На что обратить внимание при покупке комнаты

В статье рассказывается, как купить комнату в коммунальной квартире, дается пошаговая инструкция для покупателей недвижимости.

Основные моменты

Можно самостоятельно купить комнату или обратиться к риэлтору. Существует преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире (правило устанавливает ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса).

Важно! Владелец недвижимости обязан известить своих соседей по коммунальной квартире о продаже жилья. Извещение содержит указание на цену комнаты и срок для принятия решения. Если через месяц соседи не согласятся купить комнату, то недвижимость можно продавать.

Когда соседи проживают в квартире, то извещения можно отдать лично в руки. Если они уехали, следует отправить заказное письмо с уведомлением о вручении.

Недвижимость продавать допускается только через месяц после отправки извещения. Этот срок можно сократить, если будут получены отказы от покупки.

Стандартный договор купли-продажи можно заключить в письменной форме. Для покупки долей недвижимости установлено другое правило: требуется нотариальная заверка, то есть соглашение нужно отнести в нотариальную контору для удостоверения.

Пошаговая инструкция

Необходимо действовать последовательно, и вопрос, как купить комнату, перестанет быть проблемой.

• Заключить соглашение с агентством недвижимости или искать жилье самостоятельно.
• Проверить объект. Обратить внимание на состояние жилья: год постройки дома, состояние коммуникаций, район, наличие инфраструктуры, а главное – на соседей, ведь с ними придется жить рядом и встречаться каждый день. С виду добродушные и общительные люди могут оказаться совсем не такими, поэтому нужно подстраховаться. Поможет сарафанное радио – соседи могут много рассказать об обитателях квартиры. Если часто вызывают полицию, происходят иные неприятные прецеденты, то о заключении сделки лучше забыть.
• Проверить документы:

1. Ознакомиться с документами на право собственности и основанием приобретения жилплощади.
2. Попросить собственника представить справку о том, что он не состоит на учете в ПНД (это исключит сомнения в дееспособности гражданина).
3. Потребовать представить выписку из домовой книги: проблемы могут появиться, если нарушены интересы несовершеннолетних граждан (сделки, где участвуют малолетние, должны одобрить специалисты опеки).
4. Попросить представить справку о том, что квартира не арестована, не находится под залогом.
5. Запросить нотариально удостоверенное одобрение на сделку от второго супруга – распоряжение общей собственностью происходит только с одобрения законной половины.

• Дождаться, пока продавец представит документы, и подписать договор.
• Обратиться к нотариусу для заверки документы.
• Провести расчеты. Надежный способ – передача денежных средств через банковскую ячейку. Расчет за наличные используется реже – такая форма проведения платежей более рискованна. Также практикуется безналичная оплата. Обе стороны присутствуют в моменты списания и зачисления средств.
• Оплатить государственную пошлину.
• Обратиться для регистрации права владения к специалистам подразделения Росреестра.

Акт приемки – документ, который знаменует передачу квартиры. В нем указывается, в каком состоянии передается квартира, и пишется, что претензий нет.

Что нужно знать при совершении сделки

Есть условия, при соблюдении которых сделка является действительной. Их указывает глава 9 Гражданского кодекса.

1. Продавец осознает суть своих действий. На момент подписания соглашения он не должен состоять на учете в диспансере, находиться под воздействием алкоголя и наркотиков.
2. Соблюдена форма сделки. Заключен письменный договор. При отчуждении долей обязательна заверка у нотариуса.
3. Произведена регистрация через подразделение Росреестра. Выписка из ЕГРН подтверждает право владения.
4. Соблюдены интересы несовершеннолетних и других заинтересованных лиц. Детские интересы нарушаться не должны, поэтому необходимо одобрение опеки.
5. Разосланы извещения другим владельцам комнат в коммунальной квартире, соблюдено право преимущественной покупки в коммуналке.
6. Соглашение содержит условия – цена и предмет. Они необходимы согласно ст. 454 Гражданского кодекса.

Если купить комнату в общежитии с нарушением установленного порядка, то появятся основания для оспаривания сделки.

Как купить комнату в общежитии

Есть правила, как купить комнату в общежитии и коммунальной квартире. Общежития предназначались только для временного проживания, но с 2007 года обстоятельства изменились.

Купить можно только ту жилплощадь, которая приватизирована. Чтобы проверить право собственности, нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН или свидетельством о праве владения. Отдельный вопрос, как купить комнату, если жилье используется по договору соцнайма.

Не в любом общежитии можно купить комнату. Продажа жилья в ведомственном или студенческом общежитии не осуществляется.

При покупке комнаты важно знать, как правильно оформить документы. Следует известить о продаже других владельцев и подождать ответ 30 дней. Извещения можно отправить через нотариуса.

Занижать цену нельзя. Продажа должна состояться именно по той стоимости, которая указывается в извещении.

Некоторые пытаются обойти закон и оформить сделку через дарение. Однако соседи могут направить иск в суд, и обеих сторон ждут неприятные последствия.

Дарственная признается фиктивной, если она оформляется с целью прикрыть реальную сделку – продажу жилья. В обход собственника лучше не пытаться продать жилье.

Документы для продажи комнаты

Основной набор:

• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве владения,
• отказ от покупки от остальных собственников,
• одобрение супруга на продажу жилья,
• техническая документация,
• справка об оплате коммунальных услуг,
• одобрение специалистов опеки, если продажа затрагивает интересы детей,
• документы, заверяющие личность сторон.

Есть точка зрения о том, что комната в коммуналке – это самостоятельный объект, поэтому получать нотариальное разрешение не требуется. Но нужно знать: в ст. 250 ГК РФ указано, что при продаже части долевой собственности нужно извещать других владельцев. П. 3 ст. 250 ГК РФ дает возможность в течение 3-х месяцев обратиться в суд за защитой своих прав.

Судебная практика

Спор о том, что нужно для покупки комнаты в квартире, рассматривал Рязанский областной суд (дело № 33-2092/2017 от 13.09.2017).

Собственница доли в квартире направила предложение о покупке другому совладельцу. Предлагалось купить 25/113 доли за 1 129 306 руб. Извещение направлено через нотариальную контору, через нотариуса отправлен положительный ответ. Но продавец ответа не дала, недвижимость не продала ни истцу, ни другим лицам.

Тогда второй владелец обратился в суд с просьбой восстановить справедливость. Утверждал, что извещение – письменное предложение о продаже жилья.

Суд подтвердил, что нет оснований для подписания соглашения купли-продажи. Предварительный договор не подписан, условия не обговорены, отсутствуют основания заставить ответчика продать свою долю.

Итог

Мало знать, какие документы нужны для покупки комнаты, – нужно понимать нюансы законодательства.

Когда решается, как купить комнату в коммунальной квартире, пошаговая инструкция поможет сориентироваться и не нарушить закон.

Как купить комнату в коммунальной квартире?

Купля-продажа комнаты в “коммуналке” – так в обиходе называют коммунальную квартиру – является распространенной операцией на российском рынке жилья.

Действительно, приобретение такой недвижимости может служить оптимальным решением при ограниченности финансовых средств на решение жилищного вопроса.

Однако при совершении таких сделок следует помнить об условиях, которые необходимо соблюсти в обязательном порядке. Об этих условиях в нашем материале.

1. Что необходимо знать, планируя покупку комнаты в коммунальной квартире?

1.1. Понятия «комната» и «коммунальная квартира»

Закон определяет понятие «комната», как часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 Жилищного кодекса РФ; далее – ЖК РФ).

Необходимо отметить, что в законе нет понятия «коммунальная квартира».

На основе анализа Жилищного кодекса РФ можно сделать вывод о том, что под коммунальной понимается квартира, состоящая из 2-х и более изолированных комнат, предназначенная для проживания одной семьи, но предоставленная в своё время по самостоятельным договорам социального найма разным нанимателям (ст. 57 ЖК РФ, ст. 59 ЖК РФ).

1.2. Правовой статус помещений в коммунальной квартире

Стартовавшая в России в 1991 году приватизация послужила основанием для изменения правового статуса жилых помещений, в том числе в коммунальных квартирах.

К настоящему времени сложившаяся практика владения и пользования коммунальным жильём предполагает несколько форм владения такой недвижимостью:

• муниципальная собственность на всю квартиру;
• общая долевая собственность на всю квартиру;
• собственность отдельных собственников на конкретные комнаты в коммунальной квартире;
• смешанная собственность (частично муниципальная, частично частная).

В 1-ом случае, когда вся квартира находится в муниципальной собственности (принадлежит муниципальному образованию), все жильцы пользуются помещениями в ней на условиях договора социального найма. Соответственно, они лишены права распоряжаться этой недвижимостью.

Подробнее

Продажа представляет собою реализацию правомочия распоряжения – одного из важнейших правомочий, принадлежащих собственнику. Поэтому осуществить продажу комнату в коммунальной квартире может только собственник или уполномоченное им нотариальной доверенностью лицо.

Во 2-м случае – случае с общей долевой собственностью на коммунальную квартиру – у сособственников отсутствуют права на конкретные комнаты, а пользование жилыми помещениями осуществляется в соответствии со сложившимся порядком пользования либо по соглашению участников общей долевой собственности.

В 3-м случае у каждого собственника возникает право на конкретную комнату, а режим общей долевой собственности сохраняется только на места общего пользования (кухня, коридор, санузел). При этом доля каждого собственника в праве на места общего пользования пропорциональна площади комнаты, находящейся в его собственности.

Подробнее

Право долевой собственности на общую часть квартиры следует судьбе комнаты: каждому следующему покупателю достанется такая же доля в праве на общие помещения, что была у продавца.

Возможна и 4-я ситуация, когда в коммунальной квартире есть комнаты, право на которые зарегистрировано в соответствии с требованиями закона и комнаты, находящиеся в пользовании по договору социального найма. В этом случае речь идёт о смешанной собственности.

1.3. Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире у соседей

Независимо от того, зарегистрирована ли у Вашего предполагаемого продавца долевая собственность на всю коммунальную квартиру или собственность на конкретную комнату в коммунальной квартире, законом установлено преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире у соседей.

Подробнее

Жилищным кодексом РФ установлено, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 6 ст. 42 ЖК РФ).

В свою очередь, в соответствии с п.1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

На практике это означает, что, поскольку собственники иных комнат в коммунальной квартире имеют первоочередное право приобрести продаваемую комнату за установленную цену, продавец обязан письменно уведомить их о продаже с указанием всех условий, включая цену.

Подробнее

Если все комнаты оформлены в собственность, уведомления о продаже направляются соответствующим правообладателям.

Если лица, проживающие в комнате, пользуются ей на основании договора найма (социального найма), уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире направляется лицу (организации, органу, управляющему имуществом соответствующего уровня), являющемуся наймодателем (как правило, соответствующему Комитету муниципального образования).

Если собственники иных комнат не приобретут продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения по обозначенной в нем цене либо в письменной форме откажутся от своего преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире до истечения этого срока, продавец вправе продать свою комнату любому лицу по цене, не ниже, указанной в извещении или отказе от права преимущественной покупки.

Подробнее

Если все собственники иных комнат в коммунальной квартире письменно откажутся от реализации своего преимущественного права покупки, комнату можно продавать до истечения месяца (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Судебная практика

Продавец комнаты в коммунальной квартире при обращении за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю обязан предоставить отказ от права преимущественной покупки только в том случае, если договор заключен до истечения одного месяца со дня уведомления собственников других комнат коммунальной квартиры (Кассационное определение Верховного Суда РФ от 25.05.2018 № 35-КГ18-3).

Если в составе собственников комнат в коммунальной квартире имеются лица, находящиеся под опекой, то отказ от права преимущественной покупки допустим только с согласия органов опеки и попечительства.

Если положения о преимущественном праве покупки не будут соблюдены, собственник иной комнаты, посчитавший свое право нарушенным, в течение 3-х месяцев с момента, как ему стало известно о нарушении своего преимущественного права, может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей по заключенному договору (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Все перечисленные выше варианты владения помещениями в коммунальной квартире имеют свою специфику, которую необходимо учитывать при совершении сделок. Поэтому, если Вы собираетесь приобрести комнату в коммунальной квартире и уже подобрали для себя подходящий вариант , начните подготовку к сделке с уточнения правового статуса выбранного помещения.

Сделать это можно как самостоятельно, так и с помощью доступного на нашем сайте сервиса – “ ПАСПОРТ ОБЪЕКТА “. С помощью “ ПАСПОРТА ОБЪЕКТА ” Вы сможете в доступном формате получить достоверную и объективную информацию о заинтересовавшем Вас объекте недвижимости, которая будет проанализирована и обобщена квалифицированными специалистами в едином документе.

• Самостоятельная же подготовка к сделке будет выглядеть следующим образом:
• Закажите в Росреестре выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ) об объекте недвижимости .
• Ваши дальнейшие действия будут зависеть от того, какие сведения об объекте недвижимости Вы увидите в разделе 1 «Сведения о характеристиках объекта недвижимости» в графе “Вид жилого помещения”:

а также в разделе 2 “Сведения о зарегистрированных правах” в графе «Вид, номер и дата государственной регистрации права»:

Подробнее

Общие сведения о выбранной комнате также можно получить в режиме реального времени без дополнительных затрат на официальном сайте Росреестра в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости».

Кроме того, данная информация может быть почерпнута из правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов, которые Вам предоставит продавец.

2.1. Продажа комнаты в коммунальной квартире, находящейся в общей долевой собственности

Если в выписке из ЕГРН в поле «Описание объекта недвижимости» Вы увидели «квартира», а в графе «Вид зарегистрированного права» – «общая долевая собственность и размер принадлежащей доли», то это означает, что Ваши действия по приобретению комнаты в такой коммунальной квартире регулируются общими нормами для сделок с долевой собственностью .

Главной особенностью таких сделок является обязательное нотариальное удостоверение .

Обратите внимание! При нотариальном удостоверении сделки письменное извещение прочих сособственников квартиры о продаже комнаты может быть сделано как продавцом, так и нотариусом.

Для регистрации перехода права собственности на комнату в коммунальной квартире на основании нотариальной сделки необходимо обратиться в Росреестр с заявлением. Это может сделать:

• любая сторона нотариально удостоверенной сделки;
• нотариус или его работник (п.3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 -ФЗ “О государственной регистрации недвижимости; далее – Закон о недвижимости).

Срок государственной регистрации прав по нотариальным документам сокращен и составляет (ст. 16 Закона о недвижимости):

• 3 рабочих дня с даты приема Росреестром заявления и документов на бумажном носителе;
• 5 рабочих дней с даты приема МФЦ заявления и документов на бумажном носителе;
• 1 рабочий день, следующий за днем поступления заявления и документов и в электронной форме при подаче документов нотариусом.

Проверка законности нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность такого документа устанавливается регистратором через единую информационную систему нотариата (ст. 59 Закона о недвижимости).

1. Если в выписке из ЕГРН в графе «Описание объекта недвижимости» Вы увидели «комната», а в графе «Вид зарегистрированного права» – «собственность», то это означает, что, Ваши дальнейшие действия будут аналогичны действиям по приобретению любого другого жилья на вторичном рынке , только с обязательным соблюдением преимущественного права собственников прочих комнат (статья 42 ЖК РФ).
2. Рекомендации: несмотря на то, что уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире соседей-собственников прочих комнат входит в обязанность продавца, контролируйте данный процесс со своей стороны. В частности, обратите внимание на следующее:
3. извещение о предстоящей продаже комнаты должно быть направлено на имя каждого собственника (соседа) прочих комнат в коммунальной квартире.

Извещение составляется в свободной форме, но с обязательным указанием всей существенной информации о продаваемой комнате, включая цену. Оно направляется либо заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо телеграммой.

Эти извещения, а также доказательства отправки извещений почтой прикладываются к заявлению в Росреестр для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на комнату.

Продажа комнаты в коммунальной квартире в этом случае оформляется договором между продавцом и покупателем в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ).

При этом должен быть составлен документ, подтверждающий передачу недвижимого имущества: акт приема-передачи или сведения о передаче комнаты включаются в текст договора купли-продажи.

По желанию сторон такая сделка может быть удостоверена нотариально.

Переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для оформления перехода права собственности по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире документов Вам нужно обратиться в МФЦ вместе со второй стороной сделки, имея при себе следующие документы:

• паспорт;
• договор купли-продажи в экземплярах по количеству сторон сделки + еще экземпляр для Росреестра;
• акт приема-передачи квартиры в экземплярах по количеству сторон сделки + еще экземпляр для Росреестра (если этих сведений нет в договоре);
• документы, подтверждающие соблюдение преимущественного права покупки (извещения о продаже с подписями и датами, с доказательствами отправки почтой, нотариально заверенные отказы и пр.);
• нотариально оформленное согласие супруга(и) продавца на продажу
• в необходимых случаях дополнительные документы.

• Специалист МФЦ:
• Вы также можете подать документы в электронном виде на сайте Росреестра или портале «Госуслуги».
• В результате Вы получите выписку из ЕГРН , подтверждающую, что комната в коммунальной квартире принадлежит Вам на праве собственности, а также договор купли-продажи со штампом о проведенной государственной регистрации права.
• Вам также может быть интересно:
• Как выбрать и купить квартиру на вторичном рынке жилья?
• Как продать долю в квартире постороннему лицу?

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом.

Статья обновлена 04.01. 2021 год

Эта сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.

Давайте разберемся подробнее:

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире  и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.

Необходимо  лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д

Подробнее: Преимущественное право покупки

Жилищный кодекс Российской Федерации:
“При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют
преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским
кодексом Российской Федерации.”

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.

Какие условия необходимо указать?

• Цена комнаты, задаток или аванс
• Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
• Условия освобождения комнаты: после  полной оплаты или в иные сроки.

Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.

Форма сделки. Нужен ли нотариус?

• Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.

• Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом до 31.07.2019 года. (изменения вступили в законную силу).
  После этой даты отчуждение (продажа, дарение) комнаты, находящейся в долевой собственности можно оформить договором купли-продажи в простой письменной форме при условии одновременного отчуждения долей всеми участниками по одному договору! Изменения в законе > > >

• Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.

• Внимание!
• Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.
• Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.
• Доля  в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.

Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.

Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.

Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!

При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.

Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.

Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.

Если есть  неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.

Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя,  необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.

Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >

Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и  можем продавать другому.

В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

Дарение микродоли

Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.

Сейчас  такой прием становится рискованным.

-Почему?

-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли.

Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.

И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!

Оцените эти риски.

Полезно знать:
Иск о нарушении права на первоочередную покупку, суд начнет рассматривать только после
размещения на депозит суда суммы, равной цене сделки.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

Договор купли продажи применяется стандартный,  а вот Предварительный договор специально разработан для этой сделки.

Нужно ли включать в договор купли-продажи комнаты долю в праве на общее имущество коммунальной квартиры?
Закон не обязывает это делать!
К тому же сразу возникает необходимость удостоверения договора купли-продажи нотариусом.
Усложнять ни к чему!

1. Точно так же как общее имущество в многоквартирном доме, так и общее имущество в коммунальной квартире переходят к собственнику комнаты «автоматически».
2. Шаблоны договоров  > > >

Продажа комнаты в коммунальной квартире с зарегистрированными лицами

Наличие зарегистрированных в комнате лиц, не является препятствием к сделке, то есть переход права собственности  от продавца к покупателю Росреестр зарегистрирует.
Но при этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания, до момента снятия их с учета.
Подробнее прочтите в статье:

• Можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами.
• Всегда рада разъяснить. Автор
• Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

На Что Обратить Внимание При Покупке Комнаты

Главная проблема преимущественного права (с точки зрения продавца и покупателя-третьего лица) – это необходимость ждать целый месяц до того момента, как можно будет закрыть сделку.

Как Приобрести Комнату в Коммунальной Квартире

Если просто сказать, что «Да, я хочу купить эту комнату», но ничего не сделать, продавец может и проигнорировать такое преимущественное право на том основании, что у потенциального покупателя-совладельца нет средств на осуществление данной сделки.

Комнаты в коммунальных квартирах, с точки зрения финансового вопроса, наиболее дешевый, простой и доступный способ получить собственное жилье.

Однако продать и купить такую комнату сложнее, чем отдельную квартиру за счет того, что нужно учитывать преимущественное право на выкуп ее другими соседями.

В чем заключаются особенности таких сделок, как лучше купить комнату в коммунальной квартире и что нужно учитывать – читайте в этой статье.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире (читать далее…)

Покупатель квартиры имеет право на получение налогового вычета в размере 13% от суммы, не превышающей 2 миллиона рублей. Таким образом, максимальная сумма вычета не может превышать 260 тысяч рублей. Комнаты в коммунальных квартирах редко стоят дороже.

Фактически, если все документы уже готовы и предварительные договоренности достигнуты, сделать все можно всего за 1 день, но преимущественное право рушит все планы. Таким образом, существенно ускорить продажу комнаты в коммунальной квартире можно следующими способами:

Можно ли продать комнату в квартире

Продажа, покупка комнаты в коммунальной квартиреПреимущественное право регулируется ст.250 ГК РФ. Используя его, любой совладелец недвижимости может выкупить часть квартиры, которая продается другим собственником этого же жилья.

Налоговый вычет

Как можно быстро продать комнату в коммунальной квартире

• Данные продавца.
• Информация о комнате.
• Описание условий сделки.
• Предложение приобрести жилье на основании преимущественного права.
• Дата и подпись.

Будьте внимательны при покупке – доли стоят дешевле, чем отдельные комнаты, на которые оформлено право собственности, но и проблем своему собственнику они принесут немало.

В частности, долю нельзя будет продать без согласия остальных собственников, которые обладают преимущественным правом на ее покупку (ст. 250 ГК РФ).

Кроме того, вам придется определить порядок пользования комнатами в квартире, ведь фактически по документам определенная комната за вами закреплена не будет.

Как Приобрести Комнату в Коммунальной Квартире

Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

• Как купить комнату в коммунальной квартире
• Как правильно купить комнату в коммуналке
• Как покупать комнату в коммуналке

Помимо преимуществ, комнаты имеют ряд очевидных (и весьма существенных) недостатков:

Порядок действий (читать далее…)

Процедура покупки комнаты с использованием средств материнского капитала осуществляется в порядке, описанном выше, но, при этом, имеет и некоторые нюансы:

Прежде чем заключить договор купли-продажи комнаты, потребуйте у продавца следующие документы:

Плюсы и минусы

Изучаем подводные камни при покупке комнаты в квартиреПокупка комнаты в квартире становится выходом в том случае, если денег в обрез, а приобрести собственное жилье необходимо.

Действующее законодательство позволяет купить не всю квартиру, а только ее часть — главное, правильно оформить документы.

О том, как совершить такую покупку, и какие риски она может за собой повлечь, читайте в нашей статье.

Покупка комнаты в квартире на материнский капитал

Особенности и подводные камниЕсли вы все же решились на приобретение комнаты, внимательно изучите наши советы – они вам пригодятся:

Итак, с соседями все в порядке, и вы решили: я хочу жить именно здесь. Теперь все внимание нужно уделить подготовке документов. Первое, что нужно сделать – убедиться, что продавец комнаты — настоящий хозяин.

Это должны быть правоподтверждающие документы (свидетельство о государственной регистрации права) и правоустанавливающие – показывающие на основании чего это право возникло (договор купли-продажи, мены, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.).

«Пусть одна комната, но своя!» — так решают многие, устав от скитаний по съемным квартирам.

Вопреки распространенным стереотипам жизнь в коммунальной квартире необязательно представляет собой сущий ад с постоянными скандалами, испорченными вещами и отравленной едой.

Если владельцы комнат достойные люди, они вполне способны не только мирно ужиться, но и помогать друг другу. Именно об этом «золотом соседстве» поется в песне «Плачу по квартире коммунальной».

Бывает и так, что отдельные комнаты не приватизированы. Тогда приоритетное право покупки появляется и у органов местного самоуправления. А продавец точно также обязан уведомить о том, что он продает и по какой цене. Также придется ждать ответа в течение месяца.

• Как купить комнату в коммунальной квартире
• Как правильно купить комнату в коммуналке
• Как покупать комнату в коммуналке

Мы выбираем, нас выбирают… (читать далее…)

Документы, подтверждающие уведомление сособственников, необходимо приложить к пакету документов при подаче договора купли-продажи комнаты (доли) на государственную регистрацию. Иногда бывают ситуации, когда соглашаются купить комнату сразу несколько сособственников, в этом случае вы вправе продать свою комнату любому из них по вашему выбору.

А самое главное — никогда не соглашайтесь на подписание договора дарения комнаты вместо договора купли-продажи. Продавцы иногда в обход статьи 250 ГК РФ предлагают подписать договор дарения, чтобы не получать отказы сособственников (при дарении этого не требуется). Такая сделка по иску заинтересованных лиц может быть признана судом притворной.

Приоритетное право

Как правильно купить комнату в квартиреВыбор жилплощади начинается с просмотра. Старайтесь обращать внимание, прежде всего, на те вещи, которые будет невозможно изменить: метраж, освещенность комнаты, состояние мест общего пользования и т.д. А если в комнате висит огромный плакат, который вас раздражает, просто мысленно снимите его со стены.

Документы: с чего начать?

Права хозяинаЕсли среди собственников других комнат есть дети или недееспособные граждане, то одного отказа мало. Нужно, чтобы родители этих детей и опекуны недееспособных лиц получили соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства.

Однако при покупке и продаже такой комнаты нужно учитывать преимущественное право других соседей на приобретение этого помещения. Подробнее о нем и особенностях продажи см.ниже.

Оформить покупку комнаты в коммунальной квартире, не уведомляя об этом соседей, невозможно. Такая сделка не будет считаться законной. Но данный документ не имеет четкой формы и может составляться в произвольном виде, лишь бы учитывалось основное содержание.

Комнаты в коммунальных квартирах, с точки зрения финансового вопроса, наиболее дешевый, простой и доступный способ получить собственное жилье.

Однако продать и купить такую комнату сложнее, чем отдельную квартиру за счет того, что нужно учитывать преимущественное право на выкуп ее другими соседями.

В чем заключаются особенности таких сделок, как лучше купить комнату в коммунальной квартире и что нужно учитывать – читайте в этой статье.

• Как купить комнату в коммунальной квартире
• Как правильно купить комнату в коммуналке
• Как покупать комнату в коммуналке

Порядок купли-продажи комнаты в коммунальной квартиру (читать далее…)

Преимущественное право регулируется ст.250 ГК РФ. Используя его, любой совладелец недвижимости может выкупить часть квартиры, которая продается другим собственником этого же жилья.

• Поиск покупателя/продавца: от 1 дня. В среднем 7-20 дней.
• Подготовка всех документов: до 1 месяца.
• Обсуждение условий сделки и заключение договора купли-продажи: от 1 дня.
• Оформление права собственности: около 1 недели.

Можно ли продать комнату в квартире

Продажа, покупка комнаты в коммунальной квартиреПеречень расходов зависит преимущественно от продавца. И он же несет большую часть затрат. Исключение могут составлять ситуации, когда по договоренности сторон некоторые расходы ложатся на покупателя.

Содержание уведомления

СрокиКак было сказано ранее, процедура покупки комнаты в коммунальной квартире несколько отличается от обычной покупки всей квартиры в целом. Рассмотрим данный процесс подробнее.

Теоретически да. Если соседей слишком много или нет возможности их найти, либо просто продавец не хочет ждать 30 дней, можно найти способ оформить сделку сразу.

❗ Оставшиеся прописанными люди. Согласно закону, продавец должен выписать всех, кто проживает в комнате, перед продажей.

Но бывает, что регистрацию прекращают без участия жильцов, например, если они пропали без вести или отбывают наказание в местах лишения свободы.

Если продавец выпишет таких жильцов, они могут восстановить прописку по возвращению и потребовать право на проживание в комнате вместе с вами. Поэтому уточните, не возникнет ли проблем: спросите, оформит ли продавец всем выписанным из комнаты другую регистрацию.

❗ Долги по коммунальным услугам. Если продавец предоставил вместо справки квитанцию, в которой указан только он, возможно, есть долги по остальным комнатам.

В этом случае управляющая компания, товарищество собственников жилья или другая форма управления многоквартирным домом может инициировать отключение воды, газа или света — в зависимости от того, по каким ресурсам есть долг.

В результате пострадают все жители коммуналки или общежития. Поэтому перед покупкой обязательно удостоверьтесь, что долгов нет.

• Как купить комнату в коммунальной квартире
• Как правильно купить комнату в коммуналке
• Как покупать комнату в коммуналке

Как выделить комнату в квартире для продажи (читать далее…)

Когда решаете, стоит ли покупать комнату в коммуналке , обязательно учитывайте наличие долгов по коммунальным услугам. Попросите продавца предоставить справки об отсутствии задолженности из ТСЖ, УК или ЖЭКа. Если долги есть, продавец будет обязан погасить их перед оформлением сделки. Если их нет, все нормально — можете подписывать ДКП.

Теоретически можно использовать материнский капитал для покупки комнаты. Но есть важные условия:

Подпишите ДКП — договор купли-продажи

Как купить комнату в коммунальной квартире или общежитииЛучше не искать лазеек в законодательстве, а оформить все по закону. Так у вас гарантированно не будет проблем.

Проверьте право собственности, наличие обременений

Ответы на дополнительные вопросы �� подтверждение права собственности — свидетельство старого образца или выписку из ЕГРН;

Заполните форму, чтобы задать свой вопрос: