Как перевести долю в квартире в комнату

Главная / Жилищные споры / Как перевести долю в квартире в комнату

Просмотров 651

«Коммуналки» ушли в прошлое, однако и сейчас в квартирах проживает несколько семей. Бывает, что собственники долей даже не являются родственниками.

Им приходится вести общий быт, составлять график уборки, оплачивать ремонт, поочередно пользоваться кухней и туалетом. Логично что возникают споры, борьба за «квадратные метры» и прочие разногласия по использованию квартиры.

Можно ли избежать проблем, если жилье находится в общедолевой собственности?

Отчасти помогает перевод квартирной доли в изолированную комнату. Правда, такое превращение имеет свои особенности. Далеко не во всех случаях это возможно. Что нужно для перевода долей в отдельные комнаты, как договориться с сособственниками и во сколько это обойдется? Начинаем разбор юридических тонкостей.

✅ Чем отличается доля от изолированной комнаты?

Проживание в квартире – это использование жилых комнат, кухни, ванной, туалета, кладовой, балкона и коридора. Возникает вопрос, а в чем выражаются доли?

Ситуация из жизни:

Сергей, Иван и Егор вступили в наследство на 3-комнатную квартиру. Сергею досталось ⅔ часть, а Ивану и Егору по 1/6 доле в жилплощади. Обладатель большей доли сразу заявил, что раз ему принадлежит ⅔ от всей квартиры, то он заберет себе 2 комнаты из 3 имеющихся. Егор с Иваном не согласились, поскольку им оставалась одна комната на двоих. Кто из собственников прав, а кто не прав?

Различают две разновидности долей в квартире: идеальные и реальные.

Первые можно сравнить с математической дробью – в нашем случае это ⅔ доли Сергея, 1/6 часть Ивана и столько же у Егора. Их нельзя увидеть, пощупать, представить в виде объекта.

Реальные доли – это физическое представление дроби (например, одна из комнат в квартире). Однако здесь действует правило: реальной долей можно пользоваться, но распоряжаться нельзя. Иначе – жить можно, а вот с продажей, арендой, обменом, дарением и залогом возникнут трудности (см. “Что можно сделать с долей в квартире“).

Решение ситуации очень простое: Сергей, равно как и Егор с Иваном, не сможет сразу перевести ⅔ долю в две комнаты. Для того, чтобы закрепить за собой изолированные помещения нужно заключить соглашение об определении порядка пользования квартирой. Если дольщики не придут к общему решению, придется разрешать спор в судебном порядке.

Таким образом, доля – это «идеальная» часть квартиры, а комната – физически определенная часть жилплощади. Хорошо, если они совпадают. Зачастую доля больше или меньше изолированных комнат. Отсюда и споры – кому выделить ту или иную комнату, кто имеет больше прав, а кому выплачивать компенсацию остальным.

✅ Можно ли превратить долю в квартире в комнату?

• Перевод доли в комнату означает превращение «визуальной» дроби в натуральный эквивалент в виде жилого помещения. Закон допускает такую возможность, но при одной оговорке:
• Превращение доли в комнату – это порядок пользования квартирой с определением комнат участникам соглашения.
• В каких случаях можно закрепить долю в виде комнаты:

1. Желание установить/изменить порядок пользования жилплощадью. Если сложившийся порядок действует 10-15 лет и всех все устраивало, новые совладельцы не смогут его поменять.

2. Последующая продажа доли – стоимость долей в квартире, где установлен порядок пользования гораздо выше цены обычных долей.
3. Необходимость проживать в квартире – комната предпочтительнее доли, т.к. это отдельное помещение, а не мифические “квадраты” в виде права собственности.

Совладельцы вправе требовать о предоставлении комнаты соразмерно с их долями в общем праве (ст. 247 ГК РФ). Если это невозможно, остальные должны выплатить компенсацию. Отказ в выплате служит основанием для обращения в суд.

Допускается и второй вариант – выдел доли в натуре (ст. 252 ГК РФ). Однако на практике это невозможно. Сооружать «квартиру в квартиру» вам никто не позволит – это потребует создание отдельного входа, кухни, санузла и прочих коммуникаций. Сейчас выдел в натуре заменяется денежной компенсацией (см. “Как рассчитать стоимость доли в квартире“).

✅ Способы перевода

Сособственники квартиры имеют право на перевод доли в изолированную комнату. Достичь желаемого можно двумя путями:

Наименование договора – «… о порядке пользования квартирой в общей долевой собственности». Соглашение подписывают все содольщики без исключения – даже если кто-то не хочет закреплять свою долю в виде комнаты. Затем соглашение отдается нотариусу. Без его печати оно не вступит в юридическую силу.

Дольщики могут установить произвольный порядок использования квартиры – например, разделить 3-комнатную квартиру между тремя совладельцами: каждому достанется по комнате. Места общего пользования считаются общими – кухня, коридор, ванная, туалет и др.

*/ – Однокомнатную квартиру поделить не получится. Скажем, если она принадлежит двоим собственникам, они не смогут превратить долю в комнату. Один из вариантов – продать жилье и разделить деньги соразмерно с долями. Второй вариант – определить такой порядок пользования, при котором один будет жить в квартире, а второй получать компенсацию за использование его доли.

Принудительный способ, если мирный перевод затруднителен из-за разногласий. Совладелец составляет иск, обращается в суд и требует зафиксировать его долю в виде одной из комнат. Альтернативный вариант – выдел доли в натуре. Но в таком случае истцу полагается компенсация, а не доля. Если суд удовлетворит его требования, он выйдет из состава собственников квартиры.

Конечно, разумнее всего не доводить дело до суда. Соглашение между дольщиками гораздо выгоднее – они могут договориться о любых вариантах пользования жильем. Вплоть до того, что в квартире будет проживать один человек, а остальные смогут получить деньги. Или не заключать соглашение, а договориться на словах (например, в кругу семьи или близких родственников).

✅ Как перевести долю в квартире в свою комнату по соглашению

Достигнув согласия, совладельцам предстоит закрепить его в письменной форме. Если никто не возражает, особых трудностей не возникнет.

Порядок действий:

1. Обсудить предстоящие условия.
2. Определить, кто из совладельцев хочет перевести свою долю в отдельную комнату – прикинуть, хватит ли помещений на всех.
3. Установить размер компенсации – на случай, если комната превысит/не дотянет до дробного показателя.
4. Составить проект соглашения.
5. Обратиться к нотариусу, заверить договоренности в форме соглашения.
6. Обратиться в ФКП «Росреестра» за внесением изменений.
7. Получить новые документы.
8. Разделить лицевые счета и определить порядок оплаты коммунальных услуг.

Обновленные сведения заносятся в базу государственного реестра. Совладельцы получат правоутверждающие документы – бумажные или электронные выписки из ЕГРН. Отныне можно использовать жилье согласно договоренностям.

???? Образец соглашения об определении порядка пользования квартирой

 

???? Необходимые документы

Ответственный собственник (например, по доверенности от остальных) готовит следующие документы:

• паспорт;
• правоустанавливающий и утверждающий документ на долю;
• нотариальное соглашение об определении порядка пользования квартирой;
• копию выписок из ЕГРН с реестровыми и кадастровыми данными;
• акты и заключения из БТИ – при необходимости.

Сотрудники Росреестра или МФЦ проверяют сведения и выдают талон о принятии документов. Через 3-7 дней изменения внесут в базу данных и останется лишь забрать готовые выписки.

???? Сколько стоит?

Выше мы отметили, что соглашение подлежит обязательной регистрации у нотариуса. Выбранный вами специалист проверит чистоту сделки, согласия всех совладельцев, их притязания на квартиру и договоренности.

За свои услуги нотариус берет госпошлину – 0,5% от стоимости переводимых долей (предел – от 300 до 20 000 рублей).

Помимо госпошлины нужно оплатить по тарифу нотариальный конторы. Сюда входит техническая и правовая работа. Нотариусы Москвы берут от 5 000 до 10 000 рублей за одну сделку. Расчеты – индивидуальны.

Оплатить услуги можно в приёмной нотариуса: по карте или наличными. Секретарь предоставит терминал для безналичного платежа. Если вы оплачиваете наличкой, вам выдадут чек с печатью.

✅ Как перевести долю в квартире в отдельную комнату через суд

Исчерпание мирных попыток решить вопрос приводит к судебным разбирательствам. Истцом (заявителем) выступает собственник доли – если он хочет представить ее в виде комнаты. Ответчики – остальные совладельцы или несогласные на установление порядка.

До того, как обращаться в суд, нужно собрать доказательства о попытках решить вопрос полюбовно (пп. 1 п. 1 ст. 135 ГПК РФ). Заявитель прикладывает уведомления о вручении писем, опись вложений, проект соглашения об определении порядка пользования квартирой и т.д.

Затем можно приступать к принудительному процессу.

???? Судебная процедура

Заявитель должен определить, в какой суд ему обращаться. Согласно территориальной подсудности, иск подается в суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Спор относительно порядка пользования квартирой рассматривают мировые судьи (пп. 7 п. 1 ст. 23 ГПК РФ).

Этапы судебной процедуры:

1. Подача иска и комплекта с документами + квитанции об оплате госпошлины.
2. Ожидание начала предварительных слушаний.
3. Выступление участников, совещание суда, вынесение решения (или – единолично мировым судьей).
4. Выдача исполнительных листов.

Наличие судебного решения дает право оформить перевод доли в комнату. Совладелец обращается в ФКП «Росреестра» и вносит необходимые изменения.

???? Образец иска об определении порядка пользования долей в квартире

???? Список документов

Собранный пакет документов дополняет исковое заявление истца. Все приложения имеют форму копий, но в ряде случаев суд может сверить их с оригиналами.

Что понадобится из документов:

• квитанция о внесении госпошлины – обязательно;
• паспорт РФ – копия и оригинал;
• доказательства попыток решить вопрос мирным путем (уведомления, копии соглашений, сопроводительные письма);
• соглашение о порядке пользования жилплощадью – если истец хочет его оспорить или внести ряд поправок;
• выписка из домовой книги;
• правовые документы на долю истца – на основании чего она получена и зарегистрирована в ЕГРН (см. “Как и где узнать о своей доле в квартире“);
• необходимые выписки из ЕГРН – по ситуации;
• техплан квартиры – с 2013 года он заменяет техпаспорт;
• заключение эксперта БТИ или другие сведения.

Придерживайтесь правила: сколько участников процесса – столько и пакетов с документами. Сделайте копии со всех подлинников, лучше с запасом на случай их потери.

Слушания в мировом суде могут затянуться на неопределенный срок. Вместе с тем сроки касаются и других процедур:

• оценка перевода доли в комнату – от 14 дней до 2 месяцев;
• запрос справок – от 3 до 14 дней;
• обработка запроса истца – не более 5 дней с момента подачи;
• срок на рассмотрение дела в мировом суде – 1 месяц (п. 1 ст. 154 ГПК РФ);
• апелляция (обжалование) – 30 дней.

Кроме того, на сроки влияют и внешние факторы: неявка на судебное заседание, перенос дела, подача встречных исков, ходатайств, заказ дополнительной экспертизы.

Исковое заявление об определении порядка пользования квартирой относится к искам неимущественного характера. Заявитель оплачивает стандартную госпошлину – 300 рублей (п. 1 пп. 3 ст. 333.19 НК РФ).

Цена экспертизы может достигать 20 000 рублей. Однако в случае выигрыша дела истец вправе переложить расходы на ответчика (-ов). Об этом также нужно сообщить суду.

✅ Судебная практика: пример

Превращение доли в изолированную комнату – это всегда непросто. Нужно учесть множество факторов, которые влияют на окончательное решение суда.

Какие нюансы заслуживают внимания:

1. Сложившийся порядок пользования – изменить 15-летние устои в эксплуатации квартиры довольно сложно.
2. Размеры долей – чем они больше, тем выше шансов получить просторное жилое помещение (например, гостиную).
3. Жизненные условия – наличие детей, опекаемых лиц и инвалидов повышает шанс на выделение отдельной комнаты. Не исключено, что суд определит перевод доли в большее по площади помещение.
4. Технические возможности – одинокому собственнику могут выделить проходную комнату, а вот с супругами или детьми это будет невозможно.
5. Незначительность доли – суд не выделит комнату, если доля истца не дотягивает до минимального показателя (9-12 м²). Вероятно, остальные совладельцы смогут ее выкупить даже при несогласии собственника.

Ситуации могут быть разными, поэтому важно учесть не только технические параметры, но и родственную связь.

Пример:

Судебный участок № 295 Восточного муниципального р-на г. Москва рассматривал обращение истицы Лужиной против ответчика Вялых. Участники процесса имели в собственности 2-комнатную квартиру. Лужина проживала в ней вместе с матерью, но после ее смерти получила в наследство ¾ квартиры. Вялых получил ¼ долю в результате данного наследования.

Лужина (истец) просила суд закрепить за ней большую комнату (20 м²), а ответчику выделить меньшее помещение (11 м²). Обоснование – истица проживает в квартире уже порядка 17 лет, а ответчик даже не появляется в ней после получения наследства. Вместе с Лужиной жила и ее 13-летняя дочка.

Вялых (ответчик) считал ровно наоборот: ему, а не истцу положена большая комната, но не привёл веских аргументов. Ответчик не хотел жить в квартире, зато намеревался сдавать комнату в аренду.

Изучив обстоятельства, мировой судья принял решение удовлетворить иск Лужиной. Определив порядок пользования квартирой, суд учитывал, что ответчик тоже имеет притязания. Но поскольку не заинтересован в проживании, ему положена компенсация.

Стороны договорились, что истец выплачивает компенсацию ответчику, а тот, в свою очередь, не заселяет квартирантов. Таким образом, Лужина и ее дочь получили в пользование всю квартиру (31 м² жилой площади и 17 м² нежилой).

Вялых отказался от притязаний, но смог выручить денежные средства.

Итак, чтобы перевести долю квартиры в комнату нужно установить порядок пользования. Необходимости в выделе долей нет – при таком раскладе совладелец сможет рассчитывать лишь на компенсацию. Если вы можете договориться о порядке, заключайте соглашение. Это позволит закрепить право и занять комнаты. Остальные части квартиры останутся в общем пользовании совладельцев.

Ссоры в процессе деления квартиры – обычное явление. Совладельцы тянут одеяло на себя, считают себя правыми, игнорируют чужие интересы. Именно поэтому большинство споров доходит до суда. Разрешить конфликт на слепом отстаивании позиций очень сложно.

Требуется юридическая помощь – чтобы взвесить все «за» и «против», оценить риски, собрать доказательства, составить грамотное заявление и рассчитать доли. Помочь в этом нелегком деле могут юристы нашего портала. Обратитесь за консультацией, и юрист ответ на ваш вопрос.

Вы узнаете, как лучше перевести долю в комнату, что можно требовать и как учесть мнения остальных.

Рекомендуем видео о разнице между «идеальной» и «реальной» долей в квартире:

Доля в недвижимости: что надо знать

Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников

Сергей Мальгавко/ТАСС

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв.

м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности.

Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно.

«Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной.

Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу.

При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

«Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников.

Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них).

Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова.

 — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна.

Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая.

 — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

 Как продать долю в квартире. Инструкция

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая.

 — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры.

Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги.

Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации.

Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Как перевести долю в квартире в комнату?

Владеть долей в квартире не значит автоматически претендовать на одну из комнат, пока не оформлен фактический выдел части недвижимости в натуре.

Способ, как перевести долю в квартире в комнату, определяется с учетом наличия согласия между владельцами и выполнения определенных требований законодательства.

Процесс обособления конкретного жилого помещения из квартиры сложен и длителен, если владельцы долевой собственности заранее не договорились о порядке выделения и пользования общим имуществом.

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Перевод доли в квартире в отдельную комнату представляет собой фактический выдел жилплощади из состава общего имущества. Особенности определения долей в имуществе устанавливаются ст. 245 ГК РФ. Если нет оснований считать порядок распределения иным, по закону доли собственников будут равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ), если сами владельцы не предпочтут согласовать деление на доли по-другому.

Если собственник вкладывал собственные средства в улучшение всего объекта, провел модернизацию, повысившую рыночную стоимость квартиры, на основании п. 3 ст. 245 ГК РФ, он вправе потребовать увеличения личной доли, что отразится на выделе отдельного помещения в натуре.

Переоформление доли в комнату, согласно ст. 252 ГК РФ, предполагает следующий алгоритм действий:

1. Определить размер принадлежащей каждому участнику собственности доли.
2. Провести согласование увеличения или уменьшения чьей-либо части через мировое соглашение.
3. При выявлении разногласий требовать выдела комнаты из общего имущества в судебном порядке.
4. При отсутствии возможности равного распределения жилья без несоразмерного ущерба общему имуществу, вместо фактического выделения доли выплачивают денежную компенсацию, сопоставимую с рыночной стоимостью части собственности.
5. Если принадлежащая часть слишком мала для обособления доли, и добровольно решить вопрос с выплатой компенсации не удалось, обращаются в суд для признания доли незначительной и принудительной выплаты компенсации.

Пунктом 4 ст. 37 ЖК РФ устанавливается недопустимость выдела вместе со своей жилплощадью части общего имущества дома. Коммуникациями и общедомовым оборудованием владелец комнаты пользуется вместе с другими жильцами.

Если размер доли позволяет перевести ее в отдельную комнату, после проведения выдела собственник получает отдельный объект недвижимости, которым он сможет распоряжаться по своему усмотрению, не спрашивая разрешения на сделки у владельцев остальных частей в квартире.

Способы, как превратить долю в комнату

Предусмотрено 2 способа отделения комнаты в квартире:

1. Через мировое соглашение.
2. Через городской (районный) суд.

Оптимальный вариант обособления части в квартире – внесудебный, когда все участники согласны с предложенным распределением и по доброй воле подписывают соглашение о выделе доли в натуре.

Оформить долю в комнату по добровольному соглашению может один или несколько собственников, если параметры квартиры позволят это сделать.

Если только 1 человек захочет отделить свое помещение, другие вправе продолжить пользоваться остальной частью квартиры на правах общей собственности.

Если хотя бы один из совладельцев выразит несогласие с выделением комнаты или условиями выдела, дело уполномочен рассматривать в суд на основании полученного искового заявления. Судебная процедура более длительная, сложная, затратная. В интересах обособляемого собственника решить вопрос во внесудебном порядке.

Добровольный порядок переоформления

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

По обоюдному согласию собственники вправе договориться и подписать соглашение об определении доли в виде отдельной квартиры. При желании стороны вправе заверить документ в нотариальной конторе, чтобы избежать последующего оспаривания и обращения в суд с требованием признать соглашение недействительным.

Чтобы превратить долю в комнату и добровольно зафиксировать право на конкретную часть жилплощади, должны быть выполнены условия:

1. Не должны нарушаться права других собственников.
2. Размер комнаты должен пропорционально соответствовать той жилой площади, на которую может претендовать собственник доли в квартире.
3. Места общего пользования остаются доступными всем жильцам.
4. Недопустим запрет на выход из комнаты для кого-либо из проживающих.
5. Выделить можно только жилую комнату с окном, изолированную от остальных помещений.

Несмотря на более простой алгоритм, для выделения комнаты в полном соответствии с законом должны быть выполнены определенные условия.

Если технические характеристики квартиры не предполагают наличие изолированных комнат, обособить одну из них не удастся, как и оформить личной собственностью кухонное пространство или кладовку.

Выходом из ситуации может стать проведение перепланировки, в результате которой появится изолированная жилая комната.

Документы в Росреестр

Чтобы оформить комнату из доли в квартире, в Росреестр готовят пакет документации:

• Подписанное всеми собственниками квартиры соглашение о выделе комнаты;
• Гражданские паспорта всех участников собственности (для владельца выделяемой части – оригинал, остальные предоставляют копии паспортов);
• Техническая документация на весь объект;
• Свидетельство о регистрации собственности, выписка из ЕГРН;
• Регистрационная пошлина в 2 тысячи рублей.

Если проводилась перепланировка, предоставляют разрешительные документы из БТИ.

Как оформить соглашение

Поскольку нотариальное заверение не является обязательным, стороны могут самостоятельно подготовить и подписать бланк.

Основные реквизиты соглашения:

• Место составления и дата;
• Информация обо всех участниках долевой собственности;
• Идентификационные характеристики квартиры (точный адрес, площадь);
• Перечисление долей в составе квартиры;
• Условия распределения с выделом части недвижимости в натуре;
• Определение порядка пользования местами общего пользования;
• Права и обязанности участников соглашения;
• Подписи сторон.

Во избежание ошибок при составлении используют образец соглашения.

Скачать соглашение об выделе доли в натуре

Переоформление в судебном порядке

Если нет возможности мирно согласовать переоформление доли в отдельную комнату, подают иск в суд. Перед подачей заявления следует объективно оценить возможность обособления собственности согласно долевому распределению, заказав проведение независимой экспертизы.

Иск подают в городской или районный суд лично или по почте, заверив передаваемые документы.

В процессе выдела доли в судебном порядке предстоит пройти следующие этапы:

1. Досудебное урегулирование. Собственникам квартиры передают письменное предложение добровольно заключить мировое соглашение.
2. Подготовка пакета документов. Перечень включает иск и подтверждающую документацию.
3. Составление заявления.
4. Подача иска и участие в судебных разбирательствах.
5. Получение судебного решения.
6. Переоформление права на комнату после вступления в силу решения.

От грамотной аргументации и правильного составления заявления во многом зависит выносимое решение.

Как составить иск

Используя образец, можно самостоятельно составить исковое заявление и подготовиться к суду. При подготовке иска следят, чтобы в нем присутствовали обязательные реквизиты:

• Судебный орган, куда подается заявление (по месту расположения недвижимости);
• Сведения о заявителе (ФИО, данные паспорта, место проживания) и ответчиках (собственниках других долей);
• Если в квартире есть несовершеннолетние, на судебные заседания приглашают представителей органов опеки;
• Описание объекта недвижимости и перечисление собственников;
• Основания для обращения в суд;
• Правила пользования общим имуществом;
• Законодательные ссылки, на основании которых требуют выдел доли в комнату;
• Требования истца – выделить часть квартиры в натуре.

Исковое заявление подписывают и ставят дату подачи, предварительно перечислив прилагаемые документы.

Скачать образец искового заявления о выделе доли в комнату

Документы для суда

В качестве приложений к иску выступают:

• Паспорт заявителя;
• Выписка ЕГРН;
• Справка о проживающих гражданах;
• Документ, дающий основание распоряжаться недвижимостью;
• Квитанцию об уплаченной судебной пошлине;
• Техплан квартиры.

Исковое заявление и пакет документации готовится по количеству собственников и еще один для суда.

Судебная практика по превращению доли в комнату

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Шансы на удовлетворение требований истца вырастут, если серьезно подойти к вопросу перевода доли в квартире в комнату. В условиях многоквартирного дома серьезные перепланировки ограничены, а добиться справедливого распределения жилья сложно, поскольку каждое помещение имеет свой размер.

Если истец требует выделить комнату больше, чем его доля в квартире, остальным собственникам с их согласия выплачивают компенсацию. Размер компенсации не подлежит согласованию, если в суде будет установлено, что доля слишком мала, а у собственника есть иная жилплощадь для проживания.

Как долю в квартире превратить в свою отдельную комнату?

Квартира, как и любое имущество, может находиться как в собственности одного лица, так и нескольких лиц одновременно – в последнем случае собственность признается общей.

Закон предусматривает две разновидности общей собственности – долевая и совместная. Совместная собственность может возникать только между строго определенными категориями субъектов, прежде всего – супругами.

• Во всех остальных случаях, когда закон прямо не указывает, что собственность совместная, она считается долевой.
• Принципиальная разница в том, что при долевой собственности изначально определены доли всех сособственников (они указываются в документах), а в совместной – нет.
• Имея долю в общей собственности (не важно, в совместной или долевой), следует понимать, что это не какая-то конкретная часть имущества.
• Если у вас в документах о праве собственности указано, к примеру «1/3 в праве собственности на квартиру», то вы не становитесь автоматически собственником одной из трех комнат в этой квартире.
• Поэтому владение долей в квартире приносит массу неудобств:

– за сособственником не закреплена определенная часть имущества, которую он может обозначить как свою,- нельзя выделить лицевой счет для отдельной оплаты коммунальных услуг,- нельзя свободно распорядиться своей долей: любое действие должно быть согласовано со всеми остальными сособственниками (начиная от регистрации в квартире и заканчивая продажей доли).

Кроме того, доля в квартире всегда ценится ниже, нежели отдельная комната.

Поэтому лучше выделить свою долю в квартире в отдельную комнату. Как это можно сделать?

Закон допускает два варианта:

– разделить долевую собственность по соглашению всех сособственников- выделить свою долю из общего имущества: либо в натуре (в виде отдельной, изолированной части имущества), либо путем выкупа доли остальными сособственниками.

1. Раздел долевой собственности возможен только в добровольном порядке, если на это соглашаются все сособственники квартиры.

Соглашение подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, необходимо представить документы, подтверждающие собственность на имущество.

Доли распределяются так, как об этом договорились сособственники (площадь комнаты сопоставляется с долей – недостаток или избыток компенсируется деньгами).

На основании соглашения Росреестр выдает новые свидетельства о праве собственности на соответствующую комнату в квартире каждому сособственнику. Право долевой собственности у них прекращается.

2. Выдел доли в квартире.

1. Каждый сособственник имеет право потребовать выдела своей доли из состава общего имущества.
2. Такой выдел может быть произведен как в добровольном порядке, путем заключения всеми сособственниками соглашения (как в случае с разделом), так и в принудительном, через суд.
3. В отличие от раздела, когда долевая собственность прекращается у всех сособственников, выдел доли таких последствий не влечет.
4. Долевая собственность прекращается только у выделившего долю сособственника – у него возникает личная собственность, а у остальных по-прежнему сохраняется долевая собственность.
5. Когда остальные сособственники не соглашаются выделить отдельную комнату, этот вопрос решается судом.

Здесь возможны два варианта: либо суд выделит долю «в натуре» (т.е. закрепит за истцом конкретную часть имущества), либо обяжет остальных сособственников выплатить стоимость выделяемой доли.

Выдел «в натуре» допускается при условии, что после выдела будет сформировано отдельное жилое помещение с самостоятельным входом и вспомогательными помещениями. Как правило, в стандартной квартире это обеспечить нельзя.

Как быть, если сособственнику нужен документ о собственности именно на комнату, а выделить ее «в натуре» технической возможности нет?

Возможен такой вариант: определить в судебном порядке реальную долю в квартире. Пока в основном складывается положительная практика по подобным требованиям.

Суд определяет, что доля сособственника в квартире соответствует такой-то комнате. Предварительно нужно будет оформить технический паспорт на эту комнату.

• На основании решения суда сособственник уже может оформить в Росреестре свидетельство о праве собственности на комнату, что позволит ему распоряжаться ею полностью по своему усмотрению.
• Между тем за ним сохраняется право долевой собственности на места общего пользования в квартире, оно автоматически перейдет к покупателю в случае продажи комнаты.
• Таким образом, особых препятствий для перевода доли в квартире в отдельную комнату сейчас нет.
• Знайте свои права и пользуйтесь ими!

© Сивакова И. В., 2018 г.