Полная Стоимость в Дкп Что Это Значит

Полная стоимость кредита — это общая сумма, которую заемщик выплатит банку за пользование деньгами. Согласно закону № 353-ФЗ банк обязан раскрыть заемщику полную стоимость кредита при заключении договора, указать ее в денежной форме и в виде процентов.

Подразумевается, что, зная о размере переплаты и реальной ставке, заемщик примет взвешенное и обоснованное решение. Хотя все эти показатели прописываются в договоре, по факту реальная переплата и процент может оказаться выше. О том, почему это происходит, и как самому рассчитать полную стоимость, читайте в нашем материале.

Что такое полная стоимость кредита простыми словами

До подписания кредитного договора вы вправе ознакомиться со всеми его условиями. Они могут существенно отличаться от рекламных предложений на сайте или в отделении банка, потому что банк оценивает ситуацию каждого клиента индивидуально.

Рассчитайте полную стоимость кредита

Чтобы заемщик располагал всей информацией о ставке и условиях погашения кредита, эти сведения обязательно прописываются в договоре. В перечень обязательных сведений входит и полная стоимость кредита (ПСК). Она позволяет понять, сколько в итоге переплатит заемщик и по какой реальной ставке он получает деньги.

Полная стоимость кредита — это его реальная цена для заемщика. По закону № 353-ФЗ ПСК обязательно указывается в виде денежной суммы и в процентах.

Сумма покажет, сколько всего денег заемщику придется заплатить банку в виде переплаты, т.е. кроме основной суммы. Также ПСК указывается в виде процентной ставки годовых.

Оба показателя рассчитываются по формулам (уравнениям). Их можно найти в статье 6 закона № 353-ФЗ.

На что лучше ориентироваться — на сумму итоговой переплаты или на величину ежемесячного

платежа? Спросите юриста

Зачем в договоре указывают полную стоимость кредита

Большинство заемщиков не обладают специальными познаниями в сфере финансов и банковских услуг.

Поэтому им изначально сложнее оценить, насколько выгодно предложение банка, сколько придется отдать за пользование деньгами.

Чтобы упростить заемщику процесс изучения условий кредитования, законодатель обязал все банки и микрофинансовые компании указывать ПСК на самом видном месте в договоре.

Вот ряд важных нюансов, которые заемщику нужно знать о полной стоимости по кредитным договорам:

  • в 353-ФЗ прописан полный перечень платежей, по которым рассчитывается ПСК в процентах и в денежном выражении — банку запрещено включать в расчет ПСК платежи, не указанные в этом списке;
  • сумма переплаты не будет меняться при точном соблюдении условий договора и графика платежей — однако полная стоимость в денежном выражении может стать больше или меньше при возникновении просрочек, при досрочном погашении;
  • процентная ставка по ПСК тоже может меняться в процессе погашения кредита, если это допускается по договору — например, банк может предусмотреть в договоре увеличение ставки, если заемщик не продлит страховку.

Таким образом, если вы будете платить точно по графику, не допускаете просрочек и не гасите кредит досрочно, то по итогу выплатите ровно ту сумму, которая зафиксирована в договоре как ПСК. Следовательно, можно сразу оценить, насколько привлекательно предложение банка, стоит ли соглашаться на такие условия или лучше найти другой вариант.

Если в договоре не указана ПСК, куда жаловаться? Закажите

звонок юриста

Где в договоре посмотреть ПСК

Расчетом ПСК занимаются сотрудники банка, а не заемщик. На сайтах банка можно найти онлайн-калькуляторы, где можно самостоятельно рассчитать полную стоимость кредита и сумму переплаты.

Отметим, что это будет только примерный показатель, который может существенно измениться на момент подписания договора.

Например, калькулятор обычно учитывает только выплату по основному долгу, тогда как в ПСК могут входить и другие платежи (плата за выпуск кредитной карты и т.д.).

В законе указаны строгие требования к описанию показателей ПСК в договоре:

  • сведения о ПСК всегда размещаются в верхней части первого листа договора, а размер блока этой информации (обычно это — квадратная врезка) не может быть менее 5% от общей площади страницы;
  • данные о ставке и сумме переплаты оформляются в квадратные рамки, чтобы они сразу привлекали внимание заемщика;
  • текст должен быть хорошо читаем, выполнен в шрифте максимального размера;
  • в левой рамке указывается процентная ставка, а в правой — полная стоимость в денежном выражении.

Недопустимо указывать в рамках какие-либо условия, при которых показатели ПСК могут измениться. За такие нарушения банк привлекут к ответственности по жалобе заемщика.

Банк не обязан указывать формулы ПСК в договоре. Но заемщик может использовать их самостоятельно, чтобы сверить график платежей с прописанной стоимостью кредита. О том, как это правильно сделать, читайте ниже.

Можно ли посчитать стоимость кредита самому? Где и как найти формулу? Закажите

звонок юриста

Как рассчитать полную стоимость кредита

Хотя в законе указана расшифровка всех показателей, применяемых при расчете ПСК, обычному заемщику понять их достаточно сложно.

Например, такие понятия как «базовый период, денежный поток» сложно воспринять человеку, далекому от банковской и финансовой сферы.

Поэтому можно использовать упрощенные формулы с понятными показателями или обратиться за помощью к юристам, другим специалистам.

Что включается в полную стоимость

Только в редких ситуациях ПСК будет рассчитана строго по основному долгу и ставке кредита. Кроме этих показателей банк обязан учитывать при расчете:

  • платежи, от которых зависит выдача денег и которые предусмотрены договором (например, комиссия за обслуживание кредита);
  • оплата за оформление электронных средств, непосредственно связанных с кредитом (типичным примером является плата за выпуск кредитной карты);
  • платежи третьим лицам, если от этого зависит решение о выдаче кредита (например, оплата нотариальных услуг);
  • платежи по страховке, где выгодоприобретателем не является сам заемщик или его родные (например, при имущественной страховке по ипотеке);
  • платежи по страховке, если от этого зависят условия кредитования (например, если банк дает сниженную ставку при страховании жизни заемщика).

С учетом этих платежей общая сумма переплаты может оказаться значительно выше, чем ПСК, рассчитанная только исходя из основного долга и процентов. Если заемщик подпишет договор, часть кредита может сразу уйти на комиссии и дополнительные платежи.

Для расчета ПСК все перечисленные платежи суммируются. В графике к договору банк отдельно распишет все платежи, в том числе по страховке. Там же будет указана процентная ставка непосредственно по основной сумме долга. Например, она может составлять 12%, тогда как после расчета ПСК ее показатель уже будет 17%.

Прав ли банк, когда включает в ПСК плату за дополнительные услуги? Закажите

звонок юриста

Что не входит в ПСК

В законе указан и перечень платежей, которые банк не имеет права включать в расчет полной стоимости кредита. К ним относятся платежи:

  • комиссии и сборы, не предусмотренные договором;
  • штрафные санкции, начисленные за ненадлежащее погашение кредита, нарушение условий кредитования;
  • выплаты за обслуживание кредита, если их сумма и срок оплаты зависят от действий заемщика;
  • взносы по страховке залога;
  • платежи и комиссии за услуги, которые не влияют на оформление кредита и на его общую стоимость.

Полная стоимость кредита — это обязательный показатель, который прописывается в договоре

ПСК выражается в виде процента и денежной суммы. Указать полную стоимость банк обязан в верхней части первого листа договора.

Приведем пример по последнему пункту. Банки нередко предлагают дополнительные услуги по оформлению договора купли-продажи и сопровождению регистрации ипотеки. Такие услуги никак не связаны с решением о выдаче кредита, поэтому заемщик оплачивает их отдельно. Поэтому полная стоимость ипотечного кредита рассчитывается без учета расходов на юридические и консультационные услуги.

Формула расчета полной стоимости кредита по закону

В 353-ФЗ есть разные формулы расчета ПСК для денежного и процентного выражения. Для расчета процентной ставки применяется формула:

ПСК = i х ЧБП х 100, где:

  • ПСК (в процентах)
  • I — ставка процентов по базовому периоду (месяц, день и т.д.)
  • ЧБП — количество базовых периодов в году (соответственно, для кредита на несколько лет ЧБП будет определяться по их количеству).

Процентная ставка для каждого периода рассчитывается по более сложной формуле.

Она включает такие показатели как суммы денежных потоков (платежей), срок с момента завершения месяца по графику до даты поступления платежа, общего количества платежей.

Ввиду сложности формулы для подсчета процентов каждого базового периода, ее лучше запросит у специалиста банка. Отказать в такой просьбе банк не имеет права.

Если оформляется краткосрочный кредит на период менее года, периодами будут месяцы. При этом порядок расчета не изменится. Также отметим, что процент в ПСК указывается с точностью до третьего знака после запятой, т.е. это может быть 17,032% или 11,100%.

Для большинства заемщиков процентная ставка в расчете ПСК не столь наглядна, как денежная сумма переплаты. Ее можно рассчитать по упрощенной формуле: ПСК = (S/So — 1) / n х 100, где:

ПСК — полная стоимость кредита

  • S — общая сумма всех платежей по кредитному графику;
  • So — сумма кредита, выданного банком;
  • N — количество лет погашения кредита.

Данные в эту формулу можно подставить самостоятельно по графику платежей. Лучше использовать таблицы excel, если вы умеете ими пользоваться. В них можно упростить процесс расчета, выбрав соответствующие формулы.

Отметим, что банк всегда точно рассчитает ПСК и укажет ее в договоре. Возможны технические ошибки, но это будет исключительный случай. Если банк нарушит правила расчета, его привлекут к ответственности. При систематическом нарушении интересов заемщика банк вообще может лишиться лицензии, хотя отзывов лицензий у банков за такие провинности в истории нет.

Почему реальная ПСК всегда больше, чем указанная в рекламе? Закажите

Читайте также:  Образец заявления на отгул: за свой счет, на один день, на час

звонок юриста

Почему полная стоимость в договоре отличается от реальной переплаты

На момент подписания договора ПСК рассчитывается с учетом, что условия и сроки пользования кредитом не будут меняться. Например, если заемщик платит строго по графику, для него не изменится общая стоимость кредита в процентах и денежном выражении.

Однако реальный размер переплаты может быть меньше или больше:

  • процентная ставка может увеличиваться по основаниям, указанным в договоре (например, при отказе в продлении страховки);
  • остаток по сумме долга может существенно уменьшаться за счет досрочного погашения, что скажется и на размере переплаты;
  • при кредитной просрочке могут начисляться штрафные санкции, которые не учтены при расчете ПСК.

Таким образом, заемщик может сам повлиять на снижение общей стоимости или не допустить ее увеличения.

Кредитные каникулы или рассрочка влияют на стоимость кредита?

Закажите звонок юриста

Если заемщик строго соблюдает условия договора, банк не может в одностороннем порядке увеличить общую стоимость кредита. Например, запрещено повышать процентную ставку, даже если изменилась общая финансовая ситуация в стране. Если в процессе пользования деньгами стороны решили изменить условия договора, ПСК рассчитывается заново.

Например, это возможно при реструктуризации кредита, когда увеличивается общее количество месяцев по графику или уменьшается размер ежемесячного платежа.

Влияет ли на расчет срок кредита и досрочное погашение

Да, влияет, причем как в меньшую, так и в большую сторону. Одну и ту же сумму можно взять на разное количество лет. Например, можно получить в банке 1 млн. руб. за 3 года или 5 лет.

В этом случае меняется общее количества базовых периодов (месяцев) — их будет 36 и 60, соответственно.

Так как базовые периоды являются одним из основных показателей для расчета, ПСК в двух указанных выше случаях будет отличаться.

Досрочное погашение может снизить остаток долга перед банком или уменьшить количество базовых периодов (месяцев). Обычно при досрочном погашении заемщик может сам указать, по какому варианту сделать перерасчет — по уменьшению размера ежемесячного платежа, по количеству месяцев и т.д. В каждом из этих случаев автоматически изменится и полная стоимость кредита.

Как снизить общую стоимость

После заключения договора вы можете снизить ПСК путем досрочного погашения кредита, его реструктуризации по меньшей ставке. Также повлиять на полную стоимость кредита можно, если:

  • оценить предложения от разных банков, так как на показатель ПСК могут влиять различные условия кредитования;
  • избегать даже незначительных просрочек по графику;
  • выбрать вариант с дифференцированными платежами по графику;
  • использовать залог для получения денег, так как в этом случае банки устанавливают процент ниже;
  • заявить об отказе от добровольных страховок, если это не повлияет на выдачу кредита.

Процентные ставки, сами по себе, не всегда скажут о полной стоимости кредита. Поэтому внимательно изучайте все условия кредитования, прежде чем подписать договор.

Если у вас возникли вопросы, связанные с расчетом и проверкой полной стоимости кредита, можно обратиться за помощью к нашим юристам. Мы знаем, как применяются формулы расчета, какие показатели влияют на уменьшение или увеличение ПСК. Обращайтесь, мы поможем в любой ситуации!

Бесплатная консультация по списанию долгов

Оставьте свой телефон, специалист перезвонит вам в течение 1 минуты

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре

Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как больше, так и меньше настоящей в зависимости от того, какие цели преследуют участники сделки. Это рискованно для всех и незаконно, вплоть до уголовной ответственности, предупреждают эксперты, опрошенные сайтом “РИА Недвижимость”.

Занижение: мы хитрее налоговой

Существует две основных причины, почему стороны идут на занижение стоимости сделки, объясняет управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая.

Во-первых, это желание продавца снизить налоговые выплаты: это актуально, если собственник владеет квартирой меньше требуемого законом срока, который в зависимости от ситуации составляет 3 года или 5 лет.

Во-вторых, часть суммы, имеющейся у покупателя на приобретение, может иметь незаконное происхождение.

“В любом случае это незаконно и может привести к печальным последствиям”, – подчеркивает она.

Таким образом, кто бы ни был инициатором занижения цены в договоре, основная цель такого действия – скрыть доходы.

В абсолютном большинстве случаев инициатором занижения выступает продавец, который стремится избежать уплаты налога в размере 13%.

Обязанность по его уплате возникает, если продавать квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), поэтому к таким сделкам часто прибегают инвесторы, изначально приобретающие недвижимость для получения прибыли на перепродаже – новостройки, реализуемые по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию, либо квартиры, которые ремонтируют и выставляют по более высокой стоимости, объясняет руководитель фонда коллективных инвестиций “Рентавед” Руслан Сухий.

“Механизм сделки довольно прост – в договоре указывается сумма квартиры эквивалентная ее первоначальной стоимости. Остальная часть передается покупателю без регистрации лично либо с помощью банковской ячейки. Сумму доплаты можно зафиксировать распиской или замаскировать в дополнительном соглашении к договору, которое регистрироваться в Росреестре не будет”, – уточняет он.

Риски занижения цены в договоре

Первый риск подстерегает участников таких сделок еще до регистрации, покупатель легко может получить отказы в ипотеке.

“Если на этапе оформления договора банк обнаружит занижение цены, покупатель получит отказ в получении кредита и может быть занесен в “черный список” кредитора, что в дальнейшем негативно повлияет на репутацию заемщика”, – подчеркивает директор по продуктам Online-Ipoteka Дмитрий Питецкий.

Еще при занижении цены сумма налогового вычета по ипотечному кредиту уменьшается, так как вычет рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи, добавляет он.

Разумеется, главная опасность для участников таких сделок – “гнев” ФНС.

“В случае выявления ФНС занижения налоговой базы продавцу доначислят налог на всю стоимость квартиры и привлекут к административной ответственности, что грозит штрафом в размере от 20 до 40% от суммы сделки в зависимости от доказанного умысла.

Также при занижении существует вероятность привлечения продавца к уголовной ответственности: она наступает в том случае, когда уклонение от уплаты налога происходит в крупном размере”, – предупреждает руководитель единого центра инвестиций “Переуступки.

РФ” Роман Корякин.

Выявляются такие нарушения при необдуманных действиях сторон сделки. Нередко сами участники предоставляют сведения в ФНС при подаче декларации. Также вычислить занижение цены недвижимости в сделке можно, когда сумму сверх указанной в основном договоре проводят через аккредитив. В этих случаях налоговая может провести проверку и выявить нарушение, поясняет он.

“Спалиться” на самом деле куда проще, чем кажется, есть множество источников, которые могут дать налоговой повод для проверки сделки, предупреждает адвокат адвокатской конторы “Бородин и Партнеры” Ольга Туренко.

Такая информация может поступить от любого участника сделки, от риелтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой.

Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.

У покупателя при данной схеме рисков больше, а выгоду чаще всего получает продавец, отмечают все опрошенные эксперты:

Так, налоговая может узнать в том числе и от банков о факте получения покупателем кредита на разницу в цене договора и фактической стоимости, что может являться существенным аргументом налогового органа в случае спора о реальной цене объекта недвижимости, полагает управляющий партнер юридической фирмы “Большаков и партнеры” Андрей Большаков.

Перепродадите – переплатите

Мало кто задумывается о то, что если купленную по заниженной стоимости квартиру придется продавать менее чем через пять лет, то нынешнему покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи, напоминает Сухий. И если сумма покупки будет занижена существенно, то затраты могут быть весьма внушительными, особенно с учетом роста цен на жилье в последние полтора года.

Добросовестность под угрозой

Если дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания, указывает Турненко.

Если сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке “за рамками” договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично – денег, добавляет собеседница агентства.

Туренко перечисляет основные неприятности, которыми грозит сделка с занижением для всех участников:

“Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьезных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета”, – предупреждает адвокат.

Завышение: мы хитрее банка

Если занижение стоимости квартиры направлено в основном на обман государственных орагнов (главным образом ФНС), то завышение – это всегда “игра” с банком. В договоре указывается более высокая стоимость квартиры, благодаря чему покупатель скрывает отсутствие у него средств на первый взнос по ипотеке.

“В данном случае речь идет о завышении оценочной стоимости квартиры”, – уточняет Литинецкая. Основным мотивом служит желание не выплачивать первоначальный взнос, а получить его сумму от банка. Гораздо реже встречаются случаи, когда средства тратятся на собственные нужды, добавляет она.

Читайте также:  Как рассказывать о своих недостатках

Для того, чтобы реализовать подобный незаконный механизм, покупатель должен убедить продавца и оценщика завысить стоимость в договоре и отчете. Разумеется, добросовестные граждане откажутся от такого предложения, продолжает Литинецкая.

Завышение стоимости недвижимости в ДКП – громоздкая и рискованная схема, отмечает в свою очередь Питецкий. Заемщику нужно договориться с продавцом об увеличении цены минимум на 15-20% – то есть на размер первоначального взноса.

Заемщик получает от продавца расписку в том, что последний получил сумму, равную дельте между реальной и завышенной ценой, хотя фактически ничего не получал. Расписка – документ для банка, подтверждающий, что заемщик оплатил первоначальный взнос в полном объеме.

Остаток суммы равен реальной цене квартиры, эти деньги заемщик получает в качестве ипотечного кредита, а средства перечисляются продавцу, объясняет он.

Риски завышения цены в договоре

Схема с завышением цены в договоре ради получения ипотеки не только сложная, но и очень рискованная, поскольку ее куда проще квалифицировать как настоящее уголовное преступление, предупреждают эксперты.

В этой схеме договоренности нужно достигнуть не только с продавцом недвижимости, но и с оценочной компанией, которая подтвердит заявленную продавцом сумму. Делать ставку заемщик может на недобросовестность конкретных менеджеров, так как банки не идут навстречу подобным механизмам – ведь речь идет о мошенничестве, подчеркивает Питецкий.

“Минимальное наказание в данном случае – признание сделки недействительной с занесением в кредитную историю заемщика пометки о подозрении в мошеннических схемах, однако в худшем случае участники сделки могут понести уголовное наказание.

В случае расторжения или признания сделки недействительной продавцу придется вернуть прописанную в договоре сумму, то есть больше, чем он получил де-факто.

Поэтому риски для обеих сторон при завышении цены в ДКП значительно выше полученной выгоды”, – добавляет он.

Да, фактически завышение суммы квартиры – это мошенничество. Однако, если в банке одобрят кредит, то его специалисты займутся выяснением вопроса о завышении только в том случае, если заемщик начнет уклоняться от погашения кредита. В целом банкам не интересны данные вопросы, уточняет Корякин.

Еще один вероятный риск несет продавец: если квартира находилась в собственности меньше 3 или 5 лет, то при продаже с завышением ему придется заплатить больший налог, предупреждает адвокат, партнер коллегии адвокатов “Де-юре” Антон Пуляев.

Так что для покупателей будет лучше искать другой способ получения ипотеки, заключает Литинецкая.

Можно тщательно изучить предложения от различных банков: например, некоторые кредитные организации могут предложить особые условия для определенных категорий заемщиков (зарплатные клиенты, бюджетники), либо на конкретные типологии квартир. Помимо этого, для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала, советует она.

Не прогадать бы, или как рассчитать стоимость квартиры для продажи, а также другие сведения о сделке

Договор купли-продажи квартиры является главным документом во время проведения сделки, именно в нем прописываются все нюансы, включая цену недвижимости. Указание стоимости продаваемого жилья считается обязательным, к тому же, продавец и покупатель заинтересованы в том, чтобы зафиксировать эту важную характеристику документально.

Но как рассчитать правильную рыночную стоимость квартиры перед ее реализацией? Включать ли задаток и аванс в общую стоимость жилья? Законно ли вписывать в документ заниженную цену? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в нашем материале.

Что означает полная цена в договоре купли-продажи недвижимости?

В статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации сказано, что цена недвижимости должна быть указана в договоре купли-продажи (ДКП). Стоимость является существенным условием (то есть обязательным) и часто прописывается как “цена договора”. Под ценой понимается согласованная между сторонами сумма, которая выплачивается покупателем в адрес продавца в процессе покупки квартиры.

О полной стоимости жилья в соглашении идет речь, когда в договоре прописывается окончательная сумма, без всяческих вычетов, которые будут переданы позже. Какую сумму можно указать в договоре купли-продажи? Юристы советуют настаивать на отражении полной суммы в документе, поскольку только он является аргументом для сторон в случае начала судебного разбирательства.

Как определить?

Гражданский кодекс Российской Федерации в упомянутой выше статье 555 предусматривает право продавца устанавливать стоимость сделки самостоятельно. В пункте втором сказано, что цена недвижимого имущества может быть указана из расчета стоимости одного квадратного метра или другой величины.

При этом, окончательная стоимость объекта будет рассчитываться по фактической площади передаваемого покупателю жилья. В статье 555 также сказано, что установленная цена недвижимости, если договором не предусматривается иное, включает в себя и стоимость земельного участка. Эта норма актуальна только для сделок, в которых фигурируют отдельно стоящие постройки (частные дома).

Инвентаризационная стоимость квартиры

Что будет, если она не указана?

Гражданский кодекс сообщает, что цена недвижимости в договоре купли-продажи должна быть прописана. Сделать это необходимо официально и в письменной форме. Документ, в котором отсутствует стоимость сделки или указано только, что оплата была согласована между сторонами устно, будет считаться юридически незаключенным.

Все правовые отношения и право собственности, последовавшие за подписанием такого договора, признаются незаконными.

Входит ли туда задаток/аванс?

Для начала предлагаем разобраться в сути понятий «задаток» и «аванс» во время купли-продажи квартиры, они отличаются друг от друга важными характеристиками.

И задаток, и аванс считаются вариантами предоплаты, которую покупатель передает продавцу до момента окончательного расчета (какие есть способы передачи денег продавцу?). Как правило, перед или в процессе работы над договором.

Термин «задаток» прописан в статьях 380 и 381 Гражданского кодекса РФ.

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
    Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Он представляет собой денежную сумму, которая передается одной из сторон договоренности в качестве доказательства своих намерений и обеспечения исполнения контракта. Говоря простыми словами, под задатком понимается денежная страховка – покупатель выплачивает ее, подтверждая свои планы по покупке жилья.

Задаток налагает на каждую сторону финансовую ответственность. Например, если сделка не состоялась по вине покупателя, вышеуказанная денежная страховка остается у продавца.

Однако, если договор не был заключен из-за действий продавца, он возвращает потенциальному покупателю сумму в двойном размере задатка.

Поскольку выплата задатка является юридической процедурой, соглашение по его выплате необходимо заключить отдельно, при чем независимо от суммы страховки.

С авансом все проще, этот термин не расшифровывается в ГК, а лишь упоминается. В законе говорится, что предоплата по ДКП, не зафиксированная в письменном виде, будет считаться авансом.

Обычно, стороны используют аванс с той же функцией подтверждения намерений, но без юридических последствий. На первичном рынке аванс возвращается покупателю, если сделка была разорвана по вине продавца без дополнительных компенсаций.

Если же покупатель сам передумал – аванс остается у владельца недвижимости.

Задаток и аванс входят в стоимость квартиры, поскольку в случае успешного заключения сделки остаются у продавца как часть оплаты всей стоимости недвижимости. Однако, поскольку денежный транш передается отдельно, о задатке/авансе рекомендуется упомянуть в основном или предварительном договоре, а также составить по нему отдельное соглашение.

Страхование титула при покупке квартиры

Как рассчитать, сколько стоит жилье?

Независимая экспертиза

Когда дело доходит до продажи квартиры и, соответственно, сделок с крупными суммами, многие владельцы задаются вопросом, как оценить недвижимость правильно и не прогадать? Подобные услуги на рынке стали востребованными уже очень давно, так что владелец жилья без труда сможет найти физическое лицо с сертификатом оценщика для определения рыночной стоимости квартиры.

Согласно положениям Федерального закона №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщики в РФ имеют возможность работать как по договору с юридическим лицом, так и занимаясь частной практикой. С оценщиком заключается договор, к которому прикладывается информация от владельца жилья:

  • паспорт;
  • техпаспорт на квартиру;
  • документы о праве собственности.

Экспертиза жилья проходит по стандартной процедуре, оценщик фотографирует и изучает саму квартиру, подъезд, обращает внимание на расположение жилья, наличие инфраструктуры, задает вопросы.

После выполнения договора, владелец получает на руки отчет, в котором указываются все достоинства, недостатки недвижимости, повлиявшие на вердикт по рыночной стоимости квартиры.

Самостоятельно

Наиболее простым и не затратным способом оценки считается самостоятельный анализ через поиск аналогичных объектов недвижимости. Все, что понадобится хозяину квартиры – время и еще, пожалуй, усидчивость.

Чтобы получить наиболее точную цифру необходимо отыскать максимально похожий на ваше жилье объект.

Не забывайте учитывать даже малозначимые на первый взгляд факторы, например, работающий лифт в подъезде, красивый вид из окна, тихий район, автобусную остановку в нескольких шагах от дома.

Через риэлтерское агентство

Риэлтерские компании выполняют оценочную экспертизу более основательно, однако и цена у таких услуг оказывается выше чем у частных оценщиков.

Сама же процедура практически идентичная, только помимо визуального осмотра крупные компании выдают клиентам опросники. В них собраны вопросы, получив ответы на которые риэлтор сможет составить целостное представление о квартире.

Также стремятся выполнить максимум работы самостоятельно, дабы предоставить клиенту полноценный отчет.

Об услугах риэлторов при купле-продаже квартиры говорится тут.

Читайте также:  Как Уволить Сотрудника во Время Испытательного Срока

Через интернет-порталы

Помощь в выяснении истинной стоимости квартиры предоставляют и интернет-порталы, в которых на основе разнообразных алгоритмов, рассчитывается примерная стоимость. Предлагается заполнить небольшую анкету онлайн, и указать:

  1. город;
  2. район;
  3. этажность дома;
  4. коммунальные блага;
  5. особенности квартиры.

Система автоматически рассчитает рыночную стоимость жилья.

Рекомендуем использовать этот метод в комбинации с другими, интернет-ресурсы не являются надежными источниками информации о ценах, особенно в условиях динамических изменений на рынке российской недвижимости. Но могут дать ориентировочные данные.

Причины, по которым сумма снижается

Иногда продавцы предлагают указать в договоре заниженную стоимость, чтобы заплатить государству меньшие проценты налога на прибыль.

Отмечаем, что российское законодательство предусматривает необходимость выплачивать процент только владельцам, которые являются держателями права собственности три (или пять для сделок с 2017 года) лет.

Кроме этого, в силу с 2016 году вступили поправки, которые привязали налог на прибыль к кадастровой, а не рыночной стоимости.

Теперь цена в документе не играет большой роли, является лишь второстепенным фактором при определении суммы отчислений. Среди причин занижения стоимости назовем и желание побыстрее продать жилье.

Чем это опасно для сторон сделки?

Покупка жилья с заниженной ценой, указанной в договоре, чревата следующими последствиями. Покупатель в случае расторжения сделки не сможет доказать, что оплатил сумму выше, чем указанно в договоре.

Продавец уже во время осуществления сделки не будет застрахован от получения суммы меньшей, чем было оговорено в устной форме.

Советуем указывать в контракте настоящую стоимость сделки, это обезопасит стороны от возможных конфликтов.

Как законно занизить?

Государство не контролирует стоимость недвижимости при продаже квартиры, хозяин недвижимости имеет право единолично устанавливать сумму контракта. Теперь в России действуют нормы, по которым величина налоговых отчислений зависит от кадастровой, а не рыночной стоимости, поэтому правительство никак не заинтересовано в контроле за установкой рыночной цены.

Теперь, вы знаете, что сумма сделки является обязательным положением договора купли-продажи недвижимости. Передача задатка/аванса предусматривает заключения дополнительного соглашения. Советуем максимально четко прописывать все, что касается стоимости ДКП. А если вы продавец – воспользуйтесь советами, дабы определить стоимость правильно и получить

Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

nokia_alexnet/Depositphotos

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.

«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов.

«Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%.

Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Хочу продать квартиру бывшей жене – как минимизировать налоги?

Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.

Чья инициатива?

Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».

Механизм продажи

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками.

Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

 Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Чем рискует покупатель?

Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем.

Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон.

А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной.

В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский.

Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.

Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы.

«Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.

3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.

Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.

«А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.

Чем рискует продавец?

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах.

Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры.

Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит.

«В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.

«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд.

Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст.

198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую).

Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений.

И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.

Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.

  • Не пропустите:
  • Когда платить налог на квартиру?
  • Переуступка прав: особенности сделок
  • Как купить квартиру по договору переуступки?
  • Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector