Торг при покупке недвижимости обычно происходит по одному и тому же сценарию. Сначала собственник завышает стоимость квартиры, а потом на эту же сумму делает скидку. В итоге все довольны. Продавец получает, что хотел, а покупатель – моральное удовлетворение. Но есть способы действительно снизить цену.
Риэлторы используют эти хитрости в своей работе. Мир Квартир
Да у вас тут столько недостатков!
Если квартира в объявлении устраивает вас по всем параметрам, не торопитесь договариваться на просмотр. Найдите среди своих друзей того, кто славится своей прямолинейностью и всегда открыто указывает другим на их недостатки. Или просто кого-то с хорошо подвешенным языком. Пусть он звонит продавцу как «покупатель» и идет на просмотр вместо вас.
Там ваш друг должен внимательно рассмотреть каждый квадратный сантиметр и, обнаружив недостатки, сообщить об этом собственнику. Буквально обо всех. Будет не лишним открыть и закрыть все двери, проверить все выключатели и краны воды, а также демонстративно поскрипеть половицами.
Результатом визита должно быть плохо скрываемое чувство глубокого разочарования. Ваш тайный покупатель должен уйти со словами, что даже большая скидка не поможет принять решение о покупке.
Через некоторое время можно отправить еще одного из друзей. На этот раз просмотр должен быть очень быстрым и поверхностным.
«Покупатель» всем своим видом должен показать, что в реальности квартира гораздо хуже, чем представлена в объявлении.
Ваш друг должен сыграть дотошного покупателя. ria56.ru
Возможно, после таких посещений продавец начнет сомневаться в цене, квартире и самом себе. И своим появлением в финале вы убедите его в этом, предложив свою цену. Главное – не торопиться. Иначе он может подумать, что его хоромы пользуются популярностью из-за частых просмотров.
Разумеется, все эти вылазки нужно проводить, если стоимость квартиры реально завышена. Недвижимость, цена которой находится в рынке, могут быстро купить, пока вы устраиваете представления.
Подождите еще чуть-чуть!
Второй вариант немного сложнее в исполнении, но более качественный и надежный. Вы можете ходить на просмотры, но не должны говорить собственникам о своем решении. И после того, как выбор будет сделан, отправить друга, а лучше семейную пару, под видом еще одних потенциальных покупателей понравившейся вам квартиры.
«Покупатели» должны сделать вид, что квартира им нравится. stroygaz.ru
Через день «раздумий» ваши тайные покупатели должны сообщить продавцу, что квартира их устраивает и они готовы ее «купить». Но для этого им нужны все документы по квартире, паспорта продавцов и прочие справки, т. к. квартира «покупается в ипотеку».
Этот вариант выгоднее еще и тем, что отсекаются все конкуренты, которые могут приобрести квартиру вместо вас. Поэтому, если продавец попросит у ваших друзей небольшой аванс, внесите его с условием о снятии квартиры с продажи.
Только не соглашайтесь на задаток, т. к. его не получится вернуть назад. И внимательно читайте авансовое соглашение, которое может оказаться оплатой услуг риэлтора от продавца.
Обычно сбор документов и последующая их «проверка» банком занимает продолжительное время. Как минимум две-три недели.
Все это время квартира не будет экспонироваться, и потенциальные покупатели ничего про нее не узнают.
Процесс «одобрения» можно немножко затянуть, если ваши друзья запросят не все документы сразу, а будут это делать постепенно. В коммерческих банках бюрократия развита ничуть не меньше, чем в государственных. Поэтому продавец ничего не заподозрит.
Развязка драмы
В конечном итоге ваши тайные покупатели могут сообщить продавцу, что его квартира «проверку не прошла», и в одобрении кредита им отказано. Если он согласится, можно продолжить его выматывать, «обратившись за ипотекой в другой банк». Так пройдет еще несколько недель, и его нервы будут на пределе.
Измученный ожиданием, продавец быстрее пойдет на уступки. freepik.com
После второго «отказа в одобрении» продавец, скорее всего, не захочет ждать дальше и вернет вашим друзьям аванс. На протяжении этого времени вы можете сделать ему один-два звонка с какими-нибудь уточняющими вопросами по квартире.
И еще до повторного размещения объявлений он позвонит вам с предложением о покупке, поскольку будет держать вас в резерве. В этот момент измученный продавец будет более уступчив и сделает хорошую скидку. Особенно если у вас уже имеется необходимая сумма.
Неискушенный покупатель может подумать: к чему все эти нечестные игры, если можно просто торговаться с продавцом до устраивающей всех цены?
На практике собственники снижают стоимость недвижимости только после продолжительного отсутствия к ней интереса. Активный торг, который всегда базируется на выявлении ее недостатков, воспринимается как попытка дискредитировать их родной дом. И поэтому отвергается на корню.
Необходимо спустить их на землю, подвести к пониманию того, что это просто квадратные метры. Которые не несут для покупателей такой же эмоциональной нагрузки, которая ничего не стоит.
Как правильно торговаться с продавцом: 10 советов
- Главная
- Недвижимость
- Как правильно торговаться с продавцом
Эти правила помогут вам торговаться с продавцом квартиры — эффективно, спокойно, с достоинством и уважением.
1️⃣ Не торгуйтесь с порога
Никогда не начинайте торговаться по телефону или при первом же просмотре квартиры. Пусть продавец поймет, что у вас серьёзные намерения.
2️⃣ Подготовьтесь к торгам
Изучите рынок недвижимости, позвоните в несколько агентств недвижимости и узнайте стоимость квартир в выбранном районе, посмотрите все понравившиеся вам варианты квартир.
Выбрать квартиру
3️⃣ Будьте вежливы и доброжелательны
Нельзя вести себя резко или высокомерно. Чтобы расположить к себе продавца, называйте его по имени. Сделайте комплимент, например, похвалите ремонт и мебель.
4️⃣ Не показывайте восторга
Даже если квартира очень понравилась, не показывайте своего восторга. Если продавец раньше времени поймет, что его квартира — то, что вы так долго искали, можете не рассчитывать на скидку.
Будьте готовы уйти — это придаст вам ощущение уверенности. Помните, что деньги у вас, а это более ликвидный товар, чем недвижимость.
5️⃣ Занижайте цену
Спокойно озвучьте сумму ниже той, на которую внутренне согласны, давая возможность продавцу поднять цену.
Как купить квартиру: 6 советов по выбору жилья
6️⃣ Привлекайте третьих лиц
Обязательно возьмите с собой жену, родственника или друга. Пусть продавец поймёт, что решение о покупке зависит не только от вас.
Например, вас вроде всё устраивает, но жена начинает отговаривать из-за слишком высокой стоимости.
Если продавец мужчина, он с большей вероятностью сделает скидку женщине. Если квартиру продает женщина, пусть более активным покупателем будет мужчина.
7️⃣ Найдите недостатки
Укажите положительные качества квартиры. Например, хороший район, планировка, большие окна. Потом мягко укажите на недостатки — отсутствие балкона, вид из окна, необходимость замены сантехники и т.д.
Но делайте это максимально деликатно — продавец здесь жил и любил свой дом.
При торгах нужно приводить не только конкретные аргументы, но и называть конкретные суммы.
Например, если в квартире нет ремонта, скажите продавцу, что на ремонт вам понадобится 100 тысяч рублей — именно такую скидку вы хотите.
8️⃣ Придите на осмотр квартиры несколько раз
Дайте понять продавцу, что выбираете из нескольких вариантов в этом районе.
Найти похожие варианты жилья в выбранной локации вам поможет карта ДомКлик.
9️⃣ Используйте конкуренцию
Если вы нашли квартиру дешевле, сообщите это продавцу. Конкуренция сыграет вам на руку.
???? Предложите задаток
Скажите продавцу, что, как только договоритесь об окончательной стоимости, вы сразу готовы внести задаток за квартиру.
Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру
Выбрать квартиру
Была ли эта статья полезна?
Продаем квартиру быстро и дорого: эффективные методы
Ирина Олеговна продавала квартиру умершего брата. Продавала долго — целых 6 месяцев, регулярно выезжая на встречи и показывая холостяцкое жилье всем желающим. Встречи и переговоры заканчивались одним и тем же — покупатели обещали перезвонить и исчезали навсегда. За жилье нужно было платить квартплату, и Ирина Олеговна решила временно сдать его в аренду, сделав небольшой ремонт. Наведя красоту, хозяйка стала искать арендаторов, но вот чудо — поступил звонок по ее старому объявлению и семья, смотревшая квартиру, сразу же изъявила желание ее купить. Хотя — это не чудо. Это обычный маркетинговый ход.
Из этой истории вытекает первое правило продажи — нужно сделать товар привлекательным в глазах покупателя. Если вы хотите продать квартиру дорого и быстро — подготовьте ее.
Сделайте ремонт (не обязательно евро), вымойте до блеска окна и замените все неисправные краны. Обязательно вывезите старые вещи, ветхую мебель и замените выцветшие шторы.
Квартира должна выглядеть ухоженной и комфортной и вызывать у покупателя желание поселиться здесь, как можно быстрее.
Овчинка стоит выделки
Что конкретно и в каком объеме необходимо делать в квартире — вопрос индивидуальный. Но если вы хотите получить максимум от продажи, то сначала нужно вложиться — это факт. Вложения могут быть как материальные, так и физические.
Первое, куда попадает покупатель — не прихожая в квартире, а подъезд. Если подъезд — это «слабое место», то не стоит пренебрегать вопросом чистоты в нем. Никто не заставляет вас белить стены, но подмести, помыть пол и освежить воздух,воспользовавшись специальным средством, просто необходимо.
Дальше все зависит от ситуации внутри квартиры.
Если главные инженерно-технические конструкции, окна, межкомнатные двери, сантехника, радиаторы находятся в плачевном состоянии — меняйте их по возможности. Так покупатель поймет, что с самыми важными деталями проблем нет.
В любом случае, рано или поздно каждый новый хозяин делает ремонт «под себя», а тут вроде и начало уже положено. На это потребуется около 100 тысяч рублей, не меньше.
Но когда покупатель увидит, что все окна и двери на месте, шансы продать квартиру быстрее и дороже сразу увеличатся.
Ситуация, когда технически внутри все исправно, а вот внешний вид уже не «свежий» — более распространенная. Давайте рассмотрим основные этапы предпродажной подготовки квартиры и их приблизительную стоимость. Для примера возьмем однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м, которая в описанном выше состоянии стоит от силы 3 300 000 рублей.
| Что делаем | Как делаем | Сколько стоит |
Косметический ремонт:
|
1. Ремонтируем самостоятельно, оплатив только материалы. Выбор бюджетных продуктов на рынке большой, и ремонт не обойдется дорого. 2. Можно прибегнуть к помощи мастеров по ремонту. | Средние расценки ремонтных услуг в СПБ:
|
Уборка/Клининг:
|
1. Дешевле навести порядок самостоятельно. 2. Проще и быстрее вызвать клининговую службу. | Цены на услуги такие:
|
| Декор (если не собираетесь продавать квартиру пустой). Когда продаете квартиру с мебелью, то при «знакомстве» детали играют важную роль. Пусть даже после покупки новый собственник их заменит. | Обращаться к дизайнеру тут точно не придется. Покупаете новые шторы/тюль на окна, шторку в ванну, коврик для входной двери — этого достаточно. | Стоимость вещей везде разная, но нужно понимать, что лимит на такие траты не должен превышать 2000 рублей. |
Предположим, что продаваемая нами 40-метровая однушка не вся в плохом состоянии, поэтому освежим ее частично. Наклеим обои и побелим потолок в комнате и кухне. В коридоре снимем старый пол и положим новый линолеум.
Комната и кухня в сумме 25 метров, коридор — 9 метров. Если ориентироваться на средние расценки, то все вместе выходит около 10 000 рублей. Материалы, разумеется, сюда не входят — только работа.
При выборе обоев, линолеума и прочего — ищите самые недорогие варианты, и их стоимость не окажется больше,чем цена услуги
Возьмем по максимуму: сделали ремонт, вызвали клининговую службу, чтобы они убрали после ремонта, вымыли все окна. Еще плюс 5500 рублей.
Завершили все это шторками на окнах и ковриком у двери — еще 2000.
Оказалось, что квартиру перед продажей можно облагородить совсем недорого — около 20 000 рублей. Конечно, на многом можно сэкономить: выбрать самые дешевые обои и сделать уборку самостоятельно.
Выгода очевидна
Наша однушка стоила 3 300 000 рублей и при этом совсем не хотела продаваться. После такой подготовки ее можно продать примерно на 10 % дороже. Простая арифметика: 10 % от 3 300 млн.руб — это 330 тысяч. Даже если вложения составят 50 000 рублей, то выгода от продажи квартиры окажется значительно больше.
Документы
- Заранее позаботьтесь о том, чтобы квартира была готова к продаже не только визуально, но и формально — подготовьте пакет необходимых документов.
- Документы делятся на два типа :
-
Основные — они нужны, чтобы зарегистрировать сделку по продаже.
-
Дополнительные — не требуются для регистрации, но их могут запросить для того, чтобы проверить сделку на чистоту.
К основным документам относятся:
- Паспорта всех собственников.
- Договор купли-продажи, в большинстве случаев для регистрации нужно нотариальное заверение договора.
- Если среди продавцов есть несовершеннолетний , то потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Есть нюанс — нельзя просто так продать квартиру, где зарегистрирован гражданин,не достигший 18 лет. Обязательно нужно предоставить подтверждение покупки новой квартиры.
- Согласие супруга на продажу, если квартира была приобретена в браке и находится в собственности у одного из супругов.
- Нотариальная доверенность — если за продавца/продавцов все действия по продаже и подаче документов будет совершать кто-то другой.
Дополнительные документы не требуются для самой регистрации, но покупатель имеет право запросить их и довольно часто это делает, чтобы успокоить себя. Лучше сделать заранее:
- Оплатить коммунальные платежи и взять справку об отсутствии задолженности.
- Запросить в паспортном столе выписку из домовой книги.
- Запросить выписку из ЕГРН. Свидетельства о праве собственности отменили в 2016 году. На смену им пришли электронные выписки. Заказать можно через МФЦ или Росреестр Стоимость выписки в среднем 500 рублей, зависит от срочности.
- Заказать технический паспорт квартиры. Техпаспорт может потребоваться покупателю, чтобы убедиться, что в квартире не была произведена незаконная перепланировка. Заказать паспорт можно в БТИ, но проще это сделать через Госуслуги или МФЦ в соответствующих разделах. Закон не установил госпошлину за техпаспорт, средняя стоимость при заказе в БТИ — 900 рублей.
Некоторые справки имеют ограниченный срок действия, но их можно получить вторично, если оформление сделки затянется по каким-то причинам.
Крайне важно, чтобы на ваше объявление обратили внимание как можно больше потенциальных покупателей.
Поэтому используйте все доступные электронные базы недвижимости, где можно разместить предложение о продаже, и не забывайте продублировать его в печатных изданиях.
Сделайте фотографии с хорошим разрешением в выгодном ракурсе — они привлекут внимание. Составьте объявление грамотно, не забыв написать о хорошей транспортной доступности, наличии д/с, школ и поликлиник неподалеку от дома.
Обратитесь к профессионалам — хорошие компании недвижимости могут значительно ускорить продажу квартиры и выручить за жилье хорошую цену. Сотрудничество будет исключительно выгодным для собственника, потому что посредник:
- разместить объявления на лучших площадках и будет отслеживать их актуальность;
- покажет жилье в любое время, сэкономив ваше время;
- представит объект продажи в выгодном свете и убедит покупателей в том, что оно стоит запрошенных денег.
Важный аспект — именно агент поможет провести сделку и проследит за тем, чтобы все было оформлено по закону.
Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке
Помимо всей проделанной работы по предпродажной подготовке, нужно создать атмосферу для показа. Квартира должна встречать потенциальных покупателей уютом и свежестью. Хорошо работают запахи — ароматы кофе, свежей выпечки и ванили.
Ванную и туалет нужно просушить и позаботиться о том, чтобы там не чувствовалась сырость и характерное амбре.
На столик, за которым вы будете вести переговоры после осмотра, можно поставить вазу с фруктами — она поможет настроиться на дружественный лад и начать диалог.
Пустая квартира, в которой нет вещей прежних хозяев, выглядит выигрышней в глазах покупателя. Он легко может нарисовать свое будущее в этих стенах и мысленно расставить мебель по своим местам. К тому же отсутствие вещей означает, что продавец уже имеет другое жилье и заезжать в эту квартиру можно сразу после регистрации сделки купли-продажи.
Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир
Как торговаться при покупке квартиры
Узнайте на Яндекс.Недвижимости, за сколько продавали квартиры в этом доме раньше
Хозяева хотят продать недвижимость дороже, поэтому часто берут цену «с потолка». Другие, выставляя недвижимость на продажу, ориентируются на цену текущих предложений (которая может быть завышена). Получается замкнутый круг.
Зная цены уже проданных квартир в этом доме или в таком же соседнем, на торгах вы будете чувствовать себе увереннее. Посмотрите на Яндекс.
Недвижимости архив объявлений — там есть данные, когда и за сколько продавались квартиры по выбранному адресу раньше. Также будет видно, сколько дней квартиру продавали и на сколько снижали цену. Это важно.
Возможно, другие собственники тоже начинали с заоблачных ценников, но были вынуждены умерить свои аппетиты и адаптироваться к реалиям рынка.
Просто введите адрес дома и сравните цены. Если рядом стоят дома одного типа, посмотрите историю объявлений и в них — так картина будет более полной.
История продаж квартир (срок экспозиции, дисконт), а также цены на них — отличный аргумент в торге.
Оцените минусы квартиры
Продавцы охотнее снижают цену, если квартира не очень востребована на рынке и у неё есть какие-то минусы. Составьте список таких недостатков, тщательно всё проверьте.
За что можно попросить скидку
Документы. Есть ли риск оспаривания права собственности? Такое может произойти с квартирами, полученными по наследству, по договору дарения или ренты, намного реже — при приобретении квартиры по договору купли-продажи (ДКП).
В последнем случае насторожиться стоит только если ДКП совсем свежий — квартиру купили несколько месяцев назад. Обычно такие квартиры продаются на 10–15% дешевле.
Также обращайте внимание, есть ли у квартиры обременения — с некоторыми продать жильё нельзя, с другими можно, но это повод предложить снизить цену, так как это дополнительные сложности.
Состояние квартиры. Тщательно проверяйте всё. В объявлении квартиру обычно описывают чуть лучше, чем есть на самом деле. Ремонту, технике и мебели «скидывают» несколько лет.
Внимательно осмотрите всё — не «ходит» и не скрипит ли пол, исправны ли розетки и выключатели, хорошо ли открываются и закрываются двери, нет ли трещин или перекосов у откосов и дверных коробок, нет ли протечек и не стоят ли самодельные хомуты, попросите документы на мебель и технику, если планируете покупать квартиру с ними, — в чеках и гарантиях будут реальные даты покупки.
Соседи. Постарайтесь лично познакомиться с соседями по лестничной клетке до покупки квартиры. Возможно, они окажутся разговорчивее собственника, и вы узнаете новые подробности о доме и подъезде. А, может, и они сами произведут на вас не самое лучшее впечатление. Стоит ли покупать ли квартиру с таким соседством, решать вам, но это уж точно повод просить существенную скидку.
Месторасположение. Рядом с домом широкополосное шоссе? До метро — пять остановок на маршрутке, а до школы — все семь? Даже если наличие магистрали под боком вас радует, в метро вы последний раз спускались лет пять назад, а детей у вас нет, не стоит акцентировать на этом внимание.
Лучше попросите скидку! Не знаете, чем аргументировать? На Яндекс.Недвижимости есть тепловые карты, которые показывают уровень загрязнённости воздуха, транспортную доступность и качество инфраструктуры в разных районах Москвы и Санкт-Петербурга. Это независимые данные — смело ссылайтесь на них.
Узнайте текущий средний дисконт на квартиры
Собственники часто выставляют квартиру чуть дороже, чтобы потом дать покупателю «скидку». В кризис, по оценкам аналитиков, средний дисконт составлял 8–10% от стоимости жилья.
Но с небольшим оживлением рынка недвижимости скидки стали меньше. Почитайте деловую прессу и форумы, чтобы понять, что происходит на рынке сейчас.
Вы поймёте, насколько уверенно чувствует себя продавец и можно ли с ним торговаться жёстче.
И, конечно, ориентируйтесь на текущие цены. Если в соседнем доме квартира продаётся дешевле или кто-то из хозяев отсмотренных квартир готов снизить цену, скажите об этом собственнику, квартиру которого вы хотите купить.
Заключение
Торг при покупке квартиры уместен почти всегда. Главное — подготовить убедительные аргументы, почему вы просите скидку. На Яндекс.Недвижимости есть несколько инструментов, которые помогут вам в этом.
После того как вы несколько раз осмотрите понравившуюся квартиру и несколько подобных, отрепетируйте дома, что и как вы скажете собственнику, какие доводы приведёте, чтобы купить квартиру дешевле.
Удачи!
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.
Как купить квартиру на вторичке дешевле — 7 правил торга
Минимум 35–40% сделок на вторичном рынке проходят с дисконтом, отмечают в риелторской компании «Метриум». Так, в Москве покупатель может рассчитывать на дисконт в 4–5%. А скидки на неликвидные и проблемные квартиры — например, требующие дорогостоящего ремонта — и вовсе могут достигать 25–30%.
Перед просмотром квартиры нужно изучить порядок цен на объекты с такими же или схожими характеристиками, советует управляющий партнёр риелторской компании «Метриум» Надежда Коркка. То есть посмотреть стоимость квартир схожей площади, комнатности, расположения, транспортной доступности.
«Это позволит получить дополнительный аргумент в диалоге с продавцом, когда речь зайдёт о скидке: всегда лучше подкрепить свои слова конкретными фактами», — говорит риелтор.
Найдите информацию о районе, доме, в котором расположена квартира, и о самой квартире. Если выяснится, что рядом есть завод или мусоросортировочный цех, а на въезде в район каждое утро образуются многочасовые пробки — это хороший аргумент в пользу снижения цены. И повод задуматься: согласен ли покупатель мириться со всеми этими недостатками.
Торг по телефону не принесёт успеха. «Если поспешить, то собственник (или брокер) может занять оборонительную позицию, что усложнит переговоры», — предупреждает Надежда Коркка. Чтобы получить максимально возможную скидку, переговоры нужно вести при личной встрече и только после просмотра объекта, во время которого можно увидеть недостатки квартиры.
Во время осмотра не стоит демонстрировать свой явный интерес к квартире, восхищаться планировкой, интерьером или видом из окна. Лучше, наоборот, обращать внимание на недочёты квартиры, а потом их использовать в качестве доводов при торге, советует эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Иннокентий Ярыгин.
5 уловок продавцов квартир, о которых нужно знать при покупке «вторички»
Приводите только объективные аргументы. То есть аргумент вроде «я предлагаю вам 9,5 миллиона ₽, потому что в соседнем доме ровно столько стоит такая же квартира» не подойдёт, предупреждает Иннокентий Ярыгин. Ответ предсказуем: «Идите и купите ту квартиру».
Точно не подействуют необъективные доводы в формате: «я так хочу», «я так думаю», «я определил, что цена вашей квартиры именно такая», продолжает эксперт.
- рыночная стоимость квартиры — если предлагаемая продавцом цена завышена, можно попросить снизить цену ближе к рыночной;
- этаж, на котором расположена квартира — если это первые этажи, можно попросить скидку, аргументируя это пылью с улицы, запахом из ближайшего кафе, холодным полом; если последний этаж — возможностью протечек;
- транспортная доступность — чем дальше дом от остановок и станций метро, тем сложнее до него добираться;
- расположение социальных объектов — речь идёт не только о садиках и школах, но и об аптеках и магазинах. Если эти объекты далеко — это повод попросить скидку;
- несоответствие описания квартиры в объявлении и реальности — площадь кухни, например, не 11 м², а 10;
- вид из окна на свалку или кладбище;
- качество ремонта — если есть необходимость в переделках, которые потребуют вложений.
Отмечая недочёты, не нужно переходить на негатив, так можно настроить владельца квартиры против себя.
«Однажды покупатель во время осмотра очень негативно отзывался о квартире моего клиента, пытаясь сбить цену. В итоге владелец жилья отказался от сделки по хорошей цене, он просто сказал, что не будет продавать свою квартиру этому человеку», — поясняет Иннокентий Ярыгин.
Большинство покупателей, услышав отказ от торга, больше не решаются предложить варианты цены продавцу. Это большая ошибка, потому что нередко конечные представления обеих сторон о цене совпадают, просто для принятия решения о скидке нужно время и реальные аргументы, поясняет эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Иннокентий Ярыгин.
Знаете ли вы, сколько стоит эта российская квартира? Ошеломляющий тест
Спросить о скидке можно даже в том случае, если цена квартиры соответствует рынку, а за окном нет свалки, говорит Надежда Коркка из «Метриум». Эксперт советует просто поинтересоваться у собственника, какую сумму он может уступить. Возможно, владелец квартиры заранее заложил в цену возможный торг и готов сделать скидку.
Как торговаться, покупая квартиру?
Как уговорить на скидку
Торг уместен всегда. Скидку хотят почти все, причем чем дороже объект и состоятельнее покупатель, тем на больший дисконт он рассчитывает. Другое дело, что не каждый владелец жилья готов снижать стоимость. Но есть обстоятельства, которые могут заставить его уступить.
Практика показывает, что абсолютно каждая сделка индивидуальна, это личная история продавца, зависящая от его жизненных обстоятельств, характера, отношения к финансам.
Случалось, что собственник квартиры твердо стоял на том, что не готов делать уступок в цене, но вдруг ему звонили партнеры по бизнесу или кредиторы и сообщали, что нужно срочно погасить долг, произвести выплаты по важным счетам, и тогда покупатель получал свой заветный дисконт.
Хочу купить квартиру – с чего начать?
Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?
Собственник может снизить цену, например, при оплате наличными, ведь это значительно ускорит процесс получения денег. Также скидка возможна, если покупатель готов подождать некоторое время с заселением в квартиру или если собственник торопится продать жилье.
Иногда торг – это дань традициям, в других случаях – реальная необходимость. Если брокер знает, что бюджет клиента ниже необходимого, а собственник готов торговаться, то велика вероятность успеха сделки.
Всегда есть условия, на которых стороны могут поменять свое решение. Например, можно предложить покупателю взять на себя дополнительные расходы: оплату ускоренной регистрации сделки, услуг банка и прочие – взамен скидки на покупку.
Продавец предоставит дисконт, а на покупателе будут «общие» траты.
Если установленная собственником цена справедлива или даже несколько ниже потенциальной суммы, которую можно выручить за недвижимость, например, если квартира продается срочно, или спрос на нее высок, то торг почти наверняка не принесет результата. Но торговаться все равно стоит, это нормальная практика на рынке недвижимости.
7 правил переговоров с продавцом квартиры
4 главных рекламных трюка в рекламе новостроек
Новостройка с рук
Торг на квартиру первичного фонда уместен, только если ее продает физическое лицо или подрядчик, с которым расплатились квадратными метрами. У юридических лиц – банка или застройщика – существует определенный прайс, и торговаться с ними бессмысленно.
Торговаться же с частным собственником новенькой квартиры можно смело: вступает в игру «человеческий фактор» ― обстоятельства, побуждающие владельца продавать недвижимость.
Кроме того, конкуренцию продавцу могут составить соседи, если они тоже решат выставить свои квадратные метры на рынок.
Но вот при желании покупателя приобрести жилье с привлечением ипотечных средств могут возникнуть сложности: банки редко соглашаются дать ипотеку на квартиру в строящемся доме, которая продается с рук.
Особая история
Богатые люди потому и богаты, что умеют считать деньги. Часто вопрос торга при покупке жилья для них принципиален. Принципиальным может быть и позиция продавца, не желающего отдавать дешевле. Брокер, осуществляя сделку, не знает наверняка, что его ждет.
Каждая сделка – особая история. Был случай, когда покупателю не удалось уговорить продавца на скидку, а его бюджет был недостаточен для покупки квартиры по назначенной стоимости.
Тогда этот покупатель вернулся через год с двойным бюджетом и приобрел понравившуюся квартиру, не торгуясь.
- ACP prod – Fotolia
- Не пропустите:
- Как купить квартиру на аукционе?
- Как купить квартиру под ипотекой?
- В каком городе под Москвой лучше купить квартиру?
- В чем разница между квартирой и апартаментами?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре
Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как больше, так и меньше настоящей в зависимости от того, какие цели преследуют участники сделки. Это рискованно для всех и незаконно, вплоть до уголовной ответственности, предупреждают эксперты, опрошенные сайтом “РИА Недвижимость”.
Занижение: мы хитрее налоговой
Существует две основных причины, почему стороны идут на занижение стоимости сделки, объясняет управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая.
Во-первых, это желание продавца снизить налоговые выплаты: это актуально, если собственник владеет квартирой меньше требуемого законом срока, который в зависимости от ситуации составляет 3 года или 5 лет.
Во-вторых, часть суммы, имеющейся у покупателя на приобретение, может иметь незаконное происхождение.
“В любом случае это незаконно и может привести к печальным последствиям”, – подчеркивает она.
Таким образом, кто бы ни был инициатором занижения цены в договоре, основная цель такого действия – скрыть доходы.
В абсолютном большинстве случаев инициатором занижения выступает продавец, который стремится избежать уплаты налога в размере 13%.
Обязанность по его уплате возникает, если продавать квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), поэтому к таким сделкам часто прибегают инвесторы, изначально приобретающие недвижимость для получения прибыли на перепродаже – новостройки, реализуемые по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию, либо квартиры, которые ремонтируют и выставляют по более высокой стоимости, объясняет руководитель фонда коллективных инвестиций “Рентавед” Руслан Сухий.
“Механизм сделки довольно прост – в договоре указывается сумма квартиры эквивалентная ее первоначальной стоимости. Остальная часть передается покупателю без регистрации лично либо с помощью банковской ячейки. Сумму доплаты можно зафиксировать распиской или замаскировать в дополнительном соглашении к договору, которое регистрироваться в Росреестре не будет”, – уточняет он.
Риски занижения цены в договоре
Первый риск подстерегает участников таких сделок еще до регистрации, покупатель легко может получить отказы в ипотеке.
“Если на этапе оформления договора банк обнаружит занижение цены, покупатель получит отказ в получении кредита и может быть занесен в “черный список” кредитора, что в дальнейшем негативно повлияет на репутацию заемщика”, – подчеркивает директор по продуктам Online-Ipoteka Дмитрий Питецкий.
Еще при занижении цены сумма налогового вычета по ипотечному кредиту уменьшается, так как вычет рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи, добавляет он.
Разумеется, главная опасность для участников таких сделок – “гнев” ФНС.
“В случае выявления ФНС занижения налоговой базы продавцу доначислят налог на всю стоимость квартиры и привлекут к административной ответственности, что грозит штрафом в размере от 20 до 40% от суммы сделки в зависимости от доказанного умысла.
Также при занижении существует вероятность привлечения продавца к уголовной ответственности: она наступает в том случае, когда уклонение от уплаты налога происходит в крупном размере”, – предупреждает руководитель единого центра инвестиций “Переуступки.
РФ” Роман Корякин.
Выявляются такие нарушения при необдуманных действиях сторон сделки. Нередко сами участники предоставляют сведения в ФНС при подаче декларации. Также вычислить занижение цены недвижимости в сделке можно, когда сумму сверх указанной в основном договоре проводят через аккредитив. В этих случаях налоговая может провести проверку и выявить нарушение, поясняет он.
“Спалиться” на самом деле куда проще, чем кажется, есть множество источников, которые могут дать налоговой повод для проверки сделки, предупреждает адвокат адвокатской конторы “Бородин и Партнеры” Ольга Туренко.
Такая информация может поступить от любого участника сделки, от риелтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой.
Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.
У покупателя при данной схеме рисков больше, а выгоду чаще всего получает продавец, отмечают все опрошенные эксперты:
Так, налоговая может узнать в том числе и от банков о факте получения покупателем кредита на разницу в цене договора и фактической стоимости, что может являться существенным аргументом налогового органа в случае спора о реальной цене объекта недвижимости, полагает управляющий партнер юридической фирмы “Большаков и партнеры” Андрей Большаков.
Перепродадите – переплатите
Мало кто задумывается о то, что если купленную по заниженной стоимости квартиру придется продавать менее чем через пять лет, то нынешнему покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи, напоминает Сухий. И если сумма покупки будет занижена существенно, то затраты могут быть весьма внушительными, особенно с учетом роста цен на жилье в последние полтора года.
Добросовестность под угрозой
Если дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания, указывает Турненко.
Если сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке “за рамками” договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично – денег, добавляет собеседница агентства.
Туренко перечисляет основные неприятности, которыми грозит сделка с занижением для всех участников:
“Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьезных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета”, – предупреждает адвокат.
Завышение: мы хитрее банка
Если занижение стоимости квартиры направлено в основном на обман государственных орагнов (главным образом ФНС), то завышение – это всегда “игра” с банком. В договоре указывается более высокая стоимость квартиры, благодаря чему покупатель скрывает отсутствие у него средств на первый взнос по ипотеке.
“В данном случае речь идет о завышении оценочной стоимости квартиры”, – уточняет Литинецкая. Основным мотивом служит желание не выплачивать первоначальный взнос, а получить его сумму от банка. Гораздо реже встречаются случаи, когда средства тратятся на собственные нужды, добавляет она.
Для того, чтобы реализовать подобный незаконный механизм, покупатель должен убедить продавца и оценщика завысить стоимость в договоре и отчете. Разумеется, добросовестные граждане откажутся от такого предложения, продолжает Литинецкая.
Завышение стоимости недвижимости в ДКП – громоздкая и рискованная схема, отмечает в свою очередь Питецкий. Заемщику нужно договориться с продавцом об увеличении цены минимум на 15-20% – то есть на размер первоначального взноса.
Заемщик получает от продавца расписку в том, что последний получил сумму, равную дельте между реальной и завышенной ценой, хотя фактически ничего не получал. Расписка – документ для банка, подтверждающий, что заемщик оплатил первоначальный взнос в полном объеме.
Остаток суммы равен реальной цене квартиры, эти деньги заемщик получает в качестве ипотечного кредита, а средства перечисляются продавцу, объясняет он.
Риски завышения цены в договоре
Схема с завышением цены в договоре ради получения ипотеки не только сложная, но и очень рискованная, поскольку ее куда проще квалифицировать как настоящее уголовное преступление, предупреждают эксперты.
В этой схеме договоренности нужно достигнуть не только с продавцом недвижимости, но и с оценочной компанией, которая подтвердит заявленную продавцом сумму. Делать ставку заемщик может на недобросовестность конкретных менеджеров, так как банки не идут навстречу подобным механизмам – ведь речь идет о мошенничестве, подчеркивает Питецкий.
“Минимальное наказание в данном случае – признание сделки недействительной с занесением в кредитную историю заемщика пометки о подозрении в мошеннических схемах, однако в худшем случае участники сделки могут понести уголовное наказание.
В случае расторжения или признания сделки недействительной продавцу придется вернуть прописанную в договоре сумму, то есть больше, чем он получил де-факто.
Поэтому риски для обеих сторон при завышении цены в ДКП значительно выше полученной выгоды”, – добавляет он.
Да, фактически завышение суммы квартиры – это мошенничество. Однако, если в банке одобрят кредит, то его специалисты займутся выяснением вопроса о завышении только в том случае, если заемщик начнет уклоняться от погашения кредита. В целом банкам не интересны данные вопросы, уточняет Корякин.
Еще один вероятный риск несет продавец: если квартира находилась в собственности меньше 3 или 5 лет, то при продаже с завышением ему придется заплатить больший налог, предупреждает адвокат, партнер коллегии адвокатов “Де-юре” Антон Пуляев.
Так что для покупателей будет лучше искать другой способ получения ипотеки, заключает Литинецкая.
Можно тщательно изучить предложения от различных банков: например, некоторые кредитные организации могут предложить особые условия для определенных категорий заемщиков (зарплатные клиенты, бюджетники), либо на конкретные типологии квартир. Помимо этого, для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала, советует она.
Загрузка...
