Налоги, касающиеся коммунальных услуг, постоянно пополняются новыми статьями, в 2014 году пополнил список новый взнос под названием капремонт. Обусловлено нововведение ростом приватизированного жилья, следовательно, квартира частная — содержать должны собственники. Сейчас 90 процентов жилищного фонда России являются частным, к остальным 10-ти процентам относится ведомственное, муниципальное жилье.
Нам необходимо подробно разобраться в главном — с какого числа, месяца и года платим за капитальный ремонт многоквартирных зданий.
История возникновения взноса
Во время СССР все жилые помещения находились на балансе у государства, которое занималось обслуживанием многоквартирных домов. После начала приватизации жилищный фонд активно становился частным.
Именно тогда власти начали задумываться о снятии с себя обязанности выделять денежные средства.
Достаточно продолжительное время к этому вопросу не возвращались, планируя бюджет на 2015 год правительство осознало возможность экономии государственных средств.
Началось все с того, что законодательный орган нашего государства принял решение о введении нового вида платежа под названием капремонт. Программа быстро вступила в законную силу, начала свое действие с 1 января 2015. Разгорелись споры о правомерности введения.
Когда ввели плату за капитальный ремонт, недовольных было гораздо больше чем согласных с нововведением, устраивались митинги, владельцы жилья протестовали. До 1 августа 2015 года необходимо принять решение о выборе фонда.
Владельцы жилья, не принявшие решение, автоматически соглашались на региональный фонд, создаваемый субъектом.
В конце 2015 активные граждане обратились в Конституционный суд , прося убрать из данного налога прилагательный «обязательный». Естественно, суд отказал, но внес пару коррективов, касающихся новостроек. Когда введена плата за капитальный ремонт государство не обязано осуществлять содержание многоквартирных сооружений.
Нормативно-правовое регулирование
Основные нормы, касающиеся капремонта, затрагивает Жилищный Кодекс .
- Постановление Госстроя № 279;
- Федеральный закон №271;
- Федеральный закон № 185;
- Федеральный закон №44.
Субъекты создают свои законы, регулирующие отношения, касающиеся капремонта, соответствующие Федеральным. Все нормативно правовые акты являются общедоступными, что позволяет собственникам постоянно отслеживать все изменения.
Естественно, учитывая наличие такого количества регулирующих законов, нельзя усомниться в правомерности введения платежа. Совершать взносы нужно обязательно, просрочка влечет наложение санкций.
Плательщики и их ответственность
Плательщиками являются собственники жилых помещений в многоквартирных зданиях. В случае аренды жилого помещения осуществлять оплату за капитальный ремонт обязан наймодатель (не относится ко всем коммунальным услугам). Если собственниками являются сразу несколько субъектов, они должны производить оплату солидарно.
Взнос является обязательным, просрочка оплаты влечет последствия. 20 числа следующего месяца оплата должна быть совершена, в случае просрочки, управляющая компания имеет право начать накладывать санкции. Всего существуют 3 вида санкций:
- Вывешивание списка квартир должников на всеобщее обозрение;
- Начислить пени;
- Подать в суд.
Суд налагает на владельца такую санкцию:
оплата задолженности + пени + возмещение судебных расходов управляющей компании.
С какого года платим за капремонт новостройки?
После введения платежа больше всего негодовали жители новостроек. Собственники не понимали зачем делать отчисления если постройка абсолютно новая?
Прошло не мало времени пока чиновники приняли решение о дозволении новостройкам временно воздержаться от оплаты взносов. Под программу лояльности попали здания, введенные в эксплуатацию позже появления закона.
Срок был оговорен не точный, закон гласит, что жилые здания, введенные в эксплуатацию после вступления закона в силу, имеют право не оплачивать взнос от 3-х до 5-ти лет. Точный срок устанавливает региональное правительство. По истечении срока отсрочки жильцы на собрании определяют вид фонда для будущих отчислений.
Формула для начислений
Часто возникает вопрос: «с какой площади берется плата за капитальный ремонт?». Ответ прост! Берется площадь квартиры, умножается на тариф.
Сумма взноса = квадратные метры * тариф
Примеры тарифов по регионам (указаны максимальные суммы):
| Название субъекта РФ | Сумма платежа |
| Москва | 17 рублей |
| Московская область | 9.5 рублей |
| Санкт-Петербург | 4.7 рублей |
| Ленинградская область | 3 рубля |
| Хабаровск | 7 рублей |
| Екатеринбург | 4.4 рубля |
| Мурманск | 7.2 рубля |
- На примере Москвы:
- Квартира 42 квадратных метра, тариф максимальный
- 714 рублей = 42 квадратных метра * 17
Как везде здесь есть исключения. Так называемые льготные группы. Определен четкий список лиц, не обязанных оплачивать взнос/часть взноса.
К льготникам относятся:
- Граждане чей возраст превышает 80 лет имеют право получать льготу в 100-та процентном размере.
- Граждане, достигшие 70-ти летнего возраста, пострадавшие на Чернобыльской атомной электростанции и их семьи, опекуны инвалидов могут рассчитывать на компенсацию 50-ти процентов от оплаченной суммы.
Консультация специалиста
Здравствуйте! Являюсь собственником квартиры в новом доме. Постройке 2,8. 10 дней назад получил квитанцию, касающуюся капремонта, платеж не произвел. Узнал, что наш регион взимает деньги с новостроек по прошествии 3 лет и 9 месяцев со дня сдачи здания. Многие соседи оплатили квитанцию. Мне надо платить за капитальный ремонт в новом доме? Правомерны ли действия управляющей компании? Можно ли вернуть потраченные деньги?Здравствуйте. Вам необходимо уточнить у региональных властей давалось ли разрешение досрочно взимать денежные средства. Иногда государство дает право управляющей компании востребовать деньги до начала действия программы. Если разрешение не давалось – действия управляющей организации незаконны. Есть возможность вернуть денежные средства при помощи суда.
Здравствуйте, моей квартире более 5-ти лет, квитанции по капремонту не приходила. Бывают случаи, когда собственник сам должен узнавать о наличии начисления платежа? В моем регионе плата взимается спустя 3,5 года после сдачи сооружения. Смогу ли я уйти от ответственности? С какого времени надо платить?Добрый вечер. Вам нужно платить за капитальный ремонт, обратитесь в управляющую компанию. Последствия бездействия будут достаточно сложны. Управляющая организация обязана оповещать вас о любом долго, который необходимо закрыть. Если дело дойдет до судебного рассмотрения вам, как гражданину, поднявшему данный вопрос, скорее всего, будет вменена санкция, касающаяся оплаты долга. Управляющая компания понесет огромные убытки. Платить необходимо спустя срок, указанный законодательным органом региона.
У моей квартиры 2 собственника, могу ли я оплачивать только половину начисленных платежей? С какого месяца платят за капитальный ремонт жители новостроек?Да, вы имеете право оплачивать только половину. Но управляющей компании все равно кто проводит оплату, главное, чтоб она совершалась. Сохраняйте все квитанции об оплате на случай вмешательства суда. Срок отсчитывается согласно региональному законодательству.
Здравствуйте. С какого месяца и года надо платить за капитальный (полный) ремонт в новостройке?Вам необходимо обратиться в управляющую компанию, там есть данные с какого месяца платят за капитальный ремонт в вашем регионе владельцы жилья.
Управляющая компания перестала производить текущий ремонт, когда начали платить за капитальный ремонт. Это является законным?Данные действия абсолютно не законны, текущий ремонт проводится независимо от наличия средств на капитальный.
Что говорится в законе о капитальном ремонте многоквартирных домов
Ежемесячно региональные органы власти собирают с жителей многоквартирных домов взносы на капитальный ремонт конкретного объекта недвижимости. Далее поговорим о том, что говорится в законе о капитальном ремонте многоквартирных домов и на какие работы могут рассчитывать владельцы квартир.
Чем отличается капитальный ремонт от текущего
Текущий ремонт – это поддержание коммуникаций и инженерных конструкций дома в исправном состоянии, а именно:
-
Устранение незначительных дефектов.
-
Укрепление оборудования и конструкций для предотвращения их дальнейшего разрушения.
-
Устранение трещин в стенах дома.
-
Укрепление и замена коммуникаций и тп.
Текущий ремонт не требует составления проектной документации.
Капитальный ремонт – это комплекс работ, направленный на устранение, замену или восстановление важных элементов многоквартирного дома:
-
Ремонт и обновление крыши, подвала, подсобных помещений.
-
Ремонт лифта или замена его кабины в случае полной неисправности.
-
Ремонт коммуникаций электроснабжения и водоотведения.
-
Установка на дом приборов учета (счетчики на электроэнергию, приборы учета горячей и холодной воды и отопления).
Капитальный ремонт также подразумевает под собой замену более 50% от общей площади неисправной конструкции или инженерной коммуникации.
Взаимоотношения между жильцами многоквартирного дома и представителями коммунальных служб регулируются нормами ЖК РФ и Федеральным Законом №271.
Вышеуказанный Федеральный Закон напрямую не влияет на тонкости проведения ремонтных работ. Он лишь вносит изменения в Жилищный Кодекс РФ.
Изменения, которые были внесены в ФЗ №271 обязали квартиросъемщиков и владельцев жилых помещений самостоятельно оплачивать капитальные ремонтные работы в своем доме. Данная обязанность также закреплена в ст. 210 ГК РФ. Также в соответствии с п.1 ст. 169 ЖК РФ, собственники помещений обязаны ежемесячно уплачивать взносы на капремонт дома.
Капитальный ремонт производится в порядке очередности, на которую влияет:
-
Срок эксплуатации объекта недвижимости.
-
Дата проведения последних ремонтных работ.
-
Площадь объекта.
-
Степень износа конструкций и коммуникаций.
-
Количество денежных средств в фонде.
-
Объем необходимых работ.
В некоторых случаях жители многоквартирных домов вынуждены ждать проведения капремонта по 10-15 лет. За это время денежный фонд обесценивается по причине ежегодной инфляции. В итоге когда приходит очередь, работники коммунальных служб не имеют возможности выполнить ранее оговоренный объем работ.
Посмотреть очередь на капитальный ремонт можно на официальном сайте Государственной корпорации Реформа ЖКХ.
До 2012 года капитальный ремонт проводился за счет средств коммунального фонда. Федеральный Закон №271 в корне изменил алгоритм сбора денежных средств. Теперь капитальный ремонт проводится исключительно за счет взносов владельцев квартир. При этом денежный фонд распределяется между всеми участниками реформы ЖКХ.
Размер ежемесячных взносов устанавливается региональными властями. То есть точная сумма на сегодняшний день законодательно не закреплена. Сумма взносов напрямую зависит также от площади жилого помещения. Главное условие – владелец квартиры должен своевременно вносить обязательные платежи.
Все собранные денежные средства направляются в специальный фонд капитального ремонта ЖКХ, который создан в каждом регионе страны.
Действующее законодательство предоставляет жителям многоквартирных домов возможность перечислять деньги на индивидуальный банковский счет.
Для того, чтобы открыть специальный счет в банке и начать копить деньги на ремонт собственного дома, все жильцы должны принять участие в общем собрании.
Важно: проведение капремонта не избавляет жильцов дома от обязанности вносить дальнейшие ежемесячные платежи.
Платить или нет
Жилищное законодательство обязывает всех квартиросъемщиков ежемесячно вносить платежа в фонд капитального ремонта. Однако, некоторые граждане освобождены от этой обязанности.
В соответствии с п. 2 ст. 169 ЖК РФ, жители многоквартирного дома, который в установленном порядке был признан аварийным и готовится к сносу, освобождаются от уплаты ежемесячных взносов.
Кроме этого некоторые категории лиц имеют льготы по уплате взносов на капитальный ремонт в размере 50% (государство компенсирует взносы за счет федерального и регионального бюджетов):
-
Инвалиды 1 и 2 группы.
-
Ветераны боевых действий.
-
Ветераны ВОВ.
-
Собственники жилых помещений, которые достигли 70-летнего возраста. При этом данные граждане должны проживать одни или с недееспособными родственниками.
-
Ветераны труда.
Претендовать на 100% льготу могут:
Важно: компенсация рассчитывается не из расчета общей суммы ежемесячного взноса. Скидка предоставляется в пределах региональных льготных норм.
Кроме этого, от уплаты освобождаются жильцы новостроек, срок эксплуатации которых не превышает 5 лет. Данное исключение связано с тем, что в течение первых пяти лет эксплуатации жилого дома все финансовые расходы, связанные с текущим и капитальным ремонтом, берет на себя застройщик.
На что будут потрачены деньги из фонда капитального ремонта
За счет средств на капремонт будут проведены следующие работы:
-
Ремонт внутренних и внешних стен здания, в том числе фасада здания (замена непригодных стеклопакетов, утепление стен)
-
Ремонт лестничных клеток, в том числе замена ступеней, обновление и покраска перил, косметический ремонт стен на лестничной клетке.
-
Реконструкция или укрепление фундамента здания.
-
Замена ветхих элементов крыши.
-
Ремонт инженерных и отопительных коммуникаций.
-
Установка, содержание и своевременная диагностика исправности приборов учета.
-
Поддержание в рабочем состоянии мусоропровода и системы вентиляции.
-
Ремонт лифта. В случае необходимости производится полная замена его кабины.
Если денежные средства плательщиков находятся на спецсчете регионального оператора, то все работы контролируются им. В данном случае все претензии относительно качества работ необходимо предъявлять управляющей компании или ТСЖ.
Получить юридическую помощь по вопросам капитального ремонта многоквартирных домов можно на нашем сайте.
Законы о капитальном ремонте: основные положения, сроки и взносы, когда ввели сбор, ФЗ и постановления пр-ва
После того, как вышли изменения и поправки в закон о капитальном ремонте, появились новые правила сборов и оплаты, которые позволяют говорить о том, что плата за ремонт МКД является не правом, а обязанностью жильцов. Разберемся подробнее с отдельными нормативными правовыми актами в данной сфере.
Фз 399 о капитальном ремонте многоквартирных домов: основные положения, содержание
Данный нормативный правовой акт направлен на внесение изменений в жилищное законодательство РФ. Там указывается о формировании обязательного регионального фонда для получения денежных средств на капремонт жилых МКД.
Сформировать фонд и осуществлять операции по нему могут как управляющие компании, являющиеся юридическими лицами или собственниками зданий, сооружений или иного недвижимого имущества.
Обязанность по поддержанию помещения в должном состоянии указывается актом, которые могут создать как жильцы, так и УК.
В 2022 году закон имеет следующую структуру: преамбула и три главы. Основными нововведениями являются те, которые закрепляют положения об обязательном информировании населения о фонде капитального ремонта, о том, как он формируется и из его состоит.
Фз 271 закон о капитальном ремонте многоквартирных домов
Деление на главы не предусмотрено. Этот закон в большинстве своем вносит изменения в жилищный кодекс России. Это направлено на содействие реформированию жилищного фонда в РФ.
185 ФЗ о фонде содействия реформированию ЖКХ, капитальный ремонт: основные положения, содержание
Этот федеральный закон был принят в 2007 году. Он состоит из преамбулы и глав, каждая из которых состоит, в свою очередь, из статей. Этот официальный закон включает в свой текст положения о фонде содействия, устанавливает порядок его финансирования, устанавливает положения об изменении платы и взносов и др.
Цели создания этого нормативного правового акта – создание благоприятной ситуации в стране для проживания граждан в новостройках и иных домах, входящих как в государственный, так и в муниципальный жилищный фонд.
Действующая редакция закрепляет права и обязанности жильцов, их правовой статус и компетенции. Так же указывается порядок проведения собрания этой некоммерческой организации и порядок ведения дел в ней.
Закон 690 120 о капитальном ремонте
Это региональный нормативный правовой акт, закрепляющий положения о капитальном ремонте, действующем в Санкт-Петербурге. В этом законе указывается, каким именно образом происходит данный вид ремонта в городе, как формируется фонд, какие деньги и с кого собираются и каким образом распределяются.
Указано, что именно включается в региональную программу:
- Адреса многоквартирных домов.
- Когда они были введены в эксплуатацию.
- Типы домов.
- Площадь домов.
- Информация о собственниках.
- Иные необходимые сведения.
Также обязательно устанавливается очередность производства капремонта. Она обуславливается рядом различных факторов, которые также устанавливаются на региональном уровне.
В каких еще законах идет речь о капитальном ремонте и суть этих законов
Помимо этих законов, положения о капремонте закреплены и в ряде других нормативных правовых актов:
- Жилищный кодекс РФ.
- О порядке определения минимального объема долевого финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов.
- Градостроительный кодекс РФ и др.
Все эти законы определяют и раскрывают отдельные существенные положения в ситуациях уплаты денег на ремонт, о льготах, региональном операторе и организации деятельности в данной сфере.
Сравниваем законы 399, 271, 185 и другие законы о кап. ремонте
Вышеуказанные федеральные законы имеют определённые отличия. Так, федеральные законы 399 и 271 являются изменяющими и дополняющими к отдельным нормативным правовым актам и включают новые аспекты.
Федеральный закон 185 в отличие от двух других является самостоятельным правовым актом и регулирует положение о фонде содействия жилищному строительству и благоустройству.
832 постановление правительства капитальный ремонт
Помимо федеральных законов, порядок осуществления капремонта регулируется и постановлениями правительства в сфере ЖКХ. Это постановление правительства Москвы. Она определяет порядок проведения капитального ремонта в Москве и области и порядок утверждения региональной программы.
Постановлением установлено, по какой очередности должен быть произведен капремонт, как именно он проводится и другие существенные аспекты.
Отдельными статьями указано, за счет каких средств ремонтируется имущество, как осуществляются платежи пенсионерами, что нужно указать и на что ссылаться в заявлении на получение льготы и др.
Постановление правительства Москвы о капремонте жилых домов
Это постановление определяет предельный размер денежных средств, которые могут быть потрачены на ремонт тог или иного объекта.
Например, штукатурные работы в пределах одного квадратного метра не могут быть дороже двух тысяч рублей. Квадратный метр плитки не может стоит дороже 170 рублей и др. Остальные работы могут определяться в соответствие с проектной документацией. Окончательное утверждение цены происходит в фонде регионального оператора.
271 ФЗ льготы пенсионерам
По нормам данного закона пенсионеры имеют право на получение льгот. Их размер определяется в каждом конкретном регионе. Как правило, пенсионеры имеют право на получение льготы в размере половины от обще установленного платежа.
Для отдельных категорий граждан, например, ветеранов войны, инвалидов первых групп могут устанавливаться льготы в виде полного освобождения от ремонтных платежей.
О взносах на капитальный ремонт многоквартирных домов
Порядок внесения взносов регулируется Жилищным кодексом РФ. Эти взносы являются ежемесячными. Их размер может быть установлен как в форме фиксированной суммы, так и в процентной ставке в зависимости от метража жилого помещения.
Взносы необходимо производить начиная с трех месяцев после утверждения региональной программы.
О оплате капитального ремонта, порядок оплаты, с какого года платим
Это положение устанавливается отдельными федеральными законами в каждом регионе. Так, например, на территории тульской области в соответствие с региональным законом сумма к оплате прописывается в квитанции ЖКХ. Оплата должна быть произведена не позднее десятого числа месяца. Плата за ремонт производится не позднее полугода, после ввода дома в эксплуатацию.
Фз 271 о капремонте для новостроек
К новостройкам относятся все те дома, которые были введены в эксплуатацию после 2016 года. Некоторыми региональными программами может быть установлено, что те или иные дома под программу кап ремонта в течение определенного количества лет не подпадают. Как правило, устанавливается от трех до пяти лет.
В остальных случаях плата за капитальный ремонт должна быть произведена по истечение полугода после ввода дома в эксплуатацию.
О фонде капитального ремонта многоквартирных домов
Положение о фонде капитального ремонта устанавливается Жилищным Кодексом Российской Федерации. Существует два способа формирования фонда:
- непосредственно в рамках одного многоквартирного дома;
- в рамках регионального оператора.
Выбор того или иного способа относится к компетенции собственников. Порядок проведения ремонта и сроке устанавливается на региональном уровне.
О региональном операторе капремонта
Сведения о региональном операторе закреплены в ЖК РФ. Это определенный денежный фонд, в который отчисляют взносы все жильцы всех многоквартирных домов, находящихся в регионе. Исключение составляют случаи, когда собственники приняли решение о формировании собственного фонда.
Региональный оператор создает специальный банковский счет, на котором и аккумулируются деньги. Собственники в любое время имеют право изменить способ управления.
Капитальный ремонт нового дома до 5 лет
На федеральном уровне этот вопрос не регулируется. Все основные сведения содержатся в локальных региональных нормативных правовых актах.
Так, если новостройке еще не исполнилось пяти лет, с жильцов могут и не взыскиваться никакие деньги за капитальный ремонт. Такое правило применяется редко. Обычно более чем на три года освобождение не происходит.
Налог на капремонт жилья
Данные положения закреплены ЖК РФ и НК РФ. На сегодняшний день, уплачиваемая денежная сумма никакими налогами не облагается.
Граждане обязаны уплатить только ту денежную сумму, которая прописана в региональном законе и в платежке за ЖКХ.
Отмена закона о капитальном ремонте, постановление верховного суда
Верховный суд РФ в отношении капитального ремонта принял массу постановлений. Так, в большинстве своем им регулируются порядок внесения денежных средств и размер взносов.
Что касается отмены закона о капремонте, то по этому вопросу ведутся споры. На сегодняшний день в государственную думу еще не внесен законопроект по поводу отмены платы за него, и в ближайшее время такового не предвидится.
Ссылки на полные тексты законов
- Скачать ФЗ № 399 жилищный кодекс о капитальном ремонте многоквартирных домов с изменениями можно здесь. ⇐
- Скачать федеральный закон № 271 о капитальном ремонте с изменениями. ⇐
- Скачать ФЗ № 185 о фонде содействия реформированию ЖКХ с изменениям по ссылке. ⇐
- Чтобы скачать Постановление Правительства № 690 с изменениями, кликните сюда.⇐
Таким образом, собственники МКД обязаны платить за капремонт в соответствие с указами президента, приказами органов ИВ, с последними текущими и полными поправками.
За неуплату взноса может быть предусмотрена ответственность в виде начисления пени.
Новые правила оплаты капитального ремонта в многоквартирном доме
- Оригинал статьи взят с сайта Клерк.ру
- В настоящее время по самым скромным оценкам треть многоквартирных домов (МКД) в РФ изношены и нуждаются в капитальном ремонте.
- Капитальный ремонт многоквартирного дома – проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.
До вступления в силу Федерального закона РФ от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» (далее Закон № 271-ФЗ) капитальный ремонт помогал проводить фонд реформирования ЖКХ. Теперь фонд будет спонсировать только переселение граждан из ветхого и аварийного жилья. После вступления в силу Закона № 271-ФЗ за капитальный ремонт будут платить собственники жилплощади в многоквартирных домах. Платежи за капремонт являются обязательными. Размер ежемесячной платы в каждом регионе устанавливается отдельно и будет варьироваться от 5 до 7 рублей с квадратного метра.
К 2014 году органы местного самоуправления обязаны создать фонд капитального ремонта и назначить регионального оператора, который будет ремонтировать жилфонд и своевременно публиковать информацию о состоянии ремонтируемых домов в сети интернет.
На первый взгляд всё предельно ясно, более того, в некоторых регионах и до принятия указанного закона за капитальный ремонт жилых домов платили собственники, однако вокруг этого документа ходит множество домыслов и слухов о том, как будут собираться и расходоваться эти деньги. Далее рассмотрим плюсы и минусы Закона № 271-ФЗ, его новшества, и как это отразиться на кошельках рядовых граждан.
Новый закон, по сути, не привнес новую норму в гражданское право, так как в ГК РФ (ст. 210) и в ЖК РФ (п.1 ст. 158) четко прописано: ответственность за содержание жилья, находящегося в собственности, лежит на его собственниках.
Другими словами, человек, купивший, приватизировавший или иным способом получивший право собственности на квартиру в многоквартирном доме, получает не только права, но и обязанности по содержанию жилья в надлежащем состоянии (ремонт крыши, фасада, фундамента и т.д.).
Закон № 271-ФЗ, признавая плату за капремонт обязательной для всех собственников, направлен на создание четкого механизма, который позволит проводить капремонт всего жилого фонда в плановом порядке.
По данным Росстата в конце 2011 года в РФ насчитывалось 20,5 млн квадратных метров аварийного жилья, а также почти 80 миллионов – «ветхого». Удельный вес таких жилищ в общем объеме жилищного фонда составляет 3%.
По неофициальным данным, еще примерно столько же фактически являются аварийными, но таковыми не признаны, т.к. у местных бюджетов просто нет средств на расселение жильцов из таких домов. Сумма, необходимая для приведения жилого фонда в надлежащее состояние, для бюджета неподъемная.
Вполне целесообразно то, что собственники будут выполнять предусмотренную законом обязанность содержать свое имущество.
Но, учитывая неприятную закономерность, когда деньги исчезают, либо используются не по назначению, гражданам необходимы гарантии, что эти средства не разворуют и направят на цели, для которых осуществлялся их сбор. Закон № 271-ФЗ решает эту проблему следующим образом:
1-й вариант: до конца 2013 года регионы РФ должны создать фонд капитального ремонта и учредить государственное предприятие – регионального оператора.
Региональный оператор будет проводить капитальные ремонты на средства, которые будут поступать в фонд по плану, в который будет включен каждый многоквартирный дом в субъекте РФ. Составлять такие списки будут органы местного самоуправления.
Реестры будут находиться в общем доступе, и каждый гражданин сможет следить за продвижением очереди на ремонт. В каждом регионе для жильцов будет установлен свой размер платы, но при этом федеральный и региональный бюджеты будут софинансировать капремонты.
Данный вариант сбора средств фактически противоречит Гражданскому кодексу РФ и Конституции РФ. Как было отмечено выше, собственник несет бремя содержания своего имущества, но не чужого.
По общему правилу чиновники разрешают использование собранных средств с одного дома на капитальный ремонт другого, согласно утвержденному графику.
Остается только догадываться каким образом будет сформирована очередь, и кому выделят в первую очередь помощь, а чей дом отремонтируют через 10 лет;
2-й вариант: ТСЖ вправе открыть собственный специальный счет, на который собственники будут перечислять взносы на капитальный ремонт в целях формирования фонда капитального ремонта. При этом средства с такого счета могут быть использованы только для капитального ремонта и ни для чего другого.
В случае если Управляющая компания своевольно повысит размер взноса на капитальный ремонт, собственники за защитой интересов могут обратиться в суд.
Рассмотрим пример: Решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан.
Из материалов дела: Истец И.А.П. обратилась с исковым заявлением к ООО «Жилкомзаказчик», мотивируя свои требования следующим: Обслуживание дома, в котором она является собственником квартиры, осуществляется управляющей организацией ООО «Жилкомзаказчик» (УК).
Несмотря на то, что общим собранием собственников жилья решение о проведении капитального ремонта дома не принималось, размер взносов не устанавливался, от управляющей компании предложений о сроках проведения капитального ремонта не поступало, УК взимает плату за капитальный ремонт дома.
Истец неоднократно обращалась в управляющую компанию с просьбой прекратить начисление по данной статье, однако в нарушение требований ст. 44 и 158 Жилищного кодекса РФ и при отсутствии какого-либо иного решения собственников жилых помещений, расположенных в доме №, УК продолжила начислять и удерживать плату по статье «капитальный ремонт» для жителей указанного дома.
Истец просит признать действия УК по начислению платы за капитальный ремонт, незаконными и обязать УК прекратить начисление по данной статье и произвести истцу выплату наличными или перечислением на банковский счет излишне уплаченные суммы за капитальный ремонт.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает исковое заявление И.А.П. подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям:
Принятие решения о ремонте общего имущества собственников жилья в многоквартирном доме отнесено статьей 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников жилья.
Как установлено судом, истцом заключен договор управления многоквартирным домом с УК, по условиям которого управляющая организация обязуется оказать комплекс работ и услуг по управлению многоквартирным домом, включающий оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг собственнику и пользующимся его помещениями лицам. Пунктом 4.9 Договора управления предусмотрено указание в выставляемом Управляющей организацией платежном документе в составе начисленной платы за жилое помещение платы за капитальный ремонт общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме при условии принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о проведении капитального ремонта общего имущества собственников в соответствии со ст. 44 и 158 ЖК РФ. Согласно пункту 4.18 Договора управления капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника на основании дополнительного соглашения к договору, подготовленного на основании решения общего собрания собственников помещений.
Ответчиком не представлено доказательств того, что собственниками помещений многоквартирного дома (адрес) принималось решение на общем собрании о сроках проведения капитального ремонта многоквартирного дома и об оплате расходов на проведение капитального ремонта. В нарушение условий пункта 4.18 Договора управления дополнительное соглашение к нему о проведении капитального ремонта не заключалось.
Произведенный ремонт кровли не дает основания для взыскания этих средств с собственников жилья путем ежемесячного сбора средств, поскольку доказательств утверждения на общем собрании собственников сметы и порядка оплаты этих работ не имеется. Тем самым ответчиком нарушены положения ч. 2 ст. 158 ЖК РФ, оснований для сбора с собственников жилых помещений в многоквартирном доме платы за капитальный ремонт у ответчика не имелось.
Протоколом общего собрания собственников дома подтверждено установление размера платы на содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества.
Однако из представленных истцом квитанций и представленной ответчиком выписки из лицевого счета следует, что наряду с начислением платы за содержание жилья истцу производилось начисление платы за капитальный ремонт отдельной строкой в размере N руб.
, что противоречит представленному ответчиком решению общего собрания.
При таких обстоятельствах следует признать обоснованными требования истца о незаконности установления ответчиком платы за капитальный ремонт истцу и перерасчете платы, которые следует удовлетворить в пределах заявленного истцами требования.
Вывод: второй вариант является предпочтительным. Прежде всего, капитальный ремонт не привязан к установленному чиновниками плану, следовательно, сделать его можно раньше, чем в порядке очереди.
Кроме того, собственники сами устанавливают размер ежемесячных взносов (размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт не должен быть менее, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ). Ремонтные работы выполняют управляющая компания или любая другая организация по решению собственников.
Банк перечислит деньги подрядчику только после того, как владельцем спецсчета будет представлен акт приемки работ, подписанный представителями собственников, органов местного самоуправления.
Важно: в соответствии со ст.
175 ЖК РФ, владельцем специального счета может быть ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу, и, в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.
Таким образом, если полномочия ТСЖ выходят за рамки ст. 175 ЖК РФ, то оно должно открывать счета у регионального оператора, либо дробиться на отдельные ТСЖ.
В случае если собственники многоквартирного дома до 2014 года не определятся, каким образом собирать средства на капитальный ремонт общего имущества, они «по умолчанию» попадают в региональный фонд. Так или иначе избежать капремонта не получится.
Более того, в соответствии со ст. 165 ЖК РФ, взнос на капремонт является обязательным платежом, и за просрочку платежа предусматривается пени 1/300 от ставки рефинансирования Центрального Банка. Решение собственников об отказе от уплаты будет являться незаконным. Деньги с неплательщиков могут взиматься и в судебном порядке.
Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД принимается на общем собрании собственников помещений.
Собственники в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД по предложению лица, осуществляющего управление домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, регионального оператора, либо по собственной инициативе.
Возникает вопрос: Что делать если пришло время делать ремонт, а средств недостаточно?
- Можно взять кредит в банке под поручительство регионального фонда.
- Перейти в региональный фонд и затем платить ему, пока не будет погашена сумма, потраченная на капремонт.
Следует отметить, что ТСЖ, которое перечисляло денежные средства в региональный фонд, может выйти из него и открыть специальный счет.
И если плановый ремонт в его доме еще не был произведен, денежные средства будут перечислены на спецсчет.
Если ремонт уже произведен, но перечисленных средств не хватило, и фактически доплачивал региональный фонд, то ТСЖ должно сначала погасить долг, и только потом открывать спецсчет.
Итак, собственники жилых помещений обязаны нести расходы на капитальный ремонт. Как быть нанимателям муниципальных квартир? В муниципальных квартирах собственник – муниципалитет. Значит, и платить должен муниципалитет. Люди, которые живут в муниципальных квартирах, от уплаты взноса на капитальный ремонт освобождаются.
Такой позиции придерживается и Семнадцатый арбитражный апелляционный суд (Постановление от 11 сентября 2013 г. № 17АП-9691/2013-ГК).
Из материалов дела: ООО «Единый РКЦ» г.
Ижевск обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к муниципальному образованию «город Ижевск» в лице Администрации муниципального образования «город Ижевск» о взыскании 634 635 руб. 34 коп.
долга за услуги по капитальному ремонту многоквартирных домов, где администрация является собственником некоторых квартир; 50 000 руб., 00 коп. в возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики с муниципального образования за счет казны муниципального образования в пользу ООО взыскано 470 404 руб. 97 коп. долга, а также 62 408 руб. 10 коп. в возмещение судебных расходов.
Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой. Считает недоказанным факт принадлежности ответчику квартир в спорных домах. Указывает на отсутствие решения собрания собственников помещений в спорных домах о производстве капитального ремонта.
Указывает на отсутствие заключенного договора управления между ООО «Ижкамсервис» и Администрацией г. Ижевска как собственника муниципального жилого помещения, в связи с чем требование о взыскании задолженности не могло перейти к истцу в рамках ст. 384 ГК РФ.
Просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Рассмотрев материалы дела, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В ч. 1 ст. 36 ЖК РФ содержится перечень имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
- Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.
- Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
- Следовательно, являясь собственником помещений в многоквартирных жилых домах, муниципальное образование обязано нести бремя содержания принадлежащего ему имущества путем внесения платы за капитальный ремонт общего имущества домов.
Апелляционным судом не принимается во внимание довод апеллянта об отсутствии заключенного договора управления ООО «Ижкамсервис» и Администрацией г. Ижевска.
В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Решение о выборе управляющей организации в судебном порядке не оспорено и не признано недействительным.
Необходимость капитального ремонта спорных домов подтверждается актами обследования домов и техническими паспортами на указанные дома. Кроме того, представленными в материалы дела протоколами общих собраний собственников многоквартирных домов подтверждена необходимость взимания платы на проведение капитального ремонта.
Постановлением Правительства РФ от 21.12.2011 г. № 1077 утверждены федеральные стандарты стоимости капитального ремонта помещений, которые для Удмуртской Республики на 2012 – 2014 гг. составили 5 руб. 50 коп. на кв. м площади в месяц.
Фонд капремонта дома: что лучше спецсчет или региональный оператор?
Общий счет (счет регоператора), безусловно, удобен для собственников домов, которым уже вскоре может потребоваться капитальный ремонт. Региональная программа капитального ремонта устанавливает очередность проведения капремонта во всех многоквартирных домах того или иного региона.
Таким образом, дом может быть отремонтирован еще до того, как его жильцы соберут нужную сумму. Программа формируется на основании предложений местных администраций и, конечно, состояния домов. Каждый житель региона может ознакомиться с ней на официальном сайте регионального оператора.
Средства, которые уплачивают собственники регоператору, идут исключительно на проведение капремонтов. Даже содержание регоператора осуществляется за счет средств бюджетов субъектов – ни одна копейка из платежей граждан не будет потрачена ни на что, кроме ремонта.
Что касается спецсчета, его главное преимущество – это возможность самостоятельно управлять содержанием своего дома. Собственники сами решают, как копить и тратить деньги какие работы производить и в какие сроки.
На специальном счете собираются средства собственников одного конкретного дома. Собственники самостоятельно распоряжаются этими средствами – они вправе принять решение о проведении ремонта в более ранние сроки, конечно, при условии, что средств на специальном счете достаточно для финансирования работ или выбраны другие способы финансирования.
При рациональном подходе и ответственном отношении всех жильцов формирование фонда на специальных счетах дает заметный результат даже в течение небольшого срока. Есть примеры, когда жильцы менее чем за год собирают нужную сумму и проводят капремонт в своем доме.
Например, собственники многоквартирного дома (79 квартир) в Чите капитальный ремонт в 2015 году проводили самостоятельно, открыв годом ранее спецсчет. “Как только вышел закон о капитальном ремонте, мы обратились к жильцам с предложением открыть спецсчет и копить на ремонт самостоятельно.
Поначалу люди платили мало. Обзванивала все квартиры, развешивала объявления в подъездах, проводила собрания. Накопили определенную сумму и решили закрыть самый проблемный вопрос – заменить гнилые трубы горячего водоснабжения в подвале.
Нашли компанию, которая все быстро сделала”, – рассказала жительница дома.
“Теперь, – добавила она, – планируем заменить теплоузел, проект уже есть. Еще нам необходимо отремонтировать лифты – через два года они встанут. И в этой части нужна поддержка государства, ведь даже при стопроцентной собираемости копить на них придется десять лет”.
Даже если граждане занимаются формированием фонда самостоятельно, они всегда могут обратиться консультационной поддержкой к регоператору.
Так, в Астраханской области люди активно проводят капитальный ремонт за счет взносов собственников, аккумулирующихся на специальных счетах.
Граждане спрашивают у регоператора, как оформить документы, какие требования предъявлять подрядчикам, как правильно составить и оформить договоры с подрядными организациями.
Чаще всего на собранные деньги собственники меняют оконные блоки в подъездах, ремонтируют сами подъезды.
Но есть случаи, когда собственники желают провести более масштабные работы – отремонтировать систему водоснабжения, электроснабжения, кровли, отмостки здания. При недостаточном объеме средств на специальных счетах, собственники принимают решение об утверждении иных источников финансирования: взносы в ТСЖ, в УК, собственные средства.
Размер взноса на капремонт в Астраханской области составляет 4 рубля с 1 квадратного метра площади помещения.
Так, например, в многоквартирном доме из 99 квартир общей площадью 5345,7 квадратных метров был провел капитальный ремонт кровли, стоимость 450 тысяч рублей.
Собственники помещений этого дома накапливали денежные средства на своем специальном счете на ремонт кровли в течение года, с ноября 2014 года.
Загрузка...
