Как Продать Квартиру в Залоге у Банка

Рассказываем о том, как можно продать заложенную по ипотечному кредиту квартиру и рассчитаться с долгом

Анна Беликна/Интерпресс/ТАСС

Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть неожиданно. Например, в связи с финансовыми трудностями у заемщика или если отпала надобность в приобретении квартиры. В большинстве случаев залоговое жилье реализуется с целью улучшения жилищных условий, переезда в более просторную квартиру или другой район, считают в компании «Метриум».

Доля ипотечных квартир составляет 7–10% от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы, сообщила управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Таким образом, почти каждая десятая вторичная квартира продается с обременением по ипотеке (в залоге у банка).

Если заемщик больше не может нести долговые обязательства, он вправе продать залоговую квартиру. Однако найти покупателя, который согласится иметь дело с ипотечным имуществом, не так просто.

«Каждому хочется купить квартиру без долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно», — говорит руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева.

Согласия кредитора при такой схеме не требуется, но должнику следует предупредить банк о досрочном погашении кредита. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка.

Одновременно заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке. На эти средства он выплачивает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.

Далее ему необходимо подготовить пакет документов — паспорт, заявление о снятии обременения, закладную, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. «Росреестр проверяет заявку, и если все документы в порядке, то обременение с квартиры снимается. Завершающим этапом становится подписание уже основного договора купли-продажи», — объясняет Мария Литинецкая.

Заемщику останется лишь переоформить недвижимость на нового собственника и получить свои деньги. Следует иметь в виду, что за досрочное погашение кредита банк может потребовать комиссию, рассказывает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

Есть и другой вариант — заключение трехстороннего договора с участием кредитора. Для потенциального покупателя эта схема надежнее. В первом случае желающий приобрести залоговую недвижимость рискует остаться без денег и квадратных метров.

«Есть вероятность того, что, погасив задолженность, продавец откажется от переоформления квартиры. Конечно, с большой вероятностью суд встанет на сторону потерпевшего (покупателя).

Вот только возврат уже внесенных средств может растянуться на неопределенное время», — говорит Мария Литинецкая.

Чтобы получить согласие банка на продажу недвижимости, нужно написать заявление в свободной форме в любом удобном отделении банка, объясняет начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова.

Деньги будущего собственника квартиры при этом закладываются в две депозитные ячейки.

Средства в первой принадлежат залогодержателю и предназначены для погашения долга по ипотеке, во второй — для выплаты оставшейся части заемщику.

«После этого регистрируется договор и предоставляются документы для раскрытия первой ячейки. Вслед за полным досрочным погашением ипотеки банк снимает обременение и раскрывает продавцу ячейку с разницей между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке», — рассказывает Ирина Простакова. Таким образом, погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

Другой способ — купить не квартиру, а ипотечный кредит. В этом случае новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности.

Процедура перекредитования почти не отличается от обычного оформления ипотеки. Покупатель точно так же предоставляет в банк пакет документов для рассмотрения его кандидатуры.

«Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор.

Согласно этому документу жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент», — объясняет Ирина Ячменева из «НДВ».

В таком случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит сама кредитная организация. А от прежнего заемщика потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

«Однако этот способ не всегда выгоден для будущего покупателя, так как вместе с необходимостью погашения основного долга и процентов могут перейти и другие обязательства. Например, по погашению неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора», — предупреждает Александр Лысяков.

Отказаться от участия в продаже

При таком способе банк будет вести сделку от начала и до конца — участие заемщика не потребуется. Эта схема подходит тем собственникам, которые по каким-либо причинам не могут лично контролировать продажу залоговой квартиры. Например, из-за переезда в другую страну, длительной командировки или проблем со здоровьем.

Тогда банк самостоятельно организует поиск покупателя и проводит сделку купли-продажи.

При этом кредитор берет на себя подготовку всех документов, занимается оценкой стоимости недвижимости, ее страхованием и снятием обременения в Росреестре.

Бывшему собственнику останется лишь поставить свои подписи. А положенный ему остаток суммы можно забрать из банковской ячейки сразу после регистрации сделки.

Если же дело дошло до суда, то кредитор почти наверняка будет реализовывать квартиру сам, предупреждает эксперт «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова. «Банк может добиться права на взыскание залогового имущества. В этом случае квартира будет продаваться в рамках исполнительного производства», — добавляет генеральный директор компании «Современная защита» Леонид Файнберг.

Прощай, ипотека. Как продать залоговую квартиру?

Ипотечный кредит — обязательство долгосрочное. Обычно он оформляется на 10–20 лет. За такой срок в жизни заемщика может многое измениться, и у него возникнет необходимость квартиру продать. Это вполне реально. Причем в сделке может участвовать даже новый заемщик.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Банк дает добро

Причины, по которым с ипотечной квартирой приходится расставаться, бывают разные. «К наиболее распространенным относятся невозможность дальнейшего обслуживания кредита, желание улучшить жилищные условия, расторжение брака между супругами-созаемщиками», — рассказывает директор департамента розничных банковских продуктов Связь-Банка Алексей Бахаев.

Ипотечная квартира — не совсем обычная недвижимость. Вплоть до полного погашения долга она находится в залоге у банка. Это означает, что все сделки, связанные с ней, нужно предварительно согласовывать с кредитором.

Отказать в продаже залоговой квартиры банк не может: это запрещено законом «Об ипотеке». Но он способен затруднить реализацию недвижимости.

«Например, будет готов передать на регистрацию письмо о снятии обременения только после досрочного погашения действующего кредита.

Для этого покупатель должен выплатить часть стоимости недвижимости продавцу до регистрации договора купли-продажи квартиры, а такой шаг мало кто готов совершить», — делится своими наблюдениями директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

Впрочем, А. Бахаев уверен: «Любой кредитор заинтересован прежде всего в своевременном погашении своих долгов, и, если заемщик решил продать заложенную квартиру, банк не будет ему мешать».

Снимаем обременение

Итак, ипотечная квартира — это жилье с обременением, поскольку находится в залоге у банка. При ее продаже обременение должно быть снято. Это может происходить двумя способами.

В первом случае банк при подписании договора купли-продажи залоговой квартиры дает согласие на переход права собственности на нее без снятия обременения. Только после того как деньги за квартиру в размере, достаточном для погашения долга, поступят на счет кредитора, обременение снимается.

«То есть на финальной стадии сделки — после закрытия кредита — банк выдает еще одно письмо для регистрационной палаты с информацией о том, что займ погашен и регистрационная запись об ипотеке может быть прекращена.

Покупатель квартиры должен еще раз обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для снятия обременения с квартиры», — информирует А. Бахаев.

Этот вариант удобен для банка, но не слишком комфортен для покупателя квартиры, который, по сути, приобретает недвижимость, не свободную от притязаний со стороны третьих лиц (то есть банка).

Есть и другая возможность купить ипотечную квартиру. Деньги за жилье помещают в ячейку или на счет, а банк сразу выдает письмо с разрешением на переход права собственности и снятие обременения.

«В этом случае покупатель получает чистое свидетельство о государственной регистрации права», — говорит А. Бахаев.

Но данный вариант является более рискованным для кредитора и поэтому используется довольно редко.

Чаще всего стоимость квартиры превышает размер долга перед банком. Поэтому часть денег от ее продажи идет на погашение кредита, процентов и пени со штрафами (если они имеются), а оставшуюся сумму получает заемщик — продавец квартиры.

Покупатель-заемщик

Не исключено, что покупатель захочет приобрести ипотечную квартиру тоже на заемные средства. Провести такую сделку можно, и заключать ее будут следующим образом.

Банк одобряет покупателя как заемщика и переоформляет имеющийся кредит на него. В результате прежний заемщик оказывается свободным от кредитных обязательств (эти деньги должен будет банку уже новый владелец квартиры) и лишается недвижимости.

«В случае сохранения кредитного договора в нем заменяется заемщик, он же залогодатель, которым становится новый собственник квартиры.

По требованию банка могут корректироваться некоторые условия договора, например в части сроков и стоимости кредита», — комментирует юрист девелоперской компании «Сити — XXI век» Василий Шарапов.

Причем может быть заключено дополнительное соглашение к договору, внесены некоторые корректировки в действующий документ или подписан новый договор — все зависит от подхода к этому вопросу юридического департамента банка.

Сложность в том, что объект залога (продаваемая квартира) известен банку от а до я, а вот заемщик новый и не факт, что кредитор его одобрит. Покупатель квартиры должен соответствовать определенным требованиям банка, в противном случае ему в кредитовании откажут.

«Продать жилье с кредитом возможно, но происходит это редко — сама схема сделки является нестандартной. Поэтому, если покупателю не хватает денежных средств для приобретения заложенной квартиры, ему скорее предложат взять новый ипотечный кредит, чем оформят старый», — делится своими наблюдениями А. Бахаев.

У К. Шибецкого другие данные: «В случае появления нового заемщика банк предложит ему льготные условия кредитования по той причине, что объект залога уже есть и проверять его не нужно».

Причины могут быть разные

Бывает, что причины продажи ипотечной квартиры самые приятные. Например, заемщик хочет приобрести более комфортное жилье. Тогда он может продать имеющуюся жилплощадь и, получив в банке дополнительные денежные средства, купить новую квартиру.

«В таком случае сначала выставляют имеющуюся залоговую квартиру на продажу, параллельно этот или другой банк одобряет выдачу заемщику нового кредита, потом подыскивают подходящий вариант недвижимости. И одновременно проводят две сделки: по купле-продаже залогового жилья и приобретению нового жилья с использованием второго ипотечного кредита», — рассказывает К. Шибецкий.

Совершенно другая ситуация — утрата платежеспособности заемщика. Когда гражданин не может платить по кредиту, но и расставаться с недвижимостью не желает, не нужно надеяться, что банк забудет о долге. Он в любом случае имеет полное право продать залоговую квартиру и вернуть свои деньги.

Впрочем, банк — не агентство недвижимости, а потому заниматься непрофильной деятельностью (в частности, продавать квартиры и тем более держать их у себя на балансе) ему неинтересно.

Поэтому, скорее всего, кредитор попытается не доводить ситуацию до крайней меры. Он может предложить заемщику реструктурировать долг.

Но только в том случае, если должник не скрывается, идет на контакт, до этого добросовестно обслуживал кредит и есть надежда на то, что его доходы в обозримой перспективе восстановятся.

Заемщику принудительная продажа жилья и вовсе невыгодна. Ведь недвижимость, скорее всего, будет реализована гораздо дешевле ее рыночной цены, следовательно, денег он получит меньше, чем в том случае, если бы занимался продажей квартиры сам. К тому же все судебные издержки должнику придется компенсировать из собственных средств.

Если банку не удается договориться с заемщиком, кредитор обращается в суд. И после вынесения соответствующего судебного решения квартиру выставляют на торги. Обычно с дисконтом. Уже на первых торгах ее реализуют по цене, составляющей 80% от ее стоимости, на втором аукционе размер скидки увеличивается.

Взвешенное решение

Сделки, связанные с продажей ипотечной квартиры, на рынке недвижимости пока заключают довольно редко. Однако по мере развития ипотеки это может стать вполне обычным явлением.

Насколько выгодно и безопасно покупать квартиру, которая находится в залоге у банка? Здесь ответы неоднозначны.

С одной стороны, можно не сомневаться в юридической чистоте этой недвижимости, которую уже проверили риэлторы, представители банка и страховой компании.

С другой стороны, особенно если речь идет о принудительной продаже квартиры через суд, бывший заемщик может впоследствии попытаться вернуть жилье.

Таких прецедентов пока еще не было, но теоретически они возможны, неслучайно законодательство направлено на защиту интересов заемщиков (уже отменены мораторий за досрочное погашение долга, комиссии за рассмотрение заявки, открытие ссудного счета и т.д.).

О существующих рисках покупателя рассказывает А. Бахаев: «Сначала он должен отдать часть своих денежных средств, чтобы погасить чужой кредит, и лишь через некоторое время сумеет зарегистрировать переход права собственности на недвижимость».

Но, может быть, игра стоит свеч, поскольку залоговое жилье дешевле, чем в среднем на рынке? Отчасти аргумент справедлив.

«Как правило, при покупке заложенной квартиры можно рассчитывать на дисконт от 5 до 20% от рыночной стоимости, его размер зависит от того, насколько срочно нужно прежнему заемщику продать недвижимость», — считает А. Бахаев. А вот К.

Шибецкий уверен, что стоимость залоговой квартиры при ее добровольной продаже вряд ли будет заметно отличаться от цены обычного жилья.

Если недвижимость продают по решению суда, то условия для потенциального покупателя будут более выгодными. Как уже отмечалось, ее можно купить по цене гораздо ниже рыночной. К тому же банки кредитуют заемщиков, которые готовы приобрести такие квартиры, по льготным ставкам. Информацию о реализуемых объектах и их стоимости можно найти в специальных разделах сайтов кредитных организаций.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Как продать ипотечную квартиру

• Главная
• Недвижимость
• Как продать ипотечную квартиру

Взяли ипотеку, а потом передумали? Вместе с партнерами ДомКлик — экспертами Российской Гильдии Риелторов — рассказываем о том, как можно перепродать ипотечную недвижимость.

Партнерский материал

Для большинства людей ипотека — это обычный, просто более длительный кредит, когда банк предоставляет заемщику денежные средства на покупку недвижимости. Однако законы, юристы и банковские специалисты смотрят на ипотеку иначе. В соответствии с законодательством ипотека — это форма залога недвижимого имущества.

Если переводить на простой и понятный язык, это значит, что собственник, (то есть заемщик) без согласия кредитора (банка) не может продавать, передавать или обременять предмет ипотеки (недвижимость).

Однако риелторам и банковским специалистам постоянно приходится работать с ситуациями, когда собственники продают ипотечную квартиру, чтобы, например, купить жилье побольше. Такого рода сделки — обычное явление, хотя тут есть свои нюансы и особенности.

Итак, вы хотите продать ипотечную квартиру. Вот самые распространенные схемы, которые встречаются на практике.

1

Продавец сам находит деньги, гасит ипотеку и продает квартиру

Именно так. Собственник-продавец самостоятельно находит средства для погашения ипотечного кредита — берет потребительский кредит или обращается за помощью к родственникам.

Наиболее простой вариант для всех сторон — продавца, покупателя, банка. Продавец в таком случае может рассчитывать, что спрос и цена на его уже необремененную залогом квартиру будут соответствовать рыночным условиям. У покупателя, в свою очередь, меньше рисков, благодаря чему он спокойнее и быстрее принимает решение о приобретении жилья.

2

Покупатель дает деньги продавцу на погашение ипотеки

В этом случае покупатель предоставляет собственнику деньги для погашения ипотечного кредита.

Как правило, деньги передаются под расписку, либо на основании заключения предварительного договора купли-продажи объекта.

После того, как собственник гасит ипотечный кредит, банк снимает с квартиры обременение.

Затем заключается уже основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя.

Это более рискованный для покупателя вариант, хоть и удобный для продавца. Во-первых, есть риск, что предоставленные покупателем деньги для погашения кредита собственник потратит на иные цели. Во-вторых, собственник может отказаться от сделки.

Покупатель в этом случае должен здраво оценить имеющиеся риски, тщательно проверить объект недвижимости и оформленные на него имущественные права.

Ему нужно совместно с собственником собрать и сформировать полный пакет документов, необходимых для совершения сделки, заключить договор, подробно устанавливающий права и обязанности сторон, а также их ответственность за неисполнение обязательств.

Это может быть, как предварительный договор купли-продажи, так и основной с рассрочкой платежа.

3

Сделку полностью ведет банк

Собственник продает предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности таких сделок.

В первом случае, покупатель берет ипотеку в том же банке, где и продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю.

Во втором случае происходит переоформление кредита на другое лицо — таким образом покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заемщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.

Как перепродать ипотечную квартиру в Сбербанке

Квартиру, купленную в ипотеку от Сбербанка, тоже можно продать и купить, в том числе в ипотеку.

Если покупатель хочет купить такую квартиру в ипотеку, залог переоформят на нового собственника.

Делать при этом ничего не нужно, банк все оформит сам.

Подробнее о сделках такого типа читайте в материале Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

Однако, у покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения: купить ее можно только в том же городе, где оформлялась ипотека.

Важно, что при выборе любого из трех способов проведения сделки, продавец и покупатель должны согласовывать свои планы и действия с банком. В противном случае, может наступить много негативных последствий. Например, отказ в государственной регистрации перехода права собственности.

При этом продавцам и покупателям не стоит бояться таких сделок — при правильном оформлении взаимоотношений всегда можно избежать рисков. В такого рода сделках всегда оправдана помощь специалистов.

Во-первых, профессиональный риелтор обратит внимание на спорные моменты, он проверит документы, проинформирует клиента о рисках и подводных камнях, предложит оптимальный вариант. Найти в своем городе сертифицированное агентство и аттестованных специалистов, владеющих всеми необходимыми знаниями для работы на рынке недвижимости, можно на сайте Единого реестра РГР.

Во-вторых, сотрудники банков и агенты по недвижимости говорят на одном языке, владеют общей терминологией, что, конечно, упрощает коммуникации и ускоряет процесс совершения сделки.

 

Сейчас читают

Ипотека от застройщика: плюсы и минусы

Как написать продающее объявление для недвижимости

Сбербанк снижает ставки по ипотеке с 1 октября 2019 года

Была ли эта статья полезна?

Как можно продать квартиру в залоге по ипотеке

Возможна ли продажа залоговых объектов недвижимости? В банковской и риэлторской практике довольно нередки случаи, когда у владельцев возникает необходимость продать квартиру в залоге банка. Как это сделать без нарушения норм законодательства и максимально соблюдая интересы сторон, отвечают специалисты столичного Центра недвижимости «Белый дом». 

Что говорит закон о реализации залогового жилья

Продажа объекта, являющегося предметом залога по программе ипотечного кредитования, по инициативе заемщика, законна. Единственным и главным условием процедуры является предварительное согласование с банком-кредитором.

Также закон регулирует и вопросы, связанные с принудительной реализацией залогового имущества. Если заемщик перестанет платить по кредиту, на основании ст.56 «Закона об ипотеке» по решению суда банк может продать квартиру в залоге с аукциона.

Варианты продажи залоговой недвижимости

Несмотря на то, что самостоятельная продажа жилья, находящегося в ипотеке, не противоречит закону, на практике процедура сопровождается множеством юридических нюансов. Рассмотрим варианты реализации залоговых квартир:

• Стандартный (классический);
• Со сменой заемщика;
• Под контролем банка.

Как правило, банки не хотят терять прибыль (проценты по кредитам), поэтому вписывают в договоры различные заградительные условия по досрочному погашению. Поэтому для успешных переговоров с залогодержателем о продаже ипотечной квартиры необходимо привлечь опытного специалиста.

Классическая продажа

Продать квартиру в залоге проще всего по классической схеме. Уведомив банк о намерении досрочно погасить остаток по кредиту и уплатить проценты, можно рассчитывать на положительную реакцию со стороны финансовой организации. Затем заемщик погашает задолженность, банк снимает обременение, совершается стандартная сделка купли-продажи на вторичном рынке.

Чаще всего продавец не имеет свободных средств для погашения остатка долга. Поэтому используются разные схемы:

• Потребительский кредит;
• Поиск покупателя с наличными;
• Продажа через агентство недвижимости с получением аванса на погашение.

Наиболее защищенным с юридической стороны является владелец, решивший действовать через профессиональное агентство, хотя любой из перечисленных способов имеет свои преимущества и недостатки.

Продажа со сменой заемщика

Продать квартиру в залоге по ипотеке можно также, подыскав заинтересованного покупателя, также желающего оформить ипотеку.

После согласования с банком и проверки нового заемщика на предмет платежеспособности покупатель выплачивает продавцу разницу между общей стоимостью объекта и размером непогашенной ипотеки.

Оставшуюся часть новый хозяин квартиры будет выплачивать банку на правах нового заемщика.

Продажа квартиры по иску банка

Залог является надежным способом обеспечения исполнения обязательств, поэтому залоговое кредитование активно используется при долговременном финансировании. Если клиент банка не исполняет своих обязательств, кредитор получает право обратить взыскание на квартиру в залоге и продать ее по процедуре, предусмотренной действующим законодательством.

• Полезные советы о том, как быть владельцу квартиры, если банк инициировал продажу с торгов, читайте в колонке нашего эксперта.
• Незаконная продажа квартир в залоге — можно ли продать без согласия банка
• Также стоит рассмотреть возможные последствия незаконной продажи жилья в ипотечном залоге:

• Во-первых, если заемщик не поставит в известность о намерениях залогодержателя, сделка попросту не будет зарегистрирована, поскольку в Росреестре имеется отметка о банковском обременении и снять ее может только банк.
• Во-вторых, даже если из-за бюрократической ошибки купля-продажа будет зарегистрирована, любой суд по иску заинтересованной стороны признает сделку незаконной.

Продавать квартиру в залоге по ипотеке — это значить испытывать массу дополнительных сложностей, которые совсем не интересны покупателю без определенной уступки в цене. Дисконт делает поиск покупателя более скорым.

В Москве скидка может достигать 15-20% от рыночной цены, но зачастую дело того стоит.

Ведь по-настоящему большой дисконт, который убивает последние надежды должника, применяется обычно в процессе принудительной продажи лота самим банком.

Алексей ПономаревЭксперт по недвижимости Центра Недвижимости БЕЛЫЙ ДОМ

Как продать квартиру в залоге банка после развода

Если супруги покупали жилье в ипотеку, а впоследствии развелись, не выплатив кредит, то им предстоит делить не только совместно нажитое имущество, но и общие долги. Для банка-кредитора развод супругов (созаемщиков) не является основанием для изменения условий договора, поэтому схема продажи залогового жилья выбирается ими сообща.

Кейс

В наше агентство обратился клиент, для которого в силу жизненных обстоятельств ипотека стала тяжелой обузой. Большая часть кредита уже была уплачена, терять жилье не хотелось.

Наши специалисты предложили рассмотреть вариант срочного выкупа без выставления в экспозицию с дальнейшим подбором более скромной квартиры.

Продавец согласился и остался доволен: не потерял деньги и не остался без жилья.

ЦН «Белый Дом» может решить любую проблему ипотечных заемщиков, организовав срочную сделку. Мы дадим аванс до продажи квартиры, закроем задолженность из собственных средств, подготовим и проверим все необходимые документы и продадим объект по выгодной цене. В некоторых случаях мы можем даже вернуть часть средств за недвижимость, находящуюся под арестом. Обращайтесь к профессионалам!

1. Возможно, вас заинтересует:
2. Рассрочка вместо ипотеки: купить квартиру в Москве от застройщикаДКП и другие документы при оформлении купли продажи квартирыНюансы продажи квартиры с перепланировкой

Мы проводим бесплатные консультации по любым вопросам. Вы можете задать их нам по телефону +7(495)150-44-60 или заполните форму заявки ниже:

Юрист разъяснил, как единственное жилье может оказаться в залоге у банка

Как уже писала “РГ”, суды начали на практике применять свежие правовые позиции Конституционного суда России по поводу единственного жилья должника.

В конкретном деле в Вологодской области суд решил, что исполнительский иммунитет не распространяется на единственное жилье, если оно находится в залоге.

А сейчас в том же деле суд снял обеспечительный меры, запрещавшие продавать дом, пока шло разбирательство. Так что в ближайшее время особняк может быть выставлен на торги.

Банк снизил требования по задолженности к ветерану после публикации в “РГ”

Заведующий Бюро адвокатов “Де-юре” Никита Филиппов в разговоре с “РГ” заявил, что в законе, по его мнению, необходимо установить четкую процедуру замены дорогостоящего жилья на менее комфортное.

При этом должен быть детально прописан порядок выселения должника и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения с сохранением за ними конституционных гарантий на достойный уровень проживания.

Иными словами: чтобы люди не оказались в итоге на улице.

• – Что решил Конституционный суд, как после этого изменится практика?
• Никита Филиппов: Конституционный Суд в постановлении по делу Ивана Ревкова официально разрешил судам Российской Федерации продавать дорогостоящее недвижимое имущество должников взамен предоставления менее комфортного жилья с учетом гарантирования прав должника на достойное проживание.
• Представляется, что разъяснения суда найдут отражение в практике по делам о банкротстве должника, а также получат применения в ходе ведения приставом исполнительного производства в отношении должника.
• – Часто ли должники пользуются тем, что забрать единственное жилье затруднительно, и потому живут в роскошных домах и не выплачивают долги?

Никита Филиппов: В отсутствие четких критериев и законодательных механизмов реализации дорогостоящего единственного жилья, не обремененного ипотекой, должники, имеющие финансовые трудности, пользовались положениями об исполнительском иммунитете.

На практике зачастую встречались случаи, когда должники, имевшие многомиллионные долги, осознанно приобретали себе элитное жилье, чтобы уклониться от выплаты долга.

Поскольку элитное жилье являлось для должника единственным, то при буквальном применении правил об исполнительском иммунитете, суд не вправе был обратить взыскание не такое недвижимое имущество.

Коллекторов не смогут привлекать для взыскания долгов по оплате коммуналки

– Каким образом единственное жилье может оказаться в залоге у банка? Не запрещено ли банку брать в залог единственное жилье?

Никита Филиппов: Российское законодательство не устанавливает запреты на заключение гражданско-правовых договоров с кредитными организациями, обеспеченные залогом единственного жилья либо правами требования в отношении такого жилого помещения в зависимости от цели выдачи денежных средств. Риски предоставления в залог единственного жилья независимо от цели кредита возлагаются на самого заемщика (ст. 421 ГК РФ).

Покупка квартиры в залоге у банка: плюсы и минусы, особенности сделки

1. Главная
2. Советы
3. Советы по ипотекам

Когда человек берет квартиру в ипотеку, он подписывает договор, где указано, что жилье в залоге у банка на весь срок погашения кредита. Если собственник регулярно нарушает график платежей, финансовая организация вправе забрать у него имущество. Конфискованную недвижимость продают на аукционе, ее стоимость обычно ниже рыночной. Как купить залоговую квартиру у банка и какие особенности у сделки — ответим на вопросы подробно.

Покупка залоговой квартиры: плюсы и минусы 

Кредитная компания не может просто разместить объявление о продаже. Устраивают торги, в ходе которых покупатели подают заявки.

Первоначальная цена невысокая: у банка нет цели получить прибыль, главное, компенсировать собственные расходы. Это основной плюс процедуры.

Но есть и подводные камни: к примеру, на аукционе собралось много участников и каждый повышает ставку, желая обойти конкурентов. В итоге стоимость сравнивают со среднерыночной и выгода будет сведена к нулю.

Покупка залоговых квартир доступна в ипотеку. Несмотря на то, что банк уже однажды ошибся с выдачей ссуды ненадежному клиенту, он готов снова пойти на риск. Условия как правило стандартные, но в некоторых случаях клиентам предлагают льготную процентную ставку (когда жилье слишком долго не востребовано).

Пока у недвижимости не появился собственник, предыдущие владельцы имеют право проживать там. Следовательно, один из минусов, связанных с процедурой, — плохое состояние комнат, отсутствие ремонта, грязь. Не исключено, что нужно вложить крупную сумму на восстановление.

СПРАВКА:

Покупка квартиры в залоге может быть аннулирована, если прежние хозяева решат оспорить сделку и восстановят свои права. Банк отдаст полученную сумму без проблем, но затраченные средства, время, силы и нервы новый владелец вряд ли вернет.

Накопившийся долг за коммунальные услуги — еще один недостаток.

Суд обяжет предыдущих собственников оплатить квитанции за свет, газ, воду. Но не за капитальный ремонт и содержание общедомового имущества: их относят к квартире, а не к человеку. Следовательно, нужно закрыть задолженность перед управляющей компанией, – это еще одна непредвиденная статья расходов.

Дополнительная проблема, когда жилье уже отключили от коммуникаций.

Решили приобрести залоговую недвижимость? Поинтересуйтесь заранее, нет ли среди собственников несовершеннолетних. Выписать детей из единственного жилья очень сложно, лучше отказаться от сделки и подыскать другой вариант.

Особенности процедуры

Есть люди, которые специально отслеживают предложения по продаже залоговой недвижимости: таким образом инвестируют средства. На ресурсе «Официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов» публикуют все актуальные лоты. Интересует покупка квартир в залоге у банка? Рассказываем, как принять участие:

• Пройдите регистрацию и подтвердите наличие средств выпиской со счета.
• Внесите на депозит денежную гарантию (около 200 тыс. рублей). Впоследствии ее возвращают тем, кто не выиграл.
• После победы в течение месяца оплатите лот полностью и зарегистрируйте право собственности на жилье.

Аукцион проводят, даже когда в нем участвует один человек, — таковы правила.

ПРОГНОЗ:

Эксперты Банкирофф.ру считают: в 2023-2024 годах начнется «бум» по продаже квартир, находящихся в залоге у банков. Причина в том, что сейчас ослаблены требования к заемщикам: ссуды выдают на льготных условиях, с минимальным пакетом документов, иногда достаточно одного паспорта. Многие берут жилищный кредит, не имея постоянного источника дохода. Поэтому вполне ожидаемы просрочки по платежам, судебные тяжбы и конфискация банками недвижимости.

Хотите оставить комментарий? Для начала зарегистрируйтесь. Сбер начал выдавать ипотеку на квартиры с онлайн-торгов

С января 2022 года Сбер начал оформлять заемщикам кредиты на покупку жилья прямо с торгов.

Как правило, это залоговое имущество, изъятое у должников в рамках процедуры банкротства. Банк с помощью онлайн-сервиса реализует недвижимость, находящуюся в залоге. Теперь заемщики смогут подобрать подходящее жилье прямо с онлайн-аукциона, и даже внести дистанционно первоначальный взнос. Ипотечное кредитование доступно в сегменте жилой и нежилой недвижимости.

Размер первого взноса ; 20% от цены объекта. Сделка будет реализована при помощи аккредитива.
Информация об имуществе, находящемся в залоге у Сбера, выставлена на платформах Портал DA, ДомКлик, Avito. Потенциальному покупателю необходимо зайти на один из сайтов, выбрать понравившийся объект и подать заявку на участие в торгах.

После выигрыша лота сотрудники банка инициируют процедуру купли-продажи, оформят аккредитив, помогут с регистрацией в Росреестре. В сервисе Портал DA есть услуги авторизованного агента, который помогает на всех этапах сделки: от торгов до подписания договора на покупку.

По словам представителей Сбера, участие в аукционе залоговой недвижимости позволит гражданам приобрести жилье по цене дешевле рынка. Такие сделки безопасны, поскольку сопровождаются юристами банка. Проект работает в 49 регионах России.
Помимо Сбера реализацию залогового имущества в кредит предлагают и другие российские банки: ВТБ, Дом.

РФ, банк Открытие;, Россельхозбанк, Зенит, ТКБ банк, Инвестторгбанк. Клиенты кредитных организаций могут приобретать квартиры, автомобили, оборудование, реализуемое наэлектронных торгах в рамках процедуры банкротства.
Источник: пресс-служба Сбербанка.

Действия с данной статьей: Россельхозбанк спрогнозировал ассортимент популярных фермерских продуктов на ближайшие 20-30 лет

Аналитики портала Свое Фермерство, входящего в экосистему Россельхозбанка, рассказали, какие культуры станут выращивать отечественные сельхозпредприятия в течение ближайших десятилетий. Эксперты считают, что россияне будут выбирать продукты для здорового питания. Уже сейчас покупатели уделяют особенное внимание фруктам и овощам, выращенным без вредных удобрений и химикатов.

Этот тренд усилится в ближайшие годы. Важное место в сельском хозяйстве станут играть инновации, а долю традиционных методов сократят. Специалисты ожидают высокого спроса на морепродукты, овощи, фрукты и мясо птицы.
После принятия закона Об органической продукции; прошло полтора года, а число сертифицированных фермеров пока не превышает сотню предприятий.

Однако количество таких хозяйств стремительно растет, что позволяет предположить, что вскоре производство зелени и овощей без пестицидов завоюет крупный сегмент рынка. Особое место в нем будут занимать вертикальные фермы, применяющие технологии на основе искусственного интеллекта.
Еще один тренд 2022 года ; выращивание экзотических культур на юге России.

Речь идет о хурме, киви, фейхоа и прочих фруктах, с которыми уже проводят эксперименты как в нашей стране, так в других северных государствах.
Эксперты считают, что распространение также получат фермы, на которых разводят рыбу, морепродукты и птицу на натуральных кормах.

В настоящее время доля таких предприятий не велика, но с развитием интереса к здоровому образу жизни, число эко-фермеров будет расти.
Источник: пресс-служба Россельхозбанка.

Действия с данной статьей: Банк Тинькофф приобрел долю в швейцарском криптопроекте

Накануне, 12 января 2022 года, группа Тинькофф сообщила о покупке части криптовалютной организации Aximetria, созданной в Швейцарии. Как российское предприятие будет вести бизнес в сфере киберденег пока неизвестно.
TCS Group купила 4449 акций швейцарской криптоплатформы, что составляет 83,2% от их общего количества.

Стоимость одной ценной бумаги составила 100 швейцарских франков. По заявлению представителей Тинькофф банка, подробности сделки опубликуют в годовом отчете. Международное развитие группы компаний соответствует нормам, утвержденным законодательством.

Справка: Aximetria ; криптовалютный сервис, работающий с физическими и юридическими лицами в странах СНГ, Евразийском и Южноамериканском регионах. Он был создан в 2018 году россиянином Алексеем Аксельродом, который ранее работал в МТС и АФК Система;.

Проект основан в сотрудничестве с Digital Horizon, инвестировавшей в перспективный стартап $120 тысяч. Главный офис организации расположен в городе Цуг.

Летом 2021 года руководитель группы компаний Тинькофф Оливер Хьюз заявлял, что предприятию интересно развивать криптовалютное направление, но в нашей стране существуют определенные сложности в связи с позицией ЦБ. Тогда же он выразил мнение, что в цифровые деньги могут вложить свои средства квалифицированные инвесторы, которые знают, как получить максимальную прибыль от такого актива.
Источник: пресс-служба Тинькофф банка.

Действия с данной статьей: Магнит и Пятёрочка ограничат наценки на продукты

По рекомендации ФАС крупнейшие торговые сети ограничили наценки на социально значимые группы товаров. Разница между оптовой и розничной ценой составит не более 15%.
Напомним, что в 2021 году Федеральная антимонопольная служба провела несколько совещаний с главными ритейлерами страны.

Ведомство предложило торговым сетям добровольно снизить цены на некоторые группы продуктов. В рамках договоренностей Х5 Retail Group, Тандер и Бристоль устанавливают фиксированную наценку на отдельные виды продуктов и обеспечивают их наличие во всех магазинах.

В число сетей, участвующих в инициативе, входят Пятёрочка, Дикси, Магнит, Перекрёсток. Ограничения распространят на хлеб, муку, соль, сахар, молоко, растительное масло, некоторые виды круп, макаронных изделий, овощей и фруктов.

Подробный список товаров, на которые торговые организации готовы снизить цены, накануне направлен в Федеральную антимонопольную службу.
Специалисты ФАС изучают поступившие от ритейлеров предложения, чтобы разработать программу дальнейших действий.

Меры по сдерживанию наценки могут стать альтернативой предложенным ранее продуктовым карточкам для социально-уязвимых групп граждан. Ранее их появление в России допускал Руслан Гринберг, представитель Института экономики РАН. Подобные меры используют во многих странах, и экономист советует таких изменений не бояться.
Источник: пресс-служба ФАС России.

Действия с данной статьей: Эксперты заметили рост числа выданных кредитов в декабре 2021 года

В НБКИ заметили, что в течение декабря прошлого года жители России получили 1,64 млн ссуд наличными, что на 5% превышает показатели 2020 года. За весь 2021 год кредитные организации выдали 16,85 млн потребительских займов (на 14,9% больше, чем в предыдущем году).

Рост спроса эксперты НБКИ связывают с преодолением карантинных мер и подчеркивают, что в сравнении с 2019 годом число выданных потребкредитов сократилось в 2021-м на 13,3%. Это обусловлено тем, что банки стали тщательнее подходить к проверке платежеспособности заемщиков.

По количеству декабрьских ссуд лидирует столица, жители которой получили 90,1 тысяч кредитов. За ней следуют Московская область (79,6 тысяч), Краснодарский край (64,9 тысячи) и Санкт-Петербург (55,2 тысяч).
Сумма ипотечных займов в 2021 году побила рекорды предыдущих лет.

Россияне получили 5,8 трлн рублей на покупку недвижимости. Количество подобных ссуд сократилось на 8,4%, а размер среднего чека увеличился. Сейчас он составляет 3,4 млн рублей.
Аналитики ВТБ посчитали, что годовой прирост размеров ипотечных займов, выданных банком, составил 30%. Их общая сумма достигла 1,2 трлн рублей.

Такой показатель объясняют ростом стоимости жилья и общим кризисом в экономике. В банке предполагают, что в ближайшее время рынок ждет охлаждение.
Источник: пресс-службы банка ВТБ и НБКИ.

Действия с данной статьей:

Покупка залоговой квартиры: плюсы и минусы

 РИА НовостиРИА Новости

Торги

Найти информацию о торгах по продаже залоговых квартир можно на официальном портале.

В некоторых случаях продажу квартир, которые не ушли с первых торгов, в дальнейшем ведет уже сам банк через свои площадки или стандартные торговые площадки вроде «ЦИАН» или «Авито».

Цена

На торги обычно выставляется жилье, задолженность за которое соразмерна его стоимости. В первый раз его продают за 80-85% рыночной цены, определенной оценщиком. Если покупатель не нашелся, то к следующему аукциону цена снижается еще на 10-15%.

Если и после этого квартира не продана, стартовая цена продолжает снижаться. Иногда квартиры выставляются на 20-40% дешевле рынка. Но итоговая стоимость будет выше этой, так как речь об аукционе. Обычно выгода составляет не более 10%, чаще всего — 5-6%.

При этом случается, что в процессе торга цена «разгоняется», и квартира в итоге оказывается дороже среднего по рынку.

Ипотека в ипотеку

У некоторых банков есть специальная ипотечная программа для залоговых квартир. В этом случае цена для покупателя будет рыночной, но он может выиграть на ставке ипотечного кредита.

Подводные камни

Залоговая квартира изначально проверялась банком, поэтому юридические риски минимальны. При этом получить документы об истории объекта на руки сложно, а процедура сложнее и длительнее, рассказал адвокат Александр Катков.

Сама процедура покупки с торгов несет некоторые риски, предупреждают эксперты.

Во-первых, речь о финансовой стороне: для участия в аукционе нужно вносить задаток, и если клиент не выиграл торги, вернуть их не всегда просто. При этом если участник торгов победил в них и выкупает лот вовремя, задаток засчитывается в сумму, а если не выкупает, задаток не возвращается. Обычно стоимость квартиры нужно внести в течение пяти дней.

Во-вторых, результаты торгов могут быть оспорены. Подать заявление в Федеральную антимонопольную службу могут как другие участники аукциона, так и люди, которых к торгам не допустили. Кроме того, сделку может оспорить и прежний собственник.

Еще одна проблема — коммунальные долги. Перед продажей владельцев просят погасить задолженность, но некоторые платежи, в частности, за капремонт и содержание общедомового имущества, относятся не к людям, а к квартире, и гасить долг перед управляющей компанией придется новому хозяину.

В квартирах, которые продаются с аукциона, могут быть прописаны или проживать люди. Их выселение может стать проблемой.

По закону у человека нельзя отбирать единственное жилье, но к находящейся в залоге квартире это не относится, и прежние собственники, включая детей, подлежат выселению, но на практике добиться этого может быть трудно.

Если это придется делать через суд, нести оплату всех издержек придется покупателю. Если проживающие, несмотря на судебное решение, выезжать отказываются, нужно будет обращаться к судебным приставам для принудительного исполнения.