Как Сделать из Квартиры Магазин

Первые этажи многоквартирных домов пользуются особым спросом с точки зрения коммерции. В новостройках эти площади в основном изначально делают нежилыми – приспособленными под магазины или офисы.

В домах старого жилого фонда на первых этажах практически всегда строили квартиры, поэтому, чтобы использовать это помещение для коммерческих целей, его еще нужно переоформить.

Рассмотрим, как из жилой недвижимости сделать магазин.

Переоформление квартиры под магазин: законодательство

Отдельного закона, регламентирующего переоформление жилой недвижимости в нежилую, пока нет, поэтому при проведении процедуры руководствуются статьями нескольких законодательных документов, в том числе Жилищным и Гражданским кодексами.

Согласно статьям 319 и 320 Гражданского кодекса, вы можете распоряжаться своим имуществом по личному усмотрению, в том числе использовать его для предпринимательской деятельности. Пункт 1 ст.320 ГК:

«Власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом».

Но так как в соответствии со статьей 150 Кодекса об Административных правонарушениях квартира может использоваться только для проживания, предварительно ее нужно переоформить в нежилое помещение.

Поэтому для ведения предпринимательской деятельности, ее нужно перевести в нежилой фонд. Далее помещение нужно переобустроить в соответствии с требованиями к магазинам.

В таком случае коммерческий объект будет законным.

Порядок переоформления квартиры под магазин

Поэтому, чтобы использовать квартиру в коммерческих целях, ее нужно переоборудовать и переоформить соответствующим образом – перевести в нежилой фонд. Общепринятый порядок переоформления жилья под торговое помещение выглядит следующим образом:

Подача заявления в ЦПАУ

Обратитесь к органам местного самоуправления с заявлением о намерениях изменить функциональное назначение помещения. К пакету документов приложите:

• копии бумаг, подтверждающих право собственности на квартиру;
• материалы технического обследования недвижимости;
• технический паспорт помещения.

Дополнительно сотрудники ЦПАУ могут попросить предоставить справку об отсутствии зарегистрированных лиц и письменное согласие ОСМД или ЖЭКа. Решение вынесут за 7 рабочих дней.

Подготовка к реконструкции

Определившись с функциональным назначением объекта, вам предстоит так или иначе изменить конфигурацию помещения. Для этого сделайте следующее:

• получите технические условия и ограничения на изменение помещения;
• соберите разрешения соседей и ОСМД на обустройство отдельного входа и отвод земельного участка;
• закажите и утвердите проектную документацию.

Реконструкция помещения и ввод в эксплуатацию

Обратитесь с подготовленными документами и декларацией о начале работ в ДАБК. После того, как они выдадут разрешение на реконструкцию, можете приступать к работам. Изменив конфигурацию помещения, введите объект в эксплуатацию и получите на него новый техпаспорт. Оформите право собственности на магазин.

Как объединить две квартиры в одну

Органы местной власти могут устанавливать индивидуальные порядки и требования в отношении переоформления жилой недвижимости под магазин или офис.

Требования к магазину или офису в жилом доме

Использование помещения под магазин подразумевает, чтобы оно соответствовало ряду требований, характерных для коммерческого объекта. Чтобы изменить конфигурацию нужным образом, квартиру переводят в нежилой фонд.

При этом помещение должно отвечать таким параметрам:

Квартира расположена не над жилым помещением

Открывать магазин или офис можно на первом, втором и цокольном этаже. Главное, чтобы под объектом было расположено нежилое помещение. Третий этаж жилого дома в рамках коммерции можно использовать под мастерские и студии.

Наличие отдельного входа

У магазина должна быть отдельная входная группа и эвакуационный выход. Также обязательно наличие пандуса. Вход должен быть изолирован от жилой части дома.

Как сделать отдельный вход в квартиру

При обустройстве торговых площадей на втором и третьем этажах жилых домов могут возникнуть трудности. Так как посетители и персонал не должны пользоваться подъездом, предназначенным для жильцов.

Отсутствие зарегистрированных лиц

В этом помещении не должен быть никто зарегистрирован. Мало того, владелец может перевести квартиру в нежилой фонд, только если у него есть еще и другая жилплощадь.

Когда нельзя переоформить квартиру под магазин

В отдельных случаях даже при соблюдении всех требований к коммерческим объектам недвижимости открыть в помещении магазин не получится. Под запрет попадают такие объекты:

• ветхие и аварийные дома;
• здания в период реконструкции или те, что подлежат сносу;
• недвижимость заложена или находится под арестом;
• памятники архитектуры.

Это общепринятый перечень зданий и помещений, которые не получится переоформить под торговые площадки. Органы местного самоуправления каждого населенного пункта могут дополнить список.

Если в магазине планируется еще и обустройство производственного отдела, например, пекарни, открыть его не получится по закону. В статье 6 Жилищного кодекса сказано:

«Жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного або тимчасового проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється».

Преимущества магазина в жилом доме

Переоформление жилых помещений под магазины, офисы, аптеки продолжает пользоваться спросом из-за следующих преимуществ:

Оптимальный путь развития бизнеса

Чтобы открыть торговую точку, уже не нужно ничего строить, искать участок земли под объект, проводить коммуникации и получать на это разрешение. Достаточно переоборудовать готовое помещение под потребности бизнеса и требования законодательства.

Удобное расположение

Как правило, открывая магазин или офис в многоквартирном доме, вход в него делают со стороны улицы с большим потоком людей. Кроме того, объект будет пользоваться спросом среди жителей дома и соседних многоэтажек.

Недостатки открытия магазина в жилом доме

Перед открытием магазина в жилом доме нужно проанализировать ситуацию индивидуально, так как здесь можно столкнуться со следующими трудностями:

Дополнительные проблемы

В ходе переоформления помещения придется получить согласие соседей и членов ОСМД. Они могут не захотеть подписывать бумаги, если посчитают, что магазин создаст для них дополнительные неудобства.

Как перевести нежилое помещение в жилое

Ограниченные возможности

В рамках реконструкции объекта также могут возникать трудности, например, по переносу коммуникаций, изменению планировки помещения. В отдельных случаях расположение стояков в квартире и несущих конструкций не дают возможность в полной мере реализовать задуманную конфигурацию магазина.

Высокие коммунальные платежи

Стоимость коммунальных услуг в магазине, открытом в жилом доме, будет гораздо выше, чем для квартиры, переоформленной под него. Особенно, если в помещении нет возможности установить индивидуальные счетчики.

Рассмотрев нюансы законодательства, оказывается, что без переоформления полноценно использовать жилую площадь под торговую площадку или офис не получится. Поэтому, сначала лучше предварительно узнать, можно ли в том или ином помещении открыть магазин, будут ли с этим согласны соседи и обслуживающая компания, взвесить все положительные и отрицательные моменты.

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот в 2022 году: условия, требования, порядок

Перевод нежилой коммерческой недвижимости в жилую и наоборот возможен, если соблюдаются требования, определенные Постановлением Правительства РФ от 28.01.

2006 №47 «Об утверждении Положения…», ЖК РФ и региональных законодательных актов. Для перевода требуется согласование с администрацией.

Рассмотрим, как перевести здание магазина в жилой дом, сколько это стоит, какие понадобятся документы и что делать, если в переводе отказали.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Жилая и коммерческая недвижимость: понятие, отличия

Жилой признается недвижимость, указанная в ст. 16 ЖК РФ. К ней относятся дома и части домов, квартиры и части квартир, а также комнаты. Иными словами, жилая недвижимость – это помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд. К ней предъявляются повышенные требования по сравнению с нежилой.

Коммерческая недвижимость – это офисы, здания, сооружения, помещения, земельные участки, предназначенные для предпринимательской деятельности с извлечением прибыли.

К ней относятся магазины, салоны красоты, административные здания и помещения, торговые центры, гостиницы, и пр.

Между жилой и коммерческой недвижимостью есть несколько отличий:

Условия
Жилая
Коммерческая

Регистрация по месту жительства	Возможна временная или постоянная прописка	Не предусмотрена. В некоторых помещениях можно оформлять только временную регистрацию
Получение налогового вычета при покупке	Полагается	Не предоставляется
Стоимость	Дешевле коммерческой	Дороже жилой, т.к. предполагается, что недвижимость будет приносить прибыль
Тип эксплуатации	Только для временного или постоянного проживания	Для извлечения прибыли. Постоянное проживание не предусмотрено
Окупаемость	Жилье может окупиться, если сдавать по договору найма. Если собственник живет там сам, окупаемости нет	Есть: как от сдачи недвижимости в аренду, так и при использовании для извлечения прибыли

Примечание: с финансовой точки зрения коммерческая недвижимость выгоднее, если она приносит хорошую прибыль и выходит на рентабельность хотя бы в 10-12% (все зависит от отрасли).

Но если собственник решил закрыть бизнес, продавать помещение необязательно: он может сдавать его в аренду или перевести в жилой фонд, и в дальнейшем жить там.

Но для перевода должны соблюдаться требования к жилой недвижимости.

Бывает и обратная ситуация: есть квартира на первом этаже или отдельно стоящее здание в собственности, и хочется, чтобы недвижимость приносила прибыль.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Требования к жилой недвижимости

Перед переводом коммерческой недвижимости на первом этаже или в отдельно стоящем здании в жилое помещение нужно ознакомиться с требованиями, которым оно должно соответствовать:

1. Наличие минимум одной комнаты и кухни.
2. Наличие инженерных систем: водоснабжения, электричества, теплоснабжения, водоотведения, вентиляции. Если район газифицирован, понадобится газоснабжение.
3. Работоспособность ограждающих и несущих конструкций. Существенные деформации, повреждения или крен не допускаются.
4. Помещение должно быть сконструировано таким образом, чтобы соответствовало требованиям безопасности при перемещении людей внутри или входе.
5. Расположение и монтаж инженерных систем в соответствии с требованиями безопасности.
6. Наличие лифта, если в доме более пяти этажей.
7. Наличие окон в одно-, двух-, и трехкомнатных квартирах – не менее чем в одной комнате. Для квартир с четырьмя и более комнатами – минимум в двух комнатах.
8. Соответствие предельно допустимого уровня электромагнитного и ионизирующего излучения, радиации, вибрации.

Обратите внимание! Указанные параметры проверяются комиссией при рассмотрении заявления о переводе коммерческой недвижимости в жилую. По результатам проверки оформляется акт и заключение.

Требования к коммерческой недвижимости

Если нужно перевести квартиру в нежилое помещение для коммерческой деятельности, требования будут другие:

1. Расположение на первом этаже многоквартирного дома или в отдельно стоящем здании.
2. Оборудование отдельного входа. Если нежилое помещение располагается в многоквартирном доме, вход в него не должен пересекаться с подъездом, где ходят жильцы – собственники квартир.
3. Соблюдение требований пожарной безопасности. Для отдельных видов помещений требуется организация эвакуационного выхода, есть и требования по степени горючести отделочных материалов.
4. Соблюдение санитарных правил. Например, в нежилом помещении, в котором располагается кафе, обязательно наличие санузла и рукомойников, где люди могли бы мыть руки.
5. Отсутствие зарегистрированных граждан. Перед переводом нужно всех выписать.
6. Отсутствие обременений.

Примечание: оформить квартиру в нежилое помещение не на первом этаже можно, если все остальные квартиры на нижних этажах в доме переоборудованы под нежилые.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Можно ли использовать жилое помещение под офис?

Квартира или частный дом предназначены для проживания граждан. Но есть ст. 17 ЖК РФ, в которой говорится, что собственники или наниматели жилплощадей могут использовать для ведения профессиональной деятельности, если это не нарушает интересы и права соседей.

Вот несколько примеров, кто может вести профессиональную деятельность, не выходя из дома:

1. Юристы.
2. Переводчики.
3. Репетиторы.
4. Бухгалтеры.
5. Няни.

Иными словами, если у предпринимателя нет целого штата сотрудников и посетители не ходят толпами, использовать квартиру вместо офиса можно. Если же есть работники или ИП занимается промышленным производством, гостиничным бизнесом, придется переоборудовать жилое помещение в нежилое или искать другое здание.

Как купить нежилое помещение в жилом доме?

Покупка нежилого помещения в жилом доме производится с учетом положений § 7 ГК РФ:

1. Продавец и покупатель оговаривают условия сделки.
2. Заключается договор купли-продажи.
3. Подаются документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Перед подписанием договора нужно внимательно изучить документы на помещение. В частности, выписку из ЕГРН, которую предоставляет продавец. В ней должен быть указан статус (тип) недвижимости – нежилая. Если же статус жилой, ее можно использовать только для проживания, открыть магазин продуктов или другой бизнес не получится.

Что дороже: жилое или нежилое помещение

Обычно нежилые помещения стоят дороже, но все зависит от нескольких факторов:

1. Расположение. Квартира, находящаяся в центре города, будет стоить дороже, чем помещение на окраине.
2. Инфраструктура.
3. Тип застройки и класс дома. В районах массовой типовой застройки нежилые помещения на первых этажах пользуются большим спросом и стоят дороже, чем в элитных домах.

Примечание: в последнее время застройщики продают апартаменты, которые стоят дешевле квартир. В дальнейшем их можно переводить в жилые помещения, или использовать для предпринимательской деятельности.

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Перевод в нежилую или жилую недвижимость осуществляется практически по одному и тому же сценарию:

1. Согласование перепланировки, если она требуется.
2. Получение разрешения на перепланировку.
3. Оформление нового техпаспорта.
4. Подача заявления о переводе.
5. Обследование помещения комиссией.
6. Получение акта и заключения.
7. Получение решения о переводе.
8. Внесение изменений в ЕГРН.

Рассмотрим пошагово, как перевести коммерческую недвижимость в жилую, стоимость и документы для этой процедуры.

Шаг 1: согласование перепланировки

Согласование перепланировки требуется, если коммерческая недвижимость не соответствует требованиям для жилой, но нужно изменить ее статус. Для этого нужно заказать проект перепланировки, подать его вместе с заявлением и документами на помещение в жилищный отдел администрации.

Шаг 2: получение разрешения на перепланировку

Представленные документы рассматриваются администрацией не более 45 дней (ст. 26 ЖК РФ). По результатам выдается разрешение. Собственник может начинать работы в помещении.

Шаг 3: оформление нового техпаспорта

По окончании работ оформляется новый техпаспорт с учетом произведенных изменений. Заказать его можно у кадастрового инженера.

Шаг 4: подача заявления о переводе нежилого помещения в жилое

Для перевода коммерческой недвижимости в жилую нужно составить заявление и подать вместе с ним в межведомственную комиссию следующие документы:

1. Паспорт собственника.
2. Нотариальные согласия всех владельцев, если помещение в долевой или совместной собственности.
3. Кадастровый паспорт.
4. Техпаспорт.
5. Протокол общего собрания собственников, если помещение находится в многоквартирном доме.
6. Поэтажный план многоквартирного дома.
7. Выписку из ЕГРН.

Содержание и образец заявления

Унифицированной формы заявления нет, и обычно оно заполняется при подаче на месте. Какие сведения в нем указываются:

1. Кому направляется заявление: наименование, адрес.
2. От кого: Ф.И.О., адрес, паспортные данные, номер телефона.
3. Информация о недвижимости: тип, кадастровый номер, адрес.
4. Просьба о переводе нежилого помещения в жилое.
5. Опись представленных документов.
6. Дата составления и подпись.

Шаг 5: обследование помещения комиссией

Получив заявление, комиссия должна в течение 45 календарных дней проверить помещение на соответствие установленным требованиям и составить акт. В состав комиссии могут входить сотрудники жилищного комитета администрации, градостроительного комитета, МЧС и других учреждений.

Шаг 6: получение акта обследования и заключения

Акт обследования составляется в трех экземплярах, на его основании оформляется заключение. Орган, принявший решение о переводе статуса помещения, должен в 5-дневный срок направить заключение и распоряжение заявителю.

Содержание и образец акта обследования

Акт обследования составляется комиссией по установленной форме после осмотра помещения. Какая информация в нем указывается:

1. Дата и номер.
2. Ф.И.О. председателя и членов комиссии.
3. Кем назначена комиссия.
4. Ф.И.О. приглашенных экспертов.
5. Ф.И.О. собственника-заявителя.
6. Адрес обследуемого объекта.
7. Описание состояния помещения и несущих конструкций.
8. Сведения о несоответствии требованиям (если есть).
9. Оценка результатов проведенного осмотра.
10. Заключение комиссии.
11. Приложенные документы.
12. Подписи председателя и членов комиссии.

Содержание и образец заключения

В заключении указываются те же сведения, что и в акте, но указывается формулировка «комиссия приняла заключение о соответствии помещения установленным требованиям» или «о несоответствии».

Шаг 7: получение решения

На основании заключения администрацией принимается решение о переводе недвижимости из статуса нежилой в жилую. Оно направляется собственнику в течение 5 дней после принятия.

Шаг 8: внесение изменений в ЕГРН

Распоряжение об изменении статуса объекта направляется администрацией в Росреестр, но собственник вправе внести изменения и самостоятельно, подав документы напрямую или через МФЦ.

Как нежилое помещение перевести в жилое: цена

Собственнику нужно учитывать несколько статей расходов, занимаясь переводом жилой или коммерческой недвижимости:

1. Проект перепланировки – 5 000-30 000 р. в зависимости от сложности.
2. Нотариальные согласия собственников – от 1 000 р. за один экземпляр.
3. Новый техпаспорт – от 5 000 р.
4. Нотариальная доверенность, если от имени собственника действует представитель – от 2 000 р.

Как перевести частный дом в коммерческую недвижимость?

Если нужно перевести из жилого помещения в нежилое, стоимость услуг останется та же, как и порядок действий. Но нужно учитывать требования уже к коммерческой недвижимости, особенно в плане оборудования нескольких входов-выходов, пожарной безопасности.

Обратите внимание: для большинства коммерческих объектов сейчас требуется установка пожарных сигнализаций. Тип зависит от расчетной вместительности недвижимости.

Что делать, если отказали в переводе жилой недвижимости в коммерческую?

Отказать в переоформлении жилого дома в нежилое помещение или наоборот могут по нескольким причинам (ст. 24 ЖК РФ):

1. Несоответствие объекта установленным требованиям.
2. Предоставление неполного комплекта документов.
3. Несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства.
4. Предоставление документов в неуполномоченный орган.

Отказ направляется заявителю в письменном виде с объяснением причин. Если он не согласен с ними и считает действия администрации незаконными, это можно обжаловать через суд в порядке административного производства.

Что будет, если использовать недвижимость не по назначению

За использование нежилых или жилых объектов недвижимости предусмотрена административная ответственность в зависимости от ситуации:

Вид правонарушения
Статья КоАП РФ
Санкции

Порча объекта недвижимости или использование не по назначению. Например, при проживании людей на территории организации или ведении бизнеса в квартире	Ст. 7.21 КоАП РФ	Штраф для граждан – до 1 500 р., для должностных лиц – до 3 000 р., для ИП и юридических лиц – до 30 000 р.
Нарушение правил содержания или перевода жилых помещений лицами, ответственными за их содержание	Ст. 7.22 КоАП РФ	Для должностных лиц штраф составит до 5 000 р., для организаций – до 50 000 р.

Судебная практика

Чаще всего люди оспаривают отказы администрации в изменении статуса объектов недвижимости:

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли перевести в нежилую только часть дома? Нет. Перевести можно только целиком объект: дом или квартиру. Изменение статуса отдельных помещений не допускается. Какова цена перевода в нежилое помещение, если этим будет заниматься юрист? У всех разные расценки.

В регионах стоит рассчитывать на 50 000-70 000 р., в столице и других крупных городах – от 100 000 р. Можно ли квартиру перевести в нежилое помещение, если она расположена на последнем этаже? Да, если остальные квартиры на нижних этажах зарегистрированы как нежилые.

Предприниматель выкупил квартиры на первом этаже под гостиницу. Отдельный вход не сделал, посетители проходят через подъездную дверь, и часто там столпотворения. Законно ли это? Нет. Собственник должен был оборудовать отдельный вход. В такой ситуации на него можно пожаловаться в жилищную инспекцию.

Я прописан в квартире на первом этаже. Собственница перевела ее в нежилое помещение, не посоветовавшись со мной и не взяв моего согласия. Можно ли это как-то оспорить? Нет. Регистрация не дает права собственности на недвижимость, владелица не должна была брать согласие прописанного человека.

Исключение – приобретение объекта в браке. В этом случае требуется согласие супруга, т.к. имущество считается общенажитым (ст. 35 СК РФ).

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот можно, если соблюдаются требования.
2. Сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое, это зависит от сложности процедура и перечня документов, которые нужно переоформлять перед переводом. Например, если нужна перепланировка, сумма затрат значительно увеличится.
3. В некоторых жилых помещениях можно вести профессиональную деятельность, если это не нарушает нормы законодательства, права и интересы соседей.

Стоит ли переводить квартиру на первом этаже в нежилой фонд? – Рынок жилья

07.05.2018 | 08:00 9666

Перевод квартиры на первом этаже в фонд нежилых помещений с последующей сдачей в аренду «под коммерцию» – предприятие выгодное, но чрезвычайно рискованное. А такие дома, где инвесторы не рискуют увязнуть в безнадежных судебных разбирательствах, – почти наперечет.

Инвестиционный объект в данном случае – это малопригодная для проживания квартира с окнами на людную улицу. Самый интересный материал для непрофессионального инвестора – дома, расположенные в оживленном спальнике, недалеко от метро или вдоль проезжих магистралей (чем ближе к остановкам транспорта – тем лучше).

Такие квартиры обычно окупаются быстрее, чем сталинки или старый фонд. Это связано с тем, что в последнем случае требования жильцов при переселении существенно выше, а рентабельность объектов – меньше.

Некоторые из собственников готовы рассматривать такие объекты как реальную альтернативу пенсионным накоплениям. Но все здесь далеко не так гладко, как кажется начинающему инвестору.

Арифметика для рантье

Арифметика, которой оперируют кандидаты в рантье, проста. Например, сдавая жильцам свежую однушку 34 кв. м с окнами в зеленый двор на среднем этаже, можно выручать 22-25 тыс. руб. в месяц.

Если такая же квартира располагается на пыльном первом, из нее едва удастся выжимать 16-18 тыс. руб., а основной круг интересантов – рабочие из ближнего зарубежья, снимающие жилье на четверых.

В то же время, если превратить почти неликвидное с точки зрения жилищной аренды помещение в нежилое, при более или менее удачном местоположении владелец может рассчитывать на ежемесячный доход от 50 тыс. руб.

Приведенные цифры, конечно, округленные (это тот случай, когда местоположение решает почти все), но они дают представление о масштабах. Недавно мы подсчитывали, что покупка однокомнатной квартиры с целью сдачи в аренду сегодня может приносить 5-6% годовых. В сегодняшних условиях это почти предел. При покупке с последующим переводом в нежилой фонд можно рассчитывать на 10-12%.

Заманчивая перспектива, не правда ли? В жизни все намного сложнее. И в этом недавно автору пришлось убедиться лично.

Личный опыт

Мой пожилой родственник одиноко проживал на первом этаже панельки с окнами на автобусную остановку и (с недавних пор) с магазином за стенкой. В последние два года, когда соседние квартиры начали активно расселять под коммерцию, он постоянно обнаруживал разноцветные визитки, подсунутые под дверь и даже забитые в замочную скважину.

«Письма счастья» вбрасывались в почтовый ящик, приоткрытую форточку, приклеивались к окну снаружи. Послания сулили переезд на равноценную или большую жилплощадь с доплатами и даже покупку двух квартир вместо одной. Не умолкали домашний и мобильный телефоны – пришлось сменить номер.

Разумеется, каждый хозяин своего счастья. Родственник никуда переезжать не хотел, а к риэлторам относился, мягко говоря, настороженно. Дело в том, что первый контакт с интересантами оказался для него крайне неудачным. Предложения о денежной компенсации и переезде в неприватизированную квартиру сопровождались то навязчивой заботой, то угрозами.

Нынешней зимой, когда родственника не стало, я собрал свежие визитки и обзвонил авторов посланий, еще не утративших актуальность. Большинство предложений сводилось к варианту «равноценная квартира плюс доплата до 1 млн руб.», что показалось довольно привлекательным.

Хорошие знакомые – специалисты по проектированию и согласованию перепланировок, к которым я обратился и которых трудно заподозрить в заинтересованности, почти все как один давали дружеский совет наследникам: продать, поделить и забыть.

А что, если попробовать?

«У вас два варианта: продать или привлечь юристов и попытаться оформить перевод в нежилой фонд самостоятельно. Однако и в том, и в другом случае вероятен результат, отличный от желаемого», – пояснила генеральный директор агентства недвижимости «Русский дом» Людмила Синьковская.      

В первом – это растяжимое понятие равноценной квартиры. Чаще всего предлагают такой же первый этаж, но без перспектив расселения. В любом случае это предмет переговоров.

Во втором – все сложнее. Чтобы превратить однушку 34 кв. м в арендопригодный объект нежилого фонда, дающий возможность стабильно зарабатывать на аренде 50-55 тыс. руб. в месяц, придется потратить минимум полгода и 1,1-1,2 млн руб., предупреждает Людмила Синьковская. Однако, по ее словам, риск завязнуть на полпути и не довести дело до конца – значительно выше среднего.

Окно возможностей в отдельно взятом доме

Условия и порядок перевода объекта в фонд нежилых помещений регламентирован третьей главой Жилищного кодекса РФ. Под нежилым помещением не должны располагаться жилые, но самое важное – это возможность организации отдельного от подъезда входа.

В случае когда речь о первом этаже жилого дома, оконный проем легко превращается в дверной. Но сегодняшняя практика показывает, что это камень преткновения.

Районные межведомственные комиссии предпочитают решать все вопросы исключительно в судебном порядке. Если речь о панельном доме, от вас потребуется заключение строительно-судебной экспертизы, позволяющее изменить конфигурацию проема, а также оформленное в установленном порядке согласие собственников многоквартирного дома.

Но получить указанные документы, которые будут приняты судом, удается не всем. Палки в колеса вставляют и чиновники, и соседи.

А «упертый» председатель ТСЖ может сделать дом полностью бесперспективным.

То есть в подавляющем большинстве случаев инвестор, желающий переделать квартиру в магазин или офис, должен быть готов к судебным тяжбам, результат которых далеко не всегда желаем и предсказуем.

Вот и получается, что спрос на подобные объекты – точечный. Обычно ситуация «на местах» такова.

Окно возможностей для всех открывает первопроходец – действительно пробивной инвестор, который не испугался судебных издержек и прошел весь путь от проекта до воплощения в виде первого крыльца с витриной.

В свою очередь риэлторы и потенциальные инвесторы, увидев, что бастион взят, превращают спрос на первые этажи в отдельно взятом доме в ажиотажный. В то же время соседние дома, ничуть не менее интересные для потенциальных инвесторов, ждут своего часа годами.

Как открыть мини-отель в Петербурге

Почему нельзя?.

Это вопрос, который пока придется оставить открытым. В прошлом десятилетии районные и городские чиновники не чинили препятствий для инвесторов и представителей малого бизнеса.

Нынче по каким-то загадочным причинам они используют любые поводы, чтобы остановить процесс формирования коммерческой инфраструктуры шаговой доступности на первых этажах жилых домов.

При этом многочисленные законодательные неувязки открывают для них широкие возможности для принятия как положительных, так и отрицательных (то есть, мягко говоря, пристрастных) решений.

Спрос же со стороны арендаторов по-прежнему немаленький: квартиры, которые уже переведены в нежилой фонд, почти никогда не пустуют.

В свою очередь и «сетевики», и представители малого бизнеса стремятся открыть свои предприятия там, где люди живут и готовы делать покупки.

Пенсионные накопления россиян под большим вопросом, поэтому количество желающих сделать из квартиры коммерческое помещение в расчете на пассивный доход также не уменьшается.

Да и городская среда благодаря редевелопменту квартирных «неудобий» первых этажей преображается, становится более дружелюбной.

В самом деле, кому хуже от того, что малый бизнес развивается, а вместо самых неблагополучных квартир с решетками на пыльных окнах и с соответствующим контингентом проживающих появляются аптека, кафетерий, магазин шаговой доступности, оздоровительный центр, пункт выдачи интернет-магазина или салон красоты?

Филипп Урбан    Алексей Александронок   

Бизнес в своей квартире: что можно, а что нет

???? Часто микробизнес умещается в обычной квартире — без лишних расходов на офис и склад. Рассказываем, какие ограничения есть для домашнего бизнеса, как избежать третьей мировой с соседями и не набрать штрафов.

Что такое квартира с точки зрения закона

По закону есть жилые помещения, а есть — нежилые.

Жилые — это квартиры, частные дома, комнаты и их части. В жилых помещениях люди живут — едят, спят, моются, читают книжки по вечерам. Это положения из ст. 16 и 17 Жилищного кодекса РФ.

Отметка, что данное помещение — жилое, есть в Свидетельстве о праве собственности и выписке из Единого реестра прав на недвижимое имущество.

???? В жилом помещении можно вести профессиональную и предпринимательскую деятельность: писать научные статьи, делать маникюр, варить мыло. Но чтобы люди в буквальном смысле не мешали друг другу жить, закон ограничил масштабы домашнего бизнеса. Подробно об этом будет ниже.

Нежилые — это помещения под магазины в торговых центрах, офисы, склады. В народе их называют коммерческими. А ещё — это перестроенные квартиры на первых этажах с отдельным входом не через подъезд. Хозяева таких квартир перевели их в нежилой фонд — через городскую администрацию. 

Если в Свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН помещение значится как нежилое, значит жилищные ограничения по бизнесу в нём не действуют.

Отдельная история — апартаменты. Это помещения, которые очень похожи на квартиры — в многоэтажных домах, с кухней, ванной и балконом. Но по документам апартаменты — нежилые помещения. Жилищные ограничения на них тоже не действуют. По крайней мере пока.

Какой бизнес нельзя вести в жилом помещении

В квартире запрещено устраивать промышленное производство — с машинами и оборудованием — и хостелы. Так сказано в ст. 17 Жилищного кодекса РФ.

Замаскировать хостел посуточной арендой койко-мест или комнат по договору не получится. Прокуратура и суды давно раскусили такую схему. Квартирные хостелы даже без вывесок находят и закрывают.

Любой другой бизнес по идее не запрещен в квартирах. Дома можно варить, печь, шить, сочинять, конструировать, красить, строгать, продавать, фотографировать, консультировать, программировать, репетиторствовать. Принимать клиентов дома тоже можно. Но есть три ощутимых ограничения. Предприниматель не должен:

• — мешать соседям;
• — обустраивать рабочие зоны с нарушением санитарных и пожарных норм для жилых помещений;
• — полностью превращать квартиру в нежилое помещение — без кухни, душа и домашней мебели — Постановление Пленума ВС РФ № 14.

Что значит мешать соседям, в законе не написано. Но в судебных делах по спорам соседей с домашними предпринимателями за нарушения принимают: постоянное хождение через подъезд, грязь в подъезде, курение, шум и запах из квартиры, шум от подъезжающих машин.

Вот примеры, как делать не стоит. Всем трем предпринимателям суды запретили работать дома.

❌ В квартире на первом этаже работала диспетчерская такси. Из мебели было два стола с компьютерами, диван, телевизор и принтер. Во двор день и ночь заезжали такси. Водители сигналили и громко слушали музыку. Девушки-диспетчеры постоянно ходили по подъезду, мусорили и курили. В соседних квартирах было слышно, как по телефону принимают заказы на вызов такси — дело № 33-12506/2018. 

❌ Предприниматель переделал квартиру под офис агентства недвижимости. Кухни и кроватей не было. Обстановка — столы, стулья для посетителей и шкаф. На входной двери висела вывеска с режимом работы и перечнем услуг по подбору жилья. В офисе был уголок потребителя — дело № 33-2584/2015. 

❌ В квартире организовали подсобное помещение для аптеки: офис плюс склад. Одну комнату заставили шкафами, стеллажами и полками с детскими подгузниками и детским питанием. Во второй стоял письменный стол, оргтехника и шкафы с документами. Кухни и кроватей не было — дело № А-7-21-387/2017. 

Что будет, если вести запрещенный бизнес дома

Жалобы на бизнес в квартире обычно пишут соседи. И тут предпринимателя могут заклевать сразу несколько госорганов.

Жилищная инспекция штрафует за использование квартир не для жилья по ст. 7.21. КоАП РФ. Штрафы для граждан от 1000 до 1500 ₽, для ИП и юрлиц — от 20 000 до 30 000 ₽. Но если повезет, инспекторы ограничатся предупреждением.

Роспотребнадзор штрафует за нарушение санпинов в многоквартирном доме по ст. 6.4 КоАП РФ. Для физлиц штраф от 500 до 1000 ₽. Для ИП — от 1000 до 2000 ₽ или приостановление деятельности до трех месяцев. Для юрлиц — от 10 000 до 20 000 ₽ или приостановление деятельности до трех месяцев.

МЧС оштрафует за нарушение правил пожарной безопасности по ст. 20.4 КоАП РФ. Физлицам грозит от 2000 до 3000 ₽, ИП — от 20 000 до 30 000 ₽, юрлицам — от 150 000 до 200 000 ₽.

И главное — соседи или прокуратура могут через суд запретить вести предпринимательскую деятельность в квартире. 

Как вести бизнес в квартире, чтобы соседи и госорганы не придрались?

Если предприниматель работает дома и не нарушает Жилищный кодекс, никто не сможет запретить его бизнес.

Вот чек-лист по требованиям закона:

✅ Оставить жилые зоны. В квартире должны быть кухня, стол, душ или ванна, кровать или спальный диван. Рабочие зоны встроены в квартиру, но не занимают её всю. Например, в отдельной комнате стоит стол для маникюра. Или швейная машинка и стеллажи с тканями. 

✅ Не мешать соседям. Не греметь посудой по ночам, установить вытяжку над плитой, следить, чтобы клиенты не мусорили в подъезде и лифте. Вывеска на фасаде дома — опасно. Но нет запрета поставить её в своем окне.

✅ Соблюдать санитарные правила для жилых помещений. 

✅ Соблюдать противопожарные правила для жилых помещений. В частности, не хранить дома горючие и взрывоопасные вещества и материалы и баллоны с газом. Если у вас домашний спа-салон, нельзя применять свечи.

✅ Соблюдать общие требования к жилому помещению. Воздух из вытяжки и вентиляции не должен идти из вашей квартиры в соседние. Нельзя делать перепланировку так, чтобы парикмахерская раковина, плита, печь или душ оказались над жилой комнатой соседей снизу.

Статья актуальна на 19.02.2021