Приобретение жилья у юридического лица — процесс непростой и сопряжен с определенными рисками. Как уберечь себя от потери средств и стать счастливым обладателем квартиры, купив её у компании, рассмотрим далее.
Особенности продажи недвижимости
Основной тонкостью такой операции является статус продавца. При проведении оформления покупки квартиры необходимо будет получать согласование на отчуждение реализуемого имущества у всех учредителей юридического лица.
Если сделка попадает по своим признакам под определение крупной, а это случаи, когда стоимость реализуемого имущества больше 25% суммарной балансовой суммы всей недвижимости организации и иные операции с жилыми помещениями, установленными уставом организации, то их совершение необходимо согласовывать её руководителем с оставшимися участниками.
Решение принимается на совещании акционеров либо советом директоров. Приобретателю представляется итоговый протокол мероприятия. В случае, если продаваемый объект не входит в определение крупных, это удостоверяется документально.
Где лучше купить квартиру? gipernn.ru
Риски сделки
Покупка квартиры всегда сопряжена с определенными рисками. В ситуации, когда продавцом выступает какая-либо компания, они ещё более серьезны. Самыми вероятными из них могут быть:
- Проведение процедуры по ложным документам. К ним относятся:
- Итоговое решение создателей;
- Письменное одобрение учредителей;
- Доверенность, удостоверяющая компетенцию представителя. Она оформляется на конкретную продажу с указанием характеристик объекта либо может быть генеральной, дающей возможность отчуждать активы компании. Нередко подделка документации проводится в целях обогащения или сокращения времени оформления.
- Расторжение соглашения юридическим лицом после его совершения в суде.
- Финансовые махинации или значительные переплаты.
Как минимизировать опасность
Чтобы избежать мошеннических действий необходимо при совершении покупки внимательно проверять документы и само жилое помещение. А именно:
- Поприсутствовать на собрании участников, где будет решаться вопрос о реализации квартиры;
- Если владелец не представляет выписку из ЕГРП или приносит только на подписание соглашения, её можно запросить самому направив соответствующую заявку в Росреестр. Сведения о частой перемене собственников может настораживать.
- Если учреждение стало владельцем жилой площади не более 3 лет назад, то сделка может оспариваться в суде.
- За два дня до совершения процедуры нужно получить выписку из домовой книги. Если в квартире есть прописанные люди, их необходимо выписать до заключения договора.
- Необходимо удостовериться, что продавец существует как юридическое лицо.
- Проверить правомочия доверенного субъекта организации. Он должен обладать нотариально оформленной доверенностью, копиями учредительных бумаг, решением собрания участников и действующую выписку из реестра юрлиц.
Как купить квартиру у юрлица, расскажет это видео:
ВАЖНО! Сделка может быть признана ничтожной, если компания ликвидирована или обанкротилась, а у субъекта, удостоверившего договор, не было на это компетенции или такие возможности приостановлены либо закончился срок их действия.
Зачем нужно дополнительное соглашение при продаже или покупке квартиры, читайте тут.
Ни в коем случае не стоит отдавать деньги за жильё руководителю предприятия либо доверенному представителю. Их необходимо передавать в кассу компании либо переводить на её счет.
Перед подписанием соглашения необходимо выяснить наличие действующих исполнительных листов в отношении лица на сайте ФССП, так как существует вероятность существующего ареста жилого помещения. Это может значительно снижать цену на объект.
Покупка квартиры у организации
Процедура приобретения состоит из следующих этапов:
- Подбор имущественного недвижимости под стандарты покупателя;
- Проверка квартиры и документации на нее;
- Подготовка соглашения и его подписание;
- Передача денежных средств в счет оплаты объекта;
- Регистрация перехода права владения.
Особенности приобретения квартиры на этапе возведения дома
Основной чертой такой продажи является то, что предметом правоотношений выступает право собственности на жилплощадь. Кроме риска подделки документов существует вероятность того, что здание так и не будет построено и сдано в эксплуатацию. Сначала необходимо запросить следующую документацию:
- Разрешительная на строительство объекта;
- Лицензию застройщика;
- Проект здания;
- Правоустанавливающие бумаги на землю;
- Заключение Гостройэкспертизы.
- Как избежать рисков при покупке квартиры, смотрите в этом видео:
- Особо внимательно изучить:
- Правомочия на участок земли. Он должен принадлежать застройщику как объект собственности или находится долгосрочной аренде;
- Пункты договора долевого участия о возможности увеличивать начальную стоимость квартиры в одностороннем порядке, за расторжение договорных обязательств применять штрафы или аннулировать соглашение по инициативе строительной компании.
- Требования дополнительных выплат после заключения договорных отношений за подключение к коммуникациям, облагораживание окружающей территории, подготовка стоянки и другое.
Приобретение квартиры у юридического лица на вторичном рынке
В такой ситуации риски немного снижаются. Но залогом успеха остается внимательное изучение бумаг продавца и оценочная экспертиза покупаемого имущества. Схема оформления похожа на сделку с физическим лицом. Уменьшить потери можно при помощи профессиональных риэлторов, которые берут на себя работу по выявлению истории жилья и правоустанавливающей документации.
Покупка в ипотеку
Приобретение помещения с помощью кредитных средств мало отличается от стандартной процедуры. В такой ситуации потребуется осуществить следующие шаги:
- Собрать пакет требуемых бумаг и подать в банк заявление о предоставлении ипотечного займа.
- Произвести оценку жилого пространства и представить его в кредитное учреждение.
- Получив одобрение, подписать залоговое обязательство.
- Сдать документацию на регистрацию права.
Как правильно расторгнуть договор купли-продажи квартиры, смотрите в этой статье.
Главной особенностью является перечисление денежных средств не на счет физического лица, а на реквизиты компании- продавца.
Расчеты сторон
Оплата производится одним из нескольких способов:
- Безналичный перевод на счет предприятия;
- Банковский аккредитив.
ВНИМАНИЕ! Передачи наличных средств стоит избегать. В противном случае, можно оказаться жертвой мошеннических действий.
Налогообложение сделки
Продавая недвижимое имущество, организация должна заплатить налог, но это будет зависеть от вида, к которому она принадлежит. Например, установлено что операции по реализации жилых помещений освобождены от оплаты НДС. При этом компания обязана заплатить налог с получаемой прибыли.
Как купить квартиру? photo.7ya.ru
Чего стоит остерегаться
В любом случае сделка с юридическим лицом очень рискованна и в итоге можно лишиться не только времени и денег, но и правомочий собственника на приобретенный объект. К ним можно отнести ситуации продажи помещения:
- По фальсифицированным документам;
- Субъектом с ограниченной правоспособностью;
- Полученного как наследственное имущество с помощью фиктивной документации.
Как при покупке квартиры получить имущественный вычет, подробнее здесь.
Снизить негативные последствия можно путем соблюдения некоторых правил, основными из которых являются приобретение имущества только при представлении документа, удостоверяющего личность, оформления сделки у нотариуса, проверки полномочий лица, подписывающего договор, и законности правоустанавливающих документов.
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:
Муж покупает квартиру на свою компанию – 66 ответов на форуме Woman.ru
66 ответов
Последний — 27 апреля 2018, 02:33 Перейти
Гость
Ни муж, ни сын, ни жена не имеют на нее права. Однако, вся семья сильно выигрывает в налогах в конечном счете. Это существенно.
_Буратино_
Для мужа выгодно
Автор
а почему муж не имеет на нее права? Он же собственник юр лица?
Гость
юрлицо могут ликвидировать за нарушения, обратить взыскание на им-во за долги фирмы, произойти рейдерский захват. но это совсем уж крайние случаи. так что муж ваш молодец, просто идеально подстраховался на случай развода.
но я бы не стала обижаться на это просто потому что у меня свое имущество есть и я бы поступила точно так же.
Гость
Гостьюрлицо могут ликвидировать за нарушения, обратить взыскание на им-во за долги фирмы, произойти рейдерский захват. но это совсем уж крайние случаи. так что муж ваш молодец, просто идеально подстраховался на случай развода.но я бы не стала обижаться на это просто потому что у меня свое имущество есть и я бы поступила точно так же.
странный муж и отец, который не думает о своем ребенке
Автор
Фирма зарегистрирована до того, как мы поженились. Сейчас муж планирует купить квартиру как юр лицо, мотивируя это тем, что таким образом платит меньше налогов. Вопрос в том, имею ли я и наш сын право на эту квартиру и будет ли она делиться при разводе?
Автор
Значит, налоги- это только отговорка, а на самом деле он хочет застраховать себя в случае развода? Что же мне теперь делать? Что ему сказать? Какие привести аргументы? Копили вместе на эту квартиру, во многом себе отказывая…В растерянности
Автор
Значит, налоги- это только отговорка, а на самом деле он хочет застраховать себя в случае развода? Что же мне теперь делать? Что ему сказать? Какие привести аргументы? Копили вместе на эту квартиру, во многом себе отказывая…В растерянности
Гость
Надо просто не давать ему денег и все.
Или половину этой фирмы пусть вам подарит, тогда соглашайтесь на такую сделку. Но лучше всего не давать ему денег. Надеюсь вы не складывали все деньги в общую копилку?
Автор
Значит, налоги- это только отговорка, а на самом деле он хочет застраховать себя в случае развода? Что же мне теперь делать? Что ему сказать? Какие привести аргументы? Копили вместе на эту квартиру, во многом себе отказывая…В растерянности
Автор
Значит, налоги- это только отговорка, а на самом деле он хочет застраховать себя в случае развода? Что же мне теперь делать? Что ему сказать? Какие привести аргументы? Копили вместе на эту квартиру, во многом себе отказывая…В растерянности
Гость
Кто деньги дает? Вы зарабатывали на эту квартиру? Если да, берите деньги и уходите, вы попали на банального жулика. Если он взял деньги себе и не отдает, пригрозите полицией. Если же заработал деньги он сам пока вы сидели на шее, то все в порядке, он просто хочет себя обезапасить.
Димыч
По-моему, вы просто слегка не поняли об экономии каких налогов идет речь. Муж с прибыли фирмы хочет купить квартиру и не платить подоходный с этих денег.
Автор
Значит, налоги- это только отговорка, а на самом деле он хочет застраховать себя в случае развода? Что же мне теперь делать? Что ему сказать? Какие привести аргументы? Копили вместе на эту квартиру, во многом себе отказывая…В растерянности
Димыч
По-моему, вы просто слегка не поняли об экономии каких налогов идет речь. Муж с прибыли фирмы хочет купить квартиру и не платить подоходный с этих денег.
Гость
кстати, при покупке квартиры физлицу полагается налоговый вычет по НДФЛ (13%). по-моему 2 млн. т.е. 2 лимона дохода не будут облагаться 13%. если вычет нельзя получить в одном налоговом периоде (1 год), то его можно переносить на последующие до полного исчерпания лимита.
1 чел может получить 1 раз в жизни такой вычет. У юрлица такого вычета вообще нет. Более того, если физлицо продаст эту квартиру в течение 3х лет с момента начала владения, то он должен будет заплатить 13% с разницы. А если провладел более 3 лет, то ничего с разницы покупки и продажи платить не надо.
Главное 3 года прождать. У юрлица такой привилегии нет, ни до- ни после 3-х лет – оно в любом случае будет платить налог с разницы, причем не 13%, а 20 (налог на прибыль) – это в случае продажи. Плюс налог на имущество для юрлиц больше, чем на физлиц(на сколько я знаю). Ваш муж Вас за дуру считает.
еше неизвестно кто официальные учредители фирмы. ими могут быть всякие офшорные компаниичто делать. сказать ему что все знаете.
Конечно он будет отнекиваться, что у вас якобы неверная инфа по налогам и что он “с юристами посоветовался”:)))))лучше спросите на отдельном бухгалтерском или юридическом форуме – какие плюсы оформления (и возможно) продажи квартиры на физ и юрлицо.
ну не знаю..поговорите с мужем начистоту..расскажите про свой вклад в т.ч. небаблосовский (или ваш муж только бабло считает, а другое не в счет?)
Гость
а что ему мешает купить квартиру с прибыли, а потом себе купить ее у фирмы? или это запрещено?
да и потом…рисков больше..арест имущеста фирмы в счет долгов (часто перед бюджетом) – можно лишиться всей квартиры. А тут – она точно половина твоя и неважно, что там фирма напортачила.
Гость
Кто деньги дает? Вы зарабатывали на эту квартиру? Если да, берите деньги и уходите, вы попали на банального жулика. Если он взял деньги себе и не отдает, пригрозите полицией. Если же заработал деньги он сам пока вы сидели на шее, то все в порядке, он просто хочет себя обезапасить.
Автор
Гостьа что ему мешает купить квартиру с прибыли, а потом себе купить ее у фирмы? или это запрещено?да и потом…рисков больше..арест имущеста фирмы в счет долгов (часто перед бюджетом) – можно лишиться всей квартиры. А тут – она точно половина твоя и неважно, что там фирма напортачила.
то, что прибыль облагается налогами
Гость
да, если он покажет прибыль (чтоб ее снять и купить кв-ру), то придется заплатит налог на прибыль.
Но тогда в этом случае, если придется ее продать – будет обратная ситуация – сумму с продажи кваартиры надо будет поставить в доход фирмы и с этого платить налог на прибыль (тока не надо что продавать не планируете – она на фирме будет “висеть” вечно?
Sergey
сегодня день покупок квартир на чужое имя
- Гость
- по поводу оффшора- он продал свою компанию своей же кипрской компании/quote]
- а как он применяет упрощенку, если учредители – организации?
Гость
АвторГостьа что ему мешает купить квартиру с прибыли, а потом себе купить ее у фирмы? или это запрещено?да и потом…рисков больше..арест имущеста фирмы в счет долгов (часто перед бюджетом) – можно лишиться всей квартиры. А тут – она точно половина твоя и неважно, что там фирма напортачила.
то, что прибыль облагается налогамину он прекрасно знает как можно обналичить (под небольшой%) и не облагать ни налогом на прибыль ни НДФЛом, тем более если как вы говорите он уже с офшорами связан..к бабке не ходи..это (уход от налогов) там тем более процветает, ежу понятно, что далеко не белая бухгалтерия.
пусть не заливает.
да, если он покажет прибыль (чтоб ее снять и купить кв-ру), то придется заплатит налог на прибыль.
Но тогда в этом случае, если придется ее продать – будет обратная ситуация – сумму с продажи кваартиры надо будет поставить в доход фирмы и с этого платить налог на прибыль (тока не надо что продавать не планируете – она на фирме будет “висеть” вечно? даже тогда,когда вы будите слепоглухими стариками;))) конечно, не знаю. может есть там какие еще обходные пути…
Гость
Гостьпо поводу оффшора- он продал свою компанию своей же кипрской компании/quote]
а как он применяет упрощенку, если учредители – организации?да . что-то разводкой попахивает либо автор чего-то не понял)) но может не целиком продал?
Гость
он ее продать может самому себе дешевле чем покупал,либо в рассрочку чтоб меньше налогов платила фирма, и потом вычет по ндфл получить еще.можно еще перепродать другому ооо или брать кредиты на ооо под ее залог.
так что варианты есть
Гость
ради экономии на налогах ему выгодно ее покупать только на “доходах минус расходы”
сушка малышка
Регпалата в любом случае не пропустит регистрацию договора без жены, если он купит лично на себя. Фирма должна тратить деньги согласно своей деятельности. Вот у нас нет машины на балансе нашего ооо – так я и не могу чеки на бензин включать в хоз.расходы.
Гость
кстати, расходы должны быть экономически обоснованными и направлены на получение прибыли. как он налоговым органам обоснует это. Ему придется сдавать квартиру официально, а это платить 6 или 15%. в общем муть какая-то.
Гость
да налоговая никогда и не узнает сдает он или нет)) не смешите)
Гость
странный муж и отец, который не думает о своем ребенке
Покупка квартиры у юридического лица
Покупка квартиры у юридического лица сопряжено с рядом особенностей и порой такая сделка является высоко рискованной. Разберемся подробнее как происходит покупка квартиры у юридического лица.
- Представитель юридического лица, имеющий полномочия на сделку, должен предоставить покупателю полный пакет документов, идентифицирующий само юридическое лицо и полномочия ее исполнительного органа, а так же документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект недвижимости.
Конечно покупатель сейчас и сам может получить бесплатно выписку из ЕГРЮЛ, - Заказать такую выписку можно на сайте налоговой службы.
Документы при покупке квартиры у юридического лица
- 1. Выписка из ЕГРЮЛ позволит выяснить, существует ли это юридическое лицо на момент сделки;
- 2. Решение учредителя/лей о назначении директора. Приказ о назначении директора. (Выяснить и документально подтвердить полномочия представителя юридического лица — директора, управляющего или иного лица, действующего по доверенности);
Ваша сделка будет признана ничтожной, если:
- — юридическое лицо уже закрыто;
- — у подписавшего договор представителя или директора не было на то полномочий, они истекли или приостановлены;
- — юридическое лицо признано банкротом, можно узнать > > >;
Такие ситуации встречаются довольно часто, особенно в случае разногласий учредителей этого юридического лица
- Важно правильно расплатиться за объект недвижимости.
Нельзя передавать деньги за квартиру в руки директору или доверенному лицу.
Денежные средства передаются только в кассу предприятия или на расчетный счет фирмы!
Подтверждением оплаты в Вашей сделке является приходный кассовый ордер с чеком кассового аппарата или платежное поручение о перечислении денег со справкой из бухгалтерии о полном расчете, удостоверенной подписью директора и главного бухгалтера.
Покупка квартиры у юридического лица. Как снять риски ?
- Запросите у юридического лица копию Устава фирмы, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного органа на совершение крупных сделок.
- Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре) из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ . Воспользуйтесь онлайн сервисом налоговой службы — Официальный сайт налоговой службы.
- Изучите полномочия директораисполнительного органа продавать (отчуждать) объект недвижимости без согласия учредителей компании,
- Запросите справку о крупности сделки, если квартира стоит более 25% от стоимости активов компании, выясните из Устава есть ли у Директора права на продажу такого дорогого актива. Справку предоставляет бухгалтерия фирмы.
- Запросите решение общего собрания учредителей о продаже квартиры, если это отчуждение является крупной сделкой.
Из выписки из ЕГРЮЛ сверьте состав участников.
Обратите внимание о регистрации изменений в Устав юридического лица.
Для участия в сделке по продажи недвижимого имущества представитель, кроме директора, имеющего право представлять интересы юридического лица без доверенности, должен иметь :
- — действующую нотариальную Доверенность;
- — Устав и Учредительный договор (если учредителей несколько;
- — решение общего собрания участников(учредителей) или решение единственного участника о продаже недвижимости;
- — свежую выписку из ЕГРЮЛ.
- Не лишним будет посетить сайт Федеральной службы судебных приставов, для выяснения открытых исполнительных производств в отношении юридического лица, поскольку в этом случае велика вероятность наложения ареста на квартиру.
- Очень часто именно это обстоятельство приводит к значительному снижению цены.
- Будьте бдительны!
Покупка квартиры у юридического лица. Процедура сделки
- — Подписание Договора купли-продажи (ДКП);
- — Подписание Акта приема-передачи;
- — Подача заявление в Росреестр о переводе права от Продавца и регистрации права от Покупателя;
- — Оплата государственной пошлины за регистрацию права покупателем ( для физического лица — 2000.0, для юридического лица — 22 000,0). Продавец госпошлину не оплачивает;
- Оплаты цены за квартиру (объект недвижимости в соответствии с условиями ДКП и получение документов подтверждающих оплату.
Главное: удостоверьтесь в полномочиях представителя юридического лица, законности продажи и отсутствии арестов и обременений
Стоит прочесть:
1. Купить квартиру у подрядчика строительных работ.
2. Как купить долёвку на стадии строительства.
- Всегда рада разъяснить. Автор
- Покупка квартиры у юридического лица
Как купить квартиру у юридического лица
Обновлено: 21 апреля, 2019
При покупке квартиры у юридического лица, покупатель может столкнуться с некоторыми проблемами и рисками. Такое приобретение отличается от сделки с физическим лицом. Процесс усложняется тем, что необходимо установить статус продавца. Стоит рассказать детальнее, как купить квартиру у юридического лица, и на что следует обратить внимание.
Особенности продажи
Тонкость операции заключается в установленном статусе продавца. Если гражданин решил продать недвижимость, то ему придется получить соглашение на отчуждение собственности у каждого из учредителей.
По этой причине процедура продажи достаточно сложна, и требует много времени на сбор пакета документации.
В законодательстве прописано, по какому порядку должна производиться продажа собственности акционерного общества.
Когда за сделку продавец может получить сумму, которая на 25% превышает общий баланс всей недвижимости, то она считается крупной. В этом случае гражданин должен согласовать свои действия с руководителем и другими участниками. Также существуют другие операции, прописанные в уставе, требующие согласия участников.
Чтобы принять решение, необходимо собрать совет директоров, или же готовится совещание акционеров. Приобретатель же получает на руки протокол мероприятия. Когда квартира не подходит под крупный объект, это указывается в документации.
Какие могут быть риски
Как показывает судебная практика, риски могут возникнуть при покупке любой квартиры. Но когда жилье покупается у юридического лица, шансы столкнуться с неприятностями возрастают. К часто встречающимся рискам можно отнести:
- сделка проводится по поддельной документации;
- продавец проводит финансовые махинации, что может привести к значительной переплате;
- сделка может быть расторгнута продавцом даже после ее совершения, для этого подается иск в суд.
Чтобы снизить шансы столкнуться с такими проблемами, рекомендуется внимательно читать документы и проверять жилье. Также можно привлечь к делу ответственного риэлтора, который поможет в составлении договора.
Какие документы потребуются для сделки
Чтобы избежать мошенничества, клиент должен тщательно изучить документацию, представленную юридическим лицом. Рекомендуется запросить у продавца копии таких документов, как:
- Документация, которая может подтвердить полномочия продавца, это может быть приказ о назначении на должность директора фирмы или доверенность.
- Кадастровый паспорт.
- Выписка из ЕГРП, которая выдается на объект. Из этой бумаги клиент получает информацию о том, кто имеет право собственности, а также можно узнать, есть ли на недвижимости обременения или судебные разбирательства. Здесь же указана площадь помещения и точный адрес.
- Свидетельство, которое подтвердит регистрацию права собственности.
- Выписка из ЕГРП, в ней прописано содержание правоустанавливающих документов. С такими бумагами следует ознакомиться, чтобы узнать, кто является уполномоченным лицом.
- Выписка из ЕГРЮЛ, которая предоставлена на компанию бывшего владельца.
- Документация, которая подтверждает, что остальные участники не против продажи жилья.
- Справка, подтверждающая право на собственность.
Этот список считается стандартным, он может быть дополнен другими бумагами, если это потребуется. Если покупатель обнаружит какие-либо несоответствия в документации, он имеет право отказаться от сделки.
Обратите внимание! Разобраться в документах, не имея опыта и требуемых знаний сложно, поэтому лучше обратиться к специалистам, которые все проверят.
А чтобы исключить факт мошенничества, рекомендуется показать документы нескольким юристам. Такой подход исключит возможность пропустить ошибку.
Услуги специалистов стоят денег, но если покупателя обманут мошенники, то он потеряет большую сумму.
Как избежать проблем
Чтобы после приобретения жилья у покупателя не возникло проблем, ему необходимо следовать правилам:
- если вопрос об отчуждении жилья будет решаться на собрании учредителей, то покупатель должен присутствовать;
- вся предоставленная документация должна быть тщательно проверена юристом;
- рекомендуется запросить копию выписки из ЕГРН, чтобы удостовериться в отсутствии обременений и наличия ареста, а также подтвердить собственника;
- потребуется привлечь к процессу нотариуса, чтобы он заверил все необходимые документы.
Хотя клиент может столкнуться с большим количеством рисков, при правильном подходе их можно снизить. Покупателю достаточно учесть все нюансы оформления, и проверить документацию у нескольких специалистов.
Продажа по доверенности
Когда совершается сделка по продаже квартиры юридического лица, процессом чаще занимается доверенной лицо, а не сам генеральный директор. По этой причине должен быть правильно составлен документ. Он может быть трех видов:
- Доверенность генеральная. Этот тип бумаги предоставляет ответственному лицу выполнять все действия за генерального директора.
- Разовая доверенность. Она оформляется, чтобы совершить только одну определенное действие.
- Специальная доверенность. Это специфический документ, он предоставляет право на выполнение однородных действий. Зачастую такой тип используется при судебных разбирательствах. Но она также может давать право на совершение определенных действий при совершении сделки купли-продажи.
Если покупатель решит ознакомиться с доверенностью, ему стоит обратить внимание на тип сделок, который предусмотрен по документу.
Например, ответственное лицо может получить право на получение денежных средств или определенной документации. Также доверенность предоставляет право на подпись каких-либо бумаг.
Покупатель должен ознакомиться со сроками действия бумаги, а также сверить подписи директора компании и ту, что указана на доверенности.
Покупка недвижимости от юридического лица является сложным процессом, который требует внимательности. Чтобы снизить риски при покупке, следует внимательно ознакомиться с документами. Желательно для этой цели обратиться к юристу.
- Уважаемые читатели!
- Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.
- Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.
- Это быстро и бесплатно!
Порядок и схемы покупки недвижимости юридическим лицом у юридического или физического лица
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
консультацию:
Показать содержание
Особенности таких сделок
Перед тем как заключать сделку о продаже недвижимости, нужно сделать следующее:
- Если юрлицо — ООО или АО — перед продажей объекта проводят собрание акционеров и согласовывают решение о продаже общей недвижимости.
- Если фирмой руководит один человек, будет достаточно его письменного решения.
- Учитывают положения уставных документов компании: бывает, там указано положение о том, что недвижимость нельзя отчуждать, в том числе продавать третьим лицам. Если это указано, нужно изменить устав, затем проводить сделку.
Схема
Юристы рекомендуют соблюдать следующий алгоритм действий:
- Подготовить решения о продаже. Провести собрание акционеров, обсудить нюансы сделки и зафиксировать их в протоколе. Указать, кто возьмёт на себя непосредственно процесс продажи.
Если собственник один, оформить решение в виде письменного документа.
- Составить договор купли-продажи. В документе нужно зафиксировать все условия проведения сделки: характеристики объекта, цену, данные продавца и покупателя.
- Заключить сделку. Если сторон всё устраивает, они подписывают договор. После чего заверяют его у нотариуса.
- Переоформить право собственности. После заключения сделки, нужно подать заявку в Росреестр на переход имущественных прав от продавца к покупателю. После того как изменения внесут, сделка будет считаться окончательно заключенной.
Документы
Список документов для продажи недвижимости юридическим лицом следующий:
- решение акционеров (или единственного учредителя) фирмы о продаже имущества;
- копия устава или другого учредительного документа фирмы;
- свидетельство ИНН;
- свидетельство ОГРН;
- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ);
- паспорт представителя фирмы;
- документ, подтверждающий право собственности на имущество;
- справка о балансовой (если земельный участок — кадастровой) стоимости объекта.
В отдельных случаях дополнительно могут потребоваться:
- свидетельство о государственной регистрации компании;
- подтверждение, если сделка крупная;
- справка о том, что имущество не является залоговым, не находится под арестом и т.д.
В качестве примера: компания покупает квартиры для своих сотрудников у застройщика. В этом случае нужно:
- Заключить договор предварительной купли-продажи (ПДКП).
- Заключить основной договор купли-продажи (ДКП).
- Передать деньги и ключи от квартир.
- Подписать акт приёма-передачи.
- Зарегистрировать квартиры в кадастре недвижимого имущества.
Договор между компанией и застройщиком заключают в обычном порядке. Важно правильно указать сведения:
- занимаемую должность;
- фамилию, имя, отчество;
- на основании чего действует должностное лицо.
В конце договора нужно указать реквизиты юрлиц:
- Полное и сокращенное наименования.
- Юридический и почтовый адрес.
- ИНН.
- Банковские реквизиты: наименование банка, корреспондентский счет, расчетный счет, БИК и другие.
Приобретение недвижимого имущества физлицом у ООО
Подобным образом заключают сделку купли-продажи компания и физлицо. В этом случае физлицу-покупателю важно проверить законность действий продавца.
- По последнему бухгалтерскому отчёту можно выяснить, является ли сделка крупной.
- В налоговой инспекции можно узнать о других участниках сделки (если есть акционеры) и дали ли они согласие на сделку.
- Там же можно узнать о правомерности действий уполномоченного лица.
Обо всех рисках и возможностях их избежать расскажем в отдельном пункте.
Покупка юрлицом у физического
Сделку юрлица с физлицом заключают по аналогичному сценарию.
Если предприятие покупает квартиру у физического лица нужно проверить у продавца стандартные документы:
- паспорт;
- договор приватизации / купли-продажи / мены / дарственную / свидетельство о получении наследства;
- свидетельство о государственной регистрации собственности и справка из ЕГРП;
- техпаспорт;
- справку о прописанных в квартире лицах;
- единый жилищный документ или выписку из домовой книги;
- согласие остальных собственников на продажу квартиры.
Обратить внимание нужно на следующее:
- есть ли нотариально заверенное согласие супруга;
- если в семье есть несовершеннолетние дети, есть ли разрешение органов опеки и попечительства.
Крупная сделка требует дополнительных документов от всех учредителей — решений. Крупная сделка — это:
- Для общества с ограниченной ответственностью — покупка или отчуждение недвижимости, стоимостью 25% от цены всего имущества фирмы.
- Для унитарного предприятия — стоимость покупки более 10% уставного фонда фирмы или более 50 тысяч раз размера МРОТ.
Коллективное
Если участников ООО более двух, нужно организовать собрание и составить соответствующий протокол. Он и будет считаться решением.
В документе нужно указать:
- дату, время начала и окончания собрания;
- место;
- повестку;
- участников;
- данные об объекте;
- покупателе;
- сумму сделки;
- порядок и срок оплаты.
Единственного учредителя
Законом не установлена форма данного документа. Его составляют по общим правилам решений для учредителей ООО. Различие: в тексте нужно указать, что участник сделки её одобряет.
Возможные варианты оплаты и ограничения
У безналичной сделки нет лимита оплаты. Ограничения установлены только при оплате наличными в размере 100 тысяч рублей.
Безналичные расчёты проходят через банки, поэтому разрешено использовать платежные поручения, аккредитив, чеки, расчеты по инкассо.
При безналичной сделке в договоре нужно указать, когда будет считаться, что покупатель полностью выполнил своё обязательство по оплате:
- когда деньги зачислили на расчётный счёт или корреспондентский счет продавца;
- когда деньги списали с корреспондентского счета банка покупателя.
Если в договоре этого не указано, то будет считаться, что покупатель оплатил сделку, когда деньги поступили на корреспондентский счет банка продавца.
После заключения сделки нужно заплатить налог при продаже недвижимости юридическим лицом. Это может быть довольно крупная сумма.
В общем случае нужно заплатить два налога – подоходный (начисляют на сумму прибыли фирмы от сделки) и НДС — в размере 20%.
На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:
- Жилая недвижимость или нежилая.
- Юрлицо зарегистрировано в России или заграницей.
При купле-продаже жилой недвижимости налог платят только на прибыль, НДС не требуется. Если объект сделки — нежилые помещения, вместе с налогом на прибыль выплачивают НДС.
При продаже недвижимости физлицом сделка облагается обычным НДФЛ.
Налоговый и бухгалтерский учет
Дата признания доходов — день передачи недвижимого имущества по передаточному акту или иному документу, то есть, в тот же день, когда начисляют НДС.
Дата регистрации права собственности покупателя для налогового учета значения не имеет.
С первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором был подписан акт приёма-передачи, нужно не начислять амортизацию, если её начисляли линейным методом (п. 5 ст. 259.1 НК РФ). При нелинейном методе при продаже объекта суммарный баланс соответствующей амортизационной группы уменьшается на его остаточную стоимость (п. 10 ст. 259.2 НК РФ).
Бухучёт
Согласно п. 1 статьи 551 ГК РФ процесс перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи нужно зарегистрировать. В п.2 статьи 223 ГК РФ сказано, что право собственности покупатель получает с момента регистрации.
Статья 223 ГК РФ. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
- Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
- В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Обычно, юрлицо-продавец передаёт физлицу-покупателю недвижимость по акту приёма-передаче, затем покупатель регистрирует право собственности. Для бухгалтерии организации важно не пропустить момент и списать объект недвижимость с бухгалтерского учета.
Загрузка...
