Необходимость продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, чаще всего возникает в связи с желанием приобрести более просторное жилье или переехать в другой населенный пункт. Российское законодательство не запрещает такие сделки, но накладывает ряд ограничений. Родители при продаже жилья обязаны соблюсти интересы ребенка.
При каких условиях можно продавать квартиру, купленную на материнский капитал
Целевое расходование средств материнского капитала в России контролируют три государственные организации: органы опеки и попечительства, Пенсионный фонд и прокуратура.
Когда родители (законные представители) получают поддержку от государства, то принимают на себя обязательство распоряжаться деньгами во благо детей.
Если дети уже достигли 18 лет, то для продажи квартиры достаточно получить согласие всех собственников. Документ оформляется у нотариуса. В остальных случаях законодатель разрешает продажу недвижимости при соблюдении трех условий:
- Несовершеннолетним выделена доля;
- В результате отчуждения квартиры не ухудшаются жилищные условия детей;
Важно, чтобы несовершеннолетние члены семьи получили равнозначные доли в новом помещении, а не остались на улице. Например, возможен такой вариант – покупка более дорогого жилья: просторного, комфортного или в районе с лучшей инфраструктурой (в частности, переезд из окраины в центр или из малого города в столицу).
Вместо приобретения новой недвижимости родители вправе предоставить детям компенсацию с согласия органов опеки. В этом случае необходимо подготовить акт независимой оценки долей.
Если органы опеки одобряют денежную компенсацию, то на каждого ребенка открывается отдельный счет, куда зачисляются деньги, полученные от продажи жилья.
Впоследствии, когда ребенок достигнет 18 лет, то сможет снять сбережения со счета и распорядиться ими по своему усмотрению.
Дополнительная информация. Распоряжаться средствами на банковском счёте ребёнка могут и родители. Но только по согласованию с органом опеки и в целях, которые соответствуют закону о материнском капитале (например, для покупки жилья).
- Получено согласие уполномоченных органов
Если планируется продажа квартиры, обремененной залогом, то требуется не только разрешение органов опеки и попечительства, но и, в случае с непогашенной ипотекой, банка.
Как получить разрешение органов опеки и попечительства
Отсутствие официального разрешения органов опеки – основание для признания в суде сделки по продаже жилья недействительной. Если суд примет такое решение, то бывшим собственникам квартиры придется возвращать деньги добросовестному приобретателю.
Для получения согласия необходимо подготовить следующий пакет документов:
Заявление подают оба родителя (законных представителя). Если один из них не может лично явиться в госучреждение, то должен заранее подготовить нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости.
Дополнительная информация: Если законный представитель у детей только один, то он должен представить подтверждение этого факта.
- Документы, удостоверяющие личность
К ним относятся паспорта всех собственников и свидетельства о рождении детей.
- Документы на продаваемую и покупаемую недвижимость
Документы необходимо подготовить как на продаваемый объект, так и на жильё, которое планируется купить. К ним относятся:
- договор купли-продажи;
- свидетельства о праве собственности всех жильцов (выписки из Росреестра);
- справка о зарегистрированных лицах;
- кадастровый и технический паспорта;
- сведения об оценочной стоимости имущества;
- поэтажный план;
- справка об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ.
Кроме того, нужно предоставить сведения, подтверждающие возникновение у детей права на новое жилье. Например, предварительный договор с продавцом, участия в долевом строительстве, мены или дарения.
Дополнительная информация: в зависимости от условий отчуждения жилья могут потребоваться и другие документы. Например, при реализации квартиры с непогашенной ипотекой необходимо предоставить согласие банка. А если заявители участвуют в долевом строительстве, то должны принести справку о готовности объекта минимум на 70%.
Заявление и документы направляются в органы опеки по месту регистрации квартиры или через МФЦ. Чиновники рассматривают обращение в течение 15 дней. Окончательное решение содержит мотивировочную часть и подписывается руководителем муниципального образования. Решение может быть обжаловано в суде.
Когда можно продать квартиру, купленную на мат капитал
Законодатель не предусмотрел строгих правил касательно сроков продажи квартиры. Однако есть ряд нюансов:
Минимальный период владения
Если жилье было оформлено в собственность после 01.01.2016, то он длится 5 лет. До этой даты – 3 года. Если продать квартиру до истечения минимального срока владения, то придется уплатить в пользу государства подоходный налог в размере 13%.
Декларацию по форме 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года. А уплатить налог – до 15 июля.
Наличие непогашенной ипотеки
Отчуждать жилье можно только в том случае, если несовершеннолетние признаны собственниками. Для проведения сделки необходимо получить два разрешения:
- у банка на выделение доли ребенку в ипотечной квартире;
- у органа опеки на передачу приобретенной доли в залог.
Чтобы повысить шансы на положительное решение, можно предложить кредитору другую недвижимость в залог. Выделение долей несовершеннолетним оформляется у нотариуса в форме соглашения или договора дарения.
Срок действия согласия
Составляет 3 месяца. Если не зарегистрировать переход прав на новое лицо до истечения этого срока, придется снова обращаться в органы опеки и проходить процедуру заново.
Что делать с долями несовершеннолетних детей при продаже квартиры
Перед продажей квартиры необходимо обязательно выделить доли несовершеннолетним детям. Если проигнорировать это условие, то в будущем Пенсионный фонд РФ может потребовать возврата субсидии или подать в суд иск о мошенничестве.
Порядок действий будет зависеть от того, находится продаваемая жилплощадь в ипотеке или нет.
Пошаговая инструкция о том, как продать недвижимость
Продажа квартиры, купленной на материнский капитал – сложная и длительная процедура. Поэтому перед тем, как обращаться в органы опеки с заявлением, полезно изучить юридические тонкости сделки.
Квартира без ипотеки
Продать квартиру без обременений проще, чем ипотечное жилье. Для этого необходимо пройти следующие шаги:
Шаг 1. Определить размеры долей на детей
В Законе РФ № 256-ФЗ не указано, какую часть собственности необходимо выделять каждому ребёнку. Однако юристы советуют рассчитывать её согласно размеру вложенного материнского капитала.
Выделение долей необходимо оформить у нотариуса в форме соглашения или дарственной.
Шаг 2. Зарегистрировать документ в Росреестре
Помимо соглашения (дарственной), составленного в 3-х экземплярах, необходимо подготовить паспорта всех участников сделки, свидетельства о рождении детей, документы на недвижимость, выписку из ЕГРН, квитанции об уплате госпошлины. Документы подать в МФЦ. Срок их рассмотрения составит 10 дней.
Шаг 3. Найти детям новое жилье
Как правило, органы опеки и попечительства требуют проводить продажу старой и покупку новой жилплощади единовременно, чтобы не ущемлять права несовершеннолетних. То есть, родителям необходимо заключить с продавцом, а потом удостоверить у нотариуса предварительный договор купли-продажи жилья или договор мены.
Как альтернативный вариант – можно оформить юных жильцов в квартире родственника. Но в таком случае выделение долей в новом помещении придется снова регистрировать в Росреестре.
Шаг 4. Получить разрешение органа опеки
Перед обращением необходимо ещё раз убедиться, что новое жилье обеспечит детям лучшие условия, чем прежде. Полезно изучить практику рассмотрения подобных заявлений в конкретном регионе. Можно также записаться на личный прием в органы опеки и получить консультацию.
Шаг 5. Зарегистрировать сделку
Регистрация сделки по отчуждению старой квартиры и сделки по покупке новой осуществляется одновременно. Для этого необходимо перепроверить (желательно у юриста) и представить в МФЦ следующие документы:
- паспорта и свидетельства о рождении участников;
- договоры купли-продажи – на каждое помещение в 3-х экземплярах;
- выписки из ЕГРН о праве собственности;
- техпаспорта;
- разрешение органа опеки.
На месте специалист учреждения даст заполнить бланки заявлений о переходе права собственности и о регистрации нового права. Затем выдаст реквизиты для оплаты госпошлины. После этого он примет весь пакет документов и оформит расписку с номером дела и полным перечнем бумаг. Срок регистрации сделок составляет 10 дней с момента обращения.
Квартира с ипотекой
Для продажи ипотечной квартиры необходимо пройти следующие шаги:
Шаг 1. Снять обременение или договориться с банком о переуступке кредита
Чтобы погасить ипотеку можно использовать собственные сбережения или взять потребительский кредит. Для снятия обременения необходимо обратиться в Росреестр (или МФЦ) с заявлением и справкой банка, подтверждающей отсутствие задолженности. Орган рассмотрит документы и выдаст новую выписку из ЕГРН.
А что делать тем, кто пока не в состоянии выплатить ипотеку? В таком случае следует предоставить на согласование банку договор, в котором оговорено погашение ипотечного кредита за счет средств, полученных от покупателя квартиры. Некоторые банки дают согласие, особенно в ситуации, когда большая часть ипотеки уже погашена.
Наконец, продать ипотечную недвижимость можно при условии возврата субсидии Пенсионному фонду РФ. Тогда отпадет обязательство по выделению долей несовершеннолетним. Часть средств от продажи объекта пойдёт на погашение ипотеки, а остаток – на счет продавца.
Шаг 2. Получить разрешение органов опеки
Здесь процедура такая же, как и при продаже квартиры без ипотеки. Необходимо выполнить следующие действия:
- выделить доли в недвижимости детям;
- зарегистрировать соглашение (договор дарения) в Росреестре;
- найти новое жилище несовершеннолетним;
- обратиться в органы ОиП с заявлением.
Если обременение ещё не снято, то нужно дополнительно предоставить предварительный договор купли-продажи с условием о задатке. В таком документе указано, что покупатель до момента основной сделки переводит часть денег продавцу в счет погашения обязательств перед банком.
Шаг 3. Зарегистрировать сделку
Процедура регистрации договора такая же, как и при продаже квартиры без ипотеки. Если осуществляется переуступка обязательств новому собственнику, то помимо вышеуказанных документов покупатель должен предоставить в МФЦ договор с банком.
Заключение
Продать квартиру, купленную на материнский капитал, сложно, но реально. С особой ответственностью стоит подойти к выделению долей и поиску жилья с лучшими условиями для проживания детей. Чтобы сэкономить на налогах, стоит выждать минимальный период владения 5 лет. И, конечно, квартиру получится проще и выгоднее продать после полного погашения обязательств перед банком.
Как продать квартиру, купленную с участием материнского капитала
Вы хотите потратить материнский капитал на покупку квартиры? Лучше заранее знать все условия, которые вас будут ждать при дальнейшей продаже. Если не соблюсти установленные законом правила, от вас могут потребовать вернуть маткапитал.
Купив квартиру, обязательно выделите доли детям. avangard.rbsmi.ru
Итак, как в дальнейшем продать такую квартиру? Объясняет Нино Гулбани, юрист технологичного агентства Homeapp.
Есть два важных условия:
- не нарушить права несовершеннолетних детей (до 18 лет) при продаже квартиры;
- исполнить правило по наделению всех своих детей долями в праве собственности на квартиру.
Доли на детей выделяются до момента продажи квартиры или иного объекта недвижимости, а в случае ипотеки в течение полугода после ее погашения.
Как определить доли детей?
Рассмотрим самый частый вопрос: как определить, кому из детей, сколько положено в долях? За основу берем соотношение первоначальной стоимости квартиры и суммы материнского капитала, которую получили и направили на покупку или погашение кредита (ипотеки). Очевидно, что для Москвы доли детей будут незначительные, например, 1/40, 1/30 и т.п. Точная формула расчета долей не установлена законодательно. Для понимания приведем пример:
Купили квартиру за 5 млн руб. и использовали материнский капитал, который составлял на момент покупки 466 617 руб. В семье 3 человека (папа, мама и ребенок). Расчет такой – сумму материнского капитала делим на количество членов семьи, затем стоимость квартиры делим на получившийся итог, и получается минимальная доля для 1 ребенка.
466 617 / 3 = 155 539
5 млн / 155 539 = 32,15.
Итого: на ребенка нужно выделить минимум 1/32 доли в квартире, можно больше. Оставшиеся доли родителям рекомендуем объединить в «общую совместную собственность», чтобы обойти оформление через нотариуса.
Важное примечание: доли должны быть разделены верно. Если вы выделяете доли через нотариуса, нередки случаи, когда нотариусы ошибаются в расчетах. Поэтому обращайтесь к компетентным юристам и будьте заранее готовы к контролю над ситуацией.
Важные нововведения
В 2019 году в Федеральный закон 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” были внесены изменения относительно выделения долей детей – теперь это можно сделать без нотариуса, по соглашению в простой письменной форме. Поправка в ст. 42 N 218-ФЗ вступила в силу 31.07.2019.
Нотариальное удостоверение не требуется, если сделка по отчуждению, а также ипотеке долей осуществляется одновременно со всеми членами семьи-собственниками. Однако в нашей повседневной жизни дела обстоят не так красиво, как расписано в законе.
Будете с судиться или сразу пойдете к нотариусу? shelnews.ru
Во-первых, для нотариусов это заработок. Были случаи на практике, когда нотариус не удостоверял сам договор ввиду того, что соглашение было оформлено в простой форме.
Во-вторых, регистраторы Росреестра самостоятельно решают, зарегистрировать или нет такой договор с соглашением в простой форме, поскольку для них основополагающими являются административные регламенты и иные рекомендации вышестоящего управления. И в большинстве случаев будет вынесена приостановка в регистрации. Но при дальнейшем оспаривании в суде, безусловно, такие документы зарегистрируют.
Приостановка не приводит к потере госпошлины, уплаченной за регистрацию. Если вы решили не сдаваться, то рекомендуем сразу подать заявление на продление приостановки на 6 месяцев.
Таким образом, вам самостоятельно нужно решить, хотите ли вы бороться до конца или же не вступать в такую борьбу и пойти сразу к нотариусу.
Но все же оформить соглашение о выделении долей в простой письменной форме возможно.
Вам может помочь компетентный юрист в сфере недвижимости, он составит соглашение, рассчитает доли исходя из стоимости покупки или кадастровой стоимости, правильно подаст заявление в МФЦ (проблема в том, что специалисты МФЦ так быстро не успевают пополнять свои знания и зачастую оформляют такие документы неверно).
Согласие опеки
Когда доли оформлены, следует получить согласие органов опеки и попечительства, которые выставляют определенные требования:
- продажа квартиры, в которой вы только что закончили выделение детских долей, должна сопровождаться одновременной покупкой нового жилья (т. е. должна быть т. н. альтернативная сделка);
- приобретение нового жилья не должно ухудшать условия проживания ребенка (т. е. детям либо выделяется доля размером больше, чем была ранее, либо новое жилье выше по стоимости, чем прежнее).
Выполниете требования органов опеки! tambpk.tmbreg.ru
Не соблюдать данные условия нельзя, поскольку опека может подать на вас в суд, и сделка может быть признана недействительной. В результате вам придется вернуть новую квартиру прежнему собственнику, т.е. продавцу, а он вам – денежные средства. В отношении прежней вашей квартиры ситуация может повернуться по-разному.
Например, суд признает договор купли-продажи недействительным не полностью, а в части, т. е. в отношении детских долей, которые родители не выделили несовершеннолетним в этой квартире.
Тогда суд обяжет родителей выплатить стоимость этих долей покупателю квартиры, и у нового собственника права собственности на эти доли не будет.
Поэтому подобные сделки – большой риск для покупателя. При покупке вторичной недвижимости нужно обязательно заранее проверять, использовался ли по ней материнский капитал и как выделялись доли детям.
Органы опеки потребуют от вас дополнительные документы. Их количество и наименование следует узнавать в территориальном отделе опеки, но примерно он такой:
- Заявление сторон (родителей) о выдаче разрешения органам опеки + при достижении ребенком 14 лет (т. е. с 14 до 18 лет) личное заявление;
- Паспорт родителей;
- Свидетельство о браке, о рождении ребенка;
- Выписка из ЕГРН и техническая документация на жилое помещение, как приобретаемое, так и продаваемое;
- Выписки из домовой книги по квартирам, финансовый лицевой счет;
- Разрешение банка и иное (по требованию опеки).
Разрешение опека выдает в течение 15 дней. Если вы получили отказ, можете обжаловать такое решение в суде.
Что будет, если обойти правила
Можно ли обойти всю эту процедуру по наделению детей долями и не получать разрешения опеки?
Государство выделяет денежные суммы на улучшение условий жизни всей семьи без исключения, в том числе детей. Когда вы берете материнский капитал, то априори даете согласие на выполнение условий, под которые вашей семье даются деньги.
Если условия не выполняются, Пенсионный фонд может узнать, что вы обошли это правило, продали и купили объект недвижимости без наделения детей долями, а следовательно, неосновательно обогатились.
В этом случае Пенсионному фонду деньги нужно будет вернуть.
Не доводите дело до суда. rastudent.ru
Вот один пример из нашей практики.
В одном из субъектов РФ произошел случай, некая гражданка Иванова обратилась с заявлением в территориальный отдел Пенсионного фонда РФ с целью получить средства материнского капитала на приобретение объекта недвижимости.
Также она дала письменное обязательство о том, что в течение 6 месяцев, как и положено по законодательству, после погашения ипотеки наделит своих несовершеннолетних детей долями в объекте.
Однако после выплаты ипотеки приобретенное по договору купли-продажи жилое помещение не было оформлено в общую долевую собственность ответчика и несовершеннолетних детей. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, жилое помещение принадлежит иному лицу и через непродолжительное время данный объект был продан третьему лицу.
Что сказал суд? Безусловно, суд каждую позицию обосновывал ссылками на ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”, Правила использования средств материнского капитала, положения Гражданского кодекса РФ и вынес вердикт, что действия гражданки Ивановой привели к неосновательному обогащению за счет бюджетных средств, находящихся на счетах Пенсионного фонда РФ, в связи с чем нарушены законные права и интересы РФ как собственника средств.
Суд обязал гражданку Иванову вернуть средства материнского капитала в бюджет Пенсионного фонда РФ. Подобные действия не лишают ее, однако, права в будущем воспользоваться средствами в установленном законом порядке.
В данном примере суд просто обошелся возвратом денежных средств в адрес Пенсионного фонда, а ниже приведем пример более серьезный.
Фабула дела примерно такая же, как в предыдущем примере, только истцом выступило физическое лицо, которое просило признать сделку недействительной.
Суд признал, а также применил последствия недействительности – обязал расторгнуть договор купли-продажи объекта, вернуть объект первоначальному собственнику, зарегистрированное право собственности на объект в Росреестре аннулировать, уплаченные денежные средства вернуть.
Покупка новостройки
Если семья с детьми приобретает новостройку по договору уступки (когда право собственности на объект недвижимости еще не оформлено в Росреестре, т. е.
как таковой квартиры еще нет), используя материнский капитал, то доли выделить нельзя, пока не оформлено право собственности.
Если, не дожидаясь права собственности, семья решает этот “будущий объект” продать и купить готовую квартиру по стандартному договору купли-продажи, рекомендуем при покупке новой квартиры сразу оформить доли на детей и иных членов семьи.
Отметим, что при подписании договора долевого участия, то есть при покупке новостройки с использованием материнского капитала нужно быть очень аккуратным, так как здесь существует много тонких нюансов, которые знает только специалист в области недвижимости.
В заключение еще раз обратим ваше внимание на обязанность по наделению детей в семье долями в праве собственности на объект недвижимости.
Поскольку если государственные органы проведут проверку в отношении вас, то через суд могут признать сделку купли-продажи недействительной и потребовать вернуть средства материнского капитала в Пенсионный фонд.
А также существует вероятность привлечения вас к уголовной ответственности по делам о мошенничестве.
Квартира с материнским капиталом: как продать
photographee.eu/Depositphotos
Особенностью оформления права собственности на жилье, купленное частично на средства материнского капитала, является наделение долями всех членов семьи, в том числе и детей. При этом граждане обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев с момента регистрации права собственности на квартиру или погашения ипотеки. Выдел долей осуществляется у нотариуса.
Главное о материнском капитале для покупки жилья
Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?
В чем сложность?
Наше государство обеспечивает охрану прав ребенка на недвижимость, купленную с помощью средств маткапитала. Поэтому, чтобы продать такую квартиру, необходимо получить согласие от органов опеки и попечительства.
Процедура
Для начала вам необходимо письменно уведомить органы опеки по месту проживания о продаже жилплощади. В дальнейшем придется отправиться к ним на прием и заполнить заявление, в котором оба родителя обязуются соблюдать права и интересы несовершеннолетнего лица (ребенка).
Заявление составляется в присутствии инспектора по охране прав детства управления соцзащиты населения вашего района, который впоследствии заверяет данный документ. Затем представитель органов опеки проводит собеседование с родителями; а если ребенку больше 14 лет, с ним тоже.
Требования к продаже недвижимости, выдвигаемые органами опеки:
- Несовершеннолетний собственник не должен лишиться своей доли или эквивалентной суммы денежных средств (их переводят на счет ребенка). При этом доля ребенка в квартире, приобретенной с участием средств материнского капитала, не может уменьшиться, если разница никак не компенсируется.
- Родители либо опекуны обязаны предоставить ребенку условия проживания не хуже предыдущих. Доля в жилом помещении, площадь квартиры и удобства в новом жилье, как минимум, должны соответствовать прошлому.
Какие риски связаны с покупкой квартиры, купленной за маткапитал?
Маткапитал в 2020 году
Как получить согласие?
Лучшим способом получения согласия органов опеки на продажу квартиры «с маткапиталом» будет одновременная продажа имеющейся жилплощади и приобретение новой. Если родители продают жилье без выделения доли ребенка и без получения согласия (а такое бывает), такая сделка впоследствии может быть оспорена и признана недействительной.
Продажа квартиры, купленной в ипотеку, с вложением материнского капитала
Продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, а средства маткапитала уже внесены, сложнее, чем продать такую же квартиру, но с закрытым жилищным кредитом. Когда вы покупаете жилье в ипотеку, оно находится в залоге у банка, и для начала вам необходимо получить его согласие на выделение доли.
А на эти условия готовы пойти далеко не все банки: мало кому хочется брать на себя ответственность за выделение детской доли, так как если родители-заемщики вдруг по каким-либо причинам откажутся или не смогут обслуживать свой ипотечный заем, квартиру придется реализовывать. А это является затруднительным, когда среди собственников есть несовершеннолетний.
Поэтому рекомендуется сначала погасить кредит и только после этого выделять в квартире доли.
Процедура
Чтобы продать квартиру с ипотекой, нужно найти покупателя, который погасит за продавца ипотечный долг. В таком случае следует оформить предварительный договор купли-продажи у нотариуса, где указывается, что покупатель передал продавцу некую сумму, которая пойдет на погашение этого долга.
Как только стороны закрывают ипотеку, продавец выделяет доли исходя из обязательств, которые на него наложены в ходе получения маткапитала. Далее участники сделки составляют договор купли-продажи и регистрируют его у нотариуса. Когда Росреестр регистрирует сделки, а покупатели становятся собственниками, продавец получает остаток денежных средств.
Можно ли купить комнату у родственника по маткапиталу?
Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?
Опасность для покупателей
Когда несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире, он становится полноправным участником сделки по договору купли-продажи. В случае, если собственник не исполняет обязательства по получению материнского капитала и не выделяет долю ребенку, это является серьезным нарушением условий и ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с имуществом.
Иск в суд могут подать как дети, которые смогут претендовать на долю в квартире, когда достигнут совершеннолетия, так и заинтересованные государственные органы: прокуратура и органы опеки. По итогу покупатель квартиры (новый собственник) может лишиться собственности по решению суда, а квартира будет возвращена предыдущему владельцу и распределена в виде долевой собственности.
Как узнать, был ли использован маткапитал?
- Убедитесь, что квартира была приобретена владельцами, а не приватизирована и не получена в наследство.
- Выясните, была ли у продавца возможность использования маткапитала. Для этого нужно узнать/спросить, есть ли у собственника квартиры второй (третий и последующий) ребенок, который родился позже 1 января 2007 г.
, или первый ребенок, который родился позже 1 января 2020 г.
- Если гипотетически собственник мог использовать маткапитал, необходимо узнать, получил ли он его и потратил ли он его именно на «улучшение жилищных условий» — покупку недвижимости.
Если продавец покупал первичное или вторичное жилье либо участвовал в долевом строительстве, об использовании маткапитала будет сказано в договоре.
Важно помнить, что если продавец покупал квартиру в ипотеку, он также мог оплачивать кредит с помощью материнского капитала.
Но выделить доли в квартире можно только после того, как кредит погашен, так как банк выдает ипотеку под залог квартиры. И в данном случае в договоре купли-продажи будет указано, что для покупки жилья была использована ипотека. А что кредит погашался с помощью маткапитала, указано не будет.
Покупателю остается надеяться на добросовестность продавца и исполнение обязательств с его стороны перед государством. Вместе с тем можно запросить у продавца выписку из банка, где будут указаны движения по счету, спросить о наличии детей и запросить справку из Пенсионного фонда.
Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?
Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?
Как снизить риски перед покупкой квартиры?
- Самый простой способ — обратиться к юристу. В перечне многих юридических фирм есть услуга проверки чистоты квартиры. Юрист соберет с собственника все необходимые справки, а также проверит документы для проведения безопасной сделки.
- Самостоятельно провести сделку через нотариуса.
Нотариус через реестр нотариальных сделок может узнать, давал ли собственник нотариальное обязательство о выделении долей детям. Но это не гарантирует достоверной информации в случае, если маткапитал использовался для погашения ипотеки, но доли по факту выделены не были.
- Риск исчезает, если собственник перед продажей сам покажет сертификат и предъявит справку из Пенсионного фонда, что материальный капитал не был использован на покупку данной недвижимости. Кроме того, вы можете не беспокоиться, если в свидетельстве о праве собственности уже есть выдел долей на всех членов семьи.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Инструкция: как купить вторичную квартиру за материнский капитал?
- Могу ли я выкупить долю квартиры за маткапитал у своего отца?
- Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?
- Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Покупаем квартиру, приобретённую на материнский капитал. Риски и подводные камни
Что такое материнский капитал и как его можно использовать для покупки недвижимости
Материнский (семейный) капитал — это государственная субсидия, на которую с 1 января 2007 года могли претендовать семьи с двумя и более детьми.
В начале 2020 года Владимир Путин заявил о расширении программы: маткапитал смогут получить семьи уже при рождении первенца.
Размер выплаты был проиндексирован: в 2020 году он составит 466 617 рублей в случае рождения первого ребёнка и 616 617 рублей — второго. Если семья уже получала сертификат за первого ребёнка, то может претендовать на выплату в 150 000 рублей.
Согласно ФЗ-256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», материнский капитал можно потратить только на определённые цели, в том числе улучшение жилищных условий.
Этот вариант и выбирают большинство родителей. Вариантов «улучшить условия» несколько: это может быть покупка квартиры или дома, выплата первоначального взноса по ипотеке или погашение ипотечного кредита, а также строительство дома.
При этом должен соблюдаться ряд условий:
- Жильё должно быть в России и в жилом состоянии. На аварийную квартиру, даже при условии, что она большая по площади, маткапитал государство не даст.
- Если для покупки квартиры берут ипотеку, то сертификат с материнским капиталом можно использовать сразу же. Если квартира покупается на свои деньги, то для использования маткапитала нужно подождать 3-летия ребёнка.
- Сертификат именной и, как правило, оформляется на маму, но средства принадлежат всем членам семьи. Поэтому при покупке квартиры с привлечением маткапитала, по закону, получить долю в праве собственности на недвижимость должны все — оба родителя (если брак официально зарегистрирован) и дети.
Что может пойти не так с продажей, если квартира куплена на материнский капитал
Бывает, что квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, но родители по какой-то причине не наделили детей долями в квартире. Это нарушение закона.
Пример: если квартира приобретается в ипотеку, банки не хотят брать в залог имущество, доли в котором есть у детей: если родители не смогут выплачивать кредит, забрать такую недвижимость не получится.
Поэтому, если было решено использовать материнский капитал и ипотеку одновременно, родители пишут нотариально заверенное заявление, что выделят доли детям после погашения кредита и снятия обременения с квартиры.
Но делают это не всегда.
- Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала, — процесс, который требует продуманного поведения как продавца, так и покупателя.
- Покупателю нужно убедиться, что маткапитал был потрачен именно на эту квартиру, а детям выделили в ней доли.
- Как узнать, что при покупке квартиры использовали материнский капитал
Разъясняет риелтор Анна Крылова: «Зачастую продавцы недвижимости не говорят о том, что квартира куплена на материнский капитал, не потому, что хотят скрыть факт использования сертификата, а просто потому, что не понимают важность вопроса. Поэтому первое, что нужно сделать покупателю, если в паспорте продавца недвижимости есть отметка о наличии детей, — уточнить, был ли задействован материнский капитал при покупке.
Нужно запросить у продавца справку (выписку) из Пенсионного фонда РФ о размере (остатке) средств материнского капитала. Это важно сделать, даже если продавец уверяет вас, что маткапитал не привлекался».
Если в выписке из Пенсионного фонда указано, что средства маткапитала на счёте, значит, он действительно не был использован, если нет — нужно выяснить, на что они были потрачены.
Внимательно изучите договор купли-продажи между продавцом и предыдущим владельцем недвижимости: если материнский капитал пошёл на оплату первоначального взноса, это должно обозначаться в договоре«.
Если в процессе выясняется, что материнский капитал всё-таки был использован при покупке квартиры, дальнейшие действия продавца и покупателя зависят от того, были ли выделены доли детям в этой квартире. Ниже рассмотрим, что нужно делать продавцу и покупателю в конкретных случаях при оформлении сделки по продаже квартиры, купленной на маткапитал.
Маткапитал использовали, доли детям выделили
Если квартира куплена на материнский капитал, для того, чтобы её продать, нужно сначала полностью погасить кредит (если брали ипотеку), снять обременение, выделить доли детям — и все эти действия зарегистрировать в Росреестре.
Если родители всё сделали по закону и выделили детям доли, то для продажи квартиры они должны получить разрешение органов опеки и попечительства. Таким образом государство контролирует, что интересы детей соблюдаются.
Комментирует старший юрист Елена Маркова: «Если у ребёнка в собственности есть часть недвижимого имущества (не путать с ‚пропиской‘), действительно, для продажи требуется разрешение органов опеки и попечительства. Об этом сказано в п. 2 ст. 37 ГК РФ.
При этом важно понимать, что продажа старой и покупка новой квартиры не должна приводить к ухудшению жилищных условий несовершеннолетних детей.
Поэтому опека будет расценивать совершаемую вами сделку с точки зрения ‚не нарушает ли она права ребёнка и не ухудшаются ли жилищные условия‘. Т.е.
какую бы вы схему ни придумали, её могут одобрить или не одобрить органы опеки — каждый случай оценивается в индивидуальном порядке».
Лучше всего, если взамен продаваемой приобретается другая квартира, в которой детям тоже выделят доли. В этом случае для органов опеки родители подписывают нотариальное обязательство наделить детей долями в приобретаемой недвижимости и прикладывают предварительный договор купли-продажи.
Другой вариант: если родители параллельно не покупают новое жильё — предоставить органам опеки доказательства, что ребенок наделяется долями в другой квартире.
Разъясняет юрист по вопросам недвижимости Эльвира Шулемина: «Например, можно совершить обмен долями недвижимости с родственниками.
Таким образом в квартире, которую хотят продать, собственниками становятся только взрослые, и продавать такую недвижимость можно без проблем.
Для этого нужно получить постановление в органах опеки и попечительства на договор мены долей в недвижимости родственника, провести сделку мены, оформить документы на доли детей в другой недвижимости и потом продавать квартиру.
Совершая такой обмен долями, важно учесть налоговый вопрос: если детям изначально были выделены в квартире большие доли, новый собственник жилья будет обязан заплатить при продаже налог 13% от стоимости своей доли в квартире. Поэтому выгоднее производить обмен, если доли детей небольшие.
- Сложности во взаимодействии с органами опеки могут возникнуть, если родителями было некорректно написано заявление — неверно изложено, что планируется сделать — или предоставлен неполный пакет документов».
- «Если же всё собрано и указано верно, но по каким-то причинам вам отказали в выдаче распоряжения, нужно запросить документ с указанием причины отказа в выдаче распоряжения — его можно будет обжаловать в суде», — добавляет Эльвира Шулемина.
- Маткапитал использовали, доли не выделили
Есть ситуации, когда сразу выделить детям доли в собственность невозможно. К примеру, если родители покупают жильё в строящемся доме и нужно дождаться, когда объект будет сдан, прежде чем становиться собственниками. Однако родитель обязан это сделать не позднее чем через 6 месяцев после введения объекта в эксплуатацию.
Какого-либо отлаженного механизма контроля за выделением долей детям после покупки квартиры у нас в стране нет, поэтому некоторые родители — умышленно или по незнанию — не делают ничего.
Поясняет агент по недвижимости Александра Внучкова: «Если родители не выполняют обязательство о выделении долей, они нарушают правило распоряжения государственной субсидией, а потому рискуют: сделка может быть оспорена, на практике это случается часто. Для того чтобы продать квартиру, собственник жилья обязан сначала выделить детям доли, а уже затем распоряжаться имуществом».
- Порядок действий выглядит таким образом:
- 1. Собственник оформляет выделение ребёнку долей собственности — пишет заявление в простой письменной форме и отдаёт с остальными документами на регистрацию;
- Нюанс: простая письменная форма работает в случае, если жильё оформлено в совместную собственность супругов.
- Если же мы имеем дело с долевой собственностью, то есть в договоре купли-продажи отмечена доля каждого из супругов, необходимо заверить сделку у нотариуса.
Если доля жене/мужу не выделена, собственник может указать в заявлении, что выделяет доли детям, а остальная часть имущества переходит в совместное имущество супругов. В этом случае нотариат не требуется.
2. Выделение долей регистрируется через МФЦ в Росреестре.
3. Получение разрешения на продажу имущества в органах опеки (см. предыдущую схему).
Отметим, что законом не установлено, какая именно доля должна быть выделена ребёнку — три квадратных метра или двадцать три. Однако при расчёте размера доли эксперты рекомендуют учитывать величину вложенного в недвижимость материнского капитала, метраж квартиры или дома и количество членов семьи.
Например, вы купили квартиру 45 кв. м за 3 млн. руб. и использовали маткапитал частично — вложив 300 тыс. руб. Т.е. маткапитал составил 10% от общей суммы. Если в квартире проживают трое, каждому нужно выделить, как минимум, 3,33% от стоимости и метража. Таким образом, доля ребёнка должна быть не меньше 1,5 кв. м.
- Маткапитал использовали, доли выделили в другой квартире — так можно?
- Если продавец убеждает вас, что проблем со сделкой не будет, потому что дети являются собственниками другого объекта недвижимости, оптимальное для вас решение — отказаться от покупки такой квартиры.
- Дело в том, что в законе чётко прописано: ‚Жилое помещение, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению‘ — а это значит, что доля ребёнку должна быть выделена именно в той квартире, которая покупалась с использованием средств маткапитала, а не любой другой.
- Если же хозяин считает, что, покупая квартиру Х с использованием маткапитала и параллельно квартиру Y без маткапитала, он может выделить ребёнку квадратные метры в квартире Y и тем самым соблюдает законодательство — он ошибается.
- Для государства важно, чтобы ребёнок имел в собственности жилплощадь в квартире Х — купленной с помощью государства — а уже в процессе её продажи может быть открыт диалог для обсуждения альтернативных, не нарушающих права ребёнка вариантов.
- Тот факт, что на имя ребёнка когда-либо было приобретено какое-то иное имущество, по факту не означает соблюдения закона.
- Что будет, если купить квартиру, которая была приобретена с использованием маткапитала без выделения долей
- Если продавец скрыл от покупателя факт использования маткапитала, при этом доли в квартире детям не были выделены, такая сделка может быть признана недействительной. Расторжение сделки способны инициировать:
- сами дети, которые по достижении совершеннолетнего возраста понимают, что их права собственности были ущемлены;
- пенсионный фонд, прокуратура или органы опеки, если будет проведена проверка; в случае, если дело дойдёт до суда, продавца могут привлечь к ответственности по ст. 159 УК РФ о мошенничестве.
Как показывает практика, суд, как правило, действует в интересах детей, которые в своё время не получили положенные им по закону квадратные метры. Поэтому есть риск, что нового владельца лишат права собственности на доли, принадлежащие детям.
При этом, однако, действует правило о сроке исковой давности: с момента, когда лица узнали или должны были узнать о нарушении, должно пройти не более трёх лет. В случае с детьми — это 3 года с момента достижения ими совершеннолетия.
Добавляет риелтор Анна Крылова: «Ожидается, что в скором времени будет пересмотрен закон об использовании маткапитала при покупке недвижимости.
И, скорее всего, внесут поправки, по которым использование материнского капитала будет отмечено в едином государственном реестре.
При таких условиях сделка не может быть совершена, если не были исполнены обязательства по наделению долей».
Мария Виноградова. Иллюстратор: Шаролта Каталин Санто.
Загрузка...
