Практически каждый день мы осуществляем какие – то сделки. И чем больше финансов в сделке регулирует, тем большая ответственность накладывается на каждую из сторон. И не удивительно, что большинство договоров купле – продажи и оказания услуг имеют пункты, которые заранее обозначают ответственность сторон и возможные штрафы.
Существует достаточно много способов создать дополнительные гарантии, которые уберегут стороны сделки от потерь в случае растяжения сделки. И одним из таких способов является задаток. О том, что это и как в случае нарушения задаток вернуть вам расскажет наша статья.
Что это и зачем он нужен
Задаток – это некоторая денежная сумма, которую покупатель товара или услуги вносит заранее, еще до того как сделка будет подготовлена к завершению. Как правило, это либо определенная фиксированная сумма для одного типа сделок внутри компании, либо определенный процент от стоимости самого товара или услуги.
Задаток используется в самых разных сферах торговли и оказания услуг. Его используют для одной цели – для того чтобы «закрепить» сделку на этапе её подготовки и минимизировать шансы на расторжение одной из сторон.
Так что применяется задаток зачастую только в тех случаях, когда речь идет о серьезных продажах (организация оптовых поставок, продажа и покупка недвижимости) и когда сам договор при неисполнении может принести одной из сторон убытки (купле – продажа товара с предзаказом, организация работ с материалами поставщика услуг).
В этих случаях задаток служит одновременно и взносом, закрепляющим сделку, и возможным штрафом для её нарушителя.
Характерной особенностью задатка по сравнению с похожими финансовыми операциями является способ его оформления:
- Сведения о задатке обязательно прописываются в договоре, определяется его размер и сроки выплаты. Невыплата так же является серьезным нарушением;
- Сам задаток при оплате оформляется каким – либо документом (выписка, чек и т.д.);
- Сумма, внесенная в качестве задатка, позже используется при расчете окончательной стоимости. Эта операция так же должна быть оформлена документально, со ссылкой на ранее оформленные документы.
Когда можно вернуть
Большинство граждан, заключивших договор с задатком, интересуются «Когда можно вернуть задаток? Можно ли получить его обратно, расторгнув договор?».
Ответ на этот вопрос однозначный – вернуть задаток можно только в том случае, если в расторжении сделки виноват либо продавец, либо поставщик услуг.
То есть если в расторжении сделки виноват покупатель, то деньги возвращены не будут.
Так же возможен возврат залога и в том случае, если произошли обстоятельства, не зависящие от сторон, но это отдельно обговаривается между сторонами заранее. Кроме того, к возврату могут привести нарушения некоторых пунктов самого договора, но только если подобные действия обговорены пунктом договора «Урегулирование конфликтов».
Возврат при наличии договора
Вернуть задаток при наличии договора не так уж и просто, так как у вас на руках будут все доказательства того, что он действительно вносился и вы имеете право на его получение в случае расторжения сделки. Единственная трудность, с которой вам потребуется столкнуться – это доказать, что расторжение договора произошло именно по вине продавца / поставщика услуги.
Для того, чтобы получить назад свои деньги, потребуется написать соответствующее заявление на имя продавца/поставщика услуг и указать в нём свои требования по возврату. Для этого вам нужно указать на договор, а конкретно на пункты, отвечающие за внесение задатка и его возврат в случае расторжения договора.
К самому заявлению требуется приложить копию документа, подтверждающего перевод денежных средств. После этого расторгнувшая сделку сторона обязана в течение 10 суток вернуть вам деньги на указанные реквизиты.
В тех случаях, когда на ваше заявление поступает необоснованный отказ, следует обращаться в госслужбы, о чем мы поговорим ниже.
Возврат без договора
В том случае, если договора не имелось, но предоплата была внесена (так часто происходит при купле – продаже между физлицами) придется действовать немного иначе. Так как договора, который мог бы подтвердить задаток, у вас не будет, потребуется использовать иные доказательства. Вам могут помочь:
- Распечатки переписок и звонков;
- Чеки и выписки из банка;
- Документы, подтверждающие наличие оплаты и сделки;
- Свидетельские показания;
- Аудио и видеоматериалы, фиксирующие сделку.
С их помощью вам потребуется подготовить письмо, в котором нужно будет указать на необходимость возврата задатка, обосновать её и подкрепить свои слова доказательствами. Ссылаться вы можете на статьи КоАП и УК РФ, отвечающие за «Мошенничество», «Необоснованное использование денежных средств» и иные подобные нарушения.
К сожалению, такие действия редко приводят к тому, что продавец возвращает задаток. Так что мы рекомендуем вам привлечь юриста для ведения переговоров. В случае отказа он же поможет вам правильно обратиться в госслужбы и подать соответствующие ситуации заявления.
Возврат через госслужбы
В тех случаях, когда у вас не получилось вернуть задаток путем мирного урегулирования спора, необходимо сразу же написать жалобу в Роспотребнадзор – службу, отвечающую за защиту прав потребителя.
Для того, чтобы составить обращение, нужно хорошо подготовиться – собрать бумаги, получить официальный (желательно письменный) ответ от продавца и подать заявление в региональное отделение.
В этом заявлении должны быть указаны:
- Данные по обеим сторонам конфликта, а так же сведения об отделении Роспотребнадзора, рассматривающего ваш иск;
- Сведения о совершавшейся сделке, данные по договору, а так же причину расторжения имевшегося соглашения;
- Данные о внесенном задатке, просьбы вернуть его и обоснование этих просьб с точки зрения договора и законодательства.
Заявление вместе с доказательствами подается в отделение Роспотребнадзора лично заявителем, через представителя с доверенностью и по почте.
На его рассмотрение уйдет 30 суток, после чего вам предоставят отчет, а нарушителя обяжут вернуть денежные средства.
В том случае, если деньги вам все равно не вернут или если у вас есть основания полагать, что имеет место экономическое преступление, вы имеете полное право подать ваше заявление в прокуратуру.
Последний способ вернуть ваши деньги – это подать исковое заявление в суд. Пишется оно по стандартному образцу, в исковых требованиях указывается просьба о взыскание задатка вследствие нарушений условия договора.
Если размер возвращаемой суммы менее 50 000 рублей, то заявление нужно подать в мировой суд, если более – в арбитражный. Перед подачей иска рекомендуем вам нанять в помощь юриста или адвоката.
Loading…
Как вернуть задаток за квартиру?
Как не запутаться в терминологии? Что о возврате задатка говорит закон? В каких случаях несостоявшийся покупатель квартиры может рассчитывать на возврат своих денег? Разбираемся.
Задаток авансу рознь
Начнём с того, что в сделках с недвижимостью понятия «аванс», «залог» и «задаток» встречаются очень часто. Несведущему человеку, для которого понятия эти едва ли не синонимичны, трудно разобраться, каковы между ними отличия. Тем не менее, они есть и весьма значительны.
Если сделка купли-продажи расторгается, то аванс возвращается всегда, независимо от причин, повлекших несостоятельность сделки. Залог в рамках темы о возвращении задатка тоже не рассматривается, поскольку, согласно ст.
334-358 ГК РФ, является находящимся в собственности залогодателя имуществом, из стоимости которого кредитор имеет право получить возмещение по неисполненным обязательствам должника.
Иллюстрация: Полина Васильева
Что касается задатка, то этим термином обозначается определённая сумма денег, которую потенциальный покупатель квартиры передаёт продавцу. Юристы на этот счёт говорят, что задаток имеет обеспечительную функцию, закреплённую п. 1 ст.
380 ГК РФиподразумевающую, что покупатель пришёл к продавцу с серьёзными намерениями и готов довести сделку до победного конца, то есть, купить квартиру. Правда, бывают случаи, когда сделка расторгается, едва начавшись, хотя продавец квартиры уже получил задаток и предварительный договор сторонами уже подписан.
Как в таком случае вернуть переданные продавцу деньги? И возможно ли это в принципе?
Закон и порядок возврата
Когда задаток несостоявшемуся покупателю возвращается, а когда нет, разъясняется в ст. 381 ГК РФ: если покупатель квартиры не исполняет своих договорных обещаний, то задаток остается у продавца, а если продавец, скажем, передумал продавать квартиру покупателю, от которого принял задаток, то он обязан вернуть задаток в двойном размере.
Таково требование закона. Но на деле долгое время ситуация была неоднозначной и противоречивой. До последнего времени позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ и позиция Высшего арбитражного суда в этом вопросе были диаметрально противоположными.
В частности, Верховный суд РФ признавал возможность обеспечения задатком обязательств по предварительному договору (Определение от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5 Верховного суда РФ), а вот Высший арбитражный – не признавал (Определение от 29 марта 2013 г.
№ ВАС-3157/13), считая, что если основной договор не подписан, то и деньги, переданные несостоявшимся покупателем продавцу, не могут признаваться задатком — только авансом (а значит, в двойном размере никто ничего возвращать не будет).
Спас ситуацию закон, принятый 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». Этим законом в ст. 380 ГК РФ был внесен пункт 4, где закреплена обеспечительная функция задатка на стадии предварительного договора, чего ранее не было.
В каких случаях задаток можно вернуть?
Продавец передумал. Между покупателем и продавцом квартиры заключён предварительный договор купли-продажи, в котором указана сумма задатка (подчеркнём, именно задатка).
Параллельно с этим составлено соглашение о задатке. Но позже продавец квартиры решает её не продавать. И если вдруг задаток он возвращать не желает, покупатель обращается в суд, апеллируя к ст. 381 ГК РФ.
Суд удовлетворяет его исковым требованиям, и продавец возвращает задаток в двойном размере.
Покупатель передумал. Бывают случаи, когда расторжения договора требует покупатель. В большинстве случаев задаток остаётся у продавца (согласно всё той же ст. 381 ГК РФ). Но так бывает не всегда.
Случаются ситуации, когда ушлый продавец пытается продать квартиру недостаточной «юридической чистоты». Тогда велика вероятность вернуть свой задаток, пусть даже с трудом и через суд.
Например, спешно продаётся квартира, документы на которую готовы, все тонкости (казалось бы) в договоре учтены, и задаток уже передан.
Но вдруг выясняется следующее: за несколько месяцев до продажи квартиры из неё по решению суда выписали одного из членов семьи продавца, находящегося в местах лишения свободы. В договоре такой подробности указано не было, покупатель узнаёт о ней случайно, и, конечно, если бы узнал раньше, квартиру покупать ни за что не стал бы (о том, чем опасны такие сделки, мы уже писали).
Если о возврате задатка договориться по-хорошему не удаётся, то в суде можно апеллировать к п. 1 ст.
451 ГК РФ, в котором говорится о существенном изменении обстоятельств, вынудивших покупателя поменять своё решение («Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен, или был бы заключен на значительно отличающихся условиях»).
Если что-то пошло не так, а агент явно водит покупателя за нос, нарушая пункты договора, можно договор расторгнуть и потребовать возврата задатка.
В этой же ситуации применим и Закон РФ «О защите прав потребителей», а именно — ст. 10 о праве потребителя на информацию о товарах (работах, услугах) и ст. 12 об ответственности изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге). В конце концов, квартира – это тоже товар. Согласно п. 1 ст.
10 Закона «Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора».
А статья 12 добавляет: если предоставление ненадлежащей, то есть недостоверной или недостаточно полной, информации о товаре (работе, услуге) повлекло приобретение товара (работы, услуги), не обладающего необходимыми потребителю свойствами, потребитель вправе расторгнуть договор и потребовать полного возмещения убытков.
Так что при желании и готовности идти до конца можно затребовать ещё и возмещение морального ущерба, но был вам этот ущерб нанесён или нет, решит только суд.
Задаток передан третьим лицам.Иногда задаток передаётся риелтору или посреднику сделки. Если что-то пошло не так, и посредник или агент явно водят покупателя за нос, нарушая пункты договора, можно договор расторгнуть и потребовать возврата задатка.
Его могут не отдать, ссылаясь, что это плата в счёт комиссионных. Тогда внимательно перечитайте договор: если там не указано, что задаток может считаться комиссионными, – судитесь. Здесь действия риелтора/посредника классифицируются как неосновательное обогащение, и к ним применима ст.
1102 ГК РФ.
Возврат задатка по соглашению сторон.Это скорее исключение, чем правило. Иногда серьёзные причины, возникшие неожиданно, не позволяют «выйти на сделку».
К примеру, когда банк отказывает покупателю в ипотечном или потребительском кредите, если покупатель тяжело заболевает или вообще умирает. Многие продавцы входят в положение и возвращают задаток. В противном случае следует обратиться в суд и в рамках п. 1 ст.
451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств) попытаться вернуть задаток.
Изменились сроки заключения основного договора.Так бывает, когда покупатель оформляет ипотечный кредит. Например, в предварительном договоре указано, что сделка намечена на 5 августа, но одобрение на получение ипотечного кредита пришло 15 августа.
Предположим, покупатель заранее сообщил продавцу, что по независящим от него причинам сроки сделки изменяются, но на готовности купить квартиру это никак не сказывается. Продавец же, зная всю ситуацию, продаёт квартиру другому покупателю и отказывается возвращать задаток.
Здесь в судебном порядке в рамках уже упоминавшейся ст. 1102 ГК РФ можно попытаться его вернуть.
Когда ещё?
Задаток можно вернуть:
- если банк отказывает в кредите (это не ваш отказ);
- в случае «разрыва» цепочки (когда в процедуре купли/продажи участвуют несколько квартир) или в случае проблем, возникших у одного из участников «цепочки», которые не дают завершить сделку;
- если в договоре купли/продажи указано, что покупка квартиры состоится только после продажи покупателем собственной квартиры, но она не продаёся, а продавец устал ждать.
Возврат задатка – дело хлопотное, и зачастую эту задачу без суда не решить. Хотя и здесь перед истцом возникнет много вопросов и новых проблем.
Что решит суд? Насколько грамотно составлены документы? Каким образом будет истолкована та или иная ситуация? Готов ли несостоявшийся покупатель идти до конца, если решение суда его не удовлетворит? И что важнее — справедливость, подкреплённая возвращёнными деньгами, или зачастую мнимое спокойствие?
Ангелина Беркут
05.08.2016
Мне нужен образец соглашения о расторжении договора о задатке. Спасибо! – вопрос №17631671 © 9111.ru – 2021 г
Расторжение договора: общие положения
Общим правилом расторжения соглашений является наличие воли сторон, направленной на прекращение их взаимоотношений. Другое может быть закреплено в Гражданском кодексе РФ (далее — ГК РФ), нормативных правовых актах или соглашении сторон.
При множестве лиц в договоре между предпринимателями возможно также прекращение договорных отношений в случае достижения соглашения об этом не всеми, а большинством участников соответствующих отношений с соблюдением процедур, определенных действующими правовыми актами.
Существенное нарушение соглашения одним из его участников — основание для прекращения отношений в судебном порядке. В некоторых случаях возможно одностороннее расторжение соглашения, однако контрагент, которому предоставлена такая возможность, должен действовать разумно и без злоупотребления правом (ст. 450 ГК РФ).
Важным является вопрос о форме соглашения о расторжении договора, в том числе расторжении договора залога. Форма такого соглашения должна быть той же, что и форма самого договора.
В суд с заявлением об окончании договорных правоотношений можно обратиться, только если:
Что делать, если при межевании участок оказался больше
- Стороной, направившей предложение, был получен отказ.
- Сторона, направившая предложение:
- не получила никакого ответа в период, определенный в самом запросе, нормативном правовом акте, соглашении сторон;
- не получила ответа в период более 30 дней, если срок не был установлен.
Более подробно с порядком расторжения договоров можно ознакомиться в материале по ссылке Расторжение договора по соглашению сторон согласно ГК РФ.
Договор задатка при покупке квартиры
Перед подготовкой договора задатка, нужно понимать, чем задаток отличается от аванса. В законодательстве не зафиксировано, по каким именно признакам выплата, предоставленная продавцу, признаётся авансом. Существуют следующие различия:
- Аванс также предоставляется продавцу, но не гарантирует, что в дальнейшем он будет обязан продать квартиру человеку отдавший задаток. Если собственник решит не заключать сделку (неважно, по какой причине), он может без проблем вернуть полученные деньги и не получить негативных последствий.
- Задаток передаётся продавцу недвижимости только после того, как будет заключён соответствующий договор. Он закрепляет за сторонами определённый ряд обязанностей, а, самое важное – фиксирует, что в будущем будет проведена сделка купли-продажи. Иначе в отношении нарушителя соглашения вступают в силу финансовые санкции.
Более подробно, что такое
Сегодня проводится акция — консультация юристов и адвокатов 0 — рублей
успейте получить ответ бесплатно→
«Обработка персональных данных» — любое действие (операция) или совокупность действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с персональными данными, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных.1.1.4.
«Конфиденциальность персональных данных» — обязательное для соблюдения Оператором или иным получившим доступ к персональным данным лицом требование не допускать их распространения без согласия субъекта персональных данных или наличия иного законного основания.1.1.5.
«Сайт https://online-sovetnik.ru» — это совокупность связанных между собой веб-страниц, размещенных в сети Интернет по уникальному адресу (URL): https://online-sovetnik.ru, а также его субдоменах.1.1.6.
Образец соглашения о расторжении договора залога
Образец соглашения можно скачать по ссылке: Соглашение о расторжении договора залога.
При заполнении соглашения следует обратить внимание на следующие моменты:
- Оценить экономическую целесообразность данного соглашения: у залогодержателя должна отпасть необходимость в этом (риски подробнее описаны в следующем разделе).
- Точно сформулировать причину заключения данного соглашения. Недочеты в этой части также могут быть основанием для судебных разбирательств (постановление Арбитражного суда МО от 18.08.2016 № Ф05-17134/2015 по делу № А40-171160/2014).
Как не лишиться задатка при расторжении договора купли-продажи жилья?
Граждане, покупающие жилье на вторичном рынке и вносящие аванс, рискуют лишиться этих денег.
Эксперты рассказали газете «Ведомости», как не лишиться задатка при расторжении договора купли-продажи жилья.
Агентства недвижимости в основном защищают интересы продавцов недвижимости и часто навязывают клиентам договоры, по условиям которых ответственность за отказ от совершения сделки несет покупатель.
Продавцу проще отказаться от сделки
Не редки случаи, когда люди вносят аванс, а продавец находит более щедрых покупателей. Продавец может вернуть аванс и выйти из сделки, не неся за это материальной ответственности.
Если покупатель, который заплатил аванс, находит более выгодное предложение или по другим причинам отказывается от сделки, высока вероятность, что он потеряет деньги.
Чаще всего это условие оговорено в договоре купли-продажи.
Понятие задатка описано в статье 380 Гражданского кодекса РФ. Это денежная сумма, уплачиваемая одной из сторон в счет причитающихся по договору платежей другой стороне. Задаток служит доказательством заключения договора и обеспечивает его исполнение. Соглашение о задатке заключается в письменной форме.
Согласно статье 381 Гражданского кодекса РФ, при неисполнении договора стороной, внесшей задаток (покупателем), деньги остаются у другой стороны (продавца).
Если договор отказывается исполнять сторона, получившая задаток, другой стороне необходимо выплатить двойную сумму задатка.
Кроме того, сторона, которая ответственна за неисполнение договора, должна возместить убытки, если иное не предусмотрено договором.
Как правильно составить договор?
У покупателя больше шансов вернуть деньги, если продавец лично принял аванс. Но чаще всего аванс от имени продавца принимают агентства недвижимости.
Почти всегда они отказываются показать договор, заключенный с продавцом, объясняя это запретом юристов, коммерческой тайной, отсутствием руководителей или другими причинами.
Согласно законодательству, продавец должен выдать агентству, принимающему деньги, нотариальную доверенность на конкретное лицо.
У покупателя больше причин выйти из сделки, чем у продавца. Одна из них — несоответствия в документах на собственность.
К примеру, если в приватизированной в 1998 годуквартире жили несовершеннолетние, которые в приватизации участия не принимали, повзрослев, они могут предъявить свои права на жилье.
Либо перед заключением сделки может выясниться, что продавец на момент приобретения квартиры состоял в браке, а значит, на квартиру может предъявить права его бывшая супруга.
Обнаружив несоответствия в документах, покупатель, не имеющий возможности быстро связаться с надежным специалистом, который проверит все документы, обычно не хочет рисковать и отказывается от сделки. При этом аванс ему не возвращают и потраченное время не компенсируют.
Национальный союз защиты прав потребителей рекомендует покупателям самим защищать свои интересы и указывать в договорах купли-продажи жилья такой пункт: «Если сделка по отчуждению объекта срывается по вине покупателя, сумма аванса переходит продавцу. Если сделка срывается по вине продавца, сумма аванса должна быть возвращена покупателю в срок не позднее трех дней с момента требования. Если квартира продана третьим лицам, аванс должен быть возвращен в двойном размере».
Блоги профессионалов на «Ведомостях»
На российском рынке вторичной недвижимости сложилась практика, при которой граждане, желающие купить жилье, могут лишиться уже внесенного аванса. Агентства недвижимости, защищающие преимущественно интересы продавцов, навязывают покупателям договоры купли-продажи, составленные таким образом, что вся материальная ответственность за отказ от сделки ложится на покупателя.
Истории, когда покупатель дал аванс, а продавец на следующий день нашел другого покупателя за большую сумму – на рынке недвижимости не редкость. И что? Продавец спокойно вернул аванс, продал дороже и не понес никакой ответственности за односторонний выход из сделки.
А если покупатель по каким-либо причинам откажется от сделки? Скорей всего, денег своих он никогда больше не увидит – это предусмотрено в договорах купли-продажи.
И когда пытаешься объяснить им, что договор – это «продукт непротивления сторон» (Ильф, Петров), и объясняешь свою позицию, ответ, как правило такой: «Мы ничего не можем сделать, это форма договора, составленная нашими юристами».
Статья 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ) Статья 381.
Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Для справки ст. 416 – невозможность выполнения обязательств по независящим от сторон причинам.
И хорошо, если аванс принял продавец – в этом случае у покупателя больше шансов вернуть свои деньги при расторжении сделки. Но чаще бывает, что агентства деньги берут сами.
При этом они почти всегда отказываются показать договор с продавцом, на основании которого они взяли деньги. Причины самые разные – коммерческая тайна, запрет юристов, отсутствие руководителей и т. д.
Хотя по закону продавец должен выдать принимающей деньги стороне нотариальную доверенность на конкретное лицо.
А между тем причин выйти из сделки у покупателя гораздо больше, чем у продавца. Чаще всего такими причинами становятся несоответствия в документах на собственность. К примеру, если квартира была приватизирована до 1998 г.
и в ней проживали несовершеннолетние дети, не участвовавшие в приватизации, то выросшие сейчас дети имеют право в судебном порядке получить эту квартиру независимо от того, сколько добросовестных приобретателей ею владели.
Поэтому необходимо обязательно проверить, как велась приватизация квартиры.
Кроме того, если продавец показывает вам паспорт, где его паспортные данные не соответствуют паспортным данным в документах о собственности на квартиру, проверьте, по каким основаниям он менял паспорт и сколько раз. И тем более проверьте регистрацию брака.
В нашей практике был случай, когда продавец «вспомнил», что состоял в браке на момент приобретения квартиры, за несколько часов до сделки и пообещал привезти нотариальное согласие бывшей супруги на продажу квартиры.
И как проверить, эта женщина являлась бывшей супругой или просто знакомая подъехала друга выручить? Если на сделку пришел продавец и заявил, что, приобретая эту недвижимость ранее, в зарегистрированном браке не состоял, попросите подтвердить его это документально.
Например, архивной выпиской из органов ЗАГС, а не нотариальным соглашением.
Таким образом, как только вы видите несоответствие данных в документах или вам отказываются предоставить ту или иную справку и у вас нет надежного специалиста, который все документы может проверить, вы отказываетесь от сделки. Но при этом не возвращают не только ваш аванс, но и не компенсируют потраченное время и силы на проверку документов.
Какой же выход из создавшейся ситуации? Национальный союз защиты прав потребителей в договорах купли-продажи квартир рекомендует использовать следующий пункт: «Если сделка по отчуждению объекта не осуществляется по вине покупателя, то вся сумма аванса переходит в собственность продавца.
Если сделка не осуществляется по вине продавца, то вся сумма аванса возвращается покупателю в течение трех дней с момента требования. При продаже квартиры третьим лицам аванс возвращается в двойном размере».
Такой пункт поможет вам вернуть свои деньги, если вы вдруг решили отказаться от покупки квартиры, которая продается через агентство.
Возврат задатка при отказе покупателя от сделки: условия и правила возврата, судебная практика и законы
Определение задатка раскрывается Гражданским Кодексом РФ. В частности, статья 380 указывает, что задатком считается некоторая сумма, которая передаётся одной из сторон договора в счёт будущих платежей. По сути, задаток становится свидетельством заключения договора и гарантом выполнения его условий.
Если говорить о конкретике, задаток часто применяется для сделок с недвижимостью, транспортными средствами, земельными участками. Передавая условленную сумму, покупатель обретает уверенность, что собственник недвижимости перестанет искать других клиентов.
Продавец вместе с задатком получает гарантии, что покупатель не откажется от покупки квартиры.
Разумеется, передача задатка не даёт абсолютных гарантий, поэтому каждая из сторон может нарушить условия предварительного соглашения. Однако, здесь существует нюанс: за несоблюдение договора нарушитель несёт материальную ответственность. Благодаря этой особенности, правовые отношения между участниками договора становятся стабильнее.
Важно! Величина задатка действующим законодательством не регулируется, поэтому сумма устанавливается продавцом или согласовывается между участниками сделки.
Здесь нужно также указать, что любая сумма по договору должна быть согласована сторонами. В противном случае договор невозможно будет заключить на законных условиях.
Продавец может только предложить такой вариант. Но покупатель не обязан на него соглашаться.
Статья 380 Гражданского кодекса РФ «Понятие задатка. Форма соглашения о задатке»
Основания для расторжения предварительного договора
Все возможные законные основания для расторжения предварительного соглашения закреплены в статьях 450 и 451 Гражданского кодекса. Самый простой вариант – по соглашению сторон.
Эта ситуация не предусматривает, что кто-то из сторон виновен в срыве сделки. Вопрос между продавцом и покупателем решается путем подписания соглашения о расторжении предварительного договора.
По взаимному согласию сторон сделка может быть расторгнута в случае непредвиденных обстоятельств.
Законодательство предусматривает возможность расторжения предварительного договора по инициативе одной из сторон. Но если в этой ситуации у стороны, которая предложила расторжение соглашения, нет веских причин, то вторая сторона имеет право отказаться и принудить к подписанию договора купли-продажи.
Чаще всего расторжение предварительного договора по инициативе только одного участника сделки проходит исключительно в судебном порядке. В суде стороны должны доказать, что причина расторжения соглашения является веской, а также предоставить подтверждения, что были попытки решить конфликт в досудебном порядке.
Разница между авансом и задатком
Эти определения часто путают. В обоих случаях, речь идёт о денежном взносе, который уплачивается продавцу до момента передачи товара покупателю. Однако с юридической точки зрения, разница между этими понятиями огромна. В частности, если обратиться к п.2 ст.
380 ГК РФ, можно заметить, что передача задатка всегда подтверждается письменным соглашением. Это обязательное условие, которое не зависит от суммы передаваемых средств. Если договорённость в письменной форме отсутствует, платёж признаётся авансовым.
Второе отличие — авансовый платёж не становится гарантией соблюдения заключённого договора. По своей форме, это предварительная оплата товаров или услуг, которая не требует дополнительного письменного соглашения помимо договора купли-продажи.
Третье отличие — аванс всегда возвращается покупателю, при этом продавец освобождается от ответственности. С задатком такой фокус не пройдёт. Статья 381 п.2 указывает, что если условия договорённости нарушает человек, внесший задаток, деньги остаются у получателя. Когда сторона, получившая задаток, отказывается от выполнения обязательств, средства возвращаются вдвойне.
Статья 381 Гражданского кодекса РФ «Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком»
Причины расторжения договора
Предварительный договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и при нарушении одним из участников сделки ее условий.
Причинами расторжения могут быть следующие случаи:
- Не выполнены действия, необходимые для подписания основного договора. Например, не подготовлен необходимый пакет документов.
- Выявлены существенные дефекты продаваемой квартиры.
- Предоставление поддельных документов со стороны продавца.
- Отказ одной из сторон от совершения сделки.
- Непредвиденные обстоятельства, которые не зависят от стороны. Это может быть отказ банка покупателю в ипотеке.
Важно! В предварительном договоре указывается срок его действия. Если до истечения срока стороны не совершают сделку, то договор прекращает действовать автоматически.
Условия возврата
Учитывая, что задаток является обеспечением условий сделки, вернуть внесённую сумму крайне сложно. Однако существует ряд условий, позволяющих это сделать на законных основаниях. Например:
- письменное соглашение отсутствует (в таком случае будет проблематичен возврат денег, если вторая сторона отказывается их вернуть добровольно, поскольку необходимо будет предоставить суду иные доказательства передачи денег) или составлено с нарушениями — переданные средства признаются авансовым платежом и возвращаются несостоявшемуся покупателю;
- сделка вызывает опасения — если покупатель заподозрит мошенническую схему, он вправе отказаться от исполнения условий договора, и вернуть задаток в судебном порядке;
- продавец отказывается от сделки самостоятельно — это считается условием нарушения договора, поэтому задаток возвращается покупателю;
- обоюдное соглашение — возврат задатка при неисполнении обязательств может предусматриваться условиями заключённого договора;
- условия сделки нарушены по независящим от участников договора обстоятельствам — тяжёлое заболевание, стихийные бедствия и т. д.
Отметим, что некоторые покупатели, решившие отказаться от сделки и планирующие вернуть внесённый задаток, пускаются на хитрость. К продавцу обращается знакомый, предлагающий заключить сделку на более привлекательных условиях. Здесь существует вероятность, что погнавшись за прибылью, продавец сам предложит расторгнуть сделку.
Возврат вдвойне
Этот порядок предусмотрен п.2 ст. 381, где прямо отмечено, что если условия договора нарушены стороной, получившей задаток, средства возвращаются в двойном размере.
Кроме этого, нарушитель должен компенсировать убытки, причинённые несоблюдением соглашения. Например, стороны оформляют договор о купле-продаже гаража.
Покупатель внёс задаток, но пока собирал оставшуюся часть суммы, продавец заключил сделку с другим человеком, предложившим большую сумму.
Покупка квартиры: особенности возврата
Если сделка срывается по вине продавца, он обязан вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере. Возврат задатка, если условия не соблюдаются покупателем, невозможен. Единственное исключение — если человек, внесший задаток, столкнулся с «серой» продажей и не собирается продолжать сделку с мошенником, однако это обстоятельство придётся доказывать в суде.
Как оформить?
Важные сведения о том, что именно считается задатком, содержатся в ГК РФ (ст. 380). Согласно ему, задатком является аванс, т.е. конкретная сумма денег, предоставляемая продавцу лицом, желающим приобрести имущество, для того чтобы закрепить обязательное исполнение будущих финансовых и иных обязательств (появляющихся при оформлении договора купли-продажи).
Итак, чтобы в дальнейшем, уже после выдачи аванса, не возникло спорных ситуаций, заключается договор задатка. Он помогает обеим сторонам:
График отключения горячей воды в Москве в 2021 году
- Покупатель будет уверен, что понравившаяся недвижимость не достанется иным лицам, а будет продана именно ему.
- Лицо, продающее недвижимость, сможет удостовериться в заинтересованности покупателя в покупке – что он не отменит всё в последний момент и реально настроен провести сделку.
Договор о предоставлении задатка не наделён самостоятельной юридической силой: он скорее дополняет предварительное соглашение по покупке недвижимости.
Перед подготовкой договора задатка, нужно понимать, чем задаток отличается от аванса. В законодательстве не зафиксировано, по каким именно признакам выплата, предоставленная продавцу, признаётся авансом. Существуют следующие различия:
- Задаток передаётся продавцу недвижимости только после того, как будет заключён соответствующий договор. Он закрепляет за сторонами определённый ряд обязанностей, а, самое важное – фиксирует, что в будущем будет проведена сделка купли-продажи. Иначе в отношении нарушителя соглашения вступают в силу финансовые санкции.
- Аванс также предоставляется продавцу, но не гарантирует, что в дальнейшем он будет обязан продать квартиру человеку отдавший задаток. Если собственник решит не заключать сделку (неважно, по какой причине), он может без проблем вернуть полученные деньги и не получить негативных последствий.
Более подробно, что такое задаток и аванс, смотрите в следующем видео:
Если в договоре о предоставлении задатка отсутствуют чёткие признаки, указывающие, что выплата является именно задатком, он признаётся авансовым платежном. Поэтому в бланке соглашения (особенно – в его текстовой части) нужно записать прямые свидетельства того, что сумма действительно была выдана в качестве задатка.
Подтверждением того, что деньги предоставили именно как задаток, может стать:
- Пункт, согласно которому выданная сумма является частью от цены за покупку недвижимости.
- Положения, которые гарантируют, что стороны проведут сделку в дальнейшем. В случае нарушения провинившаяся сторона получает финансовые санкции.
В ГК (ст.381) выделена ответственность продавца и покупателя за нарушение договора:
- Обычно, задаток выплачивают продавцу, когда заключают предварительное соглашение, а вот аванс предоставляют уже после подписания соглашения.
- При нарушении условий договора задатка, покупатель лишается всей предоставленной суммы и уже не сможет её вернуть.
- Если продавец нарушит пункты соглашения, ему придётся выплатить покупателю сумму, превышающую размер задатка в два раза. Но чаще всего это трудновыполнимо – весь размер аванса продавец вернёт, но остальную часть, скорее всего, придётся возвращать в судебном порядке.
- А вот аванс не является гарантией исполнения обязательств: покупатель не должен будет вернуть вам полную сумму аванса, а продавец – оставить выплату себе на законных основаниях при нарушении договора.
- В ситуации, когда у сторон не получается провести выгодную сделку, и они решили её аннулировать, продавец вернёт покупателю полную сумму аванса.
В законодательстве (ст. 380 ГК) зафиксировано, что договор задатка оформляется только в письменном виде, причём:
- Или отдельным документом.
- Либо в рамках предварительного соглашения.
Соглашение о предоставлении задатка может быть заключено, даже когда покупатель искал недвижимость через риэлтеров. Однако помните, что:
- Агентство может предложить вам внести залог ещё до того, как подходящее помещение будет найдено. При этом задаток не будет признан таковым, поскольку не закреплены никакие гарантии.
- Покупатель должен убедиться, что продавец получит выплату.
Если стороны решили заключить договор задатка на приобретение жилплощади, они обязаны определить:
- Точную сумму выплаты и порядок предоставления денег продавцу (если того пожелают стороны – с распиской о получении оговоренной суммы).
- Полная сумма продаваемой квартиры.
- Подписать договор при свидетелях, совладельцах квартиры (если она находится в долевой собственности). Документ следует заверить нотариально (это не обязательное условие, определяется по желанию сторон). Только после того, как он будет подписан всеми сторонами сделки, договор вступает в юридическую силу.
Готовят как минимум 2 экземпляра – по одному для каждого участника сделки.
Лучше, чтобы все условия и пункты соглашения были оговорены и приняты ещё до подписания договора, так как любые неопределённости в формулировках или спорные моменты позже могут привести к разбирательству в судебном порядке. Кроме того, если договорённости были нарушены, пострадавшая сторона сможет через суд обязать виновника возместить причинённые убытки.
В качестве свидетелей, присутствующих при подписании договора задатка, желательно привлечь лица, не являющиеся родственниками или близкими любого из участников сделки.
В случае если текст договора записывается от руки, необходимо использовать ручку с синей или чёрной пастой.
Следовательно, заблаговременно подготовьте:
- Подлинник и копии паспорта (каждой стороны).
- Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, а также разрешения всех сособственников на продажу (супругов и органов опеки, если владельцем является несовершеннолетний ребёнок).
Какие гарантии даёт расписка
Письменная договорённость о передаче денежных средств в качестве задатка должна содержать следующие пункты:
- паспортные данные и адреса участников;
- точное описание объекта договора купли-продажи;
- сумма: цифрами и прописью;
- сроки для завершения сделки;
- подписи заинтересованных лиц.
Помимо общих условий возврата, предусмотренных статьей 381 ГК РФ, вернуть внесённый задаток можно на следующих основаниях:
- в договоре купли-продажи указана недостоверная информация;
- отсутствует чёткое описание объекта сделки, что вызывает двоякое толкование условий.
Размер задатка по закону
Размер предварительной выплаты определяется сторонами соглашения самостоятельно. Чаще всего сумма задатка равна как минимум 5 % от общей стоимости приобретаемого жилья.
Покупатель может обезопасить сделку, подготовив два экземпляра договора задатка, а также потребовав от продавца расписку о том, что он получил оговоренные деньги. В ней указывают те же сведения, что закреплены в договоре задатка.
Этот шаг действительно защитит интересы покупателя, поскольку расписка обладает юридической силой: она подтверждает тот факт, что продавец получил выплату в установленном размере. В случае возникновения спорной ситуации её можно будет использовать как подтверждение того, что покупатель исполнил свои обязательства.
Её составляют в свободной форме, поскольку в законе нет единого образца или бланка. При этом она должна быть составлена без ошибок, опечаток или помарок, поскольку при наличии таких недостатков её могут признать недействительной сделкой.
В расписке могут присутствовать и другие пункты, к примеру:
- Запланированную дату заключения основного договора покупки квартиры.
- Дата и способ отправки денежных средств.
- В каких ситуациях задаток возвращается и как будут переданы средства.
Продавец сам определит точную сумму задатка. В ряде ситуаций, когда участники сделки сомневаются по поводу порядка и условий предоставления задатка, сумму могут признать авансовой выплатой (данное положение закреплено в статье 380 ГК).
Если вы решили нотариально заверить соглашение задатка, придётся выплатить 0,5 % от суммы, установленной в договоре (за услуги платят не меньше 300 руб. и не больше 20 т. р.). Это положение определено в 333 статье Налогового Кодекса РФ. При этом стоимость других услуг нотариуса определяется самой конторой.
Возврат аванса за квартиру
Если предоплата при покупке квартиры оформлена в виде аванса, то Покупатель может вернуть ее всегда, за исключением случаев, когда в договоре (по которому этот аванс передавался) имеются условия удержания этого аванса (или его части) в виде штрафа (неустойки) за неисполнение условий.
А как понять, что передача денег оформлена именно в виде аванса? Здесь все просто. Если в договоре нет прямого указания, что сумма передается в виде задатка, то эта сумма признается авансом.
При этом, в самом договоре эта сумма может называться по-разному, например – обеспечительный взнос, авансовый платеж, предоплата и т.п. Не имеет значения! Если не задаток, значит – аванс (п.3, ст. 380, ГК РФ). А аванс, передаваемый в счет будущих платежей по сделке, подлежит возврату всегда, если покупка квартиры не состоялась.
Правда, если в условиях передачи денег стороны предусмотрели штраф для Покупателя за нарушение (неисполнение) условий договора, то этот аванс (или его часть) Продавец имеет право оставить у себя. Например, в случае, если Покупатель не явился в назначенный день на сделку.
Условие о штрафных санкциях вносится в договор на усмотрение сторон сделки. При этом, штраф может быть предусмотрен не только для Покупателя, но и для Продавца. Например, если тот в процессе подготовки сделки нашел другого покупателя и отказывается продавать квартиру первому.
То есть Покупатель и Продавец могут произвольно задавать в договоре условия возврата и невозврата аванса при покупке квартиры (см. ниже пример). Это относится и к первичному рынку (например, к договору бронирования новостройки), и ко вторичному рынку (к предварительному договору или договору аванса).
С задатком же дела обстоят немного сложнее.
Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.
Загрузка...
