Квартира в Залоге у Банка Как Расселить

Если взяли ипотеку или заложили квартиру под залог в банк, чтобы получить кредит — на имуществе будет обременение. Вы остаетесь владельцем недвижимости, но продать, подарить или переоформить права собственности не получится, пока не рассчитаетесь с долгами. Но что делать, если срочно понадобилось продать квартиру и уехать в другой город? 

Рассказываем, как снять обременение, какие варианты продажи залоговой недвижимости бывают, и как продать квартиру с долгами.

Квартира в залоге у банка — что это значит?

На такую недвижимость наложено обременение в виде залога. Например, заемщик взял деньги в долг и в качестве залога оставил квартиру. Или приобрел недвижимость по ипотеке, но полностью не рассчитался. Просто продать такую недвижимость не получится. Придется договариваться с кредитором и снимать обременение.

Как продать залоговую недвижимость?

Оформить документы без участия банка не получится. А значит, и продать квартиру.

Чтобы решить этот вопрос, сообщите банку, что собираетесь продать квартиру покупателю, которого уже нашли. Банк откроет две ячейки: в одну вы внесете остаток долга, а во вторую — сумму, которую получите после заключения сделки купли-продажи.

Сделка оформляется при участии трех сторон: кредитор, покупатель и продавец. Когда договор купли-продажи подписан, деньги поступают в ячейки. Но воспользоваться деньгами получится только после того, как покупатель зарегистрирует права собственности в Росреестре. 

Если досрочно оплатите ипотеку или кредит — автоматически снимите обременение и продадите квартиру без участия банка. 

Как получить разрешение кредитора на продажу ипотечной квартиры?

Посмотрите, что написано в кредитном договоре. Если в соглашении нет пункта, запрещающего продавать ипотечную квартиру, подавайте заявлении в банк. Укажите причину, по которой собираетесь продать имущество. Например, нашли работу в другом городе и переезжаете, или, планируете улучшить жилищные условия и вместо двухкомнатной купить трехкомнатную квартиру.

Чтобы повысить шансы на одобрение, заранее найдите человека, который согласится купить недвижимость сразу или оформить ипотеку. Если он будет оформлять ипотеку, банк проанализирует его кредитную историю и сообщит ответ через 1−2 недели.

Инструкция по продаже жилья через задаток

• Обращаетесь к кредитору и получаете одобрение на продажу недвижимости.
• Самостоятельно или по рекомендации банка продавец находит покупателя на недвижимость.
• Вы вносите задаток в сумме, которой будет достаточно для погашения остатка долга за квартиру перед банком.
• Заключаете с покупателем договор задатка и заверяете у нотариуса.
• Расплачиваетесь полученным задатком и берете выписку из ЕГРН о снятии обременения.
• Подписываете с покупателем договор купли-продажи и переоформляете права собственности.
• Вы получаете остаток денег, а покупатель квартиру в собственность.

Продажа недвижимости через торги

Если сумма долга за квартиру с обременением сопоставима со стоимостью недвижимости, кредитор вправе арестовать имущество. Распоряжаться такой недвижимостью не получится и банк выставит квартиру для продажи на аукцион. 

Приводим причины, по которым арестовывают жилье.

• У владельца недвижимости долги по налогам.
• Квартира выступает предметом споров, т. к. оформлена по завещанию.
• Квартиру заложили в ломбард и не рассчитались с долгами.

Если владелец отказывается погашать долги или недвижимость не получается разделить по завещанию — назначаются торги с согласия собственников.

Но если долг сопоставим со стоимостью квартиры, торги назначаются по решению суда. Кредитор заинтересован в том, чтобы вернуть деньги за квартиру и торги начинают с минимальной стоимости.

Все банки проводят торги на специальных сайтах, где участвуют все желающие. Для Москвы есть отдельный сайт.

Продажа недвижимости с ипотечным долгом

Учитывайте, что условия по ипотеке для покупателя могут поменять. Это будет зависеть от его пенсионных отчислений, кредитного рейтинга и ежемесячного дохода. Банк выдаст покупателю деньги для оформления ипотеки, которыми он рассчитается с вами за квартиру.

Права собственности перейдут новому владельцу, но квартира будет у него находиться также в залоге, пока не рассчитается с ипотекой. Когда в сделке участвует банк, риск для покупателя и продавца — минимальный, т. к.

менеджеры полностью контролируют процесс и следят за правильностью оформления документов. 

Документы для продажи залоговой квартиры

• Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.
• Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.
• Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
• При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.
• Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.
• Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.

Квартира куплена на деньги по материнскому капиталу

Если квартира в залоге, а при первом взносе использовались деньги из материнского капитала, для продажи недвижимости потребуется согласие опеки. Органы опеки проверят, чтобы права детей не ущемлялись. Прежде чем продавать такую квартиру, придется выделить доли детям в новой квартире, которая по техническим параметрам будет не хуже предыдущей.

Если органы опеки будут против сделки, продать квартиру не получится, даже если согласится банк.

• Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.
• Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.
• Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.
• Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.
• Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.
• Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки. 
• Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.

Подписывайтесь на наш блог, чтобы получать полезные статьи на почту или в мессенджер.

Если хрущевка в ипотеке: как действовать при переезде по реновации

Что нужно знать жителям пятиэтажек, чьи квартиры в залоге у банков по договору ипотечного кредитования

Среди жителей хрущевок, попавших в программу реновации, немало тех, кто приобрел квартиру в кредит и продолжает платить по ипотеке. Как будут складываться их взаимоотношения с банком-кредитором, как меняется предмет залога в кредитном договоре и что ипотечнику необходимо предпринять накануне переезда, рассказывают специалисты Фонда реновации и Московского банка ПАО Сбербанк.

Ипотека – не помеха переезду по реновации. Все вопросы прав и обязанностей заемщиков, переезжающих в новое жилье, урегулированы федеральным законодательством.

Замена предмета залога

Гарантии жилищных прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, обеспечены нормами Федерального закона РФ от 15 апреля 1993 г.

N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации».

Согласно ему, к договору, предусматривающему переход права собственности на жилое помещение с условием предоставления равноценного жилого помещения, применяются правила гражданского законодательства о мене.

Если имущество, подлежащее мене – старая квартира в пятиэтажке – находится в залоге у банка (т.е. приобреталось в ипотеку), при оформлении сделки учитываются нормы ст. 345 ГК РФ «Замена и восстановление предмета залога».

Для программы реновации действуют нормы ст. 41.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – «Последствия перехода права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве».

В статье оговаривается, что государственная регистрация перехода права собственности на равнозначное жилое помещение (заключение договора с ДГИ) при участии гражданина в программе реновации является основанием для замены предмета залога по договору об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда.  Причем, этот переход осуществляется без согласия залогодержателя и залогодателя по данному договору. Условия договора об ипотеке в данном случае применяются без изменений прав и обязанностей сторон в отношении нового предмета залога. Проще говоря, предмет залога в силу закона заменяется автоматически.

Обязанности заемщика

Однако не стоит пускать дело на самотек. Ряд процедур ипотечному заемщику необходимо произвести самостоятельно. «Гражданам необходимо уведомить банк о планируемой сделке по замене залогового объекта. Для этого надо написать заявление в свободной форме.

По итогам рассмотрения данного заявления банк уведомит участника о возможности замены залогового объекта.

После регистрации перехода права собственности и переноса обременения на новое жилье гражданам необходимо обратиться в банк для заключения дополнительного соглашения к кредитному договору», –  поясняет директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Московского банка ПАО Сбербанк Алия Кирьянова.

Не стоит пускать дело на самотек. Ряд процедур ипотечному заемщику необходимо произвести самостоятельно.

Как отмечают в Сбербанке, в соответствии с действующим законодательством перенос обременения на новое жилье осуществляется автоматически, но есть свои нюансы: «На практике банку необходимо иметь возможность оперативно отслеживать произошедшие изменения для приведения документов в соответствие, поэтому очень важно получить от граждан уведомление для заключения дополнительного соглашения. Банк рассмотрит заявление и уведомит граждан о возможности замены залогового объекта».

А если есть задолженность по ипотеке?

«По закону обременение переносится на новое жилье, – рассказывает Алия Кирьянова, – Наличие задолженности не является основанием для отказа в изменении залогового объекта». Все обязательства, в соответствии с ранее заключенным кредитным договором, за гражданами сохраняются в полном объеме.

В каких случаях замена залога не происходит автоматически?

Рассказывает заместитель начальника управления по реализации жилой и нежилой площади Фонда реновации Екатерина Стром:

К нам периодически обращаются граждане, чья квартира в отселяемом доме была приобретена в ипотеку и находится в залоге у банка, которые хотят в рамках программы реновации приобрести большее жилье за доплату с использованием собственных средств.

В таком случае гражданам необходимо предоставить в Фонд реновации ряд дополнительных документов, например, копию кредитного договора, а также контактные данные кредитного менеджера банка (полный перечень документов сообщается во время консультации).

При подготовке к сделке сотрудники Фонда реновации сформируют и направят банку-кредитору необходимые для согласования замены залогового объекта документы, после чего оповестят граждан. Гражданам необходимо лишь предоставить в банк документы по текущему залоговому объекту и получить согласование банка на его замену.

Данный документ предоставляется в Фонд реновации на момент проведения сделки и сдается в регистрацию вместе с договором. При регистрации залог с освобождаемой квартиры переходит на новую, при этом условия кредитного договора не меняются. После регистрации гражданам обязательно необходимо обратиться в банк и заключить дополнительное соглашение.

К нам обратилась семейная пара, переезжающая по Программе реновации в однокомнатную квартиру. Граждане приобрели ее в 2016 году с использованием средств ипотеки.

На момент обращения в Фонд реновации задолженность по кредиту погашена не была, соответственно, в выписке из ЕГРН мы видели обременение.

Граждане хотели воспользоваться правом на докупку и сразу же переехать в двухкомнатную квартиру, доплатив за дополнительные метры собственными средствами.

При приеме заявления на докупку сотрудники Фонда реновации запросили у них кредитный договор и контакты менеджера банка, в котором они брали кредит. У граждан уже были некоторые сбережения, которые позволяли им оплатить сумму доплаты за дополнительные метры за счет собственных средств.

Когда сделка была согласована, мы проинформировали банк и граждан, банк согласовал замену залогового объекта. Гражданам нужно было только подъехать и забрать документ из отделения банка.

• Мы всегда советуем гражданам обратиться в свой банк и проконсультироваться по документам, которые им потребуются для подготовки согласия на замену залогового объекта – у разных банков могут быть различные требования.
• Ссылка на согласие банка присутствует в договоре с Фондом реновации, оно сдается на регистрацию совместно с договором, поэтому его наличие на момент заключения договора обязательно.
• При регистрации сделки залог с освобождаемой гражданами квартиры перешел на новую, при этом условия кредитного договора у них остались прежними.
• После регистрации права на новую квартиру они обратились в банк и заключили дополнительное соглашение о замене залогового объекта.
• Авторы текста: информационная служба сайта Фонда реновации, пресс-служба Московского банка ПАО Сбербанк.

Квартиры с обременением: что нужно знать перед покупкой

Рассказываем, какие бывают обременения и что делать, если они наложены

Klaus Ohlenschläger/DPA/TASS

Собираясь приобрести ту или иную квартиру, нужно обязательно проверять, нет ли у нее обременений. Так называются права других лиц (как частных, так и юридических и государственных) на владение или пользование объектом, из-за которых права владельца оказываются ограниченными. В частности, он не может продать жилье, пока не снимет обременение.

Рассказываем, что нужно знать об обременениях, какие бывают разновидности и чем опасна покупка жилья, владельцу которого удалось скрыть факт обременения.

Обременение в виде залога по ипотеке

Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано.

Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.

Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.

Обременение в виде ренты

По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.

Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти.

Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор.

Продать жилье без его письменного и заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть до смерти рентополучателя).

Если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи очень редки.

Однако случается, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.

Обременение в виде ареста

Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно.

Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется.

Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) либо если у владельца есть долги. Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.

Обременение в виде аренды

Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в ЕГРН.

Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения).

Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.

Обременения, которые сложно обнаружить

Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.

Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы.

Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью.

Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.

Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.

Чем опасны квартиры с маткапиталом

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства.

Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

Что делать с неочевидными обременениями

Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.

Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.

Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.

Топ 3 способа как вывести имущество из залога в банке

Обеспечение кредитной сделки предполагает предоставление заемщиком гарантий по выполнению обязательств, полученных согласно договору. В качестве обеспечения можно использовать поручительство третьих лиц и залог ликвидного имущества.

Обременение имеет смысл при оформлении долгосрочных займов на выгодных условиях. Например, приобрести в ипотеку недвижимость или взять кредит на покупку транспортного средства сейчас можно после предоставления залога. Как правило, для обеспечения используется полученное взаймы имущество.

Лучшее предложение по ипотеке:

Лучшее предложение по автокредиту:

Если с погашением задолженности у залогодателя возникнут существенные проблемы, в частности несколько просроченных платежей, кредитор получит возможность принудительно взыскать долг.

Заложенное имущество сначала будет оценено, затем конфисковано и выставлено на продажу. Полученная после реализации материальных активов выручка идёт на погашение кредита.

Оставшаяся сумма передается должнику.

Внимание! Чтобы не допустить просрочку по кредитам, рекомендуем воспользоваться сервисом подписки на кредитные сигналы от Юником24.

Всего за 1 рубль вы получите надежного помощника, который будет информировать вас о платежах по кредиту, просрочках, доступному кредитному лимиту и многие другие полезные уведомления! Но самое главное – он уведомит вас, если кто-то будет оформлять на вас кредит без вашего ведома!

Законные способы вывода имущества из-под залога

Все параметры обеспечения кредита стороны согласовывают на этапе подписания договора займа. Расторгнуть сделку можно только при наличии веских оснований. К тому же есть несколько легальных методов, позволяющих избавиться от обеспечения по кредитному договору.

Схема 1: Замена предмета залога

Предоставленное в качестве обеспечения имущество с согласия кредитора можно заменить на равноценный по стоимости актив.

Если часть задолженности погашена, допускается вариант с заменой на предмет, который будет дешевле исходного залога.

Альтернативное имущество должно принадлежать лично заемщику и находится в безукоризненном техническом состоянии. Понадобится также произвести оценку и оформить страховой полис.

В чем выгода для заемщика?

Своевременное изменение предмета залога позволит заемщику защитить ценное имущество. По действующему законодательству кредиторы не имеют права требовать взыскание задолженности за счет продажи единственно жилья, если недвижимость не обременена по договору. 

Схема 2: Расторжение или признание договора недействительным

Снятие обременения возможно в случае прекращения действия договора на законных основаниях. Расторгнуть или оспорить соглашение удастся при условии выполнения множества требований. Перечень веских оснований и предпосылок к признанию договора недействительным ощутимо ограничен во избежание мошенничества.

Договор теряет юридическую силу в случае:

1. Признания сделки недействительной через суд, если соглашение было достигнуто с нарушением закона.

2. Расторжения по согласию сторон или при отказе от кредита на протяжении 14 дней с момента заключения сделки.

3. Досрочного погашение задолженности.

Процедура признания договора недействительным распространяется на документ, регулирующий как процесс кредитования в целом, так и предоставление залога в частности. Оспаривание соглашения – продолжительный и затратный процесс, который принесет результат только при наличии определенных предпосылок.

Расторгнуть договор во время периода в 14 дней с момента подписания можно без последствий, однако далеко на каждый заемщик знает о подобной возможности. В итоге стороны вынуждены искать компромисс во избежание дополнительных расходов.

Как оспорить договор?

Признать договор недействительным может суд первой инстанции. В случае успешного оспаривания сделки, использованное для обеспечения имущество будет выведено из-под залога.

Во время судебных разбирательств заемщику придется доказать с помощью документов и свидетельств очевидцев наличие веских оснований для признания соглашения недействительным.

Банк затребует возврат полной суммы выданного кредита.

Оспорить можно договор, который:

• Содержит грубые ошибки, в том числе опечатки и расхождения с фактическими данными.
• Включает скрытые платежи, необоснованные штрафы или нарушающие закон условия.
• Подписан без разрешения органов опеки с нарушением прав несовершеннолетнего ребенка.

Признание недействительным основного обязательства можно оспорить, обратившись в апелляционный суд. Тем не менее банки, потерпев один раз неудачу, зачастую отказываются от дальнейших претензий.

Клиенты все равно обязаны вернуть полученные взаймы деньги за вычетом сделанных ранее выплат на протяжении 30 дней после окончания суда.

Кредитор остается в выигрыше даже при условии признания договора недействительным.

Как расторгнуть договор?

Если при заключении соглашения не нарушены права потребителя и нормы законодательства, оснований для его оспаривания отсутствуют. Обращение в суд не имеет смысла. Иск будет отклонен. Однако стороны обязаны при подписании будущего договора обсудить предпосылки к расторжению сделки, указав их в тексте документ.

Инициатором прекращения дальнейшего сотрудничества обычно выступает заемщик. Кредитор может дать свое согласие или отклонить требование. Если стороны не достигнут компромисса, к решению вопроса придется привлечь суд первой инстанции.

Основания для расторжения договора:

1. Отказ клиента от дальнейшего сотрудничества в течение 14 дней с момента заключения кредитной сделки.

2. Нарушение условий соглашения или невыполнение возложенных обязанностей одной из сторон.

3. Существенное изменение обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении сделки.

В случае расторжения договора клиент обязан погасить кредит с начисленными за время действия соглашения процентами. 

Как купить квартиру с обременением

• Главная
• Недвижимость
• Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

 

Вы нашли подходящий вариант для покупки. Но узнали, что квартира находится в ипотеке. А значит, в залоге у банка. Можно ли покупать такую недвижимость и безопасно ли это? Скажем сразу: да. А теперь разберемся подробнее.

Что это значит: квартира в ипотеке? 

Если недвижимость куплена в ипотеку, то пока кредит не погашен, она находится в залоге у банка. Информация об этом заносится в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. 

Пока недвижимость в залоге, продать ее просто так нельзя. Росреестр увидит запись об ипотеке и не зарегистрирует право собственности на нового покупателя.

Чтобы провести сделку, продавцу нужно сначала погасить задолженность по кредиту. После этого банк сообщит в Росреестр, что долга нет. И запись о том, что недвижимость в ипотеке, удалят. Это называется снятием обременения. 

Значит, купить квартиру в залоге нельзя? 

Можно. И такие сделки проходят довольно часто. Можно прописать в договоре купли-продажи, что полученные от покупателя деньги пойдут на погашение кредита. «Утром деньги — вечером снятие обременения и регистрация прав собственности на покупателя». 

В сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или риелторам, чтобы правильно все оформить. 

А если я хочу купить залоговую квартиру в ипотеку? 

Так еще проще. Если квартира в залоге Сбербанка, и покупатель хочет купить ее также в ипотеку, например на ДомКлик, то залог просто переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк оформит все сам.

Процесс будет практически такой же, как при оформлении обычного кредита и займет столько же времени.

Нужно подать заявку на ипотеку онлайн на ДомКлик или в офисе банка. Если заявку одобрят, останется собрать стандартный пакет документов для одобрения недвижимости. Большую часть бумаг менеджер по ипотеке сам запросит у продавца и закажет в Росреестре. Также он с юристами банка подготовит договор купли-продажи.

Чаще всего покупателю нужно предоставить только отчет об оценке недвижимости. Его можно заказать у менеджера по ипотеке. Но иногда могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от особенностей сделки.

У покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения. Купить ее можно только в том же городе, где оформляешь ипотеку. Межрегиональные сделки с такой недвижимостью пока не проводят. А вот если в ипотеку нужно купить недвижимость без обременения —  это пожалуйста. 

Будут ли у меня проблемы, если продавец задерживал платежи по кредиту? 

Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку. 

Какой бы ни была причина продажи — все это не коснется покупателя после сделки. Никакие обязательства продавца, в том числе штрафы или неустойки, на него перейти не могут.

Я слышал, что продается всё больше залоговых квартир. Люди не могут выплачивать ипотеку? 

Совсем нет. Просто каждая вторая сделка с недвижимостью в России сейчас проходит с ипотекой. При этом ничто не мешает продавать такую недвижимость до полной выплаты кредита. 

Важные вопросы об ипотеке

Как подать заявку на ипотеку

Как проверить свою кредитную историю

Ипотека наоборот: хочу взять кредит под залог своей недвижимости

Поздравляем, вам одобрили ипотеку! Что дальше?

Как досрочно погасить ипотеку

Была ли эта статья полезна?

Квартира в Залоге у Банка Как Расселить

А еще обещали льготную ипотеку для программы Реновация хрущевок. Но пока льготная ипотека по реновации нам не светит.

Как правило, в кредитных договорах прописано условие, что залогодатель в случаях изъятия объекта недвижимости для нужд государства должен передать в залог банку новое жилое помещение, если таковое государством предоставляется.

Что происходит, когда старый дом идет под снос? А если квартира в этом доме куплена в кредит и находится в залоге у банка? Давайте разберемся.

1 вариант. Получение денежной компенсации. (читать далее…)

Кстати, руководитель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская факт возможности получения жилья большей площади подтверждает – “Даже если по жилью будет тот же метраж, то по общей площади все равно будет больше”. А мэр Москвы Сергей Собянин в социальных сетях пообещал, что жилье выселяемым собственникам будет предоставлено в том же районе.

• рыночная стоимость квартиры,
• рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме (у каждого собственника еще есть доля в праве общей собственности),
• убытки, причиненные собственнику изъятием квартиры, например, расходы, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием другой квартирой (до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение.

Денежное возмещение за утраченное жилье

Вообще, при утрате жилого помещения банк может потребовать возврата кредита. А ведь при сносе дома вы утрачиваете прежний предмет залога.

Как? Читайте здесь

Предоставление нового жилого помещения Вариант возмещения за утрачиваемое жилое помещение определяется соглашением об изъятии, заключаемым с собственником. Выбирает собственник, администрация не может его принудить.

Проблема в том, что процедура оформления такой сделки законодательно не урегулирована, и каждый банк разрабатывает свой порядок выдачи закладной, необходимой для регистрации купли-продажи ипотечной недвижимости. Тем не менее все способы продажи квартиры под залогом у банка сводятся к нескольким вариантам:

Продать квартиру в залоге возможно. Право собственника на продажу, дарение и отчуждение иными способами предусмотрено ст. 37 ФЗ «Об ипотеке».

Главное условие продажи – получить от банка согласие на продажу. Поскольку сделки с залоговым имуществом происходят довольно часто, банки идут навстречу продавцу и дают согласие на их проведение.

Можно ли продать квартиру в залоге по ипотеке? (читать далее…)

Если покупатель хочет приобрести жилье в ипотеку, он может получить решение банка-кредитора продавца с последующим переоформлением ипотеки продавца на покупателя. Некоторые банки предусматривают кредитование покупки жилых помещений, находящихся в залоге у другого кредитора. О наличии данной возможности необходимо узнавать не посредственно в интересующем банке.

• В конце сделки закрывается кредитное обязательство и обременение;

Способ второй: погашение долга по ипотеке покупателем

Можно ли продать квартиру в залоге у банка и как это сделать

• необходимо искать средства на досрочное погашение ипотеки;
• ипотечным или кредитным договором может быть предусмотрено условие о выплате заемщиком штрафа за досрочное погашение кредита;
• продавец самостоятельно несет риски по сделке.

Способ третий: переоформление ипотеки на покупателя

Способ четвертый: поручить продажу квартиры банку

• самый простой и надежный способ;
• сделка не требует участия кредитора;
• проще всего найти покупателя;
• возможность продать недвижимость по рыночной цене.

Заполните форму, чтобы задать свой вопрос:

Как разделить имущество, находящееся в залоге?

В России с каждым годом растет количество ипотечных сделок, заключенных между банками и лицами, состоящими в браке.

После расторжения брака возникает много вопросов о том, как разделить имущество, находящееся в залоге, поскольку банки добровольно согласия о разделе такого имущества не дают.

В числе таких вопросов: требуется ли согласие залогодержателя, если в суде предметом раздела является жилое помещение, находящееся в залоге?

В нашей практике был случай, когда супруги заключили брачный договор, в соответствии с которым все имущество находилось в общей совместной собственности, за исключением квартиры, ставшей впоследствии предметом спора в суде.

Квартира была приобретена за счет кредитных средств и являлась предметом ипотеки.

Интересно, что заключение брачного договора и его условия были требованием банка, преследовавшего свой коммерческий интерес, так как доверитель в период заключения кредитного договора находилась в декретном отпуске и была неплатежеспособна.

Доверитель обратилась к нам за юридической помощью.

Требовалось добиться раздела имущества, нажитого в период брака, в том числе квартиры, в отношении которой заключен брачный договор, а также признания брачного договора недействительным.

При этом доверитель хотела, чтобы квартира, которая по брачному договору являлась личной собственностью бывшего супруга, досталась ей. От остального она готова была отказаться.

В ходе судебного разбирательства стороны пришли к решению о заключении мирового соглашения в отношении квартиры, находившейся в залоге у банка. В мировом соглашении они просили признать брачный договор недействительным.

В соответствии с текстом соглашения ответчик признавал, что квартира переходит в собственность доверителя, при этом доверитель обязалась компенсировать ответчику стоимость квартиры путем ежемесячного перечисления суммы, необходимой для исполнения кредитного обязательства.

В обоснование возможности заключения мирового соглашения доверитель привела следующие доводы.

В ходе судебного разбирательства банк подтвердил, что заключение брачного договора и его условия являлись исключительно его требованием.

Значит, при заключении договора имел место порок воли участников сделки, которые действовали под давлением банка, но в интересах семьи и без намерения защитить свои личные материальные интересы в случае расторжения брака.

Следовательно, сделка по заключению брачного договора недействительна в силу ее ничтожности, так как она являлась мнимой, стороны заключили ее лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Далее был сделан вывод, что признание брачного договора недействительным ведет к изменению режима собственности в отношении спорного имущества: квартиру следует считать общей совместной собственностью, и все обязанности по возврату кредита будут общими.

Наличие долговых обязательств не является основанием для отказа супругам в разделе общей совместной собственности, поскольку после раздела имущества не прекращается их обязанность нести обязательства по совместным долгам, предусмотренная п. 3 ст. 39 Семейного кодекса РФ.

Также были приведены доводы о том, что в данном случае согласие залогодержателя не требуется, так как оно необходимо при отчуждении имущества, при котором право собственности прекращается, а раздел имущества, находящегося в общей собственности супругов, не относится к основаниям прекращения права собственности, предусмотренным в ст. 235 Гражданского кодекса РФ. Субъектный состав собственников-супругов при разделе имущества не изменяется. Это указывает на существенное отличие изменения правового режима имущества от отчуждения.

У супругов отсутствует и акт распоряжения, в силу того что существование права общей совместной собственности возникает единовременно у обоих супругов в момент приобретения имущества в общую совместную собственность.

С учетом вышесказанного можно сделать вывод, что ипотека недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака, не может служить основанием для отказа в разделе этого имущества между супругами. Гарантией обеспечения прав кредиторов в данном случае является обязанность супругов нести обязательства по их совместным долгам, предусмотренная п. 3 ст. 39 Семейного кодекса РФ.

Также соответствуют требованиям ст. 334 Гражданского кодекса РФ и Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выводы о том, что при разделе квартиры, находящейся в залоге, не будут нарушены права залогодержателя, так как данный объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право.

Банк выразил свое несогласие с признанием брачного договора недействительным, полагая, что условия брачного договора не ставят доверителя в крайне неблагоприятное положение, квартира не является единственным жильем супругов, так как в собственности супругов есть иные квартиры.

Также банк был против утверждения мирового соглашения, считая, что кредитный договор, заключенный между банком и ответчиком, по смыслу ст. 8 Гражданского кодекса РФ не может быть основанием для возникновения долговых обязательств у доверителя, который не является стороной договора.

Банк, ссылаясь на ст. 308, 309, 310 Гражданского кодекса РФ, сделал вывод, что ответственность за нарушение договорного обязательства может нести лишь лицо, выступающее в качестве стороны обязательства.

То есть распределение долгов при разделе совместно нажитого имущества путем признания обязательства одного из супругов их общими обязательствами по погашению задолженности по кредитным договорам, с отнесением обязательства по погашению задолженности на одного из супругов, не соответствует приведенным нормам права, так как направлено на изменение в одностороннем порядке условий и стороны кредитного договора, что противоречит закону.

Банк посчитал, что отнесение обязательства по погашению кредитной задолженности супруга, не являющегося стороной обязательства, по существу является переводом долга, который возможен только с согласия кредитора.

Банк также выразил несогласие на перевод долга с ответчика на доверителя и на признание долга ответчика по кредитному договору совместным долгом.

Кроме того, банк полагал, что в соответствии с условиями закладной должник (ответчик) обязуется не отчуждать предмет ипотеки, не осуществлять его последующую ипотеку, не распоряжаться им без предварительного письменного согласия залогодержателя, а банк, в свою очередь, не давал своего согласия на отчуждение предмета ипотеки.

Нам удалось убедить суд, что права банка, являющегося законным владельцем закладной, а также кредитором по кредитному договору в отношении спорной квартиры, в случае ее раздела между супругами не нарушаются, так как объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право.

Указанная правовая позиция подтверждается разъяснениями, содержащимися в п. 11 «Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.).

Наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом, квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество.

Удалось доказать, что при заключении брачного договора имел место порок воли участников сделки, которые действовали под давлением банка, но в интересах семьи и без намерения защитить свои личные материальные интересы в случае расторжения брака.

В итоге суд пришел к выводу, что условия мирового соглашения не противоречат закону и не нарушают права и законные интересы иных лиц (банка).

Суд также принял во внимание, что по условиям мирового соглашения обязательства сторон по кредитному договору и залоговому обязательству не претерпят изменений, поскольку ответчик останется заемщиком по кредитному договору и в отношении квартиры останется залог как способ обеспечения исполнения обязательства ответчика по кредитному договору.

Но на этом история не закончилась. Росреестр приостановил регистрацию права собственности на квартиру, обосновав это отсутствием согласия залогодержателя, и попросил внести изменения в закладную в отношении залогодателя.

Банк на этот раз пошел нам навстречу: в субъектный состав закладной были внесены изменения.

Доверитель стала залогодателем, что дало возможность осуществить государственную регистрацию права собственности доверителя на спорную квартиру.