На управляющую компанию, которая плохо работает, надо жаловаться. Не стоит терпеть заваленные снегом тротуары, грязные подъезды, разбитую плитку и холод в квартирах. Расскажем, куда обратиться, чтобы добиться порядка в своем доме.
За что можно пожаловаться на управляющую компанию (УК)
Собственники квартир из многоэтажных домов сами выбирают способ управления общедомовым имуществом. Один из таких — управляющая компания, которая работает на основании государственной лицензии. В обязанности управляющей компании входит обеспечивать:
- безопасные и комфортные условия для проживания жильцов;
- содержание общедомового имущества;
- решение вопросов по использованию общего имущества жильцов;
- поддержание качества и состояния инженерных систем для коммунальных услуг;
- предоставление коммунальных услуг.
Этот перечень неполный. Точнее узнать, что вам должна УК, можно из заключенного с ней договора управления. Например, управляющая компания не обязана устанавливать и поддерживать видеонаблюдение в подъезде, но можно включить это в договор по желанию жильцов. Если у вас договора нет, запросите копию у самой УК. Она обязана ее предоставить.
Жаловаться на УК можно за любое ненадлежащее выполнение обязательств. Например, за грязные подъезды, ржавую воду из крана и постоянно застревающий лифт.
Куда можно пожаловаться
Куда жаловаться — зависит от причины. Вариантов много: руководство УК, аварийная служба, Роспотребнадзор, прокуратура, суд и пр.
1. Аварийно-диспетчерская служба
Сюда направляют жалобы, связанные с некачественным оказанием коммунальных услуг и содержанием общедомового имущества.
Сообщить о недовольстве можно как письменно, так и устно. Письменные обращения, как правило, более действенные, хотя аварийка обязана зарегистрировать все типы заявлений жильцов.
При этом анонимно составить жалобу не получится, так как для ее регистрации потребуется сообщить свои ФИО и адрес. В свою очередь сотрудник диспетчерской сообщит вам данные лица, за которым зарегистрировано ваше обращение.
Именно этот человек будет должен содействовать решению вашей проблемы — сменить клининговую компанию, убрать воздух из батарей и пр.
2. Руководство УК
Если вы уже оставили заявку в аварийно-диспетчерскую службу, но проблему так и не решили, отправляйтесь к руководителю управляющей организации. К нему можно пойти и сразу, если вы недовольны работой сотрудников УК. Подайте руководителю жалобу и потребуйте проконтролировать исправление недостатков в работе. Образцы таких жалоб УК должна размещать в своем офисе на информационном стенде.
Жалобу составляйте в двух экземплярах. Один передайте руководителю УК, а другой оставьте себе. Но не забудьте, что УК должна поставить на нем отметку о приеме, иначе ваш экземпляр останется простой бумажкой.
3. Органы жилищного надзора и контроля
Обычно сюда идут уже после того, как прошли один из первых двух этапов. Контролирующий орган должен проверить работу УК и принять соответствующие меры.
В жалобе укажите название организации или ФИО должностного лица, к которому обращаетесь. Изложите суть своей проблемы, поставьте подпись и дату составления.
Также оставьте свои ФИО и адрес, чтобы в инспекции знали, куда направить ответ. Если у вас есть документы, подтверждающие проблему, приложите их к обращению.
Это могут быть ответы самой УК, результаты проверки температуры в квартирах, фотографии.
Ваше обращение рассмотрят в течение 30 дней. После этого уполномоченный орган примет меры по устранению выявленных нарушений и привлечению к ответственности должностных лиц.
4. Прокуратура
Если считаете, что УК нарушает ваши права, направляйте жалобу в районную прокуратуру. УК могут привлечь к ответственности за несоблюдение правил по содержанию и ремонту помещений, нарушение санитарно-эпидемиологических требований, несоответствие нормативам по коммунальным услугам.
Прокуроры проведут проверку УК и в течение 30 дней дадут ответ на ваше обращение. В нем либо сообщат, что никаких нарушений не нашли, либо обяжут УК устранить нарушение в четко определенный срок.
5. Суд
Суд — это крайняя мера. Обычно сюда приходят, если не удается ничего добиться в вышеуказанных инстанциях. Еще один повод идти в суд — полученный из-за действия или бездействия УК ущерб.
Даже если нарушение уже устранено, но ущерб вам возмещать отказались — идите в суд. Например, если лед с тротуаров убрали, но вы еще до этого сломали руку и подали жалобу.
Вы сможете взыскать с УК штраф в размере 50 % от присужденной суммы за то, что она не удовлетворила ваши требования добровольно, а также получить компенсацию морального вреда.
Для искового заявления следует подготовить доказательства: соберите все свои обращения в УК, сделайте фотографии и видео, найдите свидетелей и пр. Госпошлину платить не нужно, если сумма иска не превышает 1 млн рублей. По закону суд должен рассмотреть ваше заявление в течение двух месяцев.
Как подать обращение
Подать обращение можно несколькими способами. Вот несколько советов:
- если подаете жалобу лично, обязательно составьте ее в двух экземплярах и заберите себе один, на котором будет стоять отметка о приеме;
- если подаете жалобу по почте, отправляйте письмо с описью вложения и уведомлением о вручении — так вы сможете подтвердить, что отправляли жалобу и адресат ее получил;
- если подаете жалобу через госуслуги, приложите электронные скан-копии всех документов, подтверждающих основания жалобы.
Что делать, если ничего не помогает
Если вы вместе с другими жильцами бесконечно подаете жалобы, но в работе УК ничего не меняется, остается последний вариант — расторгнуть договор. Это можно сделать в порядке, установленном ч. 8 ст. 162 ЖК РФ.
Также ГК РФ допускает одностороннее расторжение договора с УК. Собственники квартир в жилом доме могут отказаться от УК, если она не выполняет или ненадлежащим образом выполняет предусмотренные договором обязательства.
Такое решение должно быть принято общим собранием собственников. На повестку дня надо вынести вопрос о расторжении договора с УК и выборе новой УК или кардинально другого способа управления.
Четыре причины не лезть в бизнес в сфере ЖКХ
Провалы
По данным Росстата, в среднем россиянин тратит на жилищно-коммунальные услуги больше 1700₽ в месяц. Рынок ЖКХ в три раза больше, чем рынок бытовых услуг, в четыре раза больше, чем рынок пассажирского транспорта, и в семь раз больше, чем рынок медицинских услуг. При этом такой размер рынка вовсе не гарантирует бизнесу прибыль или даже выход в ноль.
Жители большинства многоквартирных домов не обслуживают свои дома сами: не меняют лампочки в подъездах, не чинят пандусы, не убирают снег зимой. Этим занимается управляющая компания, с которой жители дома заключают договор. УК получает от жителей деньги за все коммунальные услуги, платит поставщикам за воду, газ и электричество. А деньги за услуги по содержанию дома оставляет себе.
УК — это обычная коммерческая компания, ООО или АО. Чтобы открыть УК, нужно получить лицензию на управление многоквартирными домами и сдать квалификационный экзамен. Затем нанять уборщиков, сантехников и электриков, заключить договор с ресурсоснабжающими организациями. Сложнее, чем открыть магазин одежды, но вполне возможно — в России работает 20 тысяч управляющих компаний в сфере ЖКХ.
Мы поговорили с Инной из управляющей компании «Альфа-Сервис», чтобы узнать, почему огромный размер рынка не гарантирует даже небольшой прибыли и почему не стоит идти в эту сферу, если нет козырей в рукаве.
1. Клиентов сложно найти
Найти клиентов на этом рынке сложнее, чем в ритейле или общепите. Не получится просто запустить рекламу в интернете или сарафанное радио — придётся идти сложным путём.
Есть три основных пути: выиграть конкурс, договориться с застройщиком или убедить общее собрание жильцов сменить УК. В первом случае молодая компания не выдержит конкуренции с опытными конкурентами.
Во втором предпринимателю может не хватить связей. А третий требует невероятных усилий: нужно собрать жильцов и уговорить их пройти через сложную процедуру.
Если у основателя нет сильных связей или возможности влиять на решение жильцов, найти объекты для управления будет практически нереально.
2. Клиенты часто не платят
Общий долг россиян по ЖКХ превышает 500 миллиардов рублей — это около 10% всего рынка. Жильцы могут не платить несколько месяцев и даже лет. Есть те, кто не платит и ждёт, пока пройдёт срок исковой давности в надежде, что на них не успеют подать в суд и долги спишут. Если в течение трёх лет компания не успеет обратиться в суд, деньги будут потеряны.
Чтобы получить свои деньги, компании отключают свет, воду, а иногда и ставят заглушки в канализации
Управляющие компании вынуждены постоянно участвовать в судебных разбирательствах и терять деньги. И даже положительное решение не гарантирует успех: приставы могут просто не найти у должника денег.
3. Много рутинной работы
Проблемы создают не только должники. Даже те, кто платит за услуги, часто делают это несистемно: могут заплатить случайную сумму вперёд или погасить только часть долга. Или не оплатить конкретную услугу, например, охрану, потому что им не нравится охранник. Или не платить несколько месяцев, потом оплатить текущий период и только потом закрывать долг.
Сотрудникам управляющих компаний постоянно приходится разбираться с такими случаями: за что заплатил жилец, сколько ещё должен, как учесть его предоплату в будущих периодах. Это делается только вручную и отнимает десятки часов в месяц. Легче бывает только тогда, когда сотрудник знаком с жителями дома и понимает, за что они и почему они платят.
Если вы работаете в сфере ЖКХ, то мы сможем чуть упростить вам задачу. У нас есть приложение, которое помогает автоматически фискализировать документы оплаты, поступающие на ваш расчётный счёт.
Попробуйте
Предприниматели из сферы ЖКХ говорят, что рентабельность редко превышает 5%. Заработать получится, только если взять много объектов под управление. Нет смысла брать в управление меньше пяти домов, так бизнес точно не выйдет на окупаемость.
Управляющая компания — это посредник между жителями и ресурсными компаниями, она не может влиять на тарифы.
Заработать больше можно за счёт дополнительных услуг — консьержа, охраны, замены счётчиков или мелкого ремона.
Стоимость таких услуг нельзя поднять в одностороннем порядке, нужно согласовать с жильцами, которые вряд ли поддержат изменения. В итоге мороки много, а прибыль незначительная.
Опубликовали 22 января 2020 года
«Это территория бездействия». Пять вопросов и ответов, как заставить УК делать свою работу
- из личных архивов Валентины Кайгородовой
Лайфхаки взаимодействия с управляющей компанией будут полезны тем, кому надоели конфликты и недопонимание, создать ТСЖ не получается, а делать что-то надо.
Какие обязательства есть у управляющих компаний, почему они игнорируют ваши обращения, почему в подъезде грязно, крыша течёт, а они ничего не делают? Юрист и специалист в сфере ЖКХ Валентина Кайгородова объясняет, что эффективно взаимодействовать с управляющими организациями можно, только если ты знаешь Жилищный кодекс РФ и бесконечное количество нормативно-правовых актов в этой сфере. У человека не из отрасли чаще всего нет времени на изучение жилищно-коммунального законодательства, поэтому он обычно делает самое простое и для него очевидное — звонит и ругается. Как правило, нервов и шума от этого много, а коэффициент полезного действия мизерный.
В Перми у большей части домов — управляющие компании (УК). ТСЖ — меньше половины. По словам Валентины Кайгородовой, для старого жилого фонда даже лучше оставаться под управляющими компаниями, у них больше ресурсов для ремонтов, устранения аварий, нештатных ситуаций и содержания дома.
В среднем тарифы на содержание дома занижены и не покрывают, по словам Валентины Кайгородовой, и 70% потребностей. В то же время тарифы на те или иные услуги (например, «сдвигание снега от дома после чистки снега на крыше») УК берут «от балды», у них нет экономического обоснования.
Мы подобрали пять наиболее распространенных ситуаций, в которых вы будете знать, как взаимодействовать с УК. На вопросы отвечает Валентина Кайгородова.
УК говорит, что не должна это делать. А что она вообще должна/ не должна?
— Минимальный перечень работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома прописан в постановлении правительства РФ от 3 апреля 2013 года №290 — это минимум работ/услуг, которые обязана оказывать УК.
Там перечислено 30 видов работ и услуг, в том числе содержание кровли, подвалов, стен, фундамента, перекрытий, покрытий, крыш, лестниц, фасадов, окон. УК обязаны следить за вентиляцией и состоянием мусоропровода, системами тепло-, газо-, водоснабжения, электросетями, лифтами.
Уборка общедомовых помещений и придомового участка, двора, также входит в минимальный набор обязанностей УК.
Максимальный перечень мероприятий законом не ограничен. Собственники на общем собрании могут изменить перечень работ/услуг: дополнить или сократить в соответствии с тарифом на обслуживание.
Услуги, которые должна оказывать УК, прописаны в договоре управления. Так что и пол в подъезде мыть, и сосульки с крыш сбивать УК должна. Особенно если это прописано в договоре управления домом. Звучит это так: «сдвигание снега и очистка придомовой территории от снега и льда при колейности выше 5 см».
Другое дело, если услуга в договоре не прописана, но нужна. Или собственник хочет, чтобы полы в подъездах мыли два, а не один раз в месяц. Сейчас, кстати, по постановлению главного санитарного врача уборка в подъездах должна проводиться не менее двух раз в неделю. За то, что уборку не делают, могут оштрафовать.
Сфера управления многоквартирными домами — это территория бездействия. Собственник жалуется: не хватает этой услуги. Но не выходит на общее собрание собственников с целью включить данную услугу в перечень оказываемых работ и услуг. Не проверяет, что там у него в перечне вообще, и сколько это стоит. Запросто в ту же сумму можно включить нужную услугу, на всё хватит.
Фрагмент перечня услуг, которые «зашиты» в тариф на содержание дома. Правый столбик — стоимость услуг в рублях
Нет строгого контроля над уровнем цен на услуги, которые оказываются в сфере ЖКХ, поэтому тариф за одни и те же услуги в разных домах может отличаться. Как складывается тариф? Осматривается дом, описываются все конструктивные элементы здания, прописываются все работы, в которых дом нуждается. Потом производится оценка сметной стоимости работ на дату заключения договора.
С учетом сезонности этих работ складывается тариф. В договоре есть перечень услуг, напротив каждой — стоимость единицы каждой услуги, которая складывается в калькуляции. Высчитывается это из общей площади на квадратный метр. УК должна в этот тариф заложить все возможные риски, которые у нее существуют. Сейчас в большинстве случаев грамотного экономического обоснования нет.
УК игнорирует мои обращения. И не делает свою работу. Куда на неё жаловаться? В какие инстанции?
— Нужно сфотографировать все недочеты. И обратиться в инспекцию государственного жилищного надзора Пермского края. По обращению инспекция проводит проверку и привлекает к ответственности. Можно отправить обращение на портал «Управляем вместе».
Приведу в пример пошаговый алгоритм в ситуации, когда протекает крыша, и у вас пятна на потолке. Куда и с чем податься? Во-первых, сделать заявку в УК, чтобы они зафиксировали факт протечки кровли.
Если представители УК не приходят, написать жалобу в жилищную инспекцию или на портал «Управляем вместе». Представители жилищной инспекции приедут, составят соответствующий акт, произведут фотофиксацию нарушения.
Выдадут предписание УК об устранении протечки в определенный срок.
По окончанию проверки, у потребителя на руках будут: требование о проведении проверки, распоряжение о её проведении, акт, предписание, выданное УК — все эти данные на страничке многоквартирного дома в ГИС ЖКХ размещает уполномоченный инспектор, проводивший проверку. УК должны устранить протечку и произвести ремонт кровли и той части квартиры, где она была обнаружена.
Если проблемы не решаются, можно обратиться в суд. При протечке кровли делается соответствующая оценка. Лучше её делать в рамках судебной экспертизы. Не делать экспертизу самим, а дождаться, когда её назначит суд.
В ситуации, когда протечка обширная, нужно соблюдать следующий алгоритм действий:
- позвонить в аварийно-диспетчерскую службу и сообщить о проблеме. Телефон службы указан либо в квитанции, либо на стенде внутри подъезда.
- Если телефона аварийно-диспетчерской службы нет, либо на звонки никто не отвечает, звоним в МЧС по единому номеру 112 и сообщаем о проблеме.
- Если УК бездействует и в этом случае, актируем протечку самостоятельно. Производим фото- и видеофиксацию обширной протечки, составляем акт, где пишем дату, время и место составления, ФИО присутствующих (можно позвать 1–3 соседей), указываем что производилась фото- и видеофиксация, устройство на которое она была произведена, в свободной форме описываем ситуацию по протечке, а так же перечень пострадавшего имущества и внутренней отделки. По итогу все присутствующие при составлении акта подписываются, указывая ФИО, (можно так же адрес проживания, телефон).
- Пишем жалобу в надзорные органы по факту бездействия УК.
- На основании затрат на ремонт либо оценки стоимости ущерба (делают оценочные компании) составляем досудебную претензию. Если в течении месяца УК не возмещает расходы — идем в суд с исковым заявлением.
Вообще управляющая компания в начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом получает лицензию. Поэтому мы говорим не «УК обслуживает дом», а «дом включен в лицензию УК». Любое включение дома в лицензию, как и выдача самой лицензии подконтрольно надзорному органу — инспекции государственного жилищного надзора.
Лицензионные требования обозначены в ряде нормативно-правовых актов, касающихся обслуживания и управления жилым фондом и закреплены в основном законе — Жилищном кодексе РФ. Дом, которым управляет УК и который включен в лицензию УК, должен соответствовать нормам и стандартам состояния жилого фонда.
УК говорит, что штрафы, которые она платит после жалоб — это наши деньги. Что теперь, не жаловаться на УК?
Нет, УК — коммерческая организация. Она несет самостоятельные риски на оплату каждого штрафа. Штраф платится из прибыли организации или со статьи «услуги управления МКД».
Тариф на обслуживание МКД, как правило, не предусматривает расходов на штраф.
Там каждая строка целевая, и УК о расходовании собранных средств на обслуживание дома обязана перед каждым жителем отчитаться по итогам года.
Штрафы УК получают в соответствии с выявленными надзорными органами нарушениями.
Величина штрафа достаточно весомая: в нематериальном плане от предупреждения до дисквалификации руководителя, в общих цифрах от 50 тыс. рублей до 350 тыс.
рублей, с увеличением в двукратном размере за повторное нарушение. Но просто так УК не штрафуют, там надо реально «накосячить», чтобы оштрафовали на крупную сумму.
По поводу штрафов УК могу привести пример. Собственник написал жалобу на протечку кровли в квартире. УК не выходит, не фиксирует факт протечки, бездействует, не реагирует на его обращения.
Жилищная инспекция выехала проверила, выдала предписание. Предписание не исполнено в соответствующее время. А нарушения остались.
Соответственно, был вынесен штраф, штрафы суды назначают немаленькие, от 50 тыс. рублей.
Ситуация: собственник приходит в УК, говорит: «Товарищи, когда вы мне будете бегущую крышу делать, промокает угол», УК говорит: «Мы на что тебе делать будет? Мы штраф заплатили». УК несет личные риски осуществления предпринимательскую деятельность, как любое юридическое лицо.
Они должны и крышу сделать, и найти резервы, чтобы заплатить штраф. Тут третьего не дано. Здесь вступает в силу закон о защите прав потребителей, согласно которому собственник оплатил соответствующую услугу и по факту должен ее получить в надлжащем качестве. Ему без разницы, есть у УК деньги или нет.
Он же заплатил — значит, пожалуйста, окажите услугу.
УК требует собраний собственников для решения большинства вопросов. Какие вопросы она может решать, только собрав подписи?
Что делать, если ни одна управляющая организация не хочет брать на обслуживание ваш дом
Задали нестандартный вопрос в сфере ЖКХ про маленький многоквартирный дом, который ни одна управляющая организация не хочет брать на обслуживание. Дом в деревне Ваулино, 1965 года постройки, печное отопление. Собственник захотел поставить электрический котел, но электросети не дают его подключить, т. к. сечение проводов в доме не позволяет выдержать суммарную нагрузку подъезда.
Собственник даже готов оплатить замену кабеля до своей квартиры, но электросети отказывают что-либо делать без управляющей организации.
Вроде можно и плюнуть на вопрос поиска управляйки и создать свое ТСЖ, но в доме всего 16 квартир, поэтому юридически и методически жители дома не готовы осваивать бухгалтерию и прочие инструменты управления домом.
Хотя такое количество квартир (не более 30) по статье 161 ЖК РФ позволяет управлять домом непосредственно.
Практически как в статье 3 Конституции, где народ может управлять страной непосредственно, что в сфере ЖКХ, в отличие от Конституции, более правдоподобно.
Однако жители хотят найти управляйку и озвучили проблему своему органу МСУ – Псковскому району. МСУ вроде и разместили открытый конкурс на поиск управляйки, но есть подозрение, что никто не откликнется.
Я бы тут обратился к пункту 17 статьи 161 ЖК РФ, где МСУ вменяется обязанность реализовать как минимум временное управление домом через любую управляйку. И даже задокументированы правила определения управляйки Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 №1616.
А для ускорения работы собственники могут обратиться в прокуратуру по бездействию администрации Псковского района.
И смягчать свое отношение к главе Псковского района не стоит, пару лет назад они превратили в цирк даже собственный «институт» отбора кандидатов на главу района, который почему-то именуют праймериз, где Фёдорова заняла одно из последних мест, из-за чего праймериз пришлось отменять.
Ну и снятие с тех выборов главы района самого сильного независимого кандидата Фоминой как бы намекает, что были использованы самые черные технологии, чтобы протолкнуть Фёдорову на главу района. Вот пусть и работает, раз под нее таким циничным способом расчищали дорогу.
Далее по поводу электрической проводки. Я зашел на сайт ФКР60 и в правом верхнем углу посмотрел информацию по дому. Там в плане ремонта дома стоит ремонт системы электроснабжения на 2018–2020 годы.
А так как перенос этих сроков без решения собственников невозможен, то разумно этот вопрос поднять как в самом фонде, так и поинтересоваться у прокуратуры, почему сроки сдвинуты.
Вполне разумно предположить, что электропроводка со сроком ввода в эксплуатацию 55 лет назад представляет опасность для жильцов и перенос сроков недопустим.
Ну и я бы шире смотрел на проблему и обратил внимание на факт наличия в нескольких метрах от дома газовой трубы и что 200 тыс. руб. за подвод газа в квартиру – это очень дорого.
В преддверии выборов в Госдуму и ПОС очень разумно жителям выживать из двуличных чиновников и депутатов максимальный результат, иначе слишком часто «мечты сбываются» только у них, хотя почему-то постоянно говорят про национальное достояние.
И вообще не бойтесь переводить свои вопросы в политическую плоскость. Власть, контролирующая все свои ветви и не меняющаяся 20 лет, несет полную ответственность за происходящие в стране проблемы.
Оригинал
Как бороться с недобросовестными управляющими компаниями
Развивая сотрудничество с автором статьи И.В. Казариным и с его любезного разрешения перепечатываем актуальный материал.
Оригинал статьи находится по адресу:http://npsamara.pro/news/np-na-radio/Расстраивает неприглядное состояние фасада многоквартирного дома? Раздражает отсутствие нормального ремонта в подъезде еще с советских времен? Не устраивает протекающая каждую осень крыша? Утомляет грязь на лестничных площадках и разбитые окна на лестничных клетках? Потенциальные покупатели вашей квартиры увидели все это безобразие, и ушли «думать»?При этом управляющая организация на все вопросы и жалобы отвечает универсальной фразой «денег нет, но вы там держитесь», выставляя очередную платежную квитанцию с неадекватными суммами на содержание жилья?Все эти проблемы можно решить, если у вас есть (1) единомышленники; (2) решимость довести дело до конца; (3) возможность потратить от 4 до 6 месяцев своего времени и нервов; (4) фотоаппарат, ручка и бумага.А пока предлагаю ознакомиться с отработанным на практике алгоритмом по «понуждению к миру». Отмечу лишь, что от начала конфликта и до полной «капитуляции» УК было потрачено 1,5 года, но теперь понятны все тактические ошибки, попутно выявлены пределы «административного ресурса» УК, и выработаны методы противодействия.
Этап № 1
Найти на сайте Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (https://www.reformagkh.ru/) первичную информацию по своему многоквартирному дому.Набрать адрес дома => далее кликнуть на строчку «Мой дом» => на страничке дома нажать на «версия для печати» и написать адрес э/почты => получить по почте файл формата .pdf — анкету МКД.Для любознательных: анкету скачать потом, а пока нажимать на все опции подряд для прочтения всей раскрытой управляющей организацией информации и скачивания документов (договора управления МКД, протоколов собраний, отчетов за предыдущие годы и т.д., и т.п.). Анкета МКД, договор на управление с УК, протоколы ОСС — это базовые документы, с которыми придется работать в дальнейшем.
Аналогичным способом «покопаться» на сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства https://dom.gosuslugi.ru/
- Этап № 2
- Вовсе не требуется учить наизусть, но общее представление о содержании данных НПА (нормативно-правовой акт) должно сформироваться.
- Этап № 3
Внимательно прочитать три нормативных акта (они в свободном доступе, в т.ч. в некоммерческой онлайн-версии СПС «Консультант плюс»):Зафиксировать актом обследования (комиссией в 3 и более жителей дома) недостатки в содержании и ремонте общего имущества МКД. Обязательно сфотографировать вопиющие недостатки: отсутствие влажной уборки, отвалившаяся штукатурка на стенах лестничных клеток, торчащие провода провайдеров, последствия протекающей крыши, мусор и т.д.Приглашать на осмотр управляющую организацию — на усмотрение. Однако направить 2-й экземпляр акта в УК заказной почтой (лучше в качестве приложения к запросу-претензии) следует обязательно.
Этап № 4
Направить в адрес управляющей организации претензию
Что делать, если к вам домой пришли коммунальщики: 7 главных правил
Могут ли сотрудники коммунальных служб приходить к гражданам без предупреждения?
Согласно действующему законодательству, о грядущей проверке различных приборов учета, а также их показаний необходимо предупредить потребителя не позднее чем за 14 дней до даты проведения проверки с указанием предполагаемых дат и времени. У гражданина есть право не согласиться с такой датой.
В таком случае он должен предложить свой вариант, но не ранее двух дней с даты, когда поступило сообщение и не позднее трех дней с даты, указанной в извещении о проведении проверки.
Управляющая компания может допускать в жилые помещения своего представителя в заранее согласованное время, но не чаще одного раза в три месяца, для периодических осмотров. Любая проверка, связаннная с посещением жилого помещения, должна быть юридически обоснованной.
Работники коммунальных служб могут прийти без вызова и предупреждения только в том случае, если возникла аварийная ситуация. Это может быть утечка газа, прорыв канализации или водопровода, задымление помещений.
Что будет, если жилец не смог договориться о сроках визита и не впустил в квартиру проверяющих?
В такой ситуации на него могут составить акт и потребовать доступ в судебном порядке. Суд, скорее всего, встанет на сторону коммунальщиков.
Какие права есть у сотрудников аварийно-спасательных служб?
Силовой метод проникновения в жилье «аварийщикам» запрещен. Однако отвечать за последствия аварии будет тот, кто не позволил устранить проблему.
Как отличить сотрудника ЖКХ от мошенника?
Следует насторожиться, если о плановом мероприятии по проверке или ремонту не поступило никакой информации заранее. Обычно жителей осведомляют о работах на информационных стендах дома или на листовках, которые раскладываются в почтовые ящики.
Что нужно делать, чтобы не стать жертвой афериста?
Для того чтобы убедиться, что в дом пришел не мошенник, а уполномоченный сотрудник, нужно позвонить в ЖЭК или в управляющую компанию. Уточнить номера телефонов управляющей организации можно на портале «Дома Москвы», телефоны ОДС района – на портале открытых данных.
Пришедшего сотрудника нужно попросить предъявить удостоверение и сказать номер телефона аварийной службы управляющей организации для проверки.
Управляющая компания должна обеспечивать своих сотрудников удостоверениями личности с информацией о наименовании юридического лица, имени, должности и фотографии сотрудника, с легко читающимся штампом печати предприятия.
Что точно должно насторожить в «незваном госте»?
Настоящий сотрудник того же «Мосгаза» должен быть одет в форму синего цвета со светоотражающими полосами на брюках, оранжевой кокеткой с названием и символикой предприятия на спине. Форму синего цвета с эмблемой предприятия и светоотражающими полосками носят и сотрудники «Мослифта». Однако лифтовики никогда не приходят в квартиры. Во всех случаях нужно требовать предъявить удостоверение.
Что делать, если вы пострадали от мошенников?
Прежде всего нужно незамедлительно обратиться в полицию. В заявлении следует указать максимальное количество подробностей для быстрой установки обстоятельств случившегося.
В ряде случаев необходимо обращаться в суд с гражданским иском о возмещении причиненного ущерба.
Если жильцы столкнулись с «газовыми аферистами», нужно обратиться в газовую компанию для того, чтобы они проверили уровень безопасности приборов после работы аферистов.
Как бороться с управляющей компанией?
doroshin/Depositphotos
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
Не платить за содержание — не выход. Став должником, вы можете подвергнуться санкциям: та же УК может отключить вам электричество или даже ограничить водоотведение.
Прежде всего следует изучить договор с управляющей компанией, понять все нюансы ваших взаимоотношений и провести общее собрание жителей. Если большинство проголосует за смену управляющей компании, надо ее менять.
Если же случится так, что большинство жителей всем довольны, а сложившаяся ситуация не устраивает меньшую часть ваших соседей, в дальнейшем надо действовать с ними сообща.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Платить за ремонт и содержание общедомового имущества все-таки придется. Однако вы можете пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию, которая вправе оштрафовать управляющую компанию.
Как решать проблемы с управляющей компанией?
Как привести в чувство управляющую компанию?
Отвечает член Общественного Совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов:
Вопрос о том, как повлиять на УК, обычно возникает, когда у жильцов заканчивается терпение. Регулярно не вывозится мусор, запах и грязь на лестничных клетках вынуждает пользоваться лифтом, но и тот систематически ломается.
Из-за неполадок общедомового оборудования возникают перебои с подачей электричества, затруднено теплоснабжение, напор и качество воды оставляет желать лучшего.
С подобными казусами в управлении домом сталкиваются даже в новостройках, что уж говорить о проблемах старого фонда, когда поломка ветхих систем может привести к порче личного имущества и нанесению вреда здоровью жильцов.
Помимо технических огрехов в управлении, деятельность УК может сопровождаться неправомерным завышением тарифов. Нередко жильцы вынуждены платить в двойном размере за услуги ненадлежащего качества, а то и за полное их отсутствие.
При этом суммы за поставку ресурсов, электричества, газа, воды и тепла устанавливают местные органы власти. Прочие услуги, в том числе работа сантехников, электриков, дворников, оплачивается исходя из тарифов УК.
Дополнительные расходы, к примеру на установку новых входных дверей или организацию велопарковки, должны согласовываться с жильцами на общедомовом собрании.
УК бывают государственные и коммерческие. Деятельность и тех, и других строго лицензируется, а обязанности должны перечисляться в договоре с собственниками многоквартирного дома. Государственных УК в России большинство. Они работают по строгим стандартам и обязаны утверждать все тарифы в префектуре.
Частные компании конкурентоспособнее. Они охотнее идут на пересмотр списка услуг и выполнение дополнительных работ.
Основные обязанности всех УК регламентированы 162 статьей Жилищного кодекса и Постановлением Правительства «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
Перед тем, как подавать жалобу на свою УК, помимо договора и законодательных актов, не лишним будет ознакомиться и с сайтом «Реформа ЖКХ». Каждая компания обязана вносить туда подробные сведения о своей деятельности.
Перечень услуг, ремонтно-хозяйственные работы, тарифы и другие данные должны регулярно обновляться и на сайте УК. В случае сокрытия отчетности или ее недостоверности УК может быть подвергнута административному взысканию. За двойное взыскание компания лишается возможности управлять домом.
Если в истории УК окажется более 15% таких домов, она потеряет лицензию.
Перед обращением в вышестоящие органы лучше пожаловаться в саму УК. Заявление от одного или группы собственников подается в 2-х экземплярах и должно рассматриваться в течение 30 дней. Второй экземпляр с пометкой УК остается у заявителя до разрешения конфликта. Если проблема не будет устранена, можно приступать к следующему этапу борьбы с нерадивыми управленцами.
В теории за неуплату коммунальных услуг начислят штрафы, не выпустят за границу, отключат воду или подадут в суд. На практике бывает по-разному — многое зависит от управляющей компании. Рассказываем, почему с платежами лучше всё-таки не затягивать.
Что такое ЖКУ
Жилищно-коммунальные услуги делятся на два основных вида. К жилищным относится содержание общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме — лестничных площадок, лифтов, подвалов, чердаков, придомовой территории.
О предоставлении коммунальных услуг: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354
Об оплате жилого помещения и коммунальных услуг: ст. 155 ЖК РФ
Конкретный перечень услуг обычно согласовывают в договоре на управление домом или в протоколе собрания ТСЖ. Это может быть уборка и дезинфекция подъездов, ремонт лифтов, прочистка мусоропровода, замена лампочек на лестничных площадках, вода и отопление для общих помещений. Коммунальные услуги — это снабжение квартир газом, электричеством, холодной и горячей водой, водоотведение и отопление.
Капитальный ремонт не входит в жилищно-коммунальные услуги, но условно его относят в эту категорию. Взносы за капремонт включают в платёжные документы по ЖКУ.
У некоторых жителей есть мнение, что платить за плановый ремонт крыши, фасадов, фундамента и замену лифтов можно по желанию — но это не так.
По закону собственники жилья обязаны платить за капремонт, в случае социального найма жилья чаще всего платит муниципалитет. При неуплате взносов на капремонт применяются отдельные правила начисления пеней.
Что будет за неуплату
1. Пени
Если у вас копятся долги за коммунальные услуги, вам начнут начислять штраф — с 31-го дня просрочки платежа. Размер пеней зависит от того, насколько сильно вы нарушили сроки оплаты.
О правилах оплаты ЖКУ и ответственности за просрочку: раздел VII ЖК РФ
Если просрочили платёж не больше чем на 90 дней, придётся дополнительно заплатить 1/300 ключевой ставки за каждый день. С 91-го дня пени вырастают до 1/130 ключевой ставки за день просрочки. Сейчас эта ставка равна 7,75% годовых, следить за её изменением можно на сайте ЦБ РФ.
О размере пеней: ч. 14 ст. 155 ЖК РФ
Переживать за пени стоит — их точно начислят, если задержите оплату. Долг могут потребовать через суд.
Считаем пени Марина должна заплатить 10 марта за коммунальные услуги 3000 рублей, но она не получила зарплату и отложила платёж. Если Марина оплатит долг 10 апреля — пени не начислят.
- Если Марина не оплатит квитанции 10 апреля, то с 11 апреля (31-го дня просрочки) ей начнут начислять пени на долг в 3000 рублей — это 75 копеек в день.
- С 91-го дня просрочки пени начнут считать по новой ставке, штраф увеличится более чем в два раза — до 1,8 рубля в день.
- Расчёт с 31-го дня просрочки: 1 день × 0,025% (7,75% / 300) × 3000 рублей = 75 копеек
- Расчёт с 91-го дня просрочки: 1 день × 0,06% (7,75% / 130) × 3000 рублей = 1,8 рубля
Если вы собственник квартиры, то за просроченный взнос на капремонт тоже придётся заплатить пени. Они начисляются также с 31-го дня просрочки, только, в отличие от пеней за просрочку коммунальных платежей, не повышаются: пени по ним всегда 1/300 ключевой ставки.
В общей сложности я не платил коммуналку пару лет. Первый год совсем не перечислял деньги, а потом постепенно гасил долг частями. Начисляли пени, указывали в списке должников и вывешивали объявление в подъезде, ещё было немного неудобств по взаимодействию с ТСЖ: как-то раз мне незаконно отказали в выдаче справки для паспортного стола.По истечении второго года задолженности мне прислали уведомление о передаче документов в суд, но к этому времени я успел закрыть остаток крупным платежом.АРСЕНИЙ 41 год, Санкт-Петербург
2. Предупреждение
Если у вас образовался двухмесячный долг хотя бы по одному виду услуг, вам пришлют уведомление о том, что его нужно погасить в течение 20 дней. В случае неуплаты сначала услугу ограничат, а потом могут и вовсе отключить.
Уведомление направляют разными способами. Это может быть письмо через «Почту России», сообщение в личном кабинете на сайте ресурсоснабжающих организаций (например, Мосэнергосбыта или Мосводоканала), телефонный звонок с записью разговора или предупреждение в очередном платёжном документе.
Об отключении коммунальных услуг: п. 119 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354
Я не платил за коммунальные услуги полтора года, и ничего за это не было. Предупреждения приходили, но управляющая компания даже списки должников не вывешивала либо их быстро срывали. Не отключали ни воду, ни электричество. Однажды пришлось вызвать через управляющую компанию сантехника, и не возникло никаких проблем — пришёл и прочистил трубу. Но думаю, мне тогда просто повезло. У знакомых из соседнего дома в похожей ситуации отключили свет.АЛЕКСЕЙ 42 года, Набережные Челны
3. Ограничение и отключение ресурсов
Итак, если должник не расплатился спустя 20 дней с момента получения предупреждения, услугу могут ограничить. Для этого вводят график потребления ресурса или уменьшают объём его подачи. Иногда — и то, и другое сразу.
Дальше есть 10 дней, чтобы оплатить долг. Если должник бездействует, поставщик имеет право отключить подачу ресурса. Ещё коммунальные услуги могут отключить, если нет технической возможности для ограничения ресурса — тогда закон позволяет полностью приостановить услугу.
При этом запрещено отключать отопление и холодную воду. Также любое отключение подачи ресурса не должно нарушать права других жильцов или превращать квартиру в непригодную для проживания. Например, нельзя приостановить подачу газа, если для этого требуется перекрыть общий газопровод.
Обычно я оплачиваю ЖКУ не по счётчикам. Не люблю ходить с карандашиком и записывать показания. Я закидываю 10–15 тысяч рублей и на время забываю об оплате. Если копится долг, приходит уведомление.Однажды узнал о долге, когда уже отключили свет. В другой раз я улетал из России, вышел из квартиры с чемоданом, а в коридоре двое рабочих в щитке копаются. Оказалось, отключали мне электричество. Договорился под честное слово, что из такси в аэропорт всё оплачу. Слово сдержал.Пугает не столько само отключение света, сколько его подключение — сложная процедура. Сначала едешь за заявкой на включение, потом приносишь квитанцию об оплате, и только на следующий день приходит мастер. Всю ночь приходится сидеть на внешних аккумуляторах и при свечах. В общем, не очень удобно.ТИМУР 44 года, Москва У друзей как-то накопился долг примерно на 120 тысяч рублей. У них появились свободные деньги, и они погасили часть задолженности, чтобы не доводить дело до суда. В управляющей компании, видимо, поняли, что с финансами у должников всё хорошо, и отключили электричество. Хотя как раз со счетами за свет всё было в порядке. Друзья приехали домой после длительного отъезда и обнаружили размороженный холодильник. С тех пор у них на кухне стоит газовая горелка.САША 37 лет, Москва
4. Взыскание через суд
Если вы прилично задолжали за коммунальные услуги, есть риск, что на вас подадут в суд.
При задолженности до 500 тысяч рублей дело рассмотрят в приказном порядке. Закон прямо предусмотрел такую возможность при долгах за ЖКУ.
О порядке выдачи судебного приказа: гл. 11 ГПК РФ
Что значит «в приказном порядке»:
- Суд пройдёт без вызова сторон и разбирательства.
- Решение вынесут в течение 5 дней.
- Должник узнает о решении по факту — когда получит от судьи копию судебного приказа.
- На возражения есть 10 дней с момента получения приказа.
- Судебный приказ считается и исполнительным листом. Заявитель получит оригинал и затем отправит документ приставам или в банк, чтобы взыскать долг.
Для погашения долга могут удержать деньги с зарплатной карты, произвести арест имущества и счетов в банке. Какой сценарий исполнить — решают приставы. В первую очередь обычно накладывают взыскание на денежные средства, но если долг намного больше зарплаты — перейдут на имущество.
5. Запрет выезда за границу
Если задолженность более 30 тысяч рублей, должника могут не выпустить за границу. Поэтому, даже если вас не пугает арест счетов или машины, улететь в отпуск из-за неоплаченного отопления, возможно, не получится.
6. Попадание в «чёрный список» банков
Банк всегда проверяет будущего заёмщика, и тут долги за коммунальные услуги могут сыграть не в вашу пользу.
Информация о задолженностях, с которыми начали работать приставы, находится в общем доступе — проверить её может кто угодно.
7. Выселение из квартиры
В редких случаях, но из квартир всё же выселяют.
Этого стоит бояться в двух случаях:
- Если вы живёте в квартире по договору социального найма и задолжали больше чем за полгода. Такого нанимателя могут выселить только через суд, но не на улицу, а в другое жильё. Только размеры нового жилья могут быть гораздо меньше прежнего: площадь рассчитывается по нормам общежития — по 6 метров жилой площади на человека.
- Если вы живёте в собственной, но не единственной квартире и накопили долги, которые не погасить за счёт зарплаты, продажи машины или другого имущества. Квартиру в таком случае взыскивают через суд и выставляют на торги.
О выселении из квартир: ст. 90 ЖК РФ
О нормах жилья в общежитии: ст. 105 ЖК РФ
Как платить вовремя и с выгодой
По закону платить за жильё полагается до 10 числа следующего месяца, но этот срок бывает и другим. Его могут изменить договором с управляющей компанией или протоколом общего собрания членов ТСЖ.
Если вы забываете вовремя платить за воду и свет и боитесь последствий, попробуйте воспользоваться нашими советами.
1. Напоминалки
Самый простой способ — поставить напоминания в телефоне или планшете либо настроить в календаре почтовые уведомления. Включите оповещения на то время, когда будет удобно сразу оплатить все счета — утром перед работой или вечером, когда уже вернётесь домой. Уведомление посреди загруженного рабочего дня, скорее всего, останется незамеченным.
2. Автоматическая оплата
Многие банки предлагают настроить автоплатежи в приложениях — это удобный инструмент для сильно занятых и забывчивых. Приложения позволяют автоматически оплачивать и расходы ЖКХ, и электричество, и телефон с интернетом.
Если напоминалки не помогают и вы боитесь забыть про оплату, найдите в квитанциях самую большую сумму за последний год и настройте автоматическую оплату до 10 числа каждого месяца. Скорее всего, это будет один из зимних месяцев. Раз в полгода сверяйтесь с реальными расходами и поправляйте суммы автосписания, если расхождения будут большими. Так вы себя перестрахуете от начисления пеней.
3. Оплачивайте за несколько периодов вперёд
Платите за коммунальные услуги на два-три месяца вперёд, если ваши финансовые возможности это позволяют. Вероятно, будет удобнее оплатить все счета на полгода вперёд, нежели отвлекаться на оплату каждый месяц.
Но не забывайте о показаниях счётчиков. Если не передаёте данные в течение трёх месяцев, платежи начислят по средним показателям из прошлых квитанций, а с четвёртого месяца — по общим нормативам, установленным в регионе. Перерасчёт сделают только после того, как вы передадите свежие показания.
4. Поставьте счётчики
Пока счётчиков нет, вы платите по нормативам, которые умножаются на число зарегистрированных жильцов в квартире и на повышающий коэффициент 1,5. Поэтому для тех квартир, где прописанные почти не живут, счётчики особенно актуальны.
Нормативы устанавливают органы местной власти. Например, в Москве на одного человека этот норматив — 6,935 кубометра холодной воды, 4,745 кубометра горячей воды и 11,68 кубометра на водоотведение. Кубометры умножаются на тарифы.
Обычно реальное потребление воды гораздо меньше, и в московские нормативы на одного человека легко укладываются двое. Ниже сравним показания.
Без счётчиков Один взрослый москвич будет платить по нормативам за воду в месяц 1498,95 рубля:
Холодная вода — 6,935 м³ × 38,7 руб. Горячая вода — 4,745 м³ × 191,72 руб. Водоотведение — 11,68 м³ × 27,47 руб.
А если в квартире прописаны, например, двое не живущих там родственников, то придётся заплатить в 3 раза больше.
По счётчикам (опыт автора) На одного человека при условии, что он работает дома, ежемесячный платёж составляет 362,7 рубля:
Холодная вода — 2,5 м³ × 38,7 руб. Горячая вода — 0,9 м³ × 191,72 руб. Водоотведение — 3,4 м³ × 27,47 руб.
За год выходит экономия в 13 635 рублей или ещё больше, если в квартире зарегистрированы пятеро, а живут только двое.
При подсчётах нужно учитывать, есть ли у вас посудомойка или бойлер, стоит ванна или душ. Но даже с дополнительной техникой и при использовании душа платить по счётчикам почти всегда выгоднее.
Пересчитать оплату ЖКУ
Если в квартире не стоят счётчики по техническим причинам и вы планируете надолго уехать, позже сможете сделать перерасчёт оплаты коммунальных услуг. В перерасчёте откажут тем, кто не ставит счётчики по собственному желанию.
О порядке перерасчёта расходов на ЖКУ: ч. VIII Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354
Какие расходы можно пересчитать:
- газ;
- горячее и холодное водоснабжение;
- водоотведение;
- электричество.
А вот оплата отопления и содержания общего имущества дома не пересчитывается.
В каких случаях делают перерасчёт:
- вы можете доказать, что счётчики невозможно поставить, — нужно составить акт вместе с управляющей компанией;
- вас не было дома более 5 дней подряд, не считая дни отъезда и возвращения;
- вы готовы подтвердить отсутствие в квартире более 5 дней подряд.
Чтобы получить перерасчёт, нужно подать заявление в МФЦ или в управляющую компанию, приложить акт с подтверждением невозможности установки счётчиков и документы, доказывающие отсутствие в квартире. Это можно сделать до отъезда или после возвращения, главное — подать документы.
Чем подтверждать отсутствие:
- билеты на самолёт, поезд или другие билеты;
- командировочное удостоверение, справка или другие документы о служебной командировке;
- справка о нахождении в больнице или санатории;
- счёт за гостиницу или общежитие;
- справка из консульства или дипломатического представительства о том, что вы были за границей;
- загранпаспорт с отметками о выезде и въезде в Россию.
Что делать
По какой бы причине вы ни накопили долги за ЖКУ, не скрывайтесь от управляющей компании или ТСЖ: никто не заинтересован в том, чтобы перекрывать должнику воду или идти разбираться с ним в суд. Если у вас временные трудности с финансами, открыто расскажите о них и попробуйте договориться о рассрочке. Часто управляющие компании идут навстречу, чтобы не доводить дело до суда.
Ольга Ефимова
Иллюстрации: Олеся Щукина
Загрузка...
