Жилой Дом Назначение Нежилое Что Значит

Перевод садового дома в жилой позволит прописаться в нем, получить налоговый вычет и повысить привлекательность недвижимости. Рассказываем, как это сделать

Альберт Гарнелис/ТАСС

Нередко дачные или садовые дома юридически не являются жилыми. На дачный отдых этот факт никак не влияет. Но если собственник захочет прописаться в таком доме, то для этого потребуется перевести его из садового в жилой.

Вместе с экспертами Федеральной кадастровой палаты и юристами рассказываем, как это сделать и в чем плюсы такого перевода.

Садовый дом предназначен для временного пребывания человека, его еще можно назвать сезонным. Обычно такие дома расположены на землях сельхозназначения. Как правило, там нет коммуникаций: газа, центрального водопровода и электричества. Дома, которые строились до нулевых годов, были рассчитаны на летний сезон, некоторые с водонапорными башнями и электричеством на чайник, плиту и лампу.

Садовый дом — здание сезонного использования на период «выездов на дачу», предназначенное для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с временным пребыванием в таком здании.

 Как получить постоянную регистрацию на даче

Постепенно многие люди стали переезжать в область: постоянно жить за городом, а работать в Москве. Так возник запрос на строительство на подобных землях домов для постоянного проживания. Однако на такой земле невозможно было зарегистрироваться. Чтобы сделать это, требовалось перевести садовый дом в жилой, отметила эксперт по загородному рынку «Миэль» Татьяна Ананьева.

Раньше для перевода садового дома в жилой нужно было в суде доказывать, что это единственное возможное место для проживания, а сам дом снабжен для этого всем необходимым. Процесс перевода был очень сложным, и его решили изменить.

В прошлом году процедуру перевода садовых домов в жилые упростили. Теперь она носит уведомительный характер — необходимо подать заявление в органы местного самоуправления, к которому приложить заключение по обследованию дома.

При этом признать дом жилым на земельном участке «для огородничества» не получится, так как на таком участке запрещено возводить капитальные строения.

Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС

Прописка, налоговый вычет и низкие тарифы ЖКХ

Перевод садового дома в жилой дает ряд преимуществ. Во-первых, это возможность оформить прописку. Во-вторых, получить имущественный налоговый вычет, что возможно только при приобретении жилой недвижимости.

В-третьих, оформить местный тариф на электричество, который намного меньше (примерно на 30%), чем в городе.

В-четвертых, жилой статус дома может обеспечить ему более высокую цену при продаже, отметила гендиректор компании «Юристъ», член Ассоциации юристов России (АЮР) Асия Мухамедшина.

Между тем есть случаи, когда с таким переводом лучше не спешить. Например, это актуально для людей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Сейчас на очередь на получение жилья ставят при условии, что на одного члена семьи приходится менее 9 кв. м.

общей площади квартиры или дома. Садовый дом в расчете не участвует, потому что он нежилой. В случае переоформления садового дома в жилой его автоматически рассмотрят как улучшение жилищных условий, и семья «слетит» с долгожданной очереди на увеличение площади.

Инструкция от Федеральной кадастровой палаты

Перед тем как подать документы на перевод садового дома в жилой, необходимо провести его техническое обследование, подготовив межевой план и кадастровый паспорт. Сделать его может кадастровый инженер, стоимость подобных услуг, по оценкам экспертов, начинается от 20 тыс. руб.

После того как план и паспорт готовы, можно подавать документы на перевод — в местную администрацию или многофункциональный центр (МФЦ).

• Этап 1. Сбор пакета документов
• Для признания садового домика жилым собственнику необходимо предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления или в МФЦ пакет документов:
• — заявление о признании садового дома жилым (единой утвержденной формы такого заявления нет). В нем указать кадастровый номер садового дома, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен дом, почтовый адрес заявителя или адрес его электронной почты и способ получения решения муниципалитета об изменении назначения помещения (по электронной почте, лично в МФЦ или местной администрации);
• — выписку из Росреестра об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если право собственности заявителя на садовый дом не зарегистрировано, то правоустанавливающий документ на садовый дом или нотариально заверенную копию этого документа;

— заключение по обследованию технического состояния объекта, которое подтвердит, что дом надежен и безопасен (с точки зрения наладки внутренних коммуникаций, строительных конструкций, пожарной безопасности, санитарии и гигиены). Документ выдается специалистами-инженерами, выполняющими работы по обследованию объектов недвижимости (ИП или юрлицо). Инженер должен состоять в саморегулируемой организации по инженерным изысканиям;

— нотариальное согласие третьих лиц (если дом обременен правами третьих лиц) на признание садового дома жилым.

Этап 2. Ожидание решения уполномоченного органа местного самоуправления

По результатам рассмотрения заявления и пакета документов уполномоченный орган местного самоуправления принимает решение о признании или об отказе в признании садового дома жилым. Это процесс занимает не более 45 календарных дней со дня подачи заявления.

1. Этап 3. Внесение изменений в Росреестр
2. Если уполномоченный орган местного самоуправления принял решение о признании садового дома жилым, он направляет свое решение заявителю и в Росреестр для внесения соответствующих изменений в сведения о садовом доме.
3. Гражданин также вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих изменений.

Человеку могут отказать в переводе садового дома в жилой. Для этого есть ряд оснований: неполный пакет документов, с заявлением о признании садового дома жилым обратился не собственник объекта.

Виды разрешенного использования земельного участка не предусматривают размещения на нем жилого дома. Так, например, земельный участок должен быть для садоводства, а не огородным.

На последнем могут размещаться только хозяйственные постройки.

Решение об отказе в признании садового дома жилым выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения. При отказе заявитель либо просто представляет дополнительные документы, либо может обжаловать решение в суде.

Сроки перевода садового домика в жилой

Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме. Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.

Итак, согласно Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.

2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

• К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
• Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, аптеки, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью.
• У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным юридическим или физическим лицом, впрочем, как и для обычных квартир.
• Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.

Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

Когда же на доме установлен общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет для собственников и пользователей квартир.

Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов.

Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например.

Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений, это уже неправильно.

Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.

Бывают случаи, когда некоторые помещения, входящие в состав общего имущества, такие как подвалы или цоколи, переходят в категорию нежилых помещений.

Говорить о том насколько это законно мы не будем, а вот по порядку расчета размера платы за коммунальные услуги будет вырисовываться следующая картина.

Если некоторые помещения в подвале или цоколе оформлены юридически как нежилые помещения, то есть на них оформлены свидетельства регистрации права собственности, то расчет будет производиться как для нежилых помещений.

А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.

Если же подвал или цоколь, например, сдаются в аренду (такое тоже очень часто используется) для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.

Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются, и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.

В связи с этим напоминаем, что подпунктом р) пункта 31 Постановления № 354 в обязанность исполнителя коммунальных услуг входит предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

Поэтому потребителям коммунальных услуг не нужно стесняться, а необходимо своевременно обращаться к исполнителю за разъяснением при возникновении вопросов по оплате за коммунальные услуги. Может чувство контроля со стороны потребителей заставит исполнителей более серьезно и ответственно подходить к своим обязанностям.

Информация подготовлена специалистами Центра информирования и консультирования граждан ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Калининградской области» с использованием материалов сайта https://raschetgkh.ru/articles/177-nezhilye-pomeshcheniya-v-mnogokvartirnom-dome.html

Проблемы изменения назначения объектов учета | Последние новости

В соответствии с пунктами 15,16,18 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007г. №221-ФЗ (далее – Закон о кадастре) в государственный кадастр недвижимости вносятся:

• – назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;
• – назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение;
• – назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение.

Согласно Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 04.02.2010 №42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» (далее – Порядок ведения ГКН) п.

8 подпункт 1 раздела II Структура и состав кадастровых сведений Реестра объектов недвижимости в запись об объекте недвижимости вносятся общие сведения об объекте недвижимости в объеме, предусмотренном пунктами 63, 73, 76, 79 и 82 Порядка ведения ГКН.

В соответствии с частью 2 статьи 16 кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 13 – 20, 25 – 29 части 2 статьи 7 Закона о кадастре сведений, осуществляется, если иное не установлено Законом о кадастре, на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с Законом о кадастре для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Как следует из пункта 10 части 1 статьи 22 Закона о кадастре, документом, необходимым для внесения или изменения сведений о назначении является копия документа, подтверждающего в соответствии с Законом о кадастре изменение назначения здания или помещения. Такие документы могут запрашиваться органом кадастрового учета в порядке, установленном частью 5 статьи 16 Закона о кадастре, т.е. в порядке информационного взаимодействия.

1. Соответственно в случае поступления в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете в связи с изменением назначения здания, помещения и при этом непоступления соответствующих документов из уполномоченных органа государственной власти или органа местного самоуправления в порядке информационного взаимодействия, орган кадастрового учета самостоятельно запрашивает такие документы, если такие документы не представлены заявителем по собственной инициативе.
2. При обработке заявлений, поступивших в орган кадастрового учета в связи с изменением назначения здания, помещения возникают следующие проблемы:
3. 1) Отсутствие в актах органов местного самоуправления (далее – ОМС) сведений о кадастровом номере объекта учета (не часто, но встречаются случаи).

Тогда как в соответствии с пунктом 9 Постановления Правительства РФ от 03.02.2014 г.

N 71″Об утверждении Правил направления органами государственной власти и органами местного самоуправления документов, необходимых для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости, а также о требованиях к формату таких документов в электронной форме” в случае перевода жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение орган местного самоуправления направляет в орган кадастрового учета документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в решении о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение, включая кадастровый номер и назначение помещения, в отношении которого осуществляется перевод, либо документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в акте приемочной комиссии, подтверждающем завершение переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ (в случае, если для такого перевода требовалось проведение переустройства, перепланировки или иных работ в отношении помещения).

2) При переводе из жилого в нежилое помещение (или наоборот) в приказе/постановлении ОМС указывают площадь жилого помещения без учета балкона, лоджий либо наоборот при переводе в жилое из нежилого помещения указывают площадь с учетом холодных помещений (лоджий, балконов).

Однако в соответствии с приказом Министерства экономического развития РФ от 30.09.

2011года № 531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения» (далее – Приказ №531) общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, специалистам, уполномоченным на осуществление кадастрового учета объектов недвижимости, приходится самостоятельно определять площадь помещения в соответствии с приказом №531.

3) В постановлениях вместо назначения пишут целевое назначение, функциональное использование и т.д.

4) Объект учета в государственном кадастре недвижимости является зданием, а в постановлении указывают помещение и наоборот.

5) В государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о здании с назначением «нежилое здание» и наименованием «кафе». Собственник хочет изменить наименование с «кафе» на «магазин».

При этом орган местного самоуправления прописывает в постановлениях «…изменить назначение здания для использования в целях магазина…».

Тогда как в данном случае назначение здание не меняется, а меняется только наименование.

6) Часть 8 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации «Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение» предусматривает, что если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) проведение иных работ, то решение о переводе помещения, является основанием проведения соответствующих работ по переустройству, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки.

Завершение указанных в части 8 статьи 23 переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее – акт приемочной комиссии).

Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган осуществляющий государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Законом о кадастре. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Однако органы местного самоуправления в данном случае зачастую направляют в орган кадастрового учета только решение о переводе помещения (например из нежилого в жилое), тогда как в соответствии с Жилищным кодексов РФ они должны направлять Акт приемочной комиссии.

В связи с вышеизложенным сообщаем, что существующие проблемы, возникающие при обработке документов, поступающих от органов местного самоуправления, влекут за собой нарушение Закона о кадастре. Данный факт, как следствие, приводит к последующему принятию решений о приостановлении/отказе осуществления кадастрового учета в части изменений назначения объекта недвижимости (здания, помещения).

В росреестре, бти и фнс разное назначение дома – что делать?

sergeysikharuli/Depositphotos

Это техническая ошибка, и она исправляется просто: Вы подаете заявление в Росреестр, получаете выписку из ЕГРН. Затем относите данную выписку в налоговую инспекцию вместе с заявлением об исправлении технической ошибки. При этом, как говорится в ч. 1 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости, за исправлением такой ошибки может обратиться как сам собственник участка, так и любое заинтересованное в вопросе лицо.

Чем отличается садовый дом от дачного?

Как легализовать постройку на даче с 1 марта?

Отвечает руководитель отдела продаж «Истринской долины» Алексей Шаров:

Государственный технический учет объектов капитального строительства (ОКС), которым занимались в БТИ, не осуществляется уже пять лет – с 2013 года. Эта функция была передана в федеральную структуру – Кадастровую палату Росреестра – в форме кадастрового, а не технического учета зданий. Отличия принципиальные.

Если в БТИ были детальные фактические обмеры, а стоимость строения была инвентаризационной, но не было точного координатного описания расположения, то с введением кадастрового учета стоимость стала приближенной к рыночной (кадастровая стоимость), обмеры проводят кадастровые инженеры, здания получили точную привязку к земле.

Масштаб этих изменений колоссальный. Только представьте: сначала перенос данных из БТИ в Россреестр, потом объединение Реестра прав и Кадастра недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости, а затем – передача сведений в ФНС. В такой сложной цепочке могли появиться ошибки и неточности. 

И все-таки теперь основным источником правового статуса Вашей недвижимости является выписка из ЕГРН, которую можно заказать в МФЦ или Росреестре. Вы также можете обратиться в ФНС с просьбой уточнить данные о Вашей собственности у Росреестра – они это сделают без Вашего участия при помощи межведомственного взаимодействия. 

Снес дачу, построил дом – как его регистрировать?

Должен ли я получать разрешение на пристройку к дому?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Я думаю, в Вашей ситуации нужно разобраться только с корректностью обозначения наименования дома в сведениях налоговой инспекции. Сведения от БТИ сейчас имеют актуальность в очень ограниченном числе случаев.

Я бы рекомендовал заказать выписку ЕГРН и отправить ее в налоговую инспекцию с заявлением об исправлении сведений о наименовании принадлежащего Вам объекта недвижимости.

Для удобства налогоплательщиков такая функция есть в личном кабинете, соответственно, такое заявление можно подать и в онлайн-режиме.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Главенствующее юридическое значение носит информация, содержащаяся в кадастровом паспорте на дом – необходимо обратить внимание, какое назначение там прописано. Если там назначение указано как «жилое», то возможно переделать технический паспорт через кадастровых инженеров.

Что касается информации в налоговом органе, то здесь можно обратить внимание на разъяснение, данное им в письме от 17 ноября 2016 г. N БС-4-21/21769@, согласно которомужилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства или дачного хозяйства, следует относить к жилым домам.

• Таким образом, Вам нужно обратиться в налоговую с соответствующим заявлением для дальнейшего учета дома как «жилого».
• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Почему участка нет в кадастровой карте, хотя его межевали?
• Может ли СНТ устанавливать тариф на электричество?
• Как сломать старый дом и построить новый легально?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как поменять назначение здания и помещения?

Нам нужно из нежилого дома сделать жилой. Подскажите как. Спасибо.

Для начала скажем, что здания имеют назначения: жилой дом, нежилое здание, многоквартирный дом, жилое строение и садовый дом. Помещения бывают жилые и нежилые.

• Согласно части 1 статьи 32 Закона № 218-ФЗ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение (если не требуется проведение работ по перепланировке) или об утверждении акта приемочной комиссии (в случае проведения работ по перепланировке).
• В случае, если сведения не внесены в ЕГРН в сроки, установленные статьей 34 Закона № 218-ФЗ, заинтересованное лицо вправе в порядке установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН.
• Отметим, что орган регистрации прав в течение 3 рабочих дней со дня получения заявления о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, самостоятельно запрашивает документы в органах государственной власти и органах местного самоуправления.
• Ситуации, когда на садовом земельном участке был построен дом, который предназначен для сезонного использования, то есть нежилого назначения, а впоследствии переоборудован таким образом, что в таком доме стало возможным проживать круглогодично, встречаются регулярно.

До недавнего времени изменение назначения садового дома было проблемой для его собственников. Однако благодаря Закону о садоводстве и огородничестве № 217-ФЗ, который действует с 2019 года, предусмотрена возможность признания садового дома жилым домом и наоборот.

Для этого собственнику дома необходимо обратиться в орган местного самоуправления, представив следующие документы:

• заявление, правоустанавливающий документ на садовый дом или жилой дом;
• заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям надежности и безопасности (установленным ч.2 ст. 5, ст. 7, 8 и 10 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);
• нотариально удостоверенное согласие третьих лиц (если объект недвижимости обременен правами этих лиц).

Каждое муниципальное образование может самостоятельно устанавливать дополнительный перечень документов, поэтому с полным перечнем документов можно ознакомиться на официальных сайтах муниципальных образований.

После получения Решения собственник здания с заявлением о смене назначения объекта обращается в Росреестр.

Как перевести помещение из нежилого в жилое

Кроме документов, подтверждающих проведение голосования собственников помещений в МКД (если их согласие требовалось), для обращения за предоставлением госуслуги вам необходимо предоставить:

• опись документов по форме;
• документ, удостоверяющий личность заявителя (копия всех страниц — при обращении представителя заявителя);
• документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, и документ, подтверждающий полномочия представителя — если документы будет подавать не собственник помещения;
• правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости или права на него зарегистрированы до 31 января 1998 года и отсутствуют в распоряжении Департамента городского имущества (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если переустройство/перепланировка требуются для признания помещения жилым;
• учетно-техническая документация на помещение по состоянию на дату последнего обследования, проведенного не более 5 лет назад (подлинники);
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (поэтажные планы всех этажей в доме), по состоянию на дату последнего обследования, проведенного не более 5 лет назад (подлинники);
• заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (подлинники):
• из организации, осуществляющей технический учет и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства;
• из организации, аккредитованной на осуществление санитарно-эпидемиологической экспертизы, расследования, обследования и иных видов оценок (при наличии на указанное заключение положительного заключения Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве);
• из организации, аккредитованной на право проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Если собственник переводимого помещения — несовершеннолетний, также понадобится свидетельство о рождении или выданный в установленном порядке документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, в случае его выдачи компетентными органами иностранного государства.

Если собственниками переводимого помещения являются несколько лиц, запрос направляется одним из собственников:

• с представлением доверенности, подтверждающей полномочия на представление интересов остальных собственников помещения (согласие на предоставление государственной услуги, на обработку персональных данных). При этом к запросу прилагается комплект документов в единственном экземпляре;
• в случае отсутствия доверенности согласие собственника физического лица может быть получено в электронной форме с использованием mos.ru при наличии полного доступа к подсистеме «личный кабинет» портала.

Согласие за несовершеннолетних детей, не достигших 14-летнего возраста, недееспособных/ограниченно дееспособных граждан предоставляется их законными представителями. Несовершеннолетние лица, достигшие 14-летнего возраста, действуют с согласия законных представителей.

Вс пояснил, когда собственники примыкающих к мкд зданий должны платить за содержание общего имущества

22 июля Верховный Суд вынес Определение № 309-ЭС21-5387 по делу № А50-179/2019 о споре между ТСЖ и собственником примыкающего к многоквартирному дому здания о плате за пользование общим имуществом МКД.

Суды посчитали, что общие инженерные сети – не основание взимать плату за содержание общедомового имущества

ООО «Гарантия» на праве собственности принадлежит нежилое административно-офисное здание общей площадью 2,5 тыс. кв. м, расположенное на земельном участке, где находится многоквартирный дом под управлением ТСЖ «Попова, 23». Договор управления между ТСЖ и обществом заключен не был.

Полагая, что принадлежащее обществу здание входит в состав единого жилого комплекса с многоквартирным домом, ТСЖ посчитало, что оно должно также нести расходы на содержание общедомового имущества.

В связи с этим ТСЖ направило «Гарантии» претензию с требованием о погашении задолженности за период с июля 2017 г. по сентябрь 2018 г. в общей сумме 570 тыс. руб.

Поскольку претензия была оставлена без удовлетворения, последовал иск в суд.

В сентябре 2019 г.

по делу была произведена судебная экспертиза, которая заключила, что многоквартирный жилой дом и административно-офисное здание общества не имеют общих строительных конструкций, в том числе фундамента, несущих стен, плит перекрытий, иных плит, несущих колонн, ограждающих несущих конструкций, крыши, что свидетельствует об отсутствии между конструкциями объектов неразрывной физической или технологической связи.

Вместе с тем было установлено, что стороны совместно используют центральный тепловой пункт, системы водоснабжения и теплоснабжения.

Система теплоснабжения и водоснабжения жилого дома используется для получения коммунальных ресурсов административным офисным зданием, что свидетельствует о наличии между инженерными системами объектов неразрывной физической или технологической связи.

Иными словами, при отсоединении трубопроводов теплоснабжения и водоснабжения административного офисного здания от систем, расположенных в ЦТП, поставка ресурсов в него прекратится.

Кроме того, эксперты указали, что офисное здание и МКД имеют общее помещение ЦТП, расположенное в подвале и являющееся техническим помещением. В заключении также указано, что согласно проектной документации многоквартирный жилой дом и пристроенное к нему нежилое здание запроектированы в составе одной стройки.

19 июня 2020 г. Арбитражный суд Пермского края частично удовлетворил исковые требования ТСЖ, взыскав с общества «Гарантия» 47 тыс. руб. за тепловую энергию, вывоз ТБО и опрессовку узла. Апелляционный и окружной суды оставили решение без изменений.

При разрешении спора суды руководствовались положениями ст. 210 ГК РФ, ст. 36, 39, 154, 155, 158 ЖК РФ, п. 28, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также учли разъяснения, содержащиеся в п.

2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64.

Суды отметили, что разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу МКД, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения – возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению. Они посчитали, что использование теплового пункта, а также прохождение инженерных коммуникаций через многоквартирный жилой дом не являются основаниями для признания нежилого здания частью многоквартирного жилого дома. Оценив результаты экспертизы, все инстанции пришли к выводу, что спорное нежилое здание, расположенное на обособленном земельном участке ответчика, не является единым объектом с многоквартирным домом, в связи с чем не имеется оснований признавать ответчика участником долевой собственности на общее имущество МКД и возлагать на него плату за содержание и текущий ремонт общего имущества.

ВС указал, что суды проигнорировали выводы экспертизы

В дальнейшем ТСЖ обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, в которой указало на наличие на стороне общества неосновательного обогащения в виде невнесенной платы за пользование общим имуществом МКД, в связи с чем возмещение затрат легло на собственников двух жилых домов. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС после изучения материалов дела выявила существенные нарушения норм материального права нижестоящими инстанциями.

Ссылаясь на п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст.

36 ЖК РФ, Суд напомнил, что собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Как пояснил ВС, ст. 249 ГК установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно аналогичной норме, изложенной в п. 1 ст.

158 ЖК, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Экономколлегия отметила, что результаты экспертизы подлежали должной правовой оценке судами исходя из нормативных требований к определению состава общего имущества, которая имела важное значение для рассмотрения спора.

ВС обратил внимание, что у судов имелось заключение экспертов о том, что МКД и административно-офисное здание имеют общие системы водоснабжения и теплоснабжения; ЦТП, расположенный в нежилом помещении МКД, и техподполье являются общедомовым имуществом, поскольку в них расположены вводы и проходят общедомовые инженерные сети, которые питают два жилых дома и все встроенно-пристроенные нежилые помещения, в том числе и помещения ответчика.

ВС подчеркнул, что в судебных актах отсутствуют какие-либо сведения об изменении фактически технических характеристик объекта, в том числе о переходе на самостоятельное водоснабжение, теплоснабжение, минуя ЦТП, расположенный в помещениях дома, а также их обслуживание, как и основания для изменения наименования объекта по кадастровому учету с определением спорного объекта как здания.

Платежи собственников жилых и нежилых помещений в доме должны отвечать требованиям разумностиКонституционный Суд указал, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно устанавливать различные по размеру ставки платежей за содержание общего имущества

Высшая судебная инстанция указала, что суды сделали вывод об отсутствии у многоквартирного дома и здания, принадлежащего ответчику, общего имущества, поскольку приняли во внимание в заключении экспертов лишь выводы о присутствии отдельных элементов общего имущества, перечисленных в п. 2 Правил. ВС отметил, что нижестоящие инстанции ошибочно не дали правовую оценку обстоятельствам по делу, связанным с проектированием и возведением МКД со встроенно-пристроенным помещениями как одного строительного объекта.

ВС учел и тот факт, что ТСЖ при рассмотрении дела также указывало, что оказывает услуги по содержанию и ремонту придомовой территории общего имущества с 1999 г.

и предыдущий собственник оплачивал расходы по содержанию общего имущества, в отличие от ответчика, который продолжает пользоваться благоустроенной освещаемой охраняемой территорией жилого комплекса, контейнерами для ТБО, расположенными на территории комплекса, осуществляет разгрузочно-погрузочные работы, на территорию комплекса въезжает его транспорт.

Со ссылкой на Постановление КС РФ от 29 января 2018 г.

№ 5-П Верховный Суд отметил, что сам факт существования и сохранность каждого из помещений в МКД обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения.

Минстрой напомнил, что собственники не могут самостоятельно изменять размер платы за содержание жилья Как указало ведомство, в случае возникновения убытков в связи с самовольным изменением размера платы собственниками недвижимости управляющая организация вправе требовать признания решения их общего собрания недействительным

«Соответственно, не может рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями и возложение расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество», – отмечено в определении.

Суд также обратил внимание, что согласно имеющимся в материалах дела протоколам собраний собственников помещений ответчику установлена плата за услуги содержания и ремонта общего имущества в 2,5 раза ниже, чем для других собственников нежилых помещений.

В сниженный тариф не включена плата за лифты, их обслуживание и ремонт, за работу вахтеров-лифтеров, уборку подъездов и лестничных маршей, придомовой территории, тариф включает плату за содержание ЦТП, работу персонала, обслуживающего инженерные сети, работу аппарата управления товарищества.

ВС пояснил, что определение такого размера платы для ответчика согласуется с подходами, изложенными в Постановлении № 5-П, и связано с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования.

Исходя из изложенного, Судебная коллегия посчитала вывод судов нижестоящих инстанций об отказе в удовлетворении требования ТСЖ о взыскании задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома ошибочным.

Эксперты оценили выводы ВС

Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова считает, что поставленная проблема, несомненно, актуальна, поскольку на сегодняшний день в России, особенно в крупных городах, возведено большое количество административных зданий, примыкающих к МКД и используемых в качестве магазинов, офисных помещений, парковок именно с такой единой системой подключения к коммунальным ресурсам, в которой МКД выступает как источник питания коммунальными ресурсами.

Светлана Немчинова отметила, что, с одной стороны, собственники административных зданий, примыкающих к МКД, не потребляют многие услуги, оказываемые управляющей компанией жителям многоквартирного дома. В связи с этим, по мнению адвоката, у них отсутствует какой-либо экономический интерес в равном несении расходов на содержание такового общего имущества.

С другой стороны, эксперт подчеркнула, что собственники МКД, за счет денежных средств которых, в том числе, были созданы, построены сети водоснабжения, несут расходы на их содержание в полном объеме, в том числе и за ту систему, которая питает коммунальными ресурсами административные здания.

По словам Светланы Немчиновой, Верховный Суд обоснованно указал, что отсутствие отдельных элементов, таких как общие строительные конструкции, фундамент, несущие стены, плиты перекрытия, ограждающие несущие конструкции, крыша и т.п.

, не свидетельствует о том, что данные объекты не имеют общего имущества.

«Собственники должны нести расходы на содержание общего имущества при установлении вышеуказанных факторов, однако размер данных расходов может быть рассчитан дифференцированно, исходя из характера пользования собственниками данными услугами», – заключила адвокат.

Партнер «Легес Бюро» Коба Оржония считает, что рассматриваемая проблема становится актуальной именно в том случае, если собственник смежных зданий пользуется общим имуществом, но по какой-то причине решил не платить за это. «Описанная ситуация – это пример неосновательного обогащения.

И если еще до проведения экспертизы позиция собственника нежилого помещения относительно расположения офисного здания на принадлежащем юридическому лицу земельном участке могла бы быть принята во внимание как обоснованная, то после получения результатов экспертизы вопрос, по моему мнению, должен трактоваться однозначно», – выразил мнение эксперт.

Коба Оржония находит позицию ВС РФ обоснованной и в полной мере соответствующей имеющимся в деле доказательствам – выводам экспертизы.

Он отметил, что в случае, если за обслуживание общих систем платят только члены ТСЖ, а собственник здания только пользуется благами, а платить за это отказывается, то со стороны собственника здания возникает неосновательное обогащение.

Коба Оржония обратил внимание: важным доказательством общности имущества является тот факт, что при отсоединении трубопроводов теплоснабжения и водоснабжения административного офисного здания от систем, расположенных в ЦТП, поставка ресурсов (воды, тепловой энергии) в административное офисное здание прекратится.

«Таким образом, судебной экспертизой установлены неразрывная связь и факт общности коммуникаций между домом и административным зданием. Вызывает вопросы позиция судов нижестоящих инстанций, которые могли в рамках своей компетенции рассмотреть спор и принять обоснованные судебные акты», – поделился эксперт.