Как Разделить Квартиру на Студии

Сегодня собственники квартир пошли гораздо дальше и стали делить принадлежащую им недвижимость на несколько отдельных квартир. Такие манипуляции с жильем требуют соблюдения особой процедуры согласования и узаконивания.

• Разделение квартиры на две квартиры в большей степени распространено в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге в связи с высоким спросом на аренду жилья в этих городах.
• Гораздо проще и выгоднее сдавать в аренду несколько маленьких обособленных квартир, чем одну, состоящую из трех или четырёх комнат.
• О том, какие квартиры можно законно разделить, и что для этого нужно сделать, подробно расскажем далее.

В чем суть и необходимость разделения квартир?

Разделить одну квартиру на две отдельные может понадобиться в различных жизненных ситуациях. Кто-то из собственников пытается более выгодно использовать свою недвижимость как объект инвестирования, кто-то не может договориться со вторым собственником жилья и пытается максимально отстраниться от своего соседа.

Прежде чем ответить на вопрос: как разделить квартиру на две квартиры, нужно разобраться с мотивами такого желания. Несмотря на то, что чаще всего граждане стремятся объединить несколько квартир в одну, противоположные ситуации тоже встречаются.

Разделение квартиры на несколько обособленных объектов недвижимости обычно происходит в следующих ситуациях:

• развод супругов, не сумевших договориться о разделе совместно нажитого имущества;
• раздел имущества наследниками, не желающими совместно владеть одной недвижимостью;
• выделение отдельной жилой площади для выросшего ребёнка;
• желание выгодно продать недвижимость или сдать ее в аренду сразу нескольким арендаторам.

Разделению на две квартиры подлежат как единые квартиры, так и те, что в прошлом были объединены из двух отдельных жилых помещений.

Как из двухкомнатной квартиры сделать две студии? Примерно также, как и из однокомнатной две студии. Отличительные особенности в процедуре согласования перепланировок такого характера касаются только тех квартир, которые изначально были объединены, и тех, которые изначально считались едиными.

Но чем больше квартира, тем ее сложнее законно разделить. Это связано с тем, что для каждого нового жилого объекта закон устанавливает особые правила, нарушение которых станет препятствием для оформления изменений.

Нормативные требования

Можно ли из одной квартиры сделать две и узаконить, мы определились. Сделать это вполне реально, главное при этом – соблюсти все нормативы и стандарты.

Итак, как из квартиры сделать две квартиры? На 2022 год действуют следующие правила, соблюдать которые нужно обязательно при изменении жилой площади помещения:

1. Каждое вновь созданное жильё должно иметь отдельный санузел, кухню и наличие отдельного выхода на лестничную площадку.
2. Все изменения должны отвечать правилам противопожарной безопасности и санитарно-гигиеническим требованиям.
3. Любые изменения должны быть согласованы с соседями многоквартирного дома.
4. Кухня не должна располагаться над жилыми комнатами соседей снизу.
5. Нельзя устанавливать газовую плиту в кухонной нише, которая располагается в однокомнатной квартире.

Место для нового санузла в разделённой квартире нужно предварительно перевести из статуса жилого в статус нежилого.

Все эти требования соблюсти фактически сложно. Поэтому далеко не каждый владелец жилья идёт на подобные радикальные изменения. Требование о запрете размещения мокрой зоны под жилыми комнатами соседей делает возможным подобную планировку только на первых этажах многоквартирных домов.

Соорудить отдельный вход для каждой новой квартиры и вовсе кажется невыполнимым требованием. Однако закон даёт ему альтернативу. Можно организовать отдельный тамбур в разделённой квартире для нескольких отдельных жилых объектов. Но нужно понимать, что тамбур значительно сокращает часть жилого пространства, которая могла бы пойти в счёт площади одной из квартир.

Как из однокомнатной квартиры сделать две квартиры? Не забывайте, что для этого должны быть соблюдены нормативы минимальных значений для жилых помещений.

Так, по СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» площадь жилой комнаты в однокомнатно квартире должна быть минимум 14 квадратных метров, в двухкомнатной – 16 квадратных метров.

Размер спальни жилой квартиры для одного человека должен составлять минимум 9 квадратных метров, для двух человек – 10 квадратов; кухни – 8 квадратных метров.

Какие квартиры нельзя разделить?

Задаваясь вопросом, как из однокомнатной квартиры сделать две студии, нужно учитывать и другие запреты наряду с теми, которые мы указали выше.

Подлежат запрету на разделение квартиры, которые касаются следующих ограничений:

1. Переустройство квартиры может привести к разрушению несущих конструкций, к ухудшению состояния фасада помещения, к нарушениям в работе коммуникаций или устройств пожарной безопасности.
2. Разделение квартиры на две влечёт за собой ухудшение жизни соседей многократного дома или их охраняемых прав.
3. Запрещено разделение квартиры, при котором новые жилые объекты не будут иметь естественного освещения или отопительных приборов.
4. Нельзя, чтобы вентиляционные каналы, относящиеся к кухне, ванной или туалету были объединены с каналами, имеющими выход к жилым помещениям.
5. При нарушении других законодательных норм, правил и стандартов.

Нужно понимать, что любые самовольные изменения могут привести к разрушению дома и жертвам со стороны соседей. Именно поэтому государственные органы контролируют подобные изменения в жилой недвижимости и далеко не всем дают разрешения на такие инновации.

Разделение объединённой квартиры

Можно ли разделить двухуровневую квартиру на две? Да, тоже можно. Тем более, что обычно двухуровневые квартиры по умолчанию являются уже ранее объединёнными из двух отдельных помещений на разных этажах.

Отличие в разделении жилья будет касаться не горизонтальных изменений, а вертикальных. В таких квартирах гораздо проще организовать нахождение новых комнат с мокрыми зонами, поскольку снизу будет располагаться Ваше же вторая квартира.

Разделить квартиру, которая уже была объединена из двух отдельных жилых объектов, проще, чем отдельные объекты недвижимости.

Но при этом тоже нужно будет учесть в обязательном порядке следующие нюансы:

1. Нужно составить проект проводимой перепланировки, в котором отразить возможность установки перегородки и порядок восстановления ранее заделанного доступа с лестничной клетки.
2. Нужно разделить ранее объединённые в одну системы электро- и водоснабжения.
3. Получение разрешительной документации от уполномоченных органов.
4. Проведение работ и узаконивание их, регистрация имущественных прав на отдельные объекты недвижимости.

Такая ситуация по разделению квартиры возможна в том случае, если у недвижимости один собственник или собственники не имеют друг к другу каких-либо претензий. В противном случае подобные вопросы решаются исключительно в судебном порядке.

Разделить квартиру в доме малоэтажной застройки гораздо проще, чем в доме в 9 или 16 этажей. В малоэтажной застройке намного проще договориться с соседями, проще оборудовать коммуникации и отдельные входы для каждого жильца новой квартиры.

Как осуществляется разделение квартиры?

Общий алгоритм разделения недвижимости выглядит следующим образом:

• составление и утверждение проекта;
• согласование решения с органами муниципального управления;
• фактический раздел одной квартиры на две;
• проверка выполненных работ инспекторами и составление акта проверки;
• регистрация новых объектов недвижимости.

Для каждого нового объекта недвижимости будет осуществлено присвоение отдельного номера в реестре. В ЕГРН будут зафиксированы все существующие объекты недвижимости с кадастровыми номерами.

Для составления проекта нужно будет обратиться в специализированную организацию, куда придётся предоставить технический паспорт квартиры или поэтажный план.

Жилищную инспекцию нужно будет посетить для согласования не только с проектом на руках. Кроме проекта собственник обязан представить следующий набор документации:

• заявление;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• заключение специализированной организации о возможности проведения работ;
• копия паспорта заявителя;
• технический паспорт на квартиру;
• согласие собственников жилья;
• разрешения от газовой службы, электриков, соседей.

Сроки согласования перепланировки в виде раздела квартиры составляют порядка 2-4 месяцев. Ещё около 2 месяцев уйдёт на то, что получить новые правоустанавливающие документы на недвижимость и зафиксировать все изменения в БТИ.

После осуществления ремонтных работ в гости приходит инспектор, которые проверяет соответствие изменений договоренностям по проекту. На основании проверки он составляет акт в трёх экземплярах, первый из которых получает собственник на руки, второй – отдаётся в БТИ, третий – хранится в муниципальных органах власти.

Судебное разделение квартиры

Соглашение составляется дополнительно ко всем документам, которые собираются для получения разрешения на разделение. Соглашение защищает только интересы конкретной стороны в этом споре.

Если же собственники не могут мирно договориться о разделе жилья, им приходится обращаться в суд с соответствующим исковым заявлением. Перед направлением иска в суд нужно провести оценку делимой недвижимости для определения ее точной стоимости.

Суд чаще в данном случае отказывает в удовлетворении таких исков, обязывая решать вопрос раздела имущества не в натуре, а путём его продажи и деления между собой финансовых средств.

Суд удовлетворит иск скорее всего только, если спорное жильё ранее состояло из обособленных квартир, в жилье большая площадь и несколько санузлов или здание просто является одноэтажным частным домом.

Через суд вопрос будет решаться очень долго. После вынесения решения придётся ждать ещё один месяц, пока оно не вступит в законную силу.

Собственники квартир вправе раздались своё имущество в натуре на несколько отдельных обособленных жилых помещений. При этом любое разделение квартиры должно сопровождаться соблюдением правил и санитарных норм, следованием процедуре согласования перепланировки с органами местной власти и Жилищной инспекцией.

Самовольные изменения в разделе квартиры могут привести к большим штрафным санкциям и предписаниям о необходимости возврата помещения в исходное состояние.

Москвичи начали "пилить" квартиры, чтобы заработать

Узаконить разделение квартиры на студии в теории можно, но на деле – очень сложно и хлопотно. EPA

Квартиру, разделенную на шесть частей, нашли в районе Строгино, рассказали в пресс-службе Мосжилинспекции. Жительница дома на улице Маршала Катукова, 14/1, обратила внимание на подозрительный ремонт у соседей. Там не просто что-то сверлили, а еще и перекладывали коммуникации. В инспекции этим вопросом заинтересовались.

Дело в том, что у этой пятикомнатной квартиры площадью 100 “квадратов” – сразу несколько собственников. И при этом никаких согласований перепланировки они не получали. Увиденное превзошло ожидания инспекторов. Квартира из пятикомнатной превратилась сразу в шесть “однушек”! “Ремонт был в самом разгаре, – делятся впечатлениями представители МЖИ.

– Рабочие уже установили дополнительные перегородки с металлическими дверями, дополнительные санузлы”.

Названы районы Москвы с самым дешевым жильем

Там, где раньше была кухня, образовалась жилая зона. Зато на местах спален появились ниши для электроплит, да и сама бытовая техника.

“Практика, когда большие квартиры делятся на студии, становится распространенной, – констатирует вице-президент ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству, член генсовета “Деловой России” Владимир Кузнецов. – Хотя официального понятия “студия” на рынке недвижимости нет. Это просто коммерческое обозначение для небольшого помещения с определенным набором условий. В первую очередь надо задаться вопросом: а законна ли такая перепланировка?”

В случае с “муравейником” в Строгине ответ очевиден. Мосжилинспеция составила административный протокол по статье 7.21 КоАП РФ “Нарушение правил пользования жилыми помещениями”. Собственно штраф по этой статье – копеечный. Как рассказала “РГ” руководитель практики “Земля. Недвижимость.

Строительство” компании “Юсконсалт” Евгения Кордешова, физическим лицам грозит взыскание от 2 до 2,5 тысячи рублей. Однако вместе с тем владельцы “квартиры-муравейника” получат еще и предписание восстановить все как было. И вот это уже потребует значительных финансовых расходов.

Возможно два сценария: либо собственники в обозначенные сроки возвращают жилью первозданный вид, либо они в суде попытаются доказать, что провести такие работы нереально. Есть еще и третий вариант, когда нарушители вообще никаких мер не предпринимают. В этом случае квартиру по решению суда будут реализовывать с публичных торгов.

Собственникам вернут вырученные средства за вычетом расходов на приведение квартиры в нормативный вид. Однако, как считают опрошенные “РГ” юристы, на практике такие решения обычно не принимаются. Нарушители стараются не доводить до этого.

За незаконную перепланировку физическим лицам грозят штраф до 2,5 тысячи рублей и предписание все восстановить

В то же время этот новый формат заработка столичных рантье остается актуальным. В Сети то и дело появляются объявления от “гуру” рынка недвижимости: мол, они помогут вам получить невероятные доходы. Действительно, убеждают такие бизнес-тренеры, одну пятикомнатную квартиру можно сдать тысяч за 120-150.

Но еще попробуй найди такого арендатора! А за шесть студий вполне можно выручить в месяц раза в полтора больше. Другой вопрос, отмечает член генсовета “Деловой России” Владимир Кузнецов, что юридически вот эти вновь образованные студии – лишь доли в квартире. Поэтому продать их будет крайне трудно. Впрочем, и сдать тоже: на незаконную перепланировку могут пожаловаться соседи.

За последние несколько месяцев в Москве это уже третий подобный случай.

Узаконить разделение квартиры на студии в теории можно, но на деле инициатор такого дележа столкнется с рядом обязательных требований. С одной стороны, в каждой студии должен быть набор помещений: кухня, комната, объединенные ванная и санузел, коридор.

А с другой, эти санузлы нельзя располагать над жилыми комнатами, а ванные – над кухнями. Иначе есть риск затопить соседей.

Поэтому и самим арендаторам прежде, чем снимать дешевое жилье в элитном районе, стоит узнать: а есть ли в проекте дома студии? Если их нет, то студии – новоделы, с которыми лучше не связываться.

Что нужно знать о разделении квартиры на студии » PeryPlanirovka.ru

Все больше набирает обороты тенденция переделывать обычную квартиру в квартиру-студию. Это экономит жилую площадь, создает дополнительное пространство, к тому же привлекает разнообразие дизайнерских решений по перепланировке.

В жилищном законодательстве нет определенного термина «квартира-студия». Обычно студией называется квартира, комнаты которой определены зонально, без разделения стенами.

Требования к перепланировке квартиры в студию

Необходимо соблюдать ряд условий при обустройстве и перепланировке квартиры в студию:

• Выход из санузла не должен быть в зону жилого помещения или кухни;

• Санитарные нормы предусматривают выход из помещения с санузлом только в нежилую зону: тамбур, гардеробная, коридор, кладовая;

• Недопустимо совмещение кухни, оснащенной газовым оборудованием с жилой зоной. Между кухней и жилым помещением согласно санитарным требованиям должна быть дверь или перегородка «купе»;
• Кухню, оснащенную электрическим оборудованием, можно объединять с жилым помещением, но желательно частично оставить перегородку, арочный проход;
• Нельзя обустраивать комнату с санузлом над жилой зоной.

Распространенной ошибкой при перепланировке однокомнатной квартиры является неправильное расширение санузла – путем уменьшения площади подсобного помещения.

Тогда при совмещении жилой зоны с кухней в единое пространство – студию – останется лишь условная граница между жилым помещением и коридором. Согласовать такую перепланировку будет сложно.

Согласно санитарным нормам, выход из санузла должен выходить в нежилую зону, и надзорный орган потребует отделять коридор перегородкой с дверью.

Перепланировка одной квартиры в несколько студий

Жилищное законодательство не запрещает разделять квартиру на несколько студий. Но, как правило, такая перепланировка осложняется серьезными требованиями и узаконить ее практически невозможно. Разделение квартиры на несколько студий определяется надзорным органом как планировка средств размещения в коммерческих целях.

В таком случае статус жилого помещения автоматически переходит в нежилой. Для такого помещения в жилом квартирном доме должен быть предусмотрен отдельный вход, не совпадающий с проходом других жильцов. Из этого следует, что сначала нужно квартиру перевести в нежилой фонд, а затем обеспечить обособленный вход для каждой студии.

Каждая студия, перепланированная из одной квартиры, может сохранять статус жилого помещения, если есть отдельный вход к ней:

• Выход на общую площадь жилого дома;
• Выходы непосредственно на площади квартиры.

И первый, и второй случай имеют определенные недостатки и сложности. Чтобы занять дополнительную общедомовую площадь необходимо собрать подписи на согласие 2/3 количества всех владельцев. Провести собрание для собственников очень сложно.

Во втором случае существенным недостатком является перевод некоторой площади квартиры в общую площадь многоквартирного дома с изменением в кадастровом учете.

Пример проекта перепланировки жилого помещения

Результат самовольной перепланировки квартиры

Самовольная, не согласованная с БТИ перепланировка — наиболее частое явление. В таких случаях владельцы квартир рискуют, вкладывая немало средств и усилий на перестройку жилья.

Уже сделанную перепланировку согласовать сможет тот собственник, который не нарушил ни одного действующего требования.

При обнаружении нарушения владелец жилья получит требования вернуть квартиру в первозданный вид, либо исправить нарушения и узаконить перепланировку.

Если собственник отказывается выполнить предписания, то он после судебного разбирательства может лишиться права владения, а его квартира будет продана на торгах.

Того же можно достичь если препятствовать законным представителям надзора проверить объект перепланировки.

Недопустимо при перепланировке квартиры в студию допускать изменения в несущих стенах дома. Это может полностью нарушить конструкцию дома, навредить остальным жильцам.

Также собственник рискует при самовольной перепланировке квартиры в доме со смешанными или деревянными перекрытиями между этажами. Восстановительные работы могут достигнуть грандиозных масштабов.

Помощь и консультация в вопросах перепланировки квартиры

Обобщив данную информацию, можно оценить всю сложность вопроса законной перепланировки квартиры в студию.

Чтобы определить возможность разделения жилой или нежилой площади, вы можете отправить мне эскиз планируемых работ и паспорт БТИ, на адрес электронной почты.

В письме нужно указать объем предполагаемых работ с моей стороны (консультирование, разработка проекта, сбор документации, полный пакет услуг «под ключ»), контактный номер телефона.

Онлайн расчёт стоимости перепланировки

Интересующий вопрос можно задать в специальной форме на моем сайте. Обращайтесь, всегда рад помочь!  

Деление квартиры на студии

В данной статье рассматривается понятие квартиры-студии, устройства квартир-студии при проведении квартиры, а также о возможности разделения квартиры на несколько студий.

Термин «квартира-студия» не определен в жилищном законодательстве и такое наименование жилья следует отнести к скорее к коммерческой практике. 

Практика рынка недвижимости квартиры-студии, характеризует как жилые помещения с минимальным количеством внутренних перегородок. Кроме того, площадь кухни или зона кухни-ниши в студии, чаще всего не отделена от жилой площади.

• В настоящее время застройщики достаточно часто размещают квартиры студии в своих проектах.
• Пример квартир-студий от застройщика
• 

Разбивка квартиры на студии

В настоящий момент жилищное законодательство не запрещает деление одной квартиры на меньшие. Тем не менее, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, разделение квартиры на студии согласовать не представляется возможным. 

Надзорным органом, осуществляющим согласование перепланировки, проект с разделением квартиры на меньшие (в том числе и студии) трактуется как устройство апарт-отеля (хостела, гостиницы), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилое.

Согласно действующим нормам, любое нежилое помещение, расположенное в жилом доме, должно иметь отдельный вход, обособленный от общедомовой площади, служащей для доступа жителей в свои квартиры.

Исходя из вышесказанного следует, что разбивка квартиры на студии потребует не только перевода квартиры из жилого фонда в нежилой, но и устройства обособленного входа в каждую из студий. 

Чтобы при разделении квартиры получившиеся квартиры/квартиры-студии сохранили статус жилого помещения, квартиры должны стать изолированными друг от друга. Для этого необходимо чтобы у каждой из них был отдельный выход на лестничную площадку. 

Выполнить отделяемый вход на лестничную площадку можно двумя способами:

1. Присоединив к общедомовой площади тамбур, устроенный на площади объекта;
2. Произвести устройство проема с выходом на лестничную площадку.

1. Так как в этих случаях затрагивается общедомовая собственность

Как разделить квартиру на студии и увеличить доход на 75% — Территория инвестирования

Стратегия: Деление квартиры на студииФинансовый результат: 35 тысяч в месяцПрограмма: Сдача в аренду недвижимостиТренер: Николай Мрочковский

Покупка квартиры может стать выгодной инвестицией либо источником пассивного дохода, но только если вы приобретаете ее на свои деньги. Если же вы берете ее в кредит, выплата ипотечных процентов съедает все арендные доходы и вы останетесь в минусе.

Именно такая ситуация сложилась у Николая Мрочковского. Приобретенную в Подмосковье квартиру он мог сдавать самое большее за 22 тысячи в месяц, тогда как ипотечные выплаты составляли 25. Чтобы выйти в прибыль, он решил разделить квартиру на две отдельно сдаваемые студии.

Принципы студийного ремонта и выбора обстановки

Главная особенность такого деления:

• Обе студии должны являться отдельным жильем, и, несмотря на меньшую площадь, обеспечивать арендатору приемлемый комфорт. Чтобы добиться этого, Николай использовал сразу несколько принципов.

Компактная, многофункциональная, складная мебель на одного человека. Большая семья не станет заезжать в студию площадью 17 кв.м.

, ее арендатором будет один человек, ищущий недорогое жилье, и обстановку надо подбирать, исходя из этих условий.

 Одноместный раскладной диван, складывающийся у стены столик на одного человека, небольшой шкаф успешно обеспечат его потребности и в то же время оставят достаточно жизненного пространства.

То же самое касается и кухни – небольшая раковина, плита, холодильник в половину обычной высоты. Одному человеку не нужно хранить горы продуктов.

 Наибольший объем работ занимает санузел – каждая студия должна иметь отдельный. Николай нашел очень удачный вариант совмещенного санузла с раковиной и душем, занимающий всего 2 кв.м.

Особое внимание следует уделить трубам дополнительной подводки ко второму санузлу и кухне – их нужно скрыть.

Наконец, сама перегородка между студиями выполнена из гипсокартона с шумоизоляцией.

Весь ремонт занял 17 дней, и из одной квартиры получились две небольшие достаточно уютные студии на одного жильца.

Сдача в аренду и получение прибыли

Небольшая стоимость аренды и близость железнодорожного вокзала, с которого можно легко уехать в Москву, позволили быстро найти арендаторов. Николай вообще все организовал быстро, переделка началась уже на следующий день после того, как он получил ключи. Сам ремонт занял 17 дней, и за неделю после окончания работ обе студии были заселены.

Общая арендная плата составила 35 тысяч, что на 10 тысяч превышает выплаты по ипотеке. Таким образом, за счет правильного ремонта и разделения Николай фактически получает квартиру бесплатно, плюс обеспечил себе стабильный пассивный доход.

От обратного… Инфоцыгане. Тренинги. Две студии из одной однушки. – блоги риэлторов | ЦИАН

Эта тема будет интересна не только покупателям ищущим (приключения на свою …) недорогие квартиры-студии в пределах МКАД, но и коллегам.

Почему “от обратного”? Потому, что довелось мне пообщаться с жертвой тренингов для риэлторов, а точнее с жертвой инфоцыгана. Коллеги знают таких личностей, которые обещают новичкам в сфере недвижимости зарабатывать миллионы.

Но уж старички-то на 100% знают, насколько эта сфера тяжела и сразу даже 50 000 не начнёшь зарабатывать.

Ну так вот. Сейчас часто, и на ЦИАНе в том числе, будущие покупатели задают вопросы про студии в черте города Москвы, которые стоят по меркам Москвы очень недорого. Московская прописка, метро рядом и все дела. Но!

Давайте разберёмся, что это за чудо студии. Относительно недавно появился такой “бизнес” – “дробить” квартиры на студии. Студии делают например из однушек площадью 37 с копейками метров в домах серии П-44 80-х годов.

Планировка позволяет это сделать. Неосведомлённым предлагаю найти планировку в интернете. Та часть квартиры где находится санузел и кухня, переделывается в одну студию, а во второй где комната, делается вторая студия с выводом туда коммуникаций.

Как правило это первые этажи.

Технически это узаконить нельзя (если можно, можете поправить), т.к. переносятся мокрые точки на жилую часть квартиры. Я уже молчу о том, что нужно как-то развести счётчики на воду и электричество. А как платить за ЖКУ? Сейчас эти “студии” не редкость и даже среди моих знакомых, многие очень хотели купить их. Но не купили, когда я над этим потрудился.

Нужно понять, что эти студии не являются отдельными объектами права. Это доли. Т.е. продавец продаёт условно 1/2 доли от квартиры. В этом случае каждый сособственник может пользоваться любой частью квартиры и имеет равные права.

Не буду писать про соглашение о порядке пользования. На этом думаю дальше продолжать не стоит. Я хотел написать о другой стороне после того как в очередной раз в профессиональной группе на ФБ увидел бородатую морду (без фамилий).

Один мой знакомый посетивший тренинг одного известного среди бизнес-тренеров для риэлторов – жулика, разводилы, называйте как хотите. Воодушевлённый бизнес-идеей, он решил купить дешёвую однушку как раз на первом этаже, где-нибудь на окраине Москвы, вблизи метро.

Если даже представить, что такой предприимчивый человек купит такую квартиру, переделает её в студии, то он обязательно столкнётся со следующими сложностями: технически переделать и узаконить такую перепланировку будет невозможно (поправьте ещё раз, я такой глупости не встречал), следовательно квартира так и останется целой квартирой.

Для примера – можно поделеить подвал на отдельные помещения и поставить их на кадастровый учёт и в итоге они будут отдельными объектами; можно объединить две и хоть десять квартир в одну и будет создан один объект права. Но поскольку квартира переделанная в студии останется целым объектом права, то продавать он будет доли.

Ну, а, если всё-таки получится узаконить, то это явно будет стоить дорого. Но допустим не узаконил, то он продаст 1/2 доли.

При этом возникнет общая долевая собственность, а по закону, при продаже доли только одним из сособственников, необходимо уведомить другого сособственника о продаже своей доли, либо получить от него отказ от преимущественного права покупки в нотариальной форме.

Из вышесказанного, большая вероятность, что он не сможет продать доли. Если получится, то вероятно вторая доля так и зависнет в его собственности, т.к. одного идиота-покупателя найти тяжело, а двух ещё тяжелее. Либо помыкается несколько лет и будет думать, что дальше делать с этими горе студиями.

Вот как-то так, набросал по-быстренькому мысли. Не судите строго за опечатки ))). Думайте, ребята. 

Деление квартиры на студии

Идея переделки собственной или взятой в ипотеку квартиры на несколько студий для получения дохода от аренды все еще обсуждается в различных сообществах.

В настоящее время подобная перепланировка квартиры в Москве практически нереализуема, а о причинах этого мы постараемся рассказать ниже.

Квартира студия – о чем речь

Планировка по типу студии для жилой недвижимости стала применяться относительно недавно. Данный тип квартиры предполагает наличие единого пространства без перегородок, включающего кухню и жилое помещение. 

В строительных нормах понятие «квартира-студия» не определено, и данный вид планировки можно считать коммерческим наименованием.

Тем не менее, определенные нормы при строительстве студий соблюдать требуется:

• Квартира должна иметь отдельный вход и источник естественного освещения.
• Площадь, выделяемая для кухни-ниши не должна быть менее 5 кв. м.
• Квартира должна оборудоваться индивидуальным санузлом.
• Необходимо наличие раздельных каналов вентиляции кухонь и санузлов.

• Примеры студий в современных ЖК
• Данный вид планировки чаще всего предполагает весьма незначительную жилую площадь, отчего большинство студий следует отнести к самому бюджетному варианту жилья.

Разделение квартиры – что нужно учесть

1. Самое важное, что необходимо знать – это то, что разделить квартиру на студии законно возможно лишь в очень ограниченном ряде случаев.

2. В настоящее время жилищной инспекцией проект перепланировки с разбивкой квартиры на несколько студий трактуется как устройство хостелов (мини-гостиниц или апарт-отелей), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилое, а согласовать подобное без отдельного входа (то есть выше первого этажа) нереально.

3. То есть, по сути, теоретическая возможность организации студий из квартиры возможна лишь на первом этаже или выше, если квартира находится над нежилым помещением.

Напомним, что согласно нормам жилищного законодательства, санузлы и кухни располагать над жилыми помещениями соседей запрещено.

Идея устройства входов в студии непосредственно с улицы (с общедомовой площади, то есть с лесничной площадки, запрещено), помимо перевода квартиры в нежилое помещение, потребует согласования изменения фасада и согласования со всеми собственниками дома, что сделать весьма непросто.

Так как для разделения квартиры на студии требуется обеспечить свободный доступ в каждую из них, частью площади квартиры придется пожертвовать, выделив коридоры.

Все студии потребуется обеспечить электроэнергией и выделяемой мощности (как правило, не более 15 кВт) для работы нескольких электроплит попросту не хватит. Оформить присоединение дополнительной мощности, и установить несколько счетчиков также непросто.

Газифицированные кухни переносить категорически запрещено.

• Вентиляция кухонь и санузлов должна быть подключена к соответствующим каналам, что потребует монтажа протяженных горизонтальных коробов. 
• Помимо прочего, если при перепланировке намечено изменение несущих стен, потребуется техническое заключение от автора-проектировщика дома, что далеко не всегда допустимо и встречается проектировщиками с пониманием.
• Еще одним препятствием будет невозможность согласовать в квартире, которая по документам остается единой, устройства нескольких кухонь, но об этом ниже.

Самовольное разделение квартиры на студии

Любая перепланировка, выполненная без согласования, считается незаконной. В случае разделения квартиры на апартаменты жалобы соседей в управляющую компанию и городскую жилищную инспекцию не заставляют себя долго ждать.

Помимо того, что самовольная перепланировка грозит штрафом, собственник получит предписание о возврате квартиры в первоначальный вид.

То есть весь «инвестиционный ремонт» потребуется переделать.

Такие варианты как отказ в доступе на территорию частной собственности на сотрудников управляющей компании и Мосжилинспекции производят впечатление лишь дважды. После второго безрезультатного уведомления дело передается в суд, который не только может обеспечить доступ силами судебных приставов, но и лишить собственника прав на недвижимость.

1. Примеры предписаний жилищной инспекции
3. После ее принудительной продажи квартиры из стоимости будет вычтена сумма полного восстановительного ремонта и всех судебных издержек. 
4. Неузаконенная перепланировка для квартиры, находящейся в залоге банка, чаще всего оборачивается требованием выплаты всю суммы задолженности досрочно. 

Юридические вопросы разделения квартиры

Сдавая поделенную на студии квартиру, собственникам нужно знать, что с точки зрения Мосжилинспекции это будет считаться устройством хостела или мини-отеля. При обнаружении подобной практики предписание об устранении нарушений следует незамедлительно.

Все дискуссионные вопросы о статусе собственности можно перенести в суд, но шансов выиграть дело против государственного контрольно-надзорного органа немного.

Сегодня в продаже можно найти разнообразные студии, но тут важно понимать, что же собственно продается.

Застройщики сегодня продают студии, учитывающие все вышеизложенные требования норм, и оформляют их в документах как однокомнатные квартиры с полным правовым статусом.

Частные собственники и всевозможные компании при перепродаже разделенной на студии квартиры, часто пренебрегают надлежащим оформлением квартиры как отдельных объектов недвижимости и продают доли в общей площади. 

Узаконить доли, в каждой из которых есть кухня невозможно – кухня в квартире может быть только одна.

При этом о том, что новый собственник вместе с 26/100 квартиры приобретает и головную боль, они проинформировать забывают. Зачастую при перепродаже лишь подписывается нотариальный документ о том, что приобретенная доля передается в пользование.

• Недопустимое деление квартиры на студии
• Естественно, что материнский капитал при подобной сделке использовать невозможно, а банк не возьмет на себя риски связанные с финансированием ипотеки для такой студии – продать такой залог без потерь практически нереально.

По закону, при продаже свою долю, купленную под видом студии, нужно сначала в письменном виде предложить соседям и дождаться их отказов и продавать не ниже объявленной им цены. Чаще всего такая продажа требует множества экспертиз и затягивается на годы.

Если коллектив долевых собственников получит предписание жилищной инспекции о восстановлении первоначальной планировки, то всем придемся скинуться, чтобы преобразовать свои студии в коммунальную квартиру или, понеся значительные убытки от ремонта, продать ее целиком.

Романтика коммуналки

1. Разделение апартаментов на студии
2. Несмотря на то, что Минстрой намерен запретить строительство апартаментов по всей России, а для уже построенных законодательно утвердить их жилой статус, понятие апартаментов сегодня существует.

3. С точки зрения закона апартаменты — это вид коммерческой недвижимости, не являющейся жилыми помещениями.

    

Даже если дом будет внешне выглядеть как жилой, проверив правовой статус апартаментов, можно всегда убедиться в том, что помещение, в отличие от квартиры, является нежилым.

В данном случае требования норм для жилья, такие как звукоизоляция, наличие лифтов, расположение санузлов и окон на апартаменты не распространяются.

Над и под вами могут круглые сутки делать ремонт или устраивать конкурсы барабанщиков. Устройство студий в апартаментах выполнить проще, но идея получения реального дохода от этого является спорной. Никому из арендаторов не понравится бар снизу, или типография сверху.

Управление такой недвижимостью также осложнено, а издержки, связанные с эксплуатацией здания могут превысить доходы.

Изменение правового статуса апартаментов на жилую недвижимость потребует соблюдения соответствующих норм.

Проектирование и согласование перепланировки

Любая перепланировка требует согласования на основании индивидуального или типового проекта.

Подобрать варианты решений для перепланировки, учитывающие требования действующих норм и законов, помогут наши специалисты в ходе бесплатной консультации. 

На основании допуска СРО, мы разработаем необходимую проектную документацию, а также сможем согласовать ее в жилищной инспекции.

Разделение квартиры на студии

В данной статье рассмотрим возможность разделения квартиры на студии и/или устройство квартир-студий.

Понятия «квартира-студия» в жилищном законодательстве не определено. Данное определение скорее возможно отнести к коммерческим терминам. По сложившейся практике квартирой-студией называется помещение с минимальным количеством внутренних перегородок, имеющее, к примеру, зону кухни, не отделённую от жилой площади

При устройстве квартиры-студии и при перепланировке квартиры в студию должны соблюдаться следующие условия:

• Выход из помещения, оборудованного санузлом, не должен осуществляться в зону жилого или кухонного помещения. 
• Выход из санузла, согласно санитарным нормам, должен осуществляться во вспомогательное помещение – коридор, тамбур, во встроенный шкаф, кладовую….
• Запрещено совмещать кухню с газовой плитой и жилое помещение. Согласно текущим нормам и требованием, между данными помещениями необходимо предусмотреть раздвижную перегородку типа «купе» или дверь с плотным притвором;
• Кухню с электрической плитой объединять с комнатой возможно, но рекомендуется не удалять ненесущею перегородку полностью, а ограничиться устройством проема (пусть и значительных размеров);
• Санузлы возможно располагать только над нежилыми помещениями.

В данном проекте при перепланировке однокомнатной квартиры расширили санузел на площадь коридора и совместили кухню с комнатой, получив единое пространство по типу “студии”.

Та как между коридором и жилой комнатой оставили только условную границу, согласование такой перепланировки может быть осложнено. Надзорный орган может потребовать отделить коридор с выходом из санузла от комнаты при помощи двери.

Подробнее данный проект представлен здесь.

Деление квартиры на несколько студий

Разделение квартиры на студии не запрещено жилищным законодательством. Однако, несмотря на это, согласовать разделение квартиры на студии, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, не представляется возможным.

Надзорным органом деление квартиры на несколько студий трактуется как устройство мини-отелей (хостелов, гостиниц), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилой.

Любое нежилое помещение, располагающееся в жилом доме, должно обладать отдельным входом, обособленным от прохода жителей МКД. Соответственно для того, чтобы разделить квартиру на студии потребуется не только перевести квартиру из жилого фонда в нежилой, но и устроить в каждую из студий обособленный вход. 

Чтобы при разделении квартиры на студии сохранить статус жилого помещения, необходимо устройство отдельного входа для каждой из них. 

Для этого потребуется либо устройство дополнительного выхода на общедомовую площадь, либо отдельные входы устроить на площади самой квартиры.