Когда Выйдет Закон о Продаже Долей

Время чтения 6 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Доля в квартире согласно новому закону теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Если ранее допускалось продать даже полметра, то теперь подобным образом действовать не получится.

Что касается порядка самой процедуры реализации, здесь алгоритм действий практически не претерпел изменений – процесс по-прежнему обладает рядом тонкостей, в основном затрагивающих момент получения согласия на сделку от остальных собственников помещения.

Закон о продаже доли в недвижимости

Возможность проведения подобных сделок повлекла за собой образование ряда мошеннических схем, в частности, связанных с приобретением нескольких небольших долей в одном помещении с целью дальнейшего выживания его реальных собственников. Словом, результатом разрешения продажи микродолей выступили многочисленные аферы и обманы обычных граждан.

К тому же покупка части квартиры значительно упрощала регистрацию и поиск места труда для приезжих, следствием чего выступил приток мигрантов. Причем последние нередко проживали в одной квартире целыми десятками.

Перечисленные причины привели к созданию законопроекта о запрете отчуждения микродолей, поступившего на рассмотрение еще в декабре 2017 года. А вот уже в июне новый закон о продаже доли в квартире был одобрен.

Суть проекта заключается в следующих основных моментах:

• Доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена только в том случае, если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем со всеми удобствами. Проще говоря, на законодательном уровне установлена учетная норма в виде фиксированного значения метража. И вот если реализуемая доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится.
• Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ. Предположительно размер варьируется от 8 до 15 кв. м на одного человека. Например, в Москве норма составляет 10 кв. м. Если доля, предназначенная к продаже, составляет меньше указанного значения – продать часть жилья не удастся ни при каких обстоятельствах.

Также предполагается, что регистрация проживающих в квартире не может быть проведена, если на каждого из них приходится доля в размере, не достигающим порога учетной нормы помещения.

То есть, если даже доля куплена, ее владелец не сможет проживать в квартире, потому как размер приобретенной части слишком мал и не отвечает нормам.

Исключение – родственники хозяина квартиры и в целом члены семьи (супруги, родители, дети, дяди, братья и так далее). Однако этот момент еще остается под вопросом.

Важно уточнить, что положения законопроекта касаются лишь ситуаций отчуждения долей посредством реализации. Правило учетной нормы не распространяется на случаи, когда право на часть жилища возникает вследствие приватизации, раздела имущества между супругами, наследования либо иного законного права.

Порядок продажи доли в жилом помещении

А вот когда владельцы отказываются приобрести предложенную им часть жилища, ее допускается реализовать на рынке недвижимости. Причем такой отказ либо, наоборот, выражение согласия на продажу, требуется зафиксировать в письменной форме. Лишь после этого соглашение о реализации доли будет заверено нотариусом. Кстати, участие последнего теперь также обязательно.

Если же говорить более подробно о том, как продать долю в квартире, обычно порядок действий включает такие этапы:

1. Выделение доли. Обычно при долевой собственности не указывается, какая именно часть принадлежит каждому совладельцу. В документах значение выражается в виде дроби, например, 1/3 от площади объекта. Соответственно перед продажей потребуется выделить долю, иначе говоря, определить, какой именно участок квартиры пойдет на продажу. Этот вопрос решается только при участии всех совладельцев и по обоюдному согласию, потому как использование жилья третьим лицом не должно нарушать их интересов. В ином случае, части распределяются через обращение в судебные органы.
2. Оценка стоимости доли. Допускается привлекать сторонних экспертов, но лишь при наличии у них сертификата на деятельность. Итоговое заключение оформляется в виде соответствующего акта, заверенного подписью специалиста и с указанием даты проведения процедуры.
3. Уведомление в письменной форме остальных собственников о продаже собственной доли в квартире. Бумага должна содержать цену и условия сделки. Если в качестве покупателя выступает сразу несколько совладельцев, продавец может выбрать среди них наиболее подходящего. Однако, если в течение месяца другие собственники не изъявляют желания приобрести реализуемую часть – долю допускается продать третьим лицам. Если же отказ от приобретения части жилища поступил от всех прочих собственников единовременно, допускается приступить к продаже ранее 30 дней с момента направления последним извещения о намерениях реализовать долю.
4. Поиск покупателя. Здесь все происходит стандартным способом через подачу объявления в СМИ, размещения текста о реализации доли на площадках в интернете.
5. Заключение договора между приобретателем и продавцом, и обязательное заверение бумаги у сотрудника нотариата. Последний проверит грамотность составленного соглашения, а также изучит правомерность текущей сделки, и лишь после этого заверит документ печатью и подписью.
6. Регистрация прав на долю в квартире, перешедших к новому владельцу с целью получения соответствующей справки и коррекции сведений в единой базе ЕГРН.

“Процедура продажи доли в квартире новому собственнику”

Но следует понимать, что мало кто захочет проживать на одной территории с незнакомым человеком, поэтому не исключено, что совладельцы начнут препятствовать продаже доли, при этом не изъявляя желания ее выкупить.

К этому стоит быть готовым заранее, потому как такие споры решаются только через судебные органы.

Решение последних выступает основанием для проведения сделки по продаже доли в жилом объекте без согласия прочих совладельцев.

Согласно нововведениям, теперь реализовать долю в квартире допускается только в том случае, если ее размер составляет не менее допустимой нормы. Диапазон последней расположен в пределах от 8 до 15 кв. м на одного человека. Окончательное значение устанавливается властями субъекта РФ.

В остальном же порядок продажи изменений не претерпел. Единственное, что также стало обязанностью – фиксация сделки и договора у нотариального работника. К тому же, не стоит забывать, что осуществить отчуждение доли допускается только с разрешения остальных собственников.

В ином случае, вопрос требует рассмотрения в суде.

«Заложим бомбу под каждую семью». Как запрет на продажу доли посторонним повлияет на размножение студий и расселение коммуналок

Петербургские фигуристы Мишина и Галлямов стали чемпионами ЕвропыНазвана причина падения лифта в «Президент-отеле» в МосквеПесок на снегу. Парк 300-летия готовят к труду и оборонеВ «Президент-отеле» в Москве упал лифт, погибли двое«Настоящий подарок».

В Петербурге хотят построить новый концертный залЕС продлил санкции против России еще на полгодаРФПИ: «Спутник V» защищает от «омикрона» лучше других вакцинФинский залив «напёк» ледяных блинчиков на любой аппетитКурс евро продолжает расти, он превысил отметку в 87 рублей«Весна в середине зимы».

В Петербурге родилась первая тройня 2022 годаПервый клип на YouTube набрал более 10 млрд просмотровРоссийским туристам нельзя в Финляндию до конца январяПутин о миссии ОДКБ: Надо возвращаться домойОбмороженных с мачете задержали на границе с ФинляндиейПредыдущие новостиАрхив материалов

В Госдуму внесли законопроект, накладывающий запрет на продажу долей в квартирах посторонним лицам. Приобретать их смогут только близкие родственники.

автор фото Михаил Огнев/«Фонтанка.ру»Поделиться

С инициативой запрета на продажу долей в жилых помещениях посторонним людям выступила Мосгордума, где комиссия по городскому хозяйству и жилищной политике уже рекомендовала столичному парламенту принять документ в первом чтении.

Как сообщила один из авторов законопроекта депутат Наталия Метлина, он два года разрабатывался рабочей группой по решению проблем регулирования риелторской деятельности. «Выкуп долей стал формой социального терроризма, — пояснила Метлина.

— Он порождает протестные настроения, недоверие к власти, судебной системе и президенту РФ и, я убеждена, стал главной угрозой для российских семей.

Если мы не урегулируем вопрос отношений собственников долей, мы заложим бомбу под каждую российскую семью! Ибо почти все мы уже сегодня являемся участниками долевой собственности».

Законопроект предполагает внести изменения в первую и вторую части Гражданского кодекса РФ.

Согласно им, собственник доли в жилом помещении (квартире, комнате в коммунальной квартире или общежитии) не сможет продать ее третьим лицам, которые не являются собственниками данного помещения.

«Продажа постороннему лицу не выделенной в натуре доли в общей собственности на жилое помещение, являющееся неделимым объектом недви­жимости, не допускается», — говорится в документе. Продать или подарить в таком случае свою долю можно только «близкому родственнику».

Начальник управления правового обеспечения в жилищной сфере Департамента городского имущества города Москвы Светлана Спесивцева после внесения законопроекта справедливо указала на ключевую недоработку. «Законодательного определения «близкий родственник» не существует», — заявила она.

https://www.youtube.com/watch?v=ckXdDkoSF9o

Другой момент, если обладатель доли в жилом помещении решил выделить из нее еще долю и продать кому-то, то отчуждение также возможно «только между собственниками либо путем продажи объекта целиком с последующим разделом денежных средств пропорционально долям собственников». Таким образом, к свободной продаже и дарению допускаются только те доли, которым соответствуют конкретные помещения с кадастровым номером. К примеру, комнаты в коммуналках к таковым не относятся.

«Первая мысль, которая возникает при изучении данного законопроекта: «Что делать с известными коммунальными квартирами Петербурга?» — негодует Станислав Исаков, старший юрист «ССП-Консалт».

На это указывает и руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. По ее словам, инициаторы законопроекта не вдавались в региональные нюансы.

«Взять, например, Санкт-Петербург, где проблематика расселения коммуналок, где объектом недвижимости является доля, никуда не ушла. Очевидно, что данный законопроект требует доработки», — сказала она.

В городе с 2008 года действует программа «Расселение коммунальных квартир». За 12 лет чиновники расселили более 50 тыс. коммуналок, в которых жилищные условия были улучшены у 122 тысяч семей.

В настоящий момент нерасселенными остаются свыше 60 тысяч подобных квартир.

На заседании парламентского бюджетно-финансового комитета в середине ноября бывший глава комитета финансов Алексей Корабельников признал, что расселить все коммуналки в Петербурге просто невозможно.

«В городе складывается такая ситуация, что покупать, инвестировать в комнату в коммунальной квартире выгоднее, чем покупать студию, и исходя из этого будет всегда находиться достаточно много людей, которые именно в инвестиционных целях в эти квартиры вкладываются», — говорил он. К тому же, как уже отмечали в Смольном, помощь проживающим в коммуналках оказывается властями при условии, что все собственники или наниматели помещений в квартире на это согласны. Если один из обладателей комнаты не согласен, то расселения не видать всем.

Все жилые комнаты в коммуналке находятся по одному кадастру. То есть комнаты — это доли в одной большой квартире. Из-за медленных сроков по расселению у собственников, которые хотят улучшить свои жилищные условия, по сути два выхода — продать свою комнату кому-то другому и переехать либо ждать так называемого инвестора.

Раньше коммуналки выкупали под отели, теперь из-за закона Хованской в них стали возводить студии. Еще пару лет назад подобных вариантов среди многочисленных предложений на рынке недвижимости была пара сотен, сейчас уже переваливает за тысячу.

Пока одни годами ждут своей очереди на расселение по городской программе, к другим приходит бизнес и выкупает у каждого по доле, «захватывая» впоследствии всю площадь. Так, к примеру, на Литейном, 61, подобные конторы «избавили» от жизни в коммуналках почти всю четырехэтажную парадную.

Только из трех бывших коммуналок там делают более 60 студий. Перепланировки оказались незаконными, а после материала «Фонтанки» ими заинтересовалась прокуратура.

«Принятие данного проекта федерального закона может затруднить такой способ покупки жилья или вовсе сделать его недоступным для третьих лиц, с учетом того, что отчуждать невыделенную долю предлагается только родственникам или членам семьи, — считает Исаков.

— Здесь, согласно инициативе и новой предлагаемой редакции, отчуждать третьим лицам можно будет только выделенную в натуре долю, конечно же, после предложения приобрести долю другим собственникам, исходя из правил статьи 250 ГК РФ, как это действует и сейчас в целом в отношении доли в недвижимости, без уточнения в статье кодекса, выделена она или нет».

Он добавил, что такой способ хоть и является более затруднительным и требует больше действий (сначала выдел доли, а только потом её продажа), но «он обоснован с точки зрения защиты прав собственников и помешает обустройству студий в коммунальных квартирах», а также может снизить судебную нагрузку по делам об оспаривании купли-продажи невыделенных долей.

«Представим, есть квартира, которая принадлежит конкретному человеку, он захотел разделить ее на доли и продать их другим людям.

То есть если он решил из нее сделать пять студий, то он выделяет из своей собственности пять долей и продает их соразмерно площади разным людям.

Вот в случае принятия этого законопроекта сделать у такого человека это не получится. По сути закон поставит барьер такому бизнесу», — сказал эксперт в области ЖКХ Андрей Китаев.

Из-за обустройства студий в квартирах появляется новый тип все тех же коммуналок, считает заместитель председателя общественного совета ЖКХ при вице-губернаторе Петербурга Владислав Воронков. По его словам, такой бизнес нередко разрушает уже сложившуюся квартиру.

«У нас же гонка за коммунальными квартирами. В какой-то степени законопроект может повлиять на процессы их сокращения, как минимум не будут создаваться новые. Они появляются именно там, где появляется постороннее лицо.

Выдел в натуре и запрет на продажу посторонним лицам прекратит практику создания коммунальных квартир», — сказал он.

В законопроект, как считает Воронков, нужно также добавить понятие общего имущества жилого помещения при выделе доли в натуре по аналогии с общим имуществом многоквартирного дома. В этом случае многое придется согласовывать с другими собственниками или хотя бы их уведомлять о продаже: «Дабы не порождать новые схемы».

Однако законопроект, как считает член общественного совета ЖКХ при вице-губернаторе Петербурга Кирилл Захарян, скорее направлен против «отжима» квартиры или комнаты. «Эта та ситуация, когда несколько собственников у одного помещения, к примеру это родственники или наследники, — предположил он.

— Один из них продает свою долю неким личностям, а те приходят к остальным и начинают их условно прессовать. Всячески не дают житья, чтобы те продали им свою долю.

Если говорить про студии, то, наверное, это станет барьером, но такие дельцы найдут выход, потому что в корне проблему это все равно не меняет».

Мария Долбиш, «Фонтанка.ру»

автор фото Михаил Огнев/«Фонтанка.ру»© Фонтанка.Ру

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

0876543231 Дек 2021 в 12:39А если у человека нет родственников , а живет он в долевой “коммуналке” , а в однушку хочется, кому он сможет тогда продать долю ? Щас еще долевые ИЖС на 2-4 “квартиры” в моду входят , что бы стройку МКД физикам не оформлять.Чудовищный популизм конечно, изменения резко ограничят права собственников и породят массу серых схем.Микула Селянинович30 Дек 2021 в 12:20А когда строили комуналки, не думали что жизнь в них это и есть форма социального терроризма. А ухудшать и дополнительно ограничивать в правах жителей этих коммуналок это ещё один шар в ворота жителей самих же коммуналок. Их нужно расселять и закон издать о расселении комуналок в течении 5 лет. Сделать это нацпроектом. А не строить новые города. Да и студии то далеко от этого не ушли, это всё включая предложения героя статьи и есть квартирный геноцид народа.читать все комментариидобавить комментарий

Семьи с детьми освобождены от НДФЛ при продаже жилья. Закон принят

Семьи с двумя и более детьми освобождены от уплаты НДФЛ с дохода от продажи жилья, независимо от срока нахождения его в собственности. Но нужно выполнить ряд условий. Федеральный закон от 29 ноября 2021 года № 382-ФЗ.

В статью 217.1 Налогового кодекса добавлен новый пункт 2.1.

5 условий для освобождения от НДФЛ

Доход от продажи жилой недвижимости (комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры или жилого дома) или доли в праве собственности освобождается от НДФЛ, независимо от срока нахождения в собственности продаваемого объекта.

Для этого нужно, чтобы одновременно соблюдались следующие условия:

• на дату перехода к покупателю права собственности на проданное жилье налогоплательщик является родителем или усыновителем не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет – если дети обучаются по очной форме);
• в календарном году, когда был зарегистрирован переход права собственности на проданное жилье, или не позднее 30 апреля следующего года налогоплательщик купил иную жилую недвижимость и зарегистрировал ее на себя (либо внес полную оплату – если квартира приобретена в строящемся доме);
• общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика, супруга (супруги) и детей, превышает соответственно общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость;
• кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей;
• налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям, не достигшим возраста 18 лет, его родителям на момент продажи не принадлежит в совокупности более 50 % в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении.

Нововведения вступают в силу с 29 ноября 2021 и будут действовать в отношении доходов от продажи жилья, полученных начиная с 1 января 2021 года.

Отметим, до введенной льготы для семей с детьми доходы от продажи недвижимого имущества (а также долей в нем) освобождались от НДФЛ, если объект находился в собственности физлица в течение минимального предельного срока владения или более. Минимальный предельный срок владения в общем случае составляет 5 лет, а в отдельных ситуациях – 3 года (ст. 217.1 НК РФ).

Бератор нового поколения ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРАТо, что нужно каждому бухгалтеру. Полный объем всегда актуальных правил учета и налогообложения.Подключить бератор

Проект принудительной продажи наследуемых квартир – эксперты выступают против

05.04.2016

Новая законодательная инициатива стала предметом широкого обсуждения в СМИ – появился законопроект, который усложнит процедуру наследования. Предлагается принудительно выставлять на торги квартиры, доставшиеся гражданам в наследство долями.

Сейчас, получая долю в наследстве, россияне могут распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: можно проживать в наследуемой квартире, можно продать или подарить ее другим собственникам или третьим лицам.

Безусловно, не всегда удается решить вопрос с наследством миром, иногда из-за пресловутых «кусочков» квартиры развязываются целые семейные войны.

Случалось, что доля в квартире становилась инструментом давления на родственников, отношения с которыми дали трещину — один из наследников передавал свою долю мошенникам, которые затем пытались завладеть всей квартирой. Это часто называют «квартирным рейдерством».

По задумке авторов нового законопроекта, квартира или дом, которые наследуют двое или более лиц, должны будут обязательно продаваться, а вырученные деньги делиться между наследниками. 

Таким способом авторы законопроекта хотят защитить соотечественников от мошенничества. Вот как комментирует задумку сам автор — депутат Андрей Свинцов: «Когда идет наследование, всегда присутствует нотариус.

Нотариус дает всем наследникам право в течение 3 месяцев найти покупателя на эту квартиру. Если в течение 3 месяцев (это уже наше предложение) такой покупатель не находится, то данную квартиру выставляют на публичные площадки.

Если же все члены семьи согласны, то этот 3-месячный срок может быть продлен до 6 месяцев». 

Корреспонденты радиостанции «Вести ФМ» разбирались в тонкостях законодательной инициативы. Прокомментировать идею депутатов попросили члена Правления Федеральной нотариальной палаты Александру Игнатенко. Александра Владимировна отметила, что спорные вопросы, касающиеся наследства, можно решить в суде.

А нотариусы, которым авторы законопроекта хотят предоставить право выставлять наследуемые квартиры на торги, не видят необходимости вносить изменения в Гражданский кодекс: «Когда наследники наследуют в долевую собственность какое-либо имущество, очень часто они добросовестно пользуются ею совместно.

Определяют порядок пользования. Если они не достигают соглашения, тогда раздел имущества происходит по решению суда. Одно дело, когда наследники имеют возможность договориться самостоятельно и добровольно, а здесь будет принудительное изъятие наследственного имущества.

На мой взгляд, это не соответствует ни духу закона, ни духу Конституции», — сказала Александра Игнатенко.

Мнение представителей нотариального сообщества разделяет и зампред думского комитета по жилищной политике Александр Сидякин, который сомневается, что предложенный депутатом Свинцовым законопроект получит поддержку парламента: «Эта инициатива противоречит нашему пониманию гражданского права.

Я не считаю возможным такую норму. Если это не микродоля, то обязательная продажа противоречит Конституции. Надо тогда менять Конституцию. По наследству человек получает собственность. Он вправе ею самостоятельно распоряжаться.

И даже если такая норма будет принята, я не думаю, что Конституционный суд признает ее соответствующей Конституции».

Главное в решении любой проблемы — своевременное принятие мер. Законодатель уже сделал недавно серьезный шаг в борьбе против «квартирного рейдерства», поручив нотариату участвовать в обеспечении законности и прозрачности сделок, в ходе совершения которых чаще всего происходят правонарушения. 

29 декабря 2015 года был подписан Федеральный закон № 391-ФЗ, в соответствии с которым с 2016 года обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Также нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже земельной доли и недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним гражданам или гражданам, признанным ограниченно дееспособными, а также сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки. 

Это большой шаг к цивилизованному решению проблем долевой собственности. 

Теперь, удостоверяя сделку по отчуждению доли в квартире, нотариус проверит, было ли предложено остальным сособственникам воспользоваться правом преимущественного выкупа по цене, не превышающей фигурирующую в удостоверяемой сделке.

Тем самым ликвидируется механизм продажи доли по заниженной цене, чем и пользовались квартирные рейдеры.

Конечно же, этот закон не убирает все лазейки, которыми могут воспользоваться мошенники, но он открывает дорогу дальнейшему регулированию этих непростых отношений, не нарушая при этом конституционных прав собственника.

Послушать запись эфира можно по ссылке: http://radiovesti.ru/article/show/article_id/193320

Доли в квартире и изменение законодательства 2022: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников

Для того чтобы совершить покупку доли, покупателю могут помешать некоторые законодательные нюансы. Сюда относится также и преимущественное право покупки, запрет на отчуждение доли если собственник маленький ребенок и др. Разберемся подробнее с данным вопросом.

Новый закон о продаже доли в квартире, изменения в законе о долевой собственности 2022

Новый закон о продаже части в квартире включает в себя целый ряд нормативных правовых актов, куда входят:

1. Гражданский кодекс РФ.
2. Закон о приватизации.
3. ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.

Нововведения в законодательстве коснулись массы аспектов. Наиважнейшим изменением стало то, что все сделки, связанные с приобретением и отчуждением долей должны быть совершены через нотариуса.

Без заверенного им документа сделка будет считаться незаключенной, права на недвижимость не перешедшими. Так же в этой ситуации регистрирующий орган обязан отказать гражданам в регистрации перехода права и внесения соответствующей записи в реестр.

Согласно нормам законодательства РФ дарение доли также подлежит удостоверению у нотариуса. Нововведения не касаются процедуры отчуждения части недвижимости в тех ситуациях, когда имущество на доли не разделено.

Можно ли продать долю в квартире и как это сделать

Как было указано выше, продать часть в общей долевой собственности возможно и это будет законно. Важнейшим аспектом является то, что для заключения подобного рода договора необходимо обратиться к специально уполномоченному лицу – нотариусу.

После того, как он заверит предъявленный сторонами документ, они имеют право на государственную регистрацию перехода собственности.

От сторон требуется лишь предоставить определенный пакет документов, куда входят:

• паспорта,
• документы на собственность,
• отказ от приобретения доли другими собственниками такого недвижимого имущества.

Минимальная доля собственности в квартире

Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.

Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.

В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.

Микродоля в жилой недвижимости: новый закон

Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.

Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.

Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нем должна быть не менее установленных нормативов, закрепленных жилищным законодательством. На сегодняшний день это шесть квадратных метров.

Процедура продажи доли в вашей квартире, условия продажи

Условия оформления купли-продажи на жилье, поделенное на доли, включают в себя массу нюансов. Продать можно только ту долю, от покупки которой отказались другие долевые собственники. При оформлении сделки придется обратиться к нотариусу и оплатить государственную пошлину за совершение им нотариальных действий.

Особое внимание стоить уделить заключениям договоров в приватизированном жилье и в жилье, где собственником является несовершеннолетний. Об этом будет рассказано ниже.

Порядок продажи доли в квартире третьему лицу, другому собственнику

Собственник имеет право произвести отчуждение своей доли в пользу другого участника долевой собственности. В данной ситуации никаких вопросов не возникает. Другое дело обстоит в ситуациях, когда отчуждение происходит третьему лицу.

Здесь необходимо соблюсти такую последовательность действий:

1. Принятие решения о продаже доли.
2. Направление письменного документа в виде извещения другим участникам общей собственности.
3. Ожидание от них ответа (на это отводится месячный срок).
4. В случае отказа их от покупки, заключение договора купли-продажи с третьим лицом.

В той ситуации, когда такая последовательность не будет соблюдена, любое заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд за признанием такой сделки недействительной и совершением двусторонней реституции.

Продажа доли в приватизированной квартире

В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.

Продажа доли в квартире с несовершеннолетним собственником

Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.

Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.

Как продать долю в коммунальной квартире

Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.

Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.

В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.

Продажа всех долей в квартире одному покупателю

Помимо действия всех тех условий, которые описывались ранее, здесь имеется одна специфическая особенность.

После того, как сделка подобного рода будет совершена, квартира попросту перестает быть общей совместной собственностью, и становится единым недвижимым объектом. При желании новый собственник в будущем может снова поделить квартиру на доли.

Как продать: 1/2 долю в квартире, или ее 2/3, 1/3 части

В данном вопросе все зависит от того сколько собственников в жилом помещении. Так, если их несколько, то действуют все те правила, которые были описаны выше.

В той ситуации, когда собственник квартиры один, то он легко может продать часть своего жилого помещения никого не уведомляя об этом и не обращаясь к нотариусу.

После совершения такого рода действия квартира перестает быть единоличной собственностью и становится долевой.

Как продать долю недвижимого имущества без согласия других собственников и возможно ли это

Никаких исключений в российском законодательстве по данному вопросу нет. Без получения согласия долю в квартире можно продать только в той ситуации, когда после направления уведомления о продаже прошел месячный срок, а ответа так и не поступило.

Как продать свою долю через суд

Продажа доли квартиры через суд происходит только в тех ситуациях, когда у собственников жилого помещения имеется спор по тому или иному вопросу. Процесс судебного разбирательства начинается с подачи искового заявления. Дела такого рода рассматриваются, как правило, в срок, не превышающий один месяц.

Нотариальное уведомление собственников о продаже доли в квартире

Уведомление о продажи квартиры должно быть выполнено в письменном виде и нотариально заверено. Этот документ включает в себя следующие элементы:

• название акта;
• указание на жилое помещение;
• указание на собственников в нем;
• условия, на которых будет заключаться договор;
• цена;
• метраж доли;
• количество времени, отведенного на ответ;
• подпись уполномоченных лиц.

Только при соблюдении этих условий уведомление будет считаться законным.

Согласие на продажу доли в квартире образец

Скачать образец в соответствие с последними нововведениями законодательства можно здесь. ⇐

Как оформить покупку доли в квартире, список документов для продажи

В перечень документов входят следующие акты:

1. Паспорта.
2. Согласие других собственников.
3. Согласие органов опеки и попечительства (в необходимых случаях).
4. Документы на собственность.

В той ситуации, когда речь идет о государственной регистрации перехода права, помимо вышеуказанных документов необходимо еще и предоставить нотариально заверенный договор. Регистрацию можно сделать как в органах Росреестра, так и в многофункциональных центрах.

Купля продажа доли в квартире между родственниками договор образец

Скачайте образец договора купли-продажи между родственниками здесь.

Особенности налогообложения

Правила налогообложения закреплены налоговым кодексом РФ. Так, приобретатель части имущества обязан будет ежегодно уплачивать налог на него. Исключением являются случаи, когда сделка происходила между родственниками. В особенности это касается договоров дарения. В этой ситуации новые собственники освобождаются от уплаты налога на имущество.

Запрет на продажу доли в квартире

Никаких законов о запрете на продажу части жилой недвижимости, согласно которому собственник одной доли может ограничить или наложить запрет на продажу другой, нет.

Органом, имеющим право на наложение подобного рода запретов, является суд. Именно он уполномочен накладывать арест на имущество, которое и запрещает собственнику совершение сделок с ним.

Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон

В Москве и в некоторых других  регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.

Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.

Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.

Комиссия Мосгордумы поддержала законодательную инициативу, направленную на защиту собственников общего долевого имущества от рейдеров

Депутат Московской городской Думы Наталия Метлина, постоянное депутатское объединение «Моя Москва»:

«Работа над этим проектом заняла больше двух лет.

Прошли консультации с адвокатским сообществом, Общественной и нотариальной палатами Москвы и России, Уполномоченным по правам человека в городе Москве, Главным управлением МВД России по городу Москве, Государственно-правовым управлением Аппарата Мосгордумы, Правительством Москвы. Наша рабочая группа внимательно отнеслась ко всем предложениям коллег и попыталась собрать их в одном документе.

Как журналист, я занимаюсь проблемами квартирного рейдерства более 20 лет. И все эти годы менялись схемы отъема жилья у граждан. Но именно долевое рейдерство, то есть отчуждение посторонними лицами долей в квартирах посемейного типа, стало в последние годы самым популярным способом отъема жилья.

Вместе с помощниками я приняла в Мосгордуме более 400 пострадавших от долевых рейдеров. На самом деле их тысячи! По опыту этих историй могу сказать, что активно реализуется механизм силового бандитского захвата квартир с целью принуждения других сособственников к продаже объекта недвижимости целиком, в чем усматриваются признаки статьи 179 Уголовного кодекса РФ (принуждение к сделке).

Выкуп долей стал формой социального терроризма, порождает протестные настроения, недоверие к власти, судебной системе и Президенту РФ и, я убеждена, стал главной угрозой для российских семей. Если мы не урегулируем вопрос отношений собственников долей, мы заложим бомбу под каждую российскую семью! Ибо почти все мы уже сегодня являемся участниками долевой собственности.

Действующее законодательство не позволяет одному из членов семьи продать свою долю постороннему человеку или группе лиц. В реальности сформировалась противоречивая судебная практика, при которой одни суды отказывают рейдерам во вселении и признают договоры с рейдерами ничтожными, а другие – рейдеров вселяют. Это указывает на очевидные пробелы в законодательстве.

Законопроектом предлагается уточнить статью 133 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрев, что к осуществлению прав владения, пользования, распоряжения неделимой вещью и при разделе наследства, в состав которого входит неделимая вещь, применяются статьи 252, 1168 ГК РФ. Именно они регулируют порядок раздела имущества, находящегося в долевой собственности, выделения из него доли, а также порядок осуществления преимущественного права на неделимую вещь при разделе наследства.

Законопроектом устанавливается запрет на продажу постороннему лицу не выделенной в натуре доли в общей собственности на жилое помещение, являющееся неделимым объектом недвижимости, и предусматривается право преимущественной покупки участников долевой собственности на выделенную в натуре долю в праве собственности на жилое помещение. Также законопроектом предлагается исключить из числа оснований для выплаты компенсации участнику долевой собственности такое основание, как незначительность его доли.  

По нормам статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора: границы продаваемой доли в объекте недвижимости, ее кадастровый номер и кадастровая стоимость.

Однако Росреестр регистрирует сделки отчуждения посторонним лицам долей без учета указанных выше условий. Законопроектом предлагается устранить и этот пробел в законодательстве.         

Также в целях предотвращения злоупотреблений при реализации долей в общедолевой собственности в жилых помещениях посемейного проживания проектом федерального закона «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации» предлагается запретить отчуждение долей в жилых помещениях посемейного проживания третьим лицам, не являющимся собственниками данного жилого помещения. Отчуждение возможно только между собственниками либо путем продажи объекта целиком с последующим разделом денежных средств пропорционально долям собственников».

Начальник Управления правового обеспечения в жилищной сфере Департамента городского имущества города Москвы Светлана Спесивцева:

«Департамент городского имущества города Москвы рассмотрел представленный законопроект и в целом его поддерживает. Однако есть некоторые моменты, которые необходимо, на наш взгляд, доработать.

Например, часть о невозможности отчуждения «доли в праве общедолевой собственности на жилое помещение постороннему лицу, не являющемуся близким родственником». Законодательного определения «близкий родственник» не существует, поэтому в этой части документ нуждается в небольшой доработке.

Свои предложения мы направим в адрес автора законопроекта».

Председатель комиссии МГД по государственному строительству и местному самоуправлению, заместитель руководителя фракции партии «Единая Россия» в Мосгордуме Александр Козлов:

«Проблема не то что дозрела, а перезрела! В теории права есть понятие «злоупотребление правом». Часто именно это мы видим в семьях или во взаимоотношениях между бывшими родственниками. Второе направление – тот самый теневой рынок, где бизнес устроен на судьбах людей, которых выкидывают на улицу.

Наталия Метлина представила долгожданный законопроект, его нужно поддержать, доказав федеральным законодателям необходимость предложенных изменений норм Гражданского кодекса Российской Федерации».

Руководитель фракции КПРФ в Мосгордуме Николай Зубрилин:

«Тема тяжелая. Начиная с 90-х от черных риелторов в Москве пострадало более 10 тыс. семей! Оборот этого рынка зашкаливает за 80 млрд рублей! Считаю, что нужно поставить заслон на пути криминала.

Я за то, чтобы запретить продавать любые доли. Семейные проблемы пусть решают сами родственники в узком кругу, нельзя пускать туда посторонних, а тем более криминал. 

Законопроект нужно поддержать, он необходим».

Член комиссии МГД по городскому хозяйству и жилищной политике, руководитель постоянного депутатского объединения «Моя Москва» в Мосгордуме Елена Николаева:

«Еще в 2020 году депутатское объединение «Моя Москва» провело круглый стол «Черные риелторы: как защитить права граждан (долевая собственность)». Основным вопросом стала проблема участия в сделках с недвижимостью криминальных элементов, осуществляющих рейдерские захваты квартир граждан.

Мы видим, какие трагедии происходят при таких захватах: страдают и взрослые, и дети, и пожилые москвичи! Это есть и в расследованиях журналистов, и в материалах правоохранительных органов, и в делах у адвокатов.

По результатам круглого стола была организована большая работа по анализу нормативных актов, подлежащих первоочередному изменению. И я хотела бы поблагодарить свою коллегу Наталию Метлину за настойчивость и упорство, с которыми она шаг за шагом дошла до обсуждаемого сегодня проекта документа.

Этот долгожданный проект постановления я предлагаю поддержать и направить в Государственную Думу для дальнейшего рассмотрения».

Заместитель Председателя Московской городской Думы, руководитель фракции партии «Единая Россия» в Мосгордуме, председатель комиссии МГД по городскому хозяйству и жилищной политике Степан Орлов:

«Мы давно работаем над проблемой черных риелторов. От них страдают тысячи людей! Правовой механизм, предложенный в законопроекте, помогает побороть эту проблему.

Юридические формулировки можно оттачивать, но концепция законопроекта, на мой взгляд, абсолютно верна. Мы можем отправить ее в Государственную Думу в том виде, который предложен».

• Рассмотрев проект постановления Московской городской Думы «О проекте федерального закона «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации», комиссия МГД по городскому хозяйству и жилищной политике рекомендовала Думе принять проект постановления в первом чтении и при отсутствии поправок – в целом.
• На эту тему в СМИ:
• В Мосгордуме поддержали законопроект о запрете продавать доли в квартирах посторонним лицам
• В Мосгордуме поддержали запрет на продажу посторонним лицам долей в квартирах
• Ранее на эту тему:
• В столичном парламенте предложили законодательные механизмы защиты прав собственников от квартирных рейдеров
• В Мосгордуме предложили создать рабочую группу по решению проблем регулирования риелторской деятельности
• В защите от квартирных рейдеров в первую очередь нуждаются старики и дети
• Квартирное рейдерство можно победить только сообща