Как Продать Долю Если Второй Собственник Несовершеннолетний

У многих собственников недвижимости возникает вопрос: как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Осуществить продажу недвижимости с условием доли у ребенка сложно, но все же возможно, если знать ряд нюансов этой процедуры.

Продажа квартиры с долей ребенка

• Получить разрешение на продажу доли, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, можно лишь через обращение в органы опеки и попечительства (ООиП).
• При этом нужно позаботиться о подготовке документов, подтверждающих, что после продажи старой доли, ребенок получит права на новую долю в купленном жилье.
• Если документальное разрешение не будет получено, тогда сделку аннулируют на основании судебного решения.
• Участники сделки, допустившие нарушение закона, могут быть привлечены к уголовной ответственности.

Понятие несовершеннолетнего

В соответствии с действующим законодательством несовершеннолетними считаются лица, не достигшие возраста 18 лет. Это закреплено п. 1 статьи 54 Семейного кодекса РФ.

Эта категория граждан обладает как правами, так и обязанностями. До наступления возраста 18 лет ответственность за их поступки лежит на родителях и на законных опекунах.

Основные права ребенка закреплены в пункте 1 статьи 38 Конституции РФ. Имущественные права детей определены статьей 60 Семейного кодекса РФ.

Вопросы, касающиеся прав ребенка, регулируются следующими нормативными документами:

• Конституцией РФ,
• статьей 60 Семейного кодекса РФ,
• Законом об опеке и попечительстве,
• статьями Гражданского кодекса, в частности 37, 28 и 26,
• Жилищным кодексом РФ,
• иными актами правового характера, в том числе местного значения.

О том, как правильно оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка, читайте в нашей статье.

Нюансы сделки

Если ребенок обладает долей в квартире, тогда он становится полноценным участником в сделке по купле-продаже. На этот факт не влияет его прописка в этом помещении.

1. Если ребенку не исполнилось 14 лет, тогда в сделке принимают участия его родители, то есть они ставят свои подписи за несовершеннолетнего.
2. Несовершеннолетние 14-18 лет могут поставить подпись в договоре купли-продажи, но только если будет предоставлено письменное разрешение от их законных представителей.
3. Образец согласия родителя на покупку ребенком недвижимости.

Существует еще одно важное условие – это наличие паспорта у несовершеннолетнего лица. Без него ставить подпись не разрешается.

Разрешение на проведение подобных сделок выдает только ООиП.

Варианты

• Осуществить продажу жилья с долей ребенка можно только через разрешение от органов, уполномоченных по правам ребенка.
• При обращении в органы опеки, важно учесть, что нужно подтвердить факт выделения доли для несовершеннолетнего в ином жилье.
• Для этого есть только два варианта:

1. если продается старая квартира, а новая не будет приобретена, тогда доля, положенная ребенку, должна быть предоставлена в ином жилом помещении, например у бабушки или дедушки.

   Ребенка нельзя выписать «в никуда», поэтому если новая квартира не приобретается, тогда есть вариант прописать его и выделить долю в уже имеющемся жилье.

   Однако важно помнить, что если малолетнему лицу еще не исполнилось 14 лет, тогда вместе с ним должен быть зарегистрирован хотя бы один из родителей,

2. реализовать положенную для несовершеннолетнего долю можно через приобретение новой недвижимости и выделение доли там.

Реализовать недвижимость без выделения доли для несовершеннолетнего ребенка не получится.

Одобрение органов опеки

Органы опеки и попечительства предъявляют определенные требования для того чтобы выдать одобрение.

Большая вероятность получить положительный ответ, если соблюдены следующие условия:

• Новая недвижимость имеет столько же квадратных метров, что и предыдущая или же больше прошлой квартиры,
• Новая квартира соответствует установленным санитарным нормативам и пригодна для постоянного жилья,
• Если не планируется покупка нового жилья, ребенок все равно получит долю в другом месте жительства,
• Около новой квартиры развитая инфраструктура и наличие школы или детских садов.

Органы опеки охотнее согласятся на предоставление разрешения, если со стороны родителей будет доказано, что несовершеннолетний получит более комфортные условия, по сравнению с предыдущим проживанием.

К ним относят:

1. климатические условия лучше предыдущих,
2. наличие новых перспектив в работе родителей,
3. экологическая обстановка лучше, чем прежде,
4. современная инфраструктура в планируемом районе проживания.

После получения положительного ответа можно вкладывать разрешение в пакет документов и продолжать проведение сделки.

О том, как правильно выбрать квартиру и на что обратить внимание при осмотре, читайте здесь.

Алгоритм действий при продаже

Существует определенный алгоритм действий по продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего ребенка:

• • Первое что нужно сделать – это совершить визит в органы опеки и попечительства.В этот орган передают требуемые документы и ждут положительного или же отрицательного решения,

Образец заявления в органы опеки о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего.

• Второй этап заключается в ожидании решения от ООиП. Уполномоченные органы рассмотрят заявление в течение 14 дней с момента подачи документов. После того как срок выйдет, будет выдано предварительное согласие на проведение сделки или же отказ,
• Представители несовершеннолетнего и ребенок проходят процедуру по снятию с регистрации по постоянному месту жительства,
• Процесс заключения сделки. Сделка заключается в стандартном режиме, который определен законодательством РФ,
• Нотариус производит регистрацию договора купли-продажи, составляет акт приема-передачи недвижимости,
• Далее происходит регистрация права собственности для каждого из участников сделки,
• Продажа недвижимого имущества и одновременное приобретение нового жилья, где будет зарегистрирован несовершеннолетний ребенок,
• Завершающий этап – это уведомление органов опеки о проведенной сделке. Для этого в ООиП направляют копии документов, подтверждающие, что ребенок получил регистрацию в новой квартире.

Читать также: Алгоритм действий при одновременной покупке и продаже квартиры

О том, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего, смотрите в видеоролике:

Список документов и правила их оформления

Важно отметить, что посетить учреждение нужно папе и маме ребенка, даже если они в разводе.

Если один из родителей не имеет возможности посетить ведомство, тогда он должен предоставить письменное согласие на проведение сделки.

Допускается предоставление документа, подтверждающего лишение родительских прав или же пропажу гражданина без вести. На этом же этапе следует написать заявление в органы опеки.

Требования к подаваемой документации могут различаться в зависимости от региона проживания. Поэтому рекомендуется совершить обращение в муниципальный орган по ООиП и выяснить точный пакет документов.

Как правило, для разрешения нужно предоставить следующие бумаги:

1. паспорта родителей,
2. свидетельство о рождении ребенка, требуется копия и оригинал,
3. свидетельство о браке или же его расторжении,
4. заявление,
5. документы на покупку недвижимости, для того чтобы доказать, что ребенок получит долю в квартире,
6. наличие нотариальной лицензии на проведение продажи,
7. выписку с лицевого счета,
8. разрешение от нотариуса на продажу жилья,
9. предоставление выписки из домовой книги,
10. договор на приобретение объекта недвижимости,
11. квитанция об оплате государственной пошлины.

Образец договора купли-продажи квартиры.

Получить разрешение на реализацию квартиры с долей несовершеннолетнего можно у нотариуса. Для того чтобы получить выписку из домовой книги следует обратиться в паспортный стол.

Для этого нужно предоставить следующие бумаги:

• паспорт,
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего лица или же паспорт для тех, кому уже исполнилось 14 лет,
• свидетельство о праве собственности, где прописано, что ребенок также является владельцем недвижимости.

Когда органы опеки могут отказать?

Органы опеки могут принять отрицательное решение по запросу о продажи недвижимости.

К явным нарушениям, из-за которых ООиП разрешение не предоставят, относят:

1. Приобретаемая квартира меньше, чем предыдущее жилье,
2. Покупка проводится через рассрочку с продажей всего имеющегося жилья,
3. Происходит продажа и дарение одновременно,
4. При отсутствии удобств или необходимых коммуникаций в новом жилье,
5. При строительстве новой квартиры, когда права собственности еще нет,
6. Если отсутствует доступные социальные объекты или современная инфраструктура.

Острые вопросы

Существует ряд вопросов, которые часто тревожат продавцов квартиры, где есть несовершеннолетний владелец доли. Поэтому важно рассмотреть те, которые часто встречаются.

Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок?

На рынке недвижимости часто встречается такая ситуация, при которой несовершеннолетнее лицо не является собственником, но прописано в квартире.

Осуществление продажи такой квартиры возможно лишь в том случае, если будет найдено жилье, куда можно прописать ребенка.

При этом покупатель квартиры должен поинтересоваться тем, есть ли место, куда будет прописан ребенок.

Важно чтобы по этому адресу были прописаны и законные представители несовершеннолетнего лица.

В соответствии с п.2 статьи 20 ГК РФ дети до 14 лет должны проживать с родителями. При достижении 14 лет допускается проживание с близкими родственниками.

Статья 20 ГК РФ. Место жительства гражданина

1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.

2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей родителей, усыновителей или опекунов.

В такой ситуации ребенок не собственник жилья, а лишь пользователь. Поэтому он не участвует в сделке купли-продажи, как собственник.

Купить жилье в другом городе

Приобретение квартиры в другом городе и намерение осуществить продажу в месте проживания возможно.

Однако органы опеки должны убедиться в том, что ребенок получит комфортные условия проживания. Для этого нужно предоставить требуемые документы.

Рекомендуется составить предварительный договор на покупку недвижимости с отсрочкой платежа, чтобы предоставить его к ООиП.

Образец предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Материнский капитал и права ребенка

Поскольку обязательным условием для приобретения жилья за счет материнского капитала является оформление в собственность всех членов семьи, органы опеки внимательно отслеживают подобные продажи квартир.

При использовании пособия от государства родители должны наделить детей долями в приобретаемой недвижимости.

1. Если родители не совершили действий по предоставлению доли и продали объект недвижимости, тогда прокуратура или ООиП обратятся в суд, чтобы признать сделку недействительной.
2. Для проведения сделки главное условие – это интересы ребенка.
3. Поэтому обязательно соблюдение следующих пунктов:

• доля в собственности будет сохранена за ребенком,
• условия проживания не будут хуже предыдущих.

О том, как взять ипотеку под материнский капитал, читайте тут.

Дети и приватизация жилья

• Под приватизацией понимают бесплатную передачу жилья в собственность, на которую должны быть согласны как взрослые собственники, так и несовершеннолетние лица.
• Дети принимают участие в приватизации на тех же правах, что и взрослые.
• При приватизации квартиры все дети, которые зарегистрированы в жилом помещении становятся ее собственниками.
• Если они не были включены в число владельцев квартиры, а недвижимость была продана, тогда появляется повод признать сделку недействительной.
• На практике часто происходит ситуация, когда родители перед приватизацией квартиры выписывают ребенка к родственникам, чтобы облегчить процесс по реализации жилья.
• В таком случае сделка часто оспаривается органами опеки, поскольку подобными действиями родители лишают детей права собственности.
• Органы опеки не будут иметь претензий, если ребенок участвует в приватизации по другому адресу или же имеет иную собственность.

Если родители прописывают ребенка в другой квартире, этот факт не лишает его прав на долю в недвижимом имуществе.

Для того чтобы продать приватизированную квартиру с ребенком нужно получить согласие органов опеки и попечительства.

Доля ребенка в квартире не означает, что недвижимость невозможно продать. Если соблюсти все формальности и получить разрешение от органов опеки, тогда есть возможность осуществить задуманное.

Процедура затягивается в связи с рассмотрением вопроса, но она вполне осуществима, если учесть все правила проведения сделки и соблюдать нормы закона.

Вам также может быть интересно: Как написать объявление о продаже дома

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли в 2022

Дети могут быть владельцами доли в праве собственности на жилье – законом это не запрещено.  По приватизации или по другому основанию ребенок получил часть жилплощади – не имеет значения. Если семья стремится улучшить свои жилищные условия, появляется проблема, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли. Давайте с этим разбираться.

Важный нюанс

Закон тщательно защищает интересы детей, ведь сами дети не могут отстоять свои права или обнаружить, что кто-либо нарушает их. Осуществляя сделку купли-продажи, нужно проследить, чтобы их интересы не затрагивались.

Человек считается несовершеннолетним, пока ему не исполнится 18 лет. Иногда дети достигают юридической зрелости раньше – с 16 лет, с момента:

• заключения брака;
• эмансипации по суду.

Вопросами распоряжения недвижимостью малолетних, долями несовершеннолетних детей занимаются родители или опекуны, которым для этого не нужна специальная доверенность. По итогу продажи ребенок обязательно получает в собственность другую жилплощадь. Когда речь идет о доле – в новом жилье ему также положена доля.

Получаемое жилье по размеру должно быть аналогично проданному. Это касается как размера доли, так и фактического размера площади. Например, если сын был собственником 1/4 доли размером 12 квадратов, по итогу сделок он должен стать хозяином такой же доли или больше.

Процесс продажи сопряжен с двумя бюрократическими особенностями:

• запрос разрешения у опеки;
• визит к нотариусу за удостоверением сделки.

Обходного пути, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего, не существует. Несоблюдение этих особенностей приведет к отмене сделки.

Порядок получения согласия опеки

Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:

• заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
• готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
• 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
• продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.

Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.

При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:

• супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
• мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
• супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.

Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.

Какие документы принести в орган опеки

Для подачи заявления и предварительного анализа ситуации инспектору понадобятся:

1. Паспорта граждан, которые подают заявление.
2. От несовершеннолетнего старше 14 лет – заявление о согласии и паспорт.
3. Свидетельства на рождение детей.
4. Подтверждение регистрации брака или развода.
5. Бумаги на продаваемое жилье.
6. Бумаги на покупаемое жилье.

На продаваемое жилье предоставляют уже существующие бумаги. Существует следующий перечень:

• подтверждение права собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство;
• доказательства технического состояния – планы, паспорта;
• основание приобретения жилья (контракт о приватизации, купли-продажи, дарение и пр.);
• справка о стоимости (Росреестр или БТИ);
• подтверждение отсутствия долга по коммунальным услугам.

Документы о приобретаемой жилплощади можно попросить у будущих продавцов:

• предварительный договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• технические разрешения и справки.

Со всех документов необходимо сделать копии, на прием взять и подлинники.

Важно. Список документов – примерный. Точный перечень выдает опека по запросу.

В каких случаях можно получить отказ

Можно ли продать квартиру? Опека откажет, если продажей будут нарушены права детей. К такому выводу чиновники приходят, если:

• жилье приобретается по ДДУ дома, который еще не построен;
• новая жилплощадь меньше по размерам, чем старая;
• сын (дочь) получит меньшую долю, чем имел до этого;
• новая жилплощадь покупается через рассрочку;
• новое жилье не имеет коммуникаций (вода, канализация, свет, тепло);
• районе лишен инфраструктуры;
• продажа доли несовершеннолетнего родственнику иногда признается мнимой сделкой опекой.

Если из документов очевидно, что новое жилье не хуже или даже лучше старого – продажу однозначно одобрят. Этот момент нужно учитывать при формировании бумаг.

Как оспорить решение органов опеки

Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.

Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.

Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.

Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.

Как правильно выделить доли несовершеннолетним при продаже

Выделение долей детям при продаже квартиры как в продаваемом жилье обязательно.  При определении доли учитываются следующие правила:

1. Он должен получить долю такого же размера, как была, или больше. Если на него была оформлена 1/3 доли, можно оформить 1/3 или 1/2, а 1/4 – нельзя.
2. Площадь по факту должна быть такой же или больше. Если целая собственность составляла 45 квадратов, а у ребенка в квартире была 1/3, в новом жилье на его долю должно приходиться не менее 15 квадратов.
3. Несовершеннолетний должен проживать не один. Чиновниками учитывается, достаточна ли площадь для проживания семьи – хотя бы одного родителя. Комнаты 18 квадратных метров, оформленной только на дочь, будет недостаточно.

Чтобы обезопаситься, можно заранее обратиться к сотрудникам ООП за предварительным разрешением. Исходя из полученного документа, легче подбирать конкретные варианты.

Продажа квартиры с несовершеннолетним: порядок действий

Алгоритм продажи, если в доле несовершеннолетние, такой:

1. Родители получают разрешение ООП на продажу.
2. Стороны идут на прием к нотариусу, где составляется и подписывается контракт.
3. Документы по сделке передаются на регистрацию права покупателя Росреестром.
4. По итогу процедуры продавец и покупатель получают документы от Росреестра.
5. Расчет за квартиру и ее передача производится на любом из этапов сделки.

Порядок получения разрешения у ООП был рассмотрен выше. Ниже подробнее описаны дальнейшие шаги.

Составление договора купли-продажи

Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними владельцами собственности подлежат нотариальному удостоверению. Контракт составляется на специальном бланке и удостоверяется подписью и печатью нотариуса.

Порядок гарантирует полную законность сделки – перед удостоверением нотариус обязательно проверит, не нарушены ли сделкой чьи-либо права. Поэтому нотариальный способ, как продать долевую квартиру с несовершеннолетним, является единственным законным механизмом обеспечения прав детей.

Нотариусы составляют договоры самостоятельно – только так они могут быть полностью уверены, что текст не будет содержать двусмысленных формулировок, которые можно обратить во вред. Однако иногда нотариусы могут заверить текст, изготовленный сторонами – его нужно принести на флешке, чтобы распечатать на специальном бланке.

Непосредственно перед сделкой необходим предварительный визит к нотариусу, чтобы уточнить следующие моменты:

• текст составит нотариальная контора или можно принести свой проект;
• перечень документов для подготовки текста;
• какие документы нужно взять на прием;
• сколько стоит удостоверение.

Удостоверение сделки может занять до двух часов, поэтому записаться к нотариусу следует заранее. Стоимость услуг зависит от цены сделки.

Важно. Нотариус заверяет договор в своем кабинете – поэтому осмотр жилья покупателем производят перед визитом к нотариусу.

Контракт подписывается родителями за малолетних до 14 лет, а если от 14 до 18 лет, то с согласия родителей – самими детьми. Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего – только через нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы соглашения влечет недействительность сделки. Росреестр просто не зарегистрирует переход права на покупателя.

Регистрация сделки и перечень документов

Чтобы окончательно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Без регистрации у покупателя не возникнет права распоряжения, а сам контракт нельзя считать исполненным до конца.

Для регистрации понадобятся:

1. Договор купли-продажи, удостоверенный у нотариуса.
2. Передаточный акт, если сам договор не выполняет функции передаточного акта.
3. Согласие супруги продавца на продажу – нотариальное.
4. Разрешение органа опеки и попечительства на сделку.
5. Документы на квартиру: выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности), технический и кадастровый план.
6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
7. Справка о прописанных.
8. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за регистрацию.

Для регистрации сделки сторонам нужно лично подойти на прием к специалисту Росреестра или МФЦ. Записаться на прием лучше заранее по телефону или через интернет, чтобы не терять время в очереди. Регистрация займет от 5 до 14 рабочих дней.

Более удобный способ – в электронном виде через нотариуса, который удостоверял договор. Регистрация занимает 3 рабочих дня. Услуги нотариуса платные – до 3 000 рублей. Пошлина за регистрацию оплачивается дополнительно.

Расчет за квартиру и передача

Порядок расчета устанавливается самими сторонами в договоре. Это может быть:

• предоплата по предварительному договору;
• оплата в день заключения договора;
• оплата с отсрочкой или в рассрочку.

Способы тоже могут быть разными: наличными деньгами (под расписку), банковским переводом, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Важно сохранить документы об оплате, чтобы в дальнейшем предъявить их для вычета в налоговую.

Передача осуществляется по передаточному документу, которым может быть как сам договор, так и отдельный акт. Чаще всего, если договор составляет нотариус, договору придают силу передаточного документа. В этом случае важно провести осмотр до подписания договора, чтобы в будущем избежать споров.

Независимо от этого продавать долю несовершеннолетнего ребенка в доме или квартире, возможно, главное чтобы была прописана оплата и передача недвижимости непосредственно в договоре – таковы требования закона.

Образцы и бланки

Ниже представлены образцы и бланки, необходимые для оформления купли-продажи квартиры с несовершеннолетним:

• заявление для опеки;
• договор купли-продажи.

Указанные документы актуальны не только, если недвижимость куплена в 2022. Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка может быть оформлена этими бланками и в 2023 году.

Заключение

Продажа квартиры с несовершеннолетним – процедура трудоемкая, но вполне реальная. Необходимо заранее составить план действий, а бумаги начать собирать за некоторое время до подписания основного договора купли-продажи. Очень важно соблюсти все нюансы, обозначенные выше, чтобы избежать судебных разбирательств в будущем.

Подробнее о том, как продать квартиру самостоятельно вы можете узнать из следующего поста, а если вам нужна помощь с продажей недвижимости с несовершеннолетними или бесплатная консультация, то просьба оставить ваши контактные данные онлайн-консультанту и мы вам перезвоним.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и оценку поста.

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка?

Осуществить продажу квартиры, которая частично принадлежит несовершеннолетнему, гораздо сложнее, чем оформить обычный договор купли-продажи с участием совершеннолетних. Ребенок до 18 лет относится к незащищенной категории граждан, поэтому его интересы учитываются в любых юридически важных сделках.

Но отношение к продаже квартиры лицо имеет только в том случае, если он является одним из ее собственников. Кроме того, как совладелец, он должен числиться в ЕГРН. Когда на несовершеннолетнего ребенка оформлена временная регистрация либо он с родителями арендует жилье, продажа осуществляется без его участия.

Возрастные ограничения

В соответствии со ст. 26 ГК РФ, граждане, достигшие возраста 14 лет, становятся независимой стороной сделки. Но в данном случае, в отличие от сделок с лицами, которым исполнилось 18 лет, от родителей либо других законных представителей требуется согласие. Это является гарантией защиты имущества ребенка.

Влияние на ход сделки можно оказывать с 14 лет. Если ребенок не достиг этого возраста, решение за него принимают органы опеки.

Каким образом можно продать долю несовершеннолетнего?

При продаже доли несовершеннолетнего взамен ему требуется предоставить равноценную часть. Причем, равноценной она должна быть не только по размеру, но и комфорту. То есть, продажа не должна идти во вред ребенку и ухудшить его жилищные условия.

Согласно действующему законодательству, новая доля лица, не достигшего 18-летнего возраста, после продажи квартиры, в которой он частично являлся собственником, должна быть такой же или больше, но никак не меньше.

Таким образом, прежде
чем продать квартиру, частично принадлежащую несовершеннолетнему ребенку, стоит
проконсультироваться с юристом. Он поможет правильно оформить сделку и избежать
ответственности.

Подготовка документов

Согласно закону, сделки, совершаемые с участием несовершеннолетних, в обязательном порядке заверяются у нотариуса.

Поэтому при сборе необходимых документов следует включить в него лицензию (нотариальное разрешение) от юриста. Для ее получения родители должны обратиться в одну из нотариальных контор.

Вместо них действовать могут их представители, но у них должна быть доверенность, подтверждающая легитимность совершаемых ими операций.

В качестве доверенного лица можно выбрать и самого юриста. Так можно быть уверенным, что сделка будет успешной.

Кроме нотариальной
лицензии, потребуется собрать следующий перечень документов:

• паспорта родителей, а в случае их отсутствия — опекунов или других законных представителей;
• свидетельство о рождении ребенка, доля которого имеется в квартире, запланированной к продаже (если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет, ему следует предъявить паспорт);
• технический паспорт на квартиру, которую планируют продавать;
• выписка из ЕГРП;
• свидетельство о браке (если брак расторгнут, нужно предъявить соответствующий документ);
• вписка из лицевых счетов (в данном случае они требуются как на старую, так и на новую квартиру);
• выписки из домовых книг обеих квартир;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Обратите внимание на то, что муниципальные образования вправе вносить в данный перечень документов корректировки. Поэтому перед их сбором следует проконсультироваться с местным властями.

После предъявления собранного пакета документов его передают на рассмотрение в ООиП. После их изучения будет внесено решение.

Если органы опека и попечительство посчитают обмен долями квартир несовершеннолетнего ребенка неравноценным, в продаже могут отказать.

Если его имущественные интересы соблюдены, родителям или законным представителям следует написать заявление. Специалисты уполномоченных органов ставят на нем подпись.

Далее осуществляется
стандартная процедура купли-продажи.

Основания для отказа в продаже квартиры

Если от ООиП получен отказ, сделка по продаже квартиры не состоится. Основаниями для этого являются:

• покупка новой квартиры осуществляется в
  рассрочку — существуют подозрения, что возникнут материальные трудности и
  оплатить всю стоимость недвижимости так и не удастся, в результате чего ребенок
  потеряет свою долю, а новую так и не получит;
• новая квартира приобретается в
  новостройке, которая еще не сдана в эксплуатацию;
• новая доля меньше старой;
• в новом жилье меньше удобств, как было в
  старом;
• новая квартира расположена вдали от
  объектов инфраструктуры, в то время как вблизи проданной недвижимости
  располагались детский сад, школа, больница и прочее.

Если органы опеки
ответят отказом, родителям ничего не останется, как дождаться совершеннолетия ребенка
(или детей), чтобы реализовать задуманные планы.

Обратите внимание на то, что в отдельных случаях ждать, когда ребенку исполнится 18 лет, не обязательно. Существуют определенные обстоятельства, согласно которым ребенок уже в 16 лет считается дееспособным и имеет право принимать самостоятельные решения юридической значимости. К примеру, при вступлении в брак, официальном трудоустройстве, регистрации ИП.

Также стоит отметить, что даже при отсутствии нового жилья ООиП могут дать согласие на продажу старого. Это возможно в тех случаях, когда родители открывают на имя ребенка счет в банке и переводят на него сумму, равную стоимости его доли. Причем воспользоваться деньгами владелец вправе при исполнении 18 лет.

• Как выйти из созаемщиков по ипотеке в Сбербанке
• Как узнать дадут ли ипотеку

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Варианты продажи

Непременное условие сделок с участием детей: несовершеннолетний обязательно получает свою долю в новом жилище. Причем выделенная часть недвижимости не должна быть меньше предыдущей. Лишать ребенка жилья закон категорически запрещает.

При продаже квартиры возможны три варианта:

1. Оформить на ребенка равноценную часть недвижимости кого-либо из родственников (например, бабушки), если покупка новой квартиры семейством не планируется.
2. Выделить ребенку долю нового жилья, если предполагается обмен старой квартиры на новую. Законодательство допускает, что детская часть недвижимости будет больше прежней, но ни в коем случае — меньше.
3. Внести денежный эквивалент доли на банковский счет несовершеннолетнего без покупки другой жилплощади. Орган опеки соглашается на такой вариант в крайних случаях.

Перед тем, как решиться на куплю-продажу, следует проконсультироваться с опекунским советом, чтобы удостовериться в одобрении сделки. Например, продать квартиру в Москве и купить в другом городе, находящемся в отдаленной глубинке, будет проблематично.

Подготовка документов

Взрослым владельцам квартиры необходимо усвоить важное правило: сделка, совершенная без разрешения попечительского совета, является незаконной, поэтому ее легко аннулировать в судебном порядке. Важно четко следовать установленным законодательством правилам, чтобы не нажить лишних проблем.

Получение разрешения у органа опеки

В попечительский совет обязаны явиться оба родителя. Однако не всегда такое возможно. Мать или отец могут длительно находиться за границей или не соглашаться с условиями продажи. Тогда дело придется решать в судебном порядке.

Ускорит процесс предоставление судье одного из документов:

• решение суда о лишении родительских прав;
• судебное признание гражданина без вести пропавшим;
• нотариально заверенное согласие на проведение сделки от отсутствующего родителя;
• свидетельство о смерти.

Если один из владельцев против продажи

Приватизированная квартира продается с согласия всех владельцев. Если один из них имеет возражения, то придется действовать по определенному алгоритму. Во-первых, желающие продать свою долю должны известить несогласного о своем решении письменным уведомлением поскольку совладельцы имеют первоочередное право на выкуп.

Во-вторых, продавцу необходимо месяц ждать ответа. Прочие жильцы за это время могут выкупить его долю или письменно отказаться от покупки.

Если уведомление было проигнорировано остальными собственниками, то можно смело продавать свою часть жилья посторонним покупателям.

Опекунскому совету необходимо представить доказательства того, что прочие собственники ознакомлены с планами продавца, а также их ответ.

Пакет документов

Опекунский совет, как и любое государственное учреждение, потребует от просителей определенную документацию. Однако перечень документов отличается в зависимости от региона, где находится недвижимость. Чтобы прийти на собеседование подготовленным, необходимо предварительно уточнить информацию.

Основными документами, которые понадобятся в любом случае, являются:

• паспорта отца и матери (или опекунов);
• свидетельство о рождении (паспорт) ребенка;
• договор на покупку старой квартиры с указанием доли несовершеннолетнего;
• техпаспорт на продаваемую недвижимость;
• справка из БТИ об оценочной стоимости;
• выписка из ЕГРП о праве собственности на квартиру;
• извлечение из домовой книги и лицевого счета на старую и новую жилплощадь;
• предварительный договор на покупку новой квартиры;
• заявление с указанием, что права ребенка не будут ущемлены;
• письменное согласие несовершеннолетнего, если он достиг 14 лет.

Выдача разрешения органом опеки — процедура бесплатная. Однако встречей в кабинете она не ограничивается.

Уполномоченный инспектор обязательно проведет осмотр будущих условий проживания несовершеннолетнего, чтобы удостовериться в соблюдении его интересов.

Решающими аргументами к выдаче разрешения могут послужить улучшение климатических условий проживания ребенка или покупка жилья в благоустроенной новостройке. Все преимущества купли-продажи следует развернуто указать в заявлении.

Дальнейшие действия после получения разрешения

Орган опеки рассматривает родительское заявление на протяжении 2 недель, после чего выдает разрешение на куплю-продажу. Документ действует неограниченное количество времени, но только относительно той недвижимости, которая указана в заявлении. Если семейство найдет новый вариант, то процедуру придется проходить заново.

Пошаговый алгоритм действий родителей:

• Заключение у нотариуса договоров купли-продажи жилья. Одновременно проводят две сделки: покупку новой квартиры и продажу старой.
• Оформление права собственности участников сделки.
• Регистрация семейства по новому адресу.

Обязательным условием является уведомление опекунского совета о благополучном исходе сделки. Родители предоставляют инспектору копии договора о покупке квартиры, справку о регистрации, уведомление о выделении доли ребенку.

Причины отказа

Распространенные причины отказа:

• намерение продать собственную квартиру и купить другую в ипотеку;
• покупка новой квартиры в жилом доме, строительство которого не завершено;
• новое жилье имеет меньшую площадь, чем старое;
• не развита инфраструктура в новом районе проживания;
• в будушем жилье, в отличие от старого, отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация).

Иногда ситуацию можно решить, разместив на банковском счету ребенка, сумму денег, эквивалентную его доле в недвижимости. Например, родители хотят улучшить условия проживания и деньги от продажи квартиры использовать в качестве первоначального взноса в ипотеке. Но подобный исход можно считать скорее исключением, чем правилом.

Обжалование решения

Родители, получившие отказ от опекунского совета, вправе побороться за проведение сделки в суде.

Если они уверены, что ребенок только выиграет от изменения условий проживания, и могут документально подтвердить новые перспективы, то не следует бояться отстаивать свои права в суде.

Конечно, судебный процесс может затянуться на несколько месяцев, но по-другому получить разрешение на продажу детской доли недвижимости невозможно.

Продать в шестнадцать

По российскому законодательству полная дееспособность гражданина наступает в 18 лет. Однако современные молодые люди становятся самостоятельными гораздо раньше. Объявить несовершеннолетнего полностью дееспособным в 16 лет имеет право орган опеки (при согласии обоих родителей) или суд (если письменное согласие отсутствует).

Когда происходит эмансипация несовершеннолетнего:

• официальное трудоустройство;
• занятие предпринимательской деятельностью.

С момента объявления эмансипированным молодой человек получает все права совершеннолетнего. Значит, самостоятельно отвечает за свои поступки, несет материальную ответственность. Единственное, что остается недоступным — это права, относительно которых установлено возрастное ограничение. Например, получение водительских прав, за исключением некоторых категорий.

Эмансипация — не единственный способ приобрести полную дееспособность. Несовершеннолетний, вступивший в законный брак, также приобретает права взрослого гражданина. Соответственно, имеет право продать свою недвижимость. Если брак будет расторгнут до того, как новобрачному исполнится 18 лет, дееспособность сохраняется в полном объеме.

Осторожно: подарок

В судебной практике случается, что родители из лучших побуждений дарят квартиру своему несовершеннолетнему отпрыску. Однако любимый ребенок, получив полную дееспособность, продает родительскую недвижимость. Причины продажи самые разнообразные: накопленные долги, переезд, обмен на большую жилплощадь. Чем бы не руководствовался продавец, в итоге родители остаются на улице.

Продажа квартиры, где совладельцем является ребенок, задача непростая: за проведением сделки зорко следит государство. Инспектор органа опеки убеждается, что ребенок в результате купли-продажи не лишиться своей доли имущества, а также не ухудшатся его условия проживания.

Получить разрешение на проведение сделки выходит не у всех семейств. Повышаются шансы на благоприятный исход дела, если предварительно проконсультироваться с юристом.

Ведь в каждой ситуации существует множество нюансов, разобраться в которых под силу только опытному специалисту.

Можно ли и как продать квартиру если есть доля несовершеннолетнего ребенка в 2019 году

23.02.2019, Сашка Букашка

Чтобы продать квартиру с долей несовершеннолетнего, нужно:

1. Получить предварительное согласие органов опеки, собрав необходимые документы.
2. Заключить договор купли-продажи сделки с обязательным нотариальным заверением.
3. Зарегистрировать переход права собственности.

Реализация недвижимости, частично принадлежащей детям, — это сделка, которая требует соблюдения особых требований законодательства. Проблема реализации квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка — не редкость сегодня.

Продавцу приходится соблюдать специфические условия. Покупатель же опасается, что сделку впоследствии аннулируют, если вдруг права маленького собственника окажутся ущемлены.

Мы расскажем, как поступить в ситуации, если ребенок имеет долю в квартире: как продать ее и какие документы для этого подготовить.

Законодательная база

Согласно статье 60 Семейного кодекса, лица младше 18 лет имеют право владеть имуществом. Но в соответствии со статьями 21 и 28 Гражданского кодекса, до наступления полной дееспособности распоряжаться таким имуществом может только мать, отец или оба (при наличии).

В период с 14 до 16 лет подростку разрешено проводить мелкие сделки, не требующие государственной регистрации. Получается, разрешение на продажу доли несовершеннолетнего сам он дать не может.

ВАЖНО! Как правило, собственность детей является совместной с родителями. И хотя последние являются законными представителями, права собственности на имущество сына или дочери они не имеют. Распоряжаться они могут лишь своими частями.

Поэтому, в соответствии со статьей 21 Федерального закона № 48-ФЗ от 24.04.2008, сделки с отчуждением имущества детей требуют предварительного разрешения органа опеки.

Как продать квартиру в долевой собственности?

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

К процессу купли-продажи необходимо начинать готовиться заранее. Чтобы получить согласие опеки на продажу доли несовершеннолетнего, нужно соблюсти (на выбор) такие условия:

• доказать, что ребенку есть где жить (недвижимость — не единственная);
• выделить ему аналогичную по площади часть в другом объекте (например, в доме второго родителя, бабушки, дедушки);
• положить ему на персональный счет сумму, соответствующую продаваемой части, с условием личного доступа по достижении 18 лет.

Но даже при их выполнении можно получить отказ.

Возможные причины отказа органов опеки

Причины:

1. Выделение долей детям при продаже квартиры необходимо осуществить своевременно. Вариант с рассрочкой или ипотекой, когда регистрация прав отложена во времени, здесь не подходит. К моменту реализации старой недвижимости у маленького владельца уже должна быть своя часть в новой.
2. Продажа доли несовершеннолетнего без покупки нового жилья тоже не всегда возможна. Предположим, бабушка с дедушкой согласились выделить внуку или внучке нужное количество квадратных метров. Но если они живут в аварийном бараке или в избушке с удобствами на улице, опека не признает жилплощадь равноценной и разрешения на сделку не даст.
3. Новый вариант может показаться органу неравноценным в плане инфраструктуры. Такое бывает, если рядом с новым домом нет детского сада, школы, а есть опасные объекты (завод или заброшенная стройка).

Документы для продажи доли в квартире несовершеннолетнего

Пакет непосредственно для покупателя мало чем отличается от стандартного. Мы же сосредоточимся на том, что предоставить органам опеки, чтобы получить их согласие. Выясните заранее, где берут разрешения на продажу доли детей. Узнайте, нужно ли приходить непосредственно в учреждение или оно передало полномочия по приему бумаг МФЦ.

Стандартный перечень документов включает:

• свидетельство о рождении ребенка (если ему меньше 14 лет) или паспорт (если больше);
• паспорта обоих родителей (если семья полная);
• свидетельство о смерти одного из родителей или решение суда о признании его без вести пропавшим (если он присутствовал);
• удостоверение матери-одиночки (если в метрике отец не значится);
• нотариально заверенное согласие родителя, проживающего отдельно (при разводе);
• выписка из ЕГРН на продаваемый объект с указанием его собственников и техпаспорт;
• выписка из домовой книги;
• заявление.

Наконец, нужно приложить подтверждение того, что имущественные интересы чада соблюдены. Это может быть выписка из ЕГРН на объект, где ему выделена аналогичная площадь, предварительный договор купли-продажи нового жилья с выделением части или договор открытия банковского счета с приложением выписки о хранящейся там сумме.

Образец заявления в органы опеки

Обычно бланки таких заявлений есть на стендах в госоргане. Но мы все-таки приведем образец. Кстати, унифицированной формы нет, главное, чтобы в нем были указаны все необходимые сведения:

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

В целом он не отличается от процесса реализации любого объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности. Промежуточным звеном здесь будет нотариус. Он подтвердит, что сделка совершается:

• с согласия всех долевиков;
• с разрешения органа опеки;
• без ущемления интересов кого-либо из собственников;
• без негативных последствий для сторон.

Договор продажи квартиры с долями несовершеннолетних детей составляет сам нотариус. Стороны предоставляют ему лишь проект. Должностному лицу предстоит проверить его. В итоге в присутствии нотариуса покупатель и совершеннолетние продавцы ставят свои подписи. После этого договор направляется на государственную регистрацию.

В том, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, есть свои нюансы. Однако если интересы его не ущемляются, никаких проблем не возникнет.