По данным Банка России, на рынке жилья сейчас самые низкие ставки по ипотечным кредитам. Желающих купить жилье в ипотеку все больше — сумма одобренных кредитов за месяц на 1 августа 2021 года уже превысила 430 млн рублей. Продавцы недвижимости должны быть готовы, что покупатели будут брать ипотеку на жилье. Дадим пошаговую инструкцию по самостоятельной продаже квартиры в ипотеку.
Шаг 1. Проверьте квартиру на соответствие условиям банка
Учтите, что вы не сможете рассчитывать на продажу жилья в ипотеку, если квартира не соответствует требованиям банка. Узнать о них можно на сайте банка или в отделении, обычно такая информация находится в свободном доступе. Как правило, банки отказывают в следующих случаях:
- разбор внешних стен и объединение квартиры с балконом;
- перенос батарей на балкон;
- разбор межэтажных перекрытий и объединение квартир на двух этажах;
- перемещение санузлов;
- нарушение целостности вентиляционных коробов;
- перенос водопровода или канализации;
- объединение кухни на газу с жилым помещением.
От банка к банку список может отличаться.
- Под видом квартиры вы хотите продать нежилое помещение: офис, склад и пр. Проверят это по виду разрешенного использования в реестре недвижимости.
- Квартира находится не в России или в регионе, где у банка нет отделений. Некоторые банки работают с другими регионами, следует уточнять отдельно.
- На квартире есть обременения, которые не покрыты до оформления ипотечного кредита. Отказать могут при наличии залога, ренты, найма по срочному договору, ипотеке у другого банка.
- На квартире есть арест, она является предметом судебных разбирательств или на нее имеют права третьи лица.
- Квартира признана аварийной, она расположена в доме, который подлежит сносу, капитальному ремонту или реконструкции с предварительным расселением жильцов.
- Оценщики недвижимости определили, что износ квартиры превышает 65%.
- Квартира находится в бараке (здание до двух этажей, которое рассчитано на короткий срок проживания) или в деревянном доме.
- Квартира не соответствует санитарно-техническим нормам, не имеет отопления, электричества, водоснабжения, канализации.
- В квартире нет кухни (кухонного блока) и санузла.
Как продать квартиру с ипотечным хвостом
Когда один банк отказал покупателю в ипотеке, можно предложить ему попытаться оформить ее в другом банке. Обычно у региональных кредитных организаций требования мягче, чем у крупных федеральных сетей.
Если у квартиры есть «ипотечный хвост», в продаже банк не откажет. Но процесс несколько усложнится. В таких случаях проще всего, если покупатель будет брать ипотеку в том же банке, в котором ее оформлял продавец. Чтобы провернуть такую сделку, нужно будет решить, как поступить с залогом. Всего есть три варианта:
- Взять свои деньги или попросить задаток у покупателя, погасить долг по ипотеке, а затем оформить куплю-продажу.
- Закрыть ипотеку с помощью банка и покупателя: банк сообщает о размере долга, покупатель кладет деньги для продавца и банка на аккредитив, а затем сделку регистрируют в Росреестре.
Продать квартиру вместе с долгом по ипотеке. Если покупатель на это согласен, то может перекупить квартиру вместе с долгом и выплачивать ипотеку дальше вместо продавца. Если условия ипотечного кредита не оптимальные, можно сразу заняться рефинансированием.
Шаг 2. Разместите объявление о продаже
Продавцы квартир обычно ищут покупателей на сайтах объявлений о продаже недвижимости. Определитесь, по какой цене собираетесь продавать жилье, сделайте качественные фотографии, найдите план планировки и разместите объявление на сайте.
Чтобы определить цену продажи, не обязательно приглашать специалистов-оценщиков. Достаточно посмотреть, сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе. Некоторые доски объявлений сейчас подсказывают, насколько назначенная вами цена ниже или выше средней. Если готовы торговаться, укажите это в объявлении.
Шаг 3. Покажите квартиру покупателю
Следующий этап — показ квартиры. Практически все в первую очередь хотят увидеть жилье своими глазами и обсудить с продавцом детали. Проведите потенциального покупателя по дому и расскажите, какую мебель и технику оставляете в квартире, какие у вас соседи, какая транспортная развязка и инфраструктура.
Если вы обещаете покупателю продать вместе с квартирой мебель, то будьте готовы, что он попросит составить опись. Кожаный диван или столик из слоновой кости может прибавить к цене квартиры несколько сотен тысяч рублей.
И покупатель точно будет недоволен, если в последний момент вы решите увезти его из квартиры. При описи всему остающемуся имуществу присваивают инвентарные номера и подробно описывают его состояние и характеристики.
Покупатель и продавец подписывают опись и прикладывают ее к договору купли-продажи.
Шаг 4. Проверьте покупателя
Большую часть работы по проверке сделает банк — оценит дееспособность и платежеспособность заемщика, изучит его документы.
Но прежде, чем начать готовиться к продаже, проверьте, действительно ли у покупателя есть деньги на покупку квартиру. Если он собирается покупать жилье в ипотеку, то должен получить одобрение от банка на определенную сумму.
Если квартира стоит 5 млн рублей, а у покупателя есть только 500 тыс. рублей и нет одобренной ипотеки, обсуждать сделку еще рано.
Узнайте, какую максимальную сумму кредита готов предоставить покупателю банк и соотнесите ее со стоимостью вашей квартиры. Также обратите внимание на актуальность одобрения — оно действует около 3-х месяцев.
Шаг 5. Подпишите предварительные документы (не обязательно)
Если вы уже договорились о продаже, то можете закрепить свое соглашение с покупателем на бумаге. Это нужно, чтобы одна из сторон не передумала в последний момент. По договоренности может быть подписано соглашение о задатке, соглашение об авансе либо предварительный договор купли-продажи.
Учтите, что предварительный договор должен полностью совпадать с тем, что будет подписан в банке. Рекомендуем обсудить все детали, а только потом подписывать документ.
Шаг 6. Подготовьте необходимые для оформления продажи документы
И покупателю, и банку важно получить от продавца документы по определенному перечню. При оформлении ипотеки он несколько шире, чем при обычной купле-продаже. Воспользуйтесь нашим списком, чтобы ничего не забыть:
- Паспорт продавца и супруга (супруги).
- Свидетельство о браке.
- Документы, устанавливающие право собственности. Это могут быть договора купли-продажи, обмена или дарения, а также свидетельство об унаследовании.
- Документы, подтверждающие право собственности. Это будет либо выписка из Росреестра с данными собственниками, либо свидетельство о госрегистрации.
- Документы БТИ: экспликация и поэтажный план. Они нужны, чтобы банк и покупатель убедились, что в квартире нет незаконных перепланировок.
- Единый жилищный документ или выписка из домовой книги. Эти документы бесплатно выдаются в день обращения собственника с заявлением в МФЦ или инженерную службу.
- Справка об отсутствии долгов по коммуналке и копия финансового лицевого счета. Для этого нужно погасить все долги, собрать квитанции на оплату и обратиться за копией финансового лицевого счета.
- Водительское удостоверение или справки, которые подтверждают дееспособность.
- Согласие супруга (супруги) на продажу квартиры, которое заверено нотариусом. Это необходимо, если квартира куплена во время брака и стала совместной собственностью супругов.
- Разрешение опеки. На случай, если в числе собственников квартиры есть дети или в ней зарегистрированы несовершеннолетние, находящиеся под опекой или попечительством.
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие арестов и обременений. Ее можно круглосуточно заказать в сервисе ЕГРН.Реестр. Полная выписка стоит 350 рублей и заверена ЭЦП Росреестра.
В ряде случаев могут понадобиться дополнительные документы. Например, если вы сдаете квартиру в аренду, то нужно будет предоставить договор об аренде. Это даст банку и покупателю возможность убедиться, что временных жильцов можно выселить в кратчайшие сроки.
Шаг 7. Проведите оценку квартиры
Чтобы продать квартиру по ипотеке, ее нужно оценить. Это делается, чтобы узнать, по какой стоимости банк сможет быстро ее продать, если заемщик перестанет платить. Самостоятельно назначить цену, как при размещении объявления, уже не получится. Оценивать должен специалист, который, в идеале, одобрен банком, — оценщик.
Отчет оценщика стоит в среднем 3-5 тыс. рублей. Обычно этот расход на себя берет покупатель, но вы можете оплатить оценку сами или поделить пополам. Предоставьте оценщику технический паспорт, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также паспорт. Также оценщик может попросить фотографии жилья или доступ в квартиру, чтобы оценить ее состояние.
Подготовка отчета занимает около недели.
Шаг 8. Передайте документы для оформления кредита
Соберите все документы и передайте их в банк с покупателем. На этом этапе ваше присутствие не обязательно. Банк изучит документы в течение 3-7 дней, после чего даст согласие на выдачу кредита или откажет в его предоставлении на конкретно вашу квартиру.
На этом же этапе банк подготовит документы для оформления сделки: заявления, анкеты, соглашения и сам договор купли-продажи.
Шаг 9. Подпишите договор купли-продажи
Обычно при ипотеке договор готовит сам банк, но при желании вы можете обратиться в юридическую компанию или составить его самостоятельно. Важное отличие от обычного договора в том, что в ипотечном есть указание на то, что квартира приобретается с привлечением средств кредита.
В договоре должна быть информация, которая поможет точно идентифицировать квартиру: город, улица, номер дома и квартиры, кадастровый номер, квадратура. Также в документе указывается цена квартиры и ее часть, которая будет покрыта ипотекой, срок для погашения кредита и отметка о том, что банк становится залогодержателем данной квартиры.
Банк выберет дату, в которую пригласит вас и покупателя для подписания документов.
Шаг 10. Проведите расчеты с покупателем
Как правило, передача денег продавцу происходит через банковскую ячейку. Покупатель кладет туда свой взнос, а банк добавляет согласованную сумму.
Вам нужно будет составить расписку о получении оплаты в полном объеме и сохранить ее до того, как квартира будет переоформлена на покупателя. После окончания процедуры отдайте бумагу покупателю, а себе заберите ключи от ячейки.
Шаг 11. Оформите передачу права собственности
Переход квартиры в собственность покупателя нужно зарегистрировать. Для этого в Росреестр направляется договор купли-продажи, кредитный договор, отчет об оценке, свидетельство о праве собственности продавца и иные документы. Покупателю нужно будет заплатить 2 000 рублей в виде пошлины за регистрацию права собственности.
Направить пакет документов можно лично – посетив Росреестр, через МФЦ, почтой или в электронном порядке. После приема документов заявителю выдадут расписку с перечислением всех поданных бумаг и указанием на то, что они переданы в регистрирующий орган.
Зарегистрировать переход права в общем случае должны в течение семи рабочих дней. Итогом всей процедуры станет выписка из ЕГРН, которая подтверждает вступление нового собственника в права. Вместе с ней покупателю выдадут договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности и ипотеки.
Шаг 12. Оформите акт приемки-передачи и заберите деньги
Факт подписания этого акта означает, что вы передали квартиру, а покупатель ее принял и не имеет никаких претензий. После этого покупатель отдаст вам ключ от банковской ячейки. А вы в свою очередь должны передать ему расписку о получении оплаты и отдать ключ от квартиры.
Продажа квартиры через ипотеку не сильно сложнее обычной. А участие банка в сделке дает продавцу дополнительные гарантии безопасности. Воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией, чтобы грамотно провести процедуру без участия риэлторов.
Шаг 13. Заплатите налог с дохода от продажи
Продавец должен задекларировать доход от продажи квартиры и заплатить с него НДФЛ 13 %. Налог и декларацию с вас не потребуют, если проданная квартира соответствует одному из условий:
- Вы купили ее до 1 января 2016 года и владели жильем три года или дольше;
- Вы купили ее после 1 января 2016 года и владели квартирой пять лет или дольше (срок может меняться по инициативе субъекта РФ, а также для единственного жилья).
Как получить имущественный вычет на квартиру
Если освобождение от НДФЛ для вас не предусмотрено, вы можете уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов на ее покупку или на имущественный вычет — 1 млн рублей. Считайте сами, что для вас лучше. Если у вас нет подтверждающих расходы документов или квартира обошлась вам дешевле миллиона, лучше просто заявить вычет.
Елизавета Пастухова
Что делать семье, если она не справилась с ипотекой и лишилась квартиры
“3-комн. квартира, 58,8 м, 5/9 эт., 2 672 177 рублей. Обременение: наличие проживающих граждан.
Объявление размещено в рамках реализации банком имущества, на которое обращено взыскание как на предмет залога, а также полученного по договору в качестве отступного”.
По-простому: продается квартира, которую банк отсудил у ипотечных должников. Объявление опубликовано на популярном сайте по продаже всего на свете.
Проживающие в квартире в растерянности: в любой момент они могут остаться без крыши над головой и с долгами. Историю своих злоключений рассказывают отрывками, путано и эмоционально.
Начиналось все хорошо: в 2013 году Димитри и его красавица-жена Мака взяли в ипотеку 4,1 миллиона рублей и купили небольшую “трешку” в панельной девятиэтажке на окраине Екатеринбурга.
К моменту сделки в семье подрастали трое дочерей: девятилетняя Каре, семилетняя Марина и трехмесячная Аня. Первоначальный взнос – 10 процентов, ставка – 12,25 процента годовых, срок – 20 лет. Обычные условия в то время. “Платить могли, – вспоминает Димитри.
– У меня была своя “Газель”, я занимался грузоперевозками, Мака работала в аптеке.
Что выгоднее в Москве: аренда или ипотека
Месяцев 7-8, по словам Димитри, платили исправно. Потом начались проблемы с работой: заказов на грузоперевозки стало мало, жену уволили. “Я пришел в банк, говорю: “Так и так, не могу платить”. Мне ответили, что это мои проблемы.
Потом, правда, добавили, что нужно вносить хотя бы часть суммы. Никаких заявлений на перерасчет платежа я не писал, устно договаривался. Даже не думал, что надо”, – рассказывает Димитри.
В банке говорят, что заемщики просрочили даже первый платеж по кредиту, да и потом платили не вовремя и меньше, чем нужно.
Мужчина устроился на работу в Перми, ездил туда-обратно каждые две-три недели, по возможности относил деньги в банк: по пять, десять, 15 тысяч. Старался не пропускать платежи, но случалось. Говорит, из банка не звонили, не писали. Банк уверяет, что пытался связаться с клиентом, “однако все обращения, включая письменные уведомления о наличии просроченной задолженности, были проигнорированы”.
Весной 2015 года супругов вызвали в суд: банк просил взыскать с заемщиков кредитную задолженность, продав квартиру. Суд встал на сторону истца.
– Я даже не думал, что квартиру будут продавать, а нас будут выселять, – уверяет Димитри.
– Но вы же были на суде, вам на руки выдали решение, – удивляюсь я.
– Так я же его не читал! Подписал и забрал. Судья мне сказал: договаривайтесь с банком. Если не договоритесь, приходите ко мне.
Я приходил потом уже, когда узнал, что нас выписали из квартиры, но он все время был то в командировках, то в отпуске, то на совещаниях”, – пытаюсь понять, как взрослый житель города-миллионника так искренне может верить обещаниям незнакомых людей. Возможно, он рос среди людей, для которых слова важнее бумаги.
О том, что семья больше не зарегистрирована в квартире, Димитри узнал случайно в 2017-м. “Пошел в паспортный стол за справкой – хотел оформить детское пособие, а мне сказали, что мы не прописаны в квартире”, – Димитри растерянно опускает глаза. Выяснилось, что банк через суд выселил должников из квартиры.
Глава семьи нанял адвоката, пытался оспорить решение, но безрезультатно: квартира перешла в собственность банка (ее оценили в 2,2 миллиона рублей), а семья осталась должна еще 1,6 миллиона. С банковской карты Маки тем временем начали снимать деньги в счет погашения долга.
– На карту приходили детские пособия, мы их не тратили, копили на отпуск – долги долгами, но хотелось ненадолго съездить куда-нибудь. Однажды зашел в онлайн-банк, увидел, что все сняли. Побежал в соцзащиту. Они говорят: “Не имели права забирать “детские”, дали справки. Я их отнес и приставам, и в банк, но пособия не вернули.
В марте у нас родился еще один ребенок, мы получили 21 тысячу рублей (единовременная выплата за рождение ребенка. – Прим. ред.) – приставы половину сняли.
Ипотечные каникулы: что это такое и как их получить
В этом мае к должникам начали приходить приставы. Дверь им не открывали, предписания о выселении находили в почтовом ящике и около двери.
Уезжать из квартиры семье некуда: другого жилья нет. Кроме того, Аидоянам нужна прописка. Без прописки родители не могут поставить младшего ребенка в очередь на детский сад, а старшая дочь, 15-летняя Каре, – получить паспорт. В следующем году ей предстоит сдавать ОГЭ, без документа ее не допустят к экзамену.
Пару месяцев назад Димитри обратился за помощью в национальную диаспору – семья из народности езидов.
Вместе с региональным представителем Совета старейшин езидов мира на территории РФ Денизом Усупиным-Рожкани они съездили на прием к свердловскому омбудсмену Татьяне Мерзляковой.
Уполномоченный по правам человека обратилась в банк, но учреждение отказалось посвящать ее в подробности кредитной истории клиента.
Редакция “РГ” помогла организовать встречу с руководством банка.
– Национальная община готова поручиться за платежеспособность Димитри. Во время встречи мы предлагали банку такой вариант: семья остается в квартире и возвращается к изначальному графику платежей по договору. Но банк отказался.
Директор Института финансов и права Уральского государственного экономического университета Максим Марамыгин считает: семья Аидоян – одна из многих, кто попал в кредитную ловушку.
– Трудная ситуация у семьи возникла в 2014 году, в момент наступившего кризиса. У банков еще был некий снобизм, оставшийся после “жирных” лет, когда у населения были хорошие доходы. Люди брали, теряли работу, становились должниками.
Не было жесткой позиции Центробанка и государства по защите заемщиков, этими вопросами стали заниматься лишь в 2015-м. Сначала появилась возможность рефинансировать кредит, несколько месяцев назад попавшим в трудное финансовое положение заемщикам гарантировали кредитные каникулы.
Сегодня, если человек будет поступать разумно, такая история вряд ли повторится, – говорит эксперт.
Если нет возможности платить, можно, во-первых, попросить ипотечные каникулы на срок до полугода, во-вторых, если стабильного дохода в обозримом будущем не предвидится, – объявить себя банкротом.
Ошибка Димитри в том, что он пустил дело на самотек: поверил словам рядовых сотрудников банка, которые сказали, что платить можно хотя бы частями. Не переспросил, не уточнил, не проверил. Даже одно письменное обращение с просьбой о реструктуризации долга, напиши Димитри его в самом начале, могло изменить ход событий. Но рядом не нашлось человека, который мог дать дельный совет.
В каких городах России можно погасить ипотеку за год
Редакция “РГ” обратилась в банк, где семья Димитри брала ипотеку. Мы спросили: мог бы банк этой конкретной семье простить долг? Для Аидоянов миллион, два, три – гигантская сумма. Для банка с его оборотами – согласитесь, незначительная.
К тому же, с учетом всех платежей, которые семья успела внести за кредит, и стоимости квартиры, по которой ее предлагают выкупить, банк в итоге получит почти пять с половиной миллионов рублей.
Даже с учетом инфляции за четыре года, что жилье было в собственности у Аидоянов, банк ничего не потерял. Почему простить? Потому что должник хоть и сам втянул себя в эту историю, но все-таки платить не отказывался и не отказывается до сих пор.
Даже когда квартира перешла по суду в собственность банка, Димитри продолжал частично вносить деньги на ипотеку. Да и куда ему деться с женой, тремя дочками и грудным сыном?
Ответ на запрос мы ждали больше месяца:
– Данная квартира уже является собственностью банка, получена в результате исполнения судебного решения о взыскании кредита. Заемщики утратили право собственности на недвижимость.
Часть кредита погашена квартирой в 2017 году, поэтому вопрос распоряжения банком квартирой уже не связан с урегулированием просроченной ссудной задолженности. Дарение квартир и других активов банка гражданам нарушает права акционеров и вкладчиков и не предусмотрено Уставом банка.
За время возникновения проблем по возврату кредита (с 2014 года) клиенты не обращались с вариантами урегулирования. В настоящее время семья Аидоян проживает в квартире, принадлежащей банку, без каких-либо оснований. Аидояны действительно продолжают жить в проблемной “трешке”, приставы не беспокоят.
Двоюродный брат Димитри согласился взять ипотеку и выкупить квартиру у банка – так семья сможет остаться дома и постепенно расплатиться с родственником. Правда, сначала нужно найти деньги на первоначальный взнос.
Кстати
Гавриил Григоров/ТАСС
19 июня Центральный банк РФ предложил банкам рассмотреть возможность прекращать взыскание оставшейся задолженности с граждан, лишившихся заложенного жилья. Однако обращение носит характер рекомендации и не обязывает банки следовать ей.
Выписать человека из ипотечной квартиры
- На чтение: 3 минуты
- Просмотров:639
- Опубликовано: 01.11.2018
- В закладки:Ctrl+D
Можно ли выписать человека из ипотечной квартиры? Да, этот вариант возможен. Для этого есть несколько способов: по решению суда или же человек может дать согласие на выселение.
Необходимые документы для выписки
Для выписки с согласия собственника следует подготовить перечень документов, в который входят:
- Паспорт человека, которого снимают с учета.
- Бумаги о регистрации жилплощади, в случае с приватизированной квартирой.
- Договор найма при выселении из муниципальной квартиры.
- Для частного дома необходима выписка из домовой книги.
- Копии квитанций по коммунальным услугам.
- Документ с адресом, по которому будет проживать человек, его называют листком убытия.
- Военный билет.
- Заявление.
Как выписать из квартиры ребенка?
Не достигшие совершеннолетия дети находятся под защитой государства. Выселение из квартиры проходит под контролем представителей органов опеки. По закону выписать несовершеннолетнего ребёнка можно, если его жилищные условия не ухудшатся при выселении.
Контролирующие органы проводят проверку условий проживания на новом месте регистрации, при выявлении ухудшения условии проживания решение о выселении аннулируется, а человек, проводивший выселение, будет оштрафован. Важно знать, что прописать ребенка можно у родителей либо у опекунов.
Для выселения несовершеннолетнего потребуется подтверждение из органов опеки. Перечень бумаг для получения разрешительного документа:
- Паспорт человека, который производит выписку.
- Ордер или договор на квартиру, из которой выселяют и в которую ребенка прописывают.
- Техпаспорт на две жилплощади.
- Данные всех жильцов, зарегистрированных по месту проживания.
- Лицевой расчетный счет.
- Паспорт, если ребенок достиг 14 лет.
- Заявление по достижении 14 лет.
- Заявление родителей или опекуна.
После получения разрешительных бумаг от опеки в паспортный стол для приватизированной квартиры необходимо подать следующие бумаги:
- Паспорт или свидетельство о рождении.
- Паспорт собственника.
- Документы на собственность.
- Разрешение от органов опеки.
- Лист убытия.
Документация для не приватизированной квартиры:
- Паспорт того, кто выселяет.
- Ордер или договор социального найма.
- Копии счетов по оплате коммунальных услуг.
- Лист убытия.
- Паспорт или свидетельство о рождении.
- Заявление от ребенка по достижению 14 лет.
Выписка из ипотечной квартиры через суд
Выписка по собственному желанию – несложная процедура. При наличии необходимого пакета документов, с выпиской без согласия собственника, то есть принудительной, могут возникнуть сложности.
Подобное выселение, как правило, происходят по решению суда.
До обращения в суд необходимо попытаться решить вопрос выписки мирным путем. Если такой вариант невозможен, необходимо решать вопрос в соответствии с буквой закона.
Для этого от истца необходимо:
- Обратиться в районный суд.
- Составить иск.
- Оплатить пошлину.
- Подготовить необходимую документацию.
Необходимо быть готовым к тому, что процесс может быть длительным, попытка выписать из квартиры через суд, при неявке ответчика может продлиться годы. Истец должен учитывать этот факт и при возможности обеспечить присутствие ответчика на судебном процессе.
Как выписать бывшего супруга
После официального расторжения брака часто остается открытым вопрос о прекращении жилищных отношений. Выписка – дело затруднительное, для правильного проведения процесса необходимо обратиться за консультацией к юристу, который имеет опыт в ведении подобных дел в суде. Консультант подскажет, как выписать бывшего мужа, следуя букве закона.
Дело значительно упростится, если в браке был составлен договор с подробными инструкциями о действиях в случае развода и выписки из квартиры.
В этом случае дело решают, следуя такому документу. Так же просто будет решить вопрос выписки, если один из супругов готов на добровольную выписку. Не составит труда выселить из квартиры супруга, который находится в местах лишения свободы. Но по окончании срока он может заявить права на жилплощадь, и придется обратиться в суд.
Выше описаны случаи выписки, не представляющие сложности, но так бывает не всегда. Иногда выписку необходимо проводить через суд, в принудительном порядке.
Прежде чем подать судебный иск, необходимо пройти процедуру примирения. Медиация может быть проведена как самостоятельно, так и в суде.
Если процедура не привела стороны к консенсусу, подается заявление в суд. Для составления иска вам потребуется:
- Составить заявление по образцу.
- Предоставить данные истца и ответчика.
- Изложить причины, послужившие основанием для подачи заявления.
- Сформулировать требования.
- Предоставить пакет документов.
Ипотечное кредитование: выселение из залоговой квартиры, процедура | Правоведус
В судебной практике одной из наиболее частых причин выселения из квартиры является длительная просрочка по договору ипотеки.
При этом стоит отметить, что в данном случае не будет иметь значения, является ли это жилье единственным для заемщика и членов его семьи, также не учитываются интересы незащищенных слоев населения, то есть неважно, прописаны ли в залоговой квартире несовершеннолетние дети, инвалиды, пенсионеры – данный объект недвижимости при наличии неисполненных долговых обязательств будет изъят и реализован с публичных торгов по продаже недвижимого имущества. Процедура выселения из ипотечной квартиры включает в себя три этапа:
- Наличие допущенной просрочки в оплате по кредитному договору, согласно которому объектом залога выступает приобретаемое недвижимое имущество.
- Обращение банковской организации в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество (в частности, ипотечную квартиру).
- Удовлетворение судом исковых требований и определение способа реализации заложенного недвижимого имущества (как правило – публичные торги).
В случае, если изъятая квартира не была реализована с торгов, она передается в собственность банку, который вправе распорядиться ею по своему усмотрению. При продаже ипотечной квартиры с торгов право собственности регистрирует на нее победитель торгов. На основании ст.
78 ФЗ №102 «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенное недвижимое имущество, а также его реализация, являются основанием для прекращения права пользования этим имуществом залогодателем и иных лиц, проживающих в жилом помещении, являющегося объектом залога по договору ипотечного кредитования.
Новый собственник объекта недвижимого имущества вправе подать в суд иск о выселении всех проживающих в данной квартире лиц, независимо от их возраста, пола и наличия льготной категории.
Важно! Несмотря на ч.1 ст.446 ГПК РФ, которая запрещает обращение взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, данный запрет не распространяется на квартиры, являющиеся предметом залога по ипотечному кредитному договору (ст. 334 ГК РФ). Важно! Выселение из ипотечной квартиры возможно только на основании судебного решения!
В суде принимаются во внимание следующие факторы:
- Должник не отказывался от исполнения обязательство по договору.
- Должник потерял работу.
- Должником принимались меры по урегулированию спора в досудебном порядке (подавались письменные заявления об отсрочке и реструктуризации долга).
Выселение из ипотечной квартиры: федеральная программа «Жилище»
Государственная программа была создана в целях поддержания заемщиков-должников по ипотеке, оказавшихся в трудном материальном положении. Данная программа включает в себя три проекта:
- Помощь военнослужащим лицам. Представляет собой оплату жилищного кредита из специального фонда НИС. В случае расторжения служебного контракта военная ипотека прекращает свое действие.
- Молодая семья. В рамках данного проекта государство предоставляет первоначальный взнос на приобретение объекта жилого имущества либо предоставляет возможность закрытия части просроченного долга по ипотечному договору.
- Государственная помощь пострадавшим при обрушении курса при наличии валютной ипотеки. На основании Постановления Правительства РФ № 373 от 20.04.2015 г., заемщики, чьи доходы снизились на треть, могут рассчитывать на государственную помощь. В список таких категорий граждан включены:
- ветераны боевых действий;
- лица, имеющие на иждивении двух и более несовершеннолетних детей;
- инвалиды;
- работники муниципальных и государственных учреждений здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, научных организаций, физкультуры и спорта, сотрудники оборонно-промышленного комплекса.
Согласно условиям Постановления №373 реструктуризация долга по кредиту возможна на основании заявки от заемщика-должника, с учетом определенных условий к объекту ипотеки (месту нахождения, площади, стоимости), а также непосредственно к целям кредита.
На дату подачи заявки о реструктуризации долга просрочка по ипотеке должна быть не менее 30 и не более 120 дней, а сам кредит должен быть выдан не позднее 1 января 2015 г. Помощь, оказанная в рамках данного проекта, предполагает снижение платежей в течение 12 месяцев за счет уменьшения процентной ставки (не выше 12%) и списания части основного долга.
Кредитор также имеет право на возмещение части недополученных средств в размере не более 200 тысяч рублей.
Долг по ипотеке: Федеральный закон №102
Ранее в статьях мы уже описывали пункты и требования Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 от 16.09.1998 г.
Именно этим законодательным актом регулируются займы на недвижимое имущество и контролируются взаимоотношения между заемщиком и кредитором, в частности своевременное внесение платежей и содержание залогового имущества в надлежащем состоянии.
Согласно названному закону заемщик не вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению, в том числе, он не может его продать, отдать в дар, поменять или завещать, за исключением случаев, когда банк не запрещает данные действия.
Вместе с тем, заемщик имеет право без получения согласия кредитора сдавать объект жилой недвижимости в аренду на срок более 6 месяцев с предоставлением временной регистрации жильцов, а также прописывать на площади членов семьи, родственников (ст.
12 ФЗ-102), осуществлять ремонтные работы и делать перепланировку, если только данные действия не нанесут существенный вред помещению. На основании ст. 31 ФЗ-102 ипотечная недвижимость должна быть обязательно застрахована. В случае нарушений условий договора, кредитор вправе потребовать от заемщика досрочного погашения ипотечного долга и изъятия залогового имущества на свой баланс (ст. 50 ФЗ-102), как показывает практика, чаще всего такие действия происходят после 6 месяцев просрочки.
Стоит отметить тот факт, что далеко не все банки готовы принимать срочные меры в отношении должников-ипотечников и изымать у них залоговые квартиры, в большинстве случаев банковские организации готовы пойти навстречу заемщикам, оказавшимся в трудном материальном положении, и предложить различные способы возврата долга:
- реструктуризация (снижение суммы выплат за счет увеличения срока кредитования);
- кредитные каникулы (освобождение от платежей сроком до полугода);
- списание части кредитного долга (по усмотрению кредитора могут быть списаны штрафные санкции, неустойка, проценты);
- государственная поддержка (по заявлению должника).
Также частью досудебной претензионной работы является уведомление должника о неисполнении долговых обязательств и дальнейшего выселения его из ипотечной квартиры (ст. 55.2 ФЗ-102). Это обязательное условие для банковской организации перед обращением в суд, иначе в удовлетворении иска может быть отказано.
Долг по ипотеке: обращение банка в судебные органы
После того, как все попытки урегулировать вопрос о возврате ипотечного долга не увенчались успехом, банк подает исковое заявление в районный суд по месту нахождения залогового имущества. Как правило, ипотечный договор содержит в себе информацию о судебном органе, где будет проходить слушание по делу в случае возникновения конфликтной ситуации. Подсудность регулируется ст. 52 ФЗ-102.
Важно! Суд вправе отклонить иск, если сумма спора составляет менее 5% от общей стоимости залогового имущества, и при этом срок неисполнения договорных обязательств – менее 3-х месяцев (статья 54.1 ФЗ-102).
Кто имеет право выселить из ипотечной квартиры?
Выселение из ипотечной квартиры может быть совершено как судебными приставами-исполнителями, так и самим кредитором, на основании судебного решения (ст. 55 ФЗ-102 предусматривает выселение должника из ипотечной квартиры кредитором, если данное условие прописано в договоре).
При выселении должника судебными приставами-исполнителями действует ФЗ № 229, изъятие ипотечной квартиры происходит в рамках исполнительного производства. На основании ст.
107 ФЗ-229 судебный пристав должен уведомить должника о добровольном освобождении ипотечной квартиры в срок не позднее 10 дней с момента получения письменного уведомления. В случае игнорирования данного требования, должнику назначается повторный срок с назначением исполнительского сбора.
Процедура выселения происходит в присутствии понятых и сотрудников полиции, при необходимости приставы вправе вызвать сотрудников МЧС для освобождения квартиры. Пристав-исполнитель может предоставить должнику услугу по транспортировке и хранению личного имущества сроком не более чем на 2 месяца.
Если выселение выполняет непосредственно кредитор, данная процедура осуществляется по согласию обеих сторон. В случае, если должник все-таки отказывается освобождать ипотечную квартиру, выселение будет происходить в присутствии работников прокуратуры в административном порядке либо через суд.
Важно! Любые действия по выселению заемщика-должника из ипотечной квартиры без судебного решения могут быть оспорены должником в суде с удовлетворением его требований.
Если ипотечная квартира является единственным жильем
В случаях, когда ипотека является единственным жильем, при выселении должника за ипотечный долг кредитор не имеет обязанность предоставлять ему альтернативное жилье даже при наличии прописанных в залоговой квартире несовершеннолетних детей. В любом случае данное имущество будет отчуждаться в пользу кредитора.
В соответствии со ст. 54 ФЗ-102 суд может отсрочить реализацию залогового имущества сроком до 12 месяцев на основании личного заявления должника и наличия веских обстоятельств.
Подводя итог всему вышесказанному отметим, что ипотека на сегодняшний день является чуть ли не единственным решением в приобретении собственного жилья для многих российских семей. Однако, подойти к ипотечному кредиту следует со всей ответственностью и аккуратностью.
Избежать финансовых споров и конфликтов можно, только если правильно рассчитывать свой бюджет, обязательно страховать имущество от различных случаев, строго контролировать своевременное внесение платежей.
Как можно прописаться в ипотечную квартиру в [years]: обязательный перечень документов и нюансы прописки детей и родственников
Согласно законодательству, гражданин, оформивший ипотеку, автоматически становится владельцем жилья. Прописаться в ипотечной квартире он сможет, как только подпишет договор и оформит право собственности. С регистрацией родственников дела обстоят сложнее.
При заключении договора кредитор устанавливает перечень лиц, которые могут законно проживать на территории объекта, находящегося в залоге.
В остальных случаях прописка в ипотечной квартире (постоянная или временная) разрешена только при условии, что банк даст на это свое согласие (в письменном виде).
Правовые особенности прописки в ипотечной квартире Сбербанка
Считается, что прописаться в ипотечной квартире невозможно, если ипотека не выплачена полностью. Однако это заблуждение, сформированное из-за отсутствия правовых знаний.
На деле федеральное законодательство определяет заемщика собственником приобретенной квартиры, в какой бы форме ни происходила покупка.
Юристы полагают, что требование, которое в отдельных случаях выдвигается банком, ‒ не что иное, как нарушение прав клиента.
Гражданский кодекс России и Федеральный закон 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке» четко регламентируют правовые аспекты такого соглашения: собственник – гражданин, который внес обязательный платеж и продолжает выплачивать за нее свои средства, пусть и в пролонгированной форме. Банк не является собственником жилья, но выступает в роли держателя залогового имущества.
В некоторых правовых актах регионального значения (например, в Постановлении №859 московского Правительства) говорится о невозможности не только прописки, но и вселения собственника в залоговое имущество, если банк не дал на это своего разрешения.
Постановление не противоречит федеральному законодательству, а вносит дополнительные уточнения по вопросу, где нет четких формулировок.
Сбербанк – обладатель огромного пакета договоров о кредитовании для улучшения жилищных условий или приобретения нового жилья.
У него неизменно высокий рейтинг клиентского доверия (размер вкладов среди населения составляет почти 14 млн руб.
, а также больше 6 млн со стороны представителей бизнеса), низкие процентные ставки (от 7,3%, по льготным программам ‒ от 0.1%) и удобные сроки (до 30 лет).
Однако заявителю необходимо учитывать следующие нюансы:
- Прописываться в квартире, которая приобреталась по ипотеке Сбербанка, можно только собственнику, его родным и близким – родителям, детям, жене.
- В договоре ипотечного кредита четко оговорена возможность прописать и третьих лиц, но только с согласия залогодержателя.
- Решение принимается отдельно по каждому случаю. На него может влиять оценка объекта, сумма аванса или другие практические соображения, наличие рекомендованного для этой цели пакета документов.
Ипотека без прописки в Сбербанке оформляется при наличии поручителя с недвижимым имуществом и положительной репутацией. Однако если речь идет об ипотечном кредите, то прописка – дополнительная гарантия перехода жилья держателю залога, если кредитуемый гражданин отказывается соблюдать условия заключенного договора.
Ограничения на прописку в ипотечной квартире
Вероятность положительного решения о прописке родственников в залоговую квартиру определяется политикой банка, с которым заключено кредитное соглашение. Чаще всего банки требуют выполнения следующих правил:
- при регистрации по договору необходимо письменное согласие всех членов семьи;
- прописка несовершеннолетних детей возможна при условии, что их выпишут, если заемщик нарушит договор (не сможет выполнять свои долговые обязательства) и на объект недвижимости будет наложено взыскание;
- регистрация третьих лиц производится только с согласия банка и рассматривается в индивидуальном порядке;
- степень родства может быть признана недостаточно близкой, если речь идет не о родителях, жене и детях.
Юристы отмечают, что при нарушении основных положений договора у кредитора есть право его расторгнуть. Поэтому, прежде чем вступать в конфликт из-за прописки родственника, рекомендуется внимательно изучить все пункты. Если есть условие, ограничивающее регистрацию жильцов в залоговой квартире, банк вправе потребовать досрочного внесения суммы в полном объеме.
Единственное исключение в этом случае – автоматическая регистрация малыша, рожденного в законном браке в период выплаты родителями ипотечного кредита. Его по умолчанию должны прописать по месту регистрации матери и отца, как этого требует федеральное законодательство.
Условия, при которых точно можно прописаться в ипотечном жилье
Оформлять регистрацию в ипотечной квартире можно с момента заключения договора о целевом кредитовании.
Для этого процесса у заемщика есть все необходимые условия:
- право собственности на жилье (оно не зависит от способа приобретения – в кредит или внесение всех средств сразу);
- возможность при этом зарегистрировать близких (детей, родителей и жены – всех, кто входит в стандартно понимаемый состав семьи);
- все документы, необходимые для этого процесса.
Немаловажное условие – отсутствие в подписанном договоре ограничений на прописку даже для близких родственников. Такое тоже возможно, поэтому вместо поисков обхода неудобного ограничения лучше обратиться сразу к другому кредитору.
Право собственника гражданин получает после регистрации залоговой квартиры в ЕГРН.
Порядок действий при регистрации в залоговой квартире
Сразу после того как гражданин становится собственником жилья (в данном случае об этом свидетельствует договор об ипотечном кредитовании), он может начинать процесс регистрации.
Оформление по новому адресу производится не позднее, чем через неделю после выписки со старого места. На процедуру дается 3 месяца, если речь идет о временных документах. Для этого достаточно посещения паспортного стола, местного филиала ФМС. Есть и онлайн-вариант обращения – через сайт «Госуслуги» или МФЦ.
Загрузка...
