Как Оформить Покупку Комнаты в Коммунальной Квартире

Не у каждого человека есть деньги для покупки квартиры, поэтому многие пытаются приобрести хотя бы часть жилища — комнату в общежитии или коммуналке.

Кроме того, это неплохой вариант для инвестиций — недвижимость всегда можно сдать в аренду и получать стабильный доход.

В этой статье вы найдете пошаговую инструкцию, как купить комнату в общежитии или коммунальной квартире и обойти все подводные камни.

В чем разница между коммуналкой и общежитием?

На первый взгляд кажется, что это жилье одного типа, однако это не так. В коммуналке гораздо проще приобрести комнату, нежели в общежитии.

По сути, коммуналка — это квартира, которая разделена на несколько владельцев. Ее части можно без проблем продавать и покупать.

С общежитием все сложнее. Если речь идет о студенческом жилье, то оно принадлежит государству, купить в нем квадратные метры не получится.

В общежитиях для рабочих, а также семейного типа, согласно закону комнаты не могут быть переданы в частное владение, они относятся к специальному жилому фонду. Однако в некоторых случаях жилье переводят в иную юридическую категорию, и приобрести его можно.

Важно! Всегда проверяйте юридический статус приобретаемой недвижимости.

Как купить комнату в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Приобрести жилье в коммуналке все же немного сложнее, чем купить квартиру в новостройке. Чтобы учесть все мелочи, пользуйтесь нашей простой инструкцией.

Шаг 1: выбор подходящей комнаты

Перед тем как выкупить комнату в коммуналке, вы пройдете долгий этап выбора подходящего жилья. Советуем:

1. Пользоваться специальными сайтами и приложениями по поиску недвижимости. На них только самые актуальные объявления.
2. Рассматривать в первую очередь объявления с большим количеством фотографий, на которых видно не только саму комнату, но и общие помещения. Если ни на одном снимке нет коридора, туалета, кухни, это плохой знак. Возможно, они в не очень хорошем состоянии, поэтому информацию о них умышленно скрывают.
3. Назначать как можно больше просмотров — так вам будет проще понять, какое жилье в целом можно найти для вашего бюджета, что предлагают, в каком состоянии и т. д.
4. В первую очередь рассматривать жилье, близкое к работе, месту учебы, если вы планируете жить в нем. Хотите сдавать в аренду? Рассматривайте недвижимость около университетов (можно сдать студентам), крупных предприятий, транспортных развязок.

Шаг 2: просмотр и знакомство с соседями

При просмотре будущего жилья обращайте внимание на коммуникации, изношенность сетей. А еще смотрите на сам дом: если он старый, дает трещины, в дальнейшем такое жилье будет трудно перепродать.

Перед тем как купить комнату в коммунальной квартире, стоит пообщаться со всеми (!) жильцами. Если кто-то покажется вам нетрезвым, неадекватным, не стоит брать такое жилье. Если в какой-то из комнат живет несколько детей или животных, тоже откажитесь от покупки — в любом случае вам будет доставлять неудобство шум и запахи.

Шаг 3: проверка документов и долгов

Этот шаг состоит из 4 этапов:

1. Проверка права собственности на комнату. Пусть продавец предоставит вам выписку из ЕГРН: надо убедиться, что недвижимость действительно принадлежит ему, а не городу, например. Кроме того, там будет указано наличие или отсутствие обременений (арестов и т. д.) — если они есть, смотрите другой вариант.
2. Проверка дееспособности собственника. Вам нужно получить от продавца справку из психоневрологического диспансера, иначе сделку с недееспособным лицом могут посчитать неправомерной.
3. Проверка наличия долгов по “коммуналке”.
4. Получение отказов от владельцев других частей квартиры (только в письменном виде!). У них первоочередное право на выкуп комнаты. Поэтому вам надо получить от них отказы сделать это.

Шаг 4: сбор документов и подписание ДКП

Собственник собирает пакет документов, включающий отказы других жильцов в письменном виде, документ, который подтверждает право собственности на комнату, кадастровый и техпаспорт, собственный паспорт и т. д.

После этого подписывается договор купли-продажи, его обязательно надо официально регистрировать в Росреестре.

Шаг 5: регистрация права собственности

Вы должны будете взять вышеуказанный пакет бумаг и обратиться в Росреестр или МФЦ для оформления права собственности на комнату в коммуналке. При этом нужно оплатить пошлину 2000 руб. (данные на 2021 год).

Через некоторое время вы получите обратно все документы, а также выписку из ЕГРН, где теперь уже вы будете указаны собственником комнаты.

О чем нужно знать, покупая комнату в коммунальной квартире

Вы узнали, как правильно купить комнату в коммунальной квартире или общежитии. Но стоит ли это делать? Давайте рассмотрим возможные подводные камни, с которыми вы можете столкнуться.

Долги по коммунальным платежам

Важно проверить отсутствие долгов не только непосредственно у продавца. Проблема в том, что если долги есть у любого из владельцев другой комнаты, то свет/газ/воду отключат всем одновременно.

Трудности с ипотекой

В целом комнату в коммуналке или общежитии возможно приобрести и в ипотеку, но банки идут на это очень неохотно. Заранее уточните в финансовом учреждении, получится ли взять кредит, какие будут условия и т. д.

Несовершеннолетние собственники

Если один из владельцев покупаемой или любой другой комнаты в коммуналке, несовершеннолетний, то надо будет получать в органах опеки специальные документы — разрешение на продажу по каждому из детей-собственников комнат.

Проблемы с приватизацией

Такие проблемы могут возникнуть, если комнату приватизировали через суд. В этом случае второй участник процесса через некоторое время может оспорить судебное решение, и вас лишат жилья.

Невыписанные жильцы

Перед тем как купить комнату в общежитии или коммунальной квартире, нужно удостовериться, что все жильцы выписаны из нее и прописаны в новом месте. Если этого не произошло, могут быть проблемы, например, с временно выписанными и вновь получившими прописку заключенными.

Неправильно определена доля

Вам могут, например, продавать комнату с площадью 20 кв. метров. У соседа комната 10 кв. метров. Но по документам и продавец, и сосед владеют ½ жилья. В таком случае по факту ваши 5 кв. метров комнаты будут принадлежать соседу.

Теперь вы знаете, как правильно купить комнату в коммунальной квартире или общежитии, оформить ее в собственность и каких подводных камней можно ожидать при приобретении. Пусть ваше жилье радует вас долгие годы!

Коммунальная сделка

Таблица: ЦИАН

«Динамика цен на рынке комнат соответствует изменениям на вторичном рынке в целом, — рассказал Алексей Попов, — С 2014 года они подешевели в среднем на 10–12%. В последние несколько кварталов снижение цен предложения прекратилось».

Цена комнаты зависит от нескольких факторов: площади и состояния комнаты, района, количества комнат в квартире, состояния мест общего пользования, идет дом под реновацию или нет.

«Цена на комнаты также зависит от общей ценовой политики по рынку недвижимости и ситуации в целом, — отметил ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. — Хотя, если сравнивать по общему рынку недвижимости Москвы, у комнат коэффициент падения цены по году будет чуть меньше в 2018 году, чем по рынку в целом, и составит ориентировочно 3–5%».

Что вы покупаете

В одной коммунальной квартире часть комнат может находиться в собственности у жильцов, другая часть — принадлежать государству. В «государственной» части люди могут жить на основании договора социального найма. Остальные помещения — кухня, санузел, коридор, кладовые, балконы и лоджии — принадлежат хозяевам на правах общей долевой собственности.

«У некоторых есть ложное убеждение, что это имущество принадлежит «всем поровну», — рассказал Евгений Затонский.

— На самом деле это не так: у собственников в общем имуществе есть своя доля, причем ее размер зависит от размера комнаты. Чем больше ваша комната, тем большая площадь общего имущества вам принадлежит.

А это значит, что в содержание этого имущества вы должны вкладываться больше, в том числе финансово».

Интерпресс/ТАСС

• Правила продажи комнат
• Собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

«Для соблюдения прав этих собственников продавец комнаты должен им направить специальное извещение, — рассказала управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Такое извещение — это документ, в нем указана цена и условия, на которых продается комната. А владельцы других комнат в коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях».

Если какие-то комнаты в коммунальной квартире находятся в муниципальной собственности (не приватизированы), то уведомление о продаже нужно направить в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий правомочия собственника жилого фонда (в Москве это департамент городского имущества).

Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит продаваемую комнату по назначенной продавцом цене, то ее можно продать любому другому лицу.

Свой отказ соседи могут заверить у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате.

Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства.

«При отказе других собственников от приобретения комнаты продавать третьим лицам ее можно только по стоимости не ниже той, по которой он предлагал ее выкупить соседям. В противном случае договор купли-продажи может быть расторгнут по иску владельцев других комнат», — отметил Евгений Затонский.

Правило о преимущественной покупке не работает, если комната будет продана одному из соседей-собственников по коммунальной квартире, то есть в этом случае не нужно предлагать выкуп комнаты остальным соседям.

Сложности с продажей

В реальной жизни сложности с продажей комнаты могут возникнуть уже на этапе уведомления собственников коммунальной квартиры. Первая проблема — поиск самих соседей, на который порой уходит очень много времени. Нередки случаи, когда другие собственники не проживают в коммунальной квартире и продавцу комнаты неизвестно их местонахождение.

«В этом случае письменное уведомление нужно направлять либо по последнему известному адресу соседа-собственника, либо по месту нахождения его комнаты, то есть на адрес той же коммунальной квартиры, — рассказала руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — Предпринять такой шаг необходимо, поскольку при нарушении преимущественного права покупки собственники других комнат вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя».

Бывают ситуации, когда продавец не знает владельца другой комнаты — например, если после смерти прежнего соседа-собственника его наследники не зарегистрировали в ЕГРН свои наследственные права.

Марина Круглякова/ТАСС

«В этом случае продавцу сложно понять, кого же нужно уведомлять о продаже комнаты. Хорошо, если удастся найти нотариуса, открывшего наследственное дело, и с его помощью разыскать наследников», — отметила Светлана Краснова.

Часты также ситуации, когда собственники остальных комнат умышленно препятствуют соседям, занимающимся продажей.

Юристы «Инком-Недвижимости» рассказали, что некоторые соседи саботируют процесс продажи, срывают просмотр комнаты потенциальным покупателем, затягивают подготовку к сделке или даже пытаются ее предотвратить.

Например, они могут игнорировать направляемые им уведомления или уклоняться от их получения.

Могут формально согласиться на выкуп комнаты, а в дальнейшем затеять переписку с продавцом по согласованию условий сделки, чтобы в конечном счете под разными предлогами на сделку так и не выйти. Некоторые недобросовестные соседи иногда просят других людей (например, родственников) получить за них уведомления, чтобы потом доказывать отсутствие надлежащего извещения о продаже комнаты.

Причины для таких действий могут быть самые разные. Например, другие владельцы комнат могут считать цену завышенной и рассчитывают выкупить комнату дешевле.

Или же соседей устраивает, что остальные комнаты пустуют (если владельцы живут в других местах) и места общего пользования фактически полностью находятся в их распоряжении.

Продажа соседских комнат грозит им новыми жильцами, с которыми все-таки придется делить жилплощадь.

Эксперты советуют в таких случаях запастись терпением и добиваться от соседей необходимых отказов либо согласия на покупку, а все документы по возможности заверять нотариально. Либо можно обратиться к опытным риелторам или юристам, которые возьмут эти хлопоты на себя.

Как продать комнату в коммунальной квартире в 2022 году?

Сделку по продаже комнаты в коммунальной квартире вряд ли можно назвать простой. В этом случае закон дает первоочередное право выкупа ее у собственника, желающего продать, владельцам других комнат. Следует учитывать и приватизирована ли комната.

Жилье, владельцем которого является муниципалитет, продать невозможно по закону. Могут возникать и другие сложные моменты, поэтому перед тем, как решаться на сделку по продаже комнаты, нужно изучить нормативную базу и проконсультироваться со специалистами.

Ниже Вы найдете ответы на вопросы: можно ли продать комнату в коммуналке и как продать комнату в коммунальной квартире в 2022 году?

Вопрос читателей: Можно ли продать комнату в неприватизированной квартире? Если коротко, то нет! Почему, рекомендуем ознакомиться — Что такое муниципальное жилье?

Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире

Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Алгоритм можно разделить на следующие этапы:

1. Определение условий продажи, уточнение и установление стоимости комнаты.
2. Оповещение соседей, как первоочередных потенциальных покупателей. Для этого составляется извещение, где прописываются условия продажи и цена.
3. Уточнить перечень документов, необходимых для проведения сделки, и собрать их.
4. При наличии нескольких владельцев комнаты потребуется нотариально заверенные разрешения от каждого.
5. Из комнаты выписать всех зарегистрированных, одновременно получить выписку в управляющей компании или паспортном столе о том, что зарегистрированных на жилплощади нет.
6. Составить договор сделки и подписать его сторонами соглашения.

Документы:

Читайте более детально заполнение договора купли-продажи комнаты в коммуналке.

Продажа комнаты соседу

Желание купить комнату соседями по коммунальной квартире является ответом на извещение и согласие со всеми условиями покупки. При этом у всех соседей имеется равное право на приобретение. Главное сделать это правильно.

Все условия совершения сделки нужно прописать в предварительном договоре, где оформить пункт с указанием месячного срока для принятия решения других соседей.

Принципиальное значение имеет календарный месяц, который начинается от даты вручения уведомлений.

При желании только одного из соседей на выкуп комнаты по истечении этого срока можно подписывать договор сделки с теми условиями, что были прописаны в уведомлении.

Другим вариантом является желание нескольких соседей. Тогда вы вправе объявить аукцион и продать жилье тому, кто даст большую цену.

Важно! Продать комнату в коммунальной квартире за меньшую стоимость, чем указано в уведомлении, запрещено. Это касается как продажи одному из соседей, так и постороннему лицу.

Посторонним

Перед подачей объявления о продаже комнаты, нужно обязательно сначала уведомить всех соседей. Поэтому необходимо позаботиться об извещении каждого из них.

Отказ от покупки комнаты обязательно должен заверяться нотариально либо работником органа Росреестра.

Способы извещения:

1. Лично. Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения.
2. Почтовым отправлением с уведомлением. На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц. Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.

Вполне вероятно, что на примете продавца имеется третье лицо, которое желает приобрести комнату. Тогда необходимо скрепить его предварительным договором. После того, как пройдет месяц и никто из соседей не объявит желание выкупить комнату, ее можно смело продавать третьему лицу.

Разъяснение моментов, связанных с согласием соседей

Загвоздкой в совершении такой сделки часто называют проблемы с получением согласия от соседей. Известить их о намерении продать комнату является обязанностью по закону. Поэтому продавец поступит незаконно при отказе от этой процедуры и сделка может быть признана несостоявшейся.

Следует уточнить, что согласия соседей по коммунальной квартире получать не нужно. Требование заключается лишь в оповещении и предложении выкупить комнату по обозначенной цене.

Для этого продавец должен уведомить о своем желании продать комнату:

• всех соседей – собственников других комнат;
• орган опеки и попечительства, если один из собственников других комнат лицо несовершеннолетнее или недееспособное.

Соседи могут письменно выразить свой отказ от приобретения, обязательно заверив его нотариусом. Тогда дожидаться истечения обязательного месячного срока нет необходимости. Приравнивается к отказу и ситуация, когда соседи в течение этого периода не заявили о своем желании выкупить продаваемую комнату.

Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.

Договор продажи комнаты в коммуналке

Строгой формы договоров купли-продажи законом не установлено. Поэтому оформление этого документа происходит по общепринятым нормам.

Сделка — Нужен ли нотариус?

Нотариальное заверение сделки по продаже комнаты в коммуналке не требуется, но существует ряд существенных моментов:

• при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
• продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
• комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом.

Важно! Сделку по продаже общего имущества в виде комнаты в коммунальной квартире не обязательно оформлять нотариально. Доля в праве на него перейдет новому владельцу автоматически.

Какие потребуются документы?

Для продажи комнаты, которая является частью коммунальной квартиры, собственнику потребуется собрать ряд документов:

• удостоверения личностей участников сделки;
• справку о том, что в комнате никто не зарегистрирован;
• извещение о том, что собственник намерен продать комнату, с отметками соседей о получении или отказе от получения (крайне важно, если покупатель постороннее лицо, не являющееся одним из соседей);
• выписка из лицевого счета;
• документы, подтверждающие право собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН, договор купли-продажи комнаты с передаточным актом);
• если собственников продаваемой комнаты несколько, необходимо получить их нотариальное разрешение на сделку;
• если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Налог

Налогообложение продаваемой недвижимости подчиняется нормам Налогового кодекса РФ. Исчислять и уплачивать в бюджет налог с полученного дохода необходимо всем, в чьей собственности находилось имущество:

• менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
• менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.

Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:

• 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
• на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.

При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.

Подробнее читайте здесь — Какой налог с продажи квартиры нужно заплатить физическим лицам?

Подводные камни

Среди существенных нюансов сделки по продаже комнаты в коммуналке можно назвать:

1. Цена вопроса. Продавец может продать жилплощадь только за цену равную или выше указанной в уведомлении. Покупатель обязан обращать внимание на этот пункт. Если цена по договору окажется ниже, соседи вправе оспорить сделку.
2. Соседи против продажи. Они могут препятствовать сделке по различным причинам, отказываться от получения извещения. Другой вариант, когда не проживают в квартире, и разыскать не представляется возможным. Без оповещения вы просто не сможете реализовать свое право на продажу комнаты.

Желательно любыми способами пытаться вручить уведомление: почтой, курьерской службой, через нотариуса и т.д. При отказе от получения будет стоять отметка об этом (почтовая служба ставит ее на почтовом уведомлении к письму). Она станет доказательством того, что вы пытались вручить, для Росреестра.

Сложнее с тем соседом, кто годами не появляется и даже может быть признан безвестно отсутствующим. Сделать это можно только в судебном порядке при отсутствии сведений о соседе в течение последнего года.

Видео: Продаем комнату без согласия соседей!

Меньше – лучше: как продать комнату в «коммуналке»

Документы, необходимые для сделки 

Прежде чем заключить сделку, нужно убедиться, что продавец может подтвердить право собственности на комнату. «Помимо документов на собственность продавец должен предоставить кадастровый и технический паспорт объекта, справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам», – рассказала ЦИАН Земфира Каримова, адвокат юридической фирмы «Афина».

Порядком продажи комнаты в коммуналке также предусмотрено, что продавец должен информировать соседей (других собственников квартиры) о продаже комнаты с указанием цены. Уведомление о продаже комнаты составляется в письменной форме со всеми необходимыми реквизитами: полное ФИО и адрес комнаты получателя, полное ФИО отправителя с адресом комнаты, сообщение о продаже.

Также потребуется согласие органов опеки и попечительства, если среди других собственников квартиры есть недееспособные граждане или несовершеннолетние.

Как продать комнату без согласия соседей

Иногда другие собственники помещений в квартире уклоняются от получения уведомлений. Как тогда получить отказ соседей от преимущественного права покупки?

«Уклонение» сособственников по «коммуналке» на возможность продать комнату никак не повлияет, ведь продавец обязан лишь уведомить о продаже и на руках иметь квитанции об отправленных уведомлениях с почты.

Датой подачей уведомления будет считаться число поступления письма в почтовое отделение собственника.

По закону, молчание со стороны соседа будет считаться отказом от покупки, поэтому необходимо отсчитать 30 дней от этой даты и смело оформлять продажу.

Бывает, что продавец не в курсе, где на данный момент проживают его соседи. В этом случае нужно также прислать уведомление на адрес коммуналки. И отсчитывать 30 дней от даты поступления корреспонденции в почтовое отделение собственника, а затем продавать. В реестр необходимо будет предоставить квитанции на отправление корреспонденции.

«нам очень повезло»

«Устав платить за съемное жилье посторонним людям, в 2014 году мы с мужем, наконец, решились приобрести комнату в московской коммуналке. Благо, в родном городе у меня была собственная «однушка». Денег от продажи как раз хватало на комнату в двухкомнатной квартире.

Родственники долго отговаривали от такой покупки, советовали взять ипотеку. Но мы настояли на своем, и нам очень повезло – после волокиты с документами, мы, наконец, поселились с семейной парой пенсионеров, которые часто уезжали на дачу.

Со временем накоплений у нас прибавилось, и нам удалось уговорить их продать вторую комнату». 

Валерия, Москва.

Нужен ли нотариус?

Сделки с комнатами проводятся через нотариуса. Стороны подписывают договор купли-продажи, все документы удостоверяются. Далее покупатель вносит деньги за комнату в депозитарий.

Затем вся документация отправляется в Росреестр на регистрацию права собственности.

И лишь после того, как покупатель получит договор от Росреестра с пометкой о переходе права, продавец может забрать свои деньги из ячейки.

2-3 млн рублей за комнату 

Минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей.

Для покупателя: плюсы и минусы

Комната – хороший вариант для тех, кто не накопил денег на отдельное жилье и не хочет связываться с ипотекой. Такое приобретение дает возможность получить постоянную регистрацию, посещать поликлинику, записать детей в школу. Однако покупка комнаты и покупка квартиры – не одно и то же.

Самое главное преимущество комнат – цена. По данным компании «Бест-Новострой», минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.

) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, при этом основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей. Средняя цена квадратного метра комнат – около 178,5 тыс. рублей. Для сравнения: на «вторичке» малогабаритная квартира площадью до 20 кв.

м стоит от 3,8 млн рублей. Средняя цена «квадрата» (без учета районов ЦАО) – 196 632 рублей.

Кроме того, если у вас комната менее 20 кв. м, и это единственная собственность, к ней будет применяться налоговый вычет, и налог платить будет не нужно.

Тем не менее, и у такой выгодной сделки есть минусы. Помимо очевидного – совместного проживания с посторонними и порой не всегда приятными людьми, существуют еще юридические аспекты. В частности, если вы покупаете комнату с целью сдачи в аренду, стоит учесть, что без согласия других собственников в нее нельзя заселять квартирантов. По той же причине осложняется и продажа комнат.

Фото – Игоря Порхомовского

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире — это процесс передачи права на жилое помещение от продавца к человеку, желающему его приобрести. Поскольку речь идет о составной части более крупного вида недвижимости, ее продажа имеет ряд особенностей.

Особенности коммунальной квартиры

Коммуналка — это жилье, состоящее из изолированных помещений, предназначенных для проживания, и тех, которые предназначены для совместного использования — санузла, коридора, кухни.

У каждой комнаты есть владелец, но помимо самой комнаты он владеет еще и долей в праве на общие площади в квартире.

Ее размер пропорционален площади принадлежащего ему жилья — у кого оно больше, у того и межкомнатного пространства больше.

По правилам статьи 42 Жилищного кодекса РФ, доля в общем имуществе коммунальной квартиры следует судьбе комнаты. То есть, если собственник отчуждает, тем или иным образом, свою комнату, он вместе с ней передает и долю в межкомнатной территории.

При этом он не может отдельно распорядиться судьбой межкомнатной территории, например, продать ее, не распоряжаясь своим жилым пространством.

Учитывая эти особенности, ЖК РФ, в пункте 6 статьи 42, дает хозяевам коммуналок преимущественную возможность покупки площадей друг у друга.

Таким образом, хозяин комнаты в коммунальной квартире может продать ее в любое время по своему желанию, однако прежде чем заключать сделку с посторонним человеком, он обязан предложить выкупить ее остальных хозяевам в этой квартире. И только в случае, если все они откажутся или проигнорируют его предложение, заключить договор с посторонним человеком.

Предварительное уведомление соседей по коммунальной квартире

• Предварительное уведомление — это письменное обращение, в котором собственник извещает сособственников по коммуналке о намерении продать свою комнату кому-либо, и сообщает существенные условия будущей сделки, в том числе — ее цену.
• Документ составляется в свободной форме и рассылается совладельцам.
• Самыми надежными способами рассылки считаются:
• ● отправка телеграммой через почту России;
• ● отправка через нотариуса, который самостоятельно рассылает письма, а отправителю выдается свидетельство о передаче документов.

У получивших письмо собственников есть месяц со дня извещения, чтобы согласиться купить продаваемое имущество. Если в течение этого времени никто из соседей не заявил о своем желании стать покупателем — можно продавать недвижимость кому угодно.

Заключить соглашение купли-продажи комнаты до истечения этого месяца можно, только если все хозяева, получив письма, направили официальный письменный отказ от покупки.

Порядок отчуждения помещения в коммунальной квартире

Помимо необходимости заблаговременно извещать соседей, продажа отдельной комнаты и сопутствующей ей части совместной территории в коммунальной квартире проходит в общем порядке:

1. находится покупатель;

2. с ним проводятся переговоры, заключается предварительное соглашение, в котором участники перечисляют все важные условия и правила — по ним, в дальнейшем, будет проходить продажа. По желанию можно предусмотреть внесение задатка;

3. стороны собирают все необходимые бумаги;

4. продавец и покупатель комнаты составляют и подписывают документы. Важно помнить, что итоговые условия должны соответствовать тем, которые продавец ранее излагал в уведомлениях соседям — недопустима продажа комнаты постороннему лицу по цене меньшей, чем та, которая была предложена соседям;

5. бумаги передаются в Росреестр для регистрации собственности за новым хозяином;

6. после этого участники завершают взаимные расчеты, предмет покупки передается новому хозяину по акту приема-передачи.

Важным остается вопрос о том, нужно ли нотариально удостоверять сделку купли-продажи комнаты.

Нотариальному удостоверению подлежат все соглашения, предмет которых — продажа доли в праве на недвижимость. Исключение составляют только ситуации, когда все сособственники одновременно продают принадлежащие им права — тогда такая форма не обязательна.

ЖК РФ в ст. 16 называет комнату в числе видов жилых помещений, таким образом, на нее может быть единоличная собственность.

1. В тоже время, это элемент более крупного объекта, поэтому собственность на нее может быть не правом на отдельную недвижимость, а долей в праве.
2. Если имеет место первый вариант — официальное удостоверение остается необязательным и можно обойтись простой письменной формой.
3. Во втором случае визит к нотариусу строго необходим, и без него продажа комнаты не состоится.

Отметим, что нотариальное удостоверение договора на недвижимость всегда отвечает интересам сторон и страхует от юридических рисков. Поэтому, даже если оно, в конкретном случае, не является строго обязательным, и продажа комнаты в коммунальной квартире состоится и без него, обращение в нотариальную контору все равно остается желательным.

Чтобы при оформлении отношений не возникло проблем, следует заблаговременно заказать выписку из ЕГРН: если в разделе 1 в графе «Вид жилого помещения» значится «Квартира», значит речь идет о доли в праве на более крупный объект, и сделку на нее следует официально удостоверять. Если указано «Комната» — речь идет об отдельном объекте, и удостоверять не обязательно.

Покупка комнаты в коммунальной квартире: документы

Самостоятельно или с помощью риэлтора? Поиск подходящих вариантов. Подводные камни. Приоритетное право. Проведение сделки. Документы. Покупка.

Коммунальная квартира состоит из нескольких изолированных комнат, которые находятся во владении государства или приватизированы разными семьями. В таких квартирах могут находиться от 2 до 10 комнат, а проживать не менее 10-15 человек.

Как правило, у всех комнат имеются общие зоны: ванная комната, туалет, кухня, коридор, прихожая. В отличие от долевого вложения, комната находится в распоряжении только у одного собственника или одной семьи.

Покупаем самостоятельно или с риэлтерской помощью

Комнаты в коммунальной квартире пользуются большим спросом. Во-первых, из-за их многочисленности. Во-вторых, из-за их доступности, ведь комнаты стоят в два-три раза дешевле квартиры.

Когда появляется возможность, мы задаемся вопросами: как лучше купить недвижимость, прибегать ли к помощи специалистов или сделать все самостоятельно? Следуя советам можно определить для себя, обращаться к риэлторам или нет:

• выгодная сделка. Агенты по недвижимости берут фиксированную оплату за свои услуги. Как правило, средняя ставка составляет не более 3-5%, а в городах-миллионниках она может достигать 7-12%. Так как все комнаты стоят в несколько раз дешевле полнометражного жилья, то и вся сумма за услуги риэлторов заметно ощущается. Для тех, кто хочет сэкономить, лучше всего искать подходящий вариант и оформлять все документы самостоятельно;
• юридическая чистота документов. Среднестатистический человек не подкован юридически в вопросах недвижимости и оформления сделок, поэтому легко может наткнуться на мошенников или аферистов. Риэлтор обеспечивает необходимую консультацию и проверку документаций, а также самостоятельно составляет договора, собирает справки и документы. Если вы обращаетесь к грамотному агенту, то риск, что вы окажетесь обманутым, значительно снижается. Для того чтобы самостоятельно приобрести недвижимость, важно изучать юридическую сторону рынка: знать, какие документы нужны, в какие инстанции обращаться для проверки;
• анализ рынка недвижимости. Здесь у риелтора и покупателя равные права. Еще десять лет назад у каждого агентства были секретные базы собственников. Сейчас все варианты можно найти не только в газетах объявлений и на рекламных баннерах, но и на специализированных сайтах и в социальных сетях. Достаточно вбить в поисковую систему нужный запрос и проанализировать все подходящие варианты.

Поиск подходящих вариантов

Сейчас найти подходящее жилье стало легко, так как рынок недвижимости активен и переполнен сотнями вариантов. Чтобы найти подходящую комнату, можно воспользоваться популярными способами:

1. Газета объявлений (бесплатная, областная). Это самый старый, но популярный вариант. Продавцы и арендодатели размещают несколько строк в рубрику «куплю-сдам», указывая при этом площадь недвижимости, этажность, ближайшую инфраструктуру и общее описание. Главный плюс — большое количество предложений, с реальной ценой и адресами. Единственный минус — отсутствие фотографий. Как правило, все объявления размещаются либо бесплатно, либо за низкую стоимость. Существуют объявления с изображениями, но их очень мало (не более 3-4 на развороте газеты).
2. Баннерные стенды. Быстрый и легкий способ найти жилье — пройтись по общественным местам, где размещены доски объявлений. На них можно увидеть по 4-5 предложений. Нередко покупатели сами прибегают к такому способу поиска: расклеивают объявления на подъездных стендах, остановках и магазинах с информацией о поиске комнаты.
3. Рекламные сайты, или торговые площадки. На популярных сайтах присутствуют сотни предложений, и это только в одном городе. Для поиска не нужно выходить из дома. Достаточно настроить фильтр поиска по интересующим параметрам и выбрать понравившуюся комнату.

   Главный плюс — большое количество предложений с подробным описанием и фотографиями. Единственный минус — поддельные объявления, где скрываются риэлторы под маской собственников.

С какими подводными камнями можно столкнуться

Покупка комнаты в коммунальной квартире — долгий и сложный процесс, который требует хорошей юридической подкованности и тщательной подготовки документации. Существуют подводные камни, с которыми может столкнуться простой неосведомленный покупатель:

1. Договор дарения. Как риелторы, так и собственники могут предложить заключить сделку купли-продажи через оформления договора дарения. Главный аргумент: не требуется письменный отказ всех собственников коммунальной квартиры от права преимущественной покупки продаваемой комнаты. Со стороны собственника — это быстрый и легкий способ заключить сделку, для покупателя — потенциальный риск. Помимо договора дарения покупателю необходимо зафиксировать факт передачи всей суммы: наличными или банковским переводом. По законодательству, договор дарения не считается действительным, если факт передачи денег был обнаружен и доказан.
2. Недееспособность собственника. Покупатель имеет право запросить справку о дееспособности собственника, которая выдается в психдиспансере. Как правило, такая справка действительна всего 1 день, поэтому обмануть покупателя здесь не получится. При покупке комнаты бывают спорные случаи. Например, собственник выглядит подозрительно, ведет себя не адекватно или странно, но при этом продает недвижимость. Вы приобретаете комнату, оформляете сделку нотариально и по закону, но через какое-то время собственник подает в суд с просьбой аннулировать сделку и признать ее недействительной, так как он во время заключения договора был в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, а значит, недееспособный. Суд в таких случаях аннулирует сделку купли-продажи в пользу собственника.

Приоритетное право

В Жилищном кодексе РФ указано, что все собственники в коммунальной квартире имеют преимущественное право на покупку продаваемой комнаты. Соседи имеют полное право:

• на приобретение комнаты по установленной цене, на равных правах со сторонними покупателями;
• продавец должен оповестить всех собственников в письменной форме о намерении продать свою недвижимость, а также указать подробную цену и указать все условия;
• в течение месяца соседи должны либо отказаться от покупки, либо приобрести продаваемую недвижимость. Если это не произошло, то продавец вправе продавать комнату любому лицу;
• если продавец нашел покупателя в течение 2-3 недель, то для оформления сделки купли-продажи потребуется отказ от всех собственников в коммунальной квартире.

Как проводится сделка купли-продажи

Существует 5 этапов сделки. В основном это проверка документации на юридическую чистоту и процесс оформления. Рассмотрим каждый шаг по порядку:

Шаг 1. Рекомендуется заключать предварительный договор, если у покупателя нет всей суммы на приобретение комнаты. Чтобы не упустить понравившуюся комнату заключается договор между собственником и покупателем. Возможен взнос залога.

Как правило, в договоре прописывают основной пункт: если собственник получил первый взнос, но нашел другого покупателя, то обязан вернуть всю залоговую сумму в двойном размере покупателю, а если покупатель отказывается от варианта, то собственник вправе оставить аванс себе без возврата.

Шаг 2. Проверка юридической чистоты. Для этого необходимо собрать полный пакет документов:

• паспорт собственника;
• документы на квартиры (правоустанавливающие): договор купли-продажи, дарения или мены;
• дубликат финансового лицевого счета;
• справка об отсутствии задолженности (действительна один месяц);
• свидетельство о браке и разрешение на сделку от супругов (нотариально заверенную копию);
• справка об одобрении сделки от органов опеки (в случае, если в семье есть несовершеннолетние дети);
• план квартиры, справка о разрешении на перепланировку (выдается в БТИ).

Шаг 3. Составляем договор купли-продажи (нотариально заверенный).

Не стоит заключать сделку с продавцом, который просит указать стоимость недвижимости ниже рыночной с целью снизить подоходный налог.

Шаг 4. Расчет совершается тремя способами: наличными, банковским переводом, с помощью аккредитива. Самым надежным считается третий вариант, так как вся сумма блокируется на счету у продавца банком и открывается доступ только после свершения сделки купли-продажи, проверки документов на юридическую чистоту.

Шаг 5. Оформление комнаты, регистрация право собственности. Для этого необходимо подать полный пакет документов в районный МФЦ или УФРС.

Покупаем комнату в ипотеку

Не все банки предоставляют ипотечный кредит на приобретение комнаты.

Как правило, крупный кредит оформляется под залог приобретаемого товара и в случае, если заемщик не способен выплачивать задолженность, то финансовая организация просто забирает заложенное имущество, а затем перепродает.

Комнаты для банков считаются сложным залоговым «продуктом», так как продать его будет крайне тяжело. Часто банк просто не соглашается выдать ипотечный кредит на приобретение данной недвижимости.

В любом случае можно использовать как потребительский кредит, так и приобрести недвижимость в рассрочку по договору. Несмотря на то, что комнаты — это оптимальный и доступный вариант жилья, можно купить за такую же стоимость квартиру в новостройке, где одобряют ипотечный кредит.