Постройка или приобретение дома на 2 семьи (дуплекса) представляет компромисс. Собственник получает квартиру, обладающую рядом преимуществ коттеджа: рядом находится минимальное количество соседей, при жилье имеется участок и всегда есть место для парковки автомобиля.
Содержание статьи:
Существует и ряд сложностей, связанных с дуплексами. Одна из них касается порядка оформления земли, на которой он находится. Ошибки, сделанные перед началом строительства могут оказаться основанием для обращения муниципалитета в суд с иском о принудительном сносе объекта.
Давайте разберемся, как действовать, чтобы оформить землю, не нарушая закон.
Что такое дуплекс с правовой точки зрения?
В объявлениях о продаже недвижимости можно часто встретить предложения о продаже домов на 2 семьи.
У потенциального покупателя есть представление о таком объекте с точки зрения его физических характеристик:
у него 2 разных входа;- участок разделен на 2 равные части забором;
- соседи пользуются едиными коммуникациями;
- части, занимаемые разными хозяевами, отделены стеной.
Помимо конструктивных особенностей, необходимо учитывать юридические особенности таких объектов.
Существует 2 способа оформления дуплексов:
- В качестве индивидуального дома с долевой собственностью.
- В виде многоквартирного объекта, где полноценным объектом выступает каждое из 2-х жилых помещений.
Действия намеревающихся оформить землю для размещения дуплекса граждан будут зависеть от того, какой статус будет у строящегося объекта.
Оформление земли под размещение индивидуального дома
Этот способ является наиболее простым с точки зрения получения земли и оформления на нее собственности. Участок можно купить или получить на муниципальных торгах в аренду для осуществления работ (после оформления возведенного дома участок можно будет выкупить в порядке ст. 36 ЗК РФ).
Останавливаясь на таком выборе, необходимо учитывать ряд моментов:
- При покупке земли со стороны приобретателей необходимо указать 2-х лиц. По итогам сделки им будут принадлежать доли в праве общей собственности на участок.
- В случае использования земли, принадлежащей муниципалитету, договор должен предусматривать множественность лиц со стороны арендатора.
- Основным видом разрешенного использования участка должно быть размещение индивидуальных жилых объектов (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). Перед покупкой или заключением арендного соглашения необходимо изучить решение местных властей о зонировании территорий населенного пункта на предмет возможности разместить на них дом.
Когда дуплекс построен, он также будет находиться в общей долевой собственности соседей.
Это будет иметь ряд последствий:
Жилье и участок нельзя будет передать в результате сделки, не получив согласия соседа.- В случае продажи ликвидность доли в праве собственности окажется существенно ниже, нежели у обособленного помещения.
- Счет за коммунальные услуги будет общим.
Простота первоначального оформления будет компенсироваться определенными правовыми и рыночными сложностями при дальнейшем использовании и распоряжении частью дуплекса и участка.
Оформление участка для размещения дома с отдельными квартирами
Процедура оформления участка для строительства дома с 2-мя квартирами окажется более сложной. Ряд проблем будет связан с видом разрешенного использования.
Внешне дуплекс не отличается от индивидуального дома, но юридически он будет многоквартирным. Для будущих собственников привлекательными территориями для строительства выступают коттеджные поселки.
Основной вид разрешенного использования этих участков предполагает размещение ИЖС.
Возведение многоквартирного дома потребует следующих действий:
- Необходимо, чтобы среди условно разрешенных видов использование было размещение объектов с несколькими обособленными жилыми помещениями. Если в решении местных властей о зонировании территорий
- Требуется подать заявление в муниципалитет о предоставлении разрешение на такое использование участка.
- Необходимо получить одобрение соседей, проживающих на этой территории, в ходе публичных слушаний (ст. 39 Градостроительного кодекса РФ). При этом расходы на проведение этого мероприятие несут собственники или арендаторы участка.
- По итогам слушаний и работы комиссии мэр или другой глава муниципальной власти выносит решение о согласовании соответствующего использования земли или отказе.
Приобретать или арендовать землю необходимо только после перечисленных действий. В противном случае, существует риск вложения средств в непригодный участок.
После возведения и ввода в эксплуатацию объекта земля приобретает статус общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). В результате такого оформления, часть дома можно будет продавать, не получая ободрения соседа. Права на земельный участок будут переходить к новому собственнику автоматически.
Проблемные вопросы
Особенности закрепления прав на дуплекс вызывают множество вопросов у потенциальных покупателей. От возможности разрешит те или иные проблемы зависит решение о покупке такого объекта.
Раздел участка
Одной из наиболее популярных тем на правовых форумах является возможность раздела земли, на которой находится 
дуплекс. Если дом состоит из оформленных квартир, то действует принцип единства участка. По этой причине выделить доли в натуре не удастся.
При нахождении земли и дома в общей долевой собственности, образование новых участков возможно. Единственное ограничение устанавливается региональным законодательством. Речь идет о минимально возможной площади и других параметрах земли (как правило, это линейные размеры). Важно, чтобы оба образующихся участка были не меньше минимально установленного значения.
Дом на 3 и более семьи
Оформление земли для размещения триплексов или домов блокированной застройки (таунахаусов) происходит аналогично. Проблемой может стать разделение земельного участка на количество проживающих в здании семей. Имеющейся площади может не хватить для соответствия минимально установленным критериям.
Возможность переоформления ИЖС в многоквартирный дом
Переведенный в статус квартир дуплекс более ликвиден на рынке. Чтобы осуществить это, в муниципалитете потребуется пройти процедуру реконструкции, а также согласовать изменения с операторами инженерных сетей. Учитывая количество действующих технических норм, высока вероятность получить отказ. По этой причине потребуется готовность отстаивать свои интересы в суде.
Дуплекс позволяет сэкономить на ряде расходов. При этом его владельцам необходимо быть готовыми к сложностям правового характера, связанными с оформлением участка, и, в ряде случаев, к меньшей ликвидности объекта при его последующей продаже.
Как продать дом если в доме несколько собственников
0
Я уже думал времена таких пирамид закончились, но кризис именно то время для подобных шарашкиных контор. С другой стороны я думал что люди наученные горьким опытом МММ и других пирамид тоже научены, но нет.
Недавно ко мне обратился знакомый august_bender с просьбой опубликовать историю своей родственницы, почитайте, я думаю вам будет интересно и предупредите своих родных и близких, чтобы НИКОГДА не верили подобным компаниям.
- Read the post in English
- «Август я занялась бизнесом в крупной Итальянской компании, и набираю команду, очень нужны люди, приезжайте вместе с Катей, все обсудим».
- На мой вопрос, что за бизнес, ответила: «Не по телефону расскажу все на месте».
“На днях позвонила Татьяна, наша дальняя родственница, приятная, образованная женщина. Общались мы с ней довольно редко, иногда пересекаясь у деда, но от этих встреч оставались хорошие впечатления. Телефона моего у неё не было, поэтому я был удивлен её звонком.Обсудив с женой, решили съездить. Деньги ведь никогда лишними не бывают, тем более, что Татьяна сказала «для начала можно заниматься в свободное от работы время». Созвонились, договорились на семь вечера. Бизнес центр на пр. Серебрякова 14, крохотная парковка, мест нет, залезли на сугроб, прошли на проходную и позвонили Татьяне. Она встретила нас, и повела по длинным коридорам в офис.По дороге спрашиваю, в чем заключается бизнес, но она молчит как партизан.
«Все расскажет мистер Софик, мой босс, директор Московского филиала. Молодой, но очень умный! – отвечает Татьяна.
– Я только учусь, и у меня еще плохо получается общаться с клиентами».Как я позже понял, вернее было бы сказать «лечить клиентов». Над дверьми табличка «LNS». Приходим в офис, на пороге встречаем людей, их лица озаряются широкими улыбками, они тянут руки жмут, говорят, что будут очень рады увидеть нас в команде, проходя мимо актового зала, встречаем девушек, и опять широкие улыбки и приветствия. Для беседы заходим в кабинет мистера Софика, маленький кабинет более чем скромный для директора филиала крупной Итальянской компании, дешевая мебель, обшарпанные стены. Из всей обстановки выделяется большой плакат на стене, где то 60 на 90, на плакате идущий человек в белоснежном костюме, правая рука поднята, указательный палец тычет в небо, улыбка от уха до уха на лице, надпись внизу гласит, Mister Sofic!Через 5 минут появляется молодой человек, кавказской внешности, заросший густой щетиной, костюм не белый, наверное сдал в химчистку, подумал я. Вошедший тянет руку, здоровается, и представляется:
«Софик». «Это имя?» – спрашиваю я удивленно, ведь в английском языке слово мистер никогда не употребляется с именем, только с фамилией, или с именем и фамилией ( мистер Смит, мистер Джон Смит и уж никак ни мистер Джон).
«Да, имя! – отвечает Софик, в подтверждение кивает головой и добавляет: – Мистер Софик».В этот момент я окончательно понимаю, вечер убит зря, передо мной какой то проходимец. «Мистер Август», отвечаю я ему, натягиваю широченную улыбку на лицо, как требует корпоративная этика «LNS». Садимся за стол, Татьяна с нами, я решил не подавать виду, дабы не испортить отношений, объяснить ей все в другой обстановке, когда она выйдет из под «гипноза». Беседа началась, Софика понесло.Он рассказал, что основная масса людей «работает на дядю», подробно описав многочисленные минусы, и минимальные плюсы данного вида заработка. Затем описал, как много надо иметь, чтобы заняться традиционным бизнесом, и много работать, чтобы бизнес не загнулся. В этой части с ним не поспоришь, заученный текст четко отлетал от зубов, тут люди должны слышать прописные истины, сетовать на жизнь. И о чудо, оказывается он знает способ, как не напрягаясь «поднять реальные деньги».Способ прост, надо купить дорогие часы или турпутевку с открытой датой без стоимости перелета, затем впарить это же двум своим знакомым, на этом этапе можно расслабиться и просто ждать когда деньги хлынут рекой. Двое твоих товарищей в свою очередь должны привлечь по два человека, если кто то из них не суетится и не кого не привлек, надо опять подключиться, и искать. Не суетящийся товарищ выпадает из схемы, ты же, если подсуетился за него, получаешь дополнительные бонусы. Соответственно чем больше привлекается клиентов, тем больше прибыль с каждого клиента. Вступить в компанию можно приобретая от одного до семи паев, чем больше паев тем больше прибыль, надо брать не менее трех паев, утверждает Софик.Три пая это часы стоимость 550 долларов, и демонстрирует потертые часы у себя на руке, с логотипом «LNS». Я не специалист в часах, но экземпляр мне не нравится. Далее, исходя из трех паев, Софик рисует схему, как растет прибыль с привлечением новых клиентов.Катерина, специалист с высшим экономическим образованием, задает мистеру Софику кучу вопросов по схеме, ему это явно не нравится, он начинает путаться. Катерина недоуменно смотрит то на меня, то на Татьяну.
- «Ни чего постоянно покупать, и продавать не надо, один раз купил, и привлек двух клиентов, и деньги потекли», – твердит он, магическую, по его мнению, фразу.
- «Нет, никакого договора нет, все в электронном виде, покупаете часы, подключаем личный кабинет на сайте, там можно все отследить», – Софик показывает какие то цифры на разбитом экране четвертого айфона, но мне, впрочем, это уже не интересно.
- «Татьяна, ты разве не знаешь, все места заняты, может как нибудь в следующий раз».
- Основные факты:По адресу, указанному на официальном сайте, находится другая компания.
С начала я принял этот бизнес за сетевой маркетинг, к сетевому маркетингу я отношусь отрицательно, но он вполне легален, и действует многие годы. Схема которую нарисовал мне мистер Софик, показалась мне похожей на обычную финансовую пирамиду, а уж к пирамидам я отношусь крайне негативно, и думаю мое мнение разделяет большинство населения нашей страны. От знаменитой пирамиды девяностых «МММ», по разным оценкам пострадало от 10 до 15 миллионов человек.Софик теряет к нам интерес, не нравятся ему клиенты которые задают много вопросов. Напоследок я спрашиваю у него, есть ли договор?Мы все вместе покидаем кабинет, Татьяна говорит нам с Катей «останьтесь, я угощу вас кофе, посетите наш тренинг, он скоро начнется». Но Софик перестал быть дружелюбным, улыбка пропала с его лица:Татьяна смущается, но провожает нас по длинным коридорам. По дороге сразу перевожу разговор, обсуждаем семейные проблемы, которые касаются обоих. Прощаемся, мы с Катей обещаем обдумать предложение. Приезжаем домой, захожу в интернет, и все окончательно становится на свои места, развод твердят отзывы. Остается удивляться как в век информационных технологий в такие ловушки попадаются люди, причем казалось бы далеко не глупые.Позвонил Татьяне на следующий день, переубедить не удалось…”После рассказа Августа я полез тоже в интернет, нашел просто чумной анализ этой конторки, хотел его опубликовать тут, но все откладывал и откладывал, и что я вижу сейчас? Сайт rustamdushaev.com заблокирован РОСРЕЕСТРОМ, а там было ВСЕ про эту контору…не нравится мне это.Но в кратце напишу, что я запомнил: Компания LNSinvest с официальным сайтом lnsinvest.net работает на рынке уже несколько лет (по информации от дистрибьюторов она открыта в 2011 году, на сайте lnsinvest.net указан 2014 год).В основном компания LNSinvest работает в Азербайджане (судя по посещаемости оф.сайта), но в последнее время постепенно выходит на рынки Казахстана, а также России и других стран. Мало того, популярность LNSinvest в Интернете постепенно растет.В чем заключается обман от LNSinvest?LNSinvest вроде как зарегистрированна в Италии, но работает в Азербайджане, Казахстане и т.д.Часы компании стоят в среднем в 5-10 раз дешевле, чем продаются.Фотограффия президента LNSinvest широко используется в Интернете для написания отзывов (то есть, не настоящая).
Думаю этого уже хватит, чтоб в ней не работать. А если не хватит — попробуйте поискать позитивные отзывы о LNSinvest в Интернете. Их нет. Не может же качественная компания работать более 3 лет, продать кучу элитной продукции и не нажить себе ни одного благодарного клиента?!
- Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
- Показать полностью
Как Купить Частный Дом Двумя Людьми
- Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
- Подписывают договор на каждой странице;
- Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
- Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
- Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
- Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.
Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.
Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
Порядок действий при покупке дома с земельным участком (читать далее…)
10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора.
- Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
- Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.
Инструкция по покупке дома без посредниковОформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:
Как дистанционно оформить покупку дома
- Купить дом оформленный как квартира
Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:
К правоустанавливающим относят документы, на основании которых продавец ранее получил продаваемый надел земли с домом в собственность. К таким документам относят:
Покупка Дома Что Нужно Знать Покупателю
Если водостоки расположены неправильно, дождевая вода может размывать грунт вокруг фундамента, что также может приводить к преждевременному разрушению жилого строения.
Для самостоятельной оценки расположения водостоков можно понаблюдать за их работой во время дождя, отмечая, уходит вода в сторону от дома или заполняет низины и ямки возле стен и углов дома.
В последнем случае такие водостоки необходимо переделывать или заменять на другие.
Если дом снабжён собственной системой зимнего отопления, необходимо запустить его и через некоторое время проверить температуру батарей.
Что проверить продавцу? (читать далее…)
Желательно связаться с таким продавцом по телефону или встретиться лично, чтобы убедиться в реальности его существования и действительности его намерения продать надел земли с домом, иначе такую сделку могут признать незаконной в будущем родственники продавца или любые заинтересованные лица.
Если со стороны продавца выступают его представители на основании доверенности, заверенной нотариально, необходимо обязательно проверить подлинность такой доверенности у нотариуса, так как многие случаи мошенничества с недвижимостью связаны именно с поддельными доверенностями. Чтобы избежать возможного мошенничества, важно поинтересоваться, почему продавец не участвует в сделке самостоятельно.
Какие документы нужно проверить при покупке дома?
Что проверять и на что обращать внимание при покупке земли с домомСледует помнить, что лучше всего осматривать дом в марте или апреле, во время весенних паводков, так как в этот период все недостатки влагоизоляции жилья хорошо видны. Если в подвале или погребе стоит вода или мокрые углы, значит, фундамент пропускает воду, что может привести в будущем к размыванию такого фундамента и раннему разрушению дома, особенно если в доме два или три этажа.
Что проверить покупателю?
Подводные камни при покупке земельного участка
- Купить дом оформленный как квартира
Во-первых, необходимо установить, соответствует ли реальная площадь надела земли указанной в кадастровом паспорте.
Что нужно знать потенциальному покупателю? Полезно еще до сделки выяснить, не наложен ли на земельный участок сервитут, не находится ли он под арестом, не сдан ли он под залог в банк, в котором продавец оплачивает ипотеку.
Покупка Дома Что Нужно Знать Покупателю
Концессия – еще один вид обременения. Он предполагает наличие определенных ограничений по использованию здания, построенного на территории загородного земельного надела. Если существует договор концессии, нельзя будет потом в дальнейшем по своему усмотрению распоряжаться своим домовладением, переводить жилой фонд в нежилой, например, или делать обратное.
Многие сегодня, решаясь на покупку собственного земельного участка, предварительно осуществляют работу, которая позволяет знакомиться с юридическими тонкостями оформления документов подобной сделки. Это помогает избегать распространенных типичных ошибок, приводящих к потере большой суммы денег.
Возможные спорные ситуации (читать далее…)
Как бы ни старался расположить к себе продавец, важно включать всегда голову и не брать во внимание положительные рекомендации знакомых, родственников, сослуживцев.
Такой же распространенной ошибкой считается момент, когда приобретатель покупает земельный надел, на котором возведен дом, без оформления . Он считается самостроем.
Новый владелец зарегистрировать его не сможет. Только долгие судебные разбирательства, многочисленные экспертизы, бесконечные мытарства по инстанциям позволят это сделать.
Практика показывает, что выдержать такое способны единицы.
Отправим материал на почту
Какие документы обязательно нужно проверить при покупке дома с земельным участкомДля того чтобы осуществить желаемое, он может сделать запрос в электронном виде через официальный портал государственных услуг, отправить его через систему многофункциональных центров или отослать напрямую в территориальное учреждение Росреестра. В запросе необходимо указать кадастровый номер участка и точный адрес его расположения. Ответ заявитель получает в письменном виде. Если есть какие-либо обременения, в выписке будет содержаться перечень всей основной информации по запрашиваемому участку.
Доверяй, но проверяй
Проекты домов
- Купить дом оформленный как квартира
Сервитут – это вид домовладения, при котором собственник пользуется чужим земельным участком.
Он не имеет право его продавать, но может на земле прокладывать коммуникации, проводить водопровод, электричество, канализацию.
У такого владельца может быть право проезда через чужой участок или использования его для проведения мелиорации своего надела. Продавать, имея статус сервитута, он не может.
Заполните форму, чтобы задать свой вопрос:
Как продать дом?
svideo13.mail.ru/Depositphotos
Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:
Ситуация очень тяжелая. Из вопроса непонятно, выделены доли в доме в натуре или нет, то есть выделены ли каждому из вас в пользование помещения в доме, приходящиеся на ваши доли.
Если нет, нужно понять, имеется ли техническая возможность разделить дом в соответствии с вашими долями. На этот вопрос может ответить техническая экспертиза.
Если есть возможность возвести внутри дома стены, разделив дом на два самостоятельных помещения, организовать два разных входа и т. д., далее можно обращаться в суд с исковым заявлением о выделении долей в натуре.
Суд, изучив материалы дела, вправе принять решение о выделении долей в натуре и разделении дома на два разных объекта недвижимости.
Как выделить и продать 1/4 дома и земли?
Как выделить свою долю собственности – земли и дома?
Другой вариант более сложный.
Также через суд можно попробовать лишить права собственности соседа на его долю, поскольку в Жилищном кодексе РФ указано, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Также собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями.
Если ваш сосед систематически нарушает ваши права, это повод для лишения его права собственности. Впрочем, думаю, вариант с выделением долей в натуре и разделом дома наиболее перспективный.
Отвечает юрист Оксана Комарова:
Рекомендуем вам направить второму участнику предложение о выкупе его доли. Данное право предусмотрено ч. 4 ст. 252 ГК РФ.
В случае получения отказа от второго участника в продаже его доли вы сможете обратиться в суд для признания его ¼ доли незначительной и выкупить ее по рыночной стоимости в судебном порядке (это называется компенсацией). Такая практика в последнее время «набирает обороты».
- С получением компенсации по решению суда, в соответствии с указанной нормой закона, собственник утрачивает право на долю дома.
- Имею ли я права на дом?
- Можно ли продать три сотки из шести в СНТ?
Отвечает юрисконсульт департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алла Галкина:
Для продажи дома необходимо согласие всех сособственников. В отсутствие такового вы можете продать только свою долю.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (ст. 250 ГК РФ). Поэтому вы обязаны известить сособственника в письменной форме о намерении продать свою долю. Срок преимущественного права покупки доли в недвижимости составляет один месяц.
Пока вашего сожителя вы как соседка устраиваете, у него нет стимула заниматься разъездом. В вашей ситуации лучше обратиться к квалифицированным специалистам-риелторам, которые смогут грамотно провести переговоры с вашим соседом и разъяснить ему последствия продажи постороннему лицу вашей доли дома, а также экономическую выгоду продажи всего дома в отличие от продажи по долям.
Другим выходом из вашей ситуации может стать прекращение долевой собственности на дом путем его реального раздела. В этом случае каждый из долевых собственников может стать собственником отдельного жилого помещения в доме и может распоряжаться этим помещением независимо от согласия второго жильца. Но это непростой путь.
Необходимо предварительно с помощью специалистов оценить возможность такого деления, учитывая конструктивные особенности дома (возможно, потребуется его реконструкция).
Кроме того, вид разрешенного использования, установленный для земельного участка под вашим домом, должен допускать возможность указанных действий с учетом требований к минимальному размеру земельных участков, образуемых в результате раздела.
Как передать землю третьему лицу?
Как не лишиться дома при разводе?
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
Если можно устроить отдельный вход в вашу часть дома и через суд выделить ее в натуре, тогда ее можно будет продать без согласования с бывшим сожителем. Однако это довольно затратный путь: он потребует много времени, придется оплатить работу экспертов (в гражданских делах экспертизу оплачивает истец) и юриста.
Если дом физически разделить невозможно действительно, преимущественное право покупки при продаже его части будет иметь тот самый сожитель, с которым не удается договориться. Только после его отказа можно предлагать свою долю другим покупателям, причем не дешевле, чем предлагалось ему.
Но надо иметь в виду, что в идеальных условиях рыночная стоимость ¾ дома будет составлять не ¾ его общей цены, а примерно половину.
При описанных в вопросе проблемах, как и предполагает его автор, продажа будет возможна только по крайне низкой цене, поэтому выход один — надо искать общий язык с владельцем ¼.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?
Можно ли выписать собственника из квартиры?
Могу ли я забрать свою долю из квартиры?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Дом на две семьи: плюсы и минусы
Дома на двух хозяев часто строили в сельской местности в советское время. Сейчас этот формат снова популярен. Правда, названия у домов новомодные – дуплексы, флэтхаусы, но суть остается прежней – под одной крышей проживают две семьи.
Сегодня дом на две семьи – это нечто среднее между таунхаусом и коттеджем.
Только если таунхаусы по классификации жилья относятся к городскому сегменту – это многоуровневые квартиры в сблокированных линейных зданиях, то дуплекс – в чистом виде представитель загородного жилья, то есть частный дом.
Поэтому построить его можно и на земле, предназначенной для ИЖС. Дуплекс состоит из двух обособленных квартир, в каждой – свой отдельный вход. Соседей объединяет общая стена и участок при доме.
Дом на двух хозяев можно выбрать на любой вкус и цвет – какие только варианты не предлагают застройщики! Встречаются как одноэтажные, так и двухэтажные проекты. В последних планировка общепринятая: внизу кухня, столовая, гостиная, наверху спальни, на каждом этаже свой санузел.
Здания бывают различной конфигурации и площади (от скромных 70 до 400 с лишним квадратных метров ), часто в домах предусмотрен встроенный гараж. Материалы для строительства тоже используют самые разные – дерево, кирпич, камень, керамзитбетон, ячеистый бетон, пеноблоки и др.
Если название «дуплекс» россиянам уже более или менее знакомо, то о флэтхаусах слышали пока немногие. Эта торговая марка зарегистрирована корпорацией Good Wood.
Название Flathouse буквально означает «квартира-дом». Проект типовой, то есть не требует каждый раз разработки новой проектной документации.
Флэтхаусы строят только из дерева, каждый дом состоит из двух секций и рассчитан на проживание двух семей.
Выгодно строить и содержать
Дома на двух хозяев пользуются большим спросом, и неслучайно. Главное преимущество этого формата – цена. «Если сопоставить по стоимости квартиры в дуплексе и два коттеджа, аналогичных по площади, то цена одного квадратного метра в дуплексе будет ниже на 20-30%», – говорит Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».
Строительство дуплекса всегда обходится дешевле. Выгадать можно не столько за счет площади жилья (она как раз может быть не меньше, чем у полноценного коттеджа), сколько за счет единых коммуникаций, а также общей стены, крыши, фундамента.
Много значит и экономия территории – дом на двух хозяев занимает меньше места, чем два отдельно стоящих здания, поскольку расстояние между последними должно быть не менее 6 метров.
То есть у жителей дуплекса остается больше земли для клумб, сада, огорода, детской площадки и т. д.
Кроме того, дуплекс – это частное домовладение, что значительно облегчает сам процесс строительства. Требования и нормы к таким домам не такие строгие, как к многоквартирным, согласовать проект дома на две семьи гораздо проще.
Эксплуатация дуплекса тоже выгодна: соседи тратят меньше денег на отопление, так как обогрев одного дома с общей стеной и с единым тепловым контуром требует гораздо меньше ресурсов, чем два отдельно стоящих здания. По данным экспертов, на содержании жилья в дуплексе можно экономить до 40 процентов.
Итак, люди покупают дуплексы, потому что они дешевле, чем отдельно стоящие коттеджи, но обладают почти теми же преимуществами.
Жители дуплексов, в принципе, могут жить совершенно обособленно от соседей, условия для этого есть. Но, как показывает практика, «сдвоенные» квартиры в частном доме часто покупают две семьи из одного клана – например, братья и сестры, родители и выросшие дети.
Это удобно – родные и близкие рядом, внуки общаются с бабушками-дедушками, в то же время исключены все негативные моменты, связанные с совместным проживанием.
Каждая семья ведет отдельное хозяйство, вроде бы жизнь под одной крышей, но своим отдельным домом
Нередко дуплексы покупают друзья «не разлей вода» – когда вырастают, женятся, обзаводятся детьми, но даже став взрослыми, не готовы разлучиться. Две квартиры под одной крышей позволяют и дальше жить рядом, но в то же время врозь.
Главный минус дуплекса – это юридическое оформление. Причем с жилыми помещениями вопрос решается проще: приобретая половину дома, люди оформляют ее в собственность (так же, как и квартиру в многоквартирном доме). В этом случае трудностей с тем, чтобы продать свою часть помещения, сдать в аренду или завещать наследникам, не возникнет.
А вот с землей ситуация сложнее. В настоящее время жилищное законодательство не видит разницы между двухквартирным и многоквартирным домом. Жилищным кодексом предусмотрено, что в многоквартирном доме земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений, то есть владельцев квартир.
Как сказано в ч. 4 ст. 37 Жилищного кодекса, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество.
То есть ЖК РФ не предусматривает возможности оформления права собственности на отдельные земельные участки, занятые квартирами, расположенными в многоквартирном доме
Оформить в собственность свою часть участка можно только в случае, если двухквартирный дом признают домом блокированной застройки. В Градостроительном кодексе РФ (ст.
49) таким объектам дается следующее определение: «жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков…
, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену без проемов с соседним блоком, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования».
Если по каким-то причинам ваш «двухквартирник» в категорию блокированных домов не попадает, остается только жить с соседями дружно, то есть мирно договариваться о том, как пользоваться участком и что лучше – клумба или грядка.
Два жилых дома на одном земельном участке – как зарегистрировать по закону
Отвечаем на вопрос, волнующий собственников земельных наделов.
Петров А.В. владеет участком, на котором уже возведена жилая постройка (дом), но ему захотелось расшириться и построить коттедж, а имеющийся недвижимый объект использовать как место временного проживания.
Другой пример, когда тот же Петров решил построить второй дом на одном участке, так как в первом стало мало места для проживания его семьи и родителей.
Ситуаций из практики много, когда граждане задаются вопросом о том, можно ли построить два дома на участке. Случается, когда возводят самовольные постройки, которые нуждаются в узаконивании. В любом случае жилой объект не получится скрыть от регистрационных органов, поэтому советуем использовать только законные способы строительства.
Прямого запрета на строительство двух домов на одной земле нет
Заглянув в законодательство (Градостроительный и Земельный кодексы РФ) мы не найдём указания на то, что на одном участке земли нельзя возводить больше одного дома для целей ИЖС, СНТ или ЛПХ.
Однако, на уровне регионов, сёл и районов местная власть может устанавливать конкретные правила пользования землёй и проведения застроек. Сокращённо такие правила именуют ПЗЗ правила землепользования и застройки.
Согласно ПЗЗ, устанавливаются максимальные и минимальные параметры земли, допустимый процент надела (плотности застройки) для строительства объектов недвижимости, нормативы отступов от границ участка. На местном уровне могут быть закреплены ограничения относительно допустимости построить два дома на одном земельном участке.
Например, Ленинский Московский округ Московской области установил минимальный размер участка в 400 кв.м., а городское поселение Родники Раменского муниципального района Московской области в 600 кв.м. Общим для обоих регионов выступает предельный процент постройки, который составляет 40%, и минимальный отступ от границ участка в 3 м.
Отметим, что максимальный процент застройки (плотность) рассчитывается как размер дома по внешним стенам относительно земельного надела. Чаще размер варьируется от 20% до 100%.
Например, Иванов владеет участком в 10 соток, где возведён дом размером 5 на 6 м, что составляет площадь дома в 30 кв.м. или 0,3 соток, а процент застройки на земле равен 5. Если в собственности от 6 до 12 соток, стоит ориентироваться на 40% для застройки участка.
Два жилых дома на одном участке: с чего начать строительство
- Обратиться в местную администрацию и уточнить ПЗЗ, в которых указан запрет или разрешение на возведение второго дома, допустимое для строительства место на участке и параметры.
ПЗЗ можно найти и на официальных сайтах администрации конкретного округа, например, вбить в поисковую строку браузера «утверждённые генеральные планы ПЗЗ на официальном сайте администрации саратовского района (регион заменить на свой), где откроется нужная информация.
- Провести расчёт процента уже возведённого жилого объекта, поскольку, если допустимый процент будет превышен, в строительстве второго дома откажут.
- Согласно ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), направить уведомление о начале работ в комитет градостроительства через МФЦ, портал «Госуслуги» или по почте.
В уведомлении указываются сведения о застройщике и участке, характеристики дома и план участка с двумя домами, где схематично изображён планируемый второй жилой объект. План составляется кадастровым инженером проектной организации.
- Получив положительный ответ, соблюдать правила (Грк РФ) о возведении жилых объектов. Например, согласно п. 39 ст.
1, объекты для ИЖС не должны превышать высоту в 20 м и занимать более трёх этажей. Если не выполнить подобные и другие условия (требования пожарной безопасности, санитарные нормы), строение будет признано самовольной постройкой.
- Соблюсти расстояние между домами на участке, равное шести и более метрам исходя из строительных материалов, и не менее трём от дома до границ участка земли.
- Завершив строительство, составить уведомление об окончании работ и направить в местные органы не позднее месяца после возведения второго жилого дома на участке.
Форму для составления необходимых уведомлений можно найти в Приложениях к Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.09.2018 №591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта недвижимости объекта индивидуального строительства или садового дома».
- Присвоить адрес новому жилому объекту (дому) до государственной регистрации в Росреестре. Строение будет иметь номер, аналогичный уже имеющемуся объекту, но с литерой (ул. Московская, 21 лит.А), дробью (ул. Московская, 21/1) или припиской (ул. Московская, 21, строение 1). Присвоение проводится местными органами власти (городским отделом архитектуры и градостроительства в местной администрации, департаментом имущества) после подачи соответствующего заявления.
- Отправить документы для регистрации нового жилого объекта в Росреестр.
Как строить два жилых дома на одном участке, если земельный участок – совместная собственность двух граждан
Иванов И.И. и Петров А.В. владеют участком на праве общей долевой собственности. Если один из них решил построить на земле, которая не делится на отдельные наделы, дом, тогда между ними заключается соглашение в письменной форме о порядке пользования земельным наделом с указанием на договорённость о строительстве каждым собственником жилых объектов.
Когда заключить соглашение мирным путём не получается, порядок пользования участком определяется в судебном порядке.
Что делать, когда в собственности земельный участок под двумя домами, и один жилой объект не зарегистрирован
Дом признаётся самовольной постройкой, согласно ст. 22 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Для избегания ответственности в виде штрафов и сноса лучше признать право собственности на самовольное строение в судебном порядке. Таким образом после признания объект будет официально зарегистрирован как недвижимость, у налоговых и Росреестра не возникнет вопросов к владельцу.
Два жилых дома на участке ИЖС
Законодательство устанавливает правило о строительстве одного жилого дома. Возведение других построек возможно, когда они не предназначены для жилья (бани, сараи, гаражи) и числятся вспомогательными объектами.
Отметим, что прямого указания на строительство исключительно одного жилого объекта на землях для ИЖС не закреплено.
Если два дома на участке ИЖС уже построены, землю делят на два отдельных надела, на каждом из которых будет стоять жилой объект.
При делении обращаются к кадастровому инженеру, который посредством межевания установит границы вновь образованных участков земли. Каждый из них регистрируется в Росреестре, а прежний (единый) снимается с кадастрового учёта.
Когда делится участок под два дома нужно соблюдать правила относительно целевого назначения новых наделов, вида пользования, площади, отсутствия ограничений на строительство.
Собственник становится налогоплательщиком уже за два земельных надела и платит членские взносы, когда делится земля, чтобы возвести дома на участке СНТ. Их размер устанавливается пропорционально количеству участков, которыми владеет собственник.
- Если не хочется «возиться» с разделением, на землях для ИЖС построить два дома на одном участке без межевания можно, если присвоить второму недвижимому объекту статус домика для гостей или вспомогательного строения, например, бани с жилыми комнатами.
- Но стоит помнить, что такому объекту адрес не присваивается и продать его без основного дома нельзя.
- Проще зарегистрировать два жилых дома на участке и спать спокойно.
- Для получения разрешения на строительство подаётся запрос в местную администрацию с приложением выписки из ЕГРН о праве собственности на участок, градостроительного плана, схемы земли с указанием места для планируемого второго дома.
Два отдельных дома на участке: как продать и купить
«Практика показывает, что несмотря на отсутствие запрета на строительство двух домов в пределах одного участка, Росреестр не регистрирует право собственности на второй жилой объект, если земля не разделена на отдельные наделы. Часто дома признают самовольными постройками и сносят» – такое утверждение было получено от эксперта по недвижимости.
Желающих купить два дома на одном участке не так много, как хотелось бы собственникам. В таких ситуациях земля либо делится, либо каждый дом продаётся по отдельности. Когда приобретается один из двух домов, покупатель должен понимать, что будет владеть только на 1/2 долей в праве собственности на землю.
С такими правилами согласны не все покупатели, что приводит к трудностям продажи двух домов на одном участке.
Можно ли построить два дома на участке, когда нельзя разделить участок и по ПЗЗ строительство невозможно
В такой ситуации возводятся дома блокированной застройки или на два хозяина. Жилые дома состоят из нескольких блоков с общей стеной и отдельным выходом на территорию общего пользования (двор).
Вывод:
Построить два дома на одном участке земли можно, если соблюдать требования законодательных актов, правила пожарной безопасности, выполнять санитарные нормы, не выходить за пределы допустимой плотности застройки.
Загрузка...
