Сделка купли-продажи подразумевает, что продаваемая недвижимость находится в собственности у продавца. Право собственности может возникнуть только после приватизации жилья.
Соответственно, законодательство не предусматривает проведение сделок купли-продажи с таким имуществом и сторонам сделки приходится искать альтернативные пути. Подробнее об этом в данной статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16
. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
Можно ли совершить сделку с недвижимостью без приватизации?
Справка! Неприватизированное жилое помещение находится в найме у проживающих в нём граждан, что не предусматривает возможность имущественного распоряжения.
Право собственности на него принадлежит местному муниципалитету, который вправе распоряжаться им, в соответствии с нормами федерального и регионального законодательства. Поэтому пока не оформлена приватизация, на основании Закона о приватизации № 1541-1 от 4.07.1991 г., согласно нормам § 7 главы 30 ГК РФ, продажа жилого помещения недопустима.
Приватизация осуществляется путём безвозмездного перехода права собственности к нанимателям жилья. На основании положения статей 217 и 235 ГК РФ, в результате её проведения, право собственности на квартиру отчуждается от муниципалитета и возникает у участников приватизации. Только после регистрации этого права в Росреестре, допускается его продажа.
- Приватизацию и регистрацию права собственности.
- Сделку купли-продажи.
Участие в приватизации допускается один раз в течение всей жизни человека, в том числе, если он участвовал в ней до совершеннолетия.
Иногда возникают ситуации, не позволяющие участвовать в приватизации жилья, но вынуждающие продать квартиру. Они возникают по разным причинам и требуют находить новые способы отчуждения жилья без нарушения законодательства.
Такие сделки не всегда могут в полной мере считаться куплей-продажей. Но они, так или иначе, решают проблему продавца неприватизированного жилья. Продать на альтернативной основе можно квартиры, которые допускаются к приватизации в принципе. Их может приватизировать как продавец, так и покупатель. Это квартиры жилого фонда, принадлежащее муниципалитету.
Ни при каких условиях нельзя продавать ведомственные квартиры, принадлежащие различным ведомствам и организациям, так как приватизация таких квартир не предусмотрена в принципе. Такие квартиры выдают гражданам только на установленных условиях, например, на время:
- работы в определённой организации;
- службы по контракту в вооружённых силах;
- командировки или стажировки;
- учёбы в среднем или высшем учебном заведении.
Кроме этого нельзя продавать жильё, относящееся к резервному жилому фонду, куда вселяют беженцев или лиц, оказавшихся в сложных жизненных ситуациях из-за пожара или иных бедствий природного и техногенного характера.
Не подлежат продаже квартиры в домах, признанных аварийными. То есть, недопустимо продавать такое жильё, которое нельзя приватизировать.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
- совместная приватизация;
- обмен;
- буферная продажа.
Эти способы на практике применяются наиболее часто и считаются законными в полной мере или, как минимум, не противоречат законодательству.
Совместная приватизация
Продажа через совместную приватизацию является длительной процедурой. Но иногда она привлекает покупателей по следующим причинам:
- если покупателю нужна квартира именно в этом доме;
- при снижении стоимости объекта;
- когда ему требуется время для поиска денежных средств.
Это один из самых безопасных способов приобретения неприватизированных квартир.
Алгоритм совместной приватизации может быть следующий:
- Наниматель социального жилья находит покупателя, который заинтересован в данной сделке.
- Заключает с ним предварительный договор купли-продажи (ПДКП) и получает аванс или задаток за сделку, которую намерен осуществить в будущем, после получения права собственности на квартиру.
- Собирает пакет документов для приватизации и обращается в соответствующий отдел администрации с заявлением о получении своего жилья в собственность.
- Заключает договор с администрацией и регистрирует своё право на квартиру.
Если приватизация не состоится по тем или иным причинам, то по ПДКП покупатель может взыскать с продавца двойную стоимость задатка.
Этот вариант самый оптимальный относительно соблюдения норм законодательства. Другой вариант, аналог совместной приватизации, применяется, если у покупателя исчерпано право на безвозмездное получение недвижимого имущества от государства.
В этом случае продавец прописывает покупателя, а затем выписывается вместе с членами своей семьи. На покупателя переоформляется договор соцнайма и лицевой счёт, впоследствии он самостоятельно приватизирует квартиру.
Важно! Деньги передаются в момент выписки продавца, под расписку.
Согласно статьям 72—73 ЖК РФ, граждане вправе осуществлять обмен приватизированных квартир на неприватизированные. В этой связи купля-продажа проводится под видом обмена, но при условии согласия на него, всех членов семьи, имеющих право на участие в приватизации.
Заинтересованность покупателя в приобретении такой квартиры также может быть продиктована необходимостью вселения в данное жилое помещение, которое оказалось для него привлекательным. Или:
- занижением стоимости жилья;
- улучшенными параметрами приобретаемой без приватизации квартиры.
При наличии покупателя, эта сделка может пройти быстрее. Но здесь потребуется участие владельца неприватизированной квартиры в двух сделках, которые привели бы к аналогичному результату с первого раза, будь квартира в собственности.
Алгоритм обмена следующий:
- Получение разрешения на сделку у администрации – собственника неприватизированной квартиры.
- Составление и регистрация договора мены.
- Подготовка документов на приобретённую в результате обмена квартиру.
- Продажа вновь приобретённой квартиры.
Внимание! При продаже только что приобретённой в собственность квартиры с продавца будет удержан налог с дохода физических лиц.
Ещё один вариант, который может применяться при необходимости переезда в другой населённый пункт – это обмен неприватизированными квартирами. В этом случае ищется контрагент мены в том городе, куда планируется переезд. Стороны достигают соглашения и получают разрешение администрации, затем заключают обмен квартирами в обычном режиме.
Буферная продажа
Такой способ как буферная продажа применяется некоторыми крупными агентствами, которые имеют в своей собственности квартиру-буфер, участвующую в сделке. Эта сделка напоминает обмен, но в нём участвует дополнительный объект, который является своего рода страховкой для сторон сделки.
Сделка происходит по следующей схеме:
- Стороны сделки заключают договор услуг с агентством недвижимости, которое владеет объектом-буфером.
- Покупатель приобретает у агентства буфер по цене, равной приблизительной стоимости неприватизированной квартиры. Её цена устанавливается в сравнении с рыночной, как если бы она была в собственности продавца. Но в силу её принадлежности муниципалитету, на неё устанавливается соответствующая скидка (не менее 5%).
- Стороны обмениваются квартирами.
- Буфер выкупается агентством за сумму, равную внесённой покупателю, за вычетом удержаний, равных предоставленной услуге. Или – продаётся другому покупателю по установленной цене.
Такие сделки не несут сторонам критических неудобств, если деятельность агентства гарантирует добросовестное исполнение принятых на себя обязательств.
Но зачастую они вызывают подозрение у покупателей, выглядят условно законными, что существенно снижает поток лиц, готовых в них участвовать.
Порядок действий для жилья с долгами
Если в квартире долги по ЖКХ, можно применить следующую эффективную практику:
- Получить задаток по ПДКП, за счёт него погасить долг и осуществить куплю-продажу.
- Обратиться в компанию, которая погасит долг из собственных средств, а затем вычтет его из средств покупателя.
- Получить гарантию риэлтерской фирмы, заручившейся перед управляющей компанией, что долги будут погашены из средств покупателя.
После этого квартира может участвовать в обмене или приватизации, с целю последующей продажи.
Каковы риски данных сделок и как их избежать?
Основные риски связаны с опасностью попасть в схему, разрабатываемую мошенниками, или просто недобросовестными покупателями. Поэтому при выборе агентства следует проверить:
- учредительную документацию компании;
- документацию на буферный объект;
- доверенность уполномоченного представителя компании.
Кроме этого, нужно посмотреть на форумах отзывы о компании, проанализировать их и сделать правильный выбор, а также последовать рекомендациям:
- получить сопровождение сделки компетентным юристом;
- передачу денег оформлять только распиской или проводить транзакции через банк;
- удостоверять договоры сделок нотариально.
Внимание! Если предложение слишком заманчивое – есть риск нарваться на мошенников, следует провести тщательную проверку всех нюансов сделки.
Продажа квартиры может осуществляться, даже если она не оформлена в собственность и имеет задолженность. Для этого существует несколько способов, которые успешно применяются как сторонами сделки, так и агентствами. Главное – учитывать возможные риски и проявлять бдительность на всех этапах сделки.
Можно ли и как продать неприватизированную квартиру: с долгами, подводные камни, порядок оформления
Закон о приватизации действует в РФ уже более 25 лет, но не все успели оформить государственное или муниципальное жилье в собственность. Решив продать такую недвижимость, люди сталкиваются со сложностями, т.к. официально она им не принадлежит.
Есть несколько законных способов продажи неприватизированного дома или квартиры, которые позволяют получить деньги.
Рассмотрим, когда и как можно продать неприватизированное жилье, какие могут быть для этого причины, какие способы продажи существуют и что понадобится для сделки.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.
Можно ли продавать неприватизированную квартиру?
Прямая продажа неприватизированной квартиры невозможна. Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности возникает только в результате сделки по отчуждению имущества. Если жилье не приватизировано, оно принадлежит государству или муниципалитету, а человек в нем может жить по договору социального найма.
Программа приватизации в РФ работает на основании Закона от 04.07.1991 №1541-1. В идеале нужно сначала приватизировать жилье, а потом продавать. На это не всегда есть время, но существуют другие законные способы непрямой продажи, когда договор купли-продажи (ДКП) может не оформляться, но наниматель фактически получит деньги за жилье:
- Регистрация покупателя по адресу неприватизированного жилья.
- Обмен одной недвижимости на другую.
Обратите внимание! Продажа или покупка неприватизированной недвижимости – сложная сделка. Для сопровождения рекомендуется обратиться к хорошему юристу или риэлтору, который подготовит все документы и будет контролировать процесс на каждом этапе.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
Почему продаются неприватизированные квартиры?
Существует несколько причин, по которым люди продают неприватизированное жилье:
- Не хочется утрачивать право на приватизацию. Воспользовавшись им один раз, получить другое жилье от государства не удастся.
- Срочно нужны деньги, и нет времени и желания заниматься приватизацией.
- Хочется приватизировать другое, более просторное и комфортное жилье.
Чем грозит не приватизация квартиры?
В неприватизированном жилье человек живет по договору социального найма, и единственное, что ему приходится оплачивать – это содержание и коммунальные услуги. Безосновательно его не выгонят на улицу, а его дети могут жить на такой жилплощади на законных основаниях.
Но есть и недостатки:
- Если накопились долги по коммунальным услугам, собственник вправе расторгнуть договор соцнайма, и наниматель лишится жилья. Если бы оно было у него в собственности, никто бы не лишил его недвижимости.
- Неприватизированную недвижимость нельзя передавать по наследству. После смерти наследодателя дети лишь сохраняют право проживания, если зарегистрированы в ней.
- Регистрировать на неприватизированной жилплощади наниматель может только близких родственников. Если нужно прописать постороннего человека, понадобится согласие собственника.
- Неприватизированное жилье нельзя завещать, дарить, продавать, совершать с ним иные сделки по отчуждению.
Совет юриста: при продаже без приватизации рано или поздно все равно лучше ею заняться, пусть и новому собственнику. Получив недвижимость в собственность, появляется больше обязательств в плане содержания, уплаты налогов, но зато можно быть уверенным, что на нее не смогут претендовать другие люди.
Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Как продать муниципальную квартиру: 4 способа
Существуют три способа продажи муниципальной недвижимости:
- Приватизация и последующая продажа.
- Прописка покупателя.
- Обмен.
Рассмотрим каждый способ со всеми плюсами и минусами детально.
Продажа с приватизацией
Суть этого варианта заключается в том, что наниматель сначала приватизирует квартиру по закону, а затем продает ее по стандартному ДКП.
Как все выглядит пошагово:
- Наниматель находит покупателя, заключает с ним договор задатка за неприватизированное жилище, указав в нем сумму и сроки, в которые сделка должна быть оформлена.
- Наниматель подает документы для приватизации, получает жилье в собственность.
- С покупателем заключается основной ДКП, документы подаются на регистрацию в Росреестр. Через 7-9 дней жилье переходит в его собственность.
Совет юриста: этот способ не самый надежный с точки зрения законодательства. Задаток не может браться за недвижимость, которая не принадлежит продавцу, поэтому при возникновении споров такой договор могут признать ничтожным. Но многие все равно так делают. Лучше сначала приватизировать недвижимость, затем найти покупателя и продать ее.
Возможность продать недвижимость по более высокой ценеМожно отказаться от продажи на этапе приватизацииБольшой срок оформления документов. На приватизацию уйдет примерно один месяц, еще столько же – на сделку по продажеНайти покупателя на неприватизированное жилье сложно. Лучше сначала приватизировать, а потом – продаватьПридется платить налог в размере 13% от дохода
Если отказаться от сделки, придется возвращать задаток в двойном размере.
Оформление регистрации
Продажу через регистрацию «покупателя» нельзя назвать прямой, но она вполне законна:
- Наниматель находит «покупателя».
- Берет разрешение у собственника на регистрацию другого человека, согласие от всех совершеннолетних членов семьи. Если «покупателем» выступает близкий родственник, достаточно согласия.
- «Покупатель» прописывается в квартире, на него переоформляется лицевой счет.
- Заключается договор о передаче денег.
Важно! Бывшему нанимателю нужно прописаться в другом месте в течение 7 дней с момента переезда, иначе придется платить штраф.
Такой способ продажи неприватизированного имущества хорош для тех, кто не хочет участвовать в приватизацииЖилье можно продать и с долгами, так как лицевой счет переоформляется на покупателя, или вычесть размер долга из цены сделкиПродавая неприватизированную жилплощадь через регистрацию, велик риск нарваться на мошенниковМуниципалитет может не дать согласие на прописку постороннего
Обмен
Согласно ст. 72 ЖК РФ, наниматель по договору соцнайма вправе обменять свою квартиру на другую, предоставленную по договору соцнайма другому нанимателю, с письменного согласия членов семьи и наймодателя.
Что нужно сделать:
- Найти подходящее жилье и договориться с нанимателем о сделке.
- Получить разрешение собственника на обмен, согласие родственников.
- Заключить договор мены.
- Переоформить договоры соцнайма.
Самый простой и быстрый тип сделкиЕсли собственник не против, наниматель может обменять меньшую жилплощадь на большую, затем приватизировать ее и продатьНа неравноценный обмен мало кто согласится
Буферная продажа
Под буферной продажей подразумевается участие двух объектов недвижимости в сделке: неприватизированной квартиры и жилья, находящегося в собственности. Чаще всего буфером выступает недвижимость, принадлежащая агентству:
- Продавец и покупатель заключают договор с агентством, которому принадлежит буфер.
- Покупатель выкупает у агентства буферную жилплощадь по цене, равной стоимости неприватизированного жилья.
- Покупатель и продавец обмениваются недвижимостью с согласия муниципалитета. Теперь буферная квартира принадлежит продавцу.
- Агентство выкупает буфер по стоимости, внесенной покупателем.
В результате неприватизированная недвижимость остается у покупателя.
Буферная сделка – хорошая альтернатива стандартной продаже, и она вполне законна. Если ее будет сопровождать хорошее агентство, все риски для сторон сводятся к минимумуНайти покупателя для буферной сделки крайне проблематично, большинство отказываются в ней участвоватьСама схема выглядит довольно сложно, и занимает много времени – до четырех месяцевПридется платить агентству комиссионные за работу
Как купить неприватизированную квартиру: подводные камни
Любой способ продажи неприватизированной недвижимости выглядит сложнее, чем стандартная сделка. Нужно учитывать и другие моменты:
- Буферные сделки часто проводят мошенники. Они продают «буфер» сразу нескольким людям, и в и тоге те остаются без денег.
- Пока продавец не выпишется из муниципального жилья, покупатель там прописаться не сможет.
- Для большинства сделок нужно согласие муниципалитета и членов семьи. Без них такие сделки незаконны.
- Если заключен договор аванса или задатка на неприватизированное жилье, могут возникнуть сложности с возвратом денег при срыве сделки. По закону наниматель не может брать задаток или аванс, т.к. жилище ему официально не принадлежит.
Совет юриста: любой факт передачи денег нужно фиксировать расписками. Так будет проще отстоять свои права в суде при возникновении споров.
Можно ли продать муниципальное жилье с долгами по коммунальным услугам?
По закону продажа недвижимости с долгами по ЖКУ не допускается, наймодатель попросту не разрешит регистрацию покупателя. Но есть обходной путь:
- Продавец находит покупателя, заключает договор задатка, погашает из этих денег долг.
- Продавец берет разрешение у муниципалитета на регистрацию покупателя, прописывает его в квартире, сам регистрируется по другому адресу.
В завершение на покупателя переоформляется лицевой счет, продавцу передаются деньги.
Приватизация квартиры и продажа: особенности
Самый лучший и законный способ продажи муниципального жилья – приватизация с последующим заключением ДКП с покупателем.
Какие критерии предъявляются к нанимателям для приватизации:
- Российское гражданство.
- Проживание на жилплощади по договору соцнайма.
- Право на приватизацию не утрачено.
- Согласие на приватизацию или отказы от участия в ней от остальных членов семьи.
Чтобы приватизировать жилье, нужно подать документы в МФЦ и дождаться результатов проверки. Обычно она занимает около двух месяцев. После этого с муниципалитетом заключается договор о передаче квартиры в собственность, сделка регистрируется в Росреестре. После этого недвижимость можно продавать.
Документы для приватизации
В каждом регионе свой регламент приватизации, в том числе и касающийся перечня документов.
Что обычно требуется:
- заявление на приватизацию.
- паспорт заявителя и всех членов семьи от 14 лет.
- свидетельства о рождении на детей до 14 лет.
- выписка из домовой книги.
- договор соцнайма.
- ордер или выписка из распоряжения администрации.
- справка о наличии права на приватизацию.
- техпаспорт.
- поэтажный план.
- выписка из лицевого счета.
Иногда требуются дополнительные документы. Например, если процедурой занимается представитель, понадобится нотариальная доверенность.
Содержание и образец договора приватизации
Договор с муниципалитетом о передаче жилья в собственность должен содержать следующие данные:
- Сведения о собственнике: наименование, адрес, Ф.И.О. уполномоченного лица.
- Информация о нанимателе: Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения, адрес регистрации.
- Адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь жилища.
- Права и обязанности сторон.
- Подпись ответственного должностного лица, печать.
- Подпись нанимателя.
Содержание и образец договора купли-продажи
ДКП заключается после регистрации права собственности на основании договора с администрацией. Какая информация в нем содержится:
- Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные участников сделки.
- Сведения о квартире: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, количество комнат.
- Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности, дата.
- Ответственность, права и обязательства сторон.
- Стоимость жилплощади, сроки и порядок расчетов.
- Дата заключения, подписи продавца и покупателя.
Ответы юриста на частные вопросы
Приватизировали квартиру и хотим продать. Сколько лет нужно владеть квартирой, чтобы не платить НДФЛ после продажи? Согласно ст. 217 НК РФ, минимальный срок владения приватизированной квартирой для освобождения от налога с продажи составляет три года. Если продать ее раньше трех лет, придется платить 13% от суммы.
Можно ли продать неприватизированную комнату в коммуналке? Да, через регистрацию, обмен или буферную сделку. Можно ли продать неприватизированный дом через регистрацию покупателя без согласия собственника? Нет. Если покупатель не приходится продавцу сыном, дочерью, супругом, родителем, бабушкой или дедушкой, согласие муниципалитета на регистрацию обязательно.
Я участвовал в приватизации, когда мне было 15 лет. Сейчас снова хочу приватизировать квартиру и продать. Возможно ли это? Да. Право на приватизацию не утрачивается, если в первый раз человек стал собственником муниципального жилья до совершеннолетия. Покупаю неприватизированную квартиру через регистрацию. Продавцу передала аванс по договору, а он отказался от сделки.
Обязан ли он вернуть мне деньги? Да, аванс всегда возвращается в одинарном размере.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Перед тем, как продать неприватизированную квартиру, нужно тщательно изучить все способы, чтобы не допустить ошибок.
- Продажа неприватизированного жилья напрямую не происходит. Она совершается через регистрацию, обмен, буферную сделку или приватизацию.
- Неприватизированная квартира нанимателю не принадлежит, ею владеет муниципалитет или государства. Прямая продажа возможна только после оформления права собственности.
Продажа неприватизированной квартиры: все способы
Многих нанимателей муниципального жилья интересует, можно ли продать неприватизированную квартиру, предоставленную по договору социального найма.
По общему правилу сделать это нельзя — наниматель не является собственником, поэтому не вправе распоряжаться недвижимостью, в том числе и продавать ее.
Однако существуют обходные пути, позволяющие передать муниципальное жилье в пользование другому лицу и получить взамен деньги, то есть осуществить его фактическую продажу. Впоследствии новый наниматель сможет приватизировать квартиру и оформить ее в собственность.
Можно ли продать неприватизированную квартиру?
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
Право собственности, в том числе на недвижимое имущество, является совокупностью нескольких правомочий. К ним относятся:
- Право владения, то есть осуществление физического контроля над имуществом, например, запирание ее под замок;
- Право пользования, для жилой недвижимости — возможность проживания в квартире;
- Право распоряжения — возможность отчуждать (продавать или дарить) имущество.
Согласно ст. 671 ГК РФ договор найма жилого помещения предоставляет нанимателю право пользования и владения недвижимостью. Право распоряжения остается у собственника квартиры.
В отношении жилья, предоставляемого по социальному найму, действуют те же положения.
Наниматель обладает правом пользования и владения жилым помещением, но не имеет права распоряжения, которое остается у муниципалитета.
В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе:
- Вселять в помещение иных лиц с согласия наймодателя (муниципалитета) на постоянной или временной основе;
- Сдавать квартиру в поднаем;
- Обменивать помещение на другое;
- Требовать с наймодателя осуществления капремонта, предоставления коммунальных услуг и частичного содержания общего имущества МКД.
Право распоряжения недвижимым имуществом в этот список не входят, поэтому продать или подарить неприватизированную квартиру нельзя.
Причины продажи неприватизированного жилья
Желание продать квартиру, в которой жилец проживает по договору социального найма, может возникнуть по различным причинам. К основаниям для продажи могут относиться:
- Желание сохранить возможность участия в бесплатной приватизации в дальнейшем;
- Желание впоследствии приватизировать жилье большей площади или имеющее более выгодные характеристики;
- Накопившиеся долги по коммунальным платежам.
Также наниматель может попытаться продать квартиру, если он ранее уже использовал право участия в бесплатной приватизации. Однако в таком случае количество способов продажи для него уменьшается.
Как продать неприватизированное жилье: 3 способа
Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85
Несмотря на фактический запрет продажи жилья, находящегося в собственности муниципалитета, существуют обходные пути, позволяющие продать жилье, формально не нарушая законодательство. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, на которых остановимся подробнее.
Способ 1. Приватизация квартиры
Самый простой и честный способ продажи. Наниматель получает отказы других зарегистрированных в квартире лиц, а также собирает все необходимые документы. Затем он обращается в МФЦ с заявлением на участие в бесплатной приватизации и передает пакет документов, который направляется в местную администрацию.
Срок рассмотрения заявления составляет 2 месяца. В случае положительного решения муниципалитета наниматель приглашается в ответственный орган администрации для подписания договора приватизации. Затем на его основании ему необходимо обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на жилье.
После этого квартиру можно будет продать.
Начать приватизацию можно после того, как найдется покупатель, но лучше сделать это раньше, а уже затем искать покупателя. В таком случае вся процедура будет абсолютно прозрачной и законной. В ином случае, когда находится покупатель на еще неприватизированное жилье, имеются подводные камни.
Соглашение о будущей сделке обычно закрепляется договором задатка. Однако продавец формально не имеет право брать задаток, так как еще не является собственником жилья.
Если же такая форма обеспечения обязательств, как договор задатка, не используется, то можно упустить покупателя, который не захочет ждать окончания приватизации.
Как видно, наиболее существенным недостатком этого способа является его длительность.
Одно рассмотрение заявления местной администрацией занимает 2 месяца, не стоит также забывать о сроках изготовления технической документации. Например, техпаспорт БТИ может изготавливаться 1 месяц.
Также нужно помнить, что в случае продажи квартиры менее, чем через 3 года после приватизации, продавцу придется уплатить НДФЛ.
Способ 2. Прописка покупателя
Прописка покупателя — рискованный, но самый быстрый способ продажи неприватизированного жилья. Чтобы осуществить подобный способ продажи, необходимо:
- Найти фактического покупателя жилья;
- Получить согласие муниципалитета и других членов семьи на его прописку в квартире;
- Переоформить договор социального найма на покупателя и одновременно заключить соглашение о передаче денежных средств;
- Вместе с семьей выписаться из квартиры.
Затем покупатель может приватизировать жилье и оформить его в собственность. Преимущество этого способа состоит в том, что нет нужды самостоятельно приватизировать квартиру.
Можно даже не гасить долги по коммунальным платежам, так как лицевой счет переоформляется на фактического покупателя. Однако подобный способ имеет и минусы. Главный из них — возможность столкнуться с мошенническими действиями.
Риски и покупателя, и продавца жилья достаточно велики, поэтому применяется такой способ продажи достаточно редко.
Способ 3. Обмен на более дешевый вариант
В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель может обменять свое жилье на аналогичное, то есть предоставленное другому нанимателю по договору соцнайма.
Обмен на более дешевый вариант фактически нельзя назвать продажей, однако наниматель неприватизированного жилья может получить какую-либо сумму живыми деньгами.
Сложность состоит в том, что найти подходящий вариант — нетривиальная задача. Нанимателю, желающему получить за муниципальное жилье деньги, придется:
- Найти подходящий встречный вариант, наниматель которого согласен на сделку;
- Получить разрешение муниципалитета и членов семьи на обмен (касается обеих сторон договора);
- Заключить с контрагентом договор мены;
- Переоформить договоры социального найма и получить доплату за жилье;
- Впоследствии можно приватизировать полученную на обмен квартиру и продать ее.
Этот способ считается наиболее сложным в исполнении. Искать другого нанимателя, готового обменяться жильем и доплатить необходимую сумму, можно очень долго.
Плюсы и минусы всех вариантов продажи неприватизированного жилья
| Приватизация | Самый честный и наиболее выгодный для нанимателя вариант с минимумом рисков | Нельзя приватизировать жилье с долгами по ЖКУ, длительность процедуры в несколько месяцев, необходимость платить налог в 13 % |
| Прописка покупателя | Можно «продать» квартиру с долгами за «коммуналку», возможность в дальнейшем участвовать в бесплатной приватизации | Высокие риски столкнуться с мошенниками, возможность отказа муниципалитета в регистрации постороннего |
| Обмен с доплатой | Честный способ «продажи» неприватизированного жилья | Сложность в поисках встречного варианта, «продавец» получает не всю сумму, а разницу в рыночной стоимости двух квартир |
Требования к нанимателю и документы для приватизации
Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85
Любой из способов продажи предполагает, что рано или поздно продавец либо покупатель будет приватизировать квартиру. Для участия в бесплатной приватизации необходимо, чтобы будущим собственником были соблюдены следующие условия:
- Был гражданином РФ;
- Проживал в квартире по договору социального найма;
- Не утратил права участия в бесплатной приватизации;
- Получил согласие на приватизацию и отказы от участия в ней других проживающих в квартире лиц.
Также для участия в приватизации наниматель должен подготовить следующие документы:
- Паспорта всех лиц возрастом старше 14 лет, проживающих в квартире;
- Свидетельства о рождении малолетних жильцов;
- Образец договора социального найма;
- Ордер на вселение в квартиру;
- Справку о наличии права на участие в приватизации;
- Технический паспорт;
- Кадастровый паспорт с поэтажным планом здания;
- Выписку из лицевого счета;
- Справку о регистрации по форме № 9 из всех мест проживания с 1991 года;
- Согласие органа опеки, если несовершеннолетние жильцы отказываются от участия в приватизации.
Указанные документы необходимо сдать в МФЦ вместе с заявлением на участие в приватизации.
Скачать образец заявления на участие в бесплатной приватизации
Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ
Приватизация квартиры нанимателем с долгами по ЖКУ не допускается, поэтому нельзя сначала приватизировать жилье, а уже затем искать покупателя. Фактическая продажа квартиры с долгами возможна, в этом случае можно действовать несколькими способами:
- Покупатель выплачивает задаток, из которого гасятся долги по ЖКУ, затем проводится приватизация и продажа жилья;
- Если продажа осуществляется путем вселения, то лицевой счет переводится на фактического покупателя, сумма задолженности вычитается из цены объекта;
- В случае обмена с доплатой со стороны покупателя долг по «коммуналке» также выплачивается из средств задатка.
Покупателю следует помнить, что договор задатка с нанимателем, не являющимся собственником жилья, юридически ничтожен. Поэтому существует риск того, что наниматель квартиры с долгами после внесения задатка просто погасит задолженность, в то время как потенциальный покупатель рискует остаться ни с чем.
Какие сложности могут возникнуть
Все способы продажи неприватизированной квартиры, относятся к сложным или продолжительным вариантам действий, либо несут немалые риски как для продавца, так и для покупателя.
Прямая продажа такого жилья допустима лишь после приватизации и оформления права собственности. Прописка в квартире покупателя и дальнейшее переоформление на него договора соц. найма находится в серой зоне закона.
Осуществить такую продажу можно, если не поставить в известность муниципалитет об истинных обстоятельствах сделки. Более того, при использовании подобного метода существует немалый риск столкнуться с мошенниками.
Обмен как способ продажи тоже нельзя признать удобным способом, так как продавец может получить лишь часть стоимости жилья.
В любом из этих случаев не обойтись без помощи юриста, который предупредит возможные негативные последствия сделки и поможет выбрать наиболее безопасный и выгодный для продавца способ действий. Получить бесплатную юридическую консультацию можно на нашем сайте.
Частые вопросы и ответы на них
Можно ли продать муниципальную квартиру, если право на бесплатную приватизацию было утрачено всеми проживающими лицами? В таком случае можно лишь обменять жилье или прописать в квартире фактического покупателя. Другие способы «продажи» невозможны.
Можно ли оспорить сделку и признать ее недействительной после продажи? Сделку можно оспорить в суде и признать недействительной, если сначала произведена приватизация, а затем продажа квартиры. Основания для признания сделки недействительной установлены Гражданским кодексом.
Суд может признать ее недействительной, если, например, не были учтены интересы других проживающих лиц или была нарушена форма договора купли-продажи.
Прописка в квартире фактического покупателя сама по себе является ничтожной сделкой, так как в таком случае нарушены требования закона (нельзя продать то, что тебе не принадлежит), а также нарушены права других лиц (муниципалитета как собственника жилья). Однако если продавец и покупатель не проявят инициативу по расторжению сделки, а муниципалитет не будет поставлен в известность о ее истинных условиях, то продажа осуществима, так как формальные требования закона будут соблюдены.
Можно ли наниматель бесплатно приватизировать и затем продать квартиру, если ранее он уже участвовал в приватизации? Право на участие в бесплатной приватизации жилфонда предоставляется один раз в жизни, однако это требование распространяется исключительно на совершеннолетних граждан РФ. В соответствии с п. 2 ст. 11 Федерального закона № 1541-1 несовершеннолетние, ставшие собственниками жилых помещений в порядке приватизации, сохраняют однократное право на участие в бесплатной приватизации после достижения совершеннолетия. В каких случаях не нужно получать согласие муниципалитета на прописку фактического покупателя? Члены семьи нанимателя могут быть вселены им в квартиру без согласия наймодателя. К членам семьи относятся дети, супруг, родители нанимателя. На вселение других лиц необходимо согласие муниципалитета. Отказать в прописке наймодатель может, если жилая площадь квартиры, приходящаяся на каждого жильца, меньше учетной нормы, установленной муниципалитетом. Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.
Загрузка...
