Как Воспрепятствовать Продаже Доли в Квартире

Долевая собственность чаще всего возникает при совместной покупке жилья и при распределении наследства или выделении. Рано или поздно перед собственниками может встать вопрос о том, как продать долю в квартире. Предлагаем пошаговую инструкцию с подробным описанием всего алгоритма от подготовки документов до получения денег.

Что нужно сделать прежде, чем продать долю

Долевая собственность на квартиру возникает при разделении совместно купленного жилья супругами, выделении части третьим лицам (детям), распределении наследственного или приватизированного имущества. Вопрос, можно ли продать долю в квартире, нередко встает при изменении личных ситуаций. Например, при разводе супругов или при желании одного из наследников выкупить доли другого.

Краткая инструкция, как продать долю в квартире и какие документы нужны для продажи доли в квартире:

1. Определение самой доли совладельца.
2. Оформление договоренности с совладельцами или совладельцем квартиры.
3. Подготовка документов для оформления договора куплю-продажи.
4. Подписание и нотариальное заверение договора купли-продажи.
5. Государственная регистрация сделки.
6. Уплата НДФЛ от доходов с продажи доли квартиры.

Каждый из этапов процедуры, как продать долю в квартире, имеет свои законодательные особенности. Дальше рассмотрим подробности подготовки и реализации процесса продажи части жилого помещения.

Как определить долю в квартире?

Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:

1. Натуральная доля – это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
2. Идеальная доля – это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади – это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.

Решая задачу, как продать долю в квартире, совладелец жилья обязательно должен определить, какова его часть имущества. Для решения этого вопроса есть два пути:

1. Договориться и заключить соглашение с остальными собственниками или вторым совладельцем квартиры.
2. Подать исковое заявление в суд, чтобы в ходе судебного разбирательства была определена доля продавца в общей собственности.

Эти виды процедур определения доли в квартире установлены ст. 252 ГК РФ. Если совладельцы приходят к общему решению, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре, после чего на каждого собственника общей недвижимости оформляется отдельный кадастровый паспорт.

Если владельцы не приходят к общему соглашению, придется подавать в суд для определения доли каждого из совладельцев. Для подачи искового заявления понадобятся такие бумаги:

1. Документы, устанавливающие права каждого из совладельцев квартиры. В зависимости от конкретных обстоятельств к ним относятся – договор купли-продажи, завещание, договор о приватизации.
2. Документ, подтверждающий права собственников. В выписке из ЕГРН указываются имена и права каждого из совладельцев недвижимости.
3. Технические документы на квартиру. К ним относятся кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья.
4. Исковое заявление о выделении доли в квартире, находящейся в совместной собственности. Как правило, иск подается от лица, заинтересованного в продаже части квартиры. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.

Статистика судебной практики показывает, что суд чаще всего встает на сторону истца и выделяет натуральную долю в размере комнаты или площади.

Исключение составляет разбирательство, касающееся однокомнатной квартиры, в таком случае выделить натуральную долю невозможно, так как в ней только одна жилая комната. В таком случае квартира делится на всех дольщиков по площади.

Например, квартира в 40 кв. м делится в равных долях между двумя совладельцами по 20 кв. м каждому.

Можно ли продать долю в квартире постороннему покупателю

Вопрос о том, кому можно продать долю в квартире, является весьма актуальным. Этот факт обусловлен законодательными аспектами – совладельцы общей недвижимости имею преимущественное право покупки продаваемой доли.

Чтобы соблюсти закон, при продаже долевой собственности жилья сначала необходимо уведомить совладельцев об этом намерении. Для этого необходимо подготовить извещение о намерении продать долю в общей собственности в письменном виде.

Документ составляет по шаблону, в нем обязательно нужно указать такие факторы:

• полное название объекта;
• предполагаемая цена продажа доли в праве на помещение;
• порядок расчетов;
• сроки продажи и передачи имущества.

Извещение составляется для каждого из совладельцев, плюс один экземпляр для продавца доли. На собственном экземпляре каждый и дольщиков должен расписаться в подтверждение получения уведомления.

Документ можно передать совладельцам лично в руки, отправить по почте заказным письмом, передать через нотариуса. На принятие решения о покупке или отказе от приобретения предложенной доли у собственников есть ровно один месяц с момента получения уведомления.

Если ни один совладелец не выразил желания, купить долю, ее можно выставлять на продажу посторонним покупателям. Когда доля по предварительному соглашению продается одному из собственников жилья, уведомления можно не составлять, так как преимущественное право покупки соблюдается.

Если еще до того, как продать долю в квартире, все собственники отказались от ее приобретения, можно не ждать месяц. Необходимо зафиксировать факт отказа письменно с личной подписью от каждого совладельца. Эта процедура не является обязательной. Однако при заключении сделки купли-продажи нотариус может отказаться подтверждать договор, поэтому отказные лучше подготовить.

Оформление договора купли-продажи доли квартиры

Независимо от того, кому вы решили продать долю в квартире, – совладельцу или постороннему покупателю, – необходимо соблюсти нюансы составления договора. При совершении такой сделки нужно учитывать такие факторы:

1. В договоре купли-продажи доли квартиры обязательно должны быть указаны детали – информация о всех собственниках, подробное описание квартиры, стоимость, права совладельцев.
2. Договор необходимо заверить нотариально, а также оформить акт передачи доли квартиры новому владельцу.
3. Заплатить госпошлину за регистрацию сделки. В 2020 году размер пошлины составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате необходимо приложить к документам на регистрацию.
4. Сделка регистрируется, права нового владельца вносятся в Росреестр. Подать документы на перерегистрацию можно в одно из отделений Росреестра или через МФЦ.

Нельзя продать долю в квартире, если недвижимость находится под обременением, то есть, под невыплаченной ипотекой или в залоге.

Если одним из совладельцев жилья является несовершеннолетний, процедура продажи усложняется – необходимо согласие официального представителя (родителя, опекуна) и органов опеки и попечительства.

Если заключить договор-купли продажи без согласия органов опеки, сделка может быть расторгнута в суде.

За сколько можно продать долю в квартире

Продажная стоимость доли может отличаться от заявленной ранее в извещении совладельцам. Она зависит от нескольких факторов:

• размер и вид доли – натуральная доля ценится выше;
• региональных цен на жилье – чем выше цена квартиры, тем дороже и ее части;
• места расположения – по определению есть более и менее востребованные районы;
• состояние квартиры – относительный показатель, но иногда учитывается.

Некоторые совладельцы квартиры, решая вопрос, за сколько можно продать долю в квартире, ошибочно полагают, что достаточно просто высчитать соответствующую часть от общей стоимости. Однако это неверно. Специалисты по недвижимости рекомендуют учитывать коэффициент понижения, который начисляется с учетом конкретных факторов. При этом учитываются такие аспекты:

1. Количество дольщиков. Чем меньше совладельцев, тем выше стоимость каждой доли.
2. Количество зарегистрированных в квартире и реально проживающих человек. Чем больше жильцов, тем ниже стоимость.
3. Наличие среди собственников несовершеннолетних. Этот фактор снижает цену доли, так как такое обстоятельство затрудняет процедуру размена или продажи квартиры.

Продать долю, исходя от реальной стоимости квартиры, практически нереально. В зависимости от конкретных обстоятельств берутся различные алгоритмы расчета цены.

В договоре купли-продаже необходимо указать, каким образом рассчитывалась стоимость доли – от общей стоимости квартиры, от цены квадратного метра.

Наиболее удобно и выгодно продавать натуральную долю в четко обозначенном виде – одна комната определенной площади.

Ирина Маслюковская

Как защитить недвижимость — закон о продаже доли в квартире

Вопросы, напрямую связанные с недвижимостью всегда были и ещё долгое время будут плодотворной почвой для конфликтов между родственниками.

Нередки случаи распределения недвижимого наследства между наследниками таким образом, что каждый получает лишь небольшую долю от общей жилплощади. В норме это хороший выход из ситуации, но если дольщики внезапно переходят в конфликтные отношения, получается одна из самых сложных ситуаций для юриста.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16
. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Что такое запрет?

Доля, которой располагает собственник в квартире – его личное имущество.

Несмотря на то, что квартира целиком ему не принадлежит, он имеет полное право распоряжаться своей частью так, как сочтёт нужным.

К сожалению, это естественное для цивилизованных стран право каждого человека на имущественную свободу в конфликтных ситуациях становится настоящим оружием против других дольщиков.

• владелец несовершеннолетний (нужно разрешение органов опеки и непосредственно опекунов);
• субъект сделки не подходит по установленным нормам жилого пространства с расчётом на одного человека.

Если первый вариант защищает несовершеннолетних, на которых легко оказать давление в силу отсутствия образования и жизненного опыта, то второй запрет был добавлен к ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недавно для борьбы с мошенниками.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как говорилось ранее, полностью запретить совершеннолетнему собственнику продажу доли в квартире невозможно. Но сейчас возможен полный запрет на продажу микродолей.

Справка: микродоля – это часть недвижимости, по площадным и санитарным нормам не подходящая для проживания хотя бы одного человека.

Раньше, когда это было возможно, мошенники или просто дольщики, желающие досадить родственникам, перебирались в другое доступное жильё, а свою часть распродавали по мелким частям ( 1 м. кв. и менее). По закону сделка проходила, владелец получал свои деньги и съезжал, оставляя других дольщиков с множеством новых «хозяев» – как правило, совершенно посторонними людьми маргинального типа.

Для продажи долей, подходящих по нормам для одного человека, действуют только ограничения на пользу остальным дольщикам.

Кто имеет право налагать вето?

С 2017 года все сделки, связанные с долями в недвижимом имуществе, обязательно проводятся под наблюдением нотариуса. Без обращения к такому специалисту сделка будет считаться недействительной и позволить такую жилищную махинацию могут только совсем юридически неграмотные дольщики.

Если ваш совладелец самовольно и незаконно продал микродолю третьим лицам или стандартную долю, не уведомив остальных дольщиков, вы можете обратиться в суд, где сделка также будет признана недействительной.

• обратитесь с этими документами к нотариусу или сразу в суд;
• в суде настаивайте на подтверждении незаконного характера сделки, её аннуляции;
• покажите в суде, что вас вводят в заблуждение, не давая воспользоваться своим правом первоочерёдного выкупа доли;
• после того, как отсчёт дней до истечения вашего преимущественного права будет начат, а сделка, если её успели провести – аннулирована, настаивайте на принудительном выселении посторонних лиц;
• в суде, если продавец не хочет ждать от вас уплаты в положенные 30 дней и незаконно препятствует акту купли-продажи вам лично, вы можете уплатить сумму заранее – она будет храниться на депозитном счету судебной единицы пока сделка не будет завершена автоматически;
• на основании уплаты денег за долю суд выдаст вам обновлённый документ владения жилплощадью, предъявляя который правоохранительным органам можно настаивать на их помощи в острых конфликтных ситуациях с незаконными жильцами.

Всё, что вам понадобится – документы, подтверждающие владение долей, смежной с продавцом.

В каких случаях можно приостановить сбыт?

Несмотря на то, что право продажи доли безусловное и доступно любому гражданину, закон всё же защищает других дольщиков, у которых есть неприятная перспектива дальнейшего сожительства с посторонними, как в коммунальной квартире.

Внимание: помешать владельцу можно только одним способом – выкупить долю самому. Причём сделать это можно даже минуя желание самого продавца.

Подразумевается, что продажа может быть затеяна исключительно из личной неприязни к другим дольщикам и в попытке испортить им жизнь.

Иногда мотивы продавца бывают более долгоиграющими – свою долю он продаёт специальному чёрному агенту, который заселяется с целью сделать нахождение в квартире для остальных невыносимым. Слабых людей или тех, кто не в состоянии сопротивляться, таким образом просто выживают из дома, заставляя продать свои доли за бесценок тому же продавцу, который затеял аферу.

Иными словами, продавец не может совершить сделку со сторонним лицом, пока на долю претендует кто-то из остальных дольщиков. Разумеется, преимущественное право имеет ограничение по времени – ровно 30 дней с того момента, когда собственник объявит о своём намерении продажи.

Как можно обойти преимущественное право покупки и способы помешать мошеннику?

На самом деле дольщики защищены лучше, чем в большинстве своём думают. Злоумышленник будет рассчитывать на неосведомлённость, давить на слабые места, всячески мешать своему потенциальному сопернику. Главное здесь – тщательно изучить свои права и не сдаваться.

Важно: запомните самое главное – без нотариуса любая сделка по продаже долей недействительна. Нотариус в свою очередь ничего не заверит, пока лично не увидит всех участников процесса. Это значит, что у мошенника нет никакой возможности сделать всё законно без вашего ведома.

Он попытается сделать вид, что уведомил вас и 30 дней с этого момента прошли. Вы же в свою очередь легко можете обратиться в суд и там показать, что ничего о сделке не знали и не имели возможности воспользоваться вашим преимущественным правом. Суд, не увидев у продавца долей заверенных документов от нотариуса, встанет на вашу сторону и признает сделку недействительной.

Далее два варианта – продавец откажется от попытки продать долю или согласится на законный акт купли-продажи, в котором вам или другим дольщикам будет дано время выкупить её.

Так как закон полностью на вашей стороне, единственное, что вы можете сделать неправильно – не обратиться в суд, поверив, что сделка такого характера вообще может быть законной. Если вас запугивают, показывают очевидно фальшивые документы, составленные явно без вашего участия, обращайтесь к юристу или сразу подавайте иск в суд.

Как не дать продать жилплощадь?

Возможные пути решения конфликта:

1. Попробуйте договориться. Само собой, право преимущественной покупки положено другим дольщикам по закону, но договорившись с продавцом и прекратив ссору хотя бы на время, вы можете прийти к более выгодным условиям для обоих сторон. Подумайте о том, что никто не хочет упустить выгоду и отнеситесь к противнику как к деловому партнёру. Сядьте за стол переговоров и попробуйте мирно решить вопрос.
2. Если вы сами не очень хороши в переговорах, а продавец не желает идти на контакт, можно попробовать последнее средство – жилищного агента. Это специальные юристы, работа которых заключается в решении проблем с «конфликтным» жильём. Ваша задача только в том, чтобы свести своего оппонента и агента в разговоре. Обычно даже самые непреклонные и упрямые дольщики уступают агенту, завидев выгоду для себя и нейтралитет специалиста.
3. Как можно скорее выкупите долю. Если ситуация накалилась настолько, что нет никакой надежды на мирное её разрешение, прервите все личные контакты с продавцом, дождитесь отсчёта до конца действия вашего преимущественного права и оплатите сделку через суд.

Также для ориентации в проблеме попробуйте узнать как можно больше о своих и чужих правах в этой ситуации, посетите юриста для консультации.

Жилищные конфликты преследуют очень многих и главное – адекватно и законно вести себя, не поддаваясь на провокации. Какой бы ни была ситуация в вашей семье, ситуация всё равно разрешится по закону, от которого каждый может получить защиту и базовую справедливость. Защищайте свои права и пытайтесь вывести ситуацию в мирное русло.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас 

+7 (499) 938-94-16 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция | Адвокат Белякова Инна

Хотите продать долю в квартире?

Запишитесь на бесплатную консультацию:

Сегодня нередко у квартиры может быть несколько собственников, каждый из которых владеет определённой долей. Это может произойти, например, при наследовании имущества от покойного родственника, при приватизации, при разводе и т.д. Если возникает необходимость продать долю в квартире, нужно помнить, что эта сделка особенная, и значительно отличается от обычной купли-продажи недвижимости, имеет ряд нюансов.

В данной статье мы расскажем, как правильно продать долю в квартире и о чем нужно позаботиться, чтобы сделка была проведена в соответствии с законодательством.

По закону, чтобы продать принадлежащую вам часть квартиры, необходимо получить письменное соглашение всех остальных собственников.

Однако на практике иногда происходит так, что это согласие получить сложно: совладельцы по тем или иным причинам отказываются давать разрешение, или вообще неизвестно место их нахождения.

Как же поступить в такой ситуации и можно ли продать долю в квартире без согласия собственников?

Здесь стоит уточнить, о какой доле идет речь. Если доля в собственности реальная (то есть, она выделена согласно существующей процедуре), никаких проблем с продажей не возникнет, главное – соблюсти порядок первого предложения другим совладельцам.

Если же недвижимость находится в общей долевой собственности, и вам принадлежит только идеальная доля (например, 1/3 объекта без уточнения, что именно в нее входит), единственный законный вариант – это выделить свою долю через суд и после этого распоряжаться ею по своему усмотрению – после этой процедуры другие совладельцы не смогут препятствовать вашим действиям.

Но помните, что при продаже они в любом случае будут иметь приоритетное право на приобретение принадлежащей вам доли. В целом, алгоритм достижения цели в подобной ситуации такой:

• отправьте заказными письмами каждому из сособственников просьбу дать согласие на продажу доли. Даже если вы уверены, что согласия они не дадут, сам факт отправки такого письма будет аргументом для суда;
• не получив положительный ответ, обращайтесь с иском в суд с просьбой выделить вашу долю в квартире, приложив доказательства того, что вы приложили все усилия для получения согласия мирным путем.
• скорее всего, иск будет удовлетворён (если все шаги выполнены правильно), и вы получите возможность продать свою долю. Но даже судебное решение не освобождает от необходимости предложить купить долю квартиры вначале другим совладельцам. И только если они откажутся или проигнорируют предложение, можно будет реализовать ее третьим лицам.

В целом, как видно, процедура выглядит достаточно громоздкой, потому лучше добиваться разрешения от владельцев других долей без обращения в суд.

Иногда одним из совладельцев недвижимости выступает ребенок, что добавляет сложностей в продаже недвижимости. Дело в том, что права детей дополнительно защищаются государством, и никакая сделка не может быть действительной, если такие права будут нарушены. Так как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, и можно ли?

Если перед вами стоит задача продать квартиру, одним из собственников которой выступает лицо до 18 лет, кроме обычных процедур и разрешений потребуется получить еще одно разрешение – от органа опеки и попечительства. Это специальная структура, которая создана государством с целью защищать права детей.

Чтобы получить такое разрешение, перед заключением договора купли-продажи необходимо предоставить в местное отделение органа информацию о том, как изменятся жилищные условия несовершеннолетнего. По закону они могут быть аналогичными или лучше, но ни в коем случае не хуже.

То есть, нужно предоставить доказательства, что после завершения сделки ребенок станет владельцем доли в аналогичном (или лучшем) объекте недвижимости, причем размер части не уменьшится, или же все вырученные средства за продажу его доли поступят на специально открытый на его имя банковский счет.

Когда соответствующее разрешение получено, можно действовать стандартным способом.

Для того чтобы продать долю в квартире в Москве или в любом другом городе страны, необходимо выполнить следующий ряд действий:

1. Провести переговоры с потенциальным покупателем

Во время переговоров согласовываются основные моменты будущей сделки: цена, сроки завершения, механизм передачи денег и т.д.

2. Составление предварительного договора и его подписание

В этот документ вносятся все существенные условия сделки, а также часто обязательство покупателя внести аванс (задаток) перед подписанием основного договора. После согласования всех нюансов предварительного договора он подписывается сторонами сделки. Регистрацию его можно не проводить.

3. Составление и подписание основного договора

Если аванс получен, и у сторон нет возражений, составляется и подписывается основной договор. Обычно он содержит все условия из предварительного, а также некоторые дополнения (например, механизмы разрешения споров). Согласно последним изменениям в законодательстве, после подписания договор купли-продажи регистрировать не требуется.

4. Регистрация перехода прав собственности

Когда основной договор подписан, а деньги получены продавцом, необходимо обратиться в Росреестр, чтобы зафиксировать переход прав собственности.

Для этого подается стандартное заявление вместе с копией договора и документами продавца и покупателя.

Если пакет документов собран правильный, вскоре изменения будет внесены в реестр прав собственности, что знаменует собой успешное окончание сделки.

Чтобы удостовериться, что все сделано правильно, можно заказать выписку из ЕГРП, где должен быть указан новый владелец доли в квартире.

Иногда гражданесталкиваются с различными сложностями при продаже доли в недвижимости, потому у них возникают различные вопросы:

• какую долю в квартире можно продать – закон не ограничивает размер доли, которую можно продавать. Даже если человек владеет очень малой частью недвижимости (например, 1/10), он может ее продать, но сложности возникнут с выделением доли;
• как через суд продать долю в квартире – непосредственно через суд продать долю невозможно. Но суд может помочь в выделении доли, что в дальнейшем дает право на ее продажу;
• можно ли заставить продать долю в квартире – да, такая возможность существует, но для этого одному из владельцев, которому принадлежит значительная доля, нужно в суде доказать, что доля другого сособственника слишком маленькая и не может быть выделена в натуре, а также он не заинтересован в использовании принадлежащего ему имущества.

Возникать могут и другие вопросы, ответы на которые даст опытный адвокат по недвижимости, он же поможет осуществить процедуру продажи доли в соответствии с законодательством.

Заключение

Продажа доли в недвижимости – задача непростая, которая требует соблюдения определенного алгоритма и может дополнительно усложняться при наличии определенных обстоятельств (несовершеннолетний собственник, отказ других совладельцев и т.д.). разобраться и уладить вопросы поможет адвокат, специализирующийся на вопросах недвижимости.

Вс разъяснил особенности принудительного выкупа доли в квартире при разделе общего имущества

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ опубликовала Определение от 19 октября по делу № 3-КГ21-9-КЗ о разделе совместно нажитого имущества бывших супругов при невозможности выдела доли имущества в натуре.

Обстоятельства дела

Брак между Галиной Алексеевой и Евгением Соколовым был расторгнут 8 ноября 2017 г. В период брака супруги совместно приобрели имущество – 1/3 доли двухкомнатной квартиры.

Согласно договору купли-продажи от 10 октября 2013 г.

2/3 доли в праве собственности на квартиру принадлежат Галине Алексеевой на основании соглашения о разделе супружеского имущества в предыдущем браке от 29 ноября 2004 г.

Позднее Галина Алексеева обратилась в суд с иском к Евгению Соколову о разделе совместно нажитого имущества, прекращении общей долевой собственности, взыскании денежных средств, а также выплате компенсации за долю в праве на имущество.

Истица указала, что ответчик не имеет существенного интереса в использовании принадлежащего ему имущества, поскольку выехал из квартиры и проживает с другой семьей, расходы на оплату жилья и коммунальных услуг не несет, а его доля является незначительной (4,7 кв.

м жилой площади и 9,2 кв. м общей) и не подлежит выделению в натуре.

В ходе судебного разбирательства истица уточнила требования и просила выделить ей 1/6 доли в праве на квартиру, прекратив право ответчика в общей долевой собственности с выплатой ему компенсации в 150 тыс. руб.

согласно имевшемуся в материалах дела экспертному заключению от 24 февраля 2020 г. об оценке рыночной стоимости указанной доли.

Кроме того, истица просила взыскать с ответчика плату за жилое помещение и коммунальные услуги, расходы на оплату услуг представителя, оплату экспертизы и уплату госпошлины на общую сумму 125 тыс. руб.

Решением Кировского городского суда Ленинградской области от 17 июля 2020 г.

исковые требования были удовлетворены частично: бывшим супругам передано в собственность по 1/6 доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру.

С ответчика в пользу истицы взыскано 24 тыс. руб., а также судебные расходы в 27 тыс. руб. В выплате ответчику компенсации за долю в праве на имущество было отказано.

Частично удовлетворяя иск, суд исходил из того, что спорная квартира является местом жительства ответчика и что доказательств, свидетельствующих о наличии у истицы денежных средств для выплаты ответчику справедливой денежной компенсации взамен принадлежащего ему имущества, не представлено. Суд пояснил, что денежные средства в размере 150 тыс. руб. на депозит Управления Суддепартамента в обеспечение иска не вносились, а ответчик имеет существенный интерес в использовании доли в праве собственности на квартиру.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 17 ноября 2020 г. и определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 5 апреля 2021 г. решение суда оставлено без изменений.

Выводы ВС

В связи с этим Галина Алексеева обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд. Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Ссылаясь на п.

3 указанной статьи ГК, Суд пояснил, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела имущества или выделе доли одного из них участник вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли из общего имущества в натуре. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, собственник имеет право на выплату стоимости его доли другими сособственниками.

Суд подчеркнул, что несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании ст. 252 ГК, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. При этом ВС обратил внимание, что выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с согласия данного собственника.

Если же доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, разъяснил ВС. При этом отмечается, что с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Особенности принудительного выкупа доли в квартиреВерховный Суд разъяснил правила применения ст. 252 ГК РФ касательно выкупа доли в квартире без согласия всех собственников

Верховный Суд обратил внимание, что, закрепляя возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Обращаясь к п. 36 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6 и 8 (в ред. от 25 декабря 2018 г.

), ВС отметил, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей и других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Верховный Суд принял во внимание, что истица в обоснование заявленных требований указывала, что 1/6 доли жилой площади, принадлежащая ответчику, составляет 4,7 кв. м. и выделить ее в натуре невозможно, поскольку в таком случае доля ответчика в квартире будет значительно увеличена.

Также истица отмечала, что ответчик зарегистрировался в спорной квартире только в ходе судебного разбирательства – в конце 2019 г.

Кроме того, Суд обратил внимание на пояснение истицы о том, что она проживает в спорной квартире с несовершеннолетними детьми – дочерью от первого брака и внучкой и что с бывшим супругом сложились неприязненные отношения, поэтому совместное проживание в одной квартире невозможно.

ВС указал, что судами при решении вопроса о наличии у ответчика существенного интереса в использовании общего имущества правовая оценка возможности использования общего имущества, приходящегося на его долю, не дана.

Ссылка суда на то, что ответчик не имеет в собственности другого жилого помещения, кроме спорного, сама по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, поясняется в определении.

Обращаясь к разъяснениям содержащимся в п. 1 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г.

№ 25, Верховный Суд отметил, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В связи с этим, пояснил ВС, суду надлежало оценить соответствие отказа ответчика от выплаты ему денежной компенсации в счет стоимости его доли в общем имуществе требованиям добросовестности, однако это не было выполнено.

Верховный Суд указал: суд первой инстанции ссылался на то, что истица не представила доказательств, свидетельствующих о наличии у нее денежных средств для выплаты ответчику справедливой денежной компенсации взамен принадлежащего ему имущества.

Вместе с тем, подчеркивается в определении, суд возложил обязанность на истицу представить доказательства своей платежеспособности для выплаты компенсации, что та и сделала, а именно представила выписку о состоянии вклада. Предложения суда о внесении денежных средств в размере 150 тыс. руб.

на депозит Управления Суддепартамента в Ленинградской области истице не поступало, а в последнем судебном заседании данный вопрос не исследовался.

Ввиду изложенного Судебная коллегия ВС пришла к выводу о наличии нарушений норм материального и процессуального права, допущенных нижестоящими судами, и отменила их судебные акты в части требований о разделе совместно нажитого имущества, прекращении общей долевой собственности, выплате компенсации за долю в праве на имущество, направив дело в данной части на новое рассмотрение в первую инстанцию. В части удовлетворения исковых требования о взыскании с ответчика платы за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 24 тыс. руб. ВС оставил решения без изменения.

Адвокаты прокомментировали выводы Суда

ВС разобрался, в каких случаях участнику может быть выплачена действительная доля обществаСуд отметил, что отсутствие ответа от общества на заявление о даче согласия на вступление в состав его участников не образует обязанности выплатить истцу действительную стоимость доли уставного капитала как участнику

Адвокат АП Томской области Алена Ульянова в комментарии «АГ» отметила, что случаи невозможности выдела доли имущества в натуре, нахождение общего имущества в ипотеке – наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются бывшие супруги при разделе имущества. По мнению адвоката, проблема в том, что суды нижестоящих инстанций зачастую не пытаются подойти индивидуально к каждой конкретной ситуации при разрешении спора, порой рассматривают спор только с учетом одной из сторон (и это не всегда истец), нарушая при этом права другой стороны. В итоге выносятся неправомерные решения, которое стороны пытаются оспаривать годами.

«В рассматриваемом определении Верховный Суд в очередной раз указал на необходимость более тщательного, индивидуального подхода к каждой конкретной ситуации, рассмотрения вопроса со всех сторон, не нарушая при этом прав ни одного из участников процесса. Хочется надеяться, что данное определение изменит ситуацию», – подчеркнула Алена Ульянова.

По мнению адвоката АП Воронежской области Олеси Алимкиной, проблема общей долевой собственности на жилье традиционно актуальна, и суды в части раздела совместно нажитого имущества консервативны: «если бывшие супруги не смогли договориться о порядке раздела недвижимости, то суд разделит все это имущество строго пополам и стороны будут обречены на дальнейший конфликт до тех пор, пока кто-либо не уступит добровольно другой стороне право собственности в обмен на денежную компенсацию».

Также адвокат добавила, что суды крайне осторожно подходят к вопросу о признании доли участника общей долевой собственности на жилое помещение незначительной, поскольку такое решение будет означать лишение права на жилище.

По ее мнению, вопрос отсутствия у собственника небольшой доли существенного интереса в пользовании ею – это сфера усмотрения суда, и задача представителя истца состоит в том, чтобы приложить максимум усилий для доказывания данного обстоятельства всеми доступными способами.

«Тем не менее полагаю, что в рассматриваемом случае ВС поступил разумно, признав долю ответчика незначительной, поскольку очевидно, что реально выделить долю бывшему супругу не представляется возможным, до обращения истицы в суд он не был зарегистрирован по месту жительства в спорной квартире и проживает с другой семьей», – отметила Олеся Алимкина.

Адвокат отметила, что по делам о разделе наследственного имущества, где также часто имеется несколько участников общей долевой собственности на недвижимое имущество, суды гораздо решительнее выделяют жилое помещение в собственность кого-либо из наследников.

По мнению адвоката, лишение стороны спора принадлежащей ей доли в жилом помещении должно быть компенсировано справедливой денежной выплатой, определяемой как соответствующая доля от рыночной стоимости всей квартиры, а не как рыночная стоимость доли, поскольку последняя всегда будет значительно ниже.

«Мне показался крайне низким и несправедливым размер денежной компенсации, определенный заключением специалистов, которое представила истица.

Полагаю, ответчику следовало бы представить альтернативное экспертное заключение или ходатайствовать о назначении судебной экспертизы, но, вероятно, его сторона делала ставку на довод о невозможности лишения его права на долю в имуществе», – заключила она.

Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова считает, что проблема принудительной выплаты доли в праве общей долевой собственности участнику долевой собственности на имущество в отсутствие его согласия, несомненно, актуальна.

Адвокат отметила, что Верховный Суд, указывая на то, что в рамках рассматриваемой категории дел истице необходимо было представить доказательства реального наличия финансовых средств на выкуп доли, обоснованно обратил внимание, что вносить денежные средства на депозит суда необязательно.

Светлана Немчинова полностью поддержала позицию ВС, пояснив, что принудительная выплата стоимости доли позволяет решать проблемы раздела имущества бывших супругов, особенно когда один из них злоупотребляет своими правами, не давая согласия на выкуп.

«Ко мне очень часто обращаются доверители с аналогичными вопросами. Я сталкивалась с такими случаями, когда бывший муж, манипулируя наличием своей доли, находясь в квартире, буквально “изводил” бывшую жену.

В одном случае бывший супруг, не проживая в квартире, тем не менее регулярно появлялся в ней, чтобы контролировать личную жизнь бывшей жены, не давал ей возможности приглашать в гости друзей, угрожая скандалами.

В другом случае бывший супруг не давал согласия на продажу квартиры либо на выкуп его доли, поскольку не хотел, чтобы его бывшая супруга вместе с детьми сменила место жительства», – рассказала адвокат.

В заключение Светлана Немчинова добавила, что законодателем не урегулирована возможность выкупа значительной доли, что нередко приводит к манипуляциям и злоупотреблением правом участниками долевой собственности.