Покупка собственного жилья, наверное, один из самых радостных моментов в жизни каждого человека. Но насколько он радостный, настолько же и трудоемкий. Перед счастливым днем новоселья нужно пройти немало нервных и рискованных этапов, требующих предельной концентрации внимания. Один из них — расчет с продавцом недвижимости. Рассмотрим, какие существуют варианты, в чем недостатки и преимущества каждого, и как избежать подводных камней.
1
Банковская ячейка
Расчет через банковскую ячейку — один из самых безопасных. При этом способе деньги находятся в металлическом боксе в хранилище банка под надежной защитой.
Поэтапно процесс выглядит следующим образом: 1) подписание ДКП и кредитного договора
2) перечисление на счет покупателя и снятие наличных в кассе 3) закладка дененг в ячейку 4) регистрация ДКП и обременения (т.е. ипотеки, при наличии) в Росреестре 5) предоставление в банк подтверждения факта регистрации 6) раскрытие ячейки продавцом.
Преимущества расчета через банковскую ячейку
✓
Банк гарантирует сохранность денег даже в случае срыва сделки.
✓
Обе стороны защищены законом, регламентирующим хранение материальных ценностей (ст. 922 ГК РФ).
✓
Продавец не получит деньги за квартиру без оригинала договора с отметками о регистрации права в Росреестре, подтверждающего факт сделки.
Недостатки расчета через банковскую ячейку
✘
Не в каждом банке есть такая услуга. В этом случае, перед согласованием даты сделки, необходимо узнать, в каких кредитных организациях и на каких условиях можно арендовать ячейку.
✘
Это достаточно дорогостоящий способ расчета. В договоре с кредитной организацией не забудьте обозначить, кто из сторон будет оплачивать эту услугу.
✘
У банка могут отозвать лицензию, и тогда возврат средств станет причиной задержки сделки.
2
Аккредитив
Аккредитив — безналичный расчет через блокированный лицевой счет. Фактически это условное обязательство от покупателя, согласно которому банк выплачивает деньги продавцу после совершения сделки. До этого момента деньги замораживаются.
Как и при расчете через банковскую ячейку, продавец получит деньги только после предъявления документа, подтверждающего переход права собственности на квартиру покупателю.
Преимущества расчёта через аккредитив
✓
Отношения между покупателем и продавцом регламентируются законодательством, а безопасность гарантируется банком.
✓
Продавец сможет забрать деньги уже через несколько дней после регистрации договора купли-продажи.
Недостатки расчета через аккредитив
✘
Не во всех банках доступна услуга расчета через аккредитив.
✘
Расчет через аккредитив возможен только в рублях.
3
Наличный расчет
На первый взягляд, это самый удобный способ расчета, но он же и самый рискованный. При оплате до подписания договора о переходе собственности есть риск остаться без денег и жилья для покупателя, а после — для продавца.
Для уверенности в своей безопасности советуем позаботиться о присутствии на сделке юриста или риелтора, и обязательно взять с покупателя расписку о получении денег.
Преимущества наличного расчета
✓
Все происходит очень быстро — в одном месте и в одно время.
✓
Возможен расчет в любой валюте.
✓
Отсутствие процентов и комиссий.
Недостатки расчета наличными
✘
Риск использования поддельных купюр.
✘
У любого банка есть определенные лимиты на обналичивание средств в банкомате. Так что, если покупатель хранит деньги на карте, могут возникнуть проблемы со снятием крупной суммы единоразово.
✘
Опасность транспортировки крупной суммы.
✘
Вероятность неправильного расчета.
4
Безналичный расчет
Перевод денег с карты на карту — распространенный, но не самый безопасный вариант расчета за покупку квартиры.
Преимущества безналичного расчета
✓
Продавец и покупатель могут оформить счет в разных кредитных организациях (важно, если вы покупаете недвижимость в другом городе).
✓
Если продавец и покупатель — клиенты одного банка, можно сэкономить на комиссии и рассчитывать на быстрый перевод денег.
Недостатки безналичного расчета
✘
В основном рискует покупатель, так как после перевода средств возможны проблемы с регистрацией собственности. Если продавец окажется мошенником, вернуть свои деньги можно будет только в судебном порядке.
✘
Часть довольно крупной суммы может уйти на проценты при переводе.
✘
Безналичная оплата требует расчет исключительно в национальной валюте.
5
Сервис безопасных расчетов
Это способ безналичного взаиморасчета между покупателем и продавцом, который гарантирует безопасность расчетов по сделке.
Покупатель переводит средства на специальный счет «Центра недвижимости от Сбербанка». Деньги приходят на счет продавцу только после регистрации сделки в Росреестре.
Услуга оформляется за 15 минут в отделении Сбербанка и стоит 2 900 рублей.
Из документов нужны будут только паспорт и ИНН — от покупателя, паспорт и банковские реквизиты — от продавца. Также понадобится договор, на основании которого приобретается недвижимость.
В среднем, с момента оформления услуги и до получения денег продавцом проходит 7 дней. Сроки напрямую зависят от сроков регистрации сделки в Росреестре. В течение одного дня с момента подтверждения от Росреестра, деньги поступают на счет.
Преимущества сервиса безопасных расчетов
✓
Гарантия сохранности денег. Деньги находятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре — до этого момента покупатель не может расторгнуть договор и забрать деньги с номинального счета без согласия продавца.
✓
Оформление услуги занимает 15 минут. Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку или брать расписку.
✓
Продавцу не нужно приезжать за деньгами — достаточно на сделке сообщить реквизиты счёта для перевода средств, куда и будут направлены деньги после регистрации сделки в Росреестре.
✓
При осуществлении расчетов с использованием счетов, открытых в Сбербанке, никаких дополнительных комиссий ни при перечислении, ни при снятии денег со счета не взимается.
Недостатки сервиса безопасных расчетов
✘
Услуга безопасных расчетов недоступна, если:
- Участник сделки не является гражданином РФ.
- Собственность оформлена до 1998 г.
- Договор долевого участия/договор уступки прав требования не имеют номера.
- Недвижимость покупается по доп. соглашению к договору долевого участия.
- Получатель денежных средств несовершеннолетний.
- Более двух получателей средств по одному договору оказания услуг СБР.
- Зачисление на счет нерезидента или не в рублях.
- Одновременно покупается несколько долей в квартире одним покупателем по разным договорам купли-продажи.
- Сумма зачисления на номинальный счет меньше суммы кредита.
Сейчас читают
Как прописаться в квартире
Как оформить предоплату за недвижимость: образец договора задатка и расписки
Сервис безопасных расчетов: что это и для кого?
Была ли эта статья полезна?
Купля/продажа: кто несёт расходы на заключение сделки по закону
Сделка по переоформлению квартиры на покупателя влечет затраты для обеих сторон. Зачастую их величина может оказаться неприятным сюрпризом для плательщика. Рассмотрим подробнее, какие расходы при продаже квартиры несут стороны сделки и какова их ориентировочная величина.
Какие расходы будут при сделке
Условно расходы при продаже квартиры можно поделить на обязательные и дополнительные. Обязательные будут при любой сделке. К ним относятся:
- госпошлина за регистрацию права в Росреестре;
- затраты на оформление некоторых документов (выписка ЕГРН, согласие супруга).
Основная масса расходов является опциональной, то есть эти затраты возникают исходя из конкретных условий. Сюда относятся затраты следующего вида:
- оформление документов (справки, техпаспорта);
- составление договора купли-продажи у юриста;
- нотариальное заверение договора;
- риэлторские или юридические услуги по сопровождению сделки;
- расходы на проведение расчетов через банковскую ячейку, аккредитив, сервис безопасных расчетов и так далее;
- оплата налога с продажи жилья, которым владели менее 3 (5) лет.
Подсчитывать примерный состав затрат и определять, кто какие расходы несет, нужно с учетом сложившейся ситуации: региона, условий сделки и т.д.
Например, в интересах продавца доказать юридическую «чистоту» квартиры – поэтому он заказывает расширенную выписку из ЕГРН о переходе прав собственности.
Однако и покупатель может проконтролировать добросовестность продавца, независимо от него заказав из Росреестра те же сведения.
Какие ждут расходы
Внимание! Расценки – ориентировочные. В регионах они могут значительно отличаться как в большую, так и в меньшую сторону.
На подготовку документов
Практически все перечисленные расходы несет продавец. Именно он квартиры оформляет документы, подтверждающие юридическую «чистоту» жилья на продаже. Однако, их же может запросить или сделать самостоятельно и покупатель.
Список расходов на документы следующий:
- выписка из ЕГРН – основной документ 400 рублей за электронную и 800 за бумажную версию;
- нотариальное согласие супруга на продажу квартиры – в районе 1 200 рублей;
- в некоторых регионах Росреестр требует и нотариальное согласие супруга на покупку квартиры – в районе 1 200 рублей;
- справка из ПНД о психическом здоровье продавца – в районе 500 рублей;
- новый технический паспорт для подтверждения законности перепланировки – от 1 000 рублей + услуги БТИ;
Если продается доля в квартире, продавцу придется потратиться на уведомление соседей о преимущественном праве покупки и сбор отказов:
- отправка одного уведомления заказным письмом обойдется примерно в 100 рублей;
- нотариусы обычно просят за совершение одного нотариального действия от 500-1000 рублей (направление уведомления и заверение отказа от преимущественного права).
Справки об отсутствии коммунальных долгов и о прописанных выдаются бесплатно или за минимальное вознаграждение. Органы опеки тоже выдают разрешения на продажу без оплаты пошлин. Кадастровый паспорт с 2017 года отменен – нести расходы на него не нужно.
Расходы на составление договора
Стороны могут сами составить договор по любому подходящему шаблону, найденному в Интернете. Однако если ситуация сложная, для составления ДКП можно обратиться к любому юристу – частнопрактикующему, при МФЦ или в юридической фирме. Стоимость подготовки договора купли продажи составит от 3 000 рублей.
Нотариальное удостоверение сделки
Нотариальное удостоверение обязательно в двух случаях:
- когда один из продавцов – ребенок (до 18 лет);
- когда продается одна или несколько долей в праве на квартиру, даже если в итоге все доли перейдут одному покупателю.
Во всех остальных случаях нотариальное удостоверение проходит по инициативе сторон.
По стоимости цена нотариальных услуг включает тариф, установленный местной нотариальной палатой, и цену технических + сопутствующих правовых услуг. Кроме того, цена на удостоверение напрямую зависит от стоимости продаваемой квартиры.
Расценки примерно следующие:
- Супругу, родителям, детям, внукам, при цене сделке до 10 000 000 рублей включительно – 3 000 рублей + 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки), свыше 10 000 000 рублей – 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей;
- Другим лицам в зависимости от суммы сделки:
- – до 1 000 000 рублей включительно – 3 000 рублей + 0,4 % суммы сделки;
- – свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно – 7 000 рублей + 0,2 % суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;
- – свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей + 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, – не более 100 000 рублей;
Кто оплачивает расходы на обязательное удостоверение – стороны решают по своему усмотрению. Это может быть как продавец, так и покупатель, или пополам. Если же одна из сторон настаивает на заверении ДКП, хотя это не обязательно, то она и несет соответствующие расходы в полном объеме.
Регистрация в Росреестре
Это обязательные расходы при продаже квартиры. Сумма госпошлины поступает в бюджет и на основании оплаты регистратор Росреестра вносит изменения в ЕГРН – в после регистрации покупатель приобретает полное право распоряжения недвижимостью.
Размер госпошлины за регистрацию права покупателя на квартиру – 2 000 рублей. Если покупателей несколько, нужно поделить пошлину на количество новых собственников сообразно размеру их долей. Например, если покупателей 4, то каждый должен оплатить по 500 рублей.
Обычно расходы на пошлину полностью несет покупатель, но стороны могут договориться иначе.
Важно! Найти реквизиты пошлины можно в том МФЦ, через который будут передаваться документы. Очень важно оплатить именно по КБК МФЦ, а не по КБК Росреестра, иначе операцию приостановят на время поиска платежа.
Расходы на произведение расчетов
Если оплата происходит не наличными, а иным способом, то стороны понесут расходы на организацию платежа. Обычно эти расходы оплачивает покупатель.
Варианты и ориентировочные суммы расходов следующие:
- банковский безналичный перевод – примерно 1% от суммы;
- аккредитивный счет – от 2 000 до 15 000 рублей в зависимости от прайса банка;
- банковская ячейка – в районе 2 000 рублей;
- депозит нотариальной конторы – 0,5% от суммы, но не меньше 1000 рублей.
Услуги риэлтора
Юрист и риэлтор – профессиональные участники рынка купли продажи квартир. Они помогают клиентам избежать всевозможных рисков при заключении и исполнении договора. Сопровождение сделки включает разные услуги – от простого анализа документов до полного ведения сделки.
Услуги посредника оплачивает та сторона, которая к нему обратилась. Нужно обратить внимание на тревожный знак – если риэлтор запрещает взаимодействие с другой стороной договора, то вероятнее всего он планирует получить двойную комиссию (и с продавца, и с покупателя).
Величина расходов на специалиста напрямую зависит от объема требующейся помощи. Окончательная стоимость должна быть отражена в договоре и, как правило, выражается двумя способами:
- в твердой величине – например, 50 000 рублей;
- в процентах от суммы сделки – например, 1-5% от цены квартиры.
Налоги от продажи
При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3(5) лет, бывший собственник уплачивает в бюджет налог – НДФЛ. Величина налоговых расходов рассчитывается в размере 13% от дохода с продажи.
Налог определяется так:
- если известны расходы на покупку данной квартиры в прошлом, и это документально подтвержденные расходы, то из цены по ДКП нужно вычесть данные расходы, а остаток умножить на 13%;
- если расходы неизвестны или их нельзя подтвердить документально, то можно применить фиксированный вычет в 1 млн рублей, а остаток умножить на 13%.
Кто какие расходы оплачивает
Распределение затрат стороны производят по обоюдной договоренности. Обычно практикуются следующие варианты:
- все расходы берет на себя покупатель (именно такой подход практикуется в большинстве сделок);
- стороны распределяют расходы в равных долях;
- каждая из сторон берет на себя расходы в той части, в которой она больше заинтересована (например, в части затрат на нотариальные услуги обычно больше заинтересован продавец, тогда как в аренде банковской ячейки – покупатель).
В итоге получается следующее:
- Расходы при подготовке квартиры и документов к продаже возлагаются на продавца, остальное – по договоренности сторон.
- Если не обращаться к юристу и оформить все самостоятельно, сделка для продавца обойдется в минимальную сумму.
- Расходы на нотариуса или юриста делятся пополам, но их может оплатить и только одна из сторон.
- Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью увеличивает расходы, но значительно уменьшает вероятность отказа Росреестра и регистрации и оспаривания ДКП в дальнейшем.
- Ни один закон не определяет, кто и за что должен платить. Продавец и покупатель решают такие вопросы самостоятельно.
Кто должен оплачивать договор купли-продажи: покупатель или продавец?
Задаваясь мыслями о приобретении жилплощади, покупателем должно учитываться, что кроме стоимости самой квартиры он будет обязан обеспечить оплату расходов, связанных с организацией данной сделки, а также осуществлением денежных расчетов между ним и продавцом, и, кроме того, регистрирование договора купли-продажи.
Для потенциального продавца не лишним будет упомянуть о подготовке документов на квартиру, всех бумаг, которые будут необходимы для проведения государственной регистрации договора в органах юстиции.
Подготовка и сбор документов традиционно оплачивается продавцом. В данную сумму входит оплата за справки БТИ, отсутствия задолженностей по коммунальным платежам, а также об уплате необходимых налогов на имущество.
Что касается справок из бюро технической инвентаризации, то их стоимость составит от 1000 до 1500 рублей – будет зависеть от величины площади объекта недвижимости. В ряде случаев оплачиваются и дополнительные справки из БТИ, например, соответствие площади и адреса. Стоимость оформления на представителя доверенности обойдется в сумму от 400 до 600 рублей.
Оформление непосредственно самой сделки купли-продажи возлагается на сторону покупателя – этот момент должен быть заблаговременно оговорен во время внесения аванса.
Что касается аренды банковского сейфа (ячейки), то здесь придется выложить от 1500 до 3000 рублей – все будет зависеть от расценок конкретного банковского учреждения, а также размера ячейки (они тоже бывают разных размеров).
При условии, что договор заключается посредством простой письменной формы, его подготовка в рамках центров оформления обойдется примерно в 3-5 тысяч рублей. Если же данный договор был оформлен нотариусом, то придется оплатить ни много, ни мало, а 0,8-1,5% от стоимости недвижимости, указанной в данном договоре. Помимо этого нужно будет оплатить сбор за государственную регистрацию договора.
При условии, что лицо не желает терять время и лично заниматься подачей документов на регистрацию, а также с учетом традиционно больших очередей в учреждениях государственной регистрации, можно оформить доверенность на имя регистратора или же сотрудника риэлторского агентства, и заплатить ему за данные услуги примерно 3-4 тысячи рублей.
Величина суммы будет напрямую зависеть от таких факторов, как репутация специалиста, опыт, расположение офисного помещения, а также не стоит забывать о тривиальной человеческой корысти.
Во время подготовки пакета документации для каждой стороны сделки, необходимо оформить разные заявления – это еще от 400 до 1000 рублей. Количество данных заявлений будет находиться в прямой зависимости от сделки, количества участников таковой, а также наличия между участниками сделки каких-либо родственных отношений, наличия официального брачного статуса и тому подобных обстоятельств.
В итоге на оформление сделки купли-продажи со стороны покупателя примерно потратится сумма от 10 до 15 тысяч рублей, а со стороны продавца – в пределах 2-3 тысяч рублей.
Вышеуказанные суммы указаны без учета расходов на так называемое ускорение. К примеру, документы из БТИ, которые потребуются для совершения сделки с выходом специалиста-техника, подготавливаются к выдаче в течение 1,5 месяцев, что, следует отметить, достаточно продолжительный период времени для такого срочного мероприятия, как продажа квартиры.
Кроме того, чтобы потом указанные документы из БТИ забрать, нужно опять-таки отстоять немалую очередь, получить платежную квитанцию, оплатить по ней в сберкассе, а после возвратиться в БТИ для подтверждения факта оплаты, и лишь спустя все эти «круги ада» получить документы.
На помощь в данной ситуации пришли предприимчивые специалисты из специализированных компаний, помогающих гражданам в оформлении всех документов в ускоренном форсированном режиме. Стоимость данной услуги составляет от 9 000 до 30 000 рублей – все зависит от желаемых сроков и ряда других аспектов.
Базовые положения корректной сделки купли-продажи недвижимого имущества
Для признания сделки по купле-продаже недвижимости действительной, данной сделке следует соответствовать следующим условиям:
- Сделка должна быть проведена в соответствии с действующими нормами законодательства РФ. Например, не разрешается заключать договор, который направлен на реализацию объектов, являющихся местами общего пользования в «многоэтажке»;
- Обязательность соответствия участникам сделки статусам «правоспособность» и «дееспособность»;
- Лицо, которое продает недвижимое имущество, естественно, должно обладать правом собственности относительно этой недвижимости;
- Добровольный характер сделки – никто из сторон купли-продажи не должен быть принужденным к совершению данной сделки;
- Акт согласия покупателя и продавца на покупку и, соответственно, продажу должен быть подтвержден посредством нотариального оформления договора купли-продажи;
- Обязательное условие – сделка купли-продажи должна пройти через регистрацию в государственных органах.
- Если один из вышеперечисленных пунктов будет сторонами нарушен, то это может повлечь за собой признание сделки недействительной, вследствие чего гражданские правоотношения такого рода между покупателем и продавцом будут разорваны.
- Вполне ясен факт, что все покупатели обеспокоены вопросом относительно безопасности во время приобретения недвижимого имущества, поскольку недобросовестные лица и просто профессиональные аферисты никуда не подевались, скорее наоборот – их число и приспособленность к реалиям современной жизни только усовершенствовалось.
- Однако зачастую проблемные вопросы возникают не по причине мошенников и аферистов, а по причине плохой юридической подкованности в вопросах операций с недвижимостью, а также отсутствия опыта в данных вопросах.
Если есть желание купить объект недвижимости, вначале следует заняться проверкой такого важного момента, как правоустанавливающие документы, ведь только они и смогут подтвердить право продавца на данное имущество, что, в свою очередь, уже предотвратит вас от возможных мошеннических действий на начальных стадиях подготовки к совершению сделки.
Правоустанавливающими документами могут выступать следующие:
- Свидетельство права собственности на недвижимость;
- Договор купли-продажи;
- Документ, подтверждающий принятие наследства согласно закону или завещанию наследодателя;
- Дарственная (или же – договора дарения).
Каждый из вышеперечисленных документов должен быть представлен в форме оригинала – никаких копий и заверений с другой стороны о наличии таковых оригиналов в принципе, однако, находящихся во временном отсутствии. Кроме того, на оригиналах должны находиться печати и регистрационные реквизиты государственных органов (БТИ и т. п.).
Также обязательной является справка из ЖЭКа, в которой будет указано количество лиц, зарегистрированных на реализуемой жилплощади.
При отсутствии таковых документов у продавца, при желании можно уточнить в самостоятельном порядке в ЖЭКе.
Данный момент выяснения выступает обязательным потому, что довольно нежелательно, чтобы по данному адресу были прописаны граждане, временно выбывшие, однако, сохраняющие свои права относительно объекта недвижимости.
Кроме того, не лишним будет обратить внимание на паспорт продавца и просмотреть в нем отметки касательно регистрации брака и места проживания. Это имеет значение, поскольку недвижимость, которая приобреталась в браке, будет принадлежать и мужу и жене на правах совместной собственности (исключение составляет унаследованное имущество).
Что касается передачи денежных средств – таковых существует несколько. Примерами способов расчета являются: наличный и безналичный расчет, расчет до заключения сделки или после такового, наличие или отсутствие авансового платежа и т. п. Данные моменты должны оговариваться заблаговременно.
Документация
Все документы, необходимые для оформления сделки купли-продажи недвижимого имущества условно разделяются на 2 типа:
- Документация, наличие или отсутствие которой определяет возможность нотариального проведения сделки, а также произвести удостоверение перехода прав собственности на недвижимость. Таковыми выступают: документы правоустанавливающего значения, справки по оценке стоимости недвижимости, техническая документация по квартире, форма № 3, паспорта и ИНН сторон, разрешительный документ из опекунского совета (при необходимости, когда есть несовершеннолетние дети).
- Справочные документы по оплате коммунальных услуг за реализуемый объект, и, кроме того, иные справочные данные по отсутствию обременяющих обстоятельств налогового или кредитного характера.
- Перейдем непосредственно к рассмотрению алгоритма купли-продажи недвижимого имущества.
- Данная сделка, как правило, происходит за 5 этапов.
- Этап №1 – поиск объекта недвижимости, подбор и просмотр возможных вариантов.
- По окончании данного этапа, потенциальный покупатель останавливается на каком либо одном варианте, наиболее подходящем для него по всем ключевым параметрам.
- На данном этапе продавец может получить часть стоимости квартиры в качестве предоплаты, что ознаменует предварительное соглашение между сторонами.
- Со стороны покупателя на данном этапе должна быть инициирована юридическая проверка объекта на так называемую чистоту.
- Этап №2 – подготовительные действия составления договора
- Заключение письменного договора купли-продажи, который может быть в последующем заверен нотариусом.
- Этап №3 – передача денежных средств
Один из наиболее волнительных и щепетильных моментов во всей сделке. Советуется воспользоваться наименее опасным вариантом – передача средств посредством использования банковской ячейки (сейфа). Деньги из ячейки выдаются в пользу продавца только при предъявлении Свидетельства о праве собственности, которое оформлено на его имя.
- Этап №4 – объект недвижимости проходит государственную регистрацию в подразделении Федеральной службы государственной регистрации.
- Ожидание регистрационного документа обычно происходит в течение примерно 14 дней.
- Этап №5 – этап, во время которого объект недвижимости (квартира) освобождается старым собственником.
- Сроки на освобождение лучше также оговорить заранее во избежание конфузных ситуаций.
- При освобождении и передаче ключей производится составление и подписание акта приема-передачи квартиры.
Кто платит за содержание квартиры, пока идет регистрация сделки?
bitpics/Depositphotos
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Необходимо изучать именно отказ регистрирующего органа и Ваш договор купли-продажи. По общему правилу, собственник несет бремя содержания имущества (оплата налогов, коммунальных платежей) с момента перехода права собственности.
Так как договор еще не прошел регистрацию, то оплачивать это все должны Вы. Но так как именно администрация затягивает этот процесс, я бы рекомендовала Вам обратиться к ним с претензией и требовать взыскания убытков в Вашу пользу.
Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?
Как остановить оплату коммуналки в пустующей квартире?
Отвечает заместитель председателя коллегии адвокатов «Почетный адвокатъ» Олег Гулевский:
В соответствии с действующим гражданским законодательством, бремя содержания своего имущества всегда несет собственник, а на объекты недвижимости право собственности переходит с момента регистрации в установленном порядке. Именно поэтому администрация не торопится предоставлять в Росреестр необходимые документы, так как с этого момента на них перейдут все Ваши обязанности.
Чтобы подтолкнуть администрацию в нужном Вам направлении, советую, во-первых, направить им письменное требование с указанием, что с такой-то даты (с момента заключения договора) все уплаченное Вами будет взыскано с них через суд с начислением процентов за пользованием чужими денежными средствами.
Во-вторых, далее Вам нужно требовать через суд зафиксировать переход права собственности с взысканием убытков за этот период.
И последний совет на будущее – старайтесь заключать подобного рода сделки через нотариуса, в этом случае любая из сторон может самостоятельно обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности, не дожидаясь милости от второй стороны (администрации, например).
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
Ответ зависит от содержания подписанных Вами с администрацией документов.
Если в подписанном Вами с администрацией договоре или акте приема-передачи есть отметка о том, что квартира фактически передана администрации, то возникла ситуация, при которой Вы являетесь лицом, ответственным за своевременность внесения налоговых и коммунальных платежей, однако пользуется квартирой администрация. В этом случае Вы имеете полное право взыскать все расходы, которые Вы вынуждены будете понести, именно с администрации. Для простоты и оперативности даже можно взять соответствующие квитанции и подать в суд на администрацию с требованием внести денежные средства не Вам лично, а прямо на счет соответствующих налоговых органов или получателей коммунальных платежей, а также передать в Вашу пользу средства, которые Вы потратили на оплату госпошлин.
Должна ли я платить за воду, если в моих комнатах никто не прописан?
Могу ли я продать квартиру с долгом за коммуналку?
Воздействовать на администрацию можно с помощью прокуратуры, потому что администрация приобретает жилые помещения для сирот именно под ее давлением. Суть жалобы в прокуратуру должна заключаться в том, что администрация срывает сделку по приобретению квартиры для сирот, чем нарушает их права.
Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:
Как передаются деньги при продаже квартиры продавцу: банковская ячейка, расписка о получении, аккредитив
Приобретение жилья иногда омрачается рядом формальностей. Недостаточно просто собрать всю сумму, еще нужно правильно ею распорядиться и знать, когда отдавать деньги при покупке квартиры.
JCat.Недвижимость расскажет, как лучше передать деньги, исключая обман и мошенничество.
Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).
Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.
Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:
- безналичный;
- наличный;
- расчеты у нотариуса;
- аккредитив;
- банковская ячейка.
Безналичный расчет
Если стороны договариваются между собой, деньги можно перевести между банковскими счетами, не привлекая юристов и риелторов, но и здесь есть свои риски.
А при покупке жилплощади в новостройке нужно предварительно проверить строительную компанию. Такая мера предосторожности частично защищает от обмана.
Расписка о получении денег за квартиру обязательна и при безналичном расчете, поэтому не забудьте попросить ее у владельца недвижимости.
Преимущества безналичного расчета:
- защита от поддельных купюр;
- отсутствие необходимости носить большую сумму с собой;
- возможность быстрой проверки точности перевода.
Есть и минусы, о которых нужно помнить при выборе способа расчета:
- риск потерять деньги, если осуществлять перевод до получения права на объект.
Наличный расчет
Покупатель и продавец встречаются для передачи наличных. По времени это может происходить до подписания договора по покупке квартиры или после него. Передача денежных средств из рук в руки использовалась во все времена. Способ небезопасный, но многим кажется привычным.
Крупная сумма передается после оформления документов в присутствии других лиц на усмотрение сторон. Составление договора по всем правилам позволяет сократить риски. С этой целью нужно обратиться за помощью к юристам.
Способ популярен, когда сделка заключается между родственниками или знакомыми. Расписка о получении денег за квартиру поможет подтвердить факт оплаты.
Когда речь о большой сумме, лучше перестраховаться подтверждающим документом.
Преимущества сделки с наличной оплатой:
- оперативность;
- отсутствие комиссии и процентов.
Недостатки оплаты наличными:
- риск использования поддельных купюр;
- опасность перевозить большие суммы.
Нужно тщательно все взвесить перед принятием решения.
Расчеты у нотариуса
С привлечением третьего лица больше гарантий соблюдения обязательств. Деньги отправляются на депозитный счет нотариуса, дополнительно составляют соглашение. Нотариус отслеживает регистрацию и уполномочен самостоятельно подавать документы. Также он проверяет участников сделки, защищает их интересы и гарантирует правомерность действий.
Нотариусы вправе открывать депозиты согласно № 457-ФЗ п. 4 с 2015 года. На депозите деньги хранятся до подписания договора передачи недвижимости на нового владельца. Каждый перевод облагается процентами.
Покупатель может отозвать деньги с депозитного счета нотариуса в любой момент, согласно ст. 327 п. 3 ГК РФ, если иное не предусмотрено в дополнительном соглашении.
Основные плюсы нотариальных услуг:
- сделка занимает всего 1–2 дня;
- оформление обойдется вам всего 0,5% от суммы.
Единственный недостаток расчета связан с лицензией нотариуса, которую могут забрать по причине мошенничества. Но практика показывает, что это случается крайне редко.
Аккредитив
Аккредитация подразумевает привлечение банка как посредника. Передача денег при покупке квартирыосуществляется после соблюдения всех условий сделки.
Покупатель создает счет, банк открывает на него аккредитив, деньги на счете блокируются до окончания срока. Покупатель передает аккредитив продавцу, который приносит аккредитив в свой банк и получает деньги. Если срок прошел, а условия не выполнили, сумма вернется на счет, с которого была списана.
Способ безопасный, поскольку содержимое аккредитива застраховано. Когда-то эта процедура обходилась очень дорого, а сейчас доступна каждому.
Безналичный расчет через заблокированный лицевой счет является условным обязательством. Владелец недвижимости должен лишь подтвердить переход недвижимости в собственность второй стороны.
Риски минимальные, потому что изначально все тщательно проверяется финансовой организацией, и ошибки быть не может.
Выбирая банк, нужно учитывать, что при переводе возникают вопросы по поводу происхождения средств на покупку квартиры. Поэтому операцию могут приостановить, что особенно характерно для государственных учреждений. Не все финансовые организации предлагают данную услугу и умеют с ней работать, возможно, по причине того, что ее редко заказывают.
Цена услуги колеблется в диапазоне 3 тысяч рублей. Стоимость рассчитывается как процент от суммы, также может быть фиксированной.
Основные преимущества аккредитива:
- безопасность обеспечивается законом;
- средства доступны через 2–5 дней после регистрации договора в Росреестре.
Недостатки аккредитива:
- услугу предоставляют не все банки;
- проведение выплат исключительно в рублях;
- если финансовая организация останется без лицензии, средства будут заморожены.
Банковская ячейка
Дляпередачи денег при покупке квартирыиспользуют аренду сейфа. Арендовать нужно 1 или 2 места в хранилище, второе для расписки. При альтернативной сделке с участием нескольких квартир потребуется больше ячеек.
Дополнительное соглашение определяет, кто и когда сможет открыть хранилище. Последовательность этапов:
- Заключение договора купли-продажи недвижимости.
- Выбор финансовой организации.
- Регистрация в Росреестре.
- Предъявление паспорта, договора и записи о передаче недвижимости новому владельцу или выписка из ЕГРН.
- Вскрытие ячейки.
- Выдача расписки.
Та же практика используется для ипотеки, только сначала подписывают кредитный договор. Если сумма находится в разных финансовых организациях и нужно собрать ее, можно снять отдельное хранилище и добавлять средства туда постепенно.
Стоимость данной услуги от 1000 до 5000 рублей в месяц, плюс 2–5 тысяч за составление дополнительного соглашения. При подписании договора определяется, кто будет платить, обычно это делает покупатель.
Банковская ячейка популярна на вторичном рынке недвижимости. Например, в Москве, 90% сделок проходят именно так. Ключ от хранилища можно оставить в банке.
Преимущества банковской ячейки:
- защита сторон законом о хранении материальных ценностей (статья 922 ГК РФ);
- деньги будут в сохранности, даже если соглашение сорвется;
- условия хранения защищают обе стороны.
Но есть и ряд недостатков:
- не все финансовые организации предлагают такую услугу;
- высокая стоимость услуги;
- если у банка будут отзывать лицензию, возникнут проблемы с возвратом денег.
Сервис безопасных расчетов
Банковская услуга, которая позволяет рассчитываться за покупку квартиры удаленно. Сервис безопасных расчетов есть в Сбербанке и ВТБ. Оформление занимает мало времени и стоит 3400 рублей. Процесс длится до 7 рабочих дней и зависит от времени регистрации недвижимости в Росреестре. Принцип работы сервиса простой:
- Покупатель переводит деньги на специальный счет.
- Банк запрашивает данные в Росреестр.
- Деньги перечисляются продавцу.
Если продавец и покупатель открывают счет в одном и том же банке, перевод денег занимает несколько часов. Банк высылает уведомление по электронной почте покупателю о регистрации сделки.
Все делается удаленно, не нужно посещать самостоятельно банк. Сделка защищена от расторжения, и покупатель не может отозвать деньги без согласия продавца.
Для расчета нужен минимальный пакет документов, ИНН, паспорт, банковские реквизиты и договор покупки квартиры.
Плюсы услуги:
- сделка не может быть расторгнута в одностороннем порядке;
- оформление занимает до 15 минут;
- не нужно посещать банк, все делается удаленно;
- продавец может получить деньги через 7 дней после открытия номинального счета.
Есть и недостатки:
- банк не несет ответственности за сохранность денег;
- услуга недоступна в некоторых случаях (участники сделки не имеют гражданства России, собственность оформлена до 1998 года, квартиру покупают по дополнительному соглашению к ДДУ и т. д.).
JCat.Недвижимость рекомендует ознакомиться со всеми особенностями передачи денежных средств при покупке квартиры во избежание ошибок. В любой ситуации можно снизить риски, если подойти к решению поставленной задачи грамотно. Мы постарались описать подробно каждый способ передачи денег и желаем успешной сделки.
Оставайтесь с JCat.Недвижимость, чтобы заключать только успешные сделки с недвижимостью. Сделайте свое объявление о продаже квартиры или дома заметным с помощью нашего сервиса. Выбирайте подходящий тариф и будем сотрудничать!
Подача объявлений на 200+ сайтов в один клик
Загрузка...
