Кто Может Быть Доверительным Управляющим Имуществом

Быть арендодателем непросто: нужно следить за квартирантами, разбираться с соседями, требовать регулярной оплаты. Все это можно перепоручить организации или человеку. РБК Недвижимость разбирается, что такое доверительное управление и как его использовать

Shutterstock

Доверительное управление — это когда собственник имущества передает организации или частному лицу право распоряжаться им так, чтобы оно приносило прибыль. Такие услуги популярны в сфере управления недвижимостью и ценным бумагами. Но на деле передать распорядителю можно любое имущество — права на что-то или предприятия и доли в них.

В отношении недвижимости это значит, что распорядитель размещает объявления и находит арендаторов на жилье, собирает арендную плату, оплачивает коммунальные услуги, клининг, занимается возникающими проблемами, связанными с износом жилья, вселением и выселением жильцов.

Следует различать посреднические услуги риелторов и агентств недвижимости по поиску арендаторов. Доверительное управление отличается тем, что услуги предоставляются собственнику на регулярной основе и длительное время.

Цель оказания этих услуг — это заработать прибыль для собственника.

Владелец квартиры и управляющий заключают договор, который определяет перечень услуг, срок их оказания и вознаграждение. За свои услуги менеджер берет комиссию с дохода, таким образом он заинтересован в высокой прибыли не меньше владельца жилья.

Кто Может Быть Доверительным Управляющим Имуществом

Shutterstock

Отношения по доверительному управлению регулирует гл. 53 Гражданского кодекса РФ [1]. Закон допускает передавать доверительному управляющему не только квартиры или акции, но и предприятия и права распоряжения чем-то. Ограничения касаются лишь имущества, находящегося в хозяйственном ведении, то есть государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Важно! Доверительное управление не означает передачу прав собственника на имущество. Продавать, дарить или осуществлять иные действия, не предусмотренные договором, распорядитель не может.

Плюсы доверительного управления имуществом

Экономия времени. Собственнику не приходится заниматься поиском жильцов, показывать квартиры, заключать договор, заботиться об оплате коммунальных услуг.
Возникающие проблемы решает менеджер. Если соседи зальют жильцов сверху, они будут звонить именно ему, а не собственнику.
Не нужно тратиться на юридические услуги. Все договоры с жильцами заключает менеджер.
Износ помещения может быть не вашей заботой. Управляющий принимает квартиру от жильцов и принимает решение о ее обновлении, ремонте и цене на ее аренду. Клининг после жильцов тоже может входить в комплекс услуг.

Минусы доверительного управления

На оплату работы управляющего уйдет примерно 10% стоимости аренды.
Оплата налогов в таком случае обязательна. Более того, налогом будет облагаться целиком весь доход без учета комиссии.
В случае доверительного управления собственник может не знать, кто живет в квартире и как она используется.
Менеджер заинтересован извлечь максимум выгоды, поэтому высок риск посуточной субаренды.
Высокий неконтролируемый износ жилья, если управляющий сдает его под хостелы или в посуточную аренду.

Как передать квартиру в доверительное управление

Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, чтобы сдавать одну или несколько квартир, необходимо сделать следующее:

Найти доверительного управляющего. Это может быть как компания, так и индивидуальный предприниматель. Важное уточнение: доверительным управлением не может заниматься выгодоприобретатель, то есть человек, который в итоге получит доход. Соответственно, наследник имущества не может выполнять эту роль [2]. Чаще всего именно для сдачи квартиры договор заключается с агентством недвижимости или частным риелтором. Лучше обращаться в специализированные компании с хорошей репутацией, так ниже риск встретить мошенников.
Необходимо сразу обговорить все детали, которые будут включены в договор: объем выполняемых услуг, срок действия, полномочия менеджера, минимальная или максимальная доходность, размер комиссии.
Для расчетов с управляющим нужно открыть банковский счет.
Сбор документов для передачи имущества в управление. Для заключения договора вам потребуется свидетельство, подтверждающее ваше право собственности, доверенность на менеджера.
Составить и подписать договор с двух сторон.
Подписать акт приема-передачи жилья.
Зарегистрировать договор в Росреестре. Это упростит разбирательства и дополнительно зафиксирует все обязательства сторон.

Как заключить договор доверительного управления

Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.

Кто Может Быть Доверительным Управляющим Имуществом

Pexels

В документе должны быть указаны:

состав объекта имущества. Вы можете отметить наличие мебели и ее состояние, допустимый износ;
выгодоприобретатель. Ваши Ф. И. О. или наименование компании, от чьего лица будет действовать управляющий;
размер комиссии или другая форма вознаграждения за оказание услуг (чаще всего 10% годового дохода);
услуги, которыми ограничивается доверительное управление. Сюда можно включить клининг или охрану, оплату коммунальных платежей;
срок действия договора. Закон предусматривает, что договор должен действовать не более пяти лет, но в случае согласия сторон он может быть пролонгирован [3].

Образец договора

К договору может прилагаться дополнительное соглашение, в котором прописываются все детали сделки.

После заключения договора стоит зарегистрировать его официально в Росреестре. Это гарантирует, что в случае проблем суд признает договор и будет рассматривать его как официальный документ.

Процесс регистрации довольно прост. Вам потребуются:

паспорт выгодоприобретателя;
договор;
акт передачи объекта;
квитанция об оплате государственной пошлины;
согласие супруга, если собственник недвижимости состоит в браке. Документ должен быть заверен у нотариуса.

Пакет документов можно подать через МФЦ или непосредственно в Росреестр.

Действие договора может быть прекращено досрочно по нескольким причинам.

В первую очередь, из-за невозможности исполнения договора одной из сторон, например в случае банкротства, признания недееспособным или смерти.

Односторонний отказ от исполнения договора тоже может стать причиной его расторжения. Веским поводом для разрыва договора может стать банкротство предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Риски доверительного управления

При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.

Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел.

Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает.

Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.

Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.

Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.

Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.

Мария Жукова, управляющий директор ГК «Миэль»:
— Необходимо разделять разные виды управления:

Полноценное управление через уполномоченное юридическое лицо. В этом случае заключается договор о доверительном управлении имуществом, прописывается, какое имущество поступает в управление, круг обязанностей управляющего юридического лица и т. д. Чаще такие договоры заключаются для дорогого имущества. В этом случае конечный пользователь — например, арендатор — не видит данных собственника, а договор аренды заключается с юрлицом. Это делается для конфиденциальности бенефициара.
Доверенность на определенные действия с определенным имуществом, выдаваемая физическому лицу — поверенному. Это может быть любой человек. В доверенности обязательно нужно прописать, какие действия и с каким имуществом может выполнять данный поверенный. Например, организовывать и проводить показы квартиры, получать денежные средства. Возможны случаи, когда деньги идут напрямую собственнику.

В первом случае в дополнительном соглашении к договору можно и нужно прописать условия и форму отчетности о состоянии объекта имущества. Законом такие формы не установлены. Там же можно прописать частоту проверок. Иногда фиксируется, что, например, раз в месяц предоставляется видеоотчет о состоянии объекта или проводится сеанс видеосвязи.

Во втором случае важно выбрать добросовестного поверенного и договориться «на берегу» о способах и методах проверки. Важно помнить, что далеко не все арендаторы согласятся на такой жесткий контроль со стороны собственника.

Налоги платит конечный бенефициар, то есть собственник жилья. Налоги платятся по месту нахождения имущества. Например, если собственник — гражданин иного государства, но сдает квартиру в Москве, то он должен будет заплатить налоги как нерезидент по ставке 30%.

Первый вариант доверительного управления не подразумевает использования квартиры собственником, иначе возникнет наложение правовых полей. Чаще всего такой договор заключается с людьми, у которых данная квартира — далеко не единственная, то есть потребности в ее использовании нет. В случае частного поверенного возможны варианты, которые оговариваются заранее.

Делу – время, правопреемству – час // Об ответственности доверительного управляющего и несостоявшемся правопреемстве

Кто Может Быть Доверительным Управляющим Имуществом

Источник: pantv.livejournal.com

Устанавливает ли процессуальное законодательство предельный срок для проведения процессуального правопреемства на стороне истца или ответчика? Такой вопрос порождает судебная практика применения ст. 48 АПК РФ (аналогично ст. 44 ГПК РФ).

Казалось бы, эти нормы процессуального законодательства говорят нам, что при выбытии одной из сторон из материального правоотношения процессуальное правопреемство возможно на любой стадии процесса.

Но значит ли это, что о процессуальном правопреемстве должно быть заявлено сразу же после перемены лиц в материальном правоотношении? Или участник процесса имеет право на какую-то отсрочку? Установлен ли законодателем временной лимит на заявление о процессуальном правопреемстве?

Так, например, в рамках дела № А40-89753/2014 в обоснование отказа в проведении процессуального правопреемства суд указал на то, что истец скрыл от суда факт совершения им уступки прав требования к ответчикам, что ни цедент, ни цессионарий длительное время не осуществляли каких-либо процессуальных действий для проведения процессуального правопреемства на стороне взыскателя, а цессионарий не предпринял никаких действий по обжалованию решения о взыскании в пользу цедента, которому материальное право требования уже не принадлежало. Суд на основании ст. 10 ГК РФ счел недобросовестным такое поведение сторон, попытавшихся провести процессуальное правопреемство на стороне взыскателя уже после завершения судебного разбирательства.

Но дает ли сам факт затягивания подачи заявления о процессуальном правопреемстве право суду не учитывать изменение состава участников в материальном правоотношении? Например, если содержание взыскания не поменяется в зависимости от того, кто в процессе выступает в качестве истца/ответчика, то имеет ли значение, кто формально выступает в процессе, если впоследствии проведение процессуального правопреемства не скажется на противоположной стороне спора? Например, должен ли суд апелляционной инстанции (когда решение еще не вступило в законную силу и его исполнение еще не состоялось) отказать в проведении процессуального правопреемства только на том основании, что переход права требования по договору уступки состоялся ещё на стадии рассмотрения дела судом первой инстанции? Кого таким отказом защитит суд и от чего?

Для целей ответа на вопрос о том, имеются ли временные ограничения для заявления о процессуальном правопреемстве после состоявшейся перемены лиц в материальном правоотношении, представляется разумным различать два вида ситуаций, когда такая «отсрочка»:
1) влечет причинение вреда другой стороне судебного спора;
2) не влечет причинения вреда иным участником судебного разбирательства.

В первом случае длительная неподача заявления о процессуальном правопреемстве наряду с другими доказательствами может свидетельствовать о злоупотреблении при заключении сделки о перемене лица в правоотношении, о направленности самого материального правопреемства на причинение вреда иным участникам спора, то есть о мнимости сделки по передаче прав/переводу долга (при переводе долга это сложнее, т.к. требуется согласие кредитора), ввиду чего суды отказывают в процессуальном правопреемстве, поскольку оно повлечет причинение вреда третьим лицам. Или же, например, в уже вышеупомянутом деле № А40-89753/2014 основанием к отказу в проведении процессуального правопреемства послужило не только необращение цедента и цессионария в течение длительного времени с заявлением о процессуальном правопреемстве, но и действия, направленные на введение в заблуждение ответчика о статусе кредиторов при рассмотрении дела по существу уже после заключения договора об уступке, о которой ответчики знали, что повлекло за собой правовую неопределенность для ответчиков с точки зрения исполнения судебного акта. Также в указанном деле непроведению процессуального правопреемства способствовал тот факт, что когда ответчики за несколько дней до судебного заседания по рассмотрению вопроса о процессуальном правопреемстве исполнили судебный акт в пользу истца, т.е. цедента, последний не возвратил деньги ответчикам как исполнение, полученное ненадлежащим лицом (конечно, с таким поведением ответчиков также можно не согласиться, учитывая, что они знали о материальном правопреемстве, то есть исполняли ненадлежащему лицу, а исполнение было осуществлено накануне рассмотрения вопроса о правопреемстве, что также представляется недобросовестным).

Во втором случае подобное несвоевременное заявление о процессуальном правопреемстве может являться простой небрежностью, неумышленным поведением участника процесса (цессионарий положился на цедента, а тот забыл о правопреемстве или новый представитель/сотрудник цедента не знал об уступке).

Либо речь может идти о ситуации, когда участники правоотношений по переходу прав/обязанностей договорились, что в данный момент выступать в процессе удобнее бывшему участнику материальных правоотношений в связи с большей осведомленностью о судебном деле и в целях процессуальной экономии.

Например, в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.07.

2019 № 09АП-33253/2019 по делу № А40-7930/2015 суд провел процессуальное правопреемство, заявленное с годичным опозданием, указав что: «Доводы апеллянта о том, что заявление о правопреемстве подано через 1 год после заключения договора цессии, не свидетельствуют о мнимости сделки и злоупотреблении сторонами правом при ее заключении».

О доверительном управлении бизнесом наследодателя – новости право.ру

Отсутствие у наследников возможности управлять своими долями в бизнесе во все время действия доверительного управления. В силу п. 4 ст.

1152 ГК наследники, если они обратились к нотариусу с заявлением о принятии наследства, являются собственниками своей части наследства уже с момента смерти наследодателя.

Но без формального закрепления права собственности (без получения свидетельства у нотариуса, без внесения сведений о новом собственнике в реестры) распоряжаться своим имуществом наследники не могут.

Насколько это оправдано? Особенно с учетом, что судебные споры между наследниками могут тянуться годами, а до их разрешения у нотариуса есть право не выдавать наследникам свидетельства о праве на наследство (ст. 41 «Основ законодательства РФ о нотариате»).

Конечно, институт доверительного управления наследственным имуществом необходим, однако в ситуации, когда круг наследников уже определен и они однозначно выражают свою волю самостоятельно управлять своим имуществом, доверительное управление кажется необязательным.

Такое управление «со стороны» без разрешения наследников является не только излишним, но и вредным.

Вторая проблема

Исключительность полномочий нотариуса на выбор кандидатуры доверительного управляющего. Наследники не могут влиять на выбор нотариусом доверительного управляющего.

Наследников как будто частично лишают дееспособности: они не только не могут распоряжаться своим имуществом, но даже не могут выбрать лицо, которое имуществом будет управлять за них.

При этом у нотариуса нет обязанности объяснять наследникам свой выбор управляющего.

Закон предлагает наследникам либо принять волю нотариуса, либо попытаться признать его действия незаконными.

Но как доказать, что действия нотариуса незаконны, если закон дает ему безусловное право на их совершение? Закон априори признает правильным любое действие нотариуса по назначению доверительного управляющего, даже если против этого возражали наследники. При этом закон не обязывает нотариуса обосновывать свой отказ в принятии воли наследника к исполнению.

А ведь причины такого отказа должны быть если не исключительными, то точно существенными.

Само по себе то, что нотариус действует против воли наследника, то есть лица, обратившегося к нему за совершением нотариальных действий, противоречит принципам нотариата, а назначение управляющего, против кандидатуры которого возражают наследники, противоречит природе доверительного управления.

В такой ситуации получается, что доверительный управляющий действует согласно воле нотариуса, которая противоречит воле наследников, хотя закон презюмирует, что оба эти лица действуют в интересах наследников.

Третья проблема

Возможное превращение нотариуса в орган разрешения споров. Эта проблема проистекает из неясности положений ст. 1173 ГК. Согласно п. 6 ст.

1173 ГК спор между наследниками о кандидатуре доверительного управляющего разрешается судом, если один из наследников предложил свою кандидатуру, а другие наследники с ним не согласились.

Указанная норма изложена неидеально, но суть ее в том, что только суд может разрешать споры между наследниками о доверительном управляющем.

Нотариус не может разрешить такой спор путем назначения своего управляющего, так как это возлагало бы на нотариуса чуждые ему полномочия судьи. Юрисдикция нотариуса не может выходить за рамки бесспорных правоотношений. Тем не менее на практике некоторые нотариусы выходят за пределы бесспорных правоотношений и принимают на себя несвойственные им полномочия.

Четвертая проблема

Компетенция доверительного управляющего. Обладает ли он всеми полномочиями участника общества, в том числе такими особенными, как, например, право требовать исключения из общества другого участника? Представляется, что нет.

Его задача состоит исключительно в том, чтобы не допустить негативных последствий для компании, пока долей в капитале никто не управляет.

Он не вправе без необходимости вмешиваться в работу компании, отстранять от работы менеджеров и других участников, вести себя как полноправный владелец бизнеса без оглядки на наследников.

В целом стоит поддержать ограниченную дискрецию доверительного управляющего. Он может лишь наблюдать и вмешиваться в деятельность компании только в исключительных случаях и только по согласованию с наследниками.

В наследственных отношениях управляющий должен выступать в качестве поверенного наследников, а не агента нотариуса. Законодательство должно быть дополнено обязанностью управляющего отчитываться о своей деятельности не только перед нотариусом, но и перед наследниками.

Необходимо установить обязанность управляющего учитывать мнение наследников при принятии решений по управлению наследством. Доверительный управляющий должен быть советником наследников и действовать в пределах той компетенции, которую они ему определили.

Например, наследники могли бы при его назначении утверждать правила доверительного управления, наделять управляющего дополнительными полномочиями либо ограничивать их.

Резюмируя, можно дать следующие рекомендации для наследников, нотариусов и доверительных управляющих, следование которым снизит вероятность нарушения прав наследников:

кандидатура доверительного управляющего определяется только по согласованию с наследниками или их большинством;
если один из наследников заявит о желании быть доверительным управляющим наследством, но его не поддержат другие наследники, вопрос о кандидатуре доверительного управляющего разрешается судом;
доверительный управляющий обязан действовать с учетом мнения наследников или их большинства;
полномочия доверительного управляющего определяют сами наследники или их большинство.

Договор доверительного управления имуществом у нотариуса

Доверительное управление имуществом путем заключения договора с профессиональным управляющим позволяет грамотно использовать его собственником в целях получения прибыли. Удостоверение договора нотариусом дает гарантии его соответствия требованиям закона и дополнительно защищает интересы обеих сторон.

Кто может заключить договор

Нормы, регулирующие доверительное управление, установлены главой 53 ГК РФ. Собственник имущества, он же учредитель договора, передает второй стороне (управляющему) права на распоряжение им для извлечения дохода в свою пользу или в интересах третьего лица (выгодоприобретателя). В качестве управляющего может выступать юридическое лицо (организация) или предприниматель.

Законом установлено два случая, когда учредителем может выступать не собственник имущества, а услугу может оказывать любое лицо, в том числе не имеющее статуса ИП:

когда договор доверительного управления имуществом учреждает нотариус по просьбе наследников в целях сохранения наследства (ст. 1173 ГК РФ);
учредителем выступает орган опеки в интересах подопечного (ст. 38 ГК РФ) или опекун, попечитель с его разрешения.

Управляющий получает вознаграждение, как правило, в процентах от полученной прибыли, что обуславливает его интересы. Если управление осуществляется безвозмездно, это должно быть обязательно указано в соглашении. Оно заключается на срок до пяти лет, и может продлеваться на такой же период по умолчанию, если стороны не изъявили желания его расторгнуть.

Когда договор управления нужно заверять у нотариуса

Согласно ст. 1117 ГК РФ особые требования предъявляются к соглашениям, если объектом оказания услуг является недвижимость. Такие договоры подлежат регистрации в Росреестре и составляются в форме, предусмотренной для купли-продажи. В свою очередь последние требуют обязательного нотариального удостоверения при следующих обстоятельствах:

в число собственников входят несовершеннолетние, опекаемые лица;
объектом является доля в праве на недвижимое имущество.

В перечисленных случаях обязательно по закону удостоверять договор доверительного управления имуществом у нотариуса, иначе он будет ничтожным. В иных ситуациях стороны самостоятельно принимают решение о соблюдении нотариальной формы в целях обеспечения своей безопасности и снижения рисков мошенничества.

Договор управления наследственным имуществом

Это вид соглашений предусмотрен ст. 1173 ГК РФ и призван обеспечить сохранность и грамотное управление имуществом, входящим в состав наследства.

Окончательный состав наследников определяется и переход прав к ним на собственность умершего лица происходит через полгода после смерти наследодателя.

Такие же виды имущества, как предприятие, интеллектуальная собственность, недвижимость требуют постоянного контроля. Особенность такого наследственного договора в том, что в его отношении законом установлены прямые нормы:

1) до заключения ДДУ проводится независимая оценка объектов;
2) наследственная собственность передается управляющему по описи;
3) основная цель учреждения — сохранение имущества, а не его приумножение;
4) управляющий не вправе оплачивать из доверенной собственности долги наследодателя;
5) при управлении долей ООО — информация об этом вносится в ЕГРЮЛ.

По заявлению наследников нотариус выступает учредителем договора управления имуществом, входящим в состав наследственной массы. Заявление также могут подать органы местного самоуправления, опеки, а также участники ООО, в уставном капитале которого котором есть доля умершего лица.

Объект, предмет и существенные условия

Доверительное управление может осуществляться в отношении следующих объектов:

недвижимость (дома, квартиры, земельные участки);
предприятия, имущественные комплексы, доли ООО;
ценные бумаги (акции, облигации и другие);
исключительные права (авторские и смежные).

Предметом договора управления имуществом являются услуги — фактические действия управляющего, производимые в целях получения и увеличения дохода от объектов, переданных ему собственником. Документ будет ничтожным, если в нем не определен предмет.

Существенные условия

Состав передаваемого имущества. Доверительное управление возможно только в отношении конкретно определенных объектов. Они должны быть описаны с указанием стоимости по документам или результатам независимой оценки.
Указание на бенефициара — в соглашении обязательно прописывается, в чью пользу совершается действие, то есть кому оказывается услуга.

Обычно это собственник имущества, но допускается заключение соглашения в интересах третьих лиц, или выгодоприобретателей.

Исключением является договор управления наследством — в этом случае до его принятия, оно само выступает выгодоприобретателем или те, кто докажет право на него. В момент учреждения состав этих лиц не определен и выявляется при наступлении определенного события, указанного в соглашении (выдачи свидетельств о праве наследникам умершего лица).
Размер и форма вознаграждения управляющему. По общему правилу договор доверительного управления считается возмездным. В отношении недвижимости сложилось правило, согласно которому это обычно 10 % от дохода, но стороны могут установить любую сумму и любой порядок выплаты.

В отношении управления наследственным имуществом предельная сумма вознаграждения управляющему не может превышать 3 % от его стоимости. Отсутствие положений о вознаграждении является основанием для признания договора незаключенным. Однако закон не запрещает безвозмездное оказание услуги — при условии, что это будет специально оговорено соглашением.
Срок действия и основания прекращения.

Срок, на который заключается доверительное управление имуществом, не может превышать пяти лет. Его действие прекращается в случае:

смерти управляющего, либо утраты им дееспособности, признания его банкротом;
отказа управляющего вследствие невозможности лично осуществлять управление;
банкротства учредителя, обладающего статусом ИП;
смерти выгодоприобретателя (ликвидации, если он является юридическим лицом);
отказа учредителя в доверии управляющему при условии выплаты вознаграждения.

Сторона, проявившая инициативу прекращения договора, должна предупредить другую за три месяца до наступления события.

Доверительный управляющий несет ответственность за свои действия и убытки, причиненные учредителю вследствие неумелого или халатного отношения к выполнению обязанностей. В том числе взыскание может быть обращено на его личную собственность.

Риск для учредителя договора в том, что если в связи с доверительным управлением возникли долги, оплату которых не покрывает стоимость доверенного имущества и собственности управляющего, взыскание может быть обращено и на другие имущественные объекты учредителя.

Доверительное управление недвижимостью

Елена Ситникова, к.ю.н.,юрист АКГ «Интерэкспертиза»

Передача недвижимого имущества в доверительное управление – удачное решение проблемы эффективности его использования. Однако его реализация на практике может вызвать у собственника немало трудностей. Избежать их поможет точное соблюдение гражданского законодательства Российской Федерации.

Как правило, недвижимое имущество обеспечивает его владельцу не только получение доходов. С его содержанием и использованием связано множество хлопот. Из-за этого в последнее время все больше собственников предпочитает сдавать имеющуюся у них недвижимость в доверительное управление.

В результате они только получают прибыль от использования своего имущества – правда, за вычетом расходов на его содержание и вознаграждение доверительного управляющего. Необходимо отметить, что доверительное управление недвижимым имуществом имеет свои особенности по сравнению с доверительным управлением ценными бумагами.

Это приводит к возникновению на практике множества вопросов.

Договор вступает в силу

Напомним, что из себя представляет договор доверительного управления имуществом. Одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление.

Другая же сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК РФ). Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества.

При этом передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

В то же время в порядке исполнения договора продажи недвижимости существует одна особенность. Его исполнение до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

Таким образом, стороны договора доверительного управления могут предусмотреть в нем, например, что договор вступит в силу со дня его подписания. Они могут даже сразу передать имущество.

Однако для третьих лиц – арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, – дело обстоит немного иначе. Для них договор вступит в силу только с даты государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление.

Это положение обязательно необходимо учитывать. До регистрации передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий.

Несоблюдение требований о регистрации передачи имущества влечет за собой недействительность самого договора доверительного управления.

Регистрировать или нет

Соглашение об изменении или расторжении договора, по общему правилу, заключается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В соответствии со статьей 1017 Гражданского кодекса, договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора.

Из этого следует, что и все дополнительные соглашения к договору доверительного управления также должны быть обязательно заключены в письменной форме.

Как следует из положений гражданского законодательства РФ, сам договор доверительного управления недвижимым имуществом в государственной регистрации не нуждается.

Регистрировать нужно только передачу недвижимого имущества в доверительное управление.

Соответственно, если изменения и дополнения к договору касаются не непосредственно недвижимого имущества, а лишь порядка управления им, то регистрации они также не требуют.

Арендаторов следует информировать

Согласно статье 1012 Гражданского кодекса, передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. При этом, осуществляя доверительное управление имуществом, управляющий вправе совершать в отношении него любые действия в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст.

1012 ГК РФ). Естественно, они должны осуществляться в строгом соответствии с договором доверительного управления. Необходимо учитывать, что сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

При этом он должен указать, что действует в качестве такого управляющего.

Таким образом, передача недвижимого имущества в доверительное управление никоим образом не сказывается на арендаторах: их договоры с собственником имущества сохраняют свою силу.

Однако собственник и доверительный управляющий заинтересованы в том, чтобы довести до сведения арендаторов факт заключения договора управления имуществом. Это нужно для того, чтобы свои обязательства по договору аренды арендаторы исполняли доверительному управляющему.

К нему же им надлежит обращаться и за реализацией своих прав по договору аренды. Сделать это можно, заключив дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества о перемене лиц в обязательстве.

При этом необходимо учитывать, что договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ). Соответственно, необходимо регистрировать и все дополнительные соглашения к таким договорам аренды.

Что же касается договоров аренды, которые будут заключены доверительным управляющим в период действия договора доверительного управления, то вопросов здесь не возникает. К ним будут применяться обычные правила договора аренды. Единственной особенностью будет являться тот факт, что они будут заключены не самим собственником имущества, а его доверительным управляющим.

Где должна стоять отметка

Как уже было сказано, при совершении сделок с переданным в управление имуществом доверительный управляющий должен указать, что является таковым.

Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве.

В письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего должна стоять пометка «Д.У.».

На практике часто возникает вопрос о том, на каких именно документах она должна проставляться. Только при подписании договоров, дополнительных соглашений, писем и т. п. – или во всех случаях, когда организация выступает в качестве доверительного управляющего? Например, зачастую отметка «Д.У.

» проставляется не только в тех или иных документах, адресованных доверительному управляющему, но и в платежных поручениях на уплату его каких-либо сумм. Так, ряд организаций ставит пометку «Д.У.» рядом с наименованием управляющего даже в поручениях на уплату арендной платы. Это не совсем верно.

В соответствии с Положением Центрального Банка РФ от 3 октября 2002 года № 2-П «О безналичных расчетах в Российской Федерации» (п. 2.10), расчетные документы должны содержать ряд реквизитов. В частности, наименование получателя средств, номер его счета и идентификационный номер налогоплательщика (ИНН).

Между тем, следует обратить внимание на тот факт, что пометка «Д.У.» не является частью наименования организации. Таким образом, в соответствии с требованиями названного Положения, в платежном поручении не следует указывать пометку «Д.У.».

В графе же «Назначение платежа» платежного поручения, на наш взгляд, следует сделать ссылку на документ, в соответствии с которым производится платеж.

Таким образом, использование пометки «Д.У.» не должно вступать в противоречие с нормативными актами, устанавливающими порядок оформления документов в той или иной сфере.

Как не обидеть управляющего

Принимая недвижимое имущество в доверительное управление, многие доверительные управляющие ставят перед собственником следующий вопрос. Они просят выделить им под офис часть помещений в передаваемом здании для реализации функций по договору доверительного управления.

Здесь необходимо учитывать, что управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом (п. 3 ст. 1015 ГК РФ). В связи с этим очень важно правильно оформить такие отношения. Можно предложить несколько способов решения этой проблемы.

Наиболее простой – это исключить из состава передаваемого в доверительное управление имущества помещения, которые управляющий собирается использовать под офис. Вместо этого следует сдать их ему в аренду по отдельному договору.

Например, в доверительное управление может быть передано здание за исключением комнат № 1-15 на первом его этаже.

Согласно статье 1023 Гражданского кодекса, доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления. Также ему необходимо возместить обоснованные расходы, произведенные при доверительном управлении имуществом.

Делать это следует за счет доходов от использования этого имущества. В связи с этим, в договоре доверительного управления можно предусмотреть следующее.

Право пользования помещением в здании, переданном в доверительное управление, можно рассматривать как одну из составных частей такого вознаграждения.

Также в договоре можно установить, что право пользования частью помещения в здании, переданном в доверительное управление, является компенсацией расходов управляющего. При этом такая часть помещения должна учитываться доверительным управляющим отдельно от имущества, переданного ему в доверительное управление.

Совет: не торопитесь с передачей

Владимир Мещеряков, руководитель авторского коллектива книги «Годовой отчет-2004», глава экспертной коллегии журнала «Практическая бухгалтерия»

Заострю внимание читателей на одном спорном моменте, связанном с передачей недвижимого имущества в доверительное управление. Он напрямую связан с минимизацией налогообложения.

Не секрет, что часто у материнской компании возникает необходимость в передаче имущества (в том числе недвижимого) своей дочерней структуре.

При этом, как правило, более предпочтительной для собственника группы оказывается передача на безвозмездной основе. Такой способ позволяет избежать уплаты налога на прибыль.

Норма, указывающая на это, содержится в подпункте 11 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса.

Однако сочетание безвозмездной передачи недвижимого имущества с последующей его передачей в доверительное управление таит серьезную проблему.

В том же подпункте Налогового кодекса есть такие слова: полученное имущество не признается доходом, если в течение года со дня его получения оно не передается третьим лицам.

Возникает вопрос: что же подразумевается здесь под словом «передача»? Ответ на этот вопрос можно найти в письме Минфина России от 14 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/75. В нем однозначно указано, что в данное понятие включается и передача имущества в доверительное управление.

Вывод из этого прост. Если полученная дочерней компанией недвижимость была передана в доверительное управление в течение одного года, то заплатить налог на прибыль все-таки придется.

Поэтому, если группа компаний серьезно заинтересована в минимизации налогообложения, советую не торопиться с передачей такого имущества в доверительное управление.