оценке рыночной стоимости земли в бумажном и электронном виде
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений 

Заявление не принимается к рассмотрению в следующих случаях:
• если отсутствуют указанные выше документы
• нарушен срок подачи заявления
• величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости, то есть уже снижена по решению Комиссии или суда

При отказе в рассмотрении заявления вам должно быть направлено уведомление с указанием причин отказа.

Шаг 3. Примите участие в заседании комиссии и (или) дождитесь ее решения

В течение месяца с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия обязана рассмотреть это заявление. О дате рассмотрения заявления вам должны сообщить, и вы вправе присутствовать на заседании комиссии. Мы рекомендуем присутствовать на данных заседаниях, чтобы отстоять свои права.

По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости земли или об отказе в пересмотре кадастровой стоимости. В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения комиссия должна направить копию решения в отделение Росреестра и ФГБУ “ФКП Росреестра”.

Заявитель имеет право также получить решение комиссии.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости или вы не обращались в комиссию, вы вправе обратиться в суд. Для этого рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Закажите отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка у оценщика, если вы ранее не заказывали его.

Перерасчет кадастровой стоимости земельного участка оценщиком должен быть произведен на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Шаг 2.Составьте административное исковое заявление и подготовьте необходимые документы

Для обращения в суд подготовьте административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земли или административное исковое заявление об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (второе заявление подается, если заявитель ранее обращался для оспаривания в комиссию при Росреестре и это обращение было обязательным).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости можно заявить следующие требования: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости или об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) реестровой ошибки. При этом суд не будет рассматривать решение комиссии, даже если таковое имеется.

Административное исковое заявление должно содержать:
• наименование суда, в который вы направляете иск
• ваши Ф.И.О., место жительства или место пребывания, дату и место рождения (для физических лиц), наименование, место нахождения, ОГРН (для юридических лиц); наименование или Ф.И.О. представителя, его почтовый адрес, сведения о высшем юридическом образовании – если иск подает представитель; ваши (вашего представителя) номера телефонов, факсов, адреса электронной почты
• наименование административного ответчика и его местонахождение, а также номера его телефонов, факсов и адрес электронной почты (если известны). По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости (эти данные также можно уточнить в Фонде данных государственной кадастровой оценки по ссылке выше), и Росреестр. По делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки к участию в деле также привлекается Росреестр. По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана.
• сведения о том, какие ваши права и законные интересы нарушены
• требования, а также основания и доводы, посредством которых вы обосновываете свои требования
• сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения – если такое обращение подавалось
• перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов или сведения о невозможности приложить к заявлению какие-либо документы

Если вы подаете административное исковое заявление об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии, то в иске также следует указать:

• реквизиты оспариваемого решения, дату и место совершения оспариваемого действия (бездействия). Если обжалуется бездействие, то необходимо указать на то, в чем оно заключалось
• нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемые решение, действия (бездействие)

Необходимые документы для оспаривания кадастровой стоимости земли в суде

К административному исковому заявлению об установлении кадастровой стоимости или оспаривании решения приложите:
• уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, или копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц
• выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости
• нотариально заверенную копию правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на земельный участок (договор и т.д.)
• отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа
• решение комиссии (при наличии)
• документ, подтверждающий уплату госпошлины
• документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия – для представителя, не являющегося адвокатом

Госпошлина при оспаривании кадастровой стоимости земли в суде:
• для физических лиц – 300 рублей
• для организаций – 2000 рублей

Если оспаривается кадастровая стоимость нескольких объектов недвижимости (земельных участков, строений, помещений, земельных участков и земельных участков и т.д.), то уплатить ее нужно за каждый объект недвижимости.

Шаг 3.Подайте административное исковое заявление и комплект документов в суд

Иски об оспаривании кадастровой стоимости от физических и юридических лиц подаются в суд города федерального значения, областной суд, верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (эти данные также получаем в фонде данных). Например, Мосгорсуд (при подаче иска о снижении кадастровой стоимости земли к органу, заказчику, находящемуся в Москве), Мособлсуд (при подаче иска к органу, заказчику, находящемуся в Московской области).

Срок подачи иска об оспаривании кадастровой стоимости земли в суд Подать административное исковое заявление можно в следующие сроки: – в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земли, иной недвижимости – в течение 5 лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в ЕГРН не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости. Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в ЕГРН (государственный кадастр недвижимости) не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен;

– в случае оспаривания решения, действий (бездействия) комиссии – в течение 3 месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав и законных интересов (с даты получения решения).

Шаг 4.Примите участие в судебных заседаниях

Дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земли, помещения должно быть рассмотрено в течение двух месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд.

Срок рассмотрения может быть продлен максимум на один месяц. Дело об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии должно быть рассмотрено в течение одного месяца.

При проведении судебной оценки стоимости судебное разбирательство приостанавливается.

• При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости вы должны будете доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
• Таким образом, несмотря на трудности оспаривания кадастровой стоимости, данный способ является эффективным и позволяет существенно снизить размер налогов.

Нет времени самостоятельно заниматься оспариванием кадастровой стоимости недвижимости? Закажите комплексные услуги юриста и оценщика с гарантией результата. Мы обеспечим проведение качественной оценки у квалифицированного опытного специалиста, представим интересы в комиссии и суде, добьемся снижения кадастровой стоимости недвижимости. Наша квалификация подтверждается многочисленными выигранными спорами (смотрите истории успеха наших клиентов по ссылке). Подробная информация о стоимости услуг по снижению кадастровой стоимости. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная! 

Бесплатная консультация юриста

Как оспорить кадастровую стоимость в Комиссии Росреестра?

• Что нужно знать для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости в Комиссии Росреестра, каковы сроки подачи заявления и статистика рассмотрения обращений, рассказала Анастасия Рой, юрист компании «ТопЛайн».
• Обращение в Комиссию Росреестра за установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной согласно положениям Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
• Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определённая в результате проведения государственной кадастровой оценки, которая может служить налоговой базой для целей налогообложения, а также базой для расчёта арендной платы по договору аренды государственного (муниципального) земельного участка.
• Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке и требованиями законодательства об оценочной деятельности на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками объекта недвижимости: площадь, разрешенное использование, месторасположение, категория земель и другое.

В рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость определяется в результате массовой оценки, то есть оценки групп объектов недвижимости, а не конкретного объекта. Не редки случаи, когда в такой группе имеется объект, который обладает уникальными характеристиками, установление которых может существенно снизить размер его кадастровой стоимости и, соответственно, уменьшить вытекающие из неё платежи (налог, арендная плата).

В этом случае установление кадастровой стоимости такого объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является законным способом уточнения основных экономических характеристик объекта, которое направлено на установление кадастровой стоимости в соответствующем объекту недвижимости размере.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено право лица, чьи права или обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости (собственник, бывший собственник, арендатор и др.), оспорить размер установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Право оспаривания кадастровой стоимости может быть реализовано через подачу заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра субъекта Российской Федерации (Комиссия) в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Что нужно знать о комиссии?

Комиссия, созданная в субъекте Российской Федерации, рассматривает обращения физических и юридических лиц по вопросам оспаривания кадастровой стоимости зданий, помещений, земельных участков и иных объектов недвижимости.

Применяемый закон

Ранее государственная кадастровая оценка проходила в соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В некоторых субъектах Российской Федерации всё ещё продолжают действовать результаты государственной кадастровой оценки, полученные в соответствии с указанным законом, например, в Республике Алтай, Республике Марий Эл, Омской области, Ростовской области, Ульяновской области и некоторых других субъектах Российской Федерации.

Такие результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и Комиссии, созданной при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации.

Новые правила проведения государственной кадастровой оценки закреплены в Федеральном законе от 03.07.

2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениями которого также установлен переходный период с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года, в течение которого в субъектах Российской Федерации осуществляется переход к проведению государственной кадастровой оценки по новым правилам, установленным данным законом.

Результаты определения кадастровой стоимости по новым правилам могут быть оспорены в Комиссии в случае её создания уполномоченным органом субъекта Российской Федерации или в суде.

Таким образом, в первую очередь необходимо установить, на основании какого закона была проведена государственная кадастровая оценка и определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, с которой вы не согласны и хотите оспорить. После чего обращаться с соответствующим требованием в созданную согласно положениям такого закона Комиссию.

Необходимо ли предварительное обращение в Комиссию для последующего обращения в суд?

Ранее обращение в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости было обязательным требованием для последующей подачи аналогичного требования в суд (соблюдение досудебного порядка).

Ситуация изменилась 1 января 2017 года, в силу вступил Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому для подачи административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости предварительное обращение в Комиссию субъекта, в котором находится спорный объект недвижимости, больше не являлось обязательным.

1. Теперь выбор стоит только за заявителем – Комиссия или суд.
2. Преимущества оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии перед судом
3. Обращение с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной именно в Комиссию имеет ряд преимуществ перед обращением в суд.
4. Рассмотрение заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в Комиссии занимает всего 30 дней со дня поступления заявления, когда в суде срок получения вступившего в законную силу решения может составить 5 – 8 месяцев.

• Процент удовлетворяемых требований

Здесь стоит обратиться к обобщённой статистике рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в комиссиях при территориальных органах Росреестра, расположенной по ссылке.

Так, за период с 1 января 2020 года по 31 марта 2020 года в созданные при территориальных органах комиссии поступило 4 142 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 6 064 объектов недвижимости. Вместе с тем комиссиями к рассмотрению принято только 3 130 заявлений в отношении 4 506 объектов недвижимости.

Из общего числа заявлений, принятых комиссиями к рассмотрению, за указанный период решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 1 479 заявлений (2 177 объектов недвижимости), о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 16 заявлений (16 объектов недвижимости), о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 856 заявлений (1 235 объектов недвижимости), 22 заявления (22 объекта недвижимости) были отозваны заявителями до принятия решения Комиссией. Принятие решений в отношении 757 заявлений (1 056 объектов недвижимости) комиссиями планируется в следующем отчётном периоде.

• Таким образом, удовлетворяемость подаваемых в Комиссию требований об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости за указанный период составила 52 %.
• Стоит обратить внимание, что в судебном порядке такой процент существенно выше, поскольку при обращении именно в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, по итогам проведения судебной оценочной экспертизы, будет получено положительное решение.
• Однако высокий процент удовлетворяемых требований в Комиссии в совокупности с более короткими сроками рассмотрения явно являются существенными преимуществами Комиссии перед судом.

При обращении в суд заявителю, помимо подготовки отчёта о рыночной стоимости объекта недвижимости, который необходимо прикладывать к требованию как в случае обращения в Комиссию, так и в суд, нужно будет понести также судебные расходы: уплата государственной пошлины при подаче административного искового заявления, оплата судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. С детальным расчётом расходов на процедуру оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии, а также сравнение с необходимыми расходами процедуры в суде можно ознакомиться на нашем сайте по ссылке.

В некоторых случаях расходы на процедуру оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости в суде могут вовсе превысить экономическую выгоду от такого действия.

Тогда обращение в Комиссию является единственным экономически обоснованным вариантом оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Зачастую это касается небольших объектов, чья кадастровая стоимость несущественно отличается от рыночной, однако всё же может принести своему собственнику экономию при уплате налогов на такое имущество или арендатору при уплате арендных платежей.

Рассмотрение Комиссией обращения происходит в одно заседание, когда в суде таких заседаний будет минимум 3 (2 ‒ в суде первой инстанции и 1 ‒ в суде апелляционной инстанции), а иногда и больше.

Земельных участков

Как начать экономить на налогах на землю?

Подходит ли Вам наше предложение?

Наше предложение идеально подходит для земельных участков, стоимость которых в сумме или по отдельности выше 100 млн. руб.

• Кадастровая стоимость Вашего земельного участка более 100 млн. руб.?
• Вы считаете что платите слишком большой налог?
• Вы хотите гарантированно получить результат?

В таком случае Вы наш Клиент. А наша компания – это то, что Вы искали! Ограничение по начальной стоимости объекта мы вынуждены ввести потому что мы работаем за процент от экономии на налогах. Сумма экономии при снижении объектов, у которых текущая кадастровая стоимость менее 100 млн. руб., зачастую не может покрыть все расходы на данную процедуру. От Вас нужно только 2 шага:

1. Прислать нам для анализа кадастровый номер Вашего земельного участка. Если оспаривание перспективно, то мы в течение 2-3х часов сообщим Вам на какой процент можно снизить кадастровую стоимость. 
2. Сделать доверенность для наших юристов. Всё! Больше от Вас ничего не требуется.

Дальше действовать будем мы:

1. Поможем собрать весь пакет необходимых документов
2. Подготовим отчет об оценке Вашего земельного участка
3. Предоставим лучшего юриста, который будет вести Ваше дело
4. Подадим заявление в суд
5. Полностью сопроводим в суде во всех инстанциях до положительного результата
6. По решению суда подадим требование в Росреестр на изменение кадастровой стоимости
7. Если говорить в целом, то мы сделаем всю работу и через 6-8 месяцев ( возможно и быстрее) предоставим Вам новую кадастровую справку со справедливой кадастровой стоимостью.

Мы единственная компания на рынке, кто может предложить Вам снижение кадастровой стоимости без каких-либо предоплат. Политика очень простая – если мы беремся за Ваш объект, то можете быть уверены, Вы получите результат!

Нет ни одного проигранного дела. Берем в работу объекты только после тщательного предварительного анализа.

Какие документы нужны для оспаривания кадастровой стоимости?

• Свидетельство о собственности на здание
• Кадастровый паспорт
• Технический паспорт
• Данные о земельном участке, на котором расположен объект оценки

Какой средний процент снижения кадастровой стоимости?

По нашей практике, средний процент снижения составляет 30-50%. Так же есть случаи, когда процент снижения составлял более 90% и когда оспаривание кадастровой стоимости вообще не перспективно. Для этого и нужен предварительный анализ.

Для кого наше предложение?

Мы предлагаем услуги по оспариванию кадастровой стоимости собственникам объекта или объектов, кадастровая стоимость которого или которых превышает 50 000 000 рублей.

Какие гарантии?

Гарантия практически 100%. Мы берём в работу проекты только после тщательного предварительного анализа. Как правило, оплата услуг происходит только по факту выигранного дела. В процессе все расходы на проект — из бюджета нашей компании. Если мы не уверены в результате, то будем ли мы рисковать? Это и есть гарантия.

Сколько стоят Ваши услуги?

Как правило, у нас нет фиксированной цены по оспариванию кадастровой стоимости. Стоимость услуг рассчитывается из процента от сэкономленных денег на налогах. В среднем, от 20% до 30%. Более точно мы можем сказать по каждому объекту в отдельности.

У Вас есть 5 минут свободного времени? Позвоните нам, и мы с удовольствием расскажем Вам всё более подробно о данной процедуре.

В данном разделе мы подробно рассмотрим процесс оспаривания кадастровой стоимости земельных участков. Для Вашего удобства мы разделили весь процесс на несколько основных этапов.

1 этап – анализ перспектив оспаривания

В большинстве случаев каждый собственник уверен, что у него завышена кадастровая стоимость, но по факту это не всегда так.

Не стоит пренебрегать детальным анализом возможности или невозможности оспаривания кадастровой стоимости. Тем более, данная услуга предоставляется Вам бесплатно.

Бесплатно только лишь по тому, что нам важно, чтобы Вы получили именно результат, а не просто отчёт об оценке земельного участка.

Мы дорожим своей репутацией в деловом сообществе, более 50% клиентов к нам приходят по рекомендации. В связи с этим мы не возьмёмся за работу, которую заранее считаем не результативной.

2 этап – интервью заказчика с оценщиком

Оценка земельных участков с целью оспаривания кадастровой стоимости в последнее время становится всё более и более популярной услугой.

В оценке земли для оспаривания кадастровой стоимости есть несколько очень «тонких» моментов. Возьмём пример по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка под какую-либо коммерческую деятельность.

С одной стороны, логично было бы оценивать земельный участок как условно свободный, ведь речь идёт о земле…

Но члены комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки убеждены, что если у собственника есть земельный участок, на котором можно построить коммерческий объект, то с этого земельного участка обязательно нужно получать прибыль.

Таким образом, если Вы желаете получить положительное заключение на комиссии, то Вам необходимо делать оценку с применением так называемого доходного подхода, т.е. с расчётом бизнес-модели Вашего единого объекта. Необходимо предоставить оценку с расчётом не только земли, но и рассчитать прибыль, которую Вы можете получать от Вашего земельного участка с расположенными на нём строениями.

Естественно, при государственной кадастровой переоценке никто не вникает в такие детали каждого объекта, и кадастровая стоимость рассчитывается усреднённо, по кварталам. Из-за этого и получается так, что у одних объектов кадастровая стоимость завышена, а у других – занижена.

Так вот, наша общая задача во время интервью с Вами выяснить, какие есть минусы или так называемые «слабые места» у Вашего земельного участка.

На что можно ссылаться? Вот несколько примеров:

• На Вашем объекте большая недозагрузка, т.е. много пустых площадей? Благодаря этому фактору можно показать что Ваш единый объект не работает так, как это предполагается, и не приносит достаточной прибыли.
• Ваш налог за единый объект имущества превышает 10% от выручки предприятия? Это является один из самых весомых аргументов для того, чтобы получить положительное решение на комиссии по оспариванию кадастровой стоимости.
• Наличие или отсутствие обременений на Вашем земельном участке.
• Также ссылаться можно и на техническое состояние строения, и на множество других факторов.

С помощью такого детального разбора Вашего объекта недвижимости можно установить действительно реальную стоимость земли.

3 этап – подготовка отчёта об оценке рыночной стоимости объекта

Начинается непосредственно сам процесс переоценки кадастровой стоимости. В публичной оценке, такой как оспаривание кадастровой стоимости земельных участков, не обойтись сухими расчётами. Описательная часть занимает не менее важную позицию.

Можно сказать что это творческая работа оценщика, в которой он должен максимально ёмко изложить все характеристики Вашего земельного участка и описать все методы расчётов.

А также пояснить, на основании каких данных принято решение считать именно так, а не иначе.

Члены органов, принимающих решение о понижении кадастровой стоимости, как правило, не имеют оценочного образования. Именно поэтому в описании необходимо максимально подробно изложить всю информацию о проделанной работе.

Готовый отчёт должен быть полностью выверен и вычитан, как говорят «от корки до корки». Объём данной работы по 1 зданию составляет, ориентировочно, 100-200 страниц формата А4.

Стоит упомянуть, что такую работу на должном уровне под силу выполнить только первоклассному оценщику, знающему не «понаслышке» о процессе оспаривания кадастровой стоимости.

4 этап – получение экспертизы СРО на отчет об оценке

Для подачи заявления на комиссию по оспариванию кадастровой стоимости необходимо заключение эксперта из СРО (саморегулируемой организации оценщиков) о состоятельности и достоверности отчёта об оценке.

Как правило, на данном этапе мы только лишь ждём подготовки заключения. Экспертом проверяются на соответствие стандартам оценочной деятельности абсолютно все пункты в отчёте.

Стандартный срок – 1-2 недели, но на проверку оценки совсем уж уникальных объектов может потребоваться до 3-4 недель.>

5 этап – подача заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки

Итак, для подачи заявления нам необходимо::

• Отчёт об оценке (Вы получаете от нас).
• Экспертиза СРО (Вы получаете от нас).
• CD-Диск с отчётом об оценке в электронном виде и экспертизой СРО, заверенными электронно-цифровыми подписями ЭЦП (Вы получаете от нас).
• Кадастровая справка о кадастровой стоимости здания (как правило, Заказчик получает самостоятельно еще до начала работ).
• Нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на Ваш объект недвижимости (Вы получаете самостоятельно).

Стоит отдельно упомянуть, что для собственников – физических лиц подача заявления на комиссию необязательна, и они могут напрямую обращаться в суд. Юридические лица напротив, в обязательном порядке должны пройти через рассмотрение на комиссии.

6 этап – рассмотрение Вашего дела по оспариванию кадастровой стоимости здания в комиссии или суде

Самый ответственный момент. К заседанию комиссии оценщик, который занимался Вашим проектом, готовит полноценную презентацию по защите отчёта об оценке и деятельности Вашего предприятия.

Стоит еще раз упомянуть, что для успешного завершения данной работы недостаточно предоставить сухие расчеты. Члены комиссии прежде всего люди, не имеющие оценочного образования.

Необходимо ответить на все вопросы и аргументированно отстоять свою позицию.

При такой подготовке Вы будете иметь очень высокие шансы получить положительное решение на комиссии. Но что будет в случае отказа?

В случае отказа комиссии мы подаем заявление в суд и уже в суде добиваемся только положительно результата! За время нашей практики, у нас не было ни одного отрицательного результата!

7 этап – положительный результат

Мы считаем, что положительным результатом можно назвать новый кадастровый паспорт с пересчитанной кадастровой стоимостью! Не стоит сомневаться и переплачивать налоги, когда закон на Вашей стороне.