Как Приватизировать Квартиру с Долгом по Квартплате

Согласно жилищному законодательству граждане страны могут покупать квартиры в собственность или оформлять договор социального найма.

В последнем случае квартиросъемщики вправе приватизировать жилое помещение и стать его полноценным хозяином.

При возникших сомнениях – нужна ли и вовсе приватизация квартиры, к вопросу следует подходить индивидуально, а окончательное решение принимать после тщательного взвешивания всех «за» и «против».

Приватизация недвижимости

Под приватизацией понимается бесплатная передача жилья из муниципального и фонда в полное владение гражданам. Порядок регламентируется в Законе «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 1991 года.

Приватизировать муниципальную квартиру можно бесплатно, но при условии, когда это делается в первый раз. Все последующие процедуры с жильем будут уже платны.

После перехода приватизируемого помещения в собственность его вносят в базу Росреестра, оно меняет статус. В дальнейшем его можно передавать по наследству, продавать, сдавать в аренду.

Невозможно только обменивать на муниципальные квартиры, для этого понадобится реприватизация – довольно длительная и сложная процедура.

Количество должников по услугам ЖКХ в стране большое, суммы недоимок исчисляются миллиардами рублей. При приватизации квартиры с долгами по коммунальным платежам могут возникать проблемы с оформлением и передачей документов в Росреестр. После заключения процедуры собственник может на законных основаниях сдавать помещение внаем и таким образом погасить долги.

Недвижимость с долгами по ЖКХ сложнее продать, а при больших и длительных задолженностях органы власти накладывают арест на имущество, в том числе и квартиру.

В случае если есть другое жилье, то ее могут продать для погашения недоимок.

Из муниципального жилья за денежные обязательства перед финансово-кредитными структурами не выселят, но за задолженности перед ЖКХ лишить муниципальной квартиры могут.

Решение о приватизации

Перед тем как решить, стоит ли приватизировать недвижимость, нужно выяснить плюсы частной собственности. Приватизированная квартира переходит в имущество граждан, после чего они могут совершать с ней любые сделки.

Касается это и жилья с долгами по квартплате, его можно и продавать, и дарить.

Частная собственность также передается по наследству, для этого нужно обязательно оформить завещание, в противном случае она перейдет во владение наследникам первой очереди.

Также при сомнениях, что лучше – муниципальная или частная собственность, стоит иметь в виду, что последнюю можно сдавать внаем после заключения договора об аренде. Некоторые одинокие собственники подписывают договор ренты, на основании которого собственника содержит другое лицо, а после смерти жилье переходит к нему.

Приватизация жилья позволяет прописывать в квартире или коммуналке и родственников, и людей не являющимися родными. Помимо этого, при получении кредита такая собственность может закладываться.

Если в подобном жилье нет других зарегистрированных лиц, в том числе маленьких детей, то соискателю предоставят займ стопроцентно.

О том, сколько стоит для квартиросъемщиков приватизация, пойдет речь дальше.

Приватизация второй квартиры

При принятии решения, можно ли приватизировать вторую квартиру, нужно учитывать, что эта процедура будет уже платной и потребует утомительных хождений для сбора всех необходимых бумаг. Многие приватизируют недвижимость через посредников, но это стоит довольно дорого.

Самостоятельное оформление выгодно с финансовой точки зрения, но необходимо потратить много сил и времени на это. При наличии более одного претендента на приватизацию жилья нужно в нотариальной конторе оформить доверенность на выбранного для этой цели человека.

При этом все проживающие в квартире должны дать согласие, а несовершеннолетним гражданам обязательно оформляется доля в жилом помещении. Дети могут отказаться только при согласии опекунских органов.

Оформить в собственность или жить согласно договору соцнайма – решает каждый сам для себя. Но нужно учитывать, что подобная эпопея может растянуться до шести месяцев. При этом при повторном обращении приватизация вашей квартиры будет стоить около 7000 рублей. Если есть долги за коммуналку, то нужно их погасить перед началом оформления.

С задолженностью по ЖКХ приватизировать квартиру по закону возможно, но для этого придется прикладывать усилий намного больше, чем без долгов.

Приватизация с долгами

Порой жилье приватизируют, чтобы продать его и частью полученных средств оплатить долги.

Для реализации этого плана нужно:

• Собрать документы для оформления жилья в собственность. Этот перечень включает:
• техпаспорт;
• экспликацию;
• договор соцнайма;
• ордер на квартиру (если есть);
• кадастровый паспорт;
• паспорта или свидетельства о рождении всех прописанных в квартире;
• документ о неучастии в приватизации до этого;
• выписка о всех зарегистрированных гражданах;
• заверенные у нотариуса документы на согласие или отказ от приватизации;
• квиток о внесенной пошлине (1 тыс. рублей на каждого прописанного);
• согласие опекунских органов для несовершеннолетних детей.

Также желательна выписка из управляющей компании о том, что нет долгов по ЖКХ. Но и при наличии долгов, можно смело обращаться для оформления приватизации, это не основание для отказа в этой процедуре.

• Если представители государства отказывают в приватизации, то требуйте письменное подтверждение этого с указанием причины отказа.
• Когда организация не предоставляет такую бумагу, то обращайтесь с заявлением в прокуратуру и судебные органы. Там отказ в приватизации признают недействительным. Такими исками занимаются мировые судьи, дело разбирается быстро по упрощенной процедуре в течение 14 дней.
• Через десять суток, после получения решения суда о незаконных действиях представителей госорганов, можно инициировать дальше приватизацию жилья. Процедура длится около полутора месяцев, после чего недвижимость переходит в вашу собственность. Теперь вы можете полноправно ею распоряжаться.

Альтернативные варианты

Приватизировать жилье с долгом можно, получив все необходимые выписки из управляющей компании. Перед этим нужно договориться о поэтапном погашении задолженности, так называемой реструктуризации. Коммунальщики идут навстречу неплательщикам, которые обязуются выполнить свои денежные обязательства. После получения выписки можно продолжить приватизацию.

ВНИМАНИЕ! Когда срок задолженности составляет больше чем три года, то можно его не гасить на законных основаниях. Срок исковой давности в этом случае истек, так как он может длиться только три года, не более. Соответственно размер задолженности пересчитывают, но остаток внести все-же необходимо. Если этого не сделать, то управляющая компания подает в суд.

Когда все прописанные в квартире не оплачивают приходящие квитанции за услуги ЖКХ больше полугода, то управляющая компания выселяет квартирантов в помещение, которое соответствует необходимым для этого параметрам.

Если нет денег на выплату задолженностей, то можно обменять недвижимость на меньшую с компенсацией за лишнюю площадь или внесения платы за предоставленные коммунальные услуги покупателем.

Сегодня такие схемы распространены повсеместно, их реализуют риэлторы. При невыплате долгов за услуги ЖКХ муниципалитет может выселить неплательщика в более плохие условия.

Долговые обязательства в таком случае никуда не исчезнут, их придется оплатить в любом случае по постановлению суда.

А нужно ли приватизировать свою квартиру с долгами, решают съемщики в соответствии со своими запросами и возможностями.

В теории за неуплату коммунальных услуг начислят штрафы, не выпустят за границу, отключат воду или подадут в суд. На практике бывает по-разному — многое зависит от управляющей компании. Рассказываем, почему с платежами лучше всё-таки не затягивать.

Что такое ЖКУ

Жилищно-коммунальные услуги делятся на два основных вида. К жилищным относится содержание общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме — лестничных площадок, лифтов, подвалов, чердаков, придомовой территории.

О предоставлении коммунальных услуг: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354

Об оплате жилого помещения и коммунальных услуг: ст. 155 ЖК РФ

Конкретный перечень услуг обычно согласовывают в договоре на управление домом или в протоколе собрания ТСЖ. Это может быть уборка и дезинфекция подъездов, ремонт лифтов, прочистка мусоропровода, замена лампочек на лестничных площадках, вода и отопление для общих помещений. Коммунальные услуги — это снабжение квартир газом, электричеством, холодной и горячей водой, водоотведение и отопление.

Капитальный ремонт не входит в жилищно-коммунальные услуги, но условно его относят в эту категорию. Взносы за капремонт включают в платёжные документы по ЖКУ.

У некоторых жителей есть мнение, что платить за плановый ремонт крыши, фасадов, фундамента и замену лифтов можно по желанию — но это не так.

По закону собственники жилья обязаны платить за капремонт, в случае социального найма жилья чаще всего платит муниципалитет. При неуплате взносов на капремонт применяются отдельные правила начисления пеней.

Что будет за неуплату

1. Пени

Если у вас копятся долги за коммунальные услуги, вам начнут начислять штраф — с 31-го дня просрочки платежа. Размер пеней зависит от того, насколько сильно вы нарушили сроки оплаты.

О правилах оплаты ЖКУ и ответственности за просрочку: раздел VII ЖК РФ

Если просрочили платёж не больше чем на 90 дней, придётся дополнительно заплатить 1/300 ключевой ставки за каждый день. С 91-го дня пени вырастают до 1/130 ключевой ставки за день просрочки. Сейчас эта ставка равна 7,75% годовых, следить за её изменением можно на сайте ЦБ РФ.

О размере пеней: ч. 14 ст. 155 ЖК РФ

Переживать за пени стоит — их точно начислят, если задержите оплату. Долг могут потребовать через суд.

Считаем пени Марина должна заплатить 10 марта за коммунальные услуги 3000 рублей, но она не получила зарплату и отложила платёж. Если Марина оплатит долг 10 апреля — пени не начислят.

• Если Марина не оплатит квитанции 10 апреля, то с 11 апреля (31-го дня просрочки) ей начнут начислять пени на долг в 3000 рублей — это 75 копеек в день.
• С 91-го дня просрочки пени начнут считать по новой ставке, штраф увеличится более чем в два раза — до 1,8 рубля в день.
• Расчёт с 31-го дня просрочки: 1 день × 0,025% (7,75% / 300) × 3000 рублей = 75 копеек
• Расчёт с 91-го дня просрочки: 1 день × 0,06% (7,75% / 130) × 3000 рублей = 1,8 рубля

Если вы собственник квартиры, то за просроченный взнос на капремонт тоже придётся заплатить пени. Они начисляются также с 31-го дня просрочки, только, в отличие от пеней за просрочку коммунальных платежей, не повышаются: пени по ним всегда 1/300 ключевой ставки.

В общей сложности я не платил коммуналку пару лет. Первый год совсем не перечислял деньги, а потом постепенно гасил долг частями. Начисляли пени, указывали в списке должников и вывешивали объявление в подъезде, ещё было немного неудобств по взаимодействию с ТСЖ: как-то раз мне незаконно отказали в выдаче справки для паспортного стола.По истечении второго года задолженности мне прислали уведомление о передаче документов в суд, но к этому времени я успел закрыть остаток крупным платежом.АРСЕНИЙ 41 год, Санкт-Петербург

2. Предупреждение

Если у вас образовался двухмесячный долг хотя бы по одному виду услуг, вам пришлют уведомление о том, что его нужно погасить в течение 20 дней. В случае неуплаты сначала услугу ограничат, а потом могут и вовсе отключить.

Уведомление направляют разными способами. Это может быть письмо через «Почту России», сообщение в личном кабинете на сайте ресурсоснабжающих организаций (например, Мосэнергосбыта или Мосводоканала), телефонный звонок с записью разговора или предупреждение в очередном платёжном документе.

Об отключении коммунальных услуг: п. 119 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354

Я не платил за коммунальные услуги полтора года, и ничего за это не было. Предупреждения приходили, но управляющая компания даже списки должников не вывешивала либо их быстро срывали. Не отключали ни воду, ни электричество. Однажды пришлось вызвать через управляющую компанию сантехника, и не возникло никаких проблем — пришёл и прочистил трубу. Но думаю, мне тогда просто повезло. У знакомых из соседнего дома в похожей ситуации отключили свет.АЛЕКСЕЙ 42 года, Набережные Челны

3. Ограничение и отключение ресурсов

Итак, если должник не расплатился спустя 20 дней с момента получения предупреждения, услугу могут ограничить. Для этого вводят график потребления ресурса или уменьшают объём его подачи. Иногда — и то, и другое сразу.

Дальше есть 10 дней, чтобы оплатить долг. Если должник бездействует, поставщик имеет право отключить подачу ресурса. Ещё коммунальные услуги могут отключить, если нет технической возможности для ограничения ресурса — тогда закон позволяет полностью приостановить услугу.

При этом запрещено отключать отопление и холодную воду. Также любое отключение подачи ресурса не должно нарушать права других жильцов или превращать квартиру в непригодную для проживания. Например, нельзя приостановить подачу газа, если для этого требуется перекрыть общий газопровод.

Обычно я оплачиваю ЖКУ не по счётчикам. Не люблю ходить с карандашиком и записывать показания. Я закидываю 10–15 тысяч рублей и на время забываю об оплате. Если копится долг, приходит уведомление.Однажды узнал о долге, когда уже отключили свет. В другой раз я улетал из России, вышел из квартиры с чемоданом, а в коридоре двое рабочих в щитке копаются. Оказалось, отключали мне электричество. Договорился под честное слово, что из такси в аэропорт всё оплачу. Слово сдержал.Пугает не столько само отключение света, сколько его подключение — сложная процедура. Сначала едешь за заявкой на включение, потом приносишь квитанцию об оплате, и только на следующий день приходит мастер. Всю ночь приходится сидеть на внешних аккумуляторах и при свечах. В общем, не очень удобно.ТИМУР 44 года, Москва У друзей как-то накопился долг примерно на 120 тысяч рублей. У них появились свободные деньги, и они погасили часть задолженности, чтобы не доводить дело до суда. В управляющей компании, видимо, поняли, что с финансами у должников всё хорошо, и отключили электричество. Хотя как раз со счетами за свет всё было в порядке. Друзья приехали домой после длительного отъезда и обнаружили размороженный холодильник. С тех пор у них на кухне стоит газовая горелка.САША 37 лет, Москва

4. Взыскание через суд

Если вы прилично задолжали за коммунальные услуги, есть риск, что на вас подадут в суд.

При задолженности до 500 тысяч рублей дело рассмотрят в приказном порядке. Закон прямо предусмотрел такую возможность при долгах за ЖКУ.

О порядке выдачи судебного приказа: гл. 11 ГПК РФ

Что значит «в приказном порядке»:

• Суд пройдёт без вызова сторон и разбирательства.
• Решение вынесут в течение 5 дней.
• Должник узнает о решении по факту — когда получит от судьи копию судебного приказа.
• На возражения есть 10 дней с момента получения приказа.
• Судебный приказ считается и исполнительным листом. Заявитель получит оригинал и затем отправит документ приставам или в банк, чтобы взыскать долг.

Для погашения долга могут удержать деньги с зарплатной карты, произвести арест имущества и счетов в банке. Какой сценарий исполнить — решают приставы. В первую очередь обычно накладывают взыскание на денежные средства, но если долг намного больше зарплаты — перейдут на имущество.

5. Запрет выезда за границу

Если задолженность более 30 тысяч рублей, должника могут не выпустить за границу. Поэтому, даже если вас не пугает арест счетов или машины, улететь в отпуск из-за неоплаченного отопления, возможно, не получится.

6. Попадание в «чёрный список» банков

Банк всегда проверяет будущего заёмщика, и тут долги за коммунальные услуги могут сыграть не в вашу пользу.

Информация о задолженностях, с которыми начали работать приставы, находится в общем доступе — проверить её может кто угодно.

7. Выселение из квартиры

В редких случаях, но из квартир всё же выселяют.

Этого стоит бояться в двух случаях:

• Если вы живёте в квартире по договору социального найма и задолжали больше чем за полгода. Такого нанимателя могут выселить только через суд, но не на улицу, а в другое жильё. Только размеры нового жилья могут быть гораздо меньше прежнего: площадь рассчитывается по нормам общежития — по 6 метров жилой площади на человека.
• Если вы живёте в собственной, но не единственной квартире и накопили долги, которые не погасить за счёт зарплаты, продажи машины или другого имущества. Квартиру в таком случае взыскивают через суд и выставляют на торги.

О выселении из квартир: ст. 90 ЖК РФ

О нормах жилья в общежитии: ст. 105 ЖК РФ

Как платить вовремя и с выгодой

По закону платить за жильё полагается до 10 числа следующего месяца, но этот срок бывает и другим. Его могут изменить договором с управляющей компанией или протоколом общего собрания членов ТСЖ.

Если вы забываете вовремя платить за воду и свет и боитесь последствий, попробуйте воспользоваться нашими советами.

1. Напоминалки

Самый простой способ — поставить напоминания в телефоне или планшете либо настроить в календаре почтовые уведомления. Включите оповещения на то время, когда будет удобно сразу оплатить все счета — утром перед работой или вечером, когда уже вернётесь домой. Уведомление посреди загруженного рабочего дня, скорее всего, останется незамеченным.

2. Автоматическая оплата

Многие банки предлагают настроить автоплатежи в приложениях — это удобный инструмент для сильно занятых и забывчивых. Приложения позволяют автоматически оплачивать и расходы ЖКХ, и электричество, и телефон с интернетом.

Если напоминалки не помогают и вы боитесь забыть про оплату, найдите в квитанциях самую большую сумму за последний год и настройте автоматическую оплату до 10 числа каждого месяца. Скорее всего, это будет один из зимних месяцев. Раз в полгода сверяйтесь с реальными расходами и поправляйте суммы автосписания, если расхождения будут большими. Так вы себя перестрахуете от начисления пеней.

3. Оплачивайте за несколько периодов вперёд

Платите за коммунальные услуги на два-три месяца вперёд, если ваши финансовые возможности это позволяют. Вероятно, будет удобнее оплатить все счета на полгода вперёд, нежели отвлекаться на оплату каждый месяц.

Но не забывайте о показаниях счётчиков. Если не передаёте данные в течение трёх месяцев, платежи начислят по средним показателям из прошлых квитанций, а с четвёртого месяца — по общим нормативам, установленным в регионе. Перерасчёт сделают только после того, как вы передадите свежие показания.

4. Поставьте счётчики

Пока счётчиков нет, вы платите по нормативам, которые умножаются на число зарегистрированных жильцов в квартире и на повышающий коэффициент 1,5. Поэтому для тех квартир, где прописанные почти не живут, счётчики особенно актуальны.

Нормативы устанавливают органы местной власти. Например, в Москве на одного человека этот норматив — 6,935 кубометра холодной воды, 4,745 кубометра горячей воды и 11,68 кубометра на водоотведение. Кубометры умножаются на тарифы.

Обычно реальное потребление воды гораздо меньше, и в московские нормативы на одного человека легко укладываются двое. Ниже сравним показания.

Без счётчиков Один взрослый москвич будет платить по нормативам за воду в месяц 1498,95 рубля:

Холодная вода — 6,935 м³ × 38,7 руб. Горячая вода — 4,745 м³ × 191,72 руб. Водоотведение — 11,68 м³ × 27,47 руб.

А если в квартире прописаны, например, двое не живущих там родственников, то придётся заплатить в 3 раза больше.

По счётчикам (опыт автора) На одного человека при условии, что он работает дома, ежемесячный платёж составляет 362,7 рубля:

Холодная вода — 2,5 м³ × 38,7 руб. Горячая вода — 0,9 м³ × 191,72 руб. Водоотведение — 3,4 м³ × 27,47 руб.

За год выходит экономия в 13 635 рублей или ещё больше, если в квартире зарегистрированы пятеро, а живут только двое.

При подсчётах нужно учитывать, есть ли у вас посудомойка или бойлер, стоит ванна или душ. Но даже с дополнительной техникой и при использовании душа платить по счётчикам почти всегда выгоднее.

Пересчитать оплату ЖКУ

Если в квартире не стоят счётчики по техническим причинам и вы планируете надолго уехать, позже сможете сделать перерасчёт оплаты коммунальных услуг. В перерасчёте откажут тем, кто не ставит счётчики по собственному желанию.

О порядке перерасчёта расходов на ЖКУ: ч. VIII Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354

Какие расходы можно пересчитать:

• газ;
• горячее и холодное водоснабжение;
• водоотведение;
• электричество.

А вот оплата отопления и содержания общего имущества дома не пересчитывается.

В каких случаях делают перерасчёт:

• вы можете доказать, что счётчики невозможно поставить, — нужно составить акт вместе с управляющей компанией;
• вас не было дома более 5 дней подряд, не считая дни отъезда и возвращения;
• вы готовы подтвердить отсутствие в квартире более 5 дней подряд.

Чтобы получить перерасчёт, нужно подать заявление в МФЦ или в управляющую компанию, приложить акт с подтверждением невозможности установки счётчиков и документы, доказывающие отсутствие в квартире. Это можно сделать до отъезда или после возвращения, главное — подать документы.

Чем подтверждать отсутствие:

• билеты на самолёт, поезд или другие билеты;
• командировочное удостоверение, справка или другие документы о служебной командировке;
• справка о нахождении в больнице или санатории;
• счёт за гостиницу или общежитие;
• справка из консульства или дипломатического представительства о том, что вы были за границей;
• загранпаспорт с отметками о выезде и въезде в Россию.

Что делать

По какой бы причине вы ни накопили долги за ЖКУ, не скрывайтесь от управляющей компании или ТСЖ: никто не заинтересован в том, чтобы перекрывать должнику воду или идти разбираться с ним в суд. Если у вас временные трудности с финансами, открыто расскажите о них и попробуйте договориться о рассрочке. Часто управляющие компании идут навстречу, чтобы не доводить дело до суда.

Ольга Ефимова

Иллюстрации: Олеся Щукина

Как я унаследовал недвижимость и 12 лет от нее избавлялся

Аноним

жалеет, что вступил в наследство

В 2005 году я унаследовал комнату в маленьком поселке под Мурманском. Не думал, что она станет источником проблем.

Сначала казалось, что комнату удастся продать, но ее состояние и дом, в котором она располагалась, оказались настолько плачевными, что это стало непосильной задачей.

В статье расскажу, как я избавлялся от неликвидной недвижимости, как договаривался с судебными приставами и сколько на это потратил.

Ясно и просто обо всем, что касается ваших денег: от инвестирования до экологии Начать учиться

Я родился в Мурманске. Мой отец был неблагонадежной личностью и совмещал в себе уверенную бесхарактерность и тягу к алкоголю.

В итоге, когда умер дед, родители под благовидным предлогом разъехались: отец переехал ухаживать за моей бабушкой, своей матерью, которой без деда стало тяжело жить. Потом мы с матерью и вовсе уехали в другой город.

Никаких особо хороших воспоминаний, связанных с отцом, у меня не было, потому переезд меня не сильно огорчил.

Потом умерла и бабушка. Квартира в Мурманске полностью отошла отцу. Какое-то время мы изредка созванивались, а потом он пропал на длительное время.

А когда объявился, выяснилось, что он то ли пропил квартиру, то ли отписал ее черным риелторам, что, в общем-то, одно и то же, либо каким бы то ни было другим способом ее потерял.

И теперь живет в комнате в небольшом поселке под Мурманском с населением 700 жителей, которую ему эти «черные риелторы» предоставили.

Несложно догадаться, что все это закончилось грустно. В 2005 году нам позвонили. Я поднял трубку — на другом конце провода была пожилая женщина, которая сообщила, что мой отец умер. На тот момент мои отношения с отцом охладели настолько, что, когда мать вернулась с работы, я просто забыл ей об этом сказать и вспомнил только через час.

Это была обычная двухкомнатная квартира, не коммуналка. Во второй половине проживал такой же любитель выпить. Как были точно поделены места проживания, я не знал и не знаю до сих пор. Это и не важно. Я не уверен, что можно выделить доли в натуре в таком помещении. Да и заниматься оба собственника этим не собирались.

Второй собственник впоследствии тоже умер. Его сын и наследник также жил в этой квартире, все время пил и не платил за коммуналку.

На тот момент мне было 13 лет, и я не мог самостоятельно принять наследство или отказаться от него.

Стоило задуматься: если человека по мошеннической схеме выселили в некую квартиру, в ней нет ничего ценного. Однако наши родственники из Мурманска заверили мать, что помогут с продажей и от недвижимости ни в коем случае нельзя отказываться. Тем более от такой «ценной», как в Мурманской области.

Проблемы начались примерно через год, когда пришли первые налоги. Мама почему-то решила, что если их игнорировать и ничего не платить, то они сами по себе исчезнут. Примерно то же самое убеждение применялось и к коммуналке. Это был абсолютно безрассудный подход, но он себя оправдал. Как — расскажу чуть ниже.

Продажа квартиры откладывалась в долгий ящик по нескольким причинам:

1. В 2005 году у нас был еще очень плохой интернет, а из сайтов по продаже недвижимости мы знали только «Бюллетень недвижимости». Не уверен, что там были квартиры в поселках под Мурманском. Не уверен, что они там есть и сейчас.
2. Лично продавать квартиру — значит ехать в город, заниматься этим, подписывать документы. На тот момент моя мама не могла позволить себе брать отпуск за свой счет, тем более на длительный срок.
3. Денег у нас было впритык. От места, где мы жили, сутки на поезде до Мурманска. И это в один конец. Самолет мы не могли себе позволить.

К сожалению, сейчас на «Циане» нет схожих объектов с теми, что продаются в поселке, где у меня была доля. Из тех объявлений, что я когда-то видел, двухкомнатная квартира в приличном состоянии стоит около 350—380 тысяч рублей.

Моя доля стоила примерно 30 тысяч, поскольку это был барак 60-х годов в очень плохом состоянии. Но главная проблема была не в местоположении, а в соседях и долгах.

Квартира была непригодна для проживания хоть сколько-нибудь адекватного человека.

Со временем нас начала нервировать эта ситуация, и мы стали искать, как решить этот вопрос. Я не помню, пытались ли мы продать долю в тот период, но в какой-то момент появилась идея отказаться от имущества в пользу государства. Задача оказалась нетривиальной.

На тот момент мы жили в небольшом городе в Ленинградской области. Никто из местных юристов был не в состоянии подсказать, как это сделать. Впрочем, юристов в том городе было всего два. Они оба зачитывали нам подходящую, по их мнению, статью из гражданского кодекса, а потом просили 500 Р.

Это был 2010 год, я учился на юридическом факультете в Петербурге. Думал, что, возможно, преподаватели или сокурсники мне смогут подсказать верный алгоритм действий, но в университете лишь разводили руками. В интернете такой информации не было.

В администрации того поселка в Мурманской области также не смогли предоставить информацию.

Тогда мы снова отложили проблему в долгий ящик.

Со временем я вернулся к проблеме уже самостоятельно. Я понимал, что комната — это дамоклов меч, который висит над моим кошельком: рано или поздно мне придется платить по счетам.

Через несколько дней он прислал сообщение следующего содержания: «Добрый день. Был сегодня в вашем городе. Взял квиташки. Задолженность превышает стоимость квартиры, поэтому нам неинтересно покупать вашу долю. Всего наилучшего. Сергей».

Я понял, что все совсем плохо.

Квитанций было несколько, но все они были с долгами. На фото — одна из них. Сейчас у меня уже хорошая зарплата, и 50 000 Р выглядят скорее неприятностью, а не трагедией. Но на тот момент для меня это была внушительная сумма

Все эти квитанции и суммы долгов за ЖКХ меня очень сильно расстраивали

Этот же риелтор скинул фото квартиры. Я увидел ее в первый раз в жизни и сразу понял, почему даже без долгов ее было бы крайне сложно продать. Риелтор сделал фотографии на не очень хорошую камеру, и в итоге получилась картинка, как из фильмов Балабанова. Я каждый день сокрушался и спрашивал мать, зачем она приняла такое наследство.

Вход в квартиру. Выглядит жутко, но на этом фото все еще есть надежда на то, что внутри просто живет старичок или бабушка, у которых нет денег на ремонт или новую квартиру. По-моему, весьма типично для подобных поселков

А вот на этом фото надежд уже никаких не осталось. Мусор на полу и пакет на окне говорят сами за себя. Хотя здесь сложно выделить что-то одно. Весь интерьер «прекрасен»

Качество фото удручающее, но это единственные изображения квартиры, которые у меня есть

Я понял, что продать эту квартиру ни при каких условиях не получится, только если не случится чудо и дом не расселят. Я проверил по адресу на сайте «Реформа ЖКХ» и понял, что этого не случится: капитальный ремонт будут делать только в 2041—2043 годах. Дом выглядит так, будто вот-вот развалится, но по факту он не такой уж и старый — 1964 года постройки.

Тогда у меня появилась идея подарить комнату.

Дом выглядит так, будто вот-вот развалится. Но капремонт в нем будет только через 20 лет. Так что такое состояние жилого фонда, по мнению местных властей, абсолютно нормальное

Я выставил квартиру на «Дарударе». Это сайт, на котором можно бесплатно отдать, то есть подарить, самые разные вещи. Я подумал, почему бы не отдать квартиру.

В конце концов нашлись люди, которые были согласны на это. Я честно предупредил о состоянии квартиры, но молодая пара думала, что будет ездить на север отдыхать, и наивно считала, что сможет все там облагородить. Я не стал разубеждать.

Понимаю, что я пытался перекинуть свои проблемы на других людей, но иного выхода я в той ситуации не видел и не вижу до сих пор.

Такой неликвид — это как проклятие. Его нельзя снять, можно только перевести на кого-нибудь еще.

В общем, попытка дарения также окончилась неудачей.

Прошло еще два года, и в 2017 году мы с матерью снова вернулись к проблеме с долей. Коммуналка капала, налоги тоже, мы это понимали и искали выход. Мы сели, поговорили и решили еще раз обратиться к риелторам.

Такую схему выбрали, чтобы не платить налог при дарении недвижимости. Если дарить долю не близкому человеку, то одаряемому придется платить налог с дарения.

Мы заключили договор дистанционно. Сперва риелтор подготовил весь пакет необходимых документов и отправил их мне. Документы были такие:

1. Договор займа, обеспечением по которому выступала моя доля в квартире. Сумма договора должна быть приличной, чтобы никто не усомнился, что все законно. Условно, если кто-то занял 5000 Р и заложил под это квартиру, то к такому договору могут возникнуть вопросы.
2. Соглашение об отступном, в котором мы декларировали, что пришли к следующему: долг я не выплатил, значит, квартира отходит риелтору и в суд идти не нужно.

Я подписал документы и отправил их обратно риелтору. Еще приложил свои документы, в частности свидетельство о вступлении в наследство.

Когда риелтор отписался, что право собственности зарегистрировано на него, мы проверили выписку из ЕГРН. Все оказалось действительно так. Я больше не был собственником той комнаты.

Я так и не понял, зачем риелтору нужна была эта доля. Он хотел то ли прописывать, то ли селить туда мигрантов. Но это и не важно. Я избавился от раздражающего неликвида и был этому рад.

Так выглядел наш договор займа. Пункт об обеспечении выделен желтым

Соглашение об отступном

Спустя полтора года, летом 2019 года, я нашел высокооплачиваемую работу и стал активно пользоваться несколькими банковскими картами. Однажды мы с женой что-то покупали, и я оплачивал покупку картой. Прикладываю карточку — операцию отклоняют. Это было странно: я отчетливо помнил, что на карте около 90 тысяч рублей. Я расплатился другой картой и решил, что перепутал что-то.

Я сразу понял, в чем дело: снова эта квартира добралась до меня!

Особенно раздражало, что я не сделал ничего для того, чтобы ее получить. Но проблемы не хотели меня покидать.

Я узнал, что деньги списали по исполнительному листу. Я нашел свое исполнительное производство на сайте ФССП. Там же были данные пристава.

Я позвонил в их участок и поговорил с приставом, которая вела мое дело.

Она отнеслась с пониманием к проблеме и помогла обжаловать решение суда: объяснила все детали дела, сориентировала по срокам, выслала копию приказа и исполнительного листа, а также рассказала, как можно приостановить производство.

Однако предупредила, что если я быстро не решу вопрос с УК, она закроет мне выезд за границу. Это было плохо, поскольку через месяц у меня уже был запланирован отпуск в Европе. Переписывались мы с ней в «Вотсапе».

Я сразу же направил в суд заявление об отмене судебного приказа.

К счастью, с УК, по иску которой и списывались деньги, мне удалось связаться по телефону.

Выяснилось, что новый собственник — тот самый риелтор, которому теперь принадлежала доля, — не сообщил в управляющую компанию и паспортный стол, что он новый хозяин.

УК по-прежнему считала владельцем меня и продолжала начислять коммуналку, хотя я уже полтора года перестал быть собственником этого жилья. Общались мы как с приставами, так и с юридическим отделом УК продуктивно, без лишних нервов.

Я обсудил все по телефону с юрисконсультом УК — еще раз описал ситуацию и изложил свои аргументы: взыскать долги по ЖКХ по закону можно только за три последних года — таков срок давности. Я уже полтора года из этих трех не владею квартирой, поэтому взыскать за все три года с меня нельзя. Только за полтора.

УК также сразу же обратилась в суд с заявлением о прекращении производства в связи с примирением сторон.

Не знаю, почему УК не озадачилась взысканием задолженности ранее, но в любом случае меня это спасло от еще больших затрат. Можно сказать, что я легко отделался.

Изначально по исполнительному листу с меня должны были взыскать 129 111 Р. Но поскольку на карте у меня было около 90 000 Р, то наложить арест на всю сумму сразу не могли. 129 111 Р — только половина от общего долга за коммунальные платежи в квартире. Вторая часть долга осталась на наследниках второй доли.

Тогда же я уплатил долг по налогам за эту долю — около 7000 Р. И, надеюсь, навсегда закрыл этот квартирный вопрос.

УК прислала мне длинный документ, где были отображены все мои долги. Мне очень повезло, что УК не обратилась в суд раньше, иначе все было бы гораздо хуже

1. Не всякая недвижимость хороша и ликвидна, от некоторых объектов лучше сразу отказаться.
2. Дважды подумайте, прежде чем вступать в наследство. Многие люди ничего стоящего после себя не оставляют.
3. Не нужно полагаться на обещания помощи от других людей в ситуациях, которые могут обернуться большими потерями. Родственная помощь или связи могут не сработать.
4. Мне удалось скрываться от налоговой и УК довольно длительное время, но полагаю, что в нынешних реалиях делать это уже намного сложнее. Лучше все долги платить вовремя.
5. Читатели! Пожалуйста, вступайте в наследство осторожно, чтобы не получилось как у меня.