Многоквартирный дом (МКД) – это не только квартиры в нем, но и подъезды, крыша, чердаки, подвалы, стены, паркинг, детская площадка, клумбы, а также земля, на которой он стоит.
Собственники квартир имеют полное право пользоваться этим имуществом, но не являются его владельцами, то есть не могут сдать, продать или переоборудовать по своему усмотрению.
Для того чтобы законно совершать сделки и распоряжаться общедомовым имуществом, необходимо оформить его в общую долевую собственность всех владельцев квартир.
«Немало жителей многоквартирных домов считают, будто этот самый участок у дома изначально принадлежит им, но это не совсем верно.
Право на владение придомовой территорией приходит лишь после официального внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о регистрации земельного участка и получения кадастрового номера», – говорит заместитель директора кадастровой палаты по Костромской области Светлана Резвова.
Межевание земель представляет собой комплекс инженерно-геодезических работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ землепользований, определению местоположения границ и площади участка, а также юридическому оформлению полученных материалов.
Территорию, прилегающую к муниципальным многоквартирным домам, отмежевывают за счет городского бюджета. Если этим вопросом занимаются органы самоуправления, деньги также предоставляет администрация.
Но бывает так, что сами жильцы МКД берутся за формирование придомового участка. Решение о межевании территории принимается во время собрания жильцов, где граждане определяют уполномоченное лицо. От его имени делается обращение в организацию, имеющую лицензию на проведение кадастровых работ.
«Главная проблема в случае с многоквартирными домами, так это разделение придомового участка. Нельзя так просто поставить забор вокруг дома и сказать, что “Участок мой, так как я живу в этом доме”. Все это должно быть юридически оформлено, и только специалист сможет помочь разобраться в вопросе распределения земель вокруг дома», – комментирует Светлана Резвова.
- Как правильно формировать земельный участок под многоквартирным домом
- Во-первых, нужно подготовить и утвердить проект межевания в соответствии с которым определяются границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
- Во-вторых, следует провести работы по подготовке документов на земельный участок, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета.
- В-третьих, нужно предоставить в Кадастровую палату документы, необходимые для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.
«Во время составления заявления нужно прописать, что вы просите сформировать и оформить участок в собственность, а не просите выделить участок – это ошибка.
Также, обязательной должна быть формулировка “Участок под многоквартирным домом и прилегающую к нему территорию”.
Если заявление будет неверно составлено, есть вероятность, что в качестве участка вы получите только землю под фундаментом дома», – сообщает Светлана Резвова.
Как можно использовать придомовую территорию
Придомовой территорией, принадлежащей многоквартирному дому, жители могут распоряжаться по своему усмотрению. На ней можно организовать автостоянку оснащенную шлагбаумом, построить детскую или спортивную площадку, посадить деревья и обустроить клумбы.
Кадастровая палата напоминает гражданам, что согласно действующим нормативам ст. 60 введенной решением Думы города Костромы* жителям домов с этажностью не более трех этажей, принадлежит территория с внутренней границей не более 15 м.
от МКД, и внешней – 5 метров от дома. В домах от четырех этажей и более, внутренние границы прилегающей территории – 25 метров, внешние – 10 метров.
Вся остальная территория может быть использована городом по своему усмотрению (во дворе могут появиться платные парковки, магазины и т.д.).
*Об утверждении правил благоустройства территории города Костромы от 25 апреля 2013 г. (с изменениями на 21 декабря 2018 г.)
Прокурор разъясняет – Прокуратура Ставропольского края
Особенности формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ.
А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД.
Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД).
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Как оформить земельный участок под МКД?
Для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также проведения его государственного кадастрового учета. При том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН) с ним не требуется.
Основные проблемы собственников, равно как и их домоуправляющих организаций, сводятся к тому, что на момент приобретения общедолевого права собственности на земельный участок собственники радуются, что им предоставляют землю бесплатно, а вот о последствиях, в т.ч. финансовых, такой собственности они, к сожалению, не задумываются.
В соответствии с пунктом 4 частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (далее – МКД), с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.
Информация об образовании и учете участка под многоквартирным домом размещена на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.
При отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и другие объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, возникает правовая неопределенность по вопросу о том, какой именно земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, в том числе после ввода его в эксплуатацию, так как в соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором дом расположен.
Образование земельных участков осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
Для постановки земельного участка на кадастровый необходим межевой план, который подготавливается кадастровым инженером.
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
- В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 389 Налогового кодекса РФ, земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД, не облагаются земельным налогом.
- Отдел по надзору за исполнением земельного
- и природоохранного законодательства прокуратуры края
Органы МСУ больше не смогут отказывать в формировании земельных участков под многоквартирными домами
Отказы органов МСУ в формировании земельных участков под многоквартирными домами нередко становятся предметом судебных споров. Собственники помещений в МКД требуют признать бездействие органа власти незаконным.
Раньше суды при рассмотрении таких споров принимали решения в пользу муниципалитета. Но в 2020 году судебная практика изменилась. Причина — последние решения Верховного суда.
Он исключил все возможные основания для отказа органа МСУ в формировании земельного участка под МКД.
В статье рассмотрим три основания, которые органы местного самоуправления использовали для отказа собственникам помещений в МКД. Объясним, почему все эти доводы не принял Верховный суд. В конце статьи прочтите наши рекомендации муниципалитетам.
Основание 1. Вид разрешенного использования земельного участка под МКД не предусматривает жилую застройку
Сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента либо акта органа местного самоуправления. Если образование участка не связано с изменением вида разрешенного использования исходного участка, то вид разрешенного использования должен быть одним и тем же.
Бывает так, что собственники просят сформировать участок из участков с неподходящим видом разрешенного использования. В последних решениях Верховный суд указал, что это не основание для отказа органа МСУ в формировании участка.
Если нет утвержденного проекта межевания территории, можно использовать схему расположения участка
Пример 1. Собственники помещений в МКД и ТСЖ обратились с заявлением о формировании земельных участков под МКД в департамент архитектуры и градостроительства администрации города. Но орган местного самоуправления заявителям отказал.
Причина отказа в том, что земельный участок под жилым домом невозможно сформировать в границах исходных земельных участков путем их объединения, поскольку эти участки сняты с кадастрового учета.
Кроме того, вид разрешенного использования двух образуемых земельных участков не соответствовал виду разрешенного использования исходных участков.
Собственники обратились в суд. Они потребовали признать отказ незаконным и возложить на департамент обязанность устранить нарушение. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций согласились с законностью отказа в формировании земельного участка под МКД. Но Верховный суд не разделил позиции нижестоящих инстанций.
Он указал, что департамент был обязан инициировать подготовку документации по планировке территории и сформировать земельный участок, который станет общим имуществом собственников помещений в МКД. Основание — заявление собственников.
В заявлении действительно указаны участки, снятые с кадастрового учета, а также те, вид разрешенного использования которых не предусматривает возможность жилой застройки. Но это не может служить препятствием для реализации права собственников помещений на земельный участок под МКД.
Верховный суд отменил все судебные акты, принятые ранее по делу, и направил дело на новое рассмотрение (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда от 25.06.2020 № 18-КАД20-1-К4).
Для справки: Закон обязывает муниципалитет сформировать участок в разумный срок
С момента формирования и постановки на кадастровый учет земельный участок под МКД бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189ФЗ). Для этого не нужны ни решение органа МСУ о предоставлении земельного участка, ни государственная регистрация права общей долевой собственности на него.
Образование земельного участка под МКД — обязанность органа местного самоуправления. Он должен совершить все необходимые действия, в том числе утвердить проект межевания территории, подготовить межевой план земельного участка, обратиться в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учете (ч. 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).
Заявление любого собственника помещения в МКД — основание для органа МСУ сформировать земельный участок и поставить его на кадастровый учет. Но орган МСУ может сделать это и без заявлений собственников, в том числе в ходе комплексных кадастровых работ (ч. 4.1 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).
Основание 2. Нет проекта межевания территории
Чтобы определить местоположение границ образуемых и изменяемых земельных участков, нужен проект межевания территории. Если утвержденного проекта нет, то образование участка из земель или земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, возможно в том числе в соответствии с утвержденной схемой расположения этого участка (п. 2, 3 ст. 11.3 ЗК).
Суды также считают, что отсутствие проекта межевания — не основание для отказа в формировании участка под многоквартирным домом.
Документ Определение Верховного суда от 17.12.2019 № 305-ЭС19-22733
Пример 2. Собственник обратился в администрацию муниципального района с заявлением о формировании земельного участка под МКД и получил отказ. Администрация сообщила заявителю, что сформировать участок под МКД можно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
Орган МСУ может лишь организовать и провести публичные слушания по проектам планировки территории. Кроме того, собственник помещения в МКД не вправе в одиночку обращаться с подобным заявлением.
Он может либо выделить свое помещение из МКД, либо просить приобрести участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Собственник оспорил отказ в суде. Суд не согласился с позицией администрации. Он указал, что формирование земельного участка под МКД осуществляют органы государственной власти или органы местного самоуправления. Собственник не должен нести негативные последствия отсутствия решения об утверждении проекта планировки.
Довод администрации о том, что определение границ земельного участка не представляется возможным до утверждения проекта планировки территории, несостоятелен и противоречит законодательству.
Администрация попыталась оспорить решение суда. Она дошла до Верховного суда, но ничего не добилась.
Верховный суд указал: собственник помещения в МКД, земельный участок под которым не сформирован, вправе в индивидуальном порядке обратиться в уполномоченный орган с заявлением о формировании этого участка.
Получив такое заявление, орган публичной власти должен сформировать земельный участок и поставить его на кадастровый учет.
Ссылка органа МСУ на отсутствие проекта планировки сама по себе не может выступать основанием для отказа. Администрация должна была инициировать подготовку документации по планировке территории, после чего в разумный срок сформировать участок.
Аналогичное решение — в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного суда от 27.05.2020 № 89-КАД20-1-К7.
Основание 3. В местном бюджете не предусмотрены средства на формирование участка под МКД
Нередко у органов МСУ не хватает финансирования для реализации полномочий по формированию земельных участков под МКД. Не пытайтесь оправдать бездействие муниципалитета недостатком средств. В недавнем решении Верховный суд признал незаконным отказ органа МСУ в формировании земельного участка под МКД по причине того, что муниципалитет не выделил денег на разработку проекта межевания.
Документ Определение Верховного суда от 30.09.2020 № 56-КАД20-1-К9
Пример 3. Собственник помещения в многоквартирном доме обратился в администрацию города с заявлением о формировании участка под МКД.
Управление градостроительства и архитектуры ответило, что в местном бюджете предусмотрены бюджетные ассигнования на выполнение работ по подготовке документации по планировке территории для ряда улиц города.
Но улица, на которой проживает собственник, в их число не входит. Разработка проекта межевания территории в районе этого МКД в ближайшие годы не планируется.
Гражданин обратился в суд и потребовал признать отказ незаконным. Однако суды первой, апелляционной и кассационной инстанций в удовлетворении иска отказали. Они объяснили отказ тем, что управление градостроительства и архитектуры исполняет свои обязанности на основании бюджетных ассигнований. Поскольку финансирования нет, отказ органа МСУ нельзя считать неправомерным бездействием.
Верховный суд не согласился с позицией нижестоящих судов. Истец неоднократно обращался в уполномоченный орган с просьбой сформировать земельный участок. Заявление, поданное им в 2017 году, было включено в перечень обращений о формировании земельных участков под МКД для подготовки документации по планировке территории.
Однако работы по формированию земельных участков в спорном районе с 2017 по 2019 год не планировались и в период с 2020 по 2022 год также не планируются. Можно сделать вывод, что истца фактически лишили права сформировать испрашиваемый земельный участок в разумный срок. Поэтому отказ городской администрации незаконен.
Верховный суд отменил все судебные постановления по делу и обязал орган МСУ сформировать участок под многоквартирным домом.
Выводы и рекомендации
На заметку: Факт нахождения МКД на землях особо охраняемой территории также не отменяет обязанность сформировать участок и не препятствует образованию общей долевой собственности на него
Орган МСУ обязан сформировать земельный участок под МКД по заявлению собственника или любого лица, уполномоченного общим собранием собственников. Различия в видах разрешенного использования образуемого и исходного участков, отсутствие проекта межевания территории, нехватка средств в местном бюджете — все это теперь не основания для отказа.
Даже если никто из собственников помещений не заявил о формировании участка под МКД, орган МСУ может сформировать этот участок, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ (ч. 4.1 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).
Минстрой также рекомендует органам МСУ образовывать земельные участки под МКД не только по заявлениям собственников помещений, но и по собственной инициативе (п. 11 Методических рекомендаций, утв. приказом Минстроя от 07.03.
2019 № 153/пр).
Чтобы сформировать участок, подготовьте и утвердите проект межевания территории.
Направьте в Росреестр документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка.
Уведомьте собственников помещений в доме о начале действий по образованию участка. Это нужно сделать не позднее чем через пять рабочих дней после того, как вы приняли решение сформировать участок.
Утвердите график реализации мероприятий по формированию участков под МКД. Установите сроки подготовки и утверждения документации по планировке территории, выполнения кадастровых работ, осуществления государственного кадастрового учета образуемых земельных участков. Ежегодно предусматривайте в местном бюджете средства на реализацию мероприятий по графику.
Как оформить в собственность участок под многоквартирным домом — Юридическая консультация
Поскольку дом признан многоквартирным (МКД), то собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположен МКД, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», далее – Закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ).
Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом автора вопроса, образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.) и в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.
В случае если земельный участок, на котором расположен МКД, не образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, любой собственник помещения в МКД вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 2 и 3 ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен МКД, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Доли всех собственников квартир признаются пропорциональными площади принадлежащих помещений, т.е. чем больше размер квартиры, тем больше и размер доли в праве на общее имущество в виде земельного участка.
Образование земельного участка, на котором расположен МКД, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления, которые должны совершить необходимые действия, в том числе утвердить проект межевания территории, подготовить межевой план земельного участка и обратиться в Росреестр с заявлением о постановке данного земельного участка на государственный кадастровый учет.
С 30 апреля 2021 г. с заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа (ч. 4 ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).
Если у вас отсутствует утвержденный проект межевания территории, который необходим для определения границ образуемого участка под МКД, то образование земельного участка возможно в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории (п. 2 ст.
11.3 Земельного кодекса РФ). Поэтому отсутствие проекта межевания территории, а также нехватка средств в местном бюджете не может являться основанием для отказа органов местного самоуправления в формировании земельного участка под МКД. Данная позиция также подтверждена и судебной практикой.
Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.
2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Следует учитывать, что государственная регистрация права долевой собственности на общее имущество МКД, в том числе на земельный участок под ним, регистрируется без указания имен собственников помещений в МКД и размеров принадлежащих им долей в праве долевой собственности.
Таким образом, после того, как будет образован земельный участок под многоквартирным домом и придомовой территорией рядом с ним, автор вопроса будет продавать квартиру с пропорциональной ей долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме (в том числе соразмерной долей на земельный участок, расположенный под МКД, и придомовой территорией рядом).
С начала 2021 года город определил границы земельных участков для 103 многоквартирных домов
Теперь собственники помещений в этих домах могут направить запрос в Департамент городского имущества для проведения кадастровых работ за счет средств города, а после оформить участки в общую долевую собственность. Об этом рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
«Сегодня практически вся территория многоквартирной застройки столицы отмежевана. Утверждено более 3,8 тысячи проектов общей площадью свыше 50 тысяч га.
В прошлом году за счет средств города было разработано 65 проектов межевания территории жилых кварталов общей площадью 590 га, на которых находится 573 многоквартирных дома, а с начала 2021 года утверждено 22 проекта межевания территории площадью 98 га под 103 многоквартирными домами. Планируется, что к 2022 году вся территория жилой многоквартирной застройки в границах «старой» Москвы будет отмежевана. После постановки земельных участков на кадастровый учет собственники помещений в этих домах смогут зарегистрировать права общей долевой собственности и использовать земельные участки по своему усмотрению», – сообщил Владимир Ефимов.
Межевание территории под многоквартирными домами – первый шаг к оформлению общей долевой собственности.
До 2019 года мероприятия по межеванию и постановке участков под многоквартирными домами на кадастровый учет проводились по заявкам жителей и за их счет. С августа 2019 года эту работу город начал выполнять на средства бюджета.
Мероприятия включают в себя подготовку, согласование и утверждение проектов межевания, а также постановку придомовых территорий на государственный кадастровый учет.
«Постановка на кадастровый учет земельных участков, расположенных под многоквартирными домами, осуществляется только при наличии проекта межевания квартала. Решение о постановке земельного участка на кадастровый учет принимается владельцами недвижимости самостоятельно, по собственному желанию и не является обязанностью.
Как только земельный участок будет поставлен на кадастровый учет, собственники помещений смогут использовать придомовую территорию по своему усмотрению. Также это нужно для разрешения земельных споров по прилегающей территории, например, самовольного захвата земли сторонними лицами.
При этом правообладатели должны соблюдать установленные законом ограничения: обеспечивать беспрепятственный доступ на участок пожарной техники, транспорта полиции, скорой медицинской помощи, спасателей и других экстренных и оперативных служб города», – рассказал министр Правительства Москвы, руководитель Департамента городского имущества Максим Гаман.
Ознакомиться со всеми утвержденными проектами межевания можно на портале mos.ru на странице Департамента городского имущества или при помощи Интегрированной автоматизированной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Москвы.
2.4. Последствия завершения строительства применительно к правам на землю
Права на землю после окончания строительства
- Ситуация с правами на землю после ввода построенного объекта в эксплуатацию зависит от назначения построенного объекта (многоквартирный дом или иные объекты).
- Завершение строительства многоквартирного жилого дома
- Жилищным законодательством предусмотрены специальные правила, касающиеся оформления прав на земельный участок, расположенный под построенным многоквартирным домом.
Как отметили в совместном постановлении Верховный и Высший Арбитражный Суды РФ, «если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учёта (п. 5 ст. 16 Вводного закона[1]).
В силу п. п. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется[2].
Право собственности на земельный участок переходит к собственникам помещений с учётом следующих особенностей:
1) До 1 января 2017 года судебная практика исходила из того, что право на участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник утрачивает право на распоряжение им.
Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим своё действие на основании ст.
413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице)[3].
Между тем с 1 января 2017 года вступил в силу порядок ведения ЕГРН[4], согласно п. 139 которого право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства.
Вместо этого регистрирующий орган внесёт запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого дольщика – правообладателя помещения.
Размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику.
Таким образом, собственность застройщика или публично-правового образования с 2017 года прекращается не сразу, а «по частям» пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений. Также из п. 139 указанного выше порядка следует, что договор строительной аренды будет прекращён не ранее передачи всех помещений дольщикам.
2) Земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома[5]. Если на земельном участке расположены несколько объектов недвижимости, то право собственности на участок под ними к гражданам автоматически не переходит[6].
При этом с 01.03.2015 действует п. 6 ст.
16 Вводного закона в новой редакции, которая предусматривает, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в ЕГРН.
Завершение строительства иного объекта капитального строительства
Если на земельном участке осуществляется строительство иного объекта, то логика, описанная применительно к жилым домам, не действует.
В этом случае оформление в собственность земельных участков осуществляется в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ за плату.
Кроме того, земельный участок может быть предоставлен в аренду для целей эксплуатации построенного объекта. В данном случае автоматически земельные отношения не изменяются, требуется подача застройщиком соответствующего заявления. Порядок его рассмотрения устанавливается на уровне того публично-правового образования, в собственности которого находится земельный участок.
Ст. 39.20 ЗК РФ заменила хорошо известную ст. 36 ЗК РФ, которая ранее регулировала отношения по поводу выкупа земельного участка или оформления его в аренду для целей эксплуатации.
Среди наиболее важных новаций в этой сфере необходимо отметить следующие:
1) по правилам ст. 39.20 ЗК РФ земельный участок формируется в соответствии с проектом межевания или схемой расположения земельного участка, если проект межевания не утверждён;
2) из закона убран критерий определения границ выкупаемого участка, предусмотренный ст. 36 ЗК РФ, а именно фактическое землепользование. При этом схема расположения земельного участка готовится без учёта фактического землепользования;
3) из ст. 35 ЗК РФ исключён п. 2: «Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ГрК РФ».
В этой связи по-новому должна решаться традиционная проблема, возникавшая при выкупе земельных участков. Она касается того, что зачастую для эксплуатации построенных объектов требуется участок меньший, чем был предоставлен для их строительства. В период действия ст.
36 ЗК РФ суды анализировали вопросы фактического землепользования заявителя, а также определения площади участка, необходимого для использования расположенных на нём объектов, с учётом требований строительных, пожарных и санитарных правил. Сейчас законные основания для этого отсутствуют. Статья 39.
20 ЗК РФ никаких критериев для определения границ земельного участка не содержит.
Кроме того, в письме Минэкономразвития России от 25.06.2015 № Д23и-2954 указано, что правообладатели застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, имеют право выкупа всего земельного участка (исходя из грамматического толкования положений ЗК РФ, предусмотренных пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).
Несмотря на позицию Минэкономразвития России, судебная практика по этому вопросу складывается неоднозначно.
В связи с этим при разрешении споров судам нужно обращаться к нормам, касающимся подготовки проекта межевания или схемы расположения земельного участка. Рассмотрим несколько ситуаций, когда застройщику был предоставлен земельный участок для строительства, он построил объекты, но площадь предоставленного участка больше той, что необходима для их эксплуатации.
Предоставленный участок сформирован в соответствии с проектом межевания – в этом случае уполномоченный орган не вправе отказать в выкупе земельного участка в любом случае.
ЗК РФ исключает возможность формирования иного участка иначе как в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории, поэтому реализация права на выкуп в данном случае возможна только на основании проекта межевания. Эта ситуация может быть как выгодна, так и не выгодна застройщику.
Например, в его интересах оформить участок меньшей площади для снижения налоговых платежей, однако застройщик также связан положениями проекта межевания, поэтому он может выкупить земельный участок только полностью.
Предоставленный участок сформирован на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории или иного документа (до 01.03.2015) – в этом случае однозначного ответа законодательство не содержит.
Во-первых, как было отмечено, ранее действовавшие критерии «фактическое землепользование» и «площадь, необходимая для использования объекта» из законодательства исключены. Поэтому буквально применяя ст. 39.
20 ЗК РФ, нужно прийти к выводу о возможности выкупить арендованный земельный участок полностью, даже если его площадь превышает потребности заявителя.
Следует отметить, что некоторые публично-правовые образования готовятся к такому толкованию ст. 39.20 ЗК РФ, изменяя правила определения стоимости выкупа земельного участка, расположенного под зданием.
Ранее традиционно она была льготной и составляла определённый процент от кадастровой стоимости.
Сейчас же закрепляются положения либо о том, что земельный участок выкупается по полной кадастровой стоимости, либо о том, что льготный коэффициент может применяться только к застроенной части участка.
Вместе с тем, учитывая инертность судебной и административной практики, следует ожидать продолжения таких споров. Тогда при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации, суды будут обращаться к п. 2 ст. 11.
10 ЗК РФ, которая предусматривает, что подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учётом утверждённых документов территориального планирования, Правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации и т. д., а также местоположения зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства.
Выделенное положение может стать основанием для назначения привычных судам землеустроительных экспертиз по вопросу определения необходимой для эксплуатации объекта площади земельного участка.
Пока судебная практика применения ст. 39.
20 ЗК РФ не восприняла отказ законодателя от критерия соразмерности участка объекту, поэтому при планировании выкупа земельного участка в полном объёме необходимо озаботиться предварительной подготовкой проекта межевания или отчётом землеустроительной экспертизы о соразмерности участка и соответствии его градрегламентам для исключения рисков последующего отказа в выкупе.
Вс пояснил порядок возникновения права собственности владельца всех квартир в мкд на землю под ним
Как пояснил Суд, при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме оно становится собственником всего участка земли, если тот уже поставлен на кадастровый учет Эксперты «АГ» поддержали позицию Верховного Суда, которая, по их мнению, восполняет законодательный пробел.
При этом они отдельно выделили вывод ВС о том, что земли курортного назначения могут быть в праве общей собственности владельцев помещений в МКД.
Верховный Суд опубликовал Определение № 308-ЭС20-18388 по делу № А32-17099/2019 касательно возникновения права собственности на землю под многоквартирным жилым домом у юрлица – собственника всех квартир в нем.
В марте 2018 г.
за Краснодарским краем в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на земельный участок категории земель особо охраняемых территорий и объектов с видом разрешенного использования «курортное строительство» площадью 852 кв. м, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежащий ООО «Кубаньсантехмонтаж». В свою очередь общество подало несколько исков о признании права собственности на данный участок за собой.
В рамках дела № А32-25129/2013 было установлено, что право собственности на многоквартирный дом возникло у истца на основании договора купли-продажи с ООО «Виза», а сам переход права собственности был зарегистрирован в ЕГРН 11 октября 2002 г.
При этом суд признал кадастровой ошибкой ранее содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о спорном земельном участке.
В деле № А32-4030/2018 суды установили, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно, а соответствующий иск следует предъявлять Краснодарскому краю.
В свою очередь, в деле № А32-47190/2018 обществу было отказано в признании незаконным отказа Управления Росреестра по Краснодарскому краю в госрегистрации права собственности на указанный земельный участок.
Тогда суд исходил из того, что в отношении спорного земельного участка зарегистрировано право собственности Краснодарского края, поэтому между обществом (собственником помещений в многоквартирном доме) и вышеуказанным субъектом РФ существует спор о праве на названный земельный участок, который подлежит разрешению в порядке искового производства с иным субъектным составом сторон.
В связи с этим общество «Кубаньсантехмонтаж» обратилось в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о признании отсутствующим права собственности субъекта РФ на земельный участок и о признании права собственности на спорный объект.
По мнению истца, спорный участок был поставлен на кадастровый учет 18 марта 2013 г. за счет общества по рекомендации Департамента на основании его писем о выделе участка под дом.
Поэтому именно «Кубаньсантехмонтаж» является собственником участка, на котором расположен этот дом, с момента формирования участка независимо от государственной регистрации права на него в силу закона.
Три судебные инстанции отказали обществу в иске со ссылкой на то, что спорный участок земли расположен на землях курорта краевого значения и относится к землям особо охраняемых территорий, поэтому он не может быть передан в частную собственность.
Суды добавили, что право общей долевой собственности на спорный земельный участок не могло возникнуть на основании норм жилищного законодательства, поскольку истец является единственным собственником квартир в жилом доме, расположенном на спорном участке, а положения ч. 1 ст. 16 Закона о введении Жилищного Кодекса РФ и ч. 1 ст.
36 ЖК РФ не применяются к вопросу перехода такого земельного участка в собственность единственного владельца МКД.
Они также сочли, что по смыслу ряда положений ГК РФ возникновение права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, предполагает обязательное наличие множественности сособственников помещений, расположенных в таком доме, а двухквартирные дома не относятся к многоквартирным, сособственники помещений в которых приобретают право общей долевой собственности на земельный участок под таким домом в специальном порядке. В свою очередь, требование общества о признании отсутствующим права собственности на земельный участок ответчика является ненадлежащим способом защиты, поскольку за истцом не зарегистрировано право собственности и нет оснований для признания за ним такого права.
После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда со ссылкой на ряд нормативных правовых актов, собственную практику и правовые позиции КС РФ напомнила, что квалифицирующим признаком индивидуального жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир), основными критериями отнесения жилого дома к многоквартирному являются совокупность нескольких квартир с самостоятельными выходами на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
Как пояснил ВС, нижестоящие суды не применили соответствующие нормы права в рассматриваемом деле и не исследовали наличие или отсутствие у спорного объекта признаков многоквартирного жилого дома, при том что в свидетельствах о государственной регистрации права собственности общества спорный объект поименован как жилой двухквартирный дом, в выписке из ЕГРН – как двухэтажный жилой многоквартирный дом. «Суды сделали необоснованный вывод о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него правила п. 4 ч. 1 ст. 36 и ст. 16 Жилищного кодекса не распространяются», – подчеркнуто в определении.
Коллегия добавила, что при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента госрегистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме, когда земельный участок уже поставлен на кадастровый учет, становится собственником всего участка.
«Суд также сделал необоснованный вывод о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не может быть передан в частную собственность, в случае если этот участок находится на землях особо охраняемых природных территорий», – отмечено в судебном акте.
Как пояснил Верховный Суд, по общему правилу не предоставляются в частную собственность ограниченные в обороте земли особо охраняемых природных территорий, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу закона – положений Жилищного кодекса и Вводного закона, в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, независимо от того, введен дом в эксплуатацию до создания особо охраняемой природной территории или после (за исключением случаев возведения самовольных построек), что соответствует правилам п. 2 ст. 27 ЗК РФ.
Как указал Суд, учитывая, что право собственности на сформированный для многоквартирного жилого дома земельный участок возникает в силу закона и на него же зарегистрировано право собственности в ЕГРН за другим лицом, а в рамках конкретного спора многочисленные способы защиты права, избранные судом, не разрешили правовой конфликт о правопритязаниях на объект вещных прав, то избранные истцом в данном деле способы защиты права соответствуют разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г., и являются надлежащими. В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Комментируя определение ВС, председатель КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что оно восполнило законодательный пробел в части того, как быть с правом собственности на участок под МКД, если собственником всех квартир является одно лицо.
«Логично предположить, что если собственник всех квартир – одно и то же лицо, то возникает “единоличная” собственность.
Однако истцу по данному делу понадобилось много лет, чтобы подтвердить свое право “единоличной” собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в связи с чем вполне разумен вывод Суда о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него распространяются правила жилищного законодательства о праве собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома», – полагает эксперт.
По словам адвоката, ВС также сделал немаловажный вывод, согласно которому право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, поскольку действующим законодательством предусмотрено возникновение права собственности на такой земельный участок в силу прямого указания закона. «Полагаю, что такой вывод сделан с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также в целях обеспечения прав собственников помещений в многоквартирных домах», – предположила Анна Минушкина.
Адвокат, старший партнер ЮК «Альтависта» Валерия Аршинова поддержала выводы Верховного Суда о том, что истец имел право на рассмотрение данного спора по его требованию, поскольку юридически и фактически связан как с земельным участком так и с объектами строительства на нем.
«Отказывая в иске, суд первой инстанции, ссылаясь на судебные акты по связанным делам, указывал на многоквартирный дом, но при этом не установил признаки жилого дома. На это обратил внимание ВС РФ, так как суду первой инстанции надлежало детальнее проанализировать правоустанавливающие документы.
Важный вывод в определении касается и того, что земли курортного назначения могут быть в праве общей собственности “многоквартирных собственников”, – для практики это имеет существенное значение», – заключил эксперт.
Зинаида Павлова
Загрузка...
