Как Признать Договор Купли Продажи Квартиры Недействительным

Если сделка противоречит действующим нормам права, закрепленным в законах и подзаконных актах, она недействительна. Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. Ничтожные сделки недействительны, независимо от признания их таковыми судом. Оспоримые сделки признаются недействительными по решению суда.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

• совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
• нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
• нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.

Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.

Пример мнимой сделки: должник, не желая лишиться своего имущества переоформляет его на родственников, заключая договор дарения. При этом фактической передачи недвижимости не происходит: он продолжает проживать в «подаренной» квартире, платит за нее налоги и коммунальные платежи.

Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.

Притворная сделка ничтожна, а та сделка, которую она прикрывала — действительна.

Оспоримые сделки требуют доказательств, чтобы их признали таковыми. Оспоримость — это возможность признать сделку недействительной.

Например, если сделку заключил несовершеннолетний ребенок 17 лет, но ранее он был признан полностью дееспособным (эмансипация), тогда нужно будет в качестве доказательств предоставить соответствующее решение суда. Или сделка была совершена под угрозой, с применением обмана или насилия. Здесь также нужно доказывать в суде, что имели место эти факты.

Чтобы понять, оспоримая сделка или ничтожная, нужно читать в законе. Если прямо указано, что сделка является недействительной, значит это ничтожная сделка. Если же указано, что сделка может быть признана недействительной судом, то такая сделка оспоримая.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.

Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.

В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:

1. признать сделку недействительной;
2. применить последствия недействительности сделки.

Физлицам обращаться нужно в районный суд. Госпошлина согласно п. 2, ч. 1 ст. 333.21 НК РФ составляет 6000 рублей.

Разъяснения применения судами некоторых положений гражданского кодекса, в том числе в части признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25.

Сроки обращения в суд по недействительным сделкам

Подать исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки можно в течение трех лет после того, как началось исполнение этой сделки. Такой порядок установлен, если в суд обращается лицо, являющееся участником сделки.

Если же в суд обращается третье лицо, которое не является участником сделки, то трехлетний срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Здесь нужно учитывать, что срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет.

Что же касается оспоримых сделок, то исковое заявление о признании такой сделки недействительной, а также о применении последствий ее недействительности можно подать в течение одного года.

Этот срок начинает отсчитываться с момента, когда прекратились насилие или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. Либо с того момента, как истец узнал, что его право было нарушено и есть основания для признания сделки недействительной.

Сроки исковой давности по недействительным сделкам регламентированы ст. 181 ГК РФ.

Основания недействительности сделок

• Сделки недействительны или могут быть признаны таковыми судом по следующим основаниям:
• Нарушение формы — например, несоблюдение требований о нотариальном заверении договора, или его государственной регистрации.
• Нарушение содержания — если содержание сделки противоречит основам правопорядка и нравственности, например, мнимые или притворные сделки.
• Нарушение воли — если сделка заключалась не по доброй воле ее участников или хотя бы одного из них, или если внутренняя воля сформировалась неправильно, например, под угрозой или обманным путем.

Нарушение субъектного состава — участники сделки не имели право на ее совершение, например, сделка совершена недееспособным лицом или при ее совершении превышены полномочия и т. д.

Последствия недействительности сделок

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.

Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.

Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.

Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.

В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

• нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
• покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
• квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
• нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
• продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
• продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
• продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
• сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
• продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
• квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Как обезопасить себя от ненадежной сделки

Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.

Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.

Суды, Договоры, Недвижимость Распечатать Связаться с адвокатом

Рекомендуем почитать

• 

• 

Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку

Заключение сделки купли-продажи — всегда волнительный и очень ответственный шаг. И даже если вы всё тщательно взвесили и обдумали, может произойти ситуация, когда вам потребуется аннулировать сделку. Разбираемся в этом непростом вопросе.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.

1. Расторжение договора по соглашению сторон
2. Расторжение договора в одностороннем порядке

От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.

Причины расторжения договора

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий.

 В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется.

О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.

То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений.

При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке

• Нарушение договора продавцом, например:- уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени- продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора
• Нарушение договора покупателем, например:- покупатель вообще не оплатил недвижимость- долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости
• Другие причины, предусмотренные законом или договором:- при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы – прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье- были нарушены права несовершеннолетних- жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию

Как происходит расторжение договора купли-продажи

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ. 

Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд.

Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п.

2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.

Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:

1. Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
2. Подать исковое заявление и документы в суд
3. Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
4. Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору

Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.

Можно ли аннулировать сделку после регистрации

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

???? Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего. 

✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца. 

❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Как аннулировать сделку, если у покупателя ипотека

В этом случае обращайтесь к менеджеру ДомКлик. Так как вариантов ситуаций может быть множество, менеджер проконсультирует вас с учетом особенностей именно вашей сделки. И, конечно, поможет в решении вопроса. Связаться с менеджером можно в личном кабинете ДомКлик — доступен чат и звонок.

Сроки расторжения договора 

Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.

При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.

Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.

Как защитить себя

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте.

Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом «Юридическая проверка» от ДомКлик.

???? Задавайте правильные вопросы: «Какие вопросы задать продавцу недвижимости перед покупкой».

Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.

???? Не упустите важные детали: «Как оформить договор купли-продажи жилья онлайн».

Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной.

И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.

Была ли эта статья полезна? Екатерина Батирова

Шесть нюансов о недействительности сделок с недвижимостью

Договоры купли-продажи, аренды или любые иные в сфере недвижимости иногда признаются недействительными в судах. Юридический центр адвоката Олега Сухова рассказывает, что это за понятие.

О чем речь?

После покупки квартиры выяснилось, что продавец не имел права ей распоряжаться, потому что не был единственным собственником.

(Например, такое случается после развода супругов: развод случился, а формальный раздел имущества задержался. В свидетельстве права собственности указано одно имя, во всех базах также один хозяин. Права бывшего супруга оказались нарушены продажей.)

И ваш с продавцом договор признают недействительным.

Заметка №1. Отличие от расторжения договора

Расторгнутый договор прекращает действовать с момента расторжения. А недействительный можно считать “никогда не существовавшим”.

Это важно, например, при денежных расчетах. Ведь по закону (статья №153 ГК), та часть договорных обязательств, которую стороны успели выполнить до расторжения, не возвращается.

Сравните две ситуации. Вы решили купить квартиру и внесли аванс:

1. Договор признан недействительным. Аванс возвращается вам автоматически.
2. Договор расторгнут. Аванс был внесен до расторжения, значит, по логике он остается продавцу. Вы, разумеется, сможете его вернуть (ведь неосновательное обогащение также запрещается ГК), но для этого придется открывать отдельный спор ― если продавец не отдаст добровольно сразу.

Заметка №2. Кто пострадал, кто виноват?

Совершенно не обязательно, что деньги по недействительному договору будут возвращены именно одной из сторон.

Немного изменю наш пример. Вы не купили квартиру, а арендовали ее. Через некоторое время возник бывший супруг арендодателя, он же второй собственник.

Договор вновь признают недействительным. Однако заплаченные за прожитые месяцы деньги вам не вернут. Потому что в этой истории пострадали не вы, а второй собственник. Это ему положено возмещение.

Причем выплачивать это возмещение будет либо предприимчивый арендодатель, либо вы с ним вдвоем. При условии, что вы сразу знали подоплеку происходящего.

Статья 322 ГК и позиция Высшего арбитражного суда (Постановление № 73 от 17 ноября 2011) позволяет привлекать вас в качестве соответчика.

Заметка №3. Принудительная смена покупателя

По закону, продавец доли квартиры обязан прежде всего предложить ее остальным собственникам. Они пользуются приоритетным правом выкупа при прочих равных. Если человек этого не сделал и сразу продал долю вам, постороннему лицу, то он нарушил закон.

Такое нарушение служит достаточным основанием для признания договора недействительным. Только это не единственный вариант решения проблемы. Судебная практика разрешает менять покупателя.

Сделка купли-продажи останется совершенной и никакие условия не изменятся, за исключением имени покупателя. Если кто-то из “приоритетных” собственников согласится им стать на утвержденных в вашем договоре условиях, разумеется.

Хотя первоначальный покупатель (то есть вы, постороннее лицо) в любом случае останется без недвижимости. Но для прочих участников (продавца, нового “приоритетного” покупателя) разница между аннулированием договора и переводом прав/обязанностей ― значительная.

Заметка №4. Недействительность ― только через суд

Даже когда все стороны согласны признать договор недействительным, они не могут сделать это самостоятельно. Единственная возможность для таких случаев состоит в расторжении по взаимному согласию. А решение о недействительности выносит только суд.

Так что для достижения цели вам предстоит обращаться с иском, пусть и всем вместе. А потом доказывать суду, что сделка оказалась оспоримой. Если ваши аргументы не убедят судью, решение будет отрицательным и договор останется действительным.

Заметка №5. Про ничтожные сделки

Существует две основные категории сделок, которые признаются недействительными:

1. Оспоримые (о них было выше).
2. И ничтожные.
3. *Плюс условная третья, дополнительная. Это сделки, при заключении которых одна из сторон была введена в серьезное заблуждение.

Ничтожные сделки ― это такие, что заведомо не могли быть заключены. Например:

1. Покупка (или иная сделка) квартиры у недееспособного продавца.
2. Мнимая купля-продажа (или иная сделка) недвижимости. Переписывание квартиры на тещу с целью сокрытия имущества как раз попадает в эту подкатегорию.
3. Притворная купля-продажа (или иная сделка). Когда в договоре указана не настоящая цена. Или вообще заключен договор дарения, а деньги переданы черным налом.
4. И другое.

Статья №166 ГК говорит, что все эти сделки недействительны сразу, с момента заключения. Никаких судебных разбирательств с аргументами и доказательствами не требуется.

Однако обращаться в суд все равно придется. Чтобы тот зафиксировал ничтожность.

Заметка №6. О заблуждениях

Если один из участников договора ставил свою подпись, серьезно заблуждаясь, договор также можно признать недействительным через суд. В соответствии со статьей № 178 ГК. Тонкость в том, что далеко не каждое заблуждение суд посчитает достаточно весомой причиной.

Реальный пример. Человек купил квартиру в ипотеку, рассчитывая сдавать жилье в аренду и платить кредит из получаемых средств. Однако рыночная ситуация изменилась, так что арендных поступлений не хватало.

Покупатель заблуждался в своих расчетах и прогнозах. Но суд отказался отменять куплю-продажу.

Если бы заблуждение касалось самой квартиры ― то есть она оказалась бы меньше или больше, хуже обещанного, просто другой ― то решение было бы положительным.

Если продавец не понимал своих действий при подписании ДКП, то нет доказательств, что он получил оплату

27 июля Верховный Суд вынес Определение по делу № 55-КГ21-4-К8 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости по иску наследника продавца спустя два года после сделки.

Юрий Порываев являлся собственником земельного участка и расположенного на нем садового дома. 21 июня 2017 г. между ним и Альбиной Макаровой был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно условиям которого стороны оценили ее стоимость в размере 150 тыс. руб. В июле 2017 г. право собственности на имущество было зарегистрировано за покупателем Альбиной Макаровой.

18 июня 2019 г. Юрий Порываев скончался. Наследником покойного по закону стал его сын Александр Порываев, который обратился в суд с иском к Альбине Макаровой. Наследник просил признать сделку от 21 июня 2017 г.

недействительной, а также применить последствия ее недействительности.

Свои требования Александр Порываев обосновал тем, что на момент совершения сделки его отец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими.

6 августа 2020 г.

Черногорский городской суд Республики Хакасия удовлетворил требования истца и признал сделку недействительной, при этом он применил последствия недействительности ничтожной сделки: право собственности Альбины Макаровой на земельный участок и здание прекращено, однако с Александра Порываева в пользу покупателя взысканы денежные средства в размере 150 тыс. руб., уплаченные по договору купли-продажи.

В своем решении суд учел имеющиеся доказательства, в том числе заключения судебно-психиатрической экспертизы, подтверждающие нахождение наследодателя в момент совершения оспариваемой сделки в состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими.

При применении последствий недействительности ничтожной сделки первая инстанция указала, что условием оспариваемого ДКП являлась передача покупателем продавцу денежных средств до подписания договора.

Порядок оплаты стоимости имущества до подписания договора не предусматривал дополнительное составление отдельного документа, подтверждающего передачу денежных средств по договору. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с данными выводами.

Александр Порываев обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС не согласилась с выводами нижестоящих судов. Суд, ссылаясь на п. 1 ст. 167 ГК РФ, напомнил, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

ВС указал, что сделка является ничтожной в случае, если она совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. В таком случае каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость (п. 1 ст. 171 ГК), пояснил Суд. «В соответствии с положениями п.

1 ст. 177 ГК сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения», – отмечено в определении.

Верховный Суд подчеркнул, что, исходя из ст. 454 ГК, на покупателе при заключении договора купли-продажи лежит обязанность оплатить приобретенное имущество и при возникновении спора относительно исполнения данного обязательства представить доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства.

ВС указал, что, разрешая данный спор, суды не учли тот факт, что в день заключения договора Юрий Порываев находился в состоянии, когда не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, в связи с чем все совершенные им юридически значимые действия являются недействительными и не порождают правовых последствий. Суд обратил внимание, что изложенное касается не только обстоятельств передачи Юрием Порываевым покупателю прав на спорное имущество, но и обстоятельств, связанных с доказанностью получения им денежных средств.

С учетом изложенного Верховный Суд заключил, что пункт договора купли-продажи, согласно которому на день его заключения расчет между сторонами произведен в полном объеме, также является недействительным и не может служить подтверждением получения Юрием Порываевым от Альбины Макаровой денежных средств.

Поскольку иных доказательств передачи денежных средств в материалы дела не представлено, ВС посчитал, что вывод суда о взыскании с истца в пользу ответчика денежных средств в размере 150 тыс. руб. противоречит вышеприведенным положениям закона и установленным по делу обстоятельствам.

Таким образом, Судебная коллегия по гражданским делам пришла к выводу об отмене решений нижестоящих инстанций в указанной части, в остальном судебные акты оставлены без изменения.

Редакция «АГ» связалась с представителем ответчика в данном гражданском споре, но он отказался от дачи . С представителем истца связаться не удалось.

Адвокат юридической фирмы ART DE LEX Александр Петров указал, что по своему существу изложенная в рассматриваемом определении Верховного Суда РФ правовая позиция заключается в том, что к исполнению встречного обязательства по недействительной сделке относятся те же пороки, которые присущи самой сделке. «Логика суда достаточно понятна.

Для применения реституции в части возврата недвижимости есть надежные основания, так как до совершения сделки в системе регистрации собственником было указано одно лицо, а после сделки – другое. Поэтому установить и восстановить предыдущее состояние в части передачи недвижимости легко.

Иное дело по условию об оплате», – поделился Александр Петров.

По мнению адвоката, практику по данному вопросу можно считать устоявшейся.

Суды последовательно отказывают в двухсторонней реституции, если факт исполнения встречного денежного обязательства подтверждается текстом самого договора, признанного недействительным, или даже распиской к нему (для оснований недействительности по пороку воли) и свидетельскими показаниями, пояснил эксперт.

Александр Петров привел в пример несколько апелляционных определений Мосгорсуда, подтверждающих данный факт: от 2 декабря 2019 г. по делу № 33-51405/2019; от 4 мая 2018 г. по делу № 33-7/2018; от 16 января 2018 г. по делу № 33-1249/2018.

Александр Петров отметил, что для упрощения документооборота участники сделок часто используют такую форму подтверждения оплаты, как включение в текст самого договора условия о том, что оплата произведена до или при подписании договора. По словам эксперта, чаще факт оплаты оформляется выдачей расписки.

«С учетом изложенного участникам сделок с встречным предоставлением в виде денежного обязательства можно рекомендовать, по возможности, использовать безналичную форму расчетов.

Тогда факт оплаты будет практически бесспорным и позволит, в случае признания сделки недействительной, применить двухстороннюю реституцию и вернуть денежные средства», – считает Александр Петров.

Руководитель судебной практики АБ «Гриц и партнеры» Ольга Новикова заметила, что ситуации, когда наследники не согласны со сделками наследодателей, случаются часто. «Чаще всего наследники в суде ссылаются на состояние здоровья наследодателя и, как следствие, на то, что наследодатель не мог понимать значение своих действий, то есть совершил сделку не по своей воле», – пояснила юрист.

По мнению Ольги Новиковой, с одной стороны, определение ВС РФ защищает от мошеннических схем в ситуации, когда пожилых людей вводят в заблуждение и предлагают подписывать документы по отчуждению недвижимости помимо их воли, при этом не передавая деньги. В этом деле действительно невозможно выяснить, были ли переданы деньги до подписания договора, считает она.

С другой стороны, Ольга Новикова считает, что позиция Верховного Суда по этому делу ставит добросовестных покупателей в невыгодное положение и создает опасную ситуацию.

«Если покупатели в аналогичных обстоятельствах будут оплачивать недвижимость наличными деньгами, а сделки будут признаны недействительными, продавцы или наследники могут ссылаться на необоснованность возврата денег, опираясь на позицию Верховного Суда.

Такая конструкция также может стать потенциальной мошеннической схемой», – разъяснила эксперт.

В связи с этим она настаивает на том, что покупатели должны быть вдвойне бдительнее при покупке недвижимости у пожилых людей: «Важно получать сведения из диспансеров о состоянии здоровья продавца, а лучше приглашать на сделку врача, который засвидетельствует, что на момент сделки продавец осознавал последствия своих действий».

Также эксперт согласилась с тем, что расчеты по таким сделкам лучше осуществлять через банковский аккредитив или переводить деньги на расчетный счет продавца в банке. «При таких формах расчета будет практически невозможно опровергнуть факт оплаты по договору купли-продажи», – заявила Ольга Новикова.

Адвокат АБ г. Москвы «Инфралекс» Ирина Зимина находит проблему актуальной, поскольку суды при вынесении решений по искам о признании сделок недействительными не всегда в полном объеме выясняют все юридически важные обстоятельства по делу.

Она согласилась с ВС в том, что судам необходимо было выяснить, чем подтверждается факт передачи покупателем денежных средств по договору купли-продажи в пользу продавца до подписания указанного договора. По мнению адвоката, необходимо было обязать ответчика представить соответствующие относимые и допустимые доказательства.

Например, расписку о получении денежных средств, выписку из банковского счета ответчика о переводе денежных средств Юрию Порываеву или иные доказательства.

Признание сделки с недвижимостью ничтожной – Ошеров, Онисковец и Партнеры

Не все сделки, проводимые с недвижимостью, являются законными – некоторые из них могут быть заключены с нарушением законодательства, а значит, являются ничтожными. Но что такое ничтожная сделка с недвижимостью, можно ли ее оспорить и что делать в таких ситуациях? Ответы на эти вопросы вы найдёте в данной статье.

В каких случаях сделка с недвижимостью является ничтожной?

В юриспруденции существует два сходных, но отличающихся между собой понятия – оспоримая и ничтожная сделка.

Главная разница между ними в том, что признание оспоримой сделки с недвижимостью недействительной происходит по решению суда, а ничтожной сделка является с момента заключения и специального признания не требует.

По сути, ничтожная сделка – это частный случай недействительной сделки, но нарушение законодательства является настолько явным, что это не требуется специально доказывать.

В каких же случаях сделку можно назвать ничтожной? Вот основные причины:

1. Прямое нарушение Конституции, федеральных или местных законов, других нормативных актов – каждая заключаемая сделка должна соответствовать действующему законодательству в данной сфере. Если это не так, такая сделка не может рассматриваться как законная.
2. Сделка является мнимой – то есть, на самом деле не порождает юридических последствий и правоотношений, которые декларируются при ее заключении. В качестве примера можно упомянуть распространенную схему, когда должник якобы продает недвижимость знакомому или родственнику, но денег на самом деле не получает и продолжает пользоваться объектом. Но кредитор при этом не может отобрать имущество, поскольку у него уже другой владелец.
3. Сделка является притворной – то есть, заключается с целью прикрыть собой другую, условия которой разглашать не хочется. К примеру, часто люди, продавая квартиру, не хотят уплачивать налог, поэтому формально оформляется дарственная, а деньги за недвижимость передаются негласно.
4. Одна из сторон не имеет достаточной дееспособности – по закону сделку могут заключать только стороны, которые достигли определенного возраста, не имеют психических заболеваний. Если это условие не соблюдается, такая сделка является ничтожной.
5. Сделка противоречит основам правопорядка и нравственности – хотя такая формулировка является достаточно размытой, она нередко применяется для оспаривания сделок и признания их ничтожными.
6. Не соблюдена форма сделки – даже если сделка выглядит вполне законной, но не отвечает существующим требованиям (например, договор купли-продажи квартиры не прошел обязательную государственную регистрацию), она является ничтожной по факту.

Кроме того, стоит упомянуть отдельное условие для юридических лиц. Не все организации имеют право заключать сделки с недвижимостью, соответственно, договоры, заключенные такими компаниями, также являются ничтожными.

Как признать сделку с недвижимостью ничтожной?

Хотя законодательство прямо говорит о том, что признание сделки с недвижимостью ничтожной через суд не требуется, достаточно подтверждения наличия одного из условий, перечисленных выше, на практике все же обычно судебное решение требуется. Потому оспаривание сделок с недвижимостью производится в таком порядке:

• Подготовка судебного иска о признании сделки ничтожной. Подготовить заявление может как одна из сторон договора, так и третье лицо, которое является заинтересованным в ситуации (это, например, может быть налоговая служба). В самом иске истец просит суд признать сделку ничтожной на основании того или иного обстоятельства;
• Сбор необходимых документов для судебного иска – вместе с заявлением в суд нужно подать документы, подтверждающие позицию истца и конкретные факты, позволяющие признать договор ничтожным. Это может быть справка о психическом заболевании одной из сторон сделки, подтверждение притворности/мнимости договора и т.д.
• Подача заявления в суд – данные иски рассматриваются судом общей юрисдикции и подаются по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Иск в суд можно передать лично или отправить заказным письмом. Следует также отправить копии документов ответчику и всем заинтересованным сторонам.
• Рассмотрение дела в суде –во время слушаний нужно, предоставив доводы, убедить суд в том, что условия сделки позволяют признать ее ничтожной. Если это удастся, судья вынесет соответствующее решение.

Можно ли признать аренду недвижимости ничтожной сделкой?

Договор аренды также может быть заключен с нарушениями, а значит, может быть ничтожным. Таким образом, сделка аренды недвижимости также может оказаться ничтожной.

Как можно признать аренду недвижимости ничтожной сделкой? С юридической точки зрения этот договор ничем не отличается от купли-продажи или другого типа сделки, а значит, и порядок действий одинаковый: подготовка иска, сбор доказательств, судебное рассмотрение и вынесение вердикта.

Последствия ничтожной сделки с недвижимостью

В отличие от оспоримых, ничтожные сделки являются недействительными с самого момента заключения.

Потому в случае, если суд признает договор ничтожным, все права и обязанности сторон по ней аннулируются и возвращаются к таковым на момент ее заключения, и считается, что такая сделка не существовала ранее в правовом поле в принципе.

Таким образом, покупатель получает обратно свои деньги, а продавец – товар (в данном случае объект недвижимости). Это еще раз говорит о том, почему важно указывать в тексте договора реальные сведения: если сделка будет признана ничтожной, стороны получат лишь то, что указано в договоре.

Заключение

Если сделка заключена с нарушениями законодательства, она может быть признана ничтожной. В этом случае все правовые последствия, которые она несла, аннулируются. Признать сделку таковой можно через суд, подав иск и предоставив доказательства наличия фактов нарушений. Мы рекомендуем обратиться к профессиональным адвокатам.